Köparen av ett nybyggnadsobjekt – lämna överlåtelseskattedeklarationen och betala skatten

Det är fråga om köp av ett nybyggnadsobjekt när du i byggnadsfasen köper en ny bostad, en bilplats eller ett lagerutrymme till exempel av byggherren. I praktiken köper du aktier i ett bostads- eller fastighetsaktiebolag vilka berättigar till besittningen av exempelvis en höghus- eller radhuslägenhet.

Köpare av första bostad: läs anvisningarna här

1

Deklarera

Lämna en överlåtelseskattedeklaration inom 2 månader från det att äganderätten till bostaden övergick till dig. Detta gäller även om du anlitat en fastighetsmäklare.

  • Om det finns flera köpare (exempelvis makar) ska alla köpare lämna en egen överlåtelseskattedeklaration.
  • Du behöver köpebrevet eller ett motsvarande avtal för deklarationen. 
  • Dokumenten behöver inte bifogas till deklarationen i alla situationer. Innan du skickar deklarationen i MinSkatt ser du om det behövs bilagor eller om det räcker med endast deklarationen.

Deklarera i MinSkatt 

Så här lämnar du en överlåtelseskattedeklaration i MinSkatt

Privatpersoner, öppna bolag och kommanditbolag kan också använda en pappersblankett. Som bilaga till pappersblanketten behövs utöver köpebrevet också antingen en kopia av det inflyttningsbrev som byggherren skickat eller ett kvitto på att den sista delbetalningen av köpesumman har betalats.

2

Betala skatten

Betala skatten inom 2 månader från det att äganderätten övergick till dig. Detta gäller även om du anlitat en fastighetsmäklare.

  • Om du betalar i MinSkatt överförs referensnumret och övriga betalningsuppgifter automatiskt rätt till betalningsunderlaget i nätbanken. MinSkatt beräknar skattebeloppet utifrån den överlåtelseskattedeklaration som du lämnat.
  • Om du betalar i nätbanken behöver du Skatteförvaltningens kontonummer och ditt eget referensnummer för överlåtelseskatt. Du får referensnumret och kontonumret

Betala skatten med två decimalers noggrannhet. Avrunda skattebeloppet till närmaste cent enligt de normala avrundningsreglerna. Om det exakta skattebeloppet exempelvis är 345,67890 euro, ska du betala 345,68 euro i skatt. 

Om det finns flera köpare (exempelvis makar) betalar alla sin egen andel av skatten genom att använda sitt eget referensnummer för överlåtelseskatt. Betalningen visas i MinSkatt inom 1–2 vardagar.

Utländsk köpare: så här får du referensnumret 

3

Du får ett intyg om överlåtelseskatt

Du får ett överlåtelseskatteintyg till MinSkatt eller per post. Intyget visas i MinSkatt i regel inom cirka 2 vardagar från att du lämnat deklarationen och betalat skatten. Så här hittar du intyget i MinSkatt. 

Om du har lämnat överlåtelseskattedeklarationen på en pappersblankett visas intyget senare i MinSkatt.

4

Kom ihåg att registrera äganderätten

Om ditt husbolag enligt disponentintyget hör till bostadsdatasystemet, ska du ansöka om registrering av äganderätten till lägenheten hos Lantmäteriverket.

Se anvisningarna för registrering av äganderätten.

Om ditt husbolag inte hör till bostadsdatasystemet, ska du visa upp ett överlåtelseskatteintyg för disponenten för registrering i aktieboken. 

Fråga disponenten vilka andra dokument du behöver för att registrera din äganderätt.

Om bostaden säljs innan byggnaden blir färdig

Om ett nybyggnadsobjekt som förvärvats under byggnadsfasen eller tidigare säljs innan byggnaden blir färdig och äganderätten överförs, genomförs köpet i regel genom ett så kallat överföringsavtal. 

Mottagaren vid ett överföringsavtal (köparen), läs anvisningarna som finns här

Överföraren vid ett överföringsavtal (säljaren): läs anvisningarna som finns här

Beloppet av överlåtelseskatt – nybyggnadsobjekt

Skatten är 2 % av köpesumman (och eventuella andra ersättningar) samt av bolagslåneandelen.

I det skuldfria priset ingår köpesumman och den eventuella bolagslåneandelen. Skatten betalas alltså på det skuldfria priset, oavsett om du betalar hela den eventuella bolagslåneandelen på en gång vid tidpunkten för köpslutet eller efter köpet som månatliga finansieringsvederlag.

Du kan använda räknaren för överlåtelseskatt som hjälp.

Exempel: Sanna köper en aktielägenhet vars försäljningspris är 120 000 euro. Aktierna belastas av en bolagslåneandel på 160 000 euro. Det skuldfria priset på bostaden är alltså 280 000 euro i säljannonsen. Överlåtelseskatten räknas ut på 280 000 euro. Överlåtelseskatten är 2 % x 280 000 euro = 5 600 euro. Det har ingen betydelse om Sanna betalar bolagslåneandelen på en gång vid köpet eller så småningom som en del av bolagsvederlaget.

Vanliga frågor

Överföringen av äganderätten fastställs i köpebrevet. När det gäller nybyggnadsobjekt överförs äganderätten i allmänhet när byggnaden färdigställts och du betalat hela köpesumman.

När du har deklarerat och betalat överlåtelseskatten i MinSkatt får du ett intyg om överlåtelseskatten i regel inom cirka 2 vardagar till MinSkatt. Du får också intyget om du har köpt din första bostad. 

Om du har lämnat överlåtelseskattedeklarationen på en pappersblankett ska du vänta på att intyget om överlåtelseskatt visas i MinSkatt. 

Obs. Intyget visas inte i MinSkatt om du har lämnat överlåtelseskattedeklarationen före november 2019. Läs mer: Jag tycker att jag har lämnat överlåtelseskattedeklarationen tidigare. Varför visas inte deklarationen eller betalningen i MinSkatt?

Gör så här 

Logga först in i MinSkatt (öppnas i ett nytt fönster). Gör sedan så här: 

  1. Välj underfliken Funktioner

  2. Välj i punkten Meddelanden och kontakter länken Beslut och brev

  3. Om du har fått flera intyg om överlåtelseskatt känner du igen dem från datumet för köpet. Datumet för köpet visas under Period. 

    Om du söker ett intyg för en viss dag, gör så här: Skriv datum för köpet (t.ex. 12.11.2021) i fältet Sök i innehållet och klicka på Enter.

Överlåtelsebeskattningen överfördes till MinSkatt den 8 november 2019. I MinSkatt visas

  • deklarationer som lämnats via MinSkatt
  • köp som deklarerats på den pappersblankett som publicerades den 1 november 2019. Deklarationer som lämnats på en pappersblankett visas i MinSkatt med en fördröjning.

Beträffande dessa nya deklarationer får du ett överlåtelseskatteintyg när både deklarationen och betalningen är hos Skatteförvaltningen. Så här hittar du intyget i MinSkattOm det är fråga om en bostadsaktie ska du visa disponenten intyget så att hen kan registrera ditt ägarskap i aktieboken.

Om bostadsaktierna har köpts via en fastighetsmäklare får du intyget om den deklarerade och betalade överlåtelseskatten av mäklaren. Det intyg som mäklaren gett visas inte i MinSkatt. Om det är fråga om ett nybyggnadsobjekt ska köparen lämna överlåtelseskattedeklarationen själv och då finns också intyget i MinSkatt.

Gamla deklarationer

Om du har lämnat överlåtelseskattedeklarationen på en gammal pappersblankett före november 2019 syns deklarationen inte i MinSkatt. Gör inte deklarationen på nytt. Om du behöver den gamla stämplade överlåtelseskattedeklarationen exempelvis för disponenten kan du kontakta servicenumret 029 497 003 (Överlåtelsebeskattning).

Deklarationer som lämnats i Lomake.fi visas inte i MinSkatt men bevaras i Mina e-tjänster i 2 år och kan skrivas ut därifrån i efterhand. Om det har gått över 2 år från att du skickade blanketten ska du ringa Skatteförvaltningens servicenummer 029 497 003.

Om en bilplats eller ett lagerutrymme ingår i bostadsköpet, ska du också komma ihåg att även betala överlåtelseskatten på bilplatsen eller lagerutrymmet och lämna en deklaration av dessa om de besitts med aktier som är separata från bostadslägenheten. Du ska betala överlåtelseskatt på bilplatsen eller lagerutrymmet även om bostadsaktien är en första bostad som är befriad från överlåtelseskatt.

Om köpesumman på bilplatsen eller ett annat utrymme specificerats i avtalet, ska du även specificera priserna i överlåtelseskattedeklarationen.

Om du lämnar överlåtelseskattedeklarationen för sent kan det antingen leda till en förseningsavgift eller till skatteförhöjning. Om du inte betalar överlåtelseskatten inom utsatt tid, måste du betala dröjsmålsränta. Läs mer om dröjsmålspåföljder

Om du behöver korrigera de uppgifter som du angett ska du lämna en ersättande överlåtelseskattedeklaration antingen i MinSkatt eller på en pappersblankett. Korrigera felen och fyll också i de övriga punkterna på nytt. Så här korrigerar du en överlåtelseskattedeklaration i MinSkatt

Om du deklarerar på en pappersblankett ska du komma ihåg att i början av blanketten markera punkten Ersättande överlåtelseskattedeklaration.

Observera att om du lämnar överlåtelseskattedeklarationen först efter den utsatta tiden kan detta medföra att en förseningsavgift eller en skatteförhöjning påförs.

Om du redan har hunnit betala överlåtelseskatten kan du läsa ytterligare information om korrigeringen av deklarationen och betalningen.

Om du behöver korrigera uppgifter som du har lämnat före den 8 november 2019 ska du ringa Skatteförvaltningens servicenummer 029 497 003 (samtalspris, lna/msa).

När husbolaget ligger på en arrendetomt med så kallad valfri inlösningsrätt kan aktieägaren göra på två olika sätt. Hen kan

  • betala ett separat vederlag för tomtarrende månatligen till bolaget
  • betala den andel av arrendetomten som hänför sig till sina egna aktier. Efter detta kan husbolaget av tomtägaren köpa den kvotdel av tomten som motsvarar inlösen. Samtidigt befrias aktieägaren från att betala tomtarrendevederlag till husbolaget.

Tomtandelen kan betalas i samband med att objektet blir färdigt eller vid separat fastställda tidpunkter efter att objektet blivit färdigt. I vissa situationer kan aktieägaren ha möjlighet att lösa in endast en partiell andel av tomten.

Aktieägaren behöver inte lämna en överlåtelseskattedeklaration eller betala skatt

Det är frivilligt att lösa in en andel av tomten och inköp av bostadsaktier medför ingen skyldighet att betala för inlösen av tomtandelen. Dessutom är det vanligt att säljaren av bostadsaktierna och ägaren av arrendetomten är olika parter och det inlösningspris som aktieägaren betalat inte heller räknas säljaren av bostadsaktien till godo.

När aktieägaren i ovan beskrivna situation löser in den andel av tomten som hänför sig till hens bostadsaktier, behöver aktieägaren inte lämna en överlåtelseskattedeklaration eller betala överlåtelseskatt. Det har ingen betydelse om inlösen av andelen av tomten sker vid tidpunkten när objektet blir färdigt eller senare.

Husbolaget lämnar överlåtelseskattedeklarationen och betalar skatten

Ett husbolag som skaffat en kvotdel av tomten i sin ägo ska lämna en överlåtelseskattedeklaration till Skatteförvaltningen, betala överlåtelseskatten och hos Lantmäteriverket ansöka om lagfart på kvotdelen.

Husbolaget debiterar ofta aktieägaren beloppet av överlåtelseskatten på den andel av tomten som löses in som en del av inlösningspriset. Observera att det ur aktieägarens synvinkel inte är fråga om betalning av överlåtelseskatt, utan om betalning av inlösningspriset på andelen av tomten.

Kom ihåg att först lämna en överlåtelseskattedeklaration för lägenhetens del och betala överlåtelseskatten.

Eftersom husbolaget hör till bostadsdatasystemet ska du ansöka om registrering av äganderätten hos Lantmäteriverket. Uppgiften om den deklarerade och betalade överlåtelseskatten överförs automatiskt till Lantmäteriverket och du behöver inte separat ge disponenten överlåtelseskatteintyget. 

Läs mer om bostadsdatasystemet.