Kostnader för renovering av en aktielägenhet och fastighet - du får dra av vissa kostnader från hyresinkomsterna

Du får dra av renoveringskostnader från hyresinkomsterna när du renoverar en lägenhet du hyr ut. Avdragsrätten beror t.ex. på om det är fråga om en årlig reparation eller en ombyggnad.

Kom ihåg också följande:

Vad betyder årlig reparation och ombyggnad?

Vid en årlig reparation återställs en lägenhet eller en byggnad att motsvara det ursprungliga skicket. I reparationerna beaktas den allmänna kravnivån vid tidpunkten för renoveringen.

En årlig reparation omfattar till exempel:

  • målning och tapetsering av väggarna
  • byte av spis, kylskåp eller annan hushållsmaskin eller anordning
  • förnyande av utrustning i bostaden, till exempel köksskåp och wc-inventarier
  • förnyande av dörrar och fönster.

Ombyggnad kan innebära tillbyggnad, ändringar, moderniseringar och motsvarande arbeten i lägenheten eller byggnaden.

Skillnaden mellan en ombyggnad och en årlig reparation är att lägenheten eller byggnaden får en högre utrustningsnivå eller större våningsyta vid en ombyggnad. Resultatet är alltså en förbättring av det tidigare tillståndet. 

Ombyggnad är till exempel att man

  • ändrar ett kallt förråd till en bastuavdelning
  • installerar balkongglas
  • förbättrar grunden och byggnadens bärande konstruktioner
  • skapar effektivare uppvärmnings- och ventilationssystem
  • installerar och förbättrar vatten- och avloppssystem
  • reparerar och förbättrar fastighetens elektricitetssystem.

Hur drar jag av den del av renoveringskostnaderna som gäller årliga reparationer?

Kostnader för årliga reparationer dras av från hyresinkomsten under betalningsåret.

Så här drar du av kostnader för årliga reparationer:

  • Om du som hyresvärd själv har låtit utföra renoveringen ska du dra av kostnaderna under samma år som du har betalat dem.
  • Om det är husbolaget som låtit utföra renoveringen får du dra av kostnaderna om husbolaget har intäktsfört finansieringsvederlagen i bokföringen.

Hur drar jag av den del av renoveringskostnaderna som gäller ombyggnad?

Ombyggnadsutgifterna kan dras av så småningom i form av årliga avskrivningar eller först i samband med att du säljer bostaden.

Så här drar du av ombyggnadskostnaderna:

Om du som hyresvärd själv har låtit utföra renoveringen ska du dra av kostnaderna

Om det är husbolaget som låtit utföra renoveringen får du dra av kostnaderna om husbolaget har intäktsfört vederlagen i bokföringen.

Dra av ombyggnadsutgifter för en aktielägenhet som linjära avskrivningar

Om du som hyresvärd låter utföra och själv betalar för ombyggnader får du dra av kostnaderna under 10 års tid. Avdraget ska göras genom linjära avskrivningar: kostnaderna fördelas jämnt över 10 år. Varje år kan du alltså dra av en tiondedel av kostnaderna.

Om du säljer bostaden eller avslutar uthyrningen av den innan hela summan dragits av läggs den del av ombyggnadskostnaderna som inte dragits av till lägenhetens anskaffningspris då försäljningsvinsten beräknas.

Om du inte gör avskrivningar läggs kostnaderna för ombyggnaden i sin helhet till lägenhetens anskaffningspris. Då kommer de att beaktas senare när man räknar ut beloppet av överlåtelsevinst eller -förlust.

Lämna uppgifterna om avdragen på nätet eller med en pappersblankett:

  • I MInSkatt
  • På blankett 7H kan du ange avdragen i punkten "Övriga kostnader som hänför sig till hyresinkomsten”.

Exempel: Lars äger en aktielägenhet som har varit uthyrd i många år. Lars låter renovera lägenheten. Köket utvidgas så att väggen mellan kök och vardagsrum rivs. Det utvidgade köket får nya skåp och hushållsmaskiner. I sovrummet byggs ett litet klädrum. Dessutom målas bostadens väggar och tak.

De sammanlagda kostnaderna för renoveringen är 8 000 euro. Lars har betalat kostnaderna år 2018. Enligt den redogörelse Lars presenterar härrör hälften av kostnaderna, dvs. 4 000 euro, från ombyggnadsarbeten: utvidgningen av köket och tillbyggnaden av klädrummet. Av kostnaderna har 4 000 euro berott på årliga reparationer.

Lars får dra av kostnaderna för den årliga reparationen (4 000 euro) från sina hyresinkomster år 2018. Därtill får Lars dra av utgifterna för ombyggnaden i form av jämnstora avskrivningar under en tid av 10 år. Från hyresinkomsterna år 2018 får Lars alltså dra av en avskrivning på 4 000 euro / 10 år = 400 euro. Avskrivningar på 3 600 euro kvarstår för de påföljande 9 åren, 400 euro för varje år.

Lägg ombyggnadsutgifterna till anskaffningsutgiften och dra av i form av avskrivning

Kostnaderna för en ombyggnad av en byggnad läggs till anskaffningsutgiften för byggnaden. De får dras av från hyresinkomsten i form av årliga avskrivningar som en del av byggnadens anskaffningsutgift.

Exempel: Ett egnahemshus har varit uthyrt hela året. Efter föregående års avskrivning är anskaffningsutgiften 90 000 euro. Byggnaden genomgår en ombyggnad vars kostnader uppgår till 10 000 euro. Ombyggnadskostnaderna läggs till den återstående anskaffningsutgiften för byggnaden och skatteårets avskrivning görs på 100 000 euro (90 000 e + 10 000 e = 100 000 e). Från skatteårets hyresinkomst får man som avskrivning dra av 100 000 e x 4 % = 4 000 euro. Beloppet av anskaffningsutgiften som överförs till nästa år är 96 000 euro.

När du säljer byggnaden och räknar ut överlåtelsevinsten eller -förlusten kan du inte dra av den del av egendomens anskaffningsutgift som redan har dragits av i beskattningen genom avskrivningar på hyresinkomsten. Om du inte har gjort avskrivningar ska du lägga till alla ombyggnadsutgifter till anskaffningsutgiften.

Du kan inte göra avskrivningar på anskaffningsutgiften för mark.

Se listan över vilka andra kostnader för uthyrning av en aktielägenhet du kan dra av från hyresinkomsten.

Kom ihåg också följande:

Om du vill dra av renoveringskostnader måste renoveringen göras under den tiden då lägenheten är uthyrd.

Du får inte dra av renoveringskostnader från hyresinkomsten om renoveringen har gjorts strax efter att du köpt aktielägenheten eller fastigheten men innan du hyrt ut den.

I stället för att göra avdrag ska renoveringskostnaderna läggas till anskaffningspriset:

  • Kostnaderna för renovering av en aktielägenhet läggs alltid till anskaffningspriset och beaktas senare när lägenheten säljs i samband med att man räknar ut beloppet av överlåtelsevinst eller -förlust. Det spelar ingen roll om det är fråga om en årlig reparation eller en ombyggnad. 
  • Kostnaderna för renovering av en fastighet läggs alltid till anskaffningsutgiften och kan dras av i form av årliga avskrivningar som en del av anskaffningsutgiften för byggnaden.

Om du själv renoverar en hyresbostad eller en byggnad får du inte dra av värdet av ditt eget arbete.

Du får emellertid dra av

  • materialkostnaderna för renoveringen
  • ersättningar för arbete som du betalar till andra personer
  • dina egna resekostnader (0,25 euro/km för år 2018) till den renoverade lägenheten eller fastigheten.

Om du sporadiskt hyr ut en semesterbostad som du har skaffat för eget bruk kan du från hyresinkomsterna som utgifter för förvärv av inkomst endast dra av de utgifter som

  • hänför sig till hyrestiden
  • har ett direkt samband med uthyrningsverksamheten.

Det spelar ingen roll om du hyr ut semesterbostaden direkt eller via en förmedlingsbyrå. 

Exempel: Henrik hyr ut en semesteraktie på Levi. Han har gett uthyrningen i uppdrag åt en förmedlingsfirma. Enligt avtalet kan objektet hyras ut för veckorna 2–14 och 16–52. Övriga tider har Henrik semesteraktien i eget bruk. Utöver detta har Henrik rätt att använda semesteraktien under de avtalsenliga hyresveckorna om aktien inte har hyrts ut.

Semesteraktien har varit uthyrd veckorna 12–14, 16–18 och 51–52. Henrik har fått följande hyresinkomster: 400 euro x 8 veckor = 3 200 euro. Dessutom har Henrik själv använt semesteraktien under veckorna 1 och 15. Henriks vuxna barn med sina familjer har också använt semesteraktien i sammanlagt sex veckor. Under resten av året har aktien stått tom.

Henrik har haft följande allmänna kostnader för semesteraktien: månatliga underhållskostnader (vederlag m.m.) 150 euro per månad och dessutom kostnader som direkt hänför sig till uthyrningen: för hyresgästerna inköpta broschyrer över området, kartor och dylikt för 50 euro samt arvode för hyresförmedlingen 200 euro per år.

Henrik får endast dra av de kostnader som hänför sig till den tid aktien varit uthyrd. Uthyrningstiden har varit 8 veckor. Henrik får alltså göra följande avdrag:

- 15 % av de allmänna kostnaderna (8 veckor / 52 veckor = 15 %)
- 100 % av de direkta uthyrningskostnaderna.

Som det privata brukets andel betraktas 44 veckor (52 veckor – 8 veckor).

Henrik får alltså från sina hyresinkomster dra av:

- 15 % av de allmänna kostnaderna x (12 mån x 150 euro) = 270 euro
- alla direkta uthyrningskostnader 200 euro + 50 euro = 250 euro.

Henrik får alltså dra av sammanlagt 520 euro från hyresinkomsten. Resten av kostnaderna anses vara levnadskostnader som hänför sig till privat bruk och kan således inte dras av i beskattningen. Den beskattningsbara hyresinkomsten är 3 200 euro – 520 euro = 2 680 euro.

Läs mer om att hyra ut en semesterbostad

Hushållsavdrag beviljas bara för en bostad som är i eget bruk. Hyresvärden beviljas alltså inget hushållsavdrag för renoveringskostnader för en uthyrd bostad.

Om hyresgästen låter utföra en renovering i bostaden får hen dra av kostnaderna i sin egen beskattning. Avdraget förutsätter dock att också de övriga kraven för avdrag uppfylls.