Asunto-osakkeen ja kiinteistön remonttikulut – voit vähentää vuokratuloista tietyt kulut

Voit vähentää remonttikuluja vuokratuloista, kun remontoit vuokralla olevaa asuntoasi. Vähennyksiin vaikuttaa muun muassa se, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus. 

Ota huomioon myös nämä:

Mitä vuosikorjaus ja perusparannus tarkoittavat?

Vuosikorjauksessa huoneisto tai rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Korjauksissa otetaan huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso.

Vuosikorjausta ovat esimerkiksi

  • seinien maalaaminen ja tapetointi
  • lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen tai laitteen vaihtaminen
  • asunnon varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiökaappien ja wc-kalusteiden uusiminen
  • ovien ja ikkunoiden uusiminen.

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet.

Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan. Sitä siis parannetaan aikaisempaan verrattuna.

Perusparannusta ovat esimerkiksi: 

  • kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi
  • parvekelasien asennus
  • perustusten ja kantavien rakenteiden parannus
  • lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus
  • vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen
  • kiinteistön sähköjärjestelmien korjaus ja parannus.

Miten vähennän remontin vuosikorjauskulut?

Vuosikorjauskulut voit vähentää vuokratulosta sinä vuonna, jolloin kulut on maksettu.

Näin vähennät vuosikorjauskulut:

  • Jos olet vuokranantajana itse teettänyt remontin, vähennä kulut samana vuonna, jolloin olet ne maksanut.
  • Jos taloyhtiö on teettänyt remontin, saat vähentää kulut, jos rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Miten vähennän remontin perusparannusmenot?

Perusparannusmenot voit vähentää vähitellen vuosittaisina poistoina tai vasta asunnon myynnin yhteydessä.

Näin vähennät perusparannusmenot:

Jos olet vuokranantajana itse teettänyt remontin, vähennä kulut 

Jos taloyhtiö on teettänyt remontin, saat vähentää kulut, jos vastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Vähennä osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina

Jos vuokranantajana teetät ja maksat itse perusparannuksia, voit vähentää nämä menot 10 vuoden aikana. Vähennys on tehtävä tasapoistoina: kustannukset jaetaan tasaisesti 10 vuodelle. Voit siis vähentää joka vuosi kymmenesosan kustannuksista.

Jos myyt huoneiston tai lopetat sen vuokrauksen ennen kuin koko summa on vähennetty, vähentämättä jäänyt osa lisätään huoneiston hankintahintaan, kun myyntivoittoa lasketaan.

Jos et tee poistoja, perusparannusmenot lisätään kokonaan huoneiston hankintamenoon. Silloin ne otetaan huomioon aikanaan, kun lasketaan luovutusvoittoa tai -tappiota.

Ilmoita vähennykset verkossa tai paperilomakkeella:

  • Veroilmoitus verkossa -palvelussa → Vaihe 2. Verotustietojen ilmoittaminen → Vuokratulot → Lisää vuokratulo osakehuoneistosta → Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut. "Lisätietoja"-kohdassa voit antaa tarkempia tietoja kuluista.
  • Lomakkeella 7H voit ilmoittaa vähennykset kohdassa "Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut".

Esimerkki: Lauri omistaa osakehuoneiston, joka on ollut vuokrattuna useita vuosia. Lauri teettää huoneistoon remontin. Keittiötä laajennetaan niin, että keittiö ja olohuoneen välinen seinä puretaan. Laajennettuun keittiöön tulee uusi kaapisto ja uudet kodinkoneet. Makuuhuoneeseen rakennetaan pieni vaatehuone. Lisäksi huoneiston seinät ja katto maalataan.

Remontin kokonaiskustannukset ovat 8 000 euroa. Lauri on maksanut kustannukset vuonna 2017. Laurin antaman selvityksen mukaan puolet kuluista eli 4 000 euroa on tullut perusparannustöistä: keittiön laajennuksesta ja vaatehuoneen rakentamisesta. 4 000 euroa kuluista on aiheutunut vuosikorjauksesta.

Lauri saa vähentää vuosikorjauksen kulut (4 000 euroa) vuoden 2017 vuokratuloistaan. Tämän lisäksi Lauri saa vähentää perusparannusmenot tasapoistoina 10 vuoden kuluessa. Vuoden 2017 vuokratuloista Lauri saa siis vähentää poistoa 4 000 euroa / 10 vuotta = 400 euroa. Poistoa jää vähennettäväksi seuraavien 9 vuoden aikana yhteensä 3 600 euroa, 400 euroa kunakin vuonna.

Lisää rakennuksen perusparannusmenot hankintamenoon ja vähennä poistoina

Rakennuksen perusparannusmenot lisätään rakennuksen hankintamenoon. Voit vähentää ne vuokratulosta vuotuisina poistoina osana rakennuksen hankintamenoa. 

Esimerkki: Omakotitalo on ollut vuokralla koko vuoden. Hankintameno on edellisenä vuonna tehdyn poiston jälkeen 90 000 euroa. Rakennukseen tehdään perusparannus, jonka kustannukset ovat 10 000 euroa. Perusparannusmenot lisätään rakennuksen jäljellä olevaan hankintamenoon ja verovuoden poisto lasketaan 100 000 eurosta (90 000 e + 10 000 e = 100 000 e). Verovuoden vuokratulosta saa vähentää poistona 100 000 e x 4 % = 4 000 euroa. Seuraavalle vuodelle siirtyvä hankintameno on 96 000 euroa.

Kun myyt rakennuksen ja lasket luovutusvoittoa tai -tappiota, myyntihinnasta ei voi vähentää sitä osaa omaisuuden hankintamenosta, joka on jo vähennetty verotuksessa vuokratulosta tehtyinä poistoina. Jos et ole tehnyt poistoja, lisää perusparannusmenot kokonaan hankintamenoon.

Maapohjan hankintamenosta ei voi tehdä poistoja.

Katso lista, mitä muita vuokraukseen liittyviä kuluja voit vähentää vuokratulosta.

Ota huomioon myös nämä:

Jos haluat vähentää remonttikuluja, remontti pitää tehdä sinä aikana, kun huoneisto on vuokralla.

Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos remontti on tehty heti kun olet hankkinut osakehuoneiston tai kiinteistön, mutta ennen kuin olet antanut sen vuokralle.

Vähennyksen sijaan remonttikulut lisätään hankintahintaan:

  • Asunto-osakkeen remonttikulut lisätään aina huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan myynnin yhteydessä luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla. Sillä ei ole merkitystä, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus. 
  • Kiinteistön remonttikulut lisätään aina kiinteistön hankintahintaan ja voidaan vähentää vuotuisina poistoina osana rakennuksen hankintamenoa.

Jos remontoit vuokra-asuntoa tai rakennusta itse, et voi vähentää oman työn arvoa.

Saat kuitenkin vähentää

  • remontin materiaalikulut
  • korvaukset, jotka maksat työstä muille
  • omat matkakulusi (0,24 euroa/kilometri vuodelta 2017) remontoitavalle asunnolle tai kiinteistölle.

Loma-asunnon vuokratulosta voit vähentää tulonhankkimismenoina ainoastaan kulut, jotka

  • kohdistuvat vuokra-aikaan
  • liittyvät suoraan vuokraustoimintaan.

Sillä ei ole merkitystä, annatko loma-asunnon vuokralle suoraan vai välitysliikkeen kautta.

Esimerkki: Henri antaa vuokralle lomaosakkeen Levillä. Hän on tehnyt vuokrauksesta toimeksiannon välitysfirmalle. Sopimuksen mukaan kohdetta voidaan vuokrata viikoilla 2–14 ja 16–52. Henrillä on tänä aikana oikeus käyttää lomaosaketta, jos sitä ei ole saatu vuokrattua.

Lomaosake on ollut vuokrattuna viikot 12–14, 16–18 ja 51–52. Henri on saanut vuokrauksesta tuloja 400 e x 8 viikkoa = 3 200 e. Lisäksi Henri on itse käyttänyt lomaosaketta viikoilla 1 ja 15. Muun ajan osake on ollut tyhjillään.

Henrillä on ollut loma-osakkeesta yleiskuluja: kuukausittaisia huoltokuluja (vastike ym.) 150 e/kk sekä suoraan vuokraustoimintaan kohdistuvia kuluja: vuokralaisille hankittuja alueen esitteitä, karttoja yms. 50 euroa sekä vuokranvälityspalkkio 200 euroa vuodessa.

Henri saa vähentää vain vuokra-aikaan kohdistuvat kulut. Vuokra-aika on ollut 8 viikkoa. Henrillä on siis oikeus tehdä seuraavat vähennykset: 

- 15 % yleiskuluista (8 viikkoa / 52 viikkoa = 15 %) 
- 100 % vuokraustoimintaan kohdistuvista suorista kuluista.

Yksityiskäytön osuudeksi katsotaan 44 viikkoa (52 viikkoa – 8 viikkoa).

Henri saa siis vähentää vuokratuloista 
- yleiskuluja 15 % x (12 kk x 150 euroa) = 270 euroa 
- vuokraustoimintaan suoraan kohdistuvat kulut 200 euroa + 50 euroa = 250 euroa.

Henri saa siis vähentää vuokratulosta yhteensä 520 euroa. Loppuosa kuluista katsotaan yksityiskäyttöön kohdistuviksi elantomenoiksi, joita ei voi vähentää verotuksessa. Verotettava vuokratulo on 3 200 e – 520 e = 2 680 e.

Kotitalousvähennyksen voi saada vain omassa käytössä olevasta asunnosta. Vuokranantaja ei siis voi saada kotitalousvähennystä vuokralla olevan huoneiston remonttikuluista.

Jos vuokralainen teettää itse remontin asunnossa, hän saa vähentää kulut omassa verotuksessaan. Ehtona on, että myös muut vähennyksen edellytykset täyttyvät.