Vilka kostnader får jag dra av från hyresinkomsterna av bostaden?

Från hyresinkomsterna av en fastighet kan du dra av kostnader som du betalat för

• vatten, el och uppvärmning
• fastighetsskatt
• försäkringspremier för hyresvärd
• kostnader för att skaffa en hyresgäst, såsom tidningsannonser eller arvoden till hyresförmedlare
• resekostnader om du exempelvis
  • åker till fastigheten för att presentera den eller för att ingå ett nytt hyresavtal
  • åker till fastigheten för ett kontroll- eller servicebesök.

Resekostnadsersättningen är 0,30 euro/kilometer i skattedeklarationen för 2023 om du använder egen bil.

Anskaffningsutgiften avser det värde till vilket du har anskaffat egendomen. Med anskaffningsutgift avses till exempel inköpspriset på byggnaden.

Du får dra av anskaffningsutgiften för byggnaden från hyresinkomsterna som årliga avskrivningar. Med avskrivningar avses att du drar av anskaffningsutgiften för byggnaden från hyresinkomsterna så småningom under flera års tid.

Det påverkar avskrivningsbeloppet hurdan byggnad det är fråga om.

• Bostads- eller kontorsbyggnader: du kan dra av 4 procent som avskrivningar av den kvarstående (oavskrivna delen av) anskaffningsutgiften.
• Butiker, lager, fabriker, verkstäder eller andra motsvarande byggnader: du kan dra av 7 procent som avskrivningar av den kvarstående (oavskrivna delen av) anskaffningsutgiften.

Anskaffningsutgiften för fastighetens mark, exempelvis tomten, kan inte avdras som avskrivningar.

Skatteförvaltningen drar inte automatiskt av avskrivningar för byggnader i beskattningen. Om du vill göra avskrivningar ska du själv deklarera dem i skattedeklarationen.

Om hyresverksamheten börjar eller upphör under året, det vill säga byggnaden har varit i egen användning under en del av året och uthyrd endast under en del av året, räknas avskrivningen endast för hyrestiden. Ingen avskrivning alls kan dras av under det år då du säljer byggnaden.

Hur görs avskrivningar?

Första året beräknas avskrivningen på basis av anskaffningsutgiften på byggnaden, alltså från det värde till vilket du har anskaffat egendomen. Under de följande åren avdras en årlig avskrivning av anskaffningsutgiften.

Exempel: Karl har köpt en affärsfastighet för 100 000 euro år 2022. Han har hyrt ut den till en utomstående från och med ingången av året. År 2022 gör Karl en avskrivning på 7 procent, det vill säga 7 000 euro. Han avdrar detta belopp från hyresinkomsterna för året 2022.

I början av 2023 är den oavskrivna anskaffningsutgiften för byggnaden 100 000 euro – 7 000 euro = 93 000 euro. Utgående från detta belopp räknar Karl ut avskrivningen för skatteåret 2023 vilken han får dra av från hyresinkomsterna av fastigheten. Avskrivningen är 7 % x 93 000 euro = 6 510 euro.

Den oavskrivna anskaffningsutgiften för byggnaden är 93 000 euro – 6 510 euro = 86 490 euro vid utgången av skatteåret 2023.

Avskrivningarna påverkar beloppet av försäljningsvinsten av fastigheten

Om du säljer den uthyrda byggnaden senare påverkar de avskrivningar som du gjort beräkningen av försäljningsvinsten. Försäljningspriset på byggnaden avdras inte längre från det ursprungliga inköpspriset utan det belopp som återstår efter de gjorda avskrivningarna (alltså den oavskrivna anskaffningsutgiften).

Exemplet fortsätter: Karl säljer för 100 000 euro affärsbyggnaden till hyresgästen år 2024. Den oavskrivna anskaffningsutgiften för byggnaden var 86 490 euro i slutet av skatteåret 2023. Karl får 100 000 euro – 86 490 euro = 13 510 euro i försäljningsvinst av byggnaden. Han betalar 30 procent i skatt för försäljningsvinsten, det vill säga 4 053 euro.

En renovering kan utgöra antingen en årlig reparation eller en ombyggnad (modernisering). Beroende på vilken typ av renovering det är fråga om påverkar det hur kostnaderna kan avdras. Om renoveringen utgör både årlig renovering och ombyggnad ska renoveringskostnaderna delas in i kostnader för årlig renovering och utgifter för ombyggnad enligt karaktären och omfattningen av renoveringen.

Observera! Om du utför renoveringen själv kan värdet av eget arbete inte dras av. Du får visserligen dra av materialkostnaderna för renoveringen och dina kostnader för resorna till bostaden (0,30 euro/kilometer år 2023).

Länk till steg-för-steg-anvisningen: Vilka renoveringskostnader får jag dra av från hyresinkomsten

Årlig reparation och avdrag av kostnader

I en årlig reparation återställs en byggnad i ett skick som motsvarar det ursprungliga.

En årlig reparation omfattar till exempel

• målning och tapetsering av väggar
• byte av spis, kylskåp eller annan hushållsmaskin eller anordning
• förnyande av utrustning i bostaden, till exempel köksskåp och wc-inventarier
• förnyande av dörrar och fönster.

Kostnader för årliga reparationer dras av från hyresinkomsten under betalningsåret.

Ombyggnad och avdrag av kostnader

Ombyggnader är tillbyggnader, ändringar, moderniseringar och motsvarande åtgärder i en lägenhet eller byggnad.

En ombyggnad är exempelvis en:

• ändring av ett kallt förråd till en bastuavdelning
• installation av balkongglas
• förbättring av grunden och byggnadens bärande konstruktioner
• förbättring av uppvärmnings- och ventilationssystem
• installation och förbättring av vatten- och avloppssystem
• reparation och förbättring av fastighetens elektricitetssystem.

Utgifterna för ombyggnaden av en byggnad kan dras av på två olika sätt:

1. som årliga avskrivningar
2. först i samband med försäljningen av byggnaden.

Om du drar av utgifterna för ombyggnaden som avskrivningar ska du lägga utgifterna för ombyggnaden till anskaffningsutgiften för byggnaden i specifikationen av avskrivningar i punkten Tillägg. Avskrivningen från anskaffningspriset på byggnaden är antingen 4 eller 7 procent beroende på hurdan typ av byggnad det är fråga om.

Exempel: Ett egnahemshus som Karin äger har varit uthyrt hela året 2023. Efter avskrivningen för det föregående året är anskaffningsutgiften 100 000 euro. År 2023 lät Karin förnya rören i egnahemshuset och renoveringen kostade 10 000 euro.

Karin antecknar 100 000 euro i punkten Oavskriven anskaffningsutgift vid skatteårets ingång för beräkningen av avskrivningen för byggnaden och 10 000 euro i renoveringskostnader i punkten Tillägg under skatteåret.

År 2023 får Karin avskriva fyra procent för anskaffningsutgiften för bostadsbyggnaden, det vill säga 4 % x 110 000 euro = 4 400 euro. Denna avskrivning deklarerar hon som ett avdrag från hyresinkomsterna.

Anskaffningsutgiften som överförs till följande år är 110 000 euro – 4 400 euro = 106 600 euro. Den antecknar Karin i specifikationen av avskrivningar i punkten Oavskriven anskaffningsutgift vid skatteårets utgång.

Om du drar av utgifterna för ombyggnaden först i samband med försäljningen dras de av från försäljningspriset när du räknar ut skatten på försäljningsvinsten. Då minskar utgifterna för ombyggnaden beloppet av skatten på försäljningsvinsten. Om du redan har hunnit göra avskrivningar får du endast dra av den oavskrivna anskaffningsutgiften från försäljningspriset, det vill säga den andel av anskaffningsutgiften för byggnaden och utgifterna för ombyggnaden som ännu inte har avskrivits.

Exempel: Thomas säljer för 80 000 euro en bilverkstad som han äger. Han renoverade byggnaden förrförra året och installerade ett nytt ventilationssystem. Ombyggnaden kostade 6 000 euro. Eftersom Thomas ännu inte har hunnit göra avskrivningar för utgifterna för ombyggnaden får han dra av dem i sin helhet i beskattningen av överlåtelsevinsten.

Uträkningen av överlåtelsevinsten:
Försäljningspris                         80 000 euro
Anskaffningspris                        65 000 euro
Utgifterna för ombyggnaden     – 6 000 euro
Försäljningsvinst                          9 000 euro för vilket Thomas betalar 30 procent i skatt, alltså 2 700 euro.

Som hyresvärd kan du skaffa lös egendom till bostaden, såsom ett separat klädskåp eller en torktumlare.

• Om anskaffningspriset på egendomen understiger 1 200 euro eller brukstiden är kortare än 3 år kan du dra av kostnaderna på en gång som årsutgifter.
• Om priset på egendomen överstiger 1 200 euro eller brukstiden är längre än 3 år kan du dra av kostnaderna som årliga avskrivningar. Den årliga avskrivningsprocenten för lös egendom är 25 procent.

Du ska föra en förteckning över inventarier och hushållsmaskiner av vilken det framgår antal, kvalitet och inköpspris (eller den icke avskrivna anskaffningsutgiften om du drar av kostnaden som avskrivningar).

Exempel: Kerstin skaffar en torktumlare till sin hyresbostad för ett pris på 2 000 euro. Kerstin får avskriva 500 euro (25 % x 2 000 euro = 500 euro) under det år då torktumlaren tas i bruk. Det återstående beloppet på 1 500 euro utgör en oavskriven anskaffningsutgift av vilken avskrivningen för det följande skatteåret kommer att beräknas.
Under det andra året kan Kerstin avskriva högst 375 euro (25% x 1 500 euro = 375 euro) och efter detta kvarstår 1 125 euro i oavskriven anskaffningsutgift.
Det tredje året kan Kerstin avdra hela den oavskrivna anskaffningsutgiften eftersom den är mindre än 1 200 euro.

Med möblerad bostad avses en bostad där det finns minst sådana möbler och hushållsmaskiner som behövs för att leva – såsom säng, matbord och soffa.

Om du hyr ut en möblerad bostad får du göra antingen ett schablonmässigt avdrag för möblerna eller dra av de verkliga anskaffningskostnaderna för möblerna. I regel ska du tillämpa det sätt att dra av som du har valt även under de påföljande åren.

När du gör ett schablonmässigt avdrag kan du dra av månatligen per lägenhet

• högst 40 euro i månaden för en möblerad etta eller ett rum
• högst 60 euro i månaden för en större lägenhet.

Antalet hyresgäster påverkar inte avdragen. Avdraget täcker alla möbleringskostnader. Dessutom får du dra av skötselvederlaget som du betalar för lägenheten.

Om du deklarerar avdraget enligt de faktiska kostnaderna ska du dra av kostnaderna för hushållsmaskinerna och inventarierna antingen som kostnader för inköpsåret eller som avskrivningar. För de faktiska kostnaderna ska du på begäran lämna en redogörelse och verifikat. Du får mer information om hur avskrivningar görs på den här sidan i punkten Anskaffning av lös egendom.

Ange avdraget för den möblerade bostaden i punkten Hyresinkomster, Övriga kostnader.

Om du tar ett lån för att köpa en hyresbostad är det fråga om en skuld för förvärvande av inkomst och då kan du dra av räntorna på lånet och expeditionsavgifterna för det i beskattningen.

Skatteförvaltningen får uppgifter om lån och låneräntor från bankerna. Du ser uppgifterna i den förhandsifyllda skattedeklarationen i punkten Räntor på skuld. Kontrollera i skattedeklarationen att lånets användningsändamål är lån för förvärvande av inkomst. Om uppgifterna saknas ska du lägga till uppgifterna i skattedeklarationen i punkten Räntor på skuld. Räntor på lån dras alltså inte av i punkten Hyresinkomster.

Observera! Om du hyr ut bostaden till underpris får du inte alls dra av räntor på lån och avgifter som hänför sig till lånet från hyresinkomsterna.

Läs mera

• Ränteavdrag för en bostad som hyrts ut till underpris
• Deklarationsanvisningen till den förhandsifyllda skattedeklarationen

Om uthyrningsverksamheten har orsakat dig mer kostnader än hyresinkomster, drar Skatteförvaltningen automatiskt av hyresförlusten från övriga kapitalinkomster.

Om du inte har andra kapitalinkomster, uppstår det ett underskott i kapitalinkomstslaget. Skatteförvaltningen drar av 30 procent av underskottet i form av underskottsgottgörelse från skatterna på dina förvärvsinkomster.

Du kan alltså inte dra av förlust som uppkommer av hyresinkomsterna från hyresinkomsterna för följande år utan Skatteförvaltningen gör avdraget i form av en underskottsgottgörelse.

Exempel: Olle fick 5 000 euro i hyresinkomst år 2023. År 2023 betalade han 2 400 euro i skötselvederlag och 8 600 euro i finansieringsvederlag för stamrenoveringen. Uthyrningen gick med förlust, det vill säga det uppstod ett underskott på 6 000 euro (5 000 euro – 2 400 euro – 8 600 euro).

Olle hade inga andra kapitalinkomster och därför avdras 30 procent av underskottet i form av en underskottsgottgörelse från skatterna på hans förvärvsinkomster. Underskottsgottgörelsen är 6 000 euro x 30 % = 1 800 euro. Maximibeloppet av underskottsgottgörelsen är dock 1 400 euro och sålunda avdras maximibeloppet på 1 400 euro i underskottsgottgörelse från skatterna för 2023.

Läs mer om avdrag från kapitalinkomster