Skattepliktig försäljning av en placeringsbostad, sommarstuga eller annan bostad

Försäljningsvinsten, det vill säga överlåtelsevinsten, till exempel från en placeringsbostad eller sommarstuga beskattas alltid som kapitalinkomst för försäljningsåret. Beskattningstidpunkten påverkas inte av när köpeskillingen betalas. Om du säljer bostaden med förlust kan du dra av förlusten. 

Om du säljer din stadigvarande bostad ska du läsa den separata anvisningen om skattefri försäljning.

Så här deklarerar du försäljningen av en bostad och betalar skatten

Hur beräknar jag försäljningsvinsten eller -förlusten för bostaden?

Det finns två sätt att beräkna vinst eller förlust från försäljning:

• Faktiska kostnader – dra av inköpspriset och alla kostnader för inköp och försäljning från försäljningspriset.
• Presumtiv anskaffningsutgift – dra av en fast procentsats från försäljningspriset beroende på innehavstiden.

Skatteförvaltningen använder automatiskt det beräkningssätt som är förmånligare för dig. 

Om du drar av de faktiska kostnaderna

När du använder faktiska kostnader ska du från försäljningspriset för bostaden dra av

• inköpspriset för bostaden eller arvs- eller gåvobeskattningsvärdet, om du har fått bostaden i arv eller gåva
• eventuell överlåtelseskatt
• utgifter för ombyggnad av bostaden
• bolagslåneandelar som du betalat om de har fonderats i husbolagets bokföring (kontrollera med disponenten).
• kostnader som anknyter till köp och försäljning, såsom förmedlingsavgifter, expeditionsavgifter och avgiften för registrering i bostadsdatasystemet. 

Om du drar av den presumtiva anskaffningsutgiften

Om du inte känner till det ursprungliga inköpspriset för bostaden eller om det är ofördelaktigt för dig att använda det kan du använda den presumtiva anskaffningsutgiften. Dra av en fast procentandel från försäljningspriset i stället för inköpspriset och kostnaderna. Den presumtiva anskaffningsutgiften är

• 20 % av försäljningspriset om du har ägt bostaden i mindre än 10 år.
• 40 % av försäljningspriset om du har ägt bostaden i minst 10 år.

Observera att om du använder den presumtiva anskaffningsutgiften kan du inte dra av inköpspriset och anskaffningsutgifterna för vinsten från försäljningspriset på bostaden. 

Exempel: Jaana köpte en bostad för 50 000 euro år 2012 och sålde den för 80 000 euro år 2025. 
Skatten på försäljningsvinsten enligt faktiska kostnader:
Försäljningspris: 80 000 euro
Inköpspris: 50 000 euro
Övriga kostnader: 4 000 euro
Inköpspriset på 50 000 euro och de övriga kostnaderna på 4 000 euro dras av från försäljningspriset på 80 000 euro, vilket ger en försäljningsvinst på 26 000 euro. Skatten på försäljningsvinsten är 30 %, vilket innebär att skattebeloppet är totalt 7 800 euro.
Skatten på försäljningsvinsten enligt den presumtiva anskaffningsutgiften:
Försäljningspris: 80 000 euro
Presumtiv anskaffningsutgift: 32 000 euro (40 % av försäljningspriset, eftersom bostaden ägts i mer än 10 år)
Den presumtiva anskaffningsutgiften på 32 000 euro dras av från försäljningspriset på 80 000 euro, vilket ger en försäljningsvinst på 48 000 euro. Skatten på försäljningsvinsten är 30 % upp till 30 000 euro (9 000 euro) och 34 % på den överskjutande delen på 18 000 euro (6 120 euro) och sålunda är skattebeloppet totalt 15 120 euro.
Det lönar sig för Jaana att till Skatteförvaltningen ange det verkliga anskaffningspriset och kostnaderna för bostaden, eftersom skatten på försäljningsvinsten är lägre om den beräknas utifrån dem.

Skattesatsen för försäljningsvinster

Säljaren av en egendom betalar skatt för försäljningsvinsten, det vill säga överlåtelsevinsten, enligt skattesatsen för kapitalinkomster. 

• 30 % upp till 30 000 euro
• 34 % för den del som överstiger 30 000 euro.

Om försäljningen av bostaden är förlustbringande

Skatteförvaltningen drar automatiskt av försäljningsförlusten från överlåtelsevinsterna. Om det inte finns överlåtelsevinster dras förlusten av från andra kapitalinkomster, såsom hyresinkomster. Förluster kan inte dras av från förvärvsinkomster, såsom löneinkomster.

Om det inte finns tillräckliga kapitalinkomster under försäljningsåret dras förlusten automatiskt av från kapitalinkomsterna under de fem följande åren efter försäljningsåret. 

Överlåtelseförlusten är en förlust för det år under vilket köpebrevet eller ett annat avtal har undertecknats.