Så här justerar och deklarerar du moms på fastighetsinvesteringar
Ett företag kan dra av momsen på sin fastighetsinvestering, om fastigheten börjar användas för momspliktig verksamhet. Om fastighetens användningsändamål senare ändras eller fastigheten exempelvis säljs, är det företagets rättighet och skyldighet att justera avdraget för momsen på fastighetsinvesteringarna.
Justeringar ska vid behov göras under 10 års tid räknat från det år då en byggnad har tagits emot eller från att en ombyggnad av den har färdigställts. Ingen justering görs om rättigheten och skyldigheten att göra justeringar överförs till en köpare som är införd i momsregistret.
Definitionen fastighet
I momsbeskattningen avses med fastighet
- markområden (på eller under markytan) till vilka en ägar- och besittningsrätt kan uppstå
- byggnader eller konstruktioner som har fästs vid eller i jordgrunden, ovan eller under havsnivån, och vilka varken kan monteras ned eller flyttas med lätthet
- delar av en byggnad eller konstruktion som har installerats och ingår som en integrerad del i den och utan vilka byggnaden eller konstruktionen är ofullständig, såsom dörrar, fönster, tak, trappor och hissar
- föremål, utrustning eller maskiner som är varaktigt installerade i en byggnad eller konstruktion och som inte kan flyttas utan att förstöra eller förändra byggnaden eller konstruktionen.
Vad avses med fastighetsinvestering?
Med fastighetsinvestering avses att köpa eller att själv utföra en byggtjänst i samband med nybygge eller ombyggnad av en fastighet. Som fastighetsinvestering betraktas också förvärv av en sådan nybyggnad för vilken säljaren har betalat skatt för eget bruk av en byggtjänst. Om företaget har gjort fastighetsinvesteringen för sin affärsverksamhet bildas det justeringsrätt och justeringsskyldighet för företaget för fastighetsinvesteringen.
När ska avdrag justeras?
Företaget kan ha rätt och skyldighet att justera momsavdraget för en fastighetsinvestering i följande fall:
- företaget använder fastigheten för ett avdragbart ändamål i större eller mindre omfattning än tidigare
- företaget överlåter fastigheten
- företagets momsskyldighet upphör
- företaget avför fastigheten från rörelsetillgångarna.
Justeringsperioden är den period under vilken ändringar som har skett i fastighetens användning berättigar eller förpliktar att justera avdraget av den moms som ingår i fastighetsinvesteringen.
Justeringsperiodens längd är 10 år från ingången av det kalenderår under vilket byggtjänsten som hänför sig till nybygget eller ombyggnaden har slutförts. Om fastigheten har köpts, inleds perioden på 10 år vid ingången av det år då den färdiga fastigheten har tagits emot. Justeringsperioden börjar inte från början om en fastighet som har börjat användas säljs vidare.
Förändringar i användningen granskas under en tidsperiod på ett kalenderår (justeringsår). Justeringarna görs om användningen av fastigheten ändrats under ett kalenderår inom justeringsperioden. Varje år justeras 1/10 av den moms som ingick i anskaffningen av fastighetsinvesteringen.
Du kan beräkna det momsbelopp som ska justeras med följande formel:
1/10 x (den användningsandel av totalanvändningen som berättigar till det ursprungliga avdraget – den användningsandel av totalanvändningen som berättigar till avdrag för justeringsåret) x den moms som ingår i anskaffningen
Så här anger du en justering i momsdeklarationen
Ange de justerade beloppen i momsdeklarationen i punkten ”Moms som ska dras av för skatteperioden” antingen som en ökning eller som en minskning av den moms som ska dras av. Om det belopp som ska justeras är negativt ökar det på beloppet av den moms som ska dras av för skatteperioden. Men om det belopp som ska justeras är positivt minskar det på den moms som ska dras av.
Om användningsändamålet har ändrats ska du hänföra justeringen till den momsdeklaration som lämnas för den sista kalendermånaden under varje justeringsår.
Om fastigheten har överlåtits, skattskyldigheten har upphört eller fastigheten har avförts från rörelsetillgångarna, ska du hänföra justeringen till den kalendermånad under vilken ändringen har skett.
Exempel: Beloppet av den moms som ska dras av ökar
Ett detaljhandelsföretags affärsfastighet har färdigställts den 1 januari 2020. Av lokalerna har 20 procent varit uthyrda momsfritt till ett annat företag med ett avtal på 2 år. När hyresavtalet löpt ut tar företaget hela affärslokalen i bruk för den egna momspliktiga verksamheten från och med den 1 januari 2023. I byggnadskostnaderna för fastigheten ingick 100 000 euro i moms. Avdraget har gjorts från den del som motsvarar den momspliktiga användningen (80 %).
Andelen av den momspliktiga användningen av fastigheten ändras inte under åren 2020–2022, så ingen justering görs.
Beloppet som justeras för 2023 beräknas på följande sätt:
1/10 x (80−100 %) x 100 000 euro = −2 000 euro
I momsdeklarationen är den moms på försäljningen som ska deklareras för övrig verksamhet 50 000 euro och den moms som ska dras av före justeringen 30 000 euro. Det belopp som ska justeras år 2023 är −2 000 euro. Det belopp som ska justeras ökar den moms som ska dras av med 2 000 euro. Eftersom det är fråga om en ändring av användningsändamålet ska justeringen anges i den sista momsdeklarationen för kalenderåret.
Momsdeklaration:
+ moms på försäljningen 50 000 euro
− moms som ska dras av 32 000 euro
= moms att betala 18 000 euro
Exempel: Beloppet av den moms som ska dras av minskar
Ett företag säljer motionstjänster i sin egen fastighet som har färdigställts den 1 januari 2017. Verksamheten är momspliktig. Företaget utvidgar sin verksamhet och börjar tillhandahålla momsfri massage vid sidan av motionstjänster. Företaget tar 15 procent av sina lokaler som använts för momspliktig verksamhet i bruk för momsfri verksamhet den 1 januari 2023. I investeringen ingick ursprungligen 40 000 euro i moms.
Andelen av den momspliktiga användningen av fastigheten ändras inte under åren 2017–2022, så ingen justering görs.
Beloppet som justeras för 2023 beräknas på följande sätt:
1/10 x (100−85 %) x 40 000 euro = 600 euro
I momsdeklarationen är momsen på försäljning som ska deklareras för övrig verksamhet 10 000 euro och momsen som ska avdras före justeringen 4 000 euro. Det belopp som ska justeras år 2023 är 600 euro. Det belopp som ska justeras minskar den moms som ska dras av med 600 euro. När det är fråga om en ändring av användningsändamålet ska justeringen anges i den sista momsdeklarationen för kalenderåret.
Momsdeklaration:
+ moms på försäljningen 10 000 euro
− moms som ska dras av 3 400 euro
= moms att betala 6 600 euro