Kiinteistöyhtymä

Kiinteistöyhtymän tarkoituksena on hallita tai vuokrata kiinteistöä, jolla on useita omistajia.

Verotusyhtymällä tarkoitetaan kahden tai useamman henkilön muodostama yhteenliittymä, jonka tarkoituksena on kiinteistön käyttö, viljely tai vuokraus. Yhtymän osakkaana voi olla luonnollisia henkilöitä ja yhteisöjä. Verotusyhtymiä kutsutaan niiden toiminnan luonteen mukaan maatalous-, kiinteistö- tai metsäyhtymiksi.

Kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistöverolain mukaan tonttia, tilaa ja muuta Suomessa olevaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty tai olisi merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisterilaissa tarkoitettuun kiinteistörekisteriin.

Lain säännöksiä kiinteistöstä sovelletaan myös toisen maalla oleviin rakennuksiin ja rakennelmiin. Kiinteistöä koskevia säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen toisen maalla olevaan rakennukseen, rakennelmaan tai muuhun laitokseen, joka hallintaoikeuksineen maahan voidaan maanomistajaa kuulematta luovuttaa kolmannelle henkilölle.

Kiinteistöyhtymä syntyy, kun vähintään kaksi henkilöä, esimerkiksi avopuolisot tai sisarukset, omistavat yhdessä kiinteistön. Kiinteistöyhtymä syntyy myös yhdessä omistetusta toisen maalla olevasta rakennuksesta tai rakennelmasta riippumatta rakennuksen omistajien oikeudesta maapohjaan, jolla rakennus tai rakennelma on. Verohallinto muodostaa tällaisista kiinteistön omistuksista kiinteistöyhtymän.

Onko yhteisomistus aina kiinteistöyhtymä?

Puolisoiden yhdessä omistamat kiinteistöt eivät muodosta verotusyhtymää. Puolisoiden tulojen ja varojen verotuksesta on säännelty erikseen, joten yhtymärakennetta ei tarvita.

Jos puolisot ostavat tontin perustettavan yhtiön lukuun, kiinteistöyhtymää ei muodostu, vaikka kalenterivuoden loppuun mennessä yhtiötä ei ole perustettu ja rekisteröity. Muutoin perustettavan kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön lukuun ostetun tontin perusteella muodostetaan kiinteistöyhtymä, jos osakeyhtiön rekisteröintiä ei ole tehty ennen kalenterivuoden päättymistä.

Kiinteistöyhtymä voi antaa kiinteistön vuokralle

Jos kiinteistöyhtymä antaa kiinteistön vuokralle, vuokraus kuuluu yhtymän muun toiminnan tulolähteeseen eli henkilökohtaiseen tulolähteeseen. Jos yhtymän osakkaat ovat tehneet hallinnanjakosopimuksen, vuokratulo verotetaan kiinteistön haltijalla.  Esimerkiksi jos paritalokiinteistön yhteisomistajat ovat tehneet hallinnanjako-sopimuksen ja toinen asuu kiinteistössä itse ja toinen vuokraa omistamansa kiinteistön osan, vuokratulot verotetaan vuokraajan tulona.

Sama kiinteistöyhtymä voi hallita useita kiinteistöjä, jos osakkaiden omistusosuudet kaikissa kiinteistöissä ovat yhtä suuret. Samaan kiinteistöyhtymään kuuluvien kiinteistöjen vuokratulot ja -menot lasketaan yhteen.

Kiinteistöyhtymän tulo ja tappio jaetaan osakkaiden kesken

Kiinteistöyhtymä ei ole erillinen verovelvollinen. Kiinteistöyhtymälle lasketaan henkilökohtaisen tulolähteen puhdas tulo ja tappio. Yhtymän tulosta vähennetään tulon hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot, ennen kuin tulo jaetaan osakkaille. Kiinteistöyhtymälle ei vahvisteta tappiota, jonka se voisi myöhemmin vähentää tuloistaan. Kiinteistöyhtymän puhdas tulo tai tappio jaetaan osakkaille heidän omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa.

Osakkaan tulo-osuus kiinteistöyhtymästä

Osakkaan osuus kiinteistöyhtymän tulosta on osakkaan pääomatuloa. Jos kiinteistöyhtymän tulos on tappiollinen, osakkaan osuus tappiosta vähennetään hänen pääomatuloistaan.

Yhtymän korot ja velat osakkaille

Kiinteistöyhtymän toiminnan rahoittamiseen otettuja velkoja ja niistä aiheutuneita korkoja ei käsitellä yhtymän korkoina ja velkoina. Yhtymä ei saa vähentää korkoja tuloistaan. Korot vähennetään osakkaiden pääomatuloista käyttötarkoituksen mukaisesti esimerkiksi tulonhankkimisvelan korkoina. Yhtymän varojen hankintaan otetut velat käsitellään kunkin osakkaan henkilökohtaisina velkoina. Yhtymään kohdistuvat osakkaiden velat eivät välttämättä ole yhtä suuria.

Avainsanat: