Kiinteistö - mitkä kulut voi vähentää

Kiinteistön vuokratuloista vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi vesi-, sähkö- ja lämmityskulut, kiinteistövero, vakuutusmaksut ja vuosikorjauskulut. Kuluista saa vähentää vain sen osan, joka kohdistuu kiinteistön vuokrattuun osaan.

Esimerkki: Taija omistaa 150 m2:n kaksikerroksisen omakotitalon. Hän on vuokrannut talosta 40 m2:n yläkerran Maijalle. Yläkerta on ollut vuokrattuna koko vuoden. Alakerta on ollut Taijan omassa käytössä. Yläkerran vuokra on ollut 400 euroa kuukaudessa. Omakotitalon vuosikulut ovat olleet yhteensä 4 360 euroa: Taija on maksanut sähkön kulutuksesta 2 000 euroa, vakuutusmaksuja 1 600 euroa, kiinteistöveroa 400 euroa ja jätehuoltokuluja 360 euroa. Muita kuluja ei ole ollut.     
                
Taija saa vuoden 2016 aikana vuokratuloa 12 kk x 400 e = 4 800 e. Talosta on ollut vuokrattuna 40/150 x 100 % = 27 %. Taija saa vähentää vuokratulosta 27 % kuluista: 27 % x (2 000 e + 1 600 e + 400 e + 360 e) = 1 177,20 e. Verotettava vuokratulo on 4 800 e – 1 177,20 e = 3 622,80 e.                   
Taija on kesällä 2016 teettänyt yläkertaan pintaremontin. Seinät on tapetoitu ja lattiaan on vaihdettu vanhan laminaatin tilalle uusi. Vuosikorjaukset ovat maksaneet 800 euroa. Vuokrattuun osuuteen kohdistuu siis kiinteitä kuluja 1 177,20 euroa ja vuosikorjauskuluja 800 euroa. Verottava vuokratulo on 4 800 euroa – 1 177,20 euroa – 800 euroa = 2 822,80 euroa.

Remonttikulujen vähentäminen vuokratuloista

Vuosikorjauskulut vähennetään vuokratulosta kulujen maksuvuonna. Perusparannusmenot vähennetään maksuvuonna, vähitellen vuosittaisina poistoina tai vasta asunnon myynnin yhteydessä.

 Vuosikorjauskulut vähennetään näin:

  • Jos olet vuokranantajana itse teettänyt remontin, kulut vähennetään sinä vuonna, kun ne on maksettu.
  • Jos remontti on taloyhtiön teettämä, kulut saa vähentää, jos rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Perusparannusmenot vähennetään näin:

  • Jos olet vuokranantajana itse teettänyt remontin, kulut vähennetään vuosittaisina tasapoistoina
  • Jos remontti on taloyhtiön teettämä, kulut saa vähentää, jos rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Mitä tarkoittavat vuosikorjaus ja perusparannus?

Remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on silloin jaettava perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin remontin laadun ja laajuuden mukaan.

Vuosikorjauksessa huoneisto tai rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Korjauksissa otetaan huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Vuosikorjausta ovat esimerkiksi

  • seinien maalaaminen ja tapetointi
  • lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen tai laitteen vaihtaminen
  • asunnossa olevien varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiönkaappien ja wc-kalusteiden yms. uusiminen
  • ovien ja ikkunoiden uusiminen.

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet. Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan. Sitä siis parannetaan lisää aikaisempaan verrattuna. Perusparannusta ovat esimerkiksi:

  • kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi
  • parvekelasien asentaminen
  • perusteiden ja kantavien rakenteiden parantaminen
  • lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parantaminen
  • vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen
  • kiinteistön sähköjärjestelmien korjaaminen ja parantaminen.

Remonttikulut, joita ei voi vähentää kiinteistön vuokratuloista

Heti asunnon hankinnan yhteydessä tehtyjä remonttikuluja ei voi vähentää

Remonttikulujen vähennysoikeuden kannalta on tärkeää, että remontti on tehty sinä aikana, kun kiinteistö on ollut vuokrauskäytössä. Remonttikuluja ei hyväksytä vähennettäväksi vuokratulosta, jos remontti on tehty heti kiinteistön hankkimisen jälkeen, mutta ennen kuin kiinteistö on annettu vuokralle. Tällaisessa tapauksessa remonttikulut lisätään aina kiinteistön hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla. Sillä ei ole merkitystä, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus.

Oman työn arvoa ei voi vähentää

Jos remontoit vuokra-asuntoa itse, et voi vähentää oman työn arvoa. Saat kuitenkin vähentää remontin aiheuttamat materiaalikulut, työstä muille maksetut korvaukset sekä omat matkakulusi (0,24 euroa/km) remontoitavalle asunnolle.

Vuokranantaja ei saa kotitalousvähennystä

Kotitalousvähennyksen voi saada vain omassa käytössä olevasta asunnosta, joten vuokralla olevan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä vuokranantajalle. Sen sijaan jos vuokralainen itse teettää asumassaan huoneistossa remontin, vuokralainen saa vähentää kulut omassa verotuksessaan (sillä edellytyksellä että vähennyksen muut ehdot täyttyvät).

Poistojen vähentäminen kiinteistön vuokratuloista

Rakennuksen hankintamenot voi vähentää poistoina

Vuokratun rakennuksen hankintamenon voi vähentää vuokratulosta vuotuisina poistoina. Poistoilla tarkoitetaan sitä, että hankintameno jaetaan kuluksi usealle vuodelle. Vuotuinen poisto on 4 % jäljellä olevasta (eli vielä poistamattomasta) hankintahinnasta, jos kyse on asuin- tai toimistorakennuksesta.

Jos vuokrattu rakennus on myymälä, varasto, tehdas, työpaja tai muu vastaava rakennus, vuotuinen poisto on 7 %. Jos rakennukset ovat vuokrattuna vain osan vuotta eli vuokraustoiminta alkaa tai päättyy kesken vuotta, poisto lasketaan vuokra-aikaa vastaavalta ajalta. Rakennuksen myyntivuonna poistoa ei voi lainkaan vähentää.

Rakennuksen perusparannusmenot lisätään hankintamenoon ja vähennetään poistoina

Rakennuksen perusparannusmenot lisätään rakennuksen hankintamenoon. Ne saa vähentää vuokratulosta vuotuisina poistoina osana rakennuksen hankintamenoa.

Esimerkki: Omakotitalo on ollut vuokralla koko vuoden ajan. Hankintameno on edellisenä vuonna tehdyn poiston jälkeen 90 000 euroa. Rakennukseen tehdään perusparannus, jonka kustannukset ovat 10 000 euroa. Perusparannusmenot lisätään rakennuksen jäljellä olevaan hankintamenoon ja verovuoden poisto lasketaan 100 000 eurosta (90 000 e + 10 000 e = 100 000 e). Verovuoden vuokratulosta saa vähentää poistona 100 000 e x 4 % = 4 000 euroa. Seuraavalle vuodelle siirtyvä hankintameno on 96 000 euroa.

Kun rakennus myydään ja luovutusvoittoa tai -tappiota lasketaan, myyntihinnasta ei voi vähentää sitä osaa omaisuuden hankintamenosta, joka on jo vähennetty verotuksessa vuokratulosta tehtyinä poistoina. Jos poistoja ei ole tehty, perusparannusmenot lisätään kokonaan hankintahintaan.

Maapohjan hankintamenosta ei voi tehdä poistoja.

Irtaimen omaisuuden vähentäminen poistoina

Hankitut kodinkoneet ja kalusteet vähennetään joko ostovuoden kuluina tai poistoina.

Jos vuokranantaja hankkii asuntoon irtainta omaisuutta, sen hinnan voi vähentää vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina. Poiston voi tehdä vain, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika ylittää kolme vuotta tai hankintahinta on yli 1 000 euroa. Verohallinto ei vähennä poistoja verotuksessa viran puolesta.

Kiinteistön maapohjan hankintamenoa ei voi vähentää poistoina.

Kalustetun asunnon vuokraus

Jos vuokralla on kalustettu yksiö tai huone eikä vuokratuloon kohdistuvista kuluista ole muuta selvitystä, huoneistokohtaiseksi vähennykseksi hyväksytään enintään 40 euroa kuukaudessa. Jos kalustettuna vuokrataan suurempi huoneisto, vähennys on enintään 60 euroa kuukaudessa (ellei muuta selvitystä ole).

Vuokralaisten määrä ei vaikuta vähennyksiin. Vähennys kattaa kaikki vuokratulon hankkimisesta aiheutuvat tavanomaiset kustannukset. Lisäksi saa vähentää huoneistoon kuuluvat kiinteistön kulut.

Jos vuokranantaja selvittää todelliset kulut, vähennys myönnetään selvityksen mukaisena.

Vuokraustoiminnan tappio

Jos vuokrauksesta aiheutuneet kulut ovat suuremmat kuin vuokratulot, vuokraustoiminnan tappion voi vähentää muista pääomatuloista.Jos muita pääomatuloja ei ole, muodostuu pääomatulolajin alijäämä. Näin syntyneestä alijäämästä 30 % vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista.

Vuokratuloista syntyvää tappiota ei siis voi suoraan vähentää seuraavien vuosien vuokratuloista, vaan vähennys tehdään alijäämähyvityksenä.

Pääomatulolajin tappio

Jos pääomatuloista tehtäviä vähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, syntyy alijäämä. Jos ansiotulojen verot eivät riitä tämän alijäämän vähentämiseen (eli alijäämähyvityksen tekemiseen), verotuksessa vahvistetaan pääomatulolajin tappio.

Pääomatulolajin tappiota voi syntyä myös sen vuoksi, että alijäämää ei voida kokonaan alijäämähyvityksen enimmäismäärän takia vähentää ansiotulosta määrätystä verosta. Tällöin pääomatulolajin tappio lasketaan vähentämällä alijäämästä jo tehty alijäämähyvitys, joka on ensin kerrottu kertoimella (100:30).

Pääomatulolajin tappio vähennetään seuraavien 10 verovuoden pääomatulosta sitä mukaa kuin pääomatuloa syntyy.

Esimerkki: Pekan alijäämähyvityksen määräksi tuli 1 800 euroa mutta ansiotulojen veroista voitiin vähentää vain maksimi alijäämähyvityksen määrä eli 1 400 euroa. Pääomatulolajin tappion määrä on 1 333 euroa ((6 000 euroa – ((100:30) x 1 400 euroa)). Tappio vähennetään Pekan pääomatulosta seuraavien 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin pääomatuloa syntyy.

Lue lisää alijäämähyvityksestä

Avainsanat:

Sivu on viimeksi päivitetty 10.5.2017