Asunto-osake – mitkä kulut voi vähentää

Voit vähentää vuokratulosta asunnon vuokraukseen liittyvät kulut, kuten hoitovastikkeen ja vuosikorjauskulut. Vuokrattavan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä.

Vuokratulosta vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi hoitovastike, vesimaksut ja vuosikorjauskulut. Kulut vähennetään niiden maksuvuonna.

Hoitovastikkeen vähentäminen vuokratuloista

Taloyhtiölle maksettavat hoitovastikkeet saa vähentää vuokratulosta. Hoitovastikkeet vähennetään aina sinä vuonna, jolloin niitä on maksettu taloyhtiölle.

Pääomavastikkeen vähentäminen vuokratuloista

Pääomavastikkeita ovat korjaus- ja rahoitusvastikkeet. Taloyhtiö kerää taloyhtiössä tehtyjen korjausten kulut osakkeenomistajilta pääomavastikkeina. Usein suorituksia kerätään kerran kuukaudessa maksettavana vastikkeena, mutta osakkeenomistaja voi myös maksaa koko suorituksen kerralla taloyhtiölle.

Pääomavastikkeen vähentäminen riippuu siitä, miten pääomavastikkeet on käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Pääomavastikkeet voi vähentää vuokratulosta vain, jos vastikkeet on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Jos pääomavastike on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa, vastiketta ei voi vähentää vuokratulosta. Silloin vastike lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Sillä ei ole vähennyksen kannalta merkitystä, ovatko yhtiön teettämät korjaukset perusparannusta vai vuosikorjauksia.

Tiedon tuloutuksesta tai rahastoinnista saa isännöitsijältä.

 
Korjaus- tai rahoitusvastikeVoi vähentää vuokratulostaEi voi vähentää vuokratulosta
Rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa   x
Tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa  x  

Esimerkki: Pekka on saanut omistamastaan huoneistoista vuonna 2016 vuokratuloja 5 000 euroa. Taloyhtiössä on tehty kesällä 2016 putkiremontti. Pekan huoneiston osuus kustannuksista oli 8 600 euroa. Pekka päättää maksaa putkiremontin kustannukset kuukausittain rahoitusvastikkeena. Pekka on maksanut taloyhtiölle hoitovastiketta 200 euroa kuukaudessa ja rahoitusvastiketta putkiremontista 150 euroa kuukaudessa, 12 kuukaudelta yhteensä 4 200 euroa. Rahoitusvastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, joten Pekka saa vähentää vastikkeen vuokratulosta. Pekan pääomatulona verotetaan vuonna 2016 vuokratuloa 800 euroa (5 000 e ­­­– 4 200 e = 800 e).

Remonttikulujen vähentäminen vuokratuloista

Vuosikorjauskulut vähennetään vuokratulosta kulujen maksuvuonna. Perusparannusmenot vähennetään maksuvuonna, vähitellen vuosittaisina poistoina tai vasta asunnon myynnin yhteydessä.

 Vuosikorjauskulut vähennetään näin:

  • Jos olet vuokranantajana itse teettänyt remontin, kulut vähennetään sinä vuonna, kun ne on maksettu.
  • Jos remontti on taloyhtiön teettämä, kulut saa vähentää, jos rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Perusparannusmenot vähennetään näin:

  • Jos olet vuokranantajana itse teettänyt remontin, kulut vähennetään vuosittaisina tasapoistoina
  • Jos remontti on taloyhtiön teettämä, kulut saa vähentää, jos rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Mitä tarkoittavat vuosikorjaus ja perusparannus?

Remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on silloin jaettava perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin remontin laadun ja laajuuden mukaan.

Vuosikorjauksessa huoneisto tai rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Korjauksissa otetaan huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Vuosikorjausta ovat esimerkiksi

  • seinien maalaaminen ja tapetointi
  • lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen tai laitteen vaihtaminen
  • asunnossa olevien varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiönkaappien ja wc-kalusteiden yms. uusiminen
  • ovien ja ikkunoiden uusiminen.

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet. Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan. Sitä siis parannetaan lisää aikaisempaan verrattuna. Perusparannusta ovat esimerkiksi:

  • kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi
  • parvekelasien asentaminen
  • perusteiden ja kantavien rakenteiden parantaminen
  • lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parantaminen
  • vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen
  • kiinteistön sähköjärjestelmien korjaaminen ja parantaminen.

Osakehuoneiston perusparannusmenot voi vähentää tasapoistoina

Vuokranantajan itse teettämien ja maksamien perusparannusten menot voi vähentää 10 vuoden aikana. Vähennys on tehtävä tasapoistoina: kustannukset jaetaan tasaisesti 10 vuoden ajalle. Kunakin vuonna voit siis vähentää kymmenesosan kustannuksista.

Jos myyt huoneiston tai lopetat sen vuokraamisen ennen kuin koko summa on vähennetty, vähentämättä jäänyt osa perusparannusmenoista lisätään huoneiston hankintahintaan, kun myyntivoittoa lasketaan.

Jos poistoja ei tehdä, perusparannusmenot lisätään kokonaan huoneiston hankintamenoon. Silloin ne otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla.

Esimerkki. Lauri omistaa osakehuoneiston, joka on ollut vuokrattuna useita vuosia. Lauri teettää huoneistoon remontin. Keittiötä laajennetaan niin, että keittiö ja olohuoneen välinen seinä puretaan.  Laajennettuun keittiöön tulee uusi kaapisto ja uudet kodinkoneet. Makuuhuoneeseen rakennetaan pieni vaatehuone. Lisäksi huoneiston seinät ja katto maalataan. Remontin kokonaiskustannukset ovat 8 000 euroa. Lauri on maksanut kustannukset vuonna 2016. Laurin antaman selvityksen mukaan puolet kuluista eli 4 000 euroa on tullut perusparannustöistä: keittiön laajennuksesta ja vaatehuoneen rakentamisesta. 4 000 euroa kuluista on aiheutunut vuosikorjauksesta. Lauri saa vähentää vuosikorjauksen kulut (4 000 euroa) vuoden 2016 vuokratuloistaan. Tämän lisäksi Lauri saa vähentää perusparannusmenot tasapoistoina 10 vuoden kuluessa. Vuoden 2016 vuokratuloista Lauri saa siis vähentää poistoa 4 000 euroa / 10 vuotta = 400 euroa. Poistoa jää vähennettäväksi seuraavien 9 vuoden aikana yhteensä 3 600 euroa, 400 euroa kunakin vuonna.

Poistojen vähentäminen vuokratuloista

Jos vuokranantaja hankkii asuntoon irtainta omaisuutta, sen hinnan voi vähentää vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina. Poiston voi tehdä vain, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika ylittää kolme vuotta tai hankintahinta on yli 1 000 euroa. Verohallinto ei vähennä poistoja verotuksessa viran puolesta. Jos haluat tehdä poistoja, ilmoita ja vähennä ne

  • Veroilmoitus verkossa -palvelussa tai
  • esitäytetyn veroilmoituksen liitelomakkeella 7H (osakehuoneistot) tai 7K (kiinteistöt).

Kiinteistön maapohjan hankintamenoa ei voi vähentää poistoina. Myöskään asunto-osakkeiden ja kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden hankintamenon perusteella ei voi tehdä poistoja.

Kalustetun asunnon vuokraus

Jos vuokralla on kalustettu yksiö tai huone eikä vuokratuloon kohdistuvista kuluista ole muuta selvitystä, huoneistokohtaiseksi vähennykseksi hyväksytään enintään 40 euroa kuukaudessa. Jos kalustettuna vuokrataan suurempi huoneisto, vähennys on enintään 60 euroa kuukaudessa (ellei muuta selvitystä ole).

Vuokralaisten määrä ei vaikuta vähennyksiin. Vähennys kattaa kaikki vuokratulon hankkimisesta aiheutuvat tavanomaiset kustannukset. Lisäksi saa vähentää huoneistosta maksetun hoitovastikkeen. Jos vuokranantaja selvittää todelliset kulut, vähennys myönnetään selvityksen mukaisena. Hankitut kodinkoneet ja kalusteet vähennetään joko ostovuoden kuluina tai poistoina.

Vuokraustoiminnan tappio

Jos vuokrauksesta aiheutuneet kulut ovat suuremmat kuin vuokratulot, vuokraustoiminnan tappion voi vähentää muista pääomatuloista.Jos muita pääomatuloja ei ole, muodostuu pääomatulolajin alijäämä. Näin syntyneestä alijäämästä 30 % vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista.

Vuokratuloista syntyvää tappiota ei siis voi suoraan vähentää seuraavien vuosien vuokratuloista, vaan vähennys tehdään alijäämähyvityksenä.

Esimerkki: Pekka päättääkin maksaa 8 600 euron rahoitusvastikkeen putkiremontista kerralla pois vuonna 2016. Vuokratulosta (5 000 euroa) vähennetään hoitovastike 2 400 euroa ja rahoitusvastike 8 600 euroa. Pekalla ei ole vuokrattuun huoneistoon liittyviä lainan korkokuluja eikä muitakaan pääomatuloihin kohdistuvia kuluja verovuoden aikana. Vuokrauksesta syntyy alijäämää 6 000 euroa (5 000 – 2 400 – 8 600). Alijäämästä 30 % vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista. 6 000 x 30 % = 1800. Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on kuitenkin 1 400 euroa. Pekan vuoden 2016 veroista vähennetään alijäämähyvityksen enimmäismäärä 1 400 euroa.

Pääomatulolajin tappio

Jos pääomatuloista tehtäviä vähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, syntyy alijäämä. Jos ansiotulojen verot eivät riitä tämän alijäämän vähentämiseen (eli alijäämähyvityksen tekemiseen), verotuksessa vahvistetaan pääomatulolajin tappio.

Pääomatulolajin tappiota voi syntyä myös sen vuoksi, että alijäämää ei voida kokonaan alijäämähyvityksen enimmäismäärän takia vähentää ansiotulosta määrätystä verosta. Tällöin pääomatulolajin tappio lasketaan vähentämällä alijäämästä jo tehty alijäämähyvitys, joka on ensin kerrottu kertoimella (100:30).

Pääomatulolajin tappio vähennetään seuraavien 10 verovuoden pääomatulosta sitä mukaa kuin pääomatuloa syntyy.

Esimerkki: Pekan alijäämähyvityksen määräksi tuli 1 800 euroa mutta ansiotulojen veroista voitiin vähentää vain maksimi alijäämähyvityksen määrä eli 1 400 euroa. Pääomatulolajin tappion määrä on 1 333 euroa ((6 000 euroa – ((100:30) x 1 400 euroa)). Tappio vähennetään Pekan pääomatulosta seuraavien 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin pääomatuloa syntyy.

Lue lisää alijäämähyvityksestä

Remonttikulut, joita ei voi vähentää osakehuoneiston vuokratuloista

Heti asunnon hankinnan yhteydessä tehtyjä remonttikuja ei voi vähentää

Remonttikulujen vähennysoikeuden kannalta on tärkeää, että remontti on tehty sinä aikana, kun huoneisto on ollut vuokrauskäytössä. Remonttikuluja ei hyväksytä vähennettäväksi vuokratulosta, jos remontti on tehty heti osakehuoneiston hankkimisen jälkeen, mutta ennen kuin huoneisto on annettu vuokralle. Tällaisessa tapauksessa remonttikulut lisätään aina huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla. Sillä ei ole merkitystä, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus.

Oman työn arvoa ei voi vähentää

Jos remontoit vuokra-asuntoa itse, et voi vähentää oman työn arvoa. Saat kuitenkin vähentää remontin aiheuttamat materiaalikulut, työstä muille maksetut korvaukset sekä omat matkakulusi (0,24 euroa/km) remontoitavalle asunnolle.

Vuokranantaja ei saa kotitalousvähennystä

Kotitalousvähennyksen voi saada vain omassa käytössä olevasta asunnosta, joten vuokralla olevan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä vuokranantajalle. Sen sijaan jos vuokralainen itse teettää asumassaan huoneistossa remontin, vuokralainen saa vähentää kulut omassa verotuksessaan (sillä edellytyksellä että vähennyksen muut ehdot täyttyvät).

Lomaosakkeen vuokratulosta vähennettävät kulut

Loma-asunnon vuokratulosta voi vähentää tulonhankkimismenoina ainoastaan vuokra-aikaan kohdistuvat kulut ja vuokraustoimintaan suoraan liittyvät kulut. Sillä ei ole merkitystä, annetaanko loma-asunto vuokralle suoraan vai välitysliikkeen kautta. Asiasta on julkaistu Verohallinnon kannanotto.

Esimerkki: Henri antaa vuokralle lomaosakkeen Levillä. Hän on tehnyt vuokrauksesta toimeksiannon välitysfirmalle. Sopimuksen mukaan kohdetta voidaan vuokrata viikoilla 2–14 ja 16–52. Henrillä on tänä aikana oikeus käyttää lomaosaketta, jos sitä ei ole saatu vuokrattua.

Lomaosake on ollut vuokrattuna viikot 12–14, 16–18 ja 51–52. Henri on saanut vuokrauksesta tuloja 400 e x 8 viikkoa = 3 200 e. Lisäksi Henri on itse käyttänyt lomaosaketta viikoilla 1 ja 15. Muun ajan osake on ollut tyhjillään.

Henrillä on ollut loma-osakkeesta yleiskuluja: kuukausittaisia huoltokuluja (vastike ym.) 150 e/kk sekä suoraan vuokraustoimintaan kohdistuvia kuluja: vuokralaisille hankittuja alueen esitteitä, karttoja yms. 50 euroa sekä vuokranvälityspalkkio 200 euroa vuodessa.

Henri saa vähentää vain vuokra-aikaan kohdistuvat kulut. Vuokra-aika on ollut 8 viikkoa. Henrillä on siis oikeus vähentää 15 % yleiskuluista (8 viikkoa / 52 viikkoa = 15 %) ja 100 % vuokraustoimintaan kohdistuvista suorista kuluista. Yksityiskäytön osuudeksi katsotaan 44 viikkoa (52 viikkoa – 8 viikkoa). Henri saa vähentää vuokratuloista yleiskuluja 15 % x (12 kk x 150 euroa) = 270 euroa. Lisäksi Henri saa vähentää vuokraustoimintaan suoraan kohdistuvat kulut 200 euroa + 50 euroa = 250 euroa. Henri saa siis vähentää vuokratulosta yhteensä 520 euroa. Loppuosa kuluista katsotaan yksityiskäyttöön kohdistuviksi elantomenoiksi, joita ei voi vähentää verotuksessa. Verotettava vuokratulo on 3 200 e – 520 e = 2 680 e.

Avainsanat:

Sivu on viimeksi päivitetty 10.5.2017