Överlåtelse av egendom och tillbyggnad i inkomstbeskattningen av bostadsaktiebolag
Skattepliktig inkomst för ett bostadsaktiebolag utgörs av vederlag och bruksavgifter samt hyresinkomster, som bostadsaktiebolaget får för disponerade lokaler. Bostadsaktiebolag kan också få skattepliktiga överlåtelsevinster i samband med försäljning av egendom, till exempel en del av tomten. Däremot är tillgångar som erhållits genom kapitalinvesteringar inte skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolag.
Inkomstskattesatsen för bostadsaktiebolag är 20 %.
När är inkomsten skattepliktig?
Försäljning av en del av tomten med tillhörande onyttjad byggnadsrätt
När ett bostadsaktiebolag säljer en del av tomten med tillhörande onyttjad byggnadsrätt kan bostadsaktiebolaget få överlåtelsevinst. Överlåtelsevinst är skattepliktig inkomst, och den kan inte fonderas. Överlåtelsevinst är skattepliktig inkomst även när en tomt eller en del av den överlåts till staten eller kommunen som betalning för till exempel markanvändnings- eller utvecklingsersättning.
Hur beräknas överlåtelsevinsten?
När du beräknar överlåtelsevinsten ska du avdra den proportionella andelen av tomtens oavskrivna anskaffningsutgift från försäljningspriset på tomten. Om till exempel en fjärdedel av tomten säljs ska du avdra en fjärdedel av den oavskrivna anskaffningsutgiften för tomten. Vid beräkningen av överlåtelsevinsten får man också avdra utgifter för vinsten.
Exempel: Ett bostadsaktiebolag äger en tomt på 5 000 m². Den oavskrivna anskaffningsutgiften för tomten är 200 000 euro. Bolaget säljer 2 000 m² av tomten för 250 000 euro och betalar en förmedlingsavgift på 5 000 euro. Bostadsaktiebolagets skattepliktiga överlåtelsevinst är 165 000 euro: 250 000 e – 80 000 e (2 000 m² / 5 000 m² x 200 000 e) – 5 000 e = 165 000 e.
Den oavskrivna anskaffningsutgiften för en tomt är i allmänhet dess balansvärde. Den oavskrivna anskaffningsutgiften bildas av tomtens anskaffningspris, överlåtelseskatt för anskaffningen och de kostnader som omedelbart hänför sig till anskaffning av tomten. Värdeuppskrivning i bokföringen ingår dock inte i anskaffningsutgiften. Om tomtens balansvärde uppskrivits i bokföringen är den oavskrivna anskaffningsutgiften i beskattningen tomtens balansvärde utan uppskrivning.
Markanvändningsavgifter och utvecklingsersättningar utgör en del av tomtens anskaffningsutgift. De hänförs till tomtens olika stycken beroende på vad betalningen anses hänföra sig till. Betalningarna kan allokeras till exempel i proportion till hur byggnadsrätten ökat.
Exempel: Ett bostadsaktiebolag äger en tomt med 2 000 m² byggnadsrätt. Den oavskrivna anskaffningsutgiften för tomten är 50 000 euro. Genom en planändring har tomten fått 2 000 m² mer byggnadsrätt, och därför uppgår byggnadsrätten nu till totalt 4 000 m². Bostadsaktiebolaget ska betala en markanvändningsavgift på 100 000 euro till kommunen. Bolaget säljer en del av tomten. Den sålda delens byggnadsrätt uppgår till 1 000 m². Anskaffningsutgiften för den sålda tomtdelen är 1 000 m² / 4 000 m² x (50 000 e + 100 000 e) dvs. 37 500 euro.
Överlåtelsevinst utgör en del av bolagets skattepliktiga inkomst
Skatt betalas inte separat på överlåtelsevinst, utan den inräknas i bostadsaktiebolagets övriga skattepliktiga inkomst. Innan skatten påförs avdras avdragsgilla utgifter och förluster för tidigare år från den totala skattepliktiga inkomsten.
Om försäljningsintäkterna täcker bostadsaktiebolagets kostnader kan bolagsstämman besluta att inga vederlag tas ut av delägarna under överlåtelseåret eller att betalda vederlag återbetalas antingen helt eller delvis. Beslut om återbetalning av vederlag ska fattas före utgången av räkenskapsperioden.
Skatteåret för överlåtelsevinster fastställs enligt tidpunkten för försäljningen.
Överlåtelsevinster betraktas normalt som inkomst för skatteåret då köpet gjorts upp. Köptidpunkten anses vara den tidpunkt då ett överlåtelseavtal som är bindande för bägge parter har ingåtts. Övergångstiden för överlåtelsen av besittnings- eller äganderätten påverkar i allmänhet inte skatteåret för överlåtelsevinster.
Hur kan ett bostadsaktiebolag förlägga tidpunkten för avdragen?
Ett bostadsaktiebolag kan förlägga tidpunkten för avdragsgilla reparationsprojekt till samma år som egendom överlåts. Kostnader för årsreparationer får avdras på en gång i beskattningen, medan totalrenoveringar ska avdras som årliga avskrivningar.
Kostnaderna för reparationsprojekt är ofta fördelade mellan årsreparationer och totalrenovering.
Kostnaderna för en flera år lång entreprenad, till exempel stambyte, kan avdras i beskattningen tidigast samma år som bostadsaktiebolaget har tagit emot och godkänt entreprenaden i mottagningsbesiktningen. Om entreprenaden är indelad i delar kan kostnaderna för delentreprenader avdras innan hela entreprenaden är klar. Förutsättningen är att delentreprenaden har mottagits och godkänts.
Bostadsaktiebolag kan dessutom påverka beskattningen med normala inkomstutjämningsmetoder, såsom avskrivningar och bostadshusreserveringar.
Hyresinkomst för tomt är skattepliktig
Hyresinkomst för tomt är skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolag och kan inte fonderas.
När är en kapitalinvestering skattefri?
Försäljning av outnyttjad byggnadsrätt (till exempel vindsbyggnad)
Ett bostadsaktiebolag kan ha outnyttjad byggnadsrätt som utnyttjas av bolaget. I en befintlig byggnad kan man till exempel bygga fler våningar eller bygga om vinden till bostäder. Då kan bostadsaktiebolaget sälja byggnadsrätt genom en aktieemission riktad till en extern aktör, till exempel ett byggföretag. De tillgångar som erhållits i form av teckningspris på nya aktier är inte skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget utan skattefri kapitalinvestering.
Försäljning av lokaler som bolaget har i sin besittning (till exempel gårdskarlsbostad)
Bostadsaktiebolag kan ha lokaler som inte disponeras på basis av ägande av aktier i bolaget utan som bolaget besitter direkt. Till exempel en gårdskarlsbostad kan vara en sådan lokal.
Lokaler som bolaget har i sin besittning kan överlåtas till en delägare genom en riktad aktieemission till köparen. De tillgångar som erhållits i form av teckningspris på aktierna är inte skattepliktig inkomst för bostadsaktiebolaget utan skattefri kapitalinvestering. Bostadsaktiebolag kan också rikta emissionen till sig och därefter sälja de egna aktierna. Detta medför inte heller inkomstskattekonsekvenser för bostadsaktiebolaget, eftersom försäljning av egna aktier är skattefri.