Uudiskohteen ostaja – tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero
Uudiskohteen kaupasta on kyse silloin, kun ostat esimerkiksi rakennuttajalta uuden asunnon, autopaikan tai varaston rakentamisvaiheessa. Käytännössä ostat asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat esimerkiksi kerrostalo- tai rivitalohuoneiston hallintaan.
tee ilmoitus
Tee varainsiirtoveroilmoitus 2 kuukauden kuluessa siitä, kun asunnon omistusoikeus on siirtynyt sinulle. Toimi näin, vaikka olisit käyttänyt kiinteistönvälittäjää.
Jos ostajia on useita – esimerkiksi puolisot – jokaisen ostajan on tehtävä oma varainsiirtoveroilmoituksensa.
Ilmoitusta varten tarvitset kauppakirjan tai muun sopimuksen. Asiakirjoja ei tarvitse kaikissa tilanteissa liittää ilmoitukseen. Ennen ilmoituksen lähettämistä OmaVerossa näet, tarvitaanko liitteitä vai riittääkö pelkkä ilmoitus.
Näin teet varainsiirtoveroilmoituksen OmaVerossa
Henkilöasiakas, avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö voivat käyttää myös paperilomaketta. Paperilomakkeen liitteeksi tarvitaan kauppakirjan lisäksi joko kopio rakennuttajan lähettämästä muuttokirjeestä tai kuitti kauppahinnan viimeisen erän maksusta.
maksa vero
Maksa vero 2 kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus on siirtynyt sinulle. Toimi näin, vaikka olisit käyttänyt kiinteistönvälittäjää.
- Jos maksat OmaVerossa, viitenumerot ja muut maksutiedot siirtyvät automaattisesti oikein verkkopankin maksupohjaan. OmaVero laskee veron määrän antamasi varainsiirtoveroilmoituksen perusteella.
- Jos maksat verkkopankissa, maksamiseen tarvitset Verohallinnon tilinumeron ja oman varainsiirtoveron viitenumerosi. Saat viitenumeron ja tilinumeron
- Omaverosta: Valitse etusivun välilehti Omat verolajit. Siirry kohtaan Maksutilanne ja valitse linkki Verojen maksaminen ja maksutiedot.
- puhelimitse 029 497 026 (Maksuliikenne, puhelun hinta pvm./mpm.).
Maksa vero kahden desimaalin tarkkuudella. Pyöristä veron määrä lähimpään senttiin normaalien pyöristyssääntöjen mukaisesti. Esimerkiksi jos veron tarkka määrä on 345,67890 euroa, maksa veroa 345,68 euroa.
Jos ostajia on useita – esimerkiksi puolisot – jokainen ostaja maksaa oman osuutensa verosta käyttäen omaa varainsiirtoveron viitenumeroaan. Maksu näkyy OmaVerossa 1–2 arkipäivän kuluttua.
Saat todistuksen varainsiirtoverosta
Saat todistuksen varainsiirtoverosta OmaVeroon tai postitse. OmaVeroon todistus tulee yleensä noin 2 arkipäivän kuluessa ilmoituksen antamisesta ja veron maksamisesta. Näin löydät todistuksen OmaVerosta.
Jos olet tehnyt varainsiirtoveroilmoituksen paperilomakkeella, todistus tulee näkyviin OmaVeroon myöhemmin.
Huolehdi omistuksesi rekisteröinnistä
Hae huoneiston omistukselle rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta.
Jos asunto myydään ennen kuin rakennus valmistuu
Jos rakentamisvaiheessa tai sitä aikaisemmin hankittu uudiskohde myydään ennen kuin rakennus valmistuu ja omistusoikeus siirtyy, kauppa toteutetaan yleensä niin sanotulla siirtosopimuksella.
Siirtosopimuksen siirronsaaja (ostaja), katso ohjeet täältä
Siirtosopimuksen siirtäjä (myyjä), katso ohjeet täältä
Varainsiirtoveron määrä – uudiskohde
Vero on 1,5 % kauppahinnasta (ja mahdollisista muista vastikkeista) sekä yhtiölainaosuudesta. Jos sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 12.10.2023, vero on 2 %. Sitovan sopimuksen allekirjoituspäivä ratkaisee sen, mitä veroprosenttia kauppaan sovelletaan. Uudiskohteissa omistus- tai hallintaoikeuden siirtymisellä ei ole merkitystä.
Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden. Vero maksetaan siis velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksatko yhtiölainaosuuden pois kaupantekohetkellä vai kaupanteon jälkeen kuukausittain rahoitusvastikkeena.
Halutessasi voit käyttää apunasi varainsiirtoverolaskuria.
Esimerkki: Sanna ostaa vuonna 2024 asunto-osakkeen, jonka myyntihinta on 120 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus on 160 000 euroa. Asunnon myynti-ilmoituksessa velaton hinta on siis 280 000 euroa. Varainsiirtovero lasketaan 280 000 eurosta. Varainsiirtovero on 1,5 % x 280 000 euroa = 4 200 euroa. Sillä ei ole merkitystä, maksaako Sanna yhtiölainaosuuden pois kaupanteon hetkellä vai pikku hiljaa osana yhtiövastiketta.
Usein kysyttyä
Omistusoikeuden siirtyminen määritellään kauppakirjassa. Uudiskohteissa omistusoikeus siirtyy yleensä silloin, kun rakennus on valmistunut ja olet maksanut kauppahinnan kokonaan.
Kun olet ilmoittanut ja maksanut varainsiirtoveron OmaVerossa, saat yleensä noin 2 arkipäivän kuluessa todistuksen varainsiirtoverosta OmaVeroon. Saat todistuksen myös silloin, jos olet ostanut ensiasunnon.
Kun todistus on valmis, voit avata sen varainsiirtoveron tiedoista ja postilaatikosta. Jos Omat verolajit -välilehdellä ei ole varainsiirtoveroa, kirjaudu uudestaan OmaVeroon. Jos olet tehnyt varainsiirtoveroilmoituksen paperilomakkeella, odota, että todistus varainsiirtoverosta tulee näkyviin OmaVeroon.
Huom. Todistus ei ole OmaVerossa, jos olet antanut varainsiirtoveroilmoituksen ennen marraskuuta 2019. Lisätietoa: Olen mielestäni antanut varainsiirtoveroilmoituksen aiemmin. Miksi ilmoitus tai maksu eivät näy OmaVerossa?
Toimi näin
Siirry OmaVeroon, jos et ole vielä kirjautunut palveluun (avautuu uuteen ikkunaan).
-
Avaa etusivun välilehti Omat verolajit. Siirry osioon Varainsiirtovero ja valitse linkki Näytä tiedot varainsiirtoverosta. Jos Omat verolajit -välilehdellä ei ole varainsiirtoveroa, kirjaudu uudestaan OmaVeroon.
-
Varainsiirtovero-sivulla ovat kaikki antamasi varainsiirtoveroilmoitukset. Valitse se ilmoitus, johon liittyvän todistuksen tarvitset. Valitse painike Avaa ilmoitus.
-
Valitse sivun yläosassa oleva linkki Näytä todistukset varainsiirtoverosta.
-
Kun todistus on valmis, voit avata sen linkistä Avaa todistus (pdf). Jos todistus ei ole vielä OmaVerossa, näet tekstin Todistus ei ole vielä saapunut.
-
Jos olet pyytänyt uutta todistusta esimerkiksi ilmoituksen korjaamisen jälkeen, näet todistuksen kohdassa Muut todistukset varainsiirtoverosta. Valitse todistus saapumispäivän mukaan ja avaa se linkistä Avaa todistus (pdf).
Voit edetä myös näin:
-
Valitse välilehti Yhteydenpito.
-
Valitse kohdasta Päätökset ja kirjeet linkki Avaa päätökset ja kirjeet.
Postilaatikon luetut sekä säilössä olevat todistukset arkistoituvat vuoden kuluttua. -
Jos olet saanut useita todistuksia varainsiirtoverosta, erotat ne kaupantekopäivän perusteella. Kaupantekopäivä näkyy kohdassa Kausi.
Jos etsit todistusta tietyltä päivältä, toimi näin: Kirjoita kaupantekopäivä (esim. 01.03.2021) kenttään, jossa lukee Hae sisällöstä ja paina Enter.
Varainsiirtoverotus siirtyi OmaVeroon 8.11.2019. OmaVerossa näkyvät
- OmaVeron kautta annetut ilmoitukset
- 1.11.2019 tai sen jälkeen julkaistulla paperilomakkeella ilmoitetut kaupat. Paperilomakkeella annetut ilmoitukset tulevat näkyviin OmaVeroon viiveellä.
Näiden ilmoitusten osalta saat todistuksen varainsiirtoverosta, kun sekä ilmoitus että maksu ovat Verohallinnossa. Näin löydät todistuksen OmaVerosta. Jos kyse on asunto-osakkeesta, anna todistus isännöitsijälle, jotta hän voi merkitä omistuksesi osakeluetteloon.
Jos asunto-osakkeen kaupat on tehty kiinteistönvälittäjän kautta, saat välittäjältä todistuksen suoritetusta varainsiirtoverosta. Välittäjän antama todistus ei näy OmaVerossa. Jos kyse on uudiskohteesta, ostajan on itse annettava varainsiirtoveroilmoitus ja silloin todistuskin löytyy OmaVerosta.
Vanhat ilmoitukset
Jos olet antanut varainsiirtoveroilmoituksen vanhalla paperilomakkeella ennen marraskuuta 2019, ilmoitus ei näy OmaVerossa. Älä tee ilmoitusta uudelleen. Jos tarvitset vanhaa leimattua varainsiirtoveroilmoitusta esimerkiksi isännöitsijää varten, ota yhteyttä palvelunumeroon 029 497 022 (Varainsiirtoverotus).
Kun autopaikka tai varastotila on osa asuntokauppaa, muista maksaa varainsiirtovero ja antaa ilmoitus myös autopaikasta tai varastotilasta, silloin kun niitä hallitaan asuinhuoneistosta erillisillä osakkeilla. Autopaikan tai varaston osakkeista on maksettava varainsiirtovero, vaikka asunto-osake olisi varainsiirtoverosta vapaa ensiasunto.
Kun autopaikan tai muun tilan kauppahinta on eritelty sopimuksessa, erittele hinnat myös varainsiirtoveroilmoituksessa.
Kun kysymys on uudiskohteesta, varainsiirtoveroilmoitus pitää tavallisesti antaa ja vero maksaa 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymishetkestä.
Kun uudiskohteen rakennuttaja menee konkurssiin mutta konkurssipesä ei sitoudu kauppaan eikä jatka keskeneräistä rakennushanketta, on asunnon ostajalla mahdollisuus joko purkaa kauppa tai jatkaa keskeneräistä rakentamishanketta. Jos jatkat keskeneräistä rakentamishanketta, huomaa, että varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen aikaistuvat.
Jos purat kaupan
Jos päätät purkaa kaupan, sinun ei tarvitse antaa varainsiirtoveroilmoitusta eikä maksaa veroa.
Jos jatkat keskeneräistä rakentamishanketta
Jos päätät jatkaa keskeneräistä rakentamishanketta, varainsiirtoveron ilmoitus- ja maksuvelvollisuus aikaistuvat, koska omistusoikeus siirtyy aikaisemmin kuin mitä alkuperäisellä rakentamisvaiheen kauppakirjalla on sovittu. Tällöin määräaikaa ei enää lasketa rakentamisvaiheen kauppakirjaan merkitystä omistusoikeuden siirtymispäivästä.
Varainsiirtoveron ilmoittamis- ja maksuvelvollisuuden alkamisaika riippuu siitä, oletko jo maksanut koko kauppahinnan vai pitääkö sinun maksaa vielä puuttuva osa kauppahinnasta konkurssipesälle.
- Jos sinun pitää maksaa konkurssipesälle puuttuva osa kauppahinnasta, varainsiirtoveron ilmoittamis- ja maksuvelvollisuus alkaa siitä hetkestä, kun koko kauppahinta on maksettu konkurssipesälle.
- Jos olet maksanut kauppahintaa jo enemmän kuin ostettujen osakkeiden arvo on konkurssin alkaessa, alkaa varainsiirtoveron ilmoittamis- ja maksuvelvollisuus siitä hetkestä, jolloin sinun olisi pitänyt viimeistään ilmoittaa konkurssipesälle halustasi purkaa kauppa.
- Jos olet jo maksanut koko kauppahinnan, alkaa varainsiirtoveron ilmoittamis- ja maksuvelvollisuus siitä hetkestä, jolloin sinun olisi pitänyt viimeistään ilmoittaa konkurssipesälle halustasi purkaa kauppa.
Mistä summasta varainsiirtovero maksetaan?
Jos olet päättänyt jatkaa keskeneräistä rakentamishanketta, sinun on maksettava myyjälle määrä, joka vastaa ostamiesi osakkeiden arvoa konkurssin alkamishetkellä. Kohteen käypä arvo määritellään sen valmiusasteen perusteella.
Varainsiirtovero maksetaan yhteissummasta, johon lasketaan:
- rakennusyhtiölle maksettu kauppahinta (yleensä kauppahinta on maksettu erissä)
- konkurssipesälle mahdollisesti maksettu puuttuva osa kauppahinnasta
- osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus, joka on maksettu omistusoikeuden siirtymiseen mennessä
- omistusoikeuden siirtymishetkellä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus.
Jos olet maksanut varainsiirtoveroa mielestäsi liikaa, voit tehdä varainsiirtoveron palautushakemuksen. Esitä hakemuksessa selvitys oikeasta varainsiirtoveron määrästä ja sen perusteista. Näin voit hakea varainsiirtoveron palautusta.
Kun taloyhtiö sijaitsee ns. valinnaisella vuokratontilla, osakkeenomistaja voi toimia kahdella eri tavalla. Hän voi
- maksaa yhtiölle erillistä tontinvuokravastiketta kuukausittain
- maksaa omiin osakkeisiinsa kohdistuvan osuuden vuokratontista.
Tämän jälkeen taloyhtiö ostaa tontin omistajalta lunastusta vastaavan määräosan tontista. Samalla osakkeenomistaja vapautuu maksamasta taloyhtiölle tontinvuokravastiketta.
Tonttiosuuden voi maksaa kohteen valmistumisen yhteydessä tai erikseen määriteltyinä ajankohtina kohteen valmistumisen jälkeen. Joissakin tilanteissa osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus lunastaa tontinosa vain osittain.
Osakkeenomistajan ei tarvitse antaa varainsiirtoveroilmoitusta tai maksaa veroa
Tontinosan lunastaminen on vapaaehtoista eikä asunto-osakkeiden ostamiseen liity velvollisuutta maksaa tontinosan lunastamisesta. Lisäksi tyypillistä on, että asunto-osakkeiden myyjä ja vuokratontin omistaja ovat eri tahoja eikä osakkeenomistajan maksama lunastushinta tule asunto-osakkeiden myyjän hyväksi.
Kun osakkeenomistaja edellä kuvatussa tilanteessa lunastaa asunto-osakkeisiinsa kohdistuvan osuuden tontista, osakkeenomistajan ei tarvitse tehdä varainsiirtoveroilmoitusta eikä maksaa varainsiirtoveroa. Merkitystä ei ole sillä, tapahtuuko tontinosan lunastus kohteen valmistumishetkellä vai myöhemmin.
Taloyhtiö antaa varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron
Tontin määräosan omistukseensa hankkineen taloyhtiön on annettava Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus, maksettava varainsiirtovero ja haettava määräosalle lainhuuto Maanmittauslaitokselta.
Taloyhtiö usein veloittaa osakkeenomistajalta lunastettavasta tonttiosuudesta aiheutuvan varainsiirtoveron määrän osana lunastushintaa. On huomattava, että osakkeenomistajan kannalta tässä ei ole kyse varainsiirtoveron maksamisesta, vaan tontinosan lunastushinnan suorittamisesta.
Jos annat varainsiirtoveroilmoituksen myöhässä, seurauksena voi olla joko myöhästymismaksu tai veronkorotus. Jos et maksa varainsiirtoveroa määräajassa, sinun pitää maksaa viivästyskorkoa. Lue tarkemmin viivästysseuraamuksista.
Jos sinun täytyy korjata antamiasi tietoja, anna korvaava varainsiirtoveroilmoitus joko OmaVerossa tai paperilomakkeella. Korjaa virheet ja täytä myös muut kohdat uudelleen.
Näin korjaat varainsiirtoveroilmoitusta OmaVerossa
Jos ilmoitat paperilomakkeella, muista merkitä rasti lomakkeen alussa olevaan kohtaan Korvaava varainsiirtoveroilmoitus.
Huomaa, että jos annat korvaavan ilmoituksen vasta varainsiirtoveroilmoituksen määräajan jälkeen, seurauksena voi olla myöhästymismaksu tai veronkorotus.
Jos olet jo ehtinyt maksaa varainsiirtoveron, katso lisätietoa ilmoituksen ja maksun korjaamisesta.
Muista ensin antaa huoneistosta varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero.
Koska taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, sinun pitää hakea omistuksesi rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta. Tieto varainsiirtoveron suorittamisesta siirtyy Maanmittauslaitokselle automaattisesti, eikä sinun tarvitse antaa todistusta varainsiirtoverosta erikseen isännöitsijälle.
Lue lisää huoneistotietojärjestelmästä
Muutin paperisen osakekirjani sähköiseksi. Voinko vähentää rekisteröintimaksun verotuksessa?