Asunto- ja kiinteistöyhteisön veroilmoitus

Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt ilmoittavat tiedot tuloverotusta varten asunto- ja kiinteistöyhteisön veroilmoituksella (veroilmoitus 4). Veroilmoitus pitää antaa neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden jälkeen.

Tee veroilmoitus OmaVerossa

Veroilmoituksen täyttöohje

Mikä veroilmoitus kiinteistöyhtiön pitää antaa?

Keskinäinen kiinteistöyhtiö antaa veroilmoituksen 4. Jos yhtiö harjoittaa elinkeinotoimintaa, joka verotetaan elinkeinotoiminnan tulolähteessä, yhtiön pitää antaa liitteenä myös elinkeinotoiminnan veroilmoitus 6B. 

Ei-keskinäisen kiinteistöyhtiön pitää antaa elinkeinotoiminnan veroilmoitus 6B. Ei-keskinäisellä kiinteistöyhtiöllä tarkoitetaan sellaista kiinteistöyhtiötä, jonka osakkeet eivät yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuta minkään tietyn huonetilan hallintaan. Lue lisää elinkeinotoiminnan veroilmoituksen antamisesta.

Missä tilanteissa veroilmoitus on annettava?

Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön on annettava veroilmoitus, jos yhtiö

  • on vasta aloittanut toimintansa eli veroilmoitus koskee ensimmäistä tilikautta
  • on saanut myyntituloja maa-alueiden, rakennusten tai arvopaperien luovutuksesta verovuoden aikana
  • on tehnyt positiivisen tuloksen, jossa verotettava tulo on 50 euroa tai enemmän sen jälkeen, kun edellisten vuosien tappiot on vähennetty
  • haluaa vahvistaa tappion verovuodelta.

Anna veroilmoitus myös, jos Verohallinto on erikseen pyytänyt sitä yhtiöltä.

Jos saman vuoden aikana päättyy useampia tilikausia, anna jokaisesta tilikaudesta oma veroilmoitus. Verohallinto yhdistää eri tilikausien tiedot.

Lue tarkempia esimerkkejä tilanteista, jossa veroilmoitus on annettava:

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö on myynyt tilikauden aikana osan omistamastaan tontista. Yhtiön on annettava tilikaudelta veroilmoitus, koska se on saanut myyntituloja maa-alueiden luovutuksesta.

Esimerkki: Keskinäinen kiinteistöyhtiö on tehnyt tilikauden aikana kiinteistöjen vaihdon. Verotuksessa tällainen omaisuuserien vaihto rinnastetaan omaisuuden myyntiin, joten tilikaudelta on annettava veroilmoitus.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö on tilikauden aikana myynyt sen hallussa olevan asuinhuoneiston osakkeet. Yhtiö on saanut myyntituloja arvopaperien luovutuksesta, joten yhtiön on annettava veroilmoitus.

Näin ilmoitat

Kun annat asunto- tai kiinteistöyhteisön veroilmoituksen sähköisesti esimerkiksi OmaVerossa, sinun pitää tunnistautua henkilökohtaisilla pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla. Tarvitset ilmoittamiseen myös Suomi.fi-valtuuden, ellei sinulla ole suoraan asemasi perusteella valtuuksia asioida yhtiön puolesta. Asemaan perustuvat valtuudet on esimerkiksi asunto-osakeyhtiön isännöitsijällä.

  1. Katso kuva

    Valitse etusivulta osiosta Yhteisön tulovero linkki Tee yhteisön tuloveroilmoitus sen verovuoden kohdalta, jolta haluat antaa veroilmoituksen.

    Jos saman kalenterivuoden aikana päättyy useampia tilikausia, anna jokaisesta tilikaudesta oma veroilmoitus. Verohallinto yhdistää eri tilikausien tiedot.

  1. Katso kuva

    Taustatiedot

  2. Katso kuva

    Perustiedot

    • Omistusmuutos
    • Yhteisön päätös voitonjaosta
    • Jaettavat osingot ja ylijäämät
    • Varallisuuslaskelma
  3. Katso kuva

    Tuotot ja kulut

    • Poistot ja arvonalentumiset
    • Tilinpäätössiirrot
    • Verotuksessa vähennyskelvottomat ja verovapaat erät
  4. Katso kuva

    Tuloverolaskelma

    • Aiemmin vahvistettujen tappioiden vähentäminen
    • Luovutusvoitot ja -tappiot
    • Erittely maatalouden tuotoista ja kuluista
  5. Katso kuva

    Tilinpäätöstiedot

    • Liitteet
    • Muut selvitykset
  6. Katso kuva

    Esikatsele ja lähetä

    Tarkista tiedot. Jos haluat palata korjaamaan tietoja, voit siirtyä taaksepäin Edellinen-painikkeesta tai vaihepolusta, joka on sivun alkuosassa. Kun tiedot ovat oikein, lähetä veroilmoitus.

    Jos haluat jatkaa täyttämistä myöhemmin, valitse Tallenna keskeneräisenä. Verohallinto ei käsittele ilmoitusta, ennen kuin olet lähettänyt sen. Kun tiedot ovat oikein, valitse Lähetä. 

    Löydät lähettämäsi ilmoituksen OmaVeron välilehdeltä Toiminnot kohdasta Ilmoitusten ja hakemusten tila. Valitse linkki Tehdyt ilmoitukset ja hakemukset

    Voit muokata tai poistaa ilmoituksen niin pitkään kun se on tilassa Lähetetty.

Veroilmoituksen voi antaa sähköisesti myös

Veroilmoituksen 4 voi antaa paperilomakkeella vain erityisestä syystä, jos sähköinen ilmoittaminen on esimerkiksi teknisen esteen vuoksi mahdotonta.

Milloin veroilmoitus pitää antaa?

Jos veroilmoitus tarvitaan, asunto- tai kiinteistöyhteisön pitää antaa se neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden jälkeen.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön tilikausi päättyy 31.12.2021. Jos yhtiön pitää antaa veroilmoitus, ilmoituksen määräpäivä on 30.4.2022. Jos 30.4. olisi lauantai tai pyhäpäivä, veroilmoituksen saisi antaa vielä seuraavana arkipäivänä.

Sähköinen veroilmoitus on annettu määräajassa, jos saat kuittauksen onnistuneesta lähettämisestä viimeistään määräpäivän aikana. Paperisen veroilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa määräajan viimeisenä päivänä klo 16.15.

Jos et anna veroilmoitusta ajoissa tai siinä on puutteita, seurauksena voi olla myöhästymismaksu tai veronkorotus. Lisätietoa myöhästymismaksusta ja veronkorotuksesta.

Voit tarvittaessa hakea ilmoittamiseen lisäaikaa, mutta vain, jos sinulla on siihen erityisiä syitä – esimerkiksi sairastuminen. Toimita lisäaikahakemus Verohallintoon ennen veroilmoituksen antamisajan päättymistä. Lisäaikaa voit hakea OmaVerossa tai paperilomakkeella (3105).

Mitä liitteitä veroilmoitukseen tarvitaan?

Liitä veroilmoitukseen aina jäljennös yhtiön virallisesta, kirjanpitolain mukaan laaditusta tuloslaskelmasta ja taseesta. Liitä nämä OmaVerossa Tilinpäätöstiedot-vaiheen kohdassa Liitteet.

Veroilmoituksen yhteydessä on joissain tilanteissa annettava myös muita liitetiedostoja tai -lomakkeita. Lisätietoa liitteistä saat veroilmoituksen täyttöohjeesta.

Tappion vahvistaminen ja käyttö

Jos asuntoyhteisö haluaa vahvistaa tappiot, sen pitää antaa veroilmoitus.

Sen sijaan veroilmoitusta ei tarvitse antaa pelkästään sen takia, että yhtiö on käyttänyt tappioita, jotka Verohallinto on aiemmin vahvistanut. Käyttö pitää kuitenkin ilmoittaa jälkikäteen, jos yhtiö myöhemmin antaa veroilmoituksia seuraavilta vuosilta. Tappioiden käyttöaika on kymmenen vuotta, joten vahvistettujen tappioiden käyttö pitää ilmoittaa aina yhdeksän edellisen verovuoden ajalta. Lue täyttöohjeesta lisää siitä, miten tappioiden käyttö ilmoitetaan.

Jos yhtiö haluaa vahvistaa tappion sellaiselta verovuodelta, jonka verotus on jo päättynyt, yhtiön täytyy tehdä oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimuksen voi tehdä OmaVerossa tai lomakkeella 3309. Verohallinto ei voi vahvistaa tällaisia tappioita veroilmoituksen perusteella. Älä siis anna aikaisempien tilikausien tilinpäätöstietoja veroilmoituksen liitteenä, sillä niitä ei tarvita eikä Verohallinto voi niiden perusteella vahvistaa aikaisempia tappioita.

Toimialan muutos

Jos yhteisön toimiala on muuttunut, ilmoita siitä OmaVeron asiakastiedoissa. Voit ilmoittaa uuden toimialan heti muutoksen jälkeen.

Ilmoita uusi päätoimiala TOL 2008 -luokituksen mukaisesti. OmaVero ohjaa ilmoittamista ja toimialakoodin valintaa. Jos ilmoitat muulla tavoin (esimerkiksi paperilomakkeella), tarkista toimialakoodit Tilastokeskuksen sivuilta.

Usein kysyttyä

Jos yhtiön verotettava tulos vanhojen tappioiden vähentämisen jälkeen on 49,99 (tai 49,98), yhtiön tulos pyöristyy 50 euroon ja yhtiölle muodostuu pyöristyssääntöjen vuoksi maksettavaa tuloveroa 10 euroa.

Tässä tilanteessa yhtiön ei tarvitse antaa veroilmoitusta pelkästään tappioiden vähentämisen vuoksi. Verovuodesta 2020 alkaen tappiot sen sijaan pitää vahvistaa, jotta yhtiö voi vähentää niitä seuraavien vuosien tuloksesta. Yhtiön pitää siis antaa uusista tappioista veroilmoitus aina sellaisina vuosina, jolloin tappioita syntyy. Aiemmin veroilmoitusta ei tämän vuoksi vaadittu, joten yhtiö on aiempina tilikausina toiminut sen ohjeistuksen mukaisesti, joka on ollut silloin voimassa. Yhtiö voi vähentää ennen verovuotta 2020 syntyneet tappiot seuraavien tilikausien tuloksesta, vaikka niitä ei ole vahvistettu.

Koska aiempien tilikausien verotus on jo päättynyt, yhtiön pitää tehdä verotuksen oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimuksessa yhtiö voi poikkeuksellisesti pyytää vahvistamaan myös sellaisten verovuosien tappiot, joiden oikaisuvaatimuksen määräaika on jo mennyt.

Poikkeus johtuu Verohallinnon aiemmasta ohjeesta, joka oli voimassa verovuoteen 2018 saakka. Ohjeen mukaan yhtiön ei tarvinnut antaa veroilmoitusta pelkästään tappioiden vahvistamiseksi, vaan Verohallinto vahvisti tappiot jälkikäteen sellaisena verovuonna, jolta yhtiön oli muista syistä annettava veroilmoitus. Tappioiden vahvistamiseksi yhtiön piti liittää tällaiseen veroilmoitukseen aiempien, tappiollisten vuosien tilinpäätöstiedot.

Tämän aiemman ohjeen vuoksi yhtiö voi hakea vanhojen tappioiden vahvistamista myös sellaiselle verovuodelle, jonka verotusta ei muuten enää voida oikaista. Kun teet oikaisuvaatimusta, ota kuitenkin huomioon, että kunkin verovuoden tappiot pitää vähentää 10 seuraavan verovuoden aikana.

Jos yhtiö haluaa vahvistaa vanhoja tappioita, toimi näin:

  • Tee oikaisuvaatimus OmaVerossa tai lomakkeella 3309.
  • Valitse OmaVerossa oikaisuvaatimuksen verovuodeksi sellainen vuosi, jonka oikaisuvaatimuksen määräaikaa on vielä jäljellä, vaikka hakisit tappioiden vahvistamista vanhemmille vuosille.
  • Liitä oikaisuvaatimukseen tilinpäätöstiedot kaikilta vuosilta, joiden tappion yhtiö haluaa vahvistaa.

Ei voi, vaan yhtiön on tehtävä oikaisuvaatimus tappioiden vahvistamiseksi. Älä siis liitä aiempien verovuosien tilinpäätöstietoja veroilmoitukseen, vaan hae erikseen oikaisua näiden vuosien verotukseen.

Tappion vahvistamiseksi yhtiön on annettava veroilmoitus verovuodesta 2020 eteenpäin.

Asuntoyhteisöjen tappion vahvistamisesta on säädetty laissa (laki verotusmenettelystä, 26 e §). Veroilmoitus tarvitaan, sillä lain mukaan tappio vahvistetaan verotuksen toimittamisen yhteydessä eli käytännössä veroilmoituksen tietojen perusteella. Tappio voidaan kuitenkin vahvistaa myös muutoksenhaun kautta eli yhtiön tekemän oikaisuvaatimuksen perusteella.

Jos pääomavastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa, ilmoita ne veroilmoituksen kohdassa Rahoitustuotot sekä Kirjanpito-sarakkeessa että Verotus-sarakkeessa.

Jos pääomavastikkeista on tehty rahastointipäätös, ne kirjataan taseeseen. Tällöin niillä ei ole tulosvaikutusta, joten niitä ei ilmoiteta veroilmoituksen tuloverolaskelmassa.

Ilmoita tällaiset luottotappiot kohdassa Kiinteistön hoitokulut.

Ilmoita yhteisökoron palautukset kohdassa Verovapaat tuotot.