Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön tuloverotus

Asuntoyhteisöt eli asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia. Niitä verotetaan itsenäisinä verovelvollisina eli niiden saama tulo verotetaan yhtiön eikä sen osakkaiden tulona. Veroa pitää maksaa verovuoden tuloksesta, josta on vähennetty aikaisemmilta verovuosilta vahvistetut tappiot. Asuntoyhteisön tuloveroprosentti on 20.

Tulolähteet

Yleensä asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt eivät harjoita liiketoimintaa. Sen vuoksi näiden yhtiöiden tulot ovat niin sanotun henkilökohtaisen tulolähteen tuloa ja verotus toimitetaan tuloverolain säännösten mukaan. Poikkeustilanteissa asuntoyhteisön voidaan katsoa harjoittavan elinkeinotoimintaa, ja silloin verotus toimitetaan elinkeinotoiminnan tulolähteessä.

Verovuoden tulos tai tappio lasketaan niin, että veronalaisista tuloista vähennetään ne menot, jotka verotuksessa saa vähentää.

Jos tulot ovat suuremmat kuin menot, asuntoyhteisön verovuoden tulos on positiivinen. Jos taas menot ovat suuremmat, asuntoyhteisölle tulee tappiota. Veronalaisen tulon laskeminen perustuu kirjanpitoon, mutta kirjanpidon ja verotuksen erojen vuoksi tulos ei verotuksessa aina ole sama kuin kirjanpidossa.

Tappiot voi vähentää 10 verovuoden aikana

Jos asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöyhtiön tulos on tappiollinen, Verohallinto vahvistaa tappion ja yhtiö saa vähentää sen seuraavien vuosien tuloksesta 10 seuraavan verovuoden aikana sitä mukaa kuin verotuksessa syntyy verotettavaa tuloa. Vahvistettujen tappioiden vähentämistä ei tarvitse vaatia asuntoyhteisön veroilmoituksessa, vaan Verohallinto vähentää tappiot verotuksessa automaattisesti. Tappiot voi vähentää vain sen tulolähteen tuloksesta, jossa ne ovat syntyneet. 

Asuntoyhteisö voi menettää oikeuden vähentää tappiot, jos yhteisön omistussuhteet ovat muuttuneet. Tappioita ei saa enää vähentää, jos yhtiön osakkeista yli puolet on vaihtanut joko suoraan tai välillisesti omistajaa tappiovuoden aikana tai sen jälkeen ja vaihdos on tapahtunut muuten kuin perinnön tai testamentin vuoksi. Asuntoyhteisö voi kuitenkin hakea poikkeuslupaa tappioiden vähentämiselle omistajanvaihdoksesta huolimatta.

Lue lisää omistajanvaihdoksesta ja tappioiden poikkeuslupamenettelystä.

Mikä on yhteisön verovuosi?

Verotus toimitetaan verovuoden ajalta. Verovuosi on yleensä sama kuin yhtiön tilikausi. Jos tilikausi ei ole kalenterivuosi, verovuosi muodostuu kuitenkin siitä tilikaudesta tai niistä tilikausista, jotka ovat päättyneet saman kalenterivuoden aikana. Veroilmoitus pitää antaa jokaiselta tilikaudelta erikseen.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön tilikausi on 1.4.2020–31.3.2021. Asunto-osakeyhtiö haluaa muuttaa tilikautta, ja sen seuraava tilikausi on tavallista lyhyempi: 1.4.2021–31.12.2021. Molempien tilikausien verovuosi on 2021. Asunto-osakeyhtiön pitää antaa veroilmoitus erikseen 31.3. päättyvältä tilikaudelta ja 31.12. päättyvältä tilikaudelta. Verovuoden tulo muodostuu molempien tilikausien yhteenlasketusta verotettavasta tulosta.

Verotuksen toimittaminen ja verotuspäätös

Verohallinto toimittaa verotuksen veroilmoituksen ja muualta saamiensa tietojen perusteella. Kun verotus on toimitettu, yhteisö saa verotuspäätöksen, josta näet verotuksen lopputuloksen sekä mahdollisen veronpalautuksen tai jäännösveron määrän.

Milloin verotus päättyy?

Verotuksen päättymispäivä vaihtelee eri asuntoyhteisöillä. Päättymispäivä näkyy verotuspäätöksestä. Asuntoyhteisön verotus päättyy kuitenkin viimeistään 10 kuukautta sen jälkeen, kun tilikauden viimeinen kalenterikuukausi on päättynyt. Jos kalenterivuoden aikana on päättynyt useita tilikausia, verotus päättyy viimeistään 10 kuukauden kuluttua siitä, kun viimeisin tilikausi on päättynyt.

Esimerkki: Asuntoyhteisön tilikausi on 1.1.2021–31.12.2021. Verotus päättyy viimeistään 31.10.2022.

Esimerkki: Asuntoyhteisön tilikausi on 1.4.2020–31.3.2021. Verotus päättyy viimeistään 31.1.2022.

Voit täydentää tai korjata veroilmoitusta verotuksen päättymiseen saakka. Jos täydennät tai korjaat verotustietoja, verotuksen päättymispäivä voi muuttua alkuperäisessä verotuspäätöksessä ilmoitetusta ajankohdasta.

Verotuksen päättymispäivä voi muuttua myös silloin, jos Verohallinto jatkaa verotusta esimerkiksi sen vuoksi, että verovalvonta on kesken. Tässä tapauksessa saat ilmoituksen verotuksen jatkamisesta ennen kuin verotus päättyy.

Jos olet täydentänyt tai korjannut verotustietoja tai jos Verohallinto on ilmoittanut verotuksen jatkamisesta, saat myöhemmin uuden verotuspäätöksen, vaikka verotuksen lopputulos ei muuttuisi. Uudesta verotuspäätöksestä näet myös sen, onko verotuksen päättymispäivä muuttunut.

Nettovarallisuus ja osakkeen matemaattinen arvo

Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden arvo lasketaan niin, että yhtiön varoista vähennetään velat. Nettovarallisuuden arvoa käytetään, kun yhtiön osakkeelle lasketaan matemaattinen arvo. Se saadaan jakamalla Verohallinnon vahvistama nettovarallisuus ulkona olevien osakkeiden lukumäärällä. Osakkeen matemaattinen arvo on perusteena osinkoverotuksessa, kun osinkoa jaetaan ansiotuloksi ja pääomatuloksi. Käytännössä asuntoyhteisöt jakavat harvoin osinkoa.

Yle-vero

Asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöyhtiöiden ei tarvitse maksaa yleisradioveroa.