Asuintalovaraus asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa
Asunto-osakeyhtiö voi varautua tulevien vuosien korjaushankkeisiin keräämällä osakkailtaan rahaa etukäteen. Jos tilikauden tuloksesta on tulossa ylijäämäinen, asunto-osakeyhtiö voi tietyin edellytyksin tehdä asuintalovarauksen ja vähentää sen verotuksessaan. Asuintalovaraus on siis ennakkoon tehtävä kulukirjaus asuinrakennuksen tulevien, verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseksi.
Asuintalovarauksen määrää on rajoitettu
Verovuonna tehtävän asuintalovarauksen enimmäismäärä on 68 euroa asuinrakennuksen pinta-alan neliömetriä kohden. Alle 3 500 euron suuruinen asuintalovaraus ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Asuintalovarausta ei voi vähentää verotuksessa myöskään silloin, jos asuinrakennuksen pinta-ala on alle 200 m2.
Asuinrakennuksella tarkoitetaan rakennusta, jonka huoneistojen pinta-alasta vähintään puolta käytetään vakituiseen asumistarkoitukseen verovuoden päättyessä. Tämän vuoksi esimerkiksi huoneisto, jota käytetään lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan, ei ole vakituisessa asumiskäytössä eikä sitä voida lukea asumiskäytössä olevien huoneistojen pinta-alaan. Erilaisina palvelutaloina ja hoivakoteina toimivat rakennukset eivät myöskään ole asuintalovarauslain tarkoittamalla tavalla vakituisessa asumiskäytössä.
Miten asuintalovaraus tehdään ja miten se vähennetään verotuksessa?
Asuintalovaraus muodostetaan kirjanpidossa tavallisesti siinä vaiheessa, kun laaditaan tilinpäätöstä.
Asuintalovarauksen voi vähentää sen vuoden tuloverotuksessa, jona varaus on muodostettu. Pääsäännön mukaan vähennys tehdään muusta tulosta kuin elinkeinotulosta tai maatalouden tulosta. Asuintalovarausta ei oteta vähennyksenä huomioon tappiota vahvistettaessa.
Milloin asuintalovaraus on käytettävä ja mihin sitä voi käyttää?
Asuintalovaraus on käytettävä varauksen vähentämisvuotta seuraavan 10 verovuoden aikana. Eri verovuosina tehdyt asuintalovaraukset on käytettävä järjestyksessä vanhimmasta uusimpaan.
Vanhan asuintalovarauksen voi käyttää samana verovuonna kuin muodostetaan uusi varaus. Käyttämätön asuintalovaraus luetaan tuloksi viimeisen käyttövuoden verotuksessa.
Asuintalovarausta voi käyttää asuinrakennuksen rakentamisesta, perusparantamisesta tai vuosikorjauksista aiheutuvien verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseen. Lisäksi asuintalovarausta voi käyttää asuinrakennuksen ja siihen liittyvän tontin, myös vuokratontin, hoitomenoihin. Varausta ei voi käyttää tontin hankintahinnan eikä korkomenojen kattamiseen.
Menot, joihin asuintalovarausta käytetään, eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia. Jos asuintalovarausta käytetään poistoina vähennettävän käyttöomaisuuden hankintamenon kattamiseen, poistojen tekemisen saa verotuksessa aloittaa omaisuuden hankintahinnan ja käytetyn asuintalovarauksen erotuksesta.
Esimerkiksi, jos parvekkeiden lasitus maksaa 20 000 euroa ja asuintalovarausta käytetään 5 000 euroa, poistoja saa alkaa tehdä verotuksessa 15 000 eurosta. Se määrä, josta poistoja saa alkaa tehdä, merkitään veroilmoituksella kyseisen omaisuuden poistoerittelyllä kohtaan Lisäykset.
Asuintalovarauksen purkautuminen
Jos asunto-osakeyhtiö puretaan tai se lakkaa omistamasta asuinrakennuksia, käyttämätön asuintalovaraus luetaan yhtiön tuloksi. Asuintalovaraus luetaan yhtiön tuloksi myös silloin, jos asuinrakennus tuhoutuu tai se myydään eikä yhtiö omista asuinrakennuksia verovuoden päättyessä. Asuinrakennuksen ei siten tarvitse olla sama asuinrakennus, jonka perusteella asuintalovaraus on aikanaan tehty.