Asunto-osakeyhtiö purkautuu – näin se vaikuttaa tuloverotukseen

Asunto-osakeyhtiön purkamisesta voi tulla maksettavaksi veroa luovutusvoitosta sekä purkautuvalle asunto-osakeyhtiölle että sen osakkaille. Purkautuminen vaikuttaa verotukseen myös muulla tavoin.

Kun yhtiö purkautuu, sen nettovarallisuus, eli varojen ja velkojen erotus, siirtyy osakkaille niin sanottuna jako-osana. Samalla varallisuuden arvon muutokset realisoituvat sekä asunto-osakeyhtiön että sen osakkaiden verotuksessa. 

Asunto-osakeyhtiölle voi tulla luovutusvoittoa

Kun asunto-osakeyhtiö purkautuu, se luovuttaa omaisuutensa osakkailleen. Purkautuvan asunto-osakeyhtiön verotuksessa kunkin omaisuuserän luovutushinnaksi katsotaan omaisuuden käypä arvo eli se todennäköinen myyntihinta, jolla omaisuus olisi todennäköisesti saatu myytyä ulkopuoliselle ostajalle.

Jos jonkin omaisuuden käypä arvo on suurempi kuin jäljellä oleva verotuksessa poistamaton hankintameno, omaisuuden luovutuksesta tulee asunto-osakeyhtiölle veronalaista luovutusvoittoa.

Joissakin tapauksissa asunto-osakeyhtiö omistaa pelkästään yhden omakotitalon, jossa yhtiön osakkaat asuvat. Myös tällaisessa tapauksessa asunto-osakeyhtiölle voi tulla purkautumisen yhteydessä veronalaista luovutusvoittoa. Vaikka oman asunnon luovutusvoitto on yksityishenkilöille verovapaata yli kahden vuoden yhtäjaksoisen vakituisen asumisen jälkeen, verovapaus ei koske yhtiön saamaa voittoa.

Kiinteistön arvo on sen todennäköinen myyntihinta

Kun asunto-osakeyhtiö purkautuu, yhtiön koko omaisuus arvostetaan eli omaisuuden arvo määritellään verotusta varten. Omaisuuden arvo on sen käypä arvo yhtiön purkautumispäivänä. Käytännössä asunto-osakeyhtiön verotuksessa pitää yleensä arvioida kiinteistön eli yhtiön omistamien rakennusten ja tontin käypä arvo.

Kiinteistön käypä arvo on kiinteistön todennäköinen myyntihinta.  Kun määrität käypää arvoa, voit käyttää apuna Verohallinnon ohjetta Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa. Myös kiinteistönvälittäjältä saatua arviota voi käyttää.

Näin lasket asunto-osakeyhtiön luovutusvoiton

Kun lasket luovutusvoittoa, vähennä kiinteistön käyvästä arvosta verotuksessa poistamaton hankintameno eli se osuus kiinteistön hankintamenosta, joka on vielä poistamatta asunto-osakeyhtiön verotuksessa. Tämä on useimmiten sama kuin omaisuuden kirjanpito- eli tasearvo. Myös voiton hankkimisesta johtuneet menot saa vähentää.

Koska yhtiö ja osakas ovat eri verovelvollisia, asunto-osakeyhtiön saamaan luovutusvoittoon ei vaikuta se, minkä hinnan osakas on aikanaan maksanut yhtiön osakkeista.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö Annankatu omistaa kiinteistön. Yhtiön osakkaat, Anna ja Antti, ovat käyttäneet kiinteistöllä sijaitsevaa omakotitaloa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti yli kahden vuoden ajan. Anna ja Antti ovat aikanaan maksaneet yhtiön osakkeista 250 000 euroa.

Anna ja Antti päättävät purkaa asunto-osakeyhtiön ja siirtää kiinteistön suoraan omaan omistukseensa. Tontin verotuksessa poistamaton hankintameno on 20 000 euroa. Rakennuksen hankintamenosta on verotuksessa poistamatta 60 000 euroa. Kiinteistön käypä arvo on 280 000 euroa. Asunto-osakeyhtiö saa purkamisesta 200 000 euroa veronalaista luovutusvoittoa (280 000 euroa - 80 000 euroa).

Yksityishenkilöt voivat käyttää hankintamenona myös niin sanottua hankintameno-olettamaa todellisen ostohinnan sijaan. Asunto-osakeyhtiö ei voi käyttää hankintameno-olettamaa, koska samat säännökset eivät koske yhteisöjen verotusta.

Asunto-osakeyhtiö maksaa luovutusvoitosta 20 % tuloveroa

Luovutusvoitosta ei makseta veroa erikseen, vaan luovutusvoitto lasketaan mukaan muihin veronalaisiin tuloihin, joita asunto-osakeyhtiöllä on ollut samana verovuonna. Tulovero lasketaan yhtiön voitosta eli siitä summasta, joka saadaan, kun veronalaisista tuloista vähennetään verotuksessa vähennyskelpoiset menot. Ennen veron laskemista vähennetään myös aikaisempien verovuosien vahvistetut tappiot. Asunto-osakeyhtiön ja muiden yhteisöjen tuloveroprosentti on 20.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö Annankadun purkautumisvuoden verotettava tulo ennen tappioiden vähentämistä on 200 000 euroa. Yhtiöllä on aiemmilta verovuosilta vahvistettuja vähentämättömiä tappioita yhteensä 5 000 euroa. Verotettava tulo tappioiden vähentämisen jälkeen on 195 000 euroa. Yhtiön pitää maksaa yhteisöveroa 20 % x 195 000 euroa eli 39 000 euroa.

Muista antaa asunto-osakeyhtiön veroilmoitus purkautumisvuodelta

Asunto-osakeyhtiön toimintaa verotetaan viimeisen kerran siltä verovuodelta, joka päättyy purkautumispäivänä. Asunto-osakeyhtiön pitää antaa purkautumisvuodelta veroilmoitus, jos yhtiö saa yli 30 euroa verotettavaa tuloa esimerkiksi purkautumiseen liittyvän luovutusvoiton vuoksi.

Jos yhtiöllä on käyttämätön asuintalovaraus, myös se on veronalaista tuloa purkautumisvuoden verotuksessa.

Myös osakas voi joutua maksamaan veroa luovutusvoitosta

Kun asunto-osakeyhtiö purkautuu, osakas saa yhtiöstä jako-osana yleensä kiinteistön tai sen osan. Se on osakkaan osuus asunto-osakeyhtiön nettovarallisuudesta. Verotuksessa tämä on luovutus, joka rinnastuu omaisuuden vaihtoon: osakas vaihtaa purkautuvan yhtiön osakkeet yhtiöstä saamaansa jako-osaan. Osakkaan pitää ilmoittaa osakkeiden luovutus veroilmoituksellaan. Helpoiten ilmoituksen voi antaa OmaVerossa.  

Osakkaan saaman jako-osan käypää arvoa verrataan osakkeiden hankintamenoon eli siihen hintaan, jonka osakas on aikanaan maksanut osakkeista. Jos jako-osan käypä arvo on yhtiön purkautumispäivänä suurempi kuin osakkaan omistamien osakkeiden hankintameno, erotus on osakkaalle luovutusvoittoa. Luovutusvoitto on yksityishenkilölle pääomatuloa, ja siitä menee veroa 30 %. Jos yksityishenkilö saa verovuonna pääomatuloja yli 30 000 euroa, ylimenevän osuuden veroprosentti on kuitenkin 34 %. 

Yleistä tietoa yksityishenkilön luovutusvoittojen verotuksesta saat Verohallinnon ohjeesta Omaisuuden luovutusvoitot ja - tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa.

Esimerkki: Anna ja Antti ovat aikanaan maksaneet Asunto-osakeyhtiö Annankadun osakkeista 250 000 euroa. Asunto-osakeyhtiön purkautumispäivänä eli jako-osan saantipäivänä kiinteistön arvo on 280 000 euroa. Tästä jää voittoa 30 000 euroa. Annan ja Antin verotuksessa luovutus on kuitenkin verovapaa, koska he ovat asuneet asunnossaan vakituisesti ja yhtäjaksoisesti yli kahden vuoden ajan.

Osakas voi myydä jako-osana saamansa kiinteistön verovapaasti vasta sen jälkeen, kun hän on asunut siinä vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta jako-osan saamisen jälkeen. Joskus jako-osana voi saada pelkän tontin. Pelkkää tonttia ei voi myöhemmin myydä verovapaasti asunto-osakeyhtiön aikaisen asumisen perusteella.

Osakas: Muista ilmoittaa ja maksaa myös varainsiirtovero

Kiinteistön luovutuksesta pitää maksaa myös varainsiirtoveroa. Osakkaan pitää antaa jako-osana saamastaan kiinteistöstä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero on 4 % jako-osana saadun kiinteistön käyvästä arvosta. Helpoiten varainsiirtoveroilmoituksen voi tehdä OmaVerossa, jossa varainsiirtoveron voi myös maksaa. Aikaa ilmoittamiseen ja veron maksamiseen on 6 kk luovutuskirjan allekirjoittamisesta eli siitä päivästä, jolloin selvitysmies on allekirjoittanut asunto-osakeyhtiön jakokirjan. Samassa ajassa pitää myös hakea kiinteistöomistukselle kirjaamista Maanmittauslaitokselta.  

Ohjeita varainsiirtoveron ilmoittamisesta ja maksamisesta.

Esimerkki: Sekä Anna että Antti antavat varainsiirtoverosta ilmoituksen OmaVerossa. He maksavat kumpikin varainsiirtoveroa 5 600 euroa eli yhteensä 11 200 euroa (2 x 4 % x 140 000 euroa).