Lahjanluonteinen kauppa

Omaisuuden myyminen liian alhaisella kauppahinnalla voidaan tulkita lahjaksi. Jos omaisuus on myyty käypää arvoa alhaisemmalla hinnalla, ostaja voi joutua maksamaan lahjaveroa.

Jos kaupanteossa vastikkeeksi on sovittu enintään 75 % (3/4) omaisuuden käyvästä arvosta, on kyseessä lahjanluonteinen kauppa. Tällöin käyvän arvon ja sovitun kauppahinnan välinen erotus katsotaan lahjaksi. Tällaisesta lahjanluonteisesta kaupasta on tehtävä lahjaveroilmoitus Verohallinnolle.

Lue lisää lahjan arvostamisesta

Vastiketta ovat kaikki rahanarvoiset suoritukset, jotka ostaja suorittaa myyjälle kaupan ehtona

Vastiketta ovat esimerkiksi

  • kauppahinta, jonka ostaja maksaa myyjälle rahana
  • myyjän velat, jotka ostaja ottaa vastattavakseen
  • edut, jotka ostajan on myöhemmin suoritettava myyjälle, kuten syytinki tai eläke
  • omaisuus, jonka ostaja antaa myyjälle vaihdossa (vastikkeeksi katsotaan vaihdossa annetun omaisuuden käypä arvo)
  • muut suoritukset, joista ostaja vastaa, esimerkiksi myyjälle pidätettyyn asumisoikeuteen kuuluvat valo ja lämpö.

Vastiketta eivät ole esimerkiksi

  • myyjän itselleen pidättämä osa luovutettavasta omaisuudesta (esimerkiksi myyjän omistama määräala, joka ei ole kaupan kohteena)
  • huoneistoon kohdistuva taloyhtiölaina, joka vähentää huoneiston käypää arvoa
  • myyjän tai jonkun muun hallinta-, asumis- tai käyttöoikeus luovutettuun omaisuuteen, jos oikeus ei edellytä ostajalta aktiivista suoritusta (esimerkiksi asumisoikeuteen ei sisälly lämpö, joka ostajan pitäisi maksaa)
  • myyjän itselleen pidättämä polttopuun otto-oikeus tai metsänhakkuuoikeus.

Esimerkki: Antti myy tyttärelleen Liisalle 130 000 eurolla huoneiston, jonka käypä arvo on 200 000 euroa. Vastike on 65 % käyvästä arvosta (130 000 euroa / 200 000 euroa). Kaupan seurauksena Liisan katsotaan saavan lahjan, jonka arvo on 70 000 euroa (käypä arvo 200 000 euroa vähennettynä vastikkeella 130 000 eurolla). Vero 70 000 euron lahjasta 1. veroluokassa vuonna 2017 on 6 500 euroa. Jos kauppahinta olisi yli 150 000 euroa (yli 75 % käyvästä arvosta), lahjaveroa ei määrättäisi.

Esimerkki: Antti lahjoittaa tyttärelleen Liisalle kiinteistön, jonka käypä arvo on 150 000 euroa. Antti on ottanut aikanaan pankkilainan kiinteistön maksamiseksi. Lainaa on lahjoitushetkellä jäljellä 50 000 euroa. Liisa ottaa lainan vastatakseen, ja laina siirtyy Liisan nimiin. Koska laina siirtyy Liisalle lahjoituksen yhteydessä, katsotaan, että Liisa on maksanut Antille lahjasta vastiketta 50 000 euroa. Tällöin lahjan arvoksi jää 100 000 euroa (150 000 euroa – 50 000 euroa). Vero
100 000 euron lahjasta 1. veroluokassa vuonna 2017 on 10 100 euroa.

Käyvän arvon ja vastikkeen välinen erotus on alle 5 000 euroa

Jos käyvän arvon ja vastikkeen välinen erotus eli lahjaksi katsottava osa on alle 5 000 euroa, ei lahjasta tarvitse yleensä maksaa veroa, vaikka kauppahinta ei olisikaan yli 75 % käyvästä arvosta. Lahjaveroa on kuitenkin maksettava, jos lahjansaaja on saanut samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana muitakin lahjoja ja kaikkien lahjojen yhteenlaskettu arvo on 5 000 euroa (4 000 euroa ennen 1.1.2017) tai enemmän.

Esimerkki: Antti myy tyttärelleen Liisalle omistamansa Firma Oy:n osakkeet 7 000 eurolla. Osakkeiden käypä arvo on 10 000 euroa. Maksettu vastike on 70 % osakkeiden käyvästä arvosta, joten kyseessä on lahjanluonteinen kauppa. Kauppahinnan ja käyvän arvon erotus eli lahja on 3 000 euroa. Liisa ei ole saanut isältään Antilta muita lahjoja osakkeiden lahjoitusta edeltävien kolmen vuoden aikana. Lahjan arvo on alle 5 000 euroa, joten siitä ei tarvitse maksaa lahjaveroa.

Lue lisää kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen yhteenlaskemisesta

Taloyhtiölaina alentaa käypää arvoa

​Huoneistoa rasittava osuus taloyhtiölainasta tulee ottaa huomioon, kun määritetään huoneiston käypää arvoa. Omaisuuden käypä arvo määritetään vähentämällä omaisuuden arvosta lahjoitushetkellä jäljellä oleva yhtiölaina. Kaupan lahjanluonteisuus määräytyy yhtiölainalla vähennetyn arvon (käyvän arvon) ja sovitun kauppahinnan perusteella. Henkilökohtainen asuntolaina ei vaikuta huoneiston käypään arvoon.

Esimerkki: Antti myy tyttärelleen Liisalle huoneiston 150 000 eurolla. Huoneistoon kohdistuu 20 000 euron yhtiövelkaosuus, joka siirtyy Liisalle. Samasta talosta on aiemmin myyty vastaava huoneisto 210 000 eurolla. Tämän vertailukaupan perusteella Antin lahjoittaman huoneiston velaton arvo on 210 000 euroa. Tästä velattomasta arvosta vähennetään velkaosuus, joten huoneiston käypä arvo on 190 000 euroa. Koska kauppahinta on yli 75 % käyvästä arvosta (150 000 euroa / 190 000 euroa), kyseessä ei ole lahjanluonteinen kauppa, eikä lahjaveroa määrätä.

Jos huoneistoon ei kohdistu yhtiövelkaosuutta, käypä arvo on 210 000 euroa. Tällöin 150 000 euron kauppahinta on
71 % käyvästä arvosta (150 000 euroa / 210 000 euroa), joten Liisan katsotaan saavan isältään 60 000 euron lahjan. Vero 60 000 euron lahjasta 1. veroluokassa vuonna 2017 on 5 300 euroa.

Kauppahinta on jäänyt ostajan velaksi

Jos ostaja ei maksa kauppahintaa ostohetkellä, vaan se jää velaksi, ja myyjä myöhemmin luopuu tästä saatavastaan, kyseessä on lahja. Jos on todennäköistä, että kauppahintaa ei ole todellisuudessa tarkoitus maksaa, luovutusta voidaan pitää jo luovutushetkellä saatuna lahjana. Kun arvioidaan, onko kyse lahjasta, otetaan huomioon esimerkiksi kauppakirjassa sovitut maksuehdot sekä ostajan taloudelliset mahdollisuudet suoriutua maksueristä.

Avainsanat: