Asunnon myynti - näin ilmoitat myynnin ja maksat veron

Valitse myydyn omaisuuden laji: Asunto-osakeyhtiön osakkeet tai Kiinteistö.

OmaVero näyttää automaattisesti ne huoneistot tai kiinteistöt, jotka ovat Verohallinnon tiedossa. Valitse se huoneisto tai kiinteistö, jonka olet myynyt.

Jos osakehuoneistoa tai kiinteistöä ei näy tiedoissasi, valitse Muu huoneisto tai Muu kiinteistö ja syötä tiedot itse.

Ilmoita ostajan nimi sekä henkilötunnus tai Y-tunnus. Jos ostaja on ulkomaalainen eikä hänellä ole suomalaista henkilö- tai Y-tunnusta, merkitse syntymäaika.

Merkitse tähän päivä, jolloin sitova ja lopullinen kauppakirja tai muu luovutussopimus on allekirjoitettu.

Myyntihinnan näet kauppakirjasta tai muusta asiakirjasta.

Jos asuntoon kohdistuu taloyhtiölainaa, merkitse myyntihinnaksi vain se summa, jonka ostaja on maksanut sinulle, ilman osuutta taloyhtiölainasta. 

Esimerkki: Bertta myy sijoitusasuntonsa. Osakkeisiin kohdistuu 40 000 euron yhtiölainaosuus. Sovittu velaton kauppahinta on 200 000 euroa. Myyntivoiton verotuksessa Bertta ilmoittaa myyntihinnaksi 160 000 euroa.

OmaVero ehdottaa automaattisesti Kyllä.

Valitse Ei, jos myyt vain osan asunnosta. Ilmoita myymäsi osuus prosentteina tai murtolukuna, esimerkiksi 50 % tai 1/2.

Valitse Kyllä ja ilmoita ajanjakso, jonka olet itse asunut tai perheesi on asunut asunnossa vakituisesti ja yhtäjaksoisesti omistusaikana. Perheeseen lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Valitse Ei, jos myynti ei täytä oman asunnon verovapauden ehtoja. Katso verovapauden ehdot.

Jos ilmoitat oman asunnon verovapaan myynnin, ilmoita hankintaan liittyvistä tiedoista vain hankintapäivä. Muita hankintatietoja ei tarvitse ilmoittaa. Jos myynti osoittautuu verolliseksi, saat selvityskirjeen ja voit ilmoittaa loput tiedot sen jälkeen.

Tämä kohta tulee näkyviin OmaVerossa, kun ilmoitat myyneesi oman vakituisen asunnon.

Ilmoita asunnon kokonaispinta-ala, vakituisena asuntona käytetty osa sekä ajanjakso, jonka itse asuitte tai perheesi asui asunnossa vakituisesti ja yhtäjaksoisesti.

OmaVero ehdottaa automaattisesti Ei.

Vastaa Kyllä, jos kyseessä on myynti sukulaiselle, vähennyskelvoton luovutustappio tai muu verovapaa myynti.

Merkitse päivä, jolloin ostit asunnon.

Jos olet saanut asunnon perintönä, merkitse perinnönjättäjän kuolinpäivä. Jos olet saanut asunnon lahjana, merkitse lahjoituspäivä.

Jos et löydä kauppakirjaa tai muita asiakirjoja, merkitse tähän hankintavuoden ensimmäinen päivä eli esimerkiksi 1.1.1988. Hankintapäivällä on merkitystä  niin sanotun hankintameno-olettaman suuruuteen. 

OmaVero ehdottaa automaattisesti Ei. 

Valitse Kyllä, jos olet saanut myymäsi asunnon perintönä tai lahjana. Ilmoita myös perinnönjättäjän tai lahjanantajan nimi sekä henkilötunnus.

Ilmoita myös asunnon perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu verotusarvo sekä muut pyydetyt tiedot.

Ilmoita asunnon alkuperäinen hankintahinta euroina. Hankintahinta voi olla esimerkiksi ostohinta.

Jos olet saanut asunnon perinnöksi tai lahjaksi, ilmoita perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu verotusarvo.

Jos myyt kiinteistön ja olet tehnyt rakennuksesta poistoja omistusaikanasi, ilmoita poistamaton hankintameno verovuoden alussa. Poistoja on voitu tehdä esimerkiksi silloin, jos rakennus on ollut vuokrakäytössä ja rakennuksen hankintamenoa on vähennetty poistoina vuokratulon verotuksessa.

Jos et tiedä hankintahintaa tai verotusarvoa tai haluat joka tapauksessa käyttää hankintameno-olettamaa, merkitse hankintahinnan arvoksi 0 äläkä ilmoita muita hankintakuluja. OmaVero laskee luovutusvoiton automaattisesti hankintameno-olettaman perusteella.

Jos olet myynyt asunto-osakkeen, merkitse tähän asunto-osakeyhtiölle maksamasi osuus rahastoidusta yhtiölainasta.

Saat vähentää omistusaikana maksamasi yhtiölainaosuudet, jos ne on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa. Tiedon tästä saat isännöitsijältä.

Jos yhtiölainaosuus on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi yleensä vähentää myyntivoittoa laskettaessa. Poikkeuksena on tilanne, jossa olet maksanut yhtiölainan pois kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä. Jos asunnolla on useita omistajia, on kaikkien maksettava huoneistokohtainen yhtiölainaosuus kokonaan pois.

Lue lisää syventävästä vero-ohjeesta Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa 

Huom! Hoitovastikkeita tai vuokratulosta jo vähennettyjä vastikkeita ei voi vähentää.

Merkitse tähän varainsiirtovero, jonka maksoit, kun hankit asunnon.

Ilmoita muut hankintaan suoraan liittyvät kulut, kuten välitys-, tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkiot sekä esimerkiksi huoneistotietojärjestelmän rekisteröintimaksu.

Ilmoita kulut perusparannuksista, jotka olet tehnyt asuntoon tai kiinteistöön omistusaikanasi.

Perusparannusta on asunnon varustetason tai rakennusmateriaalien tason parantaminen, esimerkiksi täydellinen kylpyhuone- tai keittiöremontti, asunnon laajennus tai lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus.

Saat vähentää myös vuosikorjausmenot, jos olet kunnostanut asuntoa myyntiä varten.

Jos olet vähentänyt kuluja jo vuokratulosta esimerkiksi poistoina, et voi vähentää niitä myynnin yhteydessä uudelleen. Voit vähentää vain sen osuuden, jota et ole vähentänyt aiemmin.

Ilmoita kulut, jotka ovat aiheutuneet asunnon tai kiinteistön myynnistä. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi myyntiä varten tehty kuntotarkastus, välityspalkkio ja myyntiin tarvittavat asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus tai lainhuutotodistus.

Älä ilmoita myyntikuluina hoitovastikkeita tai vastikkeita, jotka olet jo vähentänyt vuokratulosta.

Voit ilmoittaa hoitovastikkeet myyntikuluina vain poikkeuksellisesti. Tämä on mahdollista, jos asunto on ollut tyhjillään myynnin aikana tai myyntiä varten tehtyjen korjausten aikana.