Sijoitusasunnon, kesämökin tai muun asunnon verollinen myynti

Kun myyt esimerkiksi sijoitusasunnon tai kesämökin, maksat myyntivoitosta eli luovutusvoitosta veroa. Myyntivoitto verotetaan aina kaupantekovuoden pääomatulona. Verotusajankohtaan ei vaikuta se, milloin saat kauppahinnan. Jos myyt asunnon tappiolla, tappion voi vähentää. 

Jos myyt oman vakituisen asuntosi, lue erillinen ohje verovapaasta myynnistä.

Näin ilmoitat asunnon myynnin ja maksat veron

Miten lasken asunnon myyntivoiton tai -tappion?

Myyntivoiton tai -tappion voi laskea kahdella eri tavalla:

• Todellisten kulujen mukaan – vähennä myyntihinnasta ostohinta ja kaikki hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut.
• Hankintameno-olettamalla – vähennä myyntihinnasta kiinteä prosenttiosuus omistusajan mukaan.

Verohallinto käyttää automaattisesti sitä laskentatapaa, joka on sinulle edullisempi. 

Jos vähennät todelliset kulut

Kun käytät todellisia kuluja, vähennä asunnon myyntihinnasta

• asunnon ostohinta tai perintö- tai lahjaverotusarvo, jos olet saanut asunnon perintönä tai lahjana
• mahdollinen varainsiirtovero
• asunnon perusparannusmenot
• maksamasi yhtiölainaosuudet, jos ne on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa (tarkista tämä isännöitsijältä).
• ostoon ja myyntiin liittyvät kulut, kuten välityspalkkiot, toimitusmaksut ja rekisteröintimaksu huoneistotietojärjestelmään. 

Jos vähennät hankintameno-olettaman

Jos et tiedä asunnon alkuperäistä ostohintaa tai sen käyttäminen on sinulle epäedullista, voit käyttää hankintameno-olettamaa. Vähennä silloin myyntihinnasta kiinteä prosenttiosuus ostohinnan ja kulujen sijaan. Hankintameno-olettama on

• 20 % asunnon myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta.
• 40 % asunnon myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta.

Huomaa, että jos käytät hankintameno-olettamaa, et voi vähentää asunnon myyntihinnasta sen ostohintaa ja voiton hankkimiskuluja. 

Esimerkki: Jaana osti vuonna 2012 asunnon 50 000 eurolla ja myi sen 80 000 eurolla vuonna 2025.
Myyntivoiton vero todellisten kulujen mukaan: 
Myyntihinta: 80 000 euroa
Ostohinta: 50 000 euroa
Muut kulut: 4 000 euroa
Myyntihinnasta 80 000 euroa vähennetään ostohinta 50 000 euroa ja muut kulut 4 000 euroa, jolloin jäljelle jäävä myyntivoitto on 26 000 euroa. Myyntivoitosta maksettava vero on 30 %, jolloin veron määrä on yhteensä 7 800 euroa.
Myyntivoiton vero hankintameno-olettaman mukaan:
Myyntihinta: 80 000 euroa
Hankintameno-olettama: 32 000 euroa (40 % myyntihinnasta, koska asunto omistettu yli 10 vuotta)
Myyntihinnasta 80 000 euroa vähennetään hankintameno-olettama 32 000 euroa, jolloin jäljelle jäävä myyntivoitto on 48 000 euroa. Myyntivoitosta maksettava vero on 30 000 euroon asti 30 % (9 000 euroa) ja ylittävältä 18 000 euron osalta 34 % (6 120 €), jolloin veron määrä on yhteensä 15 120 euroa.
Jaanan kannattaa ilmoittaa Verohallinnolle asunnon todellinen hankintahinta ja kulut, koska niiden mukaan laskettuna myyntivoiton vero on pienempi.

Myyntivoiton veroprosentti

Omaisuuden myyjä maksaa myyntivoitosta eli luovutusvoitosta veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan. 

• 30 000 euroon asti 30 %
• 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 %.

Jos asunnon myynti on tappiollinen

Verohallinto vähentää myyntitappion automaattisesti luovutusvoitoista. Jos luovutusvoittoja ei ole, tappio vähennetään muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista. Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista, kuten palkkatuloista.

Jos pääomatuloja ei ole riittävästi kaupantekovuonna, tappio vähennetään pääomatuloista automaattisesti kaupantekovuodesta seuraavan 5 vuoden aikana. 

Luovutustappio on sen vuoden tappiota, jonka aikana kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.