Verohallinnon nimissä on lähetetty huijausviestejä. Lue lisää huijauksista.

Isännöitsijä – milloin osakkaan varainsiirtovero on vanhentunut?

Vanhojen taloyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään viimeistään 31.12.2023.

Ennen osakeluettelon siirtoa isännöitsijän on selvitettävä kaikki keskeneräiset tapaukset, joissa osakkaat eivät ole esittäneet selvitystä suoritetusta varainsiirtoverosta. Taloyhtiö voi joutua vastuuseen osakkaan varainsiirtoverovelasta, jos omistajanvaihdos on merkitty osakeluetteloon ilman todistusta varainsiirtoverosta tai vanhanmallista varainsiirtoveroilmoitusta.

Lue ohjeet, jos huoneisto on saatu perintönä, lahjana tai avioliiton päättymisen vuoksi tehdyssä osituksessa.

Tarkista, onko vero vanhentunut

Varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut. Pyydä osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso mistä todistus löytyy

Jos asunto-osakkeet on luovutettu vuonna 2022, varainsiirtovero on pääsääntöisesti vanhentunut.

Jos kyse on ollut uudiskohteesta, varainsiirtovero on kuitenkin vanhentunut vain siinä tapauksessa, että asunnon omistusoikeus on siirtynyt viimeistään 31.10.2022 (eli vero olisi pitänyt suorittaa vuoden 2022 aikana). Jos uudiskohteen omistusoikeus on siirtynyt 1.11.2022 tai sen jälkeen, varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut. Tällöin taloyhtiön täytyy pyytää osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso mistä osakas löytää todistuksen.

Huomaa, että vaikka vuoden 2022 kaupoista vero on pääosin vanhentunut, aiempina vuosina tehdyistä kaupoista varainsiirtovero ei ole välttämättä vielä vanhentunut. Tämä johtuu 1.1.2017 voimaan tulleen lakimuutoksen siirtymäsäännöksistä. Katso tarkemmin kohdasta Ennen vuotta 2022 tehdyt luovutukset. 

Varainsiirtovero on lähtökohtaisesti vanhentunut, jos asunto-osakkeiden kauppa on tehty vuonna 2021 tai aiemmin.

Jos kysymys on uudiskohteen kaupasta, varainsiirtovero ei välttämättä ole vielä vanhentunut. Uudiskohteissa määräaika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä.

  • Jos uudiskohteen kauppa on tehty vuonna 2021 ja omistusoikeus uudiskohteeseen on siirtynyt 1.11.2022 tai sen jälkeen varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut. Pyydä osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso, mistä todistus löytyy.
  • Jos uudiskohteen kauppa on tehty ennen 1.1.2019 (esim. vuonna 2018) ja omistusoikeus on siirtynyt ostajalle 31.10.2020 jälkeen, ei varainsiirtovero välttämättä ole vanhentunut. Pyydä osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso, mistä todistus löytyy.
  • Jos uudiskohteen kaupat on tehty ennen 1.1.2019 ja omistusoikeus on siirtynyt ennen 31.10.2020 (veron eräpäivä olisi ollut viimeistään 31.12.2020) on varainsiirtovero vanhentunut. Tällöin isännöitsijän ei tarvitse pyytää omistajalta todistusta varainsiirtoverosta.

Jos vero ei ole vanhentunut, pyydä puuttuva todistus varainsiirtoverosta

Jos varainsiirtovero ei ole vanhentunut tai olet siitä epävarma, pyydä todistus varainsiirtoverosta niiltä osakkailta, joilta se puuttuu. Varainsiirtoverotukseen tuli uudistuksia marraskuussa 2019, joten todistuksia voi olla erilaisia riippuen siitä, milloin varainsiirtoveroilmoitus on annettu Verohallinnolle:

  • 1.11.2019 tai sen jälkeen tehdyt kaupat: Verohallinnon antama todistus varainsiirtoverosta (omatoimiset kaupat) tai kopio kiinteistönvälittäjän antamasta todistuksesta (kiinteistönvälittäjän kautta tehdyt kaupat).
  • Ennen 1.11.2019 tehdyt kaupat: verotoimistossa leimattu paperinen varainsiirtoveroilmoitus tai kiinteistönvälittäjän allekirjoittama paperinen varainsiirtoveroilmoitus.

Usein kysyttyä

Jos huoneiston omistaja on kadottanut todistuksen eikä varainsiirtovero ole vielä vanhentunut, omistaja voi saada todistuksen seuraavasti:

  • Jos kaupat on tehty 1.11.2019 tai sen jälkeen, todistus varainsiirtoverosta on OmaVerossa. Jos asunto-osakkeen kaupat on tehty kiinteistönvälittäjän kautta, todistus ei näy OmaVerossa vaan ostaja saa sen välittäjältä.
  • Jos kaupat on tehty ennen 1.11.2019, omistaja voi pyytää todistuksen Verohallinnolta numerosta 029 497 022 (Varainsiirtoverotus).

Varainsiirtoverolaki muuttui 1.1.2017. Silloin lyhennettiin määräaikoja, joiden sisällä varainsiirtovero voidaan määrätä maksettavaksi.

Siirtymäsäännöksistä johtuen varainsiirtovero on pääsääntöisesti vanhentunut vuosina 2017–2020 tehdyistä asunto-osakkeiden luovutuksista mutta ei välttämättä vuonna 2016 tehdyistä uudiskohteen kaupoista (uudiskohteissa ratkaisee omistusoikeuden siirtymispäivä).

Lahjana, perintönä tai osituksessa saaduista asunto-osakkeista ei tarvitse antaa varainsiirtoveroilmoitusta, jos asunto-osakkeista ei ole suoritettu mitään vastiketta.

Erityisesti perinnönjakoon ja ositukseen liittyvissä omistajanvaihdoksissa voi kuitenkin olla epäselvää, onko kyse sellaisesta luovutuksesta, josta on annettava varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava varainsiirtovero. Epäselvyyttä voi olla myös varainsiirtoveron oikeasta määrästä. Osakas voi antaa varainsiirtoveroilmoituksen myös tällaisissa tilanteissa, joissa ilmoittamis- ja maksuvelvollisuuteen liittyy epävarmuutta.

Jos isännöitsijä on merkinnyt omistajanvaihdoksen osakeluetteloon ilman selvitystä varainsiirtoveron suorittamisesta ja myöhemmin osoittautuu, että luovutuksesta olisikin pitänyt maksaa varainsiirtovero (esimerkiksi perinnönjaossa tai osituksessa on käytetty vastikkeena niin sanottuja ulkopuolisia varoja), taloyhtiö voi joutua vastuuseen suorittamatta olevasta varainsiirtoverosta.

Lue lisää perhe- ja perintöoikeudellisiiin tilanteisiin liittyvästä varainsiirtoverosta:
Sivu on viimeksi päivitetty 1.1.2026