9 Överlåtelsevinst eller -förlust, deklarationsanvisning

Deklarera alltid till Skatteförvaltningen vinster eller förluster från försäljning eller annan överlåtelse av egendom, exempelvis byte av egendom. I den här deklarationsanvisningen talar vi endast om försäljning, men anvisningen gäller också andra överlåtelser mot vederlag.

I den här anvisningen får du veta hur du deklarerar överlåtelsevinsterna och -förlusterna i fråga genom med pappersblankett 9.

Du kan också deklarera överlåtelsevinsterna och -förlusterna elektroniskt i MinSkatt. Då behöver du inte pappersblanketten. Läs anvisningen om att deklarera i MinSkatt. Vid behov kan du också använda denna blankettanvisning som hjälp.

Du hittar pappersblanketten 9 på blankettsidan. Returadressen finns på första sidan av blanketten.

Välj rätt blankett

Deklarera vinsterna från överlåtelse av offentligt noterade aktier och värdepapper samt värdeandelar separat antingen i MinSkatt eller med blankett 9A: Vinster och förluster från överlåtelse av värdepapper.

Använd blankett 9 när du har sålt annan egendom, till exempel

• en fastighet
• aktier i bostads- eller fastighetsaktiebolag
• aktier i icke-noterade bolag (andra än börsbolag)
• en andel av en näringssammanslutning, dvs. ett öppet bolag eller kommanditbolag
• skogsbrukets anläggningstillgångar
• virtuella valutor.

Med den här blanketten kan du dock deklarera överlåtelsevinsterna eller -förlusterna endast från egendom som finns i Finland. Om egendomen befinner sig utomlands, använd blankett 16B.

Allmänna instruktioner

Fyll i en separat blankett för varje överlåtelse. Om den överlåtna egendomen har förvärvats i flera partier ska du deklarera och räkna ut överlåtelsevinsten och -förlusten separat för varje anskaffningsparti.

Du ska ange av överlåtelsepriset, anskaffningsutgiften och försäljningskostnaderna samt vinsten eller förlusten endast den del som motsvarar din egen ägarandel. Om du exempelvis har sålt egendom tillsammans med din make ska maken fylla i en egen blankett för sin egen andel. 

Ange alla överlåtelser av egendom, även om överlåtelsevinsten inte utgör skattepliktig inkomst eller även om förlusten inte är avdragsgill. Du kan exempelvis sälja din egen stadigvarande bostad skattefritt, och även en överlåtelse i samband med en generationsväxling kan vara skattefri. Du ska emellertid deklarera även dessa överlåtelser. Läs mera om beskattningen av överlåtelsevinst.

Skatteförvaltningen får information om inkomster som du fått via en digital plattform både i Finland och utomlands och övervakar hur dessa uppgifter deklareras i beskattningen. Kom alltid ihåg att deklarera inkomsterna på den förhandsifyllda skattedeklarationen.

När ska man deklarera?

Du kan deklarera överlåtelsevinster och -förluster strax efter försäljningen för skattekort eller förskottsskatt i MinSkatt. Då behöver du inte fylla i den här blanketten. Du kan dock också söka ändring i skattekortet med pappersblankett 5010r (Ansökan om skattekort och/eller förskottsskatt). Då ska du bifoga den här blanketten till din ansökan (blankett 9).

Överlåtelsevinsterna och -förlusterna ska också deklareras i samband med den förhandsifyllda skattedeklarationen, om uppgifterna inte redan finns färdigt på skattedeklarationen. Om uppgifter saknas eller någon av uppgifterna är fel ska du deklarera uppgifterna i MinSkatt eller på denna blankett.

Använd denna blankett också när du begär omprövning efter att beskattningen har slutförts. Fyll i en begäran om omprövning och bifoga den här blanketten. Du kan också begära omprövning i MinSkatt.

Om du använder pappersblankett ska du fylla i alla punkter, även om du korrigerar en enskild uppgift.

Överlåtelse av egen stadigvarande bostad

Du kan överlåta din egen stadigvarande bostad skattefritt om vissa krav uppfylls. Vi behandlar sådana överlåtelser i avsnitt 3 i den här anvisningen.

Små överlåtelser

Om du under skatteåret överlåtit egendom för högst 1 000 euro behöver det inte påföras skatt på vinsten. Då får du inte alltid dra av förlusten heller:

• Överlåtelsevinsten är inte skattepliktig inkomst om överlåtelsepriserna för egendomen du överlåtit sammanlagt uppgår till högst 1 000 euro.
• Förlusten kan inte dras av om anskaffningsutgifterna för egendomen du överlåtit under skatteåret sammanlagt uppgår till högst 1 000 euro och även de sammanlagda överlåtelsepriserna har varit högst 1 000 euro.

Till gränsen på 1 000 räknas inte överlåtelser av sådan egendom som särskilt bestämts vara skattefria (till exempel försäljning av egen stadigvarande bostad). I summan ingår inte heller överlåtelser av bohag eller annan motsvarande egendom som är avsedd för personligt bruk.

Sedvanligt bohag

Vinsten från försäljning av sedvanligt bohag är inte skattepliktig inkomst om vinsten uppgår till högst 5 000 euro under skatteåret. Till sedvanligt bohag hör inte bilar, båtar, värdefulla smycken, konstföremål eller andra investeringstillgångar.

Virtuell valuta

Deklarera vinster och förluster från växling eller användning av virtuella valutor i MinSkatt eller med pappersblankett (blankett 9), avsnitt 2.

För att beräkna inkomsten av virtuella valutor kan du ha hjälp av Skatteförvaltningens FIFO-räknare. Räknaren använder FIFO-principen (First In – First Out). Enligt den har de virtuella valutorna vid beskattningen använts i samma ordning som de har anskaffats.

Tilläggsanvisningar för att deklarera inkomster från virtuella valutor

Läs mer om beskattning av överlåtelsevinster

Om överlåtaren är begränsat skattskyldig

Om du bor utomlands och är begränsat skattskyldig, ska du  i MinSkatt eller på en pappersblankett (blankett 9) deklarera dina vinster eller förluster från försäljningen av en fastighet som är belägen i Finland eller aktier i ett finskt bostads- eller fastighetsaktiebolag. Deklarera också överlåtelsevinsten eller -förlusten av indirekt överlåtelse av fast egendom, till exempel om du äger aktier i ett utländskt bolag och över hälften av bolagets totala tillgångar utgörs av fastigheter i Finland. Markera då punkten Annan egendom och ange som beskrivning indirekt ägande. Ange det utländska bolagets namn och fastighetens eller lägenhetens namn och beteckning i Finland.

Innehåll:

1 Personuppgifter och skatteår
2 Egendom som överlåtits
3 Överlåtelse av egen stadigvarande bostad
4 Uträkning av överlåtelsevinst eller -förlust

1 Personuppgifter och skatteår

Här ska du ange ditt namn och din personbeteckning eller företagets namn och FO-nummer.

Ange också skatteåret, dvs. det år under vilket du har sålt egendomen.

2 Egendom som överlåtits

Kryssa för hurdan egendom det är fråga om: fastighet, aktier i bostads- eller fastighetsaktiebolag, aktier i icke-noterade bolag och andelar i öppna bolag eller kommanditbolag, virtuell valuta eller annan egendom. Fyll i även närmare information om egendomen, till exempel bostadsaktiebolagets namn, FO-nummer och lägenhetens nummer, fastighetens namn och fastighetsbeteckning, eller namnet på den virtuella valutan. Om det är fråga om annan egendom ska du ange vad det är som du har överlåtit.

Fyll i även följande punkter:

• Överlåtelsedatum: dag då du ingått (undertecknat) ett bindande och slutligt köpebrev eller annat överlåtelseavtal
• Anskaffningsdatum: dag då du själv anskaffade egendomen som du nu har sålt. Om du har fått den överlåtna lägenheten i arv, ange arvlåtarens dödsdag som anskaffningsdatum. Om du har fått egendomen i gåva, ange dagen då du fick egendomen i gåva.
• Överlåten andel i bråktal eller överlåten andel i procent: din andel av den överlåtna egendomen antingen som bråktal eller i procent. Om du exempelvis äger lägenheten i lika delar med din make, ska du här ange antingen ½ eller 50 %.
• Personbeteckning eller FO-nummer för köparen eller annan förvärvare: ange här köparens eller annan förvärvares personbeteckning eller FO-nummer. Om köparen eller förvärvaren är utländsk och saknar finländsk personbeteckning eller FO-nummer, ska du här ange köparens eller förvärvares födelsetid.
• Namn på köparen eller annan förvärvare

Fyll i även andra uppgifter som behövs:

• Kryssa för respektive ruta om du har mottagit den överlåtna egendomen i gåva eller arv. Ange också arvlåtarens eller gåvogivarens namn samt dennes personbeteckning eller FO-nummer. Om arvlåtaren eller gåvogivaren är utländsk och saknar finländsk personbeteckning eller FO-nummer, ange här arvlåtarens eller gåvogivarens födelsetid.
• Om överlåtelsen utgör en del av generationsväxlingen av en gårdsbruksenhet eller ett annat företag, kryssa för punkten. Kryssa dessutom för alternativet Annan skattefri överlåtelse eller Icke-avdragsgill överlåtelseförlust i blankettens tilläggsuppgifter, dvs. i punkt 5.
• Ange även på vilket sätt du är släkt med förvärvaren.
• Om du har överlåtit en fastighet till staten eller ett statligt affärsverk till naturskyddsområde som avses i naturskyddslagen, kryssa för punkten. Kryssa dessutom för alternativet Annan skattefri överlåtelse i blankettens tilläggsuppgifter, dvs. i punkt 5.

3 Överlåtelse av egen stadigvarande bostad

Vinsten från överlåtelse av egen bostad utgör inte skattepliktig inkomst, om följande krav uppfylls:

• Du har ägt bostaden i minst två år.
• Du har under din ägartid använt lägenheten som din egen eller din familjs stadigvarande bostad kontinuerligt i minst två års tid. Till familjen anses höra make och minderåriga barn. Läs mer om hur en make/maka definieras i beskattningen.

Du får sälja skattefritt även en byggplats (mark) för en byggnad om byggplatsens areal är högst 10 000 kvadratmeter eller om den finns inom ett planlagt område och är högst av den storlek som fastställts för en tomt eller byggnadsplats i planen.

Ange i den här delen följande uppgifter:

• tidsperiod under vilken du har använt byggnaden eller lägenheten som din egen eller din familjs stadigvarande bostad
• byggnadens eller lägenhetens totalarea
• den andel av totalarean som du har använt som din eller din familjs stadigvarande bostad
• byggplatsens (markens) areal, om det är fråga om en fastighet.

Du behöver inte fylla i del 4, dvs. uträkningen av överlåtelsevinst eller -förlust, om det är fråga om skattefri överlåtelse av din egen stadigvarande bostad och kraven för skattefrihet uppfylls.

Läs mer om beskattning av försäljning av egen bostad

4 Uträkning av överlåtelsevinst eller -förlust

Överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten beräknas utifrån anskaffningsutgiften och försäljningspriset. Du kan använda som anskaffningsutgift antingen faktiska kostnader, dvs. köpeskilling och faktiska försäljningskostnader, eller en presumtiv anskaffningsutgift som baserar sig på ägartid. Ange anskaffningsutgiften enligt de faktiska kostnaderna i den vänstra kolumnen i del 4 eller den kalkylmässiga presumtiva anskaffningsutgiften i den högra kolumnen. Även i den här delen ska du fylla i endast de uppgifter som motsvarar din egen ägarandel.

Omräkna markbeloppen till euro med hjälp av omräkningskoefficienten 5,94573.

4.1 Försäljningspris: Ange priset som du fick när du sålde egendomen.

Du kan från överlåtelsepriset dra av antingen det sammanlagda beloppet av det faktiska anskaffningspriset och kostnaderna (punkterna 4.2–4.7) eller i stället för dem den presumtiva anskaffningsutgiften (punkt 4.8), beroende på vilket belopp som är större.

4.2 Anskaffningspris eller oavskriven anskaffningsutgift eller beskattningsvärde som fastställts vid arvs- eller gåvobeskattningen: Ange anskaffningsutgiften för den överlåtna egendomen, exempelvis köpesumman.

Om du har gjort avskrivningar på anskaffningsutgiften under din ägartid, ska du i den här punkten ange anskaffningsutgiften efter avskrivningarna. Du har exempelvis kunnat dra av anskaffningsutgift för en uthyrd byggnad som avskrivningar i beskattningen av hyresinkomsten innan byggnaden har överlåtits.

Om du har fått den överlåtna egendomen i arv eller gåva, ange här det beskattningsvärde som har fastställts för den i arvs- eller gåvobeskattningen. Värdet hittar du i arvs- eller gåvobeskattningsbeslutet. Om egendomen har överlåtits vid en generationsväxling, dvs. du har fått en gårdsbruksenhet, ett företag eller en del därav som arv eller gåva, ange som anskaffningsutgift det lättade beskattningsvärdet. Vid behov får du värdet från Skatteförvaltningen.

Om du har sålt egendom som du har fått i gåva innan ett år har förflutit från att du fick gåvan, ska du dock ange här gåvogivarens anskaffningsutgift, dvs. det belopp som gåvogivaren hade kunnat dra av som anskaffningsutgift i sin egen beskattning. Den här uppgiften får du från gåvogivaren.

4.3 Andel av bolagslån som betalats under ägartiden: Om du deklarerar en försäljning av en aktielägenhet, ange här din andel av det fonderade bolagslån som du har betalat till bostadsaktiebolaget. Ett kapitalvederlag som delägaren betalar till bolaget ökar anskaffningsutgiften på aktierna, om det betalda vederlaget hänför sig till anskaffning av bolagets egendom, en ombyggnad eller en inlösning av en arrendetomt eller en del av den, och bolaget fonderar kapitalvederlagen i balansräkningen. Om bolaget intäktsför ett kapitalvederlag i sin bokföring, är det i regel inte möjligt att lägga till det i anskaffningsutgiften för bostadsaktien för aktieinnehavaren. Disponenten ger information om bolaget har avsatt vederlagen i en fond eller bokfört dem som intäkt. Läs mer om anskaffningsutgiften för bostadsaktier.

Skötselvederlag eller vederlag som dragits av från hyresinkomster kan inte läggas till anskaffningsutgiften.

4.4 Överlåtelseskatt: Ange överlåtelseskatten som du har betalat i samband med att du anskaffade egendomen.

4.5 Utgifter för förvärvande av egendomen: Ange andra eventuella utgifter som direkt hänför sig till anskaffningen av egendomen, exempelvis förmedlings-, inspektions-, utvärderings- och advokatarvoden.

4.6 Ombyggnadskostnader: Ange kostnaderna för sådana ombyggnader som du har låtit utföra i exempelvis en bostad under din ägartid. Ombyggnad är till exempel att förbättra lägenhetens eller byggnadens utrustningsstandard eller byggnadsmaterial. Ange också utgifter för årliga reparationer som gjorts för att sätta i skick egendomen för försäljning.

Om du har dragit av utgifter redan från hyresinkomsten t.ex. som årliga avskrivningar kan du inte på nytt dra av dem i samband med försäljningen. Du kan bara dra av den andel som du inte har dragit av tidigare.

4.7 Försäljningskostnader: Anteckna här kostnaderna för försäljningen av egendomen och övriga utgifter för förvärvande av vinst. Sådana kan vara till exempel kostnader för konditionsgranskning, förmedlingsarvoden samt avgifter för handlingar som behövs vid försäljningen, såsom disponentintyg eller lagfartsbevis.

Skötselvederlag eller vederlag som dragits av från hyresinkomster kan inte beaktas som försäljningskostnader. Skötselvederlag som betalats medan försäljning pågår eller medan reparationer som gjorts för försäljningen pågår kan dock undantagsvis räknas som kostnader för förvärvande av vinst. Då förutsätts det att lägenheten har stått tom under samma tid.

4.8 Presumtiv anskaffningsutgift: Om du räknar ut överlåtelsevinsten med den presumtiva anskaffningsutgiften, ska du ange den presumtiva anskaffningsutgiften här. Den presumtiva anskaffningsutgiften är 20 % eller 40 % av försäljningspriset. Procentsatsen fastställs i enlighet med hur länge du har ägt egendomen innan du säljer den. Den presumtiva anskaffningsutgiften är 20 % av överlåtelsepriset om du har ägt den överlåtna egendomen i under 10 år. Den presumtiva anskaffningsutgiften är 40 % av överlåtelsepriset om du har ägt den överlåtna egendomen i över 10 år.

Om du har överlåtit fast egendom till staten, kommunen, välfärdsområdet, välfärdssammanslutningen, landskapet Åland, kommunen eller samkommunen är den presumtiva anskaffningsutgiften 80 % av försäljningspriset. I sådana fall har det ingen betydelse hur länge du har ägt egendomen. Läs mer om överlåtelser till statliga affärsverk (i anvisningen Helt eller delvis skattefria överlåtelsevinster i personbeskattningen).

Om du i kalkylen anger poster som ska läggas till försäljningspriset (se punkt 4.11), gör då tilläggen till försäljningspriset och räkna sedan ut den presumtiva anskaffningsutgiften.

Ett utländskt dödsbo kan inte använda presumtiv anskaffningsutgift.

4.9 och 4.10: Överlåtelsevinst eller överlåtelseförlust: Räkna ut överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten: Dra av från försäljningspriset, dvs. beloppet i punkt 4.1, beloppen i punkterna 4.2–4.7 och de eventuella kostnaderna. Om du använder presumtiv anskaffningsutgift, dvs. beloppet i punkt 4.8, ska du dra den av från försäljningspriset i punkt 4.1. Då får du inte dra av kostnader.

• Om du anger poster som i punkt 4.11 eller 4.12 ska läggas till försäljnings- eller anskaffningspriset, gör då tilläggen till försäljnings- eller anskaffningspriset och räkna ut beloppet av överlåtelsevinst eller -förlust först därefter. Läs även avsnitt Poster som läggs till (punkterna 4.11–4.13) i anvisningen.
• Ange den uträknade överlåtelsevinsten i punkt 4.9 eller överlåtelseförlusten i punkt 4.10.

Poster som läggs till

I vissa fall måste man göra tillägg till försäljningspriset, anskaffningspriset eller överlåtelsevinsten eller -förlusten. Posterna som ska läggas till anges i punkterna 4.11–4.13.

Poster som ska läggas till försäljningspriset: Fyll i punkten om du har tagit emot skadestånd för den överlåtna egendomen under försäljningsåret eller fem föregående år. Ange den del av ersättningsbeloppet som du inte har använt för att sätta i stånd eller förnya den skadade egendomen. Läs mer om skadestånd som läggs till överlåtelsepriset.

4.12 Poster som ska läggas till anskaffningspriset: Ange eventuella poster som ska läggas till anskaffningspriset. Om du exempelvis har sålt din andel av ett öppet bolag eller ett kommanditbolag, kan du lägga till anskaffningspriset det positiva saldot på ditt privatkonto. Läs mer om överlåtelse av en bolagsandel.

4.13 Poster som ska läggas till överlåtelsevinsten eller -förlusten: Ange poster som eventuellt ska läggas till överlåtelsevinsten eller -förlusten. Om du har sålt en skogsfastighet, ska du lägga till överlåtelsevinsten eller -förlusten den del av skogsavdraget som motsvarar högst 60 procent av anskaffningsutgiften på den sålda skogen.

Om du har sålt din andel av ett öppet bolag eller kommanditbolag, ska du lägga till överlåtelsevinsten eller -förlusten privatkontots negativa saldo, dvs. det belopp varmed bolagsmannens privatuttag har överskridit det sammanlagda beloppet av hens årliga vinstandelar och investeringar i bolaget. Läs mer om överlåtelse av en bolagsandel.

5 Uppgifter om överlåtelser: Fyll i denna punkt vid behov, dvs. om någon av dessa situationer är giltig:

• du har från Skatteförvaltningen fått ett förhandsavgörande som gäller försäljningen och som du yrkar på att ska tillämpas
• det har uppkommit icke avdragsgill överlåtelseförlust av försäljningen av egendomen
• du har överlåtit egendom skattefritt, till exempel har gjort en generationsväxlingsöverlåtelse eller överlåtit en fastighet till ett naturskyddsområde.

Kryssa för det alternativ som passar för överlåtelsen.

Datera och underteckna blanketten. Ange också ett telefonnummer där vi kan nå dig på dagtid.