Muutokset vuokraamisen aikana
Vuokratulot ja kulut voivat muuttua kesken vuoden – esimerkiksi vuokralainen saattaa vaihtua, asunto voi olla osan vuotta tyhjillään tai yhtiövastike voi muuttua.
Ilmoita ajantasaiset tiedot Verohallinnolle, kun
- vuokran määrä muuttuu, eli saat enemmän tai vähemmän vuokratuloja kuin aiemmin tai lopetat vuokraustoiminnan kokonaan
- vuokra-asunnon kulut muuttuvat, esimerkiksi
- asunnon yhtiövastikkeet nousevat
- teetät asunnossa remonttia
- ostat uusia kodinkoneita tai kalusteita tai korjautat niitä
- sijoitusasuntoa varten otetun lainan korot muuttuvat merkittävästi.
- vuokralainen vaihtuu
- omistusosuutesi asunnosta muuttuu – esimerkiksi myyt oman osuutesi pois tai ostat toisen osuuden asunnosta. Ilmoita verotuksessa oma osuutesi vuokratuloista ja kuluista.
Näin ilmoitat muutoksista
Jos tulot tai kulut muuttuvat paljon, sinun kannattaa ilmoittaa muutoksista jo kuluvan vuoden aikana verokortti- tai ennakkoverohakemuksella, jotta vero kertyy mahdollisimman ajantasaisesti. Käy siis OmaVerossa korjaamassa vuokratulojen määrä ajan tasalle.
Jos maksat ennakkoveroa, älä jätä ennakkoveron eriä maksamatta omin päin, vaan hae ennakkoveron muutosta tai poistoa.
Toteutuneet vuokratulot ja kulut on ilmoitettava viimeistään seuraavan kevään veroilmoituksella.
Katso ilmoitus- ja maksuohjeet
Usein kysyttyä vuokratulojen muutoksista
Jos asunto on osan vuotta tyhjillään, ilmoita vuokran määrä ja vähennykset vain siltä ajalta, jolloin kohde on vuokrattuna.
Jos asunto on kuitenkin jatkuvasti vuokrakäytössä, saat vähentää kulut myös siltä ajalta, kun asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan. Sinun on pyydettäessä voitava osoittaa asunnon vuokrakäyttö esimerkiksi näyttämällä vuokrausilmoitus tai välityssopimus.
Jos muutat itse vuokrakäytössä olleeseen asuntoon, saat vähentää vuokra-asunnon kulut – esimerkiksi yhtiövastikkeet – vain siltä ajalta, jolloin asunto on ollut vuokrattuna. Myös maksamistasi lainan koroista saat vähentää vain sen osuuden, joka kohdistuu vuokra-aikaan. Oman asunnon hankintaa varten otetun velan korkoja ei saa vähentää.
Vuokratulot ilmoitetaan aina sen vuoden verotuksessa, jolloin olet saanut maksun. Jos vuokralainen maksaa esimerkiksi marras–joulukuun vuokransa myöhässä vasta tammikuussa, ilmoita vuokrarästit tammikuun tulona.
Jos vuokra täytyy laittaa perintään, saat vähentää vuokratuloista asianajo- ja oikeudenkäyntimenot, jotka liittyvät esimerkiksi vuokran perintään, vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai vuokralaisen häätämiseen.
Jos vuokralainen on vahingoittanut asuntoa tai sen irtaimistoa asumisen aikana tai muuttaessaan pois, saat vähentää asunnon vuosikorjausmenot vuokratuloista. Kuluja ei voi vähentää, jos olet saanut vuokralaiselta rahaa kulujen korvaamiseksi. Lue lisää remonttikulujen vähentämisestä.
Saamasi vuokratulo on yleensä henkilökohtaista pääomatuloa, joka ilmoitetaan esitäytetyllä veroilmoituksella. Kun vuokraat huoneistoja tai kiinteistöjä pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla, vuokratulo on henkilökohtaista tuloa, vaikka vuokrattavia kohteita olisi paljonkin. Myös lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla saatu tulo verotetaan lähtökohtaisesti henkilökohtaisena pääomatulona.
Milloin kyseessä on yritystoiminta?
Jos toiminta laajenee, elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat täyttyä. Esimerkiksi nämä ovat elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä:
- voiton tavoittelu
- itsenäisyys
- suunnitelmallisuus
- liiketoimintariski
- jatkuvuus
- toiminnan kohdistuminen rajoittamattomaan tai ainakin laajaan joukkoon.
Jos vuokraat yksittäistä kohdetta lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla, se ei yleensä täytä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä. Myöskään omassa käytössäsi olevan asunnon, sen osan tai esimerkiksi asuntoauton vuokraaminen ei ole elinkeinotoimintaa.
Elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat sen sijaan täyttyä esimerkiksi näissä tilanteissa:
- toimistohotellityyppisessä vuokrauksessa, jossa vuokraat tiloja kalustettuina ja muutenkin vuokralaisten tarpeisiin räätälöityinä ja mahdollisesti oheispalvelujen kanssa
- vuokraat useita kohteita – esimerkiksi kalustettuja huoneita, huoneistoja tai kiinteistöjä– tilapäistä majoitusta tarvitseville, jos toimintaan liittyy muutakin kuin tilan vuokraaminen (esimerkiksi siivous, liinavaatteet) ja toiminta muutenkin täyttää elinkeinotoiminnan tunnusmerkit.
Kun vuokraat asuntoja tai muuta omaisuutta henkilöasiakkaana etkä toimi yrittäjänä, vuokratulosta ei tarvitse maksaa arvonlisäveroa.
Jos toimit yrittäjänä ja liikevaihtosi ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa, ilmoittaudu arvonlisäverovelvollisten rekisteriin.