9 Luovutusvoitto tai -tappio, täyttöohje

Ilmoita aina Verohallinnolle voitot tai tappiot, jotka olet saanut omaisuuden myynnistä tai muusta omaisuuden luovutuksesta, esimerkiksi omaisuuden vaihdosta. Tässä täyttöohjeessa puhutaan vain myynnistä, mutta ohje koskee myös muita vastikkeellisia luovutuksia.

Tässä ohjeessa kerrotaan, miten ilmoitat kyseiset luovutusvoitot ja luovutustappiot paperilomaketta 9 käyttämällä.

Voit ilmoittaa luovutusvoitot ja luovutustappiot myös sähköisesti OmaVerossa. Silloin et tarvitse paperilomaketta. Lue ohje OmaVerossa ilmoittamiseen. Tarvittaessa voit käyttää myös tätä täyttöohjetta apunasi.

Paperilomakkeen 9 saat lomakesivulta. Palautusosoite on merkitty lomakkeen etusivulle.

Valitse oikea lomake

Ilmoita julkisesti noteerattujen osakkeiden ja arvopaperien sekä arvo-osuuksien luovutusvoitot erikseen joko OmaVerossa tai lomakkeella 9A : Arvopapereiden luovutusvoitot ja -tappiot.

Käytä lomaketta 9, kun olet myynyt omaisuutta, esimerkiksi

• kiinteistön
• asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeita
• noteeraamattoman yhtiön (muun kuin pörssiyhtiön) osakkeita
• osuuden elinkeinoyhtymästä eli avoimesta yhtiöstä tai kommandiittiyhtiöstä
• metsätalouden käyttöomaisuutta
• virtuaalivaluuttaa.

Tällä lomakkeella voit kuitenkin ilmoittaa luovutusvoitot tai -tappiot vain Suomessa sijaitsevasta omaisuudesta. Jos omaisuus sijaitsee ulkomailla, käytä lomaketta 16B.

Yleisiä ohjeita

Täytä jokaisesta luovutuksesta oma lomake. Jos luovutettu omaisuus on hankittu useammassa erässä, ilmoita ja laske luovutusvoitto ja luovutustappio erikseen jokaisesta hankintaerästä.

Ilmoita aina vain omaa omistusosuuttasi vastaava osa luovutushinnasta, hankintamenosta, myyntikuluista sekä voitosta tai tappiosta. Jos olet myynyt omaisuutta yhdessä esimerkiksi puolisosi kanssa, puolisosi on täytettävä oma lomake hänen osuudestaan.

Ilmoita kaikki omaisuuden luovutukset, vaikka saamasi voitto ei aina olisikaan veronalaista tuloa tai tappio vähennyskelpoista. Esimerkiksi oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, ja myös sukupolvenvaihdoksen yhteydessä tehty luovutus voi olla verovapaa. Ilmoita silti nämäkin luovutukset. Lue lisää luovutusvoiton verotuksesta.

Verohallinto saa tietoa digitaalisen alustan kautta saamistasi tuloista sekä Suomesta että ulkomailta ja valvoo näiden tietojen ilmoittamista verotuksessa. Muista aina ilmoittaa tulot esitäytetyllä veroilmoituksella.

Milloin ilmoitus pitää antaa?

Voit ilmoittaa luovutusvoitot ja -tappiot heti myynnin jälkeen verokorttia tai ennakkoveroa varten OmaVerossa. Silloin et tarvitse tätä lomaketta. Voit kuitenkin hakea muutosta verokorttiin myös paperilomakkeella 5010 (Verokortti ja/tai ennakkoverohakemus). Liitä silloin mukaan tämä lomake (lomake 9).

Luovutusvoitot ja -tappiot pitää ilmoittaa myös esitäytetyn veroilmoituksen yhteydessä, jos tiedot eivät ole veroilmoituksessa jo valmiina. Jos tietoja puuttuu tai niissä on virheitä, ilmoita tiedot OmaVerossa tai tällä lomakkeella.

Käytä tätä lomaketta myös silloin, jos teet oikaisuvaatimuksen verotuksen päättymisen jälkeen. Täytä oikaisuvaatimus ja liitä mukaan tämä lomake. Myös oikaisuvaatimuksen voi tehdä OmaVerossa.

Jos käytät paperilomaketta, täytä kaikki kohdat, vaikka korjaisit vain yksittäistä tietoa.

Oman vakituisen asunnon luovutus

Oman vakituisen asunnon luovutus on verovapaa, jos tietyt ehdot täyttyvät. Asiaa on käsitelty tämän ohjeen osassa 3.

Pienet luovutukset

Jos olet verovuoden aikana luovuttanut omaisuutta enintään 1 000 eurolla, voitosta ei määrätä veroa eikä tappiota voi kaikissa tilanteissa vähentää:

• Luovutusvoitto ei ole veronalaista tuloa, jos luovuttamasi omaisuuden luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa.
• Luovutustappiota ei voi vähentää, jos verovuonna luovuttamasi omaisuuden hankintamenot ovat olleet yhteensä enintään 1 000 euroa ja myös luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa.

1 000 euron rajaan ei lasketa mukaan sellaisia omaisuuden luovutuksia, jotka on erikseen säädetty verovapaaksi (esimerkiksi oman vakituisen asunnon myynti). Huomioon ei oteta myöskään koti-irtaimiston tai muun vastaavan henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden luovutuksia.

Tavanomainen koti-irtaimisto

Tavanomaisen koti-irtaimiston myynnistä saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos voitto on verovuonna enintään 5 000 euroa. Tavanomaiseen koti-irtaimistoon eivät kuulu autot, veneet, arvokkaat korut, taide-esineet ja muu sijoitusomaisuus.

Virtuaalivaluutta

Ilmoita virtuaalivaluuttojen vaihtamisesta tai käytöstä saamasi voitot ja tappiot OmaVerossa tai paperilomakkeen (lomake 9) kohdassa 2.

Virtuaalivaluutoista saamasi tulon laskemisessa voit käyttää apuna Verohallinnon FIFO-laskuria. Laskuri käyttää FIFO-periaatetta (First In – First Out). Sen mukaan virtuaalivaluutat on verotuksessa käytetty samassa järjestyksessä kuin ne on hankittu.

Lisäohjeita virtuaalivaluutoista saatujen tulojen ilmoittamiseen

Lue lisää luovutusvoiton verotuksesta

Rajoitetusti verovelvollisen tekemät luovutukset

Jos olet ulkomailla asuva rajoitetusti verovelvollinen, ilmoita Suomessa sijaitsevan kiinteistön sekä suomalaisen asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden myynnistä saamasi luovutusvoitto tai tappio OmaVerossa tai paperilomakkeella (lomake 9). Ilmoita myös muu kiinteän omaisuuden välillisestä luovutuksesta saamasi luovutusvoitto tai tappio, esimerkiksi jos omistat ulkomaisen yhtiön osakkeita ja yhtiön kokonaisvaroista yli puolet muodostuu Suomessa olevista kiinteistöistä. Merkitse tällöin rastilla omaisuuden lajiksi Muu omaisuus ja kirjoita kuvaukseksi välillinen omistus ja ilmoita ulkomaisen yhtiön nimi ja Suomessa sijaitsevan kiinteistön tai huoneiston nimi ja tunnus.

Sisällys:

1 Henkilötiedot ja verovuosi
2 Luovutettu omaisuus
3 Oman vakituisen asunnon luovutus
4 Laskelma luovutusvoitosta tai -tappiosta

1 Henkilötiedot ja verovuosi

Täytä tähän nimesi ja henkilötunnuksesi tai yrityksen nimi ja Y-tunnus.

Ilmoita myös verovuosi eli se vuosi, jonka aikana olet myynyt omaisuutta.

2 Luovutettu omaisuus

Merkitse rastilla, millaisesta omaisuudesta on kyse: kiinteistö, asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeet, noteeraamattoman yhtiön osakkeet, osuus avoimesta yhtiöstä tai kommandiittiyhtiöstä, virtuaalivaluutta vai muu omaisuus. Ilmoita myös tarkemmat tiedot omaisuudesta, esimerkiksi asunto-osakeyhtiön nimi, Y-tunnus ja huoneiston numero, kiinteistön nimi ja kiinteistötunnus tai virtuaalivaluutan nimi. Jos kyse on muusta omaisuudesta, ilmoita, mitä omaisuutta olet luovuttanut.

Täytä myös nämä kohdat:

• Luovutuspäivä: päivä, jolloin sitova ja lopullinen kauppakirja tai muu luovutussopimus on tehty (allekirjoitettu)
• Hankintapäivä: päivä, jolloin itse hankit sen omaisuuden, jonka nyt olet myynyt eteenpäin Jos olet saanut luovutetun huoneiston perintönä, merkitse hankinta-ajaksi perinnönjättäjän kuolinpäivä. Mikäli olet saanut omaisuuden lahjana, merkitse hankintapäiväksi lahjoituspäivä.
• Luovutettu osuus murtolukuna tai luovutettu osuus prosentteina: luovuttamasi omaisuuden osuus murtolukuna tai prosentteina. Esimerkiksi jos omistat asunnon puoliksi puolisosi kanssa ja myyt oman osuutesi, merkitse tähän ½ tai 50 %.
• Ostajan tai muun luovutuksensaajan henkilö- tai Y-tunnus: merkitse tähän ostajan tai muun luovutuksensaajan henkilö- tai Y-tunnus. Jos ostaja tai luovutuksensaaja on ulkomaalainen ja hänellä ei ole suomalaista henkilö- tai Y-tunnusta, merkitse tähän ostajan tai muun luovutuksensaajan syntymäaika.
• Ostajan tai muun luovutuksensaajan nimi.

Anna myös muut tarvittavat tiedot:

• Merkitse rasti oikeaan ruutuun, jos olet itse saanut omaisuuden lahjana tai perintönä. Ilmoita myös perinnönjättäjän tai lahjanantajan nimi sekä henkilötunnus tai Y-tunnus. Jos perinnönjättäjä tai lahjanantaja on ulkomaalainen, eikä hänellä ole suomalaista henkilö- tai Y-tunnusta, merkitse tähän perinnönjättäjän tai lahjanantajan syntymäaika.
• Jos luovutus on osa maatilan tai muun yrityksen sukupolvenvaihdosta, merkitse tämä rastilla. Rastita lisäksi lomakkeen lisätiedoissa eli kohdassa 5 vaihtoehto Muu verovapaa luovutus tai Vähennyskelvoton luovutustappio.
• Ilmoita myös, mitä sukua luovutuksensaaja on sinulle.
• Jos olet luovuttanut kiinteistön valtiolle tai valtion liikelaitokselle luonnonsuojelulaissa tarkoitetuksi luonnonsuojelualueeksi, merkitse tämä rastilla. Rastita lisäksi lomakkeen lisätiedoissa eli kohdassa 5 vaihtoehto Muu verovapaa luovutus.

3 Oman vakituisen asunnon luovutus

Oman asunnon myynnistä saamasi voitto ei ole veronalaista tuloa, jos seuraavat edellytykset täyttyvät:

• Olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta.
• Asunto on omistusaikanasi ollut joko sinun tai perheesi vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset. Lue lisää siitä, miten puoliso määritellään verotuksessa.

Myös luovutetun rakennuksen rakennuspaikan (maapohjan) voi myydä verovapaasti, jos sen pinta-ala on enintään 10 000 neliömetriä tai jos se sijaitsee kaavoitetulla alueella ja on enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen.

Täytä lomakkeen tähän osaan seuraavat tiedot:

• ajanjakso, jonka ajan olet käyttänyt rakennusta tai huoneistoa omana tai perheesi vakituisena asuntona
• koko rakennuksen tai huoneiston pinta-ala
• se osa pinta-alasta, jota olet käyttänyt omana tai perheesi vakituisena asuntona
• rakennuspaikan (maapohjan) pinta-ala, jos kyseessä on kiinteistö.

Lomakkeen osaa 4 eli laskelmaa luovutusvoitosta tai -tappiosta ei tarvitse täyttää, jos kyseessä on oman vakituisen asunnon myynti ja verovapauden edellytykset täyttyvät.

Lue lisää oman asunnon myynnin verotuksesta.

4 Laskelma luovutusvoitosta tai -tappiosta

Luovutusvoitto tai luovutustappio lasketaan hankintamenon ja myyntihinnan perusteella. Voit käyttää hankintamenona joko todellisia kuluja eli ostohintaa ja myynnistä aiheutuneita kuluja, tai omistusaikaan perustuvaa hankintameno-olettamaa. Merkitse todellisten kulujen mukainen hankintameno osan 4 vasemmanpuoleiseen sarakkeeseen tai laskennallinen hankintameno-olettama oikeanpuoleiseen sarakkeeseen. Ilmoita tässäkin osassa vain omaa omistusosuuttasi vastaavat tiedot.

Muunna markkamääräiset summat euroiksi käyttämällä muuntokerrointa 5,94573.

4.1 Myyntihinta: Ilmoita omaisuuden myynnistä saamasi hinta.

Luovutushinnasta voit vähentää joko todellisen hankintahinnan ja kulujen yhteismäärän (kohdat 4.2–4.7) tai niiden sijasta hankintameno-olettaman (kohta 4.8) sen mukaan, kumpi niistä on suurempi.

4.2 Hankintahinta tai poistamaton hankintameno tai perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu verotusarvo: Ilmoita luovutetun omaisuuden hankintameno, esimerkiksi ostohinta.

Jos olet tehnyt hankintamenosta poistoja omistusaikanasi, merkitse tähän hankintameno, josta olet vähentänyt poistot. Esimerkiksi vuokratun rakennuksen hankintamenoa on voitu vähentää vuokratulon verotuksessa poistoina ennen rakennuksen luovutusta.

Jos olet saanut luovutetun omaisuuden perintönä tai lahjana, merkitse tähän se verotusarvo, joka on vahvistettu perintö- tai lahjaverotuksessa. Arvon löydät perintö- tai lahjaverotuspäätöksestä. Jos kyseessä on sukupolvenvaihdosluovutus eli olet saanut perintönä tai lahjana maatilan, muun yrityksen tai sen osan, ilmoita hankintamenona huojennettu verotusarvo. Arvon saat tarvittaessa Verohallinnosta.

Jos olet myynyt lahjana saamaasi omaisuutta alle vuoden kuluessa siitä kun sait lahjan, merkitse tähän kuitenkin lahjoittajan hankintameno eli se summa, jonka lahjanantaja olisi saanut vähentää omassa verotuksessaan hankintamenona. Selvitä tämä tieto lahjanantajalta.

4.3 Omistusaikana maksettu yhtiölainaosuus: Jos ilmoitat asunto-osakkeen myynnin, täytä tähän asunto-osakeyhtiölle maksamasi osuus rahastoidusta yhtiölainasta. Osakkaan yhtiölle suorittama pääomavastike lisää osakkeiden hankintamenoa, jos vastikemaksu kohdentuu yhtiön omaisuuden hankintaan tai perusparannukseen tai vuokratontin tai sen osan lunastamiseen ja yhtiö rahastoi kirjanpidossa pääomavastikkeet taseeseen. Jos yhtiö tulouttaa pääomavastikkeen kirjanpidossaan, sitä ei pääsääntöisesti voida lisätä osakkeiden omistajalla asunto-osakkeiden hankintamenoon. Tiedon siitä, onko yhtiö rahastoinut vai tulouttanut vastikkeet, saa isännöitsijältä. Lue lisää asunto-osakkeiden hankintamenosta.

Hoitovastikkeita tai vuokratulosta vähennettyjä vastikkeita ei voi lisätä hankintamenoon.

4.4 Varainsiirtovero: Ilmoita varainsiirtovero, jonka olet maksanut omaisuuden hankinnan yhteydessä.

4.5 Omaisuuden hankkimisesta aiheutuneet menot: Ilmoita mahdolliset muut menot, jotka ovat suoraan aiheutuneet omaisuuden hankkimisesta, esimerkiksi oston yhteydessä maksamasi välitys-, tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkiot.

4.6 Perusparannusmenot: Ilmoita kulut sellaisista perusparannuksista, jotka olet tehnyt esimerkiksi asuntoon sinä aikana, kun olet omistanut sen. Perusparannusta on esimerkiksi huoneiston tai rakennuksen varustetason tai rakennusmateriaalien tason parantaminen. Ilmoita myös vuosikorjausmenot, jotka ovat aiheutuneet siitä, että omaisuutta on kunnostettu myyntiä varten.

Jos olet vähentänyt kuluja jo vuokratulosta esimerkiksi vuotuisina poistoina, et voi vähentää niitä myynnin yhteydessä uudelleen. Voit vähentää vain sen osuuden, jota et ole vähentänyt aiemmin.

4.7 Myyntikulut: Ilmoita omaisuuden myynnistä aiheutuneet kulut ja muut voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Tällaisia kuluja voi tulla esimerkiksi myyntiä varten tehdystä kuntotarkastuksesta, myynnin välityspalkkiosta sekä tarvittavista asiakirjoista, kuten isännöitsijäntodistuksesta tai lainhuutotodistuksesta.

Hoitovastikkeita tai vuokratulosta vähennettyjä vastikkeita ei voi ottaa huomioon myyntikuluina. Myynnin aikana tai myyntiä varten tehtyjen korjausten aikana maksetut hoitovastikkeet voidaan kuitenkin poikkeuksellisesti katsoa voiton hankkimisesta aiheutuneiksi kuluiksi. Edellytys on, että huoneisto on ollut saman ajan tyhjillään.

4.8 Hankintameno-olettama: Jos lasket luovutusvoiton hankintameno-olettamaa käyttäen, ilmoita hankintameno-olettama tässä kohdassa. Hankintameno-olettama on joko 20 % tai 40 % myyntihinnasta. Prosentti määräytyy sen mukaan, kuinka kauan olet omistanut omaisuuden ennen kuin myyt sen. Hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta, jos olet omistanut omaisuuden alle 10 vuotta. Jos omistusaika on ollut 10 vuotta tai enemmän, hankintameno-olettama on 40 % myyntihinnasta.

Jos olet luovuttanut kiinteää omaisuutta valtiolle, hyvinvointialueelle, hyvinvointiyhtymälle, Ahvenanmaan maakunnalle, kunnalle tai kuntayhtymälle, hankintameno-olettama on 80 % myyntihinnasta. Tässä tapauksessa sillä ei ole merkitystä, kuinka kauan olet omistanut omaisuuden. Lue lisää valtion liikelaitoksille tapahtuvista luovutuksista (ohjeesta Kokonaan tai osittain verovapaat luovutusvoitot henkilöverotuksessa).

Jos ilmoitat myös myyntihintaan lisättäviä eriä (ks. kohta 4.11), lisää ne myyntihintaan ja laske hankintameno-olettama vasta sen jälkeen.

Ulkomainen kuolinpesä ei voi käyttää hankintameno-olettamaa.

4.9 ja 4.10: Luovutusvoitto ja luovutustappio: Laske luovutusvoitto tai luovutustappio:
Vähennä myyntihinnasta eli kohdan 4.1 luvusta kohtien 4.2–4.7 luvut eli hankintahinta ja mahdolliset kulut. Jos käytät hankintameno-olettamaa eli kohdan 4.8 lukua, vähennä se kohdan 4.1 myyntihinnasta. Silloin et voi vähentää kuluja.

• Jos ilmoitat myynti- tai hankintahintaan lisättäviä eriä kohdassa 4.11 tai 4.12, lisää ne myynti- tai hankintahintaan ja laske luovutusvoiton tai -tappion määrä vasta tämän jälkeen. Lue myös ohjeen osa Lisättävät erät (kohdat 4.11–4.13).
• Ilmoita laskemasi luovutusvoitto kohdassa 4.9 tai tappio kohdassa 4.10.

Lisättävät erät

Myyntihintaan, hankintahintaan tai luovutusvoittoon tai -tappioon pitää joissakin tapauksissa tehdä lisäyksiä. Lisättävät erät merkitään kohtiin 4.11–4.13.

4.11 Myyntihintaan lisättävät erät: Täytä tämä kohta, jos olet saanut vahingonkorvauksen myymääsi omaisuuteen kohdistuneesta vahingosta myyntivuonna tai viiden sitä edeltävän vuoden aikana. Ilmoita se osuus korvaussummasta, jota et ole käyttänyt vahingoittuneen omaisuuden korjaamiseen tai uudistamiseen. Lue lisää luovutushintaan lisättävästä vahingonkorvauksesta.

4.12 Hankintahintaan lisättävät erät: Ilmoita mahdolliset hankintahintaan lisättävät erät. Esimerkiksi jos olet myynyt osuutesi avoimesta yhtiöstä tai kommandiittiyhtiöstä, voit lisätä hankintahintaan yksityistilin positiivisen saldon. Lue lisää yhtiöosuuden luovutuksesta.

4.13 Luovutusvoittoon tai -tappioon lisättävät erät: Ilmoita mahdolliset luovutusvoittoon tai -tappioon lisättävät erät. Jos olet myynyt metsäkiinteistön, luovutusvoittoon tai -tappioon lisätään se osa metsävähennyksestä, joka vastaa enintään 60:tä prosenttia myydyn metsän hankintamenosta.

Jos olet myynyt osuutesi avoimesta yhtiöstä tai kommandiittiyhtiöstä, luovutusvoittoon tai -tappioon lisätään yksityistilin negatiivinen saldo eli se määrä, jolla yhtiömiehen yksityisotot ovat yhteensä ylittäneet hänen voitto-osuuksiensa ja yhtiöön tekemiensä sijoitusten yhteismäärän. Lue lisää yhtiöosuuden luovutuksesta.

5 Lisätiedot luovutuksista: Täytä tämä kohta tarvittaessa eli jos jokin näistä tilanteista on voimassa:

• olet saanut Verohallinnolta myyntiin liittyvän ennakkoratkaisun, jota vaadit sovellettavaksi
• omaisuuden myynnistä on tullut vähennyskelvotonta luovutustappiota
• olet luovuttanut omaisuutta verovapaasti, esimerkiksi olet tehnyt sukupolvenvaihdosluovutuksen tai luovuttanut kiinteistön luonnonsuojelualueeksi.

Rastita se vaihtoehto, joka sopii tekemääsi luovutukseen.

Päivää ja allekirjoita lomake. Ilmoita myös puhelinnumero, josta sinut tavoittaa päivisin.