Ansvar för överlåtelseskatt på tidigare överlåtelser Detaljerad skatteanvisning

Denna anvisning handlar om förvärvarens skatteansvar då ingen lagfart eller inskrivning har sökts för ett tidigare fastighetsförvärv. 

Anvisningen har uppdaterats så att den motsvarar de ändringar som har trätt i kraft 1.1.2024 genom lagen om ändring av lagen om överlåtelseskatt (21.12.2023/1185). Genom lagändringen sänktes skattesatsen för fastighetsöverlåtelser 12.10.2023 från den tidigare 4 % till 3 % och befrielse från överlåtelseskatt för första bostad slopades 1.1.2024. 

Anvisningen har också uppdaterats så att anvisningar som gäller överlåtelser före 1.1.2017 har tagits bort, eftersom sådana situationer enligt Skatteförvaltningens uppfattning förekommer sällan. 

I anvisningen har dessutom beaktats lagen om ändring av överlåtelseskatt (5.12.2025/1143) som trädde i kraft 1.1.2026. Anvisningen om skatteansvar har kompletterats med information om ett villkorligt tilläggsvederlag som avtalats om vid ett tidigare fastighetsköp. 

Anvisningen har också kompletterats med information om vissa skatteansvarssituationer som kan förekomma i praktiken, såsom skatteansvaret vid säljarens konkurs (kapitel 3.1), hur hävning av ett så kallat köp utan verkan i beskattningen påverkar skatteansvaret för tidigare överlåtelser (kapitel 3.1 och 3.2) samt skatteansvaret för ett samfund som befriats från överlåtelseskatt för överlåtelse av fastighet (kapitel 4.3). 

Anvisningar som gäller beskattningsförfarandet har tagits bort och anvisningar som gäller utsträckningen av en senare förvärvares skatteansvar vid försummelse av skattebetalning eller deklaration har preciserats och korrigerats.

Genom uppdateringarna har anvisningen blivit mer koncis och samtidigt har strukturen av kapitlen ändrats. Hänvisningarna till andra Skatteförvaltningens anvisningar har uppdaterats, texten preciserats och språkdräkten korrigerats till smärre delar så att det inte påverkar det tidigare sakinnehållet.

1    Inledning

När en fastighet överlåts kan förvärvaren ibland bli skyldig att inte bara ansvara för överlåtelseskatten på sitt eget förvärv enligt 9 § i lagen om överlåtelseskatt (ÖSL), utan hen kan också åläggas ansvaret för obetalda överlåtelseskatter och dröjsmålsförhöjningar på tidigare överlåtelser. Ansvarsskyldigheten uppstår om lagfart eller inskrivning inte har sökts på tidigare överlåtelser av den fastighet som överlåtelsen gäller eller den arrenderätt som omfattas av inskrivningsskyldigheten förrän den senaste förvärvaren söker lagfart eller inskrivning på sitt förvärv. 

I anvisningen används termen inskrivning i allmän betydelse för att omfatta både lagfart på en fastighet och inskrivning av en arrenderätt som omfattas av inskrivningsskyldigheten. I exemplen används enbart termen lagfart, och det som sägs om sökning av lagfart på en fastighet tillämpas till motsvarande delar också på inskrivning av en arrenderätt. Termen mellanliggande förvärv används för att beskriva de tidigare förvärv av samma fastighet på vilka inskrivning inte har sökts och för vilka den senare förvärvaren kan åläggas ansvaret att betala skatten med dröjsmålsförhöjning. 

Skatteansvaret gäller fastigheten och även en kvotdel och ett outbrutet område av den, ett gemensamt område för flera fastigheter och ett outbrutet område av det, en andel i ett samfällt område samt en arrende- eller nyttjanderätt som enligt 14 kap. 2 § i jordabalken (12.4.1995/540) omfattas av inskrivningsskyldighet. Det som i anvisningen sägs om fastigheter tillämpas också på dessa egendomsposter. 

Däremot gäller ansvarsbestämmelsen inte sådana överlåtelser som inte omfattas av inskrivningsskyldighet. Inskrivningsskyldigheten gäller inte till exempel separata överlåtelser av byggnader, det vill säga överlåtelse av byggnader utan att samtidigt överlåta äganderätt till marken eller arrenderätt som omfattas av inskrivningsskyldigheten. Det finns inte heller någon separat ansvarsregel för överlåtelse av värdepapper. Det betyder att exempelvis köparen av bostadsaktier inte ansvarar för den överlåtelseskatt som den tidigare ägaren av bostadsaktierna inte har betalat för sitt förvärv. 

Förvärvaren bör redan innan hen tecknar ett överlåtelseavtal reda ut om överlåtarens förvärv har inskrivits. Så undviker hen en överraskande efterhandsutredning av skatteansvaret för det mellanliggande förvärvet. Om det visar sig antingen före eller efter överlåtelsen att det finns mellanliggande förvärv som inte har inskrivits, ska överlåtelseparterna i första hand sinsemellan se till att de skattepåföljder som saknas blir betalda. Förvärvaren av det mellanliggande förvärvet är skattskyldig för överlåtelseskatten på sitt eget förvärv, medan skatten på det mellanliggande förvärvet för förvärvaren av vidareöverlåtelsen innebär ett ansvar för den andra partens överlåtelseskatt som ska vara betald innan förvärvaren av vidareöverlåtelsen kan inskriva förvärvet.  

Då överlåtelsen gäller en fastighet eller arrenderätt som omfattas av inskrivningsskyldigheten men vars tidigare överlåtelse inte har inskrivits, är det vanligt att man vid inskrivningen av det senaste förvärvet behöver be Skatteförvaltningen om ett utlåtande som avses i 29 § i lagen om överlåtelseskatt. Till begäran om utlåtande ska bifogas kopior av överlåtelseavtal om alla de förvärv på vilka inskrivning inte har sökts samt kopior av verifikationer på betalning av överlåtelseskatten på dessa förvärv, om sådana finns att tillgå.

Även överlåtelse av en dödsboandel kan medföra den senare förvärvaren skyldigheten för överlåtelseskatt. Frågor som gäller ett sådant skatteansvar behandlas i Skatteförvaltningens anvisning Beskattning av överlåtelse av andel i dödsbo. 

Bestämmelserna i lagen om överlåtelseskatt utgör inte något hinder för att påföra både förvärvaren och den som är ansvarig för skatten en förseningsavgift eller skatteförhöjning. Förseningsavgifter och skatteförhöjningar behandlas dock inte närmare i den här anvisningen, utan i Skatteförvaltningens anvisning Påföljdsavgifter för överlåtelsebeskattningen. 

2    Tidsfrist för ansökan om inskrivning, överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning

2.1    Tidsfrist för ansökan om inskrivning

Inskrivning ska i regel sökas inom sex månader från att överlåtelsehandlingen eller någon annan handling som förvärvet grundar sig på har upprättats. Undantag till detta är familje- och arvsrättsliga förvärv och förvärv som grundar sig på myndighetsbeslut.

Inskrivningstiden för ett förvärv som grundar sig exempelvis på ett arv eller en avvittring mellan makarna börjar löpa när arvskiftet eller avvittringen vinner laga kraft. Utgångspunkten är att arvskiftet eller avvittringen vinner laga kraft efter en sex månaders klandertid, förutsatt att förrättningen inte har klandrats. 

I praktiken ingår det ofta i arvskiftes- och avvittringshandlingarna ett villkor enligt vilket parterna förbinder sig att inte klandra arvskiftet eller avvittringen. Då vinner arvskiftet eller avvittringen laga kraft genast utan klandertid. Det betyder att tidsfristen på sex månader börjar löpa redan från den dag då handlingen undertecknas. Om arvskiftet inte behöver förrättas för att få äganderätt börjar tidsfristen löpa vid bouppteckningstidens utgång. Om det behövs en avvittring för att en fastighet ska kunna avskiljas från boet börjar tiden löpa när avvittringen vinner laga kraft. 

Om ett förvärv grundar sig på en fastighetsförrättning som omfattas av inskrivningsskyldighet börjar inskrivningstiden löpa när en anteckning om förrättningen införs i fastighetsregistret. Om en fastighet inte tidigare införts i fastighetsregistret börjar tidsfristen löpa när fastigheten antecknas i fastighetsregistret. Inskrivningstiden för förvärv som grundar sig på beslut av andra myndigheter än sådana som handhar fastighetsbildningsuppgifter börjar löpa när beslutet vinner laga kraft. Inskrivningstiden för ett förvärv som grundar sig på en i utsökningsbalken avsedd auktion eller försäljning under hand som förrättas av en utmätningsman börjar löpa när köpebrevet överlåts till köparen.

Om det utsatta datumet för att ansöka om inskrivning infaller på en söckenhelg eller ett veckoslut, går tidsfristen ut följande vardag.

2.2     Överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning

Skattesatsen för överlåtelseskatt vid en fastighetsöverlåtelse är 3 % om överlåtelsen har ägt rum 12.10.2023 eller senare. Skattesatsen för tidigare fastighetsöverlåtelser är 4 %. 

Skatten beräknas i regel utifrån köpesumman eller värdet på annat vederlag med undantag för vissa fastighetsöverlåtelser under samfundets etableringsskede, livscykel och upplösning; i dessa fall är skattegrunden det gängse värdet på den överlåtna fastigheten. Skattegrunden vid fastighetsöverlåtelser behandlas närmare i bl.a. Skatteförvaltningens anvisningar Överlåtelseskatt vid överlåtelse av fastighet och Överlåtelsebeskattning vid ändringar av företagsformen och företagsomstruktureringar.

Enligt 7 § 2 mom. i lagen om överlåtelseskatt som trädde i kraft 1.1.2026 ska överlåtelseskatt betalas på ett villkorligt tilläggsvederlag som fastställs efter tidsfristen för huvudregeln för betalning av skatt inom två månader från det att skyldigheten att betala tilläggsvederlag och beloppet har fastställts. I dessa situationer ska det villkorliga tilläggsvederlaget dessutom deklareras med en överlåtelseskattedeklaration inom två månader från det att skyldigheten att betala tilläggsvederlaget och beloppet har fastställts. 

I samband med att sökanden ansöker om inskrivning ska hen lägga fram en utredning om att överlåtelseskatten har betalats. När det vid överlåtelsen har avtalats om ett villkorligt tilläggsvederlag som avses i 7 § 2 mom. i lagen om överlåtelseskatt, ska det framgå av utredningen att överlåtelseskatten har betalats med undantag för den skatt som ska betalas på det villkorliga tilläggsvederlag som fastställs efter ansökan om inskrivning. 

Det är fråga om ett villkorligt tilläggsvederlag om köparen blir skyldig att betala köpesumman eller något annat vederlag i det fall att sådana i överlåtelseavtalet nämnda omständigheter som i efterhand påverkar vederlagets belopp realiseras. Närmare information om villkorligt tilläggsvederlag finns i anvisningen Överlåtelseskatt vid överlåtelse av fastighet. Den senare förvärvarens ansvar för den överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning som enligt avtalet som ingåtts vid den föregående överlåtelsen ska betalas på det villkorliga tilläggsvederlaget behandlas nedan i kapitel 3.3. 

Om inskrivning inte har sökts inom föreskriven tid, höjs överlåtelseskatten med 20 % från grundbeloppet för varje påbörjad sexmånadersperiod beräknat från den dag då inskrivning senast borde ha sökts. Om det blir flera förhöjningsperioder fortsätter den nya perioden direkt efter utgången av den föregående förhöjningsperioden oberoende av om den första dagen av en ny förhöjningsperiod är en vardag eller inte. Dröjsmålsförhöjningens belopp inom en förhöjningsperiod påverkas inte av vilken dag inom förhöjningsperioden i fråga som inskrivning söks. Skatten förhöjs högst till det dubbla beloppet.

Om det tidigare fastighetsförvärvet inte har inskrivits innan fastigheten överlåts vidare, avbryts ackumuleringen av dröjsmålsförhöjningen vid vidareöverlåtelse av fastigheten.

Eftersom dröjsmålsförhöjningen beräknas utifrån beloppet av överlåtelseskatt som ska betalas, kan någon dröjsmålsförhöjning inte påföras om fastigheten har förvärvats helt vederlagsfritt, till exempel genom gåva. Någon dröjsmålsförhöjning behöver inte heller betalas för ett överlåtelseskattefritt förvärv (se HFD 1992-B-557).

Syftet med dröjsmålsförhöjningen är att säkerställa att inskrivning söks inom utsatt tid och att därmed trygga pålitliga registreringar av fastighetsäganden. Ackumuleringen av dröjsmålsförhöjningen avbryts i och med att en ansökan om lagfart eller inskrivning blir anhängig, men å andra sidan räcker betalning av överlåtelseskatten inte ensamt för att avbryta ackumuleringen av dröjsmålsförhöjningen. Dröjsmålsförhöjningen ska således betalas även om överlåtelseskatten på överlåtelsen hade betalats i tid (se HFD 1986-B-II-617).

Nedan ett exempel på hur dröjsmålsförhöjningen ackumuleras till fullt belopp.

Exemplet inleds

Exempel 1:
A köpte en fastighet 1.2.2023 och hen borde ha sökt lagfart på fastigheten senast 1.8.2023. Köpeskillingen för fastigheten var 250 000 euro och beloppet av överlåtelseskatt som skulle betalas på köpeskillingen, beräknat enligt den skattesats som gällde vid tidpunkten för köpet (4 %), var 10 000 euro

Tidsperiod	Dröjsmålsförhöjning sammanlagt (%)	Dröjsmålsförhöjning sammanlagt (€)
2.8.2023–1.2.2024	20	2 000
2.2.2024–1.8.2024	40	4 000
2.8.2024–1.2.2025	60	6 000
2.2.2025–1.8.2025	80	8 000
2.8.2025–1.2.2026	100	10 000

Eftersom dröjsmålsförhöjningen är högst 100 % av skattebeloppet, ökar dröjsmålsförhöjningens belopp inte längre efter 2.8.2025. Dröjsmålsförhöjningen uppnår sålunda maximibeloppet om två år efter att ackumuleringen har börjat. 

Exemplet avslutas

Enligt 4 § 1 mom. i lagen om överlåtelseskatt ska förvärvaren betala skatt på överlåtelse av äganderätt till en fastighet. Bestämmelsen är en huvudregel om skyldigheten att betala skatt. Överlåtelseskatten på fastighetsköp är i regel en skatt som förvärvaren ska betala. Förvärvaren befrias inte från skattskyldighet i och med att överlåtelseparterna har avtalat om att överlåtelseskatten betalas på något annat sätt. Ett sådant avtal är bindande endast mellan avtalsparterna. 

En obetald överlåtelseskatt och en dröjsmålsförhöjning kan påföras förvärvaren av det mellanliggande förvärvet i regel inom tre år räknat från utgången av det kalenderår under vilket fastigheten har överlåtits, skattskyldigheten annars har inträtt eller skyldigheten att betala ett eventuellt tilläggsvederlag har uppstått.

3    Ansvar för överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning på mellanliggande förvärv

3.1    Förvärvarens ansvar för skatten på tidigare överlåtelser

Även den senare förvärvaren kan tillsammans med den tidigare förvärvaren åläggas ansvaret för överlåtelseskatten på tidigare överlåtelser. Bestämmelser om ett sådant skatteansvar ingår i 9 § i lagen om överlåtelseskatt. Om en fastighet har överlåtits flera gånger innan lagfart eller inskrivning söks, ska förvärvaren enligt bestämmelsen betala skatt och dröjsmålsförhöjning också för tidigare överlåtelser som har skett under den treårsperiod som närmast föregått ansökan. 

Den senare förvärvare som är ansvarig för skatten behöver således inte betala överlåtelseskatt på en överlåtelse som har skett mer än tre år tidigare än den senare förvärvarens inskrivningsansökan har blivit anhängig.

Den senare förvärvaren blir ansvarig för skatten också till exempel om överlåtaren inte har ansökt om inskrivning av den fastighet som överlåtelsen gäller då fastigheten har återgått till överlåtarens ägo till följd av att det tidigare köpet har hävts. En förutsättning är att det tidigare fastighetsköpet har hävts genom ett avtal under omständigheter där en domstol inte hade kunnat häva köpet genom dom på grund av ett villkor i överlåtelsehandlingen eller ett avtalsbrott. Då har hävningen av fastighetsköpet till sin karaktär varit en ny överlåtelseskattepliktig överlåtelse för vilken inskrivning borde ha sökts.

Om förvärvaren av det mellanliggande förvärvet går i konkurs, befrias denne inte från skyldigheten att betala överlåtelseskatt och en eventuell dröjsmålsförhöjning på förvärvet av en fastighet som anskaffats före konkursen. Då utdelningar av konkursboet fastställs upphör skyldigheten att betala överlåtelseskatt på det mellanliggande förvärvet om Skatteförvaltningen får en inbetalning som motsvarar fordringens fulla belopp.

Om konkursboet säljer fastigheten innan inskrivning har sökts för det tidigare fastighetsköpet och överlåtelseskatten med eventuella dröjsmålsförhöjningar har betalats, ansvarar den senaste köparen av fastigheten för betalningen av överlåtelseskatten och den eventuella dröjsmålsförhöjningen inte bara på sitt eget förvärv, utan också på fastighetsköpet av det bolag eller den person som försatts i konkurs. När utdelningar av konkursboet fastställs minskar en eventuell delbetalning av överlåtelseskatten på det mellanliggande förvärvet med dröjsmålsförhöjning den senare förvärvarens ansvar med motsvarande eurobelopp. 

Den senare förvärvaren är dock inte ansvarig för skatten på de tidigare överlåtelserna och dröjsmålsförhöjningarna om fastigheten har sålts på exekutiv auktion. Begränsningen för att tillämpa denna ansvarsbestämmelse omfattar också en sådan försäljning under hand som avses i 5 kap. 75–80 § i utsökningsbalken. 

Beloppet av skatteansvar är begränsat till den köpeskilling som nämnts i de tidigare överlåtelsehandlingarna eller till värdet av annat vederlag och den dröjsmålsförhöjning som bestäms utifrån dessa. Enligt lagen om överlåtelseskatt är skattegrunden dock alltid fastighetens gängse värde om fastigheten har överlåtits till ett öppet bolag, kommanditbolag, aktiebolag eller annat samfund mot aktier eller andelar eller i form av annan kapitalinvestering. Fastighetens gängse värde används som grund också för förvärv som grundar sig på upplösning av ett samfund, bolagsmans privatuttag eller annan utbetalning av medel. I ovan nämnda överlåtelser nämns fastighetens gängse värde nödvändigtvis inte alls i överlåtelsehandlingen. I dessa situationer är skatteansvarets belopp begränsat till fastighetens gängse värde vid det mellanliggande förvärvet.

Enligt lagen om skattetillägg och förseningsränta (1556/1995) ackumuleras det förseningsränta på överlåtelseskatt som betalas för sent. Enligt den betalningsordning som anges i 5 § i lagen om skatteuppbörd (11/2018) hänförs en inbetalning först till dröjsmålspåföljder som beräknats och upplupit på skatten och sedan på skattekapitalet, varför den försenade inbetalningen inte räcker till för att täcka hela överlåtelseskattebeloppet och den eventuella dröjsmålsförhöjningen om dröjsmålsräntan på överlåtelseskatten inte betalas till rätt belopp. Det som i anvisningen sägs om skatt kan således inbegripa även dröjsmålsränta på skatten, även om det inte nämns separat.

3.2    Tidsmässig dimension för skattskyldighet och skatteansvar genom exempel 

Följande två exempel illustrerar skattskyldighetens tidsmässiga dimension och skatteansvaret i en grundläggande situation:

Exemplet inleds

Exempel 2:
B köpte 1.2.2024 en egnahemsfastighet av A som hade lagfart på fastigheten. B borde ha sökt lagfart på sitt förvärv och betalat överlåtelseskatt senast 1.8.2024. B har dock inte sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatten.

B sålde egnahemsfastigheten vidare till C 1.4.2025. C sökte lagfart 1.7.2025. Eftersom tiden mellan B:s fastighetsköp och tidpunkten då C:s ansökan om lagfart blev anhängig var kortare än tre år, omfattar C:s skatteansvar också överlåtelseskatten och dröjsmålsförhöjningen på B:s fastighetsköp. C:s skatteansvar upphävs inte i och med att Skatteförvaltningen enligt lagen om överlåtelseskatt kan påföra B överlåtelseskatten med dröjsmålsförhöjningar fram till 31.12.2027. En förutsättning för C:s lagfart när det gäller skattebetalning är att hen inte bara betalar överlåtelseskatten på sitt eget köp, utan också att överlåtelseskatten jämte dröjsmålsförhöjningen på det fastighetsköp som ingicks 1.2.2024 är betald.

Exempel 3:
B köpte 1.2.2023 en egnahemsfastighet av A som hade lagfart på fastigheten. B borde ha sökt lagfart på sitt förvärv och betalat överlåtelseskatt senast 1.8.2023. B har dock inte sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatten.

B sålde egnahemsfastigheten vidare till C 1.12.2025. C sökte lagfart 31.3.2026. Eftersom tiden mellan B:s fastighetsköp och tidpunkten då C:s ansökan om lagfart blev anhängig var över tre år, har C inte skatteansvar för överlåtelseskatten och dröjsmålsförhöjningen på fastighetsköpet som ingicks 1.2.2023. Skatteförvaltningen kan dock påföra B överlåtelseskatten jämte dröjsmålsförhöjningar fram till 31.12.2026. Den enda förutsättningen för C:s lagfart när det gäller skattebetalning är således att C har betalat överlåtelseskatten på sitt eget fastighetsköp

Exemplet avslutas

En fastighet eller en del av den kan överlåtas flera gånger innan inskrivning söks. Då ansvarar varje förvärvare för skatten på sin egen överlåtelse. Att överlåtelseskatten på samtliga överlåtelser och den eventuella dröjsmålsförhöjningen är betald är en förutsättning för att förvärvet inskrivs hos den senaste förvärvaren av fastigheten (ÖSL 9 § 1 mom.).

Exemplet inleds

Exempel 4: 
C har köpt en egnahemshusfastighet av A 1.7.2025. A köpte fastigheten ursprungligen redan 1.8.2019 och fullgjorde då sina skyldigheter i anknytning till inskrivning och betalning av överlåtelseskatt. 

Innan A ingick köpet med C hade hen sålt fastigheten till B 1.11.2024. Då övergick också äganderätten till köpobjektet till B. B ångrade dock fastighetsköpet och efter det 1.4.2025 ingick A och B på B:s initiativ ett avtal om hävning av fastighetsköpet. Hävningen grundade sig inte på ett villkor i köpebrevet och något avtalsbrott hade inte heller begåtts så att en domstol kunde ha hävt köpet genom dom. B har inte sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatt på fastighetsköpet. Inte heller A har sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatt efter att fastigheten återgick till A genom avtalet om hävning av köpet.

C sökte lagfart på fastigheten 1.9.2025. Eftersom samma fastighet hade överlåtits två gånger (köpet av 1.11.2024 och hävning av köpet av 1.4.2025 som ska betraktas som en ny överlåtelse) innan tre år har förflutit från att C:s ansökan om lagfart blev anhängig och någon lagfart inte hade sökts på de två tidigare förvärven, är C ansvarig också för överlåtelseskatterna på både överlåtelsen av 1.11.2024 och överlåtelsen av 1.4.2025. C:s skatteansvar upphävs inte i och med att Skatteförvaltningen enligt lagen om överlåtelseskatt kan påföra A överlåtelseskatten fram till 31.12.2028 och B fram till 31.12.2027. I detta fall har vidareöverlåtelserna skett innan de utsatta tiderna för att ansöka om lagfart har gått ut, varför någon dröjsmålsförhöjning inte påförs.

Exemplet avslutas

3.3    Exempel på ansvar för överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning 

Följande exempel illustrerar ansvaret för överlåtelseskatten på tidigare överlåtelser och dröjsmålsförhöjningen: I exemplen 5 och 6 har inskrivning inte sökts på det mellanliggande förvärvet och någon överlåtelseskatt har inte heller betalats. I exempel 7 har förvärvaren av det mellanliggande förvärvet betalat överlåtelseskatten men inte ansökt om inskrivning av förvärvet.

Exemplet inleds

Exempel 5: 
A köpte en fastighet 1.6.2023, varför lagfartstiden för fastigheten gick ut 1.12.2023. Köpeskillingen för fastigheten var 250 000 euro och beloppet av överlåtelseskatt som skulle betalas på köpeskillingen beräknat enligt den skattesats som gällde vid tidpunkten för köpet (4 %) var 10 000 euro. A sökte inte lagfart eller betalade överlåtelseskatten innan hen sålde fastigheten till B 30.5.2025. 

B har sökt lagfart 1.7.2025. På det mellanliggande förvärvet som inte lagfarits ska betalas 10 000 euro i överlåtelseskatt och 6 000 euro i dröjsmålsförhöjning (60 %).

Dröjsmålsförhöjningen för A:s förvärv har slutat ackumuleras vid tidpunkten för vidareöverlåtelsen 30.5.2025. Dröjsmålsförhöjningens belopp som är en förutsättning för lagfart på B:s förvärv är således 60 %, alltså inte 80 % som gällde vid tidpunkten då B:s ansökan om lagfart blev anhängig.

Exempel 6:
A köpte en fastighet 1.4.2025 och lagfartstiden för fastigheten gick ut 1.10.2025. Köpeskillingen för fastigheten var 250 000 euro, varmed beloppet av överlåtelseskatt som skulle betalas på den uppgick till 7 500 euro. A har dock inte sökt lagfart på förvärvet eller betalat överlåtelseskatt innan hen på grund av en oväntad livshändelse 1.9.2025 sålde fastigheten till B. 

B sökte lagfart på förvärvet på köpslutsdagen 1.9.2025. Överlåtelseskatten som skulle betalas på det mellanliggande förvärvet som inte lagfarits var 7 500 euro men någon dröjsmålsförhöjning behöver inte betalas eftersom lagfartstiden för A:s förvärv ännu inte hade gått ut 1.9.2025 då A överlät fastigheten vidare.

Exempel 7:
A köpte en fastighet 1.6.2023, varför hen senast 1.12.2023 borde ha sökt lagfart på fastigheten. Köpeskillingen för fastigheten var 250 000 euro och beloppet av överlåtelseskatt som skulle betalas på köpeskillingen beräknat enligt den skattesats som gällde vid tidpunkten för köpet (4 %) var 10 000 euro. A har betalat överlåtelseskatten men har glömt att söka lagfart på sitt förvärv. A sålde fastigheten till B 1.10.2025. 

B sökte lagfart på köpslutsdagen 1.10.2025. En förutsättning för B:s lagfart när det gäller skattebetalning är att hen har betalat överlåtelseskatten på sitt köp och dessutom att dröjsmålsförhöjningen 8 000 euro (80 %) på det mellanliggande förvärvet som inte lagfarits är betald.

Exemplet avslutas

Situationen kan också vara sådan att säljaren har ansökt om inskrivning av sitt eget fastighetsförvärv innan hen överlåter fastigheten vidare, men inskrivningsärendet har inte avgjorts på grund av den obetalda överlåtelseskatten då den senare förvärvaren ansöker om inskrivning. I inskrivningsförfarandet avgörs överlåtarens inskrivningsärende självständigt oberoende av att hen har hunnit överlåta fastigheten vidare och att även förvärvarens ansökan om inskrivning ska avgöras samtidigt. Då riktas de övervakningsåtgärder som gäller betalning av överlåtelseskatten och den eventuella dröjsmålsförhöjningen på överlåtarens förvärv som vidtas i samband med behandlingen av ansökan om inskrivning uttryckligen till överlåtaren.

Förvärvaren av ett mellanliggande förvärv kan dock bli ansvarig för överlåtelseskatten och dröjsmålsförhöjningen på överlåtarens förvärv i det fallet att överlåtarens ansökan om inskrivning avvisas utan prövning. 

Exemplet inleds

Exempel 8: 
A förvärvade en skogsbruksfastighet genom ett arvskiftesavtal 1.2.2025. Arvskiftesavtalet vann laga kraft genast varför lagfartstiden för fastigheten gick ut 1.8.2025. A har sökt lagfart på sitt förvärv 30.6.2025 men inte betalat överlåtelseskatt eftersom det enligt hens uppfattning är fråga om ett överlåtelseskattefritt arvsförvärv. Vid arvskiftet har A dock använt 100 000 euro utomstående medel som vederlag för skogsbruksfastigheten, vars värde är högre än hens arvsandel, och då är beloppet av överlåtelseskatt som A ska betala på förvärvet 3 000 euro.

A sålde fastigheten till B 15.7.2025 innan hen hade beviljats lagfart på fastigheten. Lagfart hade inte hunnit beviljas eftersom A inte hade betalat överlåtelseskatt på beloppet av utomstående medel som hen hade använt som vederlag vid arvskiftet. B sökte lagfart på sitt förvärv på köpslutsdagen 15.7.2025 då ansökan om lagfart på det mellanliggande förvärvet var anhängig men oavgjord.

A hade sökt lagfart i tid men försummat att betala överlåtelseskatten inom den utsatta tiden. A påförs således inte dröjsmålsförhöjning på förvärvet.

En förutsättning för B:s lagfart när det gäller skattebetalning är att överlåtelseskatten har betalats både på B:s eget fastighetsköp och också på den del av förvärvet av 1.2.2025 som skedde mot vederlag (skattebeloppet på denna del är 3 000 euro).

Exemplet avslutas

I följande två exempel har det upprättats ett köpebrev eller något annat överlåtelseavtal om det mellanliggande förvärvet 1.1.2026 eller senare och i överlåtelseavtalet om det mellanliggande förvärvet ingår ett villkor som gäller ett villkorligt tilläggsköpesumma. Exemplen avviker från varandra så att den villkorliga tilläggsköpesummans grund och belopp i exempel 9 ännu inte har fastställts för det mellanliggande förvärvet då fastigheten överlåts vidare och den senare förvärvaren söker lagfart på förvärvet. I exempel 10 är dessa uppgifter tillgängliga när lagfart söks. 

Exemplet inleds

Exempel 9: 
A köpte 2.1.2026 en fastighet på ett område där det pågår ett detaljplansprojekt. Enligt köpebrevet är köpesumman för fastigheten 600 000 euro (fast köpesumma). I köpebrevet ingår dessutom ett villkor enligt vilket A ska betala den villkorliga tilläggsköpesumman 300 euro för varje sådan k-m2 byggrätt som överstiger 2 000 k-m2 och som anvisats för fastigheten i den lagakraftvunna detaljplanen. A borde ha sökt lagfart och betalat överlåtelseskatten senast 2.7.2026 men hen har varken sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatten innan hen 1.10.2026 säljer fastigheten vidare till B Ab. Då har den kommande detaljplanen ännu inte vunnit laga kraft. 

B Ab söker lagfart på förvärvet 1.10.2026. B Ab är ansvarigt både för överlåtelseskatten på sitt eget förvärv och också för den överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning som skulle betalas på köpet av 2.1.2026. En förutsättning för att B beviljas lagfart när det gäller skattebetalning är att överlåtelseskatten och dröjsmålsförhöjningen på B:s eget fastighetsköp och också den överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjningen som fastställts utifrån den fasta köpesumman för fastighetsköpet av 2.1.2026 är betalda. Beloppet av överlåtelseskatt är 18 000 euro (= 3 % x 600 000 euro) och beloppet av dröjsmålsförhöjning 3 600 euro (= 20 % x 18 000 euro). 

Detaljplanen vinner laga kraft 1.2.2027. I detaljplanen anvisas den fastighet som är föremål för köpet en byggrätt som omfattar 2 500 k-m2. Därmed uppgår den villkorliga tilläggsköpesumman till 150 000 euro. Som förvärvare för köpet har A i regel ansvaret för att överlåtelseskatten 4 500 euro på den villkorliga tilläggsköpesumma som avtalats vid köpet 2.1.2026 (= 3 % x 150 000 euro) betalas senast 1.4.2027. Bestämmelserna om påförande av överlåtelseskatt i lagen om överlåtelseskatt utgör inte något hinder för att även B Ab kan påföras skatten på den villkorliga köpesumma som avtalats vid köpet av 2.1.2026.

Exempel 10: 
A har 2.1.2026 köpt en fastighet på ett område där ett detaljplansprojekt pågår. Enligt köpebrevet är köpesumman för fastigheten 600 000 euro (fast köpesumma). I köpebrevet ingår dessutom ett villkor enligt vilket A ska betala den villkorliga tilläggsköpesumman 300 euro för varje sådan k-m2 byggrätt som överstiger 2 000 k-m2 och som anvisats för fastigheten i den lagakraftvunna detaljplanen. 

Detaljplanen har vunnit laga kraft 30.7.2026. I detaljplanen anvisas den fastighet som är föremål för köpet en byggrätt som omfattar 2 500 k-m2. Därmed uppgår den villkorliga tilläggsköpesumman till 150 000 euro. A borde ha sökt lagfart och betalat överlåtelseskatten på den fasta köpesumman senast 2.7.2026 men hen har varken sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatten innan hen 1.10.2026 säljer fastigheten vidare till B Ab. A har inte heller betalat överlåtelseskatt på den villkorliga tilläggsköpesumman. Den villkorliga tilläggsköpesummans grund och belopp har fastställts senare än 2.7.2026, varför den utsatta tiden till den del av skatten är 30.9.2026.

B Ab söker lagfart på förvärvet 1.10.2026. B Ab är ansvarigt både för överlåtelseskatten på sitt eget förvärv och också för den överlåtelseskatt och dröjsmålsförhöjning som skulle betalas på köpet av 2.1.2026. Eftersom grunden för och beloppet av den villkorliga tilläggsköpesumman för det mellanliggande förvärvet har fastställts, förutsätter B Ab:s lagfart inte bara att skatten på bolagets eget fastighetsköp är betald, utan också att överlåtelseskatten på både den fasta och villkorliga köpesumman inklusive dröjsmålsförhöjningar för fastighetsköpet av 2.1.2026 är betald. Beloppet av överlåtelseskatt som ska betalas på det mellanliggande förvärvet är 22 500 euro (= 3 % x 750 000 euro) och beloppet av dröjsmålsförhöjning 4 500 euro (= 20 % x 22 500 euro).

Exemplet avslutas

4    Specialfall av skatteansvar

4.1    Överlåtelse av outbrutna områden eller kvotdelar av en fastighet som inte inskrivits 

Med överlåtelse av ett outbrutet område avses överlåtelse av en avgränsad del av fastigheten. Det överlåtna outbrutna området bildar en separat fastighet genom en styckningsförrättning. Vid överlåtelse av en kvotdel överlåter man äganderätten till en bråkdel av fastigheten, exempelvis en fjärdedel av den.

Det är möjligt att överlåta vidare ett eller flera outbrutna områden av en fastighet, även om lagfart inte har sökts på fastigheten eller överlåtelseskatt betalats på förvärvet. Outbrutna områden kan också överlåtas till flera förvärvare. På motsvarande sätt är det möjligt att överlåta en eller flera kvotdelar av en fastighet innan fastigheten inskrivs eller överlåtelseskatt betalas. 

Överlåtelseskatten hänför sig inte separat till någon avgränsad del av fastigheten. För att kunna få de outbrutna områdena eller kvotdelarna inskriva förutsätts att överlåtelseskatten på det mellanliggande förvärvet av hela fastigheten är betald.

Exemplet inleds

Exempel 11: 
A Ab har 1.2.2024 köpt en fastighet vars areal är 10 000 m2 och planläggning av fastigheten pågår. Köpeskillingen var 1 000 000 euro och beloppet av överlåtelseskatt som ska betalas på köpet är således 30 000 euro. Av denna fastighet sålde A Ab 1.9.2025 ett outbrutet område på 5 000 m2 till Bostads-Ab B. A hade inte betalat överlåtelseskatt eller sökt lagfart på sitt fastighetsförvärv. 

Bostads-Ab B söker lagfart på sitt förvärv av det outbrutna området av fastigheten 30.9.2025. När det gäller skattebetalning förutsätts för att Bostads-Ab B kan beviljas lagfart att både överlåtelseskatten på Bostads-Ab B:s eget köp och även överlåtelseskatten på köpet av 1.2.2024 (30 000 euro) med dröjsmålsförhöjningen 18 000 euro (60 %) är betalda. 

Exemplet avslutas

4.2    Vidareöverlåtelse av en fastighet som förvärvats vid överlåtelse av en helhet som består av flera fastigheter

Överlåtelseobjektet kan bestå av flera fastigheter samtidigt, vilket är vanligt exempelvis vid överlåtelse av gårdsbrukshelheter. Vid en sådan överlåtelse fördelas överlåtelsepriset i förhållande till de gängse värdena på alla de fastigheter som överlåts och andra eventuella tillgångar som byter ägare vid överlåtelsen. Till varje separat fastighet hänförs således en del av överlåtelsepriset och den överlåtelseskatt som motsvarar denna fastighets andel av överlåtelsepriset. 

Ibland överlåter man vidare en eller flera fastigheter som ingår i samma överlåtelsehelhet innan det tidigare fastighetsförvärvet har inskrivits. Inskrivning av sådana vidareöverlåtna enskilda fastigheter förutsätter då att man har betalat den relativa andel av överlåtelseskatten och den eventuella dröjsmålsförhöjningen på det mellanliggande förvärvet som motsvarar de vidareöverlåtna fastigheternas andel av överlåtelseskatten på hela den tidigare överlåtelsehelheten, då den relativa andelen har beräknats utifrån fastigheternas gängse värden.

Exemplet inleds

Exempel 12: 
A överlät 1.12.2023 en gårdsbrukshelhet åt sin son B. Gårdsbrukshelheten består av de tre fastigheterna 1, 2 och 3 samt av gårdslösöre. Köpeskillingen uppgick sammanlagt till 500 000 euro och detta belopp fördelas på egendomsposter som sålts genom samma köpebrev i förhållande till deras gängse värden. Fastighet 1:s andel av köpeskillingen är 250 000 euro. 

B sålde 1.8.2025 fastighet 1 till C. B har inte sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatt på köpet av gårdsbrukshelheten. C söker lagfart på sitt förvärv 1.10.2025. 

När det gäller skattebetalning förutsätter C:s lagfart att överlåtelseskatten på hens egen köpeskilling är betald och även att fastighet 1:s andel av den obetalda överlåtelseskatten på köpet av 1.12.2023 betalas med dröjsmålsförhöjning. Då fastighet 1:s andel av köpeskillingen var 250 000 euro är överlåtelseskatten som hänför sig till den 7 500 euro. På skatten ska dessutom betalas dröjsmålsförhöjningen 4 500 euro (60 %). 

Exemplet avslutas

Vid försäljning av ett outbrutet område eller en kvotdel av en fastighet som har ingått i en fastighetshelhet förutsätter inskrivningen att överlåtelseskatten på hela fastigheten med eventuella dröjsmålsförhöjningar har betalats (se även kap. 4.1). Det betyder att om objektet för vidareöverlåtelsen till exempel i exempel 10 i stället för fastighet 1 hade varit endast ett outbrutet område eller en kvotdel av fastigheten, skulle förvärvarens ansvar för överlåtelseskatten och dröjsmålsförhöjningen fastställas på samma sätt som om objektet för vidareöverlåtelsen hade varit hela fastigheten.

Då vidareöverlåtelsen gäller en enskild fastighet som har utgjort en del av ett mellanliggande förvärv som bildar en större helhet, ska till Skatteförvaltningen för utfärdande av ett utlåtande enligt 29 § i lagen om överlåtelseskatt lämnas en utredning av fastighetens andel av värdet på all den egendom som överlåtits vid det mellanliggande förvärvet. Utredningen ska lämnas också då det till en överlåtelsehandling som gäller vidareöverlåtelsen har antecknats parternas uppfattning om vilken del av köpeskillingen för den tidigare överlåtelsen som hänför sig till den fastighet som vidareöverlåtelsen gäller. 

Som utredning av köpeskillingen för den vidareöverlåtna fastigheten kan lämnas exempelvis ett köpebrev om det mellanliggande förvärvet, där köpeskillingen är fördelad på de överlåtna egendomsposterna, eller sådana värderingsinstrument som har varit aktuella vid tidpunkten för överlåtelse av det mellanliggande förvärvet och som visar de dåvarande värdena av egendomsposterna.

Man ska beakta att det i beskattningen är möjligt att slå samman överlåtelser som ingåtts genom flera olika överlåtelsehandlingar om de funktionellt, sakligt och tidsmässigt bildar en överlåtelse. Så kan vara fallet exempelvis om samma parter under samma dag överlåter flera gårdar som hör till samma gårdsbrukshelhet så att en del av gårdarna överlåts genom gåvobrev och en del genom köpebrev. Då kan vederlaget i beskattningen hänföra sig till fastigheterna på ett annat sätt än det som framgår av överlåtelsehandlingarna. Det som i det föregående kapitlet sägs om utredning gäller också dessa situationer. Läs mer om sammanslagning av överlåtelser i Skatteförvaltningens anvisning Beskattning av generationsväxlingar vid gårdsbruksenheter. 

4.3    Ett oinskrivet mellanliggande förvärv före en skattefri överlåtelse

Vissa fastighetsöverlåtelser är fria från överlåtelseskatt med stöd av en särskild bestämmelse. Fria från överlåtelseskatt är exempelvis vissa fastighetsbyten som avses i 13 § i lagen om överlåtelseskatt. Om det före den skattefria överlåtelsen dock har gjorts en överlåtelse på vilken inskrivning inte har sökts, förutsätter inskrivningen av den senare förvärvarens förvärv att skatten på detta mellanliggande förvärv med eventuella dröjsmålsförhöjningar har betalats. Att villkoren för skattefrihet för det senare förvärvet uppfylls upphäver således inte ansvaret för de tidigare överlåtelser som inte motsvarar kriterierna för skattefrihet. 

Fria från överlåtelseskatt på fastigheter är parter som nämns i 2 § och 10 § i lagen om överlåtelseskatt, såsom staten och dess inrättningar, med undantag för statens affärsverk, samt kommuner och församlingar. Skattefriheten gäller fastighetsförvärv som är i de ovan nämnda paragraferna avsedda parters egna förvärv. Till exempel en kommun kan med stöd av 9 § i lagen om överlåtelseskatt vara ansvarig för en obetald överlåtelseskatt med dröjsmålsförhöjningar på en tidigare överlåtelse, även om kommunens eget fastighetsförvärv är fri från överlåtelseskatt.

Exemplet inleds

Exempel 13: 
B Ab köpte 1.2.2023 en obebyggd tomt av A. Köpeskillingen var 500 000 och beloppet av överlåtelseskatt enligt den skattesats som gällde vid tidpunkten för köpet (4 %) var 20 000 euro. B Ab hade inte sökt lagfart på förvärvet eller betalat överlåtelseskatt innan det sålde fastigheten vidare till C kommun 1.7.2025.

C kommun söker lagfart på sitt förvärv 2.7.2025. Även om C kommun inte behöver betala överlåtelseskatt på sitt eget fastighetsförvärv, upphävs C:s skatteansvar inte för den obetalda överlåtelseskatten och dröjsmålsförhöjningen för B Ab:s mellanliggande förvärv. När det gäller skattebetalning förutsätter C kommuns inskrivning av fastighetsförvärvet att överlåtelseskatten 20 000 euro på det mellanliggande förvärvet av 1.2.2023 och dröjsmålsförhöjningen 16 000 euro (80 %) är betalda.

Exemplet avslutas

4.4    Förvärv utan vederlag efter ett oinskrivet mellanliggande förvärv

En fastighet på vilken ingen lagfart har sökts eller för vars förvärv ingen överlåtelseskatt har betalats kan överlåtas vidare i sin helhet eller delvis genom ett sådant vederlagsfritt förvärv som inte medför skyldighet att betala överlåtelseskatt. Så kan vara fallet exempelvis vid en avvittring eller ett arvskifte där inga utomstående medel används som vederlag eller då en fastighet överlåts som gåva. Även då är förutsättningen för att förvärvaren kan få vederlagsfria förvärvet inskrivet att överlåtelseskatten och den eventuella dröjsmålsförhöjningen har betalats på det mellanliggande förvärvet.

Exemplet inleds

Exempel 14: 
B köpte 1.7.2024 en egnahemsfastighet av A för 250 000 euro. B borde senast 2.1.2025 ha sökt lagfart och betalat 7 500 euro i överlåtelseskatt. B har emellertid inte sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatten. 

B överlät 1.10.2025 egnahemshuset till sin före detta make C vid en avvittring. C har inte använt utomstående medel vid avvittringen, varför C inte behöver betala överlåtelseskatt på sitt eget förvärv.

C söker lagfart 15.10.2025 för fastigheten som hen mottagit vid avvittringen. För att C ska beviljas lagfart förutsätter när det gäller skattebetalning att överlåtelseskatten 7 500 euro på det mellanliggande förvärvet av 1.7.2024 och dröjsmålsförhöjningen 3 000 euro (40 %) är betalda. 

Exemplet avslutas

4.5    Vederlagsfritt mellanliggande förvärv som inte inskrivits

Egendom som fåtts genom ett vederlagsfritt förvärv, såsom i gåva eller vid avvittring eller arvskifte där inga utomstående medel har använts, kan överlåtas vidare innan inskrivning har sökts på förvärvet. Eftersom någon överlåtelseskatt på det mellanliggande förvärvet då inte har behövt betalas, finns det inte heller någon obetald skatt på det mellanliggande förvärvet. Om enbart inskrivningen har försummats medför det inte några skattepåföljder. 

Exemplet inleds

Exempel 15: 
B köpte 1.9.2025 ett egnahemshus av A. Köpeskillingen var 250 000 euro. A har fått egnahemshuset genom testamente 1.10.2024. A har inte sökt lagfart även om hen borde ha gjort det senast 1.4.2025. B har sökt lagfart 30.9.2025.

Att A inte har sökt lagfart påverkar inte de överlåtelseskatter som A:s lagfart förutsätter, eftersom A inte behövde betala överlåtelseskatt eller dröjsmålsförhöjning på sitt förvärv. Den enda förutsättningen för B:s lagfart när det gäller skattebetalning är att B har betalat överlåtelseskatten på sitt eget förvärv. 

Exemplet avslutas

Om förvärvet emellertid delvis har varit mot vederlag, såsom ett köp till underpris eller arvskifte där utomstående medel har använts, ansvarar förvärvaren av vidareöverlåtelsen också för överlåtelseskatten på det mellanliggande förvärvet och den eventuella dröjsmålsförhöjningen.

Exemplet inleds

Exempel 16: 
B köpte 1.11.2025 en skogsfastighet av A. Köpeskillingen var 250 000 euro. A hade fått skogsfastigheten genom arvskifte som vann laga kraft 1.1.2025. Vid arvskiftet hade A använt utomstående medel för att betala ett vederlag av vilket 100 000 euro hänförde sig till skogsfastigheten. A har inte sökt lagfart eller betalat överlåtelseskatt. Hen borde ha sökt lagfart senast 1.7.2025 och betalat överlåtelseskatten 3 000 euro på de utomstående medel som hänförde sig till skogsfastigheten.

B söker lagfart 1.11.2025. En förutsättning för B:s lagfart är att överlåtelseskatten (7 500 euro) på B:s eget förvärv har betalats och även att den obetalda överlåtelseskatten 3 000 euro och dröjsmålsförhöjningen 600 euro (20 %) på det mellanliggande förvärvet av 1.1.2025 har betalats.

Exemplet avslutas

ledande skattesakkunnig Tero Määttä

ledande skattesakkunnig Terhi Lehikoinen