Beskattning av vinst från överlåtelse av annan egendom

Har getts
13.12.2013
Giltighet
−25.11.2014

I det följande beskrivs hur vinst från överlåtelse av tillgångar beskattas enligt inkomstskattelagen. Beskattningen av överlåtelsevinst från värdepapper, värdeandelar och andelar i placeringsfonder behandlas särskilt i meddeladet Beskattning av vinst från överlåtelse av värdepapper.

Allmänt om beskattning av överlåtelsevinster

Överlåtelsevinst kan uppkomma när egendom överlåts mot vederlag. Överlåtelser mot vederlag är bland andra köp (försäljning), byte och vissa med byte jämförliga händelser, såsom förvärv av skifteslott vid upplösning av ett aktiebolag. Överlåtelseförlust kan uppkomma vid överlåtelse av egendom mot vederlag och vid slutlig värdeminskning på värdepapper.

Överlåtelsevinst är i princip skattepliktig inkomst oberoende av hur länge egendomen har varit i överlåtarens ägo och hur denne har förvärvat egendomen (genom köp, gåva, arv osv.). Vinster man erhållit från överlåtelse av egendom i Finland och utomlands utgör skattepliktig inkomst. Den skattskyldige ska uppge samtliga överlåtelsevinster i sin skattedeklaration. Överlåtelsevinsterna utgör kapitalinkomst.
Beloppet av överlåtelsevinst och -förlust räknas ut så att från egendomens överlåtelsepris (dvs. det mottagna vederlaget) avdras egendomens oavskrivna anskaffningsutgift samt utgifterna för vinstens förvärvande.

Exempel. Alfred säljer sin fritidsfastighet för 50 000 euro. Han betalar 1 500 euro i förmedlingsarvode på försäljningen.

Alfred har i sinom tid köpt fastigheten för 30 000 euro och betalat en överlåtelseskatt om 1 200 euro på köpet.

Alfreds överlåtelsevinst uppgår till 17 300 euro (50 000 euro (överlåtelsepris) – 31 200 euro (anskaffningsutgift) – 1 500 euro (utgifter för vinstens förvärvande) = 17 300 euro).

Exempel. Alfred säljer 100 aktier i Bolag Ab till ett pris på 5 000 euro. Han har i sinom tid betalat 7 000 euro för aktierna. Alfreds överlåtelseförlust uppgår till 2 000 euro (5 000 euro (överlåtelsepris) – 7 000 euro (anskaffningsutgift) = 2 000 euro).

Vid uträkning av överlåtelsevinst eller -förlust beaktas anskaffningsutgiften och överlåtelsepriset till det nominella beloppet. En eventuell ändring av pengarnas realvärde påverkar således inte uträkningen av överlåtelsevinsten, även om egendomen hade förvärvats länge sedan.

Om anskaffningspriset på egendomen har betalats i annan valuta än euro, omräknas anskaffningspriset till euro med hjälp av växelkursen på anskaffningsdagen. Om överlåtelsepriset har erhållits i annan valuta än euro, omräknas överlåtelsepriset till euro i brist på annan uträkning med hjälp av den växelkurs som gällde den dag då överlåtelsepriset mottagits. Anskaffningsutgiften som erlagts i finska mark omräknas till euro med den fasta omräkningskursen 5,94573 mark = 1 euro.

Vinst och förlust räknas ut skilt för varje anskaffningsparti (anskaffningspost)

Om den överlåtna egendomen har förvärvats i flera partier, ska överlåtelsevinsten och -förlusten räknas ut skilt för varje anskaffningsparti.

Exempel. År 2009 säljer Brita sin fastighet för 100 000 euro. Hon har år 2001 köpt hälften av fastigheten för 30 000 euro och andra hälften år 2006 för 55 000 euro.
För den fastighetshalva som hon köpte år 2001 uppstår en överlåtelsevinst om 20 000 euro (50 000 euro – 30 000 euro = 20 000 euro).

För den fastighetshalva som hon köpte år 2006 uppstår en överlåtelseförlust om 5 000 euro (50 000 euro – 55 000 euro = 5 000 euro).

Överlåtelse till underpris

Om överlåtelsepriset på egendomen är högst 75 procent av egendomens gängse värde vid överlåtelsen, fördelas överlåtelsen på basis av det betalda priset och det gängse värdet till den del som överlåtits mot vederlag och den del som överlåtits vederlagsfritt. Överlåtelsevinst eller -förlusten beräknas då så att man från det erhållna överlåtelsepriset drar av endast den del av anskaffningsutgiften som motsvarar den mot vederlag överlåtna andelen. Då drar man av en lika stor relativ andel av anskaffningsutgiften som motsvarar överlåtelseprisets andel av det gängse värdet vid överlåtelsetiden.

Exempel. Brita säljer 1 000 aktier i Bolag Ab till sin son Mats till ett belopp på 60 000 euro. Det gängse värdet på aktierna på försäljningsdagen är 100 000 euro. Brita har förvärvat aktierna i Bolag Ab till ett pris på 75 000 euro.

Överlåtelsepriset (60 000 euro) utgör inte över 75 procent av det gängse värdet på aktierna på överlåtelsedagen (100 000 euro). Överlåtelsen fördelas i två delar: den som överlåtits mot vederlag och den som överlåtits utan vederlag. Från det överlåtelsepris som Brita mottagit dras av endast den del av anskaffningsutgiften som har överlåtits mot vederlag. Brita har således en överlåtelsevinst på 15 000 euro (60 000 euro – (60 000 euro : 100 000 euro * 75 000 euro =) 45 000 euro = 15 000 euro).

Till följd av köpet till underpris får Mats en gåva på 40 000 euro på vilket han är skyldig att betala gåvoskatt.

När beskattas en överlåtelsevinst?

Överlåtelsevinsten utgör inkomst för det skatteår under vilket ett bindande köp eller annat överlåtelseavtal har ingåtts. Tiden då köpesumman betalas påverkar inte beskattningstidpunkten. På motsvarande sätt uppstår överlåtelseförlusten under det år under vilket ett bindande köp eller annat överlåtelseavtal har ingåtts. Överlåtelseförlusten får dras av från överlåtelsevinsterna under det skatteår under vilket förlusten har uppstått och under fem följande år. Om överlåtelseförlusternas avdragsordning, se punkt Överlåtelseförlust och avdragande av det.

I företagsaffärer betalas en del av köpeskillingen ibland i form av en tilläggsköpeskilling vars storlek bestäms exempelvis på basis av den vinst företaget får under kommande räkenskapsperioder. Om man är medveten om rätten till tilläggsköpeskilling innan beskattningen för köpåret slutförs, beskattas tilläggsköpeskillingen som inkomst för köpåret. Om man får veta om rätten till tilläggsköpeskilling först efter att beskattningen för köpåret har slutförts, beskattas tilläggsköpeskillingen som inkomst för det år då tilläggsköpeskillingen betalades.

Förskottsskatt kan påföras för överlåtelsevinsten redan under skatteåret (köpåret).

Överlåtelsepris

Överlåtelsepris är det vederlag som överlåtaren av egendomen får i anledning av överlåtelsen. Vid köp är överlåtelsepriset det erhållna penningvederlaget (försäljningspris). Vid byte erhålls vederlaget delvis eller helt i annan egendom än i pengar. Överlåtelsepriset utgörs av det gängse värdet på vid byte erhållen egendom vid överlåtelsetiden jämte eventuell mellanskillnad.

Exempel. Alfred överlåter en sommarstugefastighet till Brita. Sommarstugefastighetens gängse värde vid överlåtelsen är 100 000 euro. Som vederlag för fastigheten överlåter Brita till Alfred en obebyggd tomt, 1 000 aktier i Bolag Ab och 2 700 euro kontanter. Det gängse värdet på den obebyggda tomten är 70 000 euro och värdet på 1 000 aktier i Bolag Ab är 27 300 euro.

Alfred har i sinom tid köpt sommarstugefastigheten på 60 000 euro och betalat en överlåtelseskatt om 2 400 euro på köpet. Anskaffningsutgiften på sommarstugefastigheten är 62 400 euro (60 000 euro + 2 400 euro = 62 400 euro).

Alfred får ett överlåtelsepris på 100 000 euro på sommarstugefastigheten (70 000 euro + 27 300 euro + 2 700 euro = 100 000 euro). Alfred får en vinst på 37 600 euro från överlåtelse av sommarstugefastigheten (100 000 euro – 62 400 euro = 37 600 euro).

Brita har i sinom tid förvärvat den obebyggda tomten till 30 000 euro och aktierna i Bolag Ab till 40 000 euro. Brita får 97 300 euro som överlåtelsepris på tomten och aktierna i Bolag Ab (Alfreds fastighet). Brita får 40 000 euro i överlåtelsevinst på tomten (70 000 – 30 000 = 40 000 euro) och 12 700 euro i överlåtelseförlust från aktierna i Bolag Ab (27 300 euro – 40 000 euro = 12 700 euro).

Om tillägg till överlåtelsepriset och överlåtelsevinsten, se avsnitt Skadestånd som läggs till överlåtelsepriset, Överlåtelse av en skogsfastighet och Överlåtelse av en bolagsandel.

Anskaffningsutgift

Om den överlåtna egendomen har anskaffats genom köp är anskaffningsutgiften det erlagda inköpspriset. Om egendomen har erhållits vid byte, är anskaffningsutgiften det gängse värdet på vid byte överlåten egendom vid anskaffningstidpunkten jämte eventuell mellanskillnad.

Man kan skaffa aktier i bostads- eller fastighetsaktiebolag genom att teckna dem då bolaget grundas. Anskaffningsutgiften på aktierna omfattar då teckningspriset som betalats till bolaget och eventuella senare kapitalplaceringar i bolaget.

Anskaffningsutgiften på en fastighet som man byggt eller låtit bygga själv består av anskaffningsutgiften på mark, byggkostnader och andra kostnader. Byggkostnader kan omfatta exempelvis det utbetalda ackordspriset, arbetsersättningar, löner och lönebikostnaderna samt kostnader för byggmaterial och byggvaror. Värdet på den skattskyldiges eget arbete ingår inte i anskaffningsutgiften och är inte heller i övrigt avdragbar vid beskattning av överlåtelsevinsten.

Anskaffningskostnader

Till anskaffningsutgiften räknas anskaffningsutgiften och även vissa kostnader som omedelbart ansluter sig till anskaffning av egendomen (anskaffningskostnader). Sådana är bl.a. överlåtelseskatt eller stämpelskatt som betalats av köparen, lagfartsavgift, lantmäteriutgifter och provision som betalats till en fastighetsförmedlare för förmedling av en fastighet eller aktielägenhet.

Ombyggnadskostnader (grundförbättringskostnader) och övriga tillägg till anskaffningsutgiften

Till anskaffningsutgiften räknas anskaffningspriset och anskaffningskostnaderna samt sådana tillägg till anskaffningsutgiften som skett under den skattskyldiges ägartid. Vanliga tillägg till anskaffningsutgiften är utgifter för ombyggnad av egendomen samt kapitalplaceringar i ett bolag.

Ombyggnadskostnader är kostnader för sådana åtgärder genom vilka egendomen sätts i bättre och värdefullare skick än vad den tidigare varit i samma ägares besittning. Ombyggnad är t.ex. att filttaket på en byggnad ersätts med ett tegeltak. Ombyggnad är också höjning av utrustningsnivån, t.ex. tillbyggnad av bastu eller installation av balkongglas i en lägenhet där det inte funnits sådana tidigare.

Till anskaffningsutgiften för egendomen räknas inte sådana årliga reparationskostnader som görs i syfte att bevara egendomen i skick. Typiska sådana kostnader är målning av en byggnad eller tapetsering av en lägenhet. Utgifter för sådana reparationer räknas inte till anskaffningsutgiften. Ett undantag är utgifter för sådana reparationer som gjorts strax efter att lägenheten eller byggnaden anskaffats före ibruktagningen. Reparationsutgifter av detta slag räknas till anskaffningsutgiften på egendomen.

Övriga renoveringskostnader får dras av från hyresinkomsterna om lägenheten eller byggnaden har hyrts ut. Avdragbara är inte utgifter för reparation av en lägenhet eller byggnad som man har i sitt eget bruk. Kostnader för sådana reparationer som direkt ansluter sig till försäljning av egendomen får dock dras av som utgifter för vinstens förvärvande.

Aktieägarna i bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag betalar till bolaget ett vederlag för att finansiera bolagets kostnader. Vederlaget kan vara skötselvederlag eller kapitalvederlag (finansieringsvederlag). Skattebehandling av vederlaget i aktieägarens beskattning beror på hur bolaget behandlar vederlaget i bokföringen. Bolaget kan antingen bokföra vederlaget som intäkt eller som delägarens kapitalplacering, dvs. fondera det.

Om bolaget har räknat vederlaget som intäkt, får vederlaget inte dras av som anskaffningsutgift på aktierna vid beskattning av överlåtelsevinst. Ett vederlag som betalats för en uthyrd lägenhet får dras av från hyresinkomsterna. I fråga om den del av vederlaget som betalats för försäljningstiden och för tiden då egendomen varit under reparation för försäljningen, se avsnitt Utgifter för vinstens förvärvande (försäljningskostnader).

Ett vederlag som bolaget fonderat räknas till anskaffningsutgiften på aktierna vid aktieägarnas beskattning och får således dras av vid uträkning av överlåtelsevinsten på aktierna. Ett fonderat vederlag får inte dras av från hyresinkomsterna.

En engångsbetalning av ett sådant bolagslån som belastar aktierna före försäljningen räknas till anskaffningsutgiften på aktierna oberoende av hur bolaget bokfört engångsbetalningen.

Disponenten ger information om bolaget har bokfört vederlagen som intäkt eller avsatt dem i fonder.

Anskaffningsutgift och hushållsavdrag

På basis av arbetskostnaderna för ombyggnad av stadigvarande bostad eller fritidsbostad kan man göra hushållsavdrag. Utgifterna för ombyggnad får dras av som anskaffningsutgift oberoende av att hushållsavdrag har beviljats på basis av samma kostnader.

Man får dra av endast den icke-avskrivna anskaffningsutgiften

När man räknar ut beloppet av överlåtelsevinst dras av som anskaffningsutgift den icke-avskrivna delen av anskaffningsutgift, med andra ord, det belopp som återstår av anskaffningsutgiften vid överlåtelsetiden. Om anskaffningsutgiften eller en del av den har tidigare dragits av vid beskattningen, kan den inte dras av vid beskattningen av överlåtelsevinsten. Anskaffningsutgift på egendomen har kunnat dras av tidigare, t.ex. om avskrivningar på en byggnad har dragit av från hyresinkomster.

Exempel. Alfred har en investeringsfastighet som han hyrt ut. Han förvärvade fastigheten år 1990 för 200 000 euro. Han säljer fastigheten år 2009 för 250 000 euro. Han har dragit av avskrivningar på anskaffningsutgiften från de erhållna hyresinkomsterna till sammanlagt 60 000 euro vid beskattningen för 1990-2008. Den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på fastigheten är vid överlåtelsetiden 140 000 euro (200 000 euro – 60 000 euro = 140 000 euro). Alfred får en överlåtelsevinst på 110 000 euro för försäljning av fastigheten (250 000 euro – 140 000 euro = 110 000 euro).

Räntekostnader

Räntor på lån för anskaffning eller renovering av egendom utgör inte anskaffningsutgift. Räntor på lån för anskaffning och ombyggnad av stadigvarande bostad är avdragbara som räntor på bostadslån. Räntor på lån som hänför sig till uthyrningsverksamhet kan vara avdragbara som räntor på skuld för inkomstens förvärvande. Räntorna dras av från kapitalinkomst under betalningsåret (58 § i inkomstskattelagen).

Utgifter för vinstens förvärvande (försäljningskostnader)

Vid uträkningen av vinst eller förlust från överlåtelse av egendom drar man av anskaffningsutgiften samt utgifterna för vinstens förvärvande. Utgifter för vinstens förvärvande är kostnader som överlåtaren betalat i anslutning till överlåtelsen. Sådana utgifter är t.ex. provisioner som säljaren betalat till en fastighetsförmedlare vid köp av fastigheten eller bostadsaktierna; kostnader för annonsering, uppskattning av egendom och kartläggning av fastighetens skick, kostnader för lagfartsbevis, gravationsbevis, disponentintyg och andra handlingar som behövs vid försäljningen.

Reparationsutgifterna i samband med försäljningen kan dras av som kostnader för vinstens förvärvande. Avdragbara är kostnader för sådana reparationer som gjorts strax före försäljningen, förutsatt att kostnaderna inte dragits av från hyresinkomsterna. Bolagsvederlag som betalas för försäljningstiden eller för den tid då lägenheten renoveras för försäljning får dras av om lägenheten har varit tom för försäljning under denna tid.

Presumtiv anskaffningsutgift

I stället för det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande kan överlåtelsevinsten räknas ut genom att man från överlåtelsepriset drar av den s.k. presumtiva anskaffningsutgiften (46 § 1 mom. i inkomstskattelagen). Presumtiv anskaffningsutgift används endast vid beskattning av fysisk person eller dödsbo, ifall överlåtelsevinsten beskattas enligt inkomstskattelagen. Presumtiv anskaffningsutgift kan tillämpas också vid överlåtelse av egendom som erhållits i arv, gåva eller genom avvittring.

Presumtiv anskaffningsutgift innebär att vid uträkning av överlåtelsevinsten drar man av från överlåtelsepriset alltid åtminstone

20 procent av överlåtelsepriset, om överlåtaren vid överlåtelsetidpunkten hade ägt egendomen en kortare tid än 10 år

40 procent av överlåtelsepriset, om överlåtaren vid överlåtelsetidpunkten hade ägt egendomen i minst 10 år.

Presumtiv anskaffningsutgift används i stället för det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande ifall avdraget blir större om det räknas ut enligt den presumtiva anskaffningsutgiften än vad det blir om det räknas ut enligt det sammanlagda beloppet. Vinsten räknas alltså ut så att den blir förmånligare för den skattskyldige. I vinstuträkningen drar man således av antingen det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande eller ett avdrag som räknats ut enligt den presumtiva anskaffningsutgiften, men inte båda. Utöver den presumtiva anskaffningsutgiften får man alltså inte avdraga (den verkliga) anskaffningsutgiften och inte heller utgifter för vinstens förvärvande (försäljningskostnader).

Exempel. Alfred har köpt en sommarstugefastighet år 1973. Anskaffningspriset på fastigheten var 30 000 euro och stämpelskatten på lagfarten 1 500 euro. Anskaffningsutgiften på fastigheten är således 31 500 euro.

År 2009 säljer Alfred sommarstugefastigheten för 120 000 euro. Han betalar 4 800 euro i förmedlingsarvode på försäljningen.

Anskaffningsutgiften och utgifterna för vinstens förvärvande uppgår sammanlagt till 36 300 euro. Den presumtiva anskaffningsutgiften är 48 000 euro (120 000 euro * 40 % = 48 000 euro). Man räknar ut överlåtelsevinsten genom att dra av den presumtiva anskaffningsutgiften från anskaffningspriset, varmed det uppkommer en överlåtelsevinst på 72 000 euro (120 000 euro – 48 000 euro = 72 000 euro).

Om Alfred hade förvärvat sommarstugefastigheten först år 2001 och sålt den år 2009, dvs. efter att ha ägt den under 10 år, skulle den presumtiva anskaffningsutgiften utgöra 20 procent av överlåtelsepriset eller 24 000 euro. Vid uträkningen av överlåtelsevinsten skulle man då ha man då dragit av summan av den faktiska anskaffningsutgiften och utgifterna för vinstens förvärvande, dvs. 36 300 euro. Överlåtelsevinsten skulle då uppgå till 83 700 euro (120 000 euro – 36 300 euro = 83 700 euro).

Presumtiv anskaffningsutgift kan tillämpas också vid överlåtelse av egendom som erhållits i arv, gåva eller genom avvittring.

Vid uträkningen av vinst från terminsavtal ska den presumtiva anskaffningsutgiften inte dras av.

Beräkning av ägartiden

Storleken av den presumtiva anskaffningsutgiften (20 eller 40 % av överlåtelsepriset) avgörs enligt ägartiden för den överlåtna egendomen vid överlåtelsen. Ägartiden börjar i allmänhet från att man ingår ett bindande köpeavtal eller annat avtal om anskaffningen och slutar när man ingår ett bindande överlåtelseavtal. Ägartiden för egendom som erhållits genom arv eller testamente beräknas från arvlåtarens död. Ägartiden för egendom som erhållits i gåva beräknas från den tid då gåvan givits. Ägartiden för egendom som en av makarna erhållit vid avvittring med stöd av giftorätt beräknas med hänsyn till det förvärv som föregår avvittringen, i allmänhet från den tidpunkt då den av makarna som överlåter egendom vid avvittringen hade anskaffat egendomen.

Egendom som erhållits i arv eller gåva

Överlåtelsevinst eller -förlust kan uppstå också vid överlåtelse av sådan egendom man erhållit i arv eller gåva. Överlåtelsevinsten eller -förlusten räknas ut också i sådana fall så att man från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på egendomen och utgifterna för vinstens förvärvande eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften.

Som anskaffningsutgift för egendom som man erhållit i arv eller gåva anses beskattningsvärdet på egendomen vid arvs- och gåvobeskattningen. Som anskaffningsutgift på egendom kan inte användas det värde som använts som anskaffningsutgift för egendom man erhållit i arv. Den betalda arvs- eller gåvoskatten får inte räknas till anskaffningsutgiften på egendomen eller annars dras av vid beskattningen av överlåtelsevinsten.

När man tillämpar den presumtiva anskaffningsutgiften beräknas ägartiden för egendom som man erhållit genom arv eller testamente från arvlåtarens död. Ägartiden för egendom som man erhållit i gåva beräknas från att gåvan givits.

Arvsbeskattningsvärdet dras av som anskaffningsutgift både då ett oskiftat dödsbo överlåter egendom och då en arvinge överlåter egendom som han eller hon erhållit vid arvskifte.

Exempel. Till Britas och Alfreds mors kvarlåtenskap hörde en fastighet, vars värde har fastställts till 50 000 euro vid arvsbeskattningen efter modern. Fastigheten säljs för 80 000 euro. Något arvskifte verkställs inte före försäljningen. Som inkomst i dödsboet efter Britas och Alfreds mor beskattas 30 000 euro i överlåtelsevinst från fastigheten (80 000 euro – 50 000 euro = 30 000 euro).

Exempel. Till Britas och Alfreds mors kvarlåtenskap hörde en fastighet, vars värde har fastställts till 50 000 euro vid arvsbeskattningen efter modern. Brita och Alfred verkställer arvskifte, varmed båda får hälften av fastigheten. Fastigheten säljs senare för 80 000 euro. Brita har således en överlåtelsevinst på 15 000 euro för försäljning av en fastighetshälft (40 000 euro – 25 000 euro = 15 000 euro). Alfred har likaså en överlåtelsevinst på 15 000 euro för försäljning av den andra fastighetshälften (40 000 euro – 25 000 euro = 15 000 euro).

Till den del en arvinge får egendom över sin arvslott, är det inte fråga om arvsförvärv, utan det kan vara fråga om köp eller gåva, beroende på om arvingen betalat vederlag för sin extra andel eller inte.

Exempel. Till Britas och Alfreds mors kvarlåtenskap hörde en fastighet, vars värde har fastställts till 50 000 euro vid arvsbeskattningen efter modern. Det finns inte övriga tillgångar i boet. Brita och Alfred verkställer senare arvskifte. Värdet på fastigheten uppgår då till 60 000 euro. Bådas respektive arvslotter omfattar hälften av fastigheten. Vid arvskiftet avtalar Brita och Alfred om att Alfred får behålla hela fastigheten mot det att han betalar 30 000 euro till Brita (betalning sker med medel utanför boet, eftersom det finns inga andra tillgångar än fastigheten i boet).

Brita anses då ha sålt hälften av fastigheten till Alfred. Britas överlåtelsevinst räknas ut så att från överlåtelsepriset på 30 000 euro dras av värdet på hälften av fastigheten vid arvsbeskattningen, dvs. 25 000 euro. Brita har således en överlåtelsevinst på 5 000 euro (30 000 euro – 25 000 euro = 5 000 euro).

Alfred anses ha erhållit hälften av fastigheten i arv och hälften genom köp. Anskaffningsutgiften på den fastighetshälft som han erhållit i arv är beskattningsvärdet på hälften av fastigheten, dvs. 25 000 euro, och ägartiden för denna hälft räknas från moderns död. Anskaffningsutgiften på den fastighetshälft som han anskaffat genom köp är 30 000 euro och ägartiden för denna hälft räknas från skiftet mellan Brita och Alfred. Alfred ska betala överlåtelseskatt på den delen som han förvärvat genom köp.

Då en gåva överlåts vidare

Värdet vid gåvobeskattningen får inte dras av som anskaffningsutgift för egendomen om man överlåter egendomen innan ett år har förflutit från gåvan. Som anskaffningsutgift betraktas i sådana fall gåvogivarens anskaffningsutgift jämte senare ändringar (47 § 1 mom. i inkomstskattelagen). Överlåtelsevinsten eller -förlusten räknas ut också i detta fall så att man från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på egendomen och utgifterna för vinstens förvärvande eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften. Den presumtiva anskaffningsutgiften utgör i dylika situationer alltid 20 procent av överlåtelsepriset, eftersom gåvotagarens ägartid börjar från den tidpunkt då gåvan givits.

Exempel. Alfred har köpt 1 000 aktier i Bolag Ab till ett pris på 50 000 euro. Alfred har betalat stämpelskatt på köpet till ett belopp på 800 euro (50 000 euro * 1,6 % = 800 euro). Anskaffningsutgiften för Alfreds aktier har således varit 50 800 euro.
Alfred har 30.6.2009 gett 1 000 aktier i Bolag Ab till Mats. Det gängse värdet på aktierna uppgår då till sammanlagt 100 000 euro. Mats åläggs att betala gåvoskatt på en gåva vars värde är 100 000 euro. Mats säljer aktierna 1.2.2010 till ett pris på 120 000 euro. Han betalar 500 euro i förmedlingsarvode på försäljningen.

Mats överlåtelsevinst räknas ut så att från försäljningspriset på aktierna, dvs. 120 000 euro, dras av Alfreds anskaffningsutgift på aktierna, dvs. 50 800 euro, samt utgifterna för vinstens förvärvande, dvs. 500 euro. Överlåtelsevinsten går således upp till 68 700 euro (120 000 euro – 50 800 euro – 500 euro = 68 700 euro).

Även gåvobeskattning ska verkställas på gåvan. Då påförs gåvotagaren en gåvoskatt på det gängse värdet på gåvan vid gåvotillfället. Om gåvotagaren har överlåtit egendomen vidare inom ett år från att gåvan givits, och överlåtelsevinsten har räknats ut enligt ovan utgående från gåvogivarens anskaffningsutgift, ska gåvobeskattningen rättas så att från gåvans värde dras av den skatt som påförts gåvotagaren på överlåtelsevinst. Man kan emellertid inte dra av ett större belopp än vad som hade påförts i skatt om överlåtelsepriset hade varit beskattningsvärdet vid gåvobeskattningen.

Exempel. Mats i det föregående exemplet bör ha påförts 100 000 euro i gåvoskatt på det gängse värdet på 1 000 aktier i Bolag Ab.

Efter att Mats har sålt aktierna som han fått i gåva inom ett år från gåvan ska hans gåvobeskattning rättas så att från värdet vid gåvobeskattningen dras av den skatt som påförts honom för överlåtelsevinsten. Försäljningspriset på aktierna (120 000 euro) är större än värdet på aktierna vid gåvobeskattningen (100 000 euro). Den skatt på överlåtelsevinst som ska dras av vid rättelse av gåvobeskattningen räknas ut i det här fallet så att man använder värdet vid gåvobeskattningen som överlåtelsepris.

Som skatt som debiterats på överlåtelsevinsten betraktas 13 636 euro (100 000 euro – 50 800 euro – 500 euro = 48 700 euro * 28 % = 13 636 euro). Värdet på gåvan som Mats har mottagit minskas således till 86 364 euro (100 000 euro – 13 636 euro = 86 364 euro) och den gåvoskatt som har betalats till för stort belopp återbärs till honom.

Egendom som erhållits genom avvittring

Om en av makarna överlåter egendom som han eller hon erhållit vid avvittring på grund av giftorätt, betraktas som anskaffningsutgift på denna egendom den anskaffningsutgift som den av makarna som överlät egendom vid avvittringen hade haft jämte senare ändringar (46 § 2 mom. i inkomstskattelagen).

Överlåtelsevinsten eller -förlusten räknas ut också i sådana fall så att man från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av den icke-avskrivna anskaffningsutgiften på egendomen och utgifterna för vinstens förvärvande eller alternativt den presumtiva anskaffningsutgiften. Ägartiden för egendom som erhållits vid avvittring med stöd av giftorätt beräknas med hänsyn till det förvärv som föregår avvittringen, i allmänhet från den tidpunkt då den av makarna som överlåter egendom vid avvittringen hade anskaffat egendomen. Med avvittring avses här sådan formbunden avvittring som enligt äktenskapslagen (234/1929) ska verkställas till följd av skilsmässa eller den andras död. Den kalkylmässiga avvittring som görs vid verkställande av arvsbeskattningen har ingen betydelse i detta sammanhang.

Exempel. Alfred och Brita skiljer sig. De har giftorätt till varandras egendom. Alfred och Brita verkställer avvittring på egendomen år 2009.

Till Alfreds egendom som omfattas av giftorätten hör en aktielägenhet (värde 50 000 euro) och 1 200 aktier i Bolag Ab (värde 50 euro/aktie eller sammanlagt 60 000 euro). Alfred har år 2001 köpt aktierna i Bolaget Ab till ett belopp på 25 000 euro.
Till Britas egendom som omfattas av giftorätten hör en sommarstugefastighet (värde vid avvittringen 40 000 euro) och en personbil (värde 20 000 euro).

Makarnas sammanlagda behållning av den egendom som omfattas av giftorätten uppgår till 170 000 euro (Alfreds egendom 110 000 euro + Britas egendom 60 000 euro). Båda är berättigade att få hälften av den sammanlagda behållningen, dvs. 85 000 euro.

Alfred betalar till Brita 25 000 euro i utjämning så att han överlåter till Brita 500 st. aktier i Bolag Ab.

År 2009 säljer Brita de 500 aktier i Bolag Ab som hon erhållit genom avvittringen till ett belopp på 30 000 euro. Britas överlåtelsevinst räknas ut så att från överlåtelsepriset dras av den anskaffningspris som Alfred hade betalat för de 500 aktierna i Bolag Ab. Överlåtelsevinsten blir 19 584,34 euro (30 000 euro – (500/1200 * 25 000 euro =) 10 416,66 euro = 19 583,34 euro).

Partiellt skattefria överlåtelsevinster

Vissa överlåtelsevinster från fastigheter är delvis skattefria. Partiell skattefrihet genomförs så att man från överlåtelsepriset drar av en ökad presumtiv anskaffningsutgift som är 80 procent av överlåtelsepriset.

Den presumtiva anskaffningsutgiften utgör 80 procent av överlåtelsepriset

  • om fastigheten överlåts vid expropriationsförfarande (L 603/77) eller något annat med det jämförbart förfarande eller vid överlåtelse av en fastighet som står under exproprieringshot till den som är berättigad att lösa in fastigheten; eller
  • när fast egendom överlåts till staten, ett landskap, en kommun eller en samkommun. Den presumtiva anskaffningsutgiften om 80 procent gäller överlåtelser till statliga affärsverk (exempelvis Forststyrelsen) endast om fastigheten överlåts för försvarsmaktens behov, naturskydds- eller forskningsändamål eller något annat motsvarande samhälleligt ändamål.

Exekutiv auktion är inte samma som expropriation. Den högre presumtiva anskaffningsutgiften får inte dras av på basis av att fastigheten har sålts genom exekutiv auktion.

Överlåtelsevinst och -förlust räknas ut så att från överlåtelsepriset drar av det sammanlagda beloppet av anskaffningsutgiften på fastigheten och utgifter för vinstens förvärvande, förutsatt att beloppet är större än en presumtiv anskaffningsutgift om 80 procent. Om överlåtelsen leder till en förlust, är överlåtelseförlusten avdragbar som vanligt.

Skadestånd som läggs till överlåtelsepriset

Försäkringsersättningar eller andra ersättningar från en egendomsskada (sakskada) utgör i allmänhet skattefri inkomst (ersättningar från en skogsskada utgör dock skattepliktig kapitalinkomst). Om den skadade egendomen överlåts, beskattas ersättningen emellertid i följande fall så att den läggs till det mottagna överlåtelsepriset:

har den överlåtna egendomen medan den varit i den skattskyldiges besittning drabbats av skada för vilken han fått ersättning, ska ersättningen läggas till överlåtelsepriset för överlåtelseåret och de fem föregående åren. Ersättningen läggs dock till överlåtelsepriset endast om ersättningen inte använts för att ersätta eller iståndsätta den förstörda eller skadade egendomen eller lagts till kapitalinkomsten av skogsbruk (46 § 5 mom. i inkomstskattelagen).

Exempel. I Alfreds sommarstugefastighet ingår en bastubyggnad som förstörs år 2005 vid en eldsvåda. Alfred får från brandförsäkringen en ersättning om 20 000 euro år 2005 och bygger inte en ny bastu. Alfred säljer sommarstugefastigheten år 2009 för 100 000 euro. Han har förvärvat sommarstugefastigheten år 2001 för 70 000 euro.
Som överlåtelsepris betraktas 120 000 euro (100 000 euro + 20 000 euro = 120 000 euro). Alfred har en överlåtelsevinst på 50 000 euro (120 000 euro – 70 000 euro = 50 000 euro).

Om Alfred överlät fastigheten först år 2011, dvs. efter att femårsfristen gått ut från försäkringsersättningen, skulle försäkringsersättningen inte läggas till överlåtelsepriset. Då skulle Alfred ha en överlåtelsevinst på 30 000 euro (100 000 euro – 70 000 euro = 30 000 euro).

Exempel. I Alfreds sommarstugefastighet ingår en bastubyggnad som förstörs år 2005 vid en eldsvåda. Alfred får från brandförsäkringen en ersättning om 20 000 euro år 2005 och bygger en ny bastu i stället. Byggkostnaderna uppgår till 30 000 euro. Alfred säljer sommarstugefastigheten år 2009 för 140 000 euro. Han har förvärvat sommarstugefastigheten år 2001 för 70 000 euro.

Överlåtelsepriset för sommarstugefastigheten är 140 000 euro. Som anskaffningsutgift dras av 60 000 euro, dvs. den ursprungliga anskaffningsutgiften på 70 000 euro minskad med den andel som hänför sig till bastun som förstördes vid eldsvådan; bastuns andel av den ursprungliga anskaffningsutgiften på fastigheten uppskattas i detta fall till 10 000 euro. Till anskaffningsutgiften (minskad med den förstörda bastuns andel) läggs kostnaderna för den nybyggda bastun, dvs. 30 000 euro. Alfred har en överlåtelsevinst på 50 000 euro (140 000 euro – 90 000 euro = 50 000 euro).

Överlåtelsevinsten räknas ut i detta fall likadant även om fastigheten överlåts först år 2011, dvs. efter att fem år gått ut från det att ersättningen mottagits.

Överlåtelse av en skogsfastighet

Följande särskilda bestämmelser kan påverka beräkningen av vinsten från överlåtelse av en skogsfastighet:

  • Till överlåtelsepriset på en skogsfastighet läggs rotvärdet av virke som under överlåtelseåret och de fem föregående åren avverkats på fastigheten, minskat med den för samma år beskattade nettoinkomsten av skogsbruket (46 § 7 mom. i inkomstskattelagen). Rotvärdet av virke läggs till överlåtelsepriset dock endast för de år under den ovan nämnda tiden då den skattskyldige varit föremål för den arealbaserade beskattningen. Det sista året då rotvärdet kan utgöra tillägg till överlåtelsepriset är således skatteåret 2010.
  • Före utgången av 2008 skulle man från anskaffningsutgiften på den överlåtna fastigheten dra av beloppet av skogsavdrag (47 § 2 mom. i inkomstskattelagen).
  • Från år 2009 ska beloppet av skogsavdrag som får göras för varje skattskyldig läggas till överlåtelsevinsten eller -förlusten. Till överlåtelsevinsten eller -förlusten ska dock läggas högst ett belopp som motsvarar 60 procent av anskaffningsutgiften för skogen (46 § 8 mom. i inkomstskattelagen).

Exempel. Alfred har år 2003 köpt skogsfastighet A och år 2005 skogsfastighet B. Anskaffningsutgiften för fastighet A var 100 000 € och för fastighet B 50 000 €. Underlaget för skogsavdraget blir således 150 000 x 60 / 100 = 90 000 €.

År 2008 sålde Alfred virke från fastighet A för 80 000 euro och använde skogsavdrag upp till 48 000 euro. Han säljer fastighet B år 2009 för 50 000 euro till en utomstående person (det är inte fråga om generationsväxling).

Överlåtelsen av fastighet B skulle inte annars medföra vinst, men av skogsavdraget läggs 30 000 € till överlåtelsevinsten (högst 60 procent av anskaffningsutgiften för fastighet B), även om virke inte överhuvudtaget har sålts från fastighet B.
Av skogsavdraget återstår 18 000 euro att läggas till fastighet A:s eventuella överlåtelsevinst.

- utgifter för skogsvägar och dikar i skogsfastigheten är utgifter för grundlig förbättring av fastigheten och den icke-avskrivna delen av dessa utgifter räknas till anskaffningsutgiften på fastigheten (46 § 1 mom. och 47 § 1 mom. i inkomstskattelagen).

Vid beskattningen av överlåtelsevinsten från en skogsfastighet kan också bli tillämpliga bestämmelser som reglerar skattefri överlåtelse vid generationsväxling, överlåtelse av en fastighet till naturskyddsområde och partiellt skattefria överlåtelser.

Överlåtelse av en bolagsandel

Vid uträkning av vinsten eller förlusten från överlåtelse av en andel i öppet bolag och kommanditbolag lägger man till överlåtelsevinsten eller -förlusten det belopp varmed bolagsmannens sammanlagda privatuttag har överskridit summan av hans årliga vinstandelar och hans investeringar i bolaget (46 § 4 mom. i inkomstskattelagen).

Skattefria överlåtelser

Överlåtelse av egen stadigvarande bostad

Överlåtelsevinsten utgör inte skattepliktig inkomst om den skattskyldige överlåter aktier eller andelar som han har ägt i minst två år och som berättigar till besittning av en lägenhet eller byggnad helt eller delvis, och om han under ägartiden i minst två år har använt lägenheten eller byggnaden som stadigvarande bostad för sig eller sin familj.

Skattefriheten för vinsten gäller också den mark som överlåts tillsammans med byggnaden, förutsatt att kravet på ägartid uppfylls också för marken. På planlagda områden gäller skattefriheten för mark en i planen angiven tomt eller byggnadsplats och på andra områden byggnadsplatser upp till 10 000 kvadratmeter. Bestämmelserna om överlåtelse av egen stadigvarande bostad tillämpas inte på försäljningen av mark, förutsatt att man inte samtidigt överlåter en byggnad som man använt som stadigvarande bostad.
Vinsten från överlåtelse av bostadsrätt är skattefri under samma förutsättningar som överlåtelsevinsten av en aktielägenhet.

Bestämmelserna om överlåtelse av egen bostad gäller inte överlåtelse av sådant garage eller sådan parkeringsplats som besitts på grund av skilda aktier. Vinsten från dessa är alltid skattepliktig.

Ägartiden för en bostad som den skattefria överlåtelsevinsten av egen bostad förutsätter beräknas normalt från att man ingått ett bindande köpeavtal (leveransavtal) till att man ingått ett bindande överlåtelseavtal. Boendetiden anses börja från den tidpunkt under ägartiden då man i verkligheten börjat använda bostaden som stadigvarande bostad.

Med familj avses den skattskyldiges make eller maka, part i registrerade partnerskap samt minderåriga barn.

Har mindre än hälften av en lägenhet eller byggnad använts som stadigvarande bostad för den skattskyldige eller hans familj, anses av överlåtelsevinsten endast den del som motsvarar denna användning utgöra skattefri inkomst.

Exempel. Alfred har köpt en fastighet år 2004 och sålt den år 2009. Under år 2004 - 2009 använde Alfred 40 procent av byggnaden som sin egen stadigvarande bostad. Resten 60 procent har hyrts ut.

Av vinsten från överlåtelse av byggnaden och marken utgör skattefri inkomst 40 procent och skattepliktig inkomst 60 procent.

Om bostaden har förvärvats i flera poster, avgörs förutsättningarna för skattefrihet skilt för varje anskaffningspost.

Exempel. Makarna Alfred och Brita köpte år 1997 en aktielägenhet som de under sin ägartid har använt som stadigvarande bostad. Anskaffningsutgiften var 100 000 euro. Makarna flyttade isär år 2009 och då köper Brita Alfreds hälft av aktielägenheten för 60 000 euro. Alfreds överlåtelsevinst är skattefri. Brita måste betala 960 euro i överlåtelseskatt för köpet av den andra lägenhetshalvan (60 000 euro * 1,6 % = 960 euro).

Brita säljer aktielägenheten år 2010 för 130 000 euro. Den vinst på 15 000 euro som Brita från den lägenhetshalva som hon äger sedan 1997 är skattefri. Vinsten från den lägenhetshalva som Brita äger sedan 2009, dvs. 4 040 euro, utgör skattepliktig inkomst, eftersom hon inte har ägt denna halva i minst två år (65 000 euro (överlåtelsepris) - 60 960 euro (anskaffningsutgift) = 4040 euro).

Om kraven på ägartid och boendetid har uppfyllts redan en gång, är överlåtelsevinsten skattefri även om bostaden överlåts först senare.

Exempel. Alfred köpte en aktielägenhet år 1992 och säljer den år 2009. Under sin ägartid har han använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad under år 1992–1995 utan avbrott och därefter har han hyrt ut lägenheten. Vinsten från överlåtelse av aktielägenheten är skattefri.

Vinsten från överlåtelse av en bostad man fått i arv är inte skattefri för dödsboet eller arvingarna till följd av att den avlidne hade bott stadigvarande i bostaden. Vinsten kan däremot vara skattefri om arvingen själv eller hans familj har använt bostaden som stadigvarande bostad under den lagstadgade tiden efter arvlåtarens död. Ägartiden för en ärvd lägenhet beräknas från arvlåtarens död och samtidigt beaktas boendetiden efter arvlåtarens död. En arvinges andel av överlåtelsevinsten av bostad är skattefri om han eller hans familj efter arvlåtarens död använt bostaden som stadigvarande bostad oavbrutet i minst två års tid.

Exempel. Alfred och Brita är arvingarna till sin far som avled år 2006. Till kvarlåtenskapen efter fadern hör en aktielägenhet som dödsboet säljer år 2009. Alfred har använt bostaden som sin stadigvarande bostad under år 2006 – 2009. Brita har inte bott i aktielägenheten i minst två års tid efter faderns död.

Av dödsboets överlåtelsevinster utgör hälften skattefri inkomst och hälften skattepliktig inkomst.

Vinsten från överlåtelse av en lägenhet som arvlåtaren ägt är inte skattefri på den grund att det bor en efterlevande make i bostaden, även om maken har giftorätt till den avlidnes egendom.

Exempel. Mats avled år 2000. Efter honom finns änkan Lisa som har giftorätt till Mats egendom samt arvingarna, barnen Alfred och Brita. Mats kvarlåtenskap omfattar en aktielägenhet som Mats ägde ensam. Lisa har använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad efter att Mats avlidit ända till år 2009 då dödsboet säljer aktielägenheten. Alfred och Brita har inte använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad i minst två års tid utan avbrott efter att Mats avlidit.
Dödsboets vinst från försäljning av lägenheten är skattepliktig inkomst.

Skatteplikten för överlåtelsevinst av en lägenhet eller del av lägenhet som den efterlevande maken äger själv avgörs på basis av den efterlevande makens ägartid och boendetid.

Exempel. Mats avled år 2000. Efter honom finns änkan Lisa samt barnen Alfred och Brita om är arvingarna. Mats och Lisa köpte tillsammans en aktielägenhet år 1973. Lisa har använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad till år 2006. Alfred och Brita har inte bott i aktielägenheten i minst två års tid efter Mats död. Aktielägenheten säljs år 2009.

Den överlåtelsevinst som Lisa får från sin lägenhetshalva är skattefri.

Överlåtelsevinsten från den lägenhetshälft som ingår i dödsboet efter Mats är skattepliktig.

Om det verkställs avvittring i dödsboet innan bostaden överlåts och den efterlevande maken i samband med den får den avlidnes bostad eller en del av den med stöd av giftorätt, beräknas den efterlevande makens ägartid från det förvärv som föregår avvittringsförvärvet. Ägartiden för den efterlevande maken beräknas från det att han eller hon börjat använda bostaden som stadigvarande bostad. Med avvittring avses formbunden avvittring enligt äktenskapslagen (234/1929). Den kalkylmässiga avvittring som görs vid verkställande av arvsbeskattningen har ingen betydelse i detta sammanhang.

Exempel. Mats avled år 2000. Efter honom finns änkan Lisa som har giftorätt till Mats egendom samt barnen Alfred och Brita som är hans arvingar. Mats kvarlåtenskap omfattar en aktielägenhet som Mats ägde ensam och som han hade köpt år 1973. Lisa har använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad 1973 - 2006. Alfred och Brita har inte bott i aktielägenheten i minst två år efter Mats död.

Mellan Lisas och Mats arvingar förrättas år 2007 en avvittring. I avvittringen får Lisa hälften av aktielägenheten på basis av sin giftorätt och Alfred och Brita får den andra hälften. Aktielägenheten säljs år 2008.

Den överlåtelseförlust som Lisa får av sin lägenhetshälft är skattefri. Hon anses ha ägt den lägenhetshalva hon fick vid avvittringen från år 1973 och under så beräknad ägartid har hon stadigvarande bott i lägenheten utan avbrott i minst två års tid.

Den överlåtelsevinst som Alfred och Brita får av den andra lägenhetshalvan utgör skattepliktig inkomst.

Som avdragbar överlåtelseförlust betraktas inte förlust vid överlåtelse av sådan bostad för vilken överlåtelsevinsten är vore skattefri enligt 50 § 2 mom. i inkomstskattelagen).

Exempel. Alfred köpte en aktielägenhet år 2006 för 100 000 euro och säljer den år 2010 för 80 000 euro. Under sin ägartid har han använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad i minst två års tid utan avbrott. Förlusten från överlåtelse av aktielägenheten kan inte dras av.

Överlåtelseförlusten är avdragbar vid överlåtelse av sådan bostad för vilken överlåtelsevinsten vore skattepliktig inkomst.

Exempel. Alfred köpte en aktielägenhet i november 2006 för 200 000 euro och säljer den år 2010 för 150 000 euro. Under sin ägartid har han använt aktielägenheten som sin stadigvarande bostad från november 2006 till juni 2008, varefter han har hyrt ut lägenheten. Förlusten från överlåtelse av aktielägenheten kan dras av.

Överlåtelser av sedvanligt bohag och personlig egendom

Vinsten från överlåtelse av sedvanligt bohag utgör skattefri inkomst om egendomen har varit i den skattskyldiges eller dennes familjs användning och de överlåtelsevinster den skattskyldige erhållit under skatteåret sammanlagt uppgår till högst 5 000 euro. Den del av vinsten som överstiger detta belopp utgör skattepliktig inkomst (48 § 1 mom. i inkomstskattelagen).

Som sedvanligt bohag betraktas inte bilar, båtar, värdefulla tavlor och konstföremål eller andra investeringsobjekt. Vinsten från överlåtelse av dessa utgör i sin helhet skattepliktig inkomst.

Förlusten från överlåtelse av sedvanligt bohag, bilar, båtar och annan egendom som är avsedd för personligt bruk är inte avdragbar (50 § 2 mom. i inkomstskattelagen).

Små överlåtelser

Överlåtelsevinsten är skattefri om de sammanlagda överlåtelsepriserna av all under skatteåret överlåten egendom är högst 1 000 euro. På motsvarande sätt är överlåtelseförlusten icke avdragsgill om anskaffningsutgifterna för all under skatteåret överlåten egendom är högst 1 000 euro och de sammanlagda överlåtelsepriserna av all under skatteåret överlåten egendom är samtidigt högst 1 000 euro.

När man tillämpar ovan nämnda eurobelopp beaktas överlåtelsepriserna och anskaffningsutgifterna för egendom av alla slag som överlåtits under skatteåret (t.ex. överlåtelsepriserna på och anskaffningsutgifterna för fastigheter, bostadsaktier och värdeandelar). I detta sammanhang beaktas dock inte överlåtelsepriserna eller anskaffningsutgifterna för överlåtelse av sådan egendom från vilken vinsten särskilt föreskrivits vara skattefri. Sådana egendomsöverlåtelser är t.ex. skattefri överlåtelse av egen stadigvarande bostad och skattefri generationsväxling. Här beaktas inte heller överlåtelse av sedvanligt bohag eller med det jämförbar personlig egendom.

Exempel. År 2009 säljer Alfred 500 aktier i Bolag Ab och fondandelar i placeringsfond C för 400 euro. Alfred har inte överlåtit annan egendom år 2009. Alfred har i sinom tid köpt aktierna i Bolag Ab för 300 euro och tecknat fondandelarna i placeringsfond C för 500 euro.

Vinsten från överlåtelse av Alfreds aktier från Bolag Ab (200 euro) utgör inte skattepliktig inkomst, eftersom de sammanlagda överlåtelsepriserna (900 euro) inte överstiger 1 000 euro. Alfreds förlust från överlåtelse av fondandelarna i placeringsfond C (100 euro) får inte dras av, eftersom de sammanlagda överlåtelsepriserna (900 euro) för år 2009 inte överstiger 1 000 euro och eftersom de sammanlagda anskaffningsutgifterna för egendom som överlåtits år 2009 (800 euro) inte överstiger 1 000 euro.

Om Alfred hade tecknat de 750 sålda andelarna i fond i C för 750 euro, skulle Alfred kunna dra av förlusten (med detta teckningspris 350 euro), eftersom de sammanlagda anskaffningsutgifterna för egendom som Alfred överlät år 2009 (1050 euro) då skulle överstiga 1 000 euro. Vinsten från överlåtelse av Alfreds aktier från Bolag Ab (2009 euro) skulle emellertid inte vara skattepliktig, eftersom de sammanlagda överlåtelsepriserna under år 2009 (900 euro) inte överstiger 1 000 euro. I så fall kunde Alfred dra av överlåtelseförlusten på 350 euro från de skattepliktiga överlåtelsevinsterna för år 2010-2012.

Överlåtelse av en fastighet till naturskyddsområde

Vinsten från överlåtelse av en fastighet för ett skyddsområde som avses i naturvårdslagen är inte skattepliktig inkomst till den del fastigheten byts mot en annan fastighet. Till den del man får pengar eller annan egendom än fastigheter som vederlag utgör vinsten skattepliktig inkomst (48 § 4 mom. i inkomstskattelagen).

Från och med skatteår 2010 är vinst från överlåtelse av fast egendom skattefri om fast egendom överlåtits till staten eller ett statligt affärsverk för sådana naturskyddsområden som avses i naturvårdslagen. Förlust som uppkommit vid fastighetsöverlåtelse uträknas normalt och den är avdragbar enligt normala regler.

Vinsten från överlåtelse av vissa fastigheter räknas ut så att från överlåtelsepriset dras av alltid minst 80 procent av överlåtelsepriset (49 § i inkomstskattelagen). Se avsnitt Partiellt skattefria överlåtelsevinster.

Temporär skattefrihet för fastigheter som överlåts till kommuner

Vinsten från överlåtelse av egendom är inte skattepliktig inkomst, om en fysisk person eller ett dödsbo överlåter fast egendom till en kommun 1.10.2013–31.12.2014 (48 a § i inkomstskattelagen). Förlusten från överlåtelse av en fastighet räknas ut som vanligt och den får dras av enligt de normala bestämmelserna.

Skattefria överlåtelser vid generationsväxling

För att underlätta generationsväxlingar i företag är vissa överlåtelsevinster vid generationsväxling skattefria (48 § i inkomstskattelagen). Överlåtelsevinsten är inte skattepliktig inkomst om den skattskyldige överlåter

  • fast egendom som hör till lant- eller skogsbruk som han bedriver,
  • andel i ett öppet bolag eller ett kommanditbolag, eller
  • aktier eller andelar i ett bolag, vilka berättigar till en egendomsandel på minst 10 procent i bolaget.

Skattefriheten förutsätter att mottagaren är den skattskyldiges barn eller en bröstarvinge till barnet eller hans syster, bror, halvsyster eller halvbror, antingen ensam eller tillsammans med sin make. Dessutom förutsätts att egendomen i sammanlagt över tio år har varit i den skattskyldiges eller i dennes och en sådan persons ägo av vilken han erhållit den utan vederlag. Egendomen har erhållits vederlagsfritt om man fått den i arv, gåva eller med stöd av giftorätt.

Om mottagaren överlåter samma egendom vidare innan fem år har förflutit från mottagarens förvärv ska, då beloppet av hans överlåtelsevinst räknas ut, beskattas mottagaren för den obeskattade vinsten. Detta går till så att då beloppet av överlåtelsevinst räknas ut ska från anskaffningsutgiften dras av det belopp av den skattepliktiga överlåtelsevinsten som till följd av generationsväxlingen inte har ansetts utgöra skattepliktig inkomst.

Exempel. Mats har år 1992 förvärvat hela aktiestocken i Bolag Ab för 300 000 euro. År 2006 säljer Mats aktierna till sin son Alfred för 1 000 000 euro. Alfred beslutar att avstå från företagsverksamheten och år 2009 säljer han aktierna för 1 100 000 euro. Den överlåtelsevinst som Mats fick från försäljning av aktierna i Bolag Ab uppgår till 600 000 euro. Hans överlåtelsevinst räknas ut med hjälp av den presumtiva anskaffningsutgiften på 40 procent av överlåtelsepris (1 000 000 euro - 400 000 euro = 600 000 euro). Överlåtelsevinsten på 600 000 euro som Mats fick är skattefri.

Den skattepliktiga överlåtelsevinst som Alfred fick från försäljning av aktierna i Bolag Ab uppgår till 700 000 euro (1 100 000 euro – 400 000 euro = 700 000 euro). Vid uträkningen av Alfreds överlåtelsevinst minskas hans anskaffningsutgift (1 000 000 euro) med det belopp av överlåtelsevinst som lämnades obeskattad hos Mats till följd av skattelättnaden vid generationsväxling (600 000 euro).

Om generationsväxlingen leder till överlåtelseförlust, beräknas den som vanligt och förlusten får dras av enligt de normala bestämmelserna.

Företagarnas generationsväxlingar har också lindrats vid arvs- och gåvobeskattningen (55–57 § i lagen om skatt på arv och gåva).

Avdrag av överlåtelseförlust

En överlåtelseförlust uppstår om man överlåter egendom mot vederlag och det sammanlagda beloppet av egendomens oavskrivna anskaffningsutgift och utgifter för vinstens förvärvande är större än överlåtelsepriset. Vid överlåtelser till underpris beräknar man överlåtelseförlusten genom att indela överlåtelsen i andel mot vederlag och vederlagsfri andel. Från överlåtelsepriset får dras av endast den del av anskaffningsutgiften som hänför sig till den mot vederlag överlåtna andelen (se avsnitt Överlåtelse till underpris).

Till avdrag av förlust berättigar inte i sig att egendomen sjunkit i värde under anskaffningspriset, om inte egendomen överlåts. Som överlåtelseförlust får emellertid dras av sådan värdeminskning på värdepapper som kan anses slutlig på grund av konkurs eller av någon annan därmed jämförbar orsak (50 § 3 mom. i inkomstskattelagen). Slutlig värdeminskning kan uppstå t.ex. då ett aktiebolag gått i konkurs och man vid boutredningen konstaterar att bolagets tillgångar inte räcker till skifteslott till aktieägarna.

En avdragbar värdeminskning på värdepapper uppstår också när en överlåtbar och börsnoterad warrant löper ut värdelös. Också när en överlåtbar warrant som inte är noterad på börsen löper ut värdelös är dess värdeminskning avdragbar som överlåtelseförlust om warranten skulle ha kunnat upptas på en lista för offentlig handel och en utredning över detta företes (HFD:2013:117).

Med överlåtelseförlust jämställs förfall av en standardiserad option och ett standardiserat terminsavtal.

Övriga förluster är inte avdragbara vid inkomstbeskattningen, såsom förlust från utlåning privatpersoner emellan eller förlust från förstörd egendom.

Förlust uppstår av en placeringsförsäkring om den prestation man får från försäkringen (återköpsvärde) är mindre än de inbetalda försäkringspremierna. Förlusten från en placeringsförsäkring är inte avdragbar.

Förlusten från små överlåtelser kan inte dras av.

Förlusten från försäljning av stadigvarande bostad får inte dras av om motsvarande vinst hade varit skattefri. Avdragbar är inte heller förlust från överlåtelse av sedvanligt bohag eller annan motsvarande egendom avsedd för personligt bruk (t.ex. egen bil eller båt).

Överlåtelseförluster får dras av från vinst som erhållits vid överlåtelse av egendom under skatteåret det år då förlusten uppkommit och de fem följande åren (50 § 1 mom. i inkomstskattelagen). Den förlängda fem års tiden tillämpas på sådana förluster som uppkommit under skatteåret 2010 och senare. Förluster som har uppkommit tidigare får avdras under det år de uppkom och de tre följande skatteåren. Av överlåtelseförlusterna för skatteåret drar man först av förluster från tidigare år som ännu inte avdragits. De äldsta förlusterna dras av först och därefter de överlåtelseförluster som uppkommit under skatteåret.

Exempel. År 2009 säljer Brita 1 000 aktier i Bolag Ab genom en enda försäljning. Köpesumman är 20 000 euro. Av de sålda aktierna har Brita förvärvat 200 st. år 2005 till ett pris på 6 500 euro (I anskaffningsparti). De återstående 800 aktierna förvärvade hon år 2007 till ett pris på 10 000 euro (II anskaffningsparti).

För anskaffningsparti I uppstår en överlåtelseförlust på 2 500 euro (överlåtelsepris 4 000 euro – anskaffningsutgift 6 500 euro = 2 500 euro).

För parti II uppstår en överlåtelsevinst på 6 000 euro (överlåtelsepris 16 000 euro – anskaffningsutgift 10 000 euro = 6 000 euro).

Brita har icke-avdragna överlåtelseförluster för 5 000 euro från år 2006-2008. Av den överlåtelsevinst som Brita får år 2009, dvs. 6 000 euro (överlåtelse av aktier i Bolag Ab, anskaffningsparti II), drar man av först de icke-avdragna förlusterna från år 2006–2008 på 5 000 euro och därefter överlåtelseförlusten på 1 000 euro från år 2009 (från överlåtelse av aktier i Bolag Ab, anskaffningsparti I).

Efter att förlusterna dragits av för 2008 har Brita ingen beskattningsbar överlåtelsevinst (6 000 euro – 5 000 euro – 1 000 euro = 0 euro). Beloppet av överlåtelsevinst som uppstått år 2009 och som inte kunnat dras av, dvs. 1 500 euro (2 500 euro – 1 000 euro = 1 500 euro) dras av från Britas överlåtelsevinster för år 2010-2012, ifall hon har sådana.

Överlåtelseförluster kan också dras av från vinster som erhållits vid överlåtelse av annat slags egendom. Exempelvis en förlust som uppkommit vid överlåtelse av värdepapper kan dras av från försäljningsvinsten av en fastighet. Överlåtelseförluster kan inte dras av från annan inkomst än överlåtelsevinst och de beaktas inte när man räknar ut underskottet för kapitalinkomstslaget.

Varje skattskyldig får dra av endast sina egna överlåtelseförluster. Den skattskyldige kan exempelvis inte avdra en förlust som uppkommit vid överlåtelse av egendom som tillhört sin make eller maka. Ett oskiftat dödsbo beskattas som särskilt skattskyldig för överlåtelse av sådan egendom som ingår i det oskiftade dödsboet. Delägaren kan inte avdra dödsboets förluster i sin beskattning eller det oskiftade dödsboet delägarens överlåtelseförluster i sin beskattning.