Värdering av fastigheter i fastighetsbeskattningen

I denna anvisning behandlas värderingen av fastigheter i fastighetsbeskattningen. Den tidigare anvisningen med samma namn har uppdaterats så att den svarar mot de nyaste värderingsförordningarna samt rättspraxis.

Kapitel 2.4.1 om värdering av särskilda områden har ändrats så att det motsvarar Skatteförvaltningens nya ståndpunkt om tillämpningen av nedsättningsformeln för glesbygdsområden på särskilda områden. Enligt Skatteförvaltningens ändrade ståndpunkt tillämpas nedsättningsformeln för glesbygdsområden även på särskilda områden.

Kapitel 2.5.4 om byggrätt som inte utnyttjas till fullo har redigerats i enlighet med högsta förvaltningsdomstolens prejudikat HFD 2025:60 så att man vid värdering av marken i princip ska beakta dess faktiska användningsändamål.

Med beaktande av besluten om flygplatsterminaler och metrostationer (HFD 24.4.2018 ^liggare 194 och HFD 2021:79), är buss-, järnvägs- och hamnterminaler bättre jämförbara med butiks-, lager-, fabriks-, verkstads- och ekonomibyggnader än med bostads- eller kontorsbyggnader.

Enligt prejudikat HFD 2025:38 jämställs delbyggnader som till sitt huvudsakliga användningsändamål och sina tekniska egenskaper är i sjukhusbruk bättre med butiks-, lager-, fabriks-, verkstads- och ekonomibyggnader än med bostads- och kontorsbyggnader, med beaktande av sjukhusbyggnadernas bruksbelastning, tekniska krav och omständigheter som påverkar förnyelsebehoven. Beslutet tillämpas också på hälsocentraler. Vid fastställandet av beskattningsvärdet för byggnader tillämpas på sådana byggnader åldersavdragsprocenten enligt 30 § 1 mom. 2 punkten i värderingslagen (byggnader av trä 5 %, byggnader av sten 4 %) i stället för den tidigare tillämpade 1 punkten (byggnader av trä 1,25 %, byggnader av sten 1 %).

Ärenden som gäller vattenkraftverk och andra kraftverk har strukits ur denna anvisning. Värdering av kraftverk behandlas i Skatteförvaltningens anvisning Kraftverk i fastighetsbeskattningen.

Högsta förvaltningsdomstolens prejudikat HFD 2025:6 om fastställande av återanskaffningsvärdet av byggnaders delar och åldersavdrag behandlas i kapitel 3.1 om allmänna principer för värdering av byggnader och konstruktioner.

Punkten om telekommunikationsbyggnader i kapitel 3.5.11.1 har kompletterats med ett omnämnande av datacentraler.

I kapitel 3.5.14 om värdering av vissa byggnader och konstruktioner har egna kapitel om värdering av batterilager lagts till.

Högsta förvaltningsdomstolen har gett ett prejudikat HFD 2023:94 om åldersavdrag för brandstationsbyggnader. Beslutet har behandlats i avsnitt 3.6.1 om fastställande av åldersavdrag.

Kapitel 4 om fastställande av fastighetens gängse värde har strukits ur denna anvisning. Dessa frågor behandlas i Skatteförvaltningens separata anvisning Fastighetens gängse värde i fastighetsbeskattningen.

Till övriga delar motsvarar anvisningen med undantag av små preciseringar i texten den tidigare anvisningen.

Skatteförvaltningen har dessutom gett en tillämpningsanvisning för fastighetsskattelagen som behandlar vilka delar av fastigheten som omfattas av fastighetsskatten och vilka som faller utanför den.

1 Grunderna för fastställande av en fastighets beskattningsvärde

Enligt 15 § i fastighetsskattelagen (654/1992, FSkL) anses som en fastighets värde det värde som enligt 5 kap. i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (värderingslagen 1142/2005) samt de bestämmelser och beslut som meddelats med stöd av den räknas ut för kalenderåret före det år då fastighetsskatten påförs. Värdet av en fastighet som hör till företagsförmögenhet räknas ut enligt samma grunder.

Enligt FSkL 23 § är skatteåret det kalenderår för vilket fastighetsskatt ska betalas, det vill säga det år för vilket skatten fastställs. Med skatteår avses i denna anvisning skatteåret för fastighetsbeskattningen.

I kapitel fem i värderingslagen som iakttas i fastighetsbeskattningen föreskrivs att fastigheters beskattningsvärde bestäms särskilt för markens och för byggnadernas vidkommande.

Faktorer som bestämmer beskattningsvärdet för mark tas upp i 5 kap. 29 § i värderingslagen. I 4 mom. i samma lag har Skatteförvaltningen befullmäktigats att besluta om de grunder enligt vilka beskattningsvärdet för mark beräknas (Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark).

Enligt beslutet som Skatteförvaltningen meddelar årligen ska beskattningsvärdet på byggnadsmark beräknas utifrån de uppgifter om de gängse områdesvisa värdena på byggnadsmark (områdespris) som grundar sig på kommunspecifika tomtpriskartor och värderingsanvisningar där de faktorer som påverkar beräkningen av beskattningsvärdet på mark som tas upp i 29 § i värderingslagen har beaktats. Dessa omfattar bland annat läge, trafikförbindelser och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som på den fria marknaden under normala förhållanden har betalts på orten för fastigheter vilka till sin art och sitt läge är jämförbara.

Regler om bestämmande av beskattningsvärdet för byggnader och konstruktioner finns i 30 § i värderingslagen. Enligt denna anses återanskaffningsvärdet minskat med årliga åldersavdrag vara värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk.

Finansministeriet utfärdar årligen en förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet för olika byggnadstyper, se till exempel FMF om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader (förordningen om återanskaffningsvärdet 1073/2025 (Finlex)). I de värden som tas upp i förordningen har man beaktat bland annat de årliga förändringarna i byggnadskostnadsindexet.

Med återanskaffningsvärdet för en byggnad avses de sannolika byggkostnaderna för en nybyggnad som svarar mot den aktuella byggnaden vid värderingstidpunkten. I värderingen av byggnader beaktas inte de regionala skillnaderna i byggkostnaderna, utan byggnaderna värderas enligt samma grunder i hela landet. Med byggnadskostnader avses momsfria byggnadskostnader.

Om byggnadens karaktär är sådan, att man överhuvudtaget inte kan tillämpa de värden enligt byggnadstyp som har fastställts i förordningen om återanskaffningsvärdet, anses 75 procent av byggkostnaderna för en motsvarande byggnad vara återanskaffningsvärdet för byggnaden. Förfarandet är det samma gällande konstruktioner. I motsats till beskattningsvärdet för mark påverkar inte en byggnads läge dess beskattningsvärde, utan detta beräknas enbart på basis av byggnadstypen, byggnadens egenskaper och ålder.

De värden som tas upp i förordningen är inte bindande, och byggnadens försäljningspris eller faktiska byggkostnader har således i allmänhet ingen betydelse vid fastställandet av byggnadens återanskaffningsvärde.

Finansministeriet utfärdar årligen även en förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner, se till exempel FMF om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner (1072/2025 (Finlex)).

I motsats till det ovan nämnda är beskattningsvärdet för produktionsbyggnader som hör till ett jord- och skogsbruk deras oavskrivna anskaffningsutgift i inkomstbeskattningen.

I enskilda fall och på yrkande av den skattskyldige kan avsteg göras från de av Skatteförvaltningen fastställda beskattningsvärdena på basis av 32 § i värderingslagen om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar och förmåner är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa delar och förmåner. I Skatteförvaltningens anvisning Fastighetens gängse värde vid fastighetsbeskattningen redogörs för tillämpningen av bestämmelsen och för vad som avses med gängse värde vid fastighetsbeskattningen.

2 Värdering av mark

2.1 Allmänna principer för värdering av mark

Enligt föreskrifterna i 29 § 1 mom. i värderingslagen ska vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark beaktas fastighetens användningsändamål, byggrätt, läge, trafikförbindelser, lämplighet för byggande och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som på den fria marknaden under normala förhållanden har betalts på orten för fastigheter vilka till sin art och sitt läge är jämförbara.

Som mark betraktas även ett byggnadsmarkområde som hör till en jordbruksenhet och för vilket en detaljplan har fastställts. Till beskattningsvärdet för mark räknas också rätt till vattenkraften i strömfall som är utbyggt eller under utbyggnad.

Om byggrätten för en tomt eller byggplats inte har utnyttjats helt och hållet och om värdet av de byggnader som är belägna på den inte är litet i jämförelse med tomtvärdet, ska värdet av tomten enligt 29 § 3 mom. i värderingslagen minskas i skälig mån (se kapitel 2.5.4).

I 29 § 4 mom. i värderingslagen har Skatteförvaltningen befullmäktigats att för beskattningen i varje kommun fastställa närmare grunder för beräkningen av beskattningsvärdet för mark. Skatteförvaltningen kan begränsa den årliga höjning av beskattningsvärdena som ändringar i beräkningsgrunderna medför.

2.2 Värdering av byggnadsmark

Genom Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark fastställs årligen för beskattningen närmare grunder för beräkning av beskattningsvärdet för byggnadsmark i varje kommun. Exempelvis enligt fastighetsbeskattningen som verkställs för skatteåret 2026 ska beskattningsvärdet på byggnadsmark beräknas utifrån de uppgifter om de gängse områdesvisa värdena på byggnadsmark (områdespris) som grundar sig på kommunspecifika tomtpriskartor och värderingsanvisningar.

Den nuvarande metoden för värdering av byggnadsmark som ligger till grund för Skatteförvaltningens beslut har utvecklats i samarbete mellan Tekniska forskningscentralen (VTT) och Skatteförvaltningen. VTT utredde det skäliga gängse värdet av byggnadsmark i hela landet, och de kommunspecifika värderingsanvisningar som tas upp i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark sammanställdes utifrån denna utredning 1993.

Därefter har värderingsanvisningarna reviderats vid flera tillfällen och korrigerats till följd av att prisnivån på byggnadsmark förändrats. Den senaste mer omfattande revideringen av värderingsanvisningarna och tomtpriskartorna gjordes 2005–2006 då en utredning av priserna på byggnadsmark gjordes för de mest betydande tillväxtcentrumen och deras kranskommuner. År 2008 färdigställdes utredningen om bostads- och fritidsfastigheter i glesbygdsområden samt fritidsfastigheter i andra fritidscentrum. Efter detta har det inte gjorts ny utredning.

De så kallade tomtpriskartorna ingår i de kommunspecifika värderingsanvisningarna och i dessa har man på basis av användningsändamålet enligt detaljplanen antecknat enhetspriserna för olika byggplatser, med andra ord det så kallade områdespriset per kvadratmeter våningsyta eller per kvadratmeter av byggplatsens areal enligt antingen detalj- eller byggplanen.

Prisnivåerna på tomter för bostadshöghus, butiksbyggnader och kontorsbyggnader har i värderingsanvisningarna angetts i priser per kvadratmeter våningsyta enligt byggrätten. Prisnivåerna på byggplatser för egnahemshus, industri- och servicestationsbyggnader har i sin tur vanligtvis angetts per arealkvadratmeter, men i vissa kommuner har till exempel också värdering enligt byggrätt tillämpats på egnahems- och radhustomter.

De värden som har bekräftats i tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna är genomsnittliga gängse värden och grundar sig i regel på köpesummor som har betalats för obebyggd mark. Det som utöver prisnivån har haft betydelse med tanke på hur prisområdena bildas är enligt 29 § i värderingslagen läget, trafikförbindelserna samt användningsändamålet och byggrätten enligt uppgifterna i planerna. De värden som läggs fram i tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna nedsätts av denna orsak inte på grund av flygbuller, trafikbuller, dammolägenheter eller andra liknande orsaker.

I glesbygdsområden används kommunspecifika grundpriser per kvadratmeter i värderingen av byggnadsmark. Värderingsanvisningarna innehåller dessutom en separat utredning av de grundpriser för kommunens byggplatser som är högre än priserna för andra byggplatser, till exempel fritids- och strandbyggplatser. I vissa kommuner har även andra priser uppgetts för strandbyggplatser enligt typen av vattendrag där byggplatsen finns. Om värderingsanvisningarna inte innehåller några separata uppgifter om priset för strandbyggplatser, tillämpas även vid värderingen av dessa grundpriset för byggnadsmarken inom området.

Om en värderingsanvisning inte har getts eller om tomtpriskartan inte innehåller ett värde för byggnadsmarken, beräknas beskattningsvärdet i tillämpliga delar med iakttagande av den kommunspecifika värderingsanvisningen och tomtpriskartan. Förfarandet är det samma om det har skett en sådan väsentlig förändring i grunderna som ska beaktas då det gängse värdet av byggnadsmarken fastställs.

I det årliga beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark kan Skatteförvaltningen med stöd av 29 § 4 mom. i värderingslagen begränsa höjningen av beskattningsvärdena till följd av förändringar i grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Enligt beslutet är till exempel beskattningsvärdet för byggnadsmark 2025 75 procent av områdespriset enligt de ovannämnda anvisningarna (normgivande värde).

Om beskattningsvärdet 2024 varit lägre än det normgivande värdet, ska beskattningsvärdet för 2025 beräknas enligt Skatteförvaltningens beslut genom att höja beskattningsvärdet för 2024 på följande sätt:

om beskattningsvärdet för 2024 är under 80 procent av det normgivande värdet, blir höjningen 30 procent eller
om beskattningsvärdet för 2024 är minst 80 procent av det normgivande värdet, blir höjningen 20 procent.

Som beskattningsvärde av byggnadsmark fastställs dock i enlighet med Skatteförvaltningens beslut minst 0,75 euro per kvadratmeter och högst det normgivande värdet.

2.3 Byggplats inom en jordbruksenhet

2.3.1 Byggplatser för bostadsbyggnader inom en jordbruksenhet

Enligt 21 § 2 mom. i värderingslagen bestäms värdet av byggplatsen för en bostadsbyggnad inom jordbruket enligt 29 §, det vill säga enligt de grunder som beskrivs i kapitel 2.1. Bostadsbyggnaderna omfattar både byggnader som är avsedda för stadigvarande boende och byggnader som är avsedda för fritidsboende. Värdet av till exempel en bebyggd tomt för semesterstugor inom en jordbruksenhet bestäms således på samma sätt som värdet av någon annan motsvarande byggnadsmark. Vid fastställandet av beskattningsvärdet för bebyggd byggnadsmark har det ingen betydelse att tomterna för semesterstugor inte är fristående fastigheter.

Enligt högsta förvaltningsdomstolens prejudikat HFD 2001:5 (Finlex) ska värdet av en byggplats för bostadsbyggnader som hör till en jordbruksenhet och ligger vid stranden bestämmas utifrån värdet på en semesterbyggplats med egen strand enligt värderingsanvisningen och inte utifrån värdet av en byggplats inom ett glesbygdsområde.

2.3.2 Byggplatser för produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet

Värdet av byggplatsen för en produktionsbyggnad inom jord- och skogsbruket, vilken omfattar marken under byggnaden samt gårdsplanen i dess omedelbara närhet, är det värde som med stöd av 31 § 2 mom. 2 punkten har fastställts för jordbruksmark av motsvarande storlek multiplicerat med fyra. Värdet av jordbruksmark är i sin tur enligt 20 § 1 mom. markens genomsnittliga årliga avkastning multiplicerad med talet sju.

I ett separat beslut bekräftar Skatteförvaltningen årligen för varje kommun den genomsnittliga årliga åkeravkastning per hektar som beskriver värdet av jordbruksmark. I praktiken erhålls således värdet per hektar av byggplatser för produktionsbyggnader inom jord- och skogsbruket genom att multiplicera den av Skatteförvaltningen för värderingsåret bekräftade genomsnittliga årliga åkeravkastningen enligt kommunen där byggplatsen finns med talet 28.

2.3.3 Annan byggplats inom en jordbruksenhet

Beskattningsvärdet av ett område som hör till en jordbruksenhet och som anvisats som byggnadsmark i detaljplanen eller en gällande byggplan i enlighet med den gamla planläggningslagstiftningen bekräftas på det sätt som föreskrivs i 29 § 1 mom. i värderingslagen med iakttagande av Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Byggnadsmark inom en jordbruksenhet som finns inom ett detaljplanområde värderas således utifrån grunderna för byggnadsmark, även om det fortfarande växer skog på denna eller on den används som jordbruksmark.

Enligt 29 § 2 mom. i värderingslagen bestäms värdet på ett område av byggnadsmark på en gårdsbruksenhet från vilket den skattskyldige har sålt och fortfarande kan sälja mark för byggnadsändamål, i tillämpliga delar med iakttagande av motsvarande grunder. Härvid ska dessutom beaktas andelen av den mark som av området ska användas för vägar och allmänna områden samt den tid som beräknas förflyta innan marken sannolikt kommer att användas som byggnadsmark. En närmare redogörelse för gränsdragningen mellan byggnadsmark som hör till en jordbruksenhet och mark som är befriad från fastighetsskatt finns i Tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen.

Områden som planlagts enligt en strandplan och som hör till en jordbruksenhet värderas inte som byggnadsmark enbart på basis av att en strandplan bekräftats för området. Det samma gäller generalplaner och strandgeneralplaner, även om man i dessa anvisat mark för exempelvis semesterbebyggelse.

2.4 Särskilda områden

2.4.1 Skidbackar, golfbanor, motorsportbanor och andra motsvarande särskilda områden

Byggplatser för restaurang-, bostads-, klubb- och servicebyggnader i närheten av skidbackar, golfbanor, motorsportbanor, solkraftverks mark och andra särskilda områden (till exempel skjutbanor och travbanor) värderas på samma sätt som byggplatser för motsvarande byggnader.

I värderingen av särskilda områden har det ingen betydelse om området har hyrts ut eller om fastighetsägaren eller någon annan bedriver verksamhet inom dessa. Vid avsaknad av någon annan utredning kan beskattningsvärdet för särskilda områden bestämmas enligt värdet som tillämpas på småhustomter.

Detta värde nedsätts på basis av nedsättningsformeln för glesbygdsområden. Detta är en ändring i Skatteförvaltningens tidigare ståndpunkt om att nedsättningsformeln för glesbygdsområden inte tillämpas.

Nedsättningsformeln för glesbygdsområden beskrivs närmare i kapitel 2.5.5.

I beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark fastställs dock minimivärdet av områden som omfattas av fastighetsskatt. Till exempel områdespriset för 2025¹ är oavsett nedsättningsformeln minst 1 euro per m2. Beskattningsvärdet blir då minst 0,75 euro per m2.

Kostnaderna som byggandet inom ett område ger upphov till, såsom röjnings-, sprängnings-, utjämnings- och andra dylika kostnader, ingår i markvärdet. Pumpanordningar, ledningar och bevattningsanordningar som hör till bevattningssystemet för en golfbana och en motorsportbana samt liftar, inklusive stödkonstruktioner, vid skidbackar är maskiner och anordningar som inte omfattas av fastighetsskatt. Inte heller asfaltering eller annan ytbeläggning på motorsportbanor omfattas av fastighetsskatt.

Sådana skogar på specialområden som inte omfattas av fastighetsbeskattningen behandlas i tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen i kapitel 3.2.

¹ 2 § och 4 § i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark (25.11.2025, VH/5812/00.01.00/2025).

2.4.2 Handelsträdgårdar och andra motsvarande områden.

Andra handelsträdgårds-, köksträdgårds- och odlingsområden och motsvarande områden för särskilda ändamål som finns inom en jordbruksenhet kan värderas enligt värdet av byggplats för småhus, om inget annat föreskrivits i den kommunspecifika värderingsanvisningen.

Obetydlig odling av bär och frukter och dylika trädgårdsprodukter påverkar inte beskattningsvärdet för byggnadsmark.

Endast områden för odling av plantor, blommor, bär och dylikt som hör till jordbrukets förvärvskälla utgör jordbruksmark som är befriad från fastighetsskatt.

2.4.3 Stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

2.4.3.1 Allmänt

Värderingslagen 31 § 1 mom. innehåller föreskrifter om områden för täkter av marksubstanser. Enligt bestämmelsen ska stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt eller annan motsvarande förmån som utnyttjas för annat än jord- eller skogsbrukets eget behov värderas till det kapitalvärde som förmånen beräknas ha vid utgången av året före det år för vilket fastighetsskatten fastställs med hänsyn till nettoinkomsten därav, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent. Det har ingen betydelse huruvida det är fråga om jordbruk, näringsverksamhet eller verksamhet som beskattas i enlighet med inkomstskattelagen.

Beskattningsvärdet påverkas således av två faktorer: beloppet av den skattefria inkomsten av förmånen och dess sannolika varaktighet. Varaktigheten har begränsats kvantitativt (volym som kan tas upp) och tidsmässigt (giltighetstid). Volymen som kan tas upp och tillståndets giltighetstid framgår av marktäktstillståndet.

Enligt marktäktslagen (555/1981) krävs ett marktäktstillstånd som beviljas av kommunen för täkter av sten, grus, sand, lera och mylla. I tillståndet fastställs gränserna för marktäktsområdet och täktvolymen av marksubstansen. För torvtäkt krävs ett miljötillstånd som avses i miljöskyddslagen (527/2014) och som beviljas av regionförvaltningsmyndigheten. Av hyres- och försäljningsavtalen framgår torvvolymen.

De ovan nämnda tillstånden beviljas för en begränsad tid utifrån vilken förmånens sannolika varaktighet kan beräknas. I regel kan man i värderingen av täktområden för marksubstanser förlita sig på uppgifterna i tillstånden och avtalen.

Beskattningsvärdet för en fastighet beräknas enligt situationen vid utgången av året före skatteåret. Området betraktas inte längre som täktområde för marksubstanser, om marktäktstillståndet för detta har gått ut under skatteåret. I detta fall fastställs fastighetsbeskattningen av detta enligt det nya användningsändamålet för området. Till exempel ett område som ligger inom en jordbruksenhet och som man har för avsikt att beskoga när täkterna har upphört påförs ingen fastighetsskatt för året efter det år då täkttillståndet går ut, utan det betraktas som skog som är befriad från fastighetsskatt.

För eventuella konstruktioner eller byggnader på marken inom området sänks fastighetsskatten med värdet av byggnadsmarken inom det aktuella området.

I det fall att marktäktstillståndet gått ut året före skatteåret, men ett nytt tillstånd beviljas för området under skatteåret, upphör inte täkterna av marksubstanser. I en sådan situation har förmånens sannolika varaktighet klart ändrats. Då räknas värdet av det ursprungliga tillståndet under det sista året på summan av täktvolymen som beviljats i det fortsatta tillståndet och täktvolymen i det ursprungliga tillståndet under det sista året.

Exempel 1:

Ett marktäktstillstånd på 10 år har den 1 oktober 2015 beviljats för ett område på 400 000 m3f. När tillståndet går ut den 1 oktober 2025 återstår fortfarande 200 000 m3f. År 2025 såldes 10 000 m3f marksubstans. Under vintern bedrivs ingen täkt.

För täkterna har man den 1 mars 2026 erhållit ett nytt tillstånd för 130 000 m3f. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 anses att täkterna inte ha upphört den 1 oktober 2025, utan det värde som används i fastighetsbeskattningen den 31 december 2025 beräknas som om ett tillstånd för 140 000 m3f (10 000 m3f + 130 000 m3f) hade beviljats år 2026.

Vid beräkningen av beskattningsvärdet för skatteåret 2026 dras försäljningen av 10 000 m3f under 2025 av från 140 000 m3f. För följande år återstår 130 000 m3f, och för denna volym har ett nytt tillstånd beviljats. Den oavskrivna delen av de ursprungliga kostnaderna för etablering och landskapsgestaltning av täktområdet för marksubstanser med tillägg av kostnaderna som hänför sig till det nya tillståndet (tillståndsavgifter, utredningar och dylikt) periodiseras över tillståndets giltighetstid.

Om anskaffningspriset på marksubstanser, etableringskostnaderna och de beräknade kostnaderna för landskapsgestaltning, vid beräkning av nettoinkomst, till exempel uppgick till 10 000 euro medan det tillstånd som beviljats 2015 gällde, har 4 750 euro² redan dragits av från dem och 5 250 euro ska dras av när ett nytt marktäktstillstånd gäller i takt med att marksubstanser tas upp.

Vid beräkning av nettoinkomst för skatteår 2025 är det redan känt att verksamheten fortsätter. Vid beräkning av nettoinkomst dras då 0,0375 euro per m3f (5 250 euro /140 000 m3f) av som anskaffningsutgift för marksubstanser och etablerings- och landskapsgestaltningskostnader. Eventuella tillståndsavgifter och andra motsvarande avgifter för det nya tillståndet dras dessutom av på motsvarande sätt i takt med att marksubstanser tas upp.

Beskattningsvärdet bestäms enligt situationen vid utgången av föregående år. Enligt 3 § 2 mom. i lagen om beskattningsförfarande (BFL, 1558/1995) sammanfaller skatteåret med kalenderåret eller, om den räkenskapsperiod som avses i bokföringslagen (1336/1997) inte är ett kalenderår, med den eller de räkenskapsperioder som har löpt ut under kalenderåret. I början av anvisningen konstaterades det att en definition av begreppet skatteår inkluderats i fastighetsskattelagen i början av skatteåret 2018. Enligt 23 § i FSkL är skatteåret det kalenderår för vilket fastighetsskatt ska betalas.

För beräkningen av beskattningsvärdet ska den skattskyldige lägga fram en utredning av den outtagna volymen av marksubstanser i marken. Volymen av den återstående marksubstansen ska även redas ut i det fall att området har arrenderats ut till en utomstående.

Marksubstanser som tagits upp och deponerats beaktas inte när beskattningsvärdet fastställs, utan betraktas som lös egendom (till exempel krossten, siktat grus och siktad sand eller torv som tagits upp för torkning). Om obehandlade marksubstanser tas upp för lagring, ska den skattskyldige lämna en godtagbar utredning av orsakerna till denna åtgärd. I annat fall kan ett beskattningsvärde fortfarande beräknas för marksubstanserna, till exempel för marksubstanserna som inte tagits upp. Beskattningsvärdet grundar sig förutom på nettoinkomsten och det återstående marktäktstillståndet även på volymen av marksubstanserna.

Beskattningsvärdet kan inte skenbart sänkas genom att ta upp marksubstanser från marken och deponera dem på hög. I 28 § 1 mom. i BFL föreskrivs att har ett förhållande eller en åtgärd givits sådan rättslig form som inte motsvarar sakens egentliga natur eller syftemål, skall vid beskattningen förfaras som om den riktiga formen hade använts i saken. Det ska således finnas något annat skattemässigt syfte med att marksubstanser tas upp och lagras.

Skattskyldigheten bestäms enligt 6 § och 5 § i FSkL, det vill säga ägaren eller en innehavare som kan likställas med ägaren är skyldig att betala fastighetsskatt, även om området arrenderats ut till en utomstående part.

² (10 000 euro / 400 000 m3f) x 190 000 m3f

2.4.3.2 Nettoinkomst

Med nettoinkomst av förmån avses den avkastning som förmånen ger, om den återstående förmånen har förbrukats³ vid utgången av året före skatteåret, och alla kostnader som hänför sig till förmånen har dragits av från inkomsten av denna. På nettoinkomsten av förmånen räknas kapitalvärdet enlig en räntesats på 8 procent utifrån den sannolika varaktigheten av förmånen.

Nettoinkomsten beräknas på följande sätt:

Hela inkomsten av förmånen med avdrag för
- marksubstansernas andel av anskaffningsutgiften för markområdet
- etableringskostnaderna
- kostnaderna för att lägga ned verksamheten (landskapsgestaltning och annat)
- kostnaderna för att ta upp marksubstanserna
= nettoinkomst

Nettoinkomsten fördelas enligt marksubstanserna som kan tas upp så att värdet av de marksubstanser som inte har använts vid utgången av året före skatteåret kan uppskattas, och kapitalvärdet på dessa beräknas enligt en räntesats på 8 procent och den sannolika varaktigheten av förmånen.

I exempelbilagan nedan finns en närmare redogörelse för hur olika faktorer behandlas vid beräkningen av nettoinkomsten.

För förmånen fastställs ett värde utifrån nettoinkomsten under den återstående tiden. Vid en uppskattning av de återstående inkomsterna, det vill säga värdet av de återstående marksubstanserna, är grunden i princip nettoinkomsten per kubikmeter det år då verksamheten påbörjades. Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet och uppge försäljningsintäkterna av de årliga volymerna av marksubstanser som tagits upp och kostnaderna för detta.

Också när beskattningsvärdet beräknas utifrån nettoinkomsterna för året då verksamheten inleddes kan beloppet av nettoinkomsterna beräknas på nytt, om det sker väsentliga permanenta förändringar i dessa (till exempel en väsentlig ökning eller minskning i försäljningspriset eller väsentliga förändringar i kostnaderna för att ta upp substanserna).

Ibland säljs marksubstanser inte alls, utan används för annat än jord- och skogsbrukets egna behov (till exempel för behoven i annan företagsverksamhet som bedrivs av en jordbruksföretagare). Detta innebär dock inte att inget beskattningsvärde fastställs för förmånen i fastighetsbeskattningen. I detta fall kan värdet av marksubstanserna fastställas utifrån den genomsnittliga nettoinkomsten av området. Det samma gäller om marksubstanser säjs exceptionellt förmånligt till exempelvis en släkting eller en intressent. Då kan den genomsnittliga återstående inkomsten från området användas för att fastställa värdet av marksubstanserna.

Om det inte är möjligt att få reda på de nödvändiga uppgifterna för beräkningen av inkomsterna, kan nettoinkomsten uppskattas utifrån den genomsnittliga nettoinkomsten av området. Om det inte går att få reda på denna och inga andra utredningar finns att tillgå, kan värdet av täktområdet för marksubstanser i balansräkningen betraktas som dess värde.

Beskattningsvärdet för ett utarrenderat marksubstansområde fastställs utifrån arrendeinkomsten av förmånen och den återstående marksubstansen eller förmånen vid utgången av året före skatteåret. Det har ingen betydelse om arrendeinkomsten erhålls i form av en engångsbetalning på förhand eller årligen.

Om ett marktäktsområde som omfattas av fastighetsbeskattning inte ger ägaren någon inkomst eller om den erhållna inkomsten inte motsvarar de överlåtna marksubstansernas värde, kan områdets beskattningsvärde undantagsvis även beräknas utifrån nettoinkomsten för någon annan som utnyttjar marksubstanserna än utifrån ägarens nettoinkomst. Detta är till exempel möjligt i situationer där ägaren av marktäktsområdet i förväg har fått ersättning för de marksubstanser som tas upp eller överlåtit rätt att ta upp marksubstanser.

Exempel 2:

En markägare överlåter rätt att ta upp marksubstanser mot en engångsersättning till en hyresgäst. På fastigheten finns ett marktäktsområde som omfattas av fastighetsbeskattning, men markägaren får ingen annan inkomst av området utöver engångsersättningen.

Marktäktsområdets beskattningsvärde kan beräknas utifrån nettoinkomsten för den som tar upp marksubstanser (hyresgästen), den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent (31 § 1 mom. i värderingslagen).

Vid beräkningen av beskattningsvärdet divideras den engångsersättning som har betalats för rätten att ta upp marksubstanser med volymen av marksubstanser som kan tas upp och dras av i takt med att marksubstanser tas upp.

Exempel 3:

En markägare överlåter rätt att ta upp marksubstanser. På fastigheten finns ett marktäktsområde som omfattas av fastighetsbeskattning, men markägaren får ingen inkomst av området.

Marktäktsområdets beskattningsvärde kan beräknas utifrån nettoinkomsten för den som tar upp marksubstanser, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent (31 § 1 mom. i värderingslagen).

Vid beräkningen av beskattningsvärdet divideras gåvobeskattningsvärdet av rätten att ta upp marksubstanser med volymen av marksubstanser som kan tas upp och dras av i takt med att marksubstanser tas upp.

Exempel 4:

En markägare har köpt en fastighet så att säljaren fortfarande har haft rätt att ta upp marksubstanser på fastigheten under en viss tid eller en viss volym av marksubstanser utan separat ersättning. På fastigheten finns ett marktäktsområde som omfattas av fastighetsbeskattning, men markägaren får ingen inkomst av området.

³ Förmånen har förbrukats, om den i marktäktstillståndet angivna täktvolymen har uppnåtts eller den angivna giltighetstiden gått ut.

2.4.3.3 Egen användning inom jord- och skogsbruk

Täktområden för marksubstanser som gagnar jord- och skogsbruk omfattas inte av fastighetsskatt, om dessa ligger inom ett markområde som används för jord- och skogsbruk utanför ett detaljplanområde. Med egen användning likställs även en situation där en part i egenskap av delägare i ett väglag överlåter marksubstanser till väglaget antingen utan vederlag eller mot kvittering av vägavgiften.

Med egen användning likställs inte överlåtelse av marksubstanser till ett eget företag på grund av att marksubstanser då tas för behoven i företagsverksamheten och inte i jord- eller skogsbruket. Då det gäller en överlåtelse till en bolagsmans eller delägares eget samfund eller bolag som bedriver jord- eller skogsbruk är det i sin tur inte fråga om användning för egna behov, eftersom det då är fråga om ett separat rättssubjekt.

Ett område där marksubstanser tas för både eget bruk och försäljning omfattas i sin helhet av fastighetsbeskattning. I detta fall räknas nettoinkomsten även i fråga om den egna användningen enligt vad en försäljning av marksubstanserna till en utomstående part skulle ha gett.

2.4.4 Övriga särskilda områden

2.4.4.1 Gruvor

Värdet av områden som innehas med stöd av gruvlagen (621/2011) fastställs enligt den kommunspecifika värderingsanvisningen, precis som i fråga om marken för andra industrianläggningar⁴. Beskattningsvärdet är dock minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.

Byggnaderna inom ett gruvområde värderas enligt typ av byggnad som industri- och lagerbyggnader eller kontorsbyggnader. Bassänger och andra motsvarande konstruktioner som används i processen värderas enligt byggkostnaderna.

Transportbanden, rören och dylika systemdelar i gruvverksamheten är maskiner eller anläggningar. Dessa betraktas dock som byggnader eller konstruktioner i den utsträckning de har beviljats bygglov.

Gruvgångar som inte längre används i gruvdrift utan för andra ändamål (restaurang, upplevelseturism, konstgalleri och dylikt) värderas som konstruktioner. Återanskaffningsvärdet anses vara 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande konstruktion, och 10 procent anses vara det årliga åldersavdraget. Till byggkostnaderna räknas inte kostnaderna för gruvdriften, utan kostnaderna för ändringen av utrymmet för ett nytt ändamål.

⁴ I avgörandet HFD 9.5.2014 liggare 1536 konstaterades det att en gruvrätt inte står i ett likadant beroendeförhållande till marken som den rätt till stenbrott eller grus-, ler- eller torvtäkt som avses i 31 § 1 mom. i värderingslagen och kan inte betraktas som en sådan förmån som avses i nämnda lagrum. Se även kapitel 3.11 Gruvor i tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen.

2.4.4.2 Kraftledningsgator och –platser

Kraftledningsplatser som finns inom ett detalj- eller generalplanområde begränsar användningen av byggplatsen, men i regel påverkar de inte byggrätten för byggplatsen. Byggrätten beräknas på basis av hela markytan och byggplatsernas beskattningsvärden sänks således inte på denna grund.

Kraftledningsplatser med en bredd på minst 10 meter inom en jordbruksenhet anses vara impediment och värde fastställs inte för dem. Impediment som omfattas av fastighetsskatten men som betraktas som värdelöst kan i sig finnas endast på en jordbruksenhet (31 a § i värderingslagen). Områden inom andra fastigheter än en jordbruksenhet värderas normalt enligt områdespriset.

2.4.4.3 Andra områden som inte tas upp separat

Andra särskilda områden som finns inom ett planläggningsområde och som inte tagits upp ovan värderas i avsaknad av andra utredningar enligt det lägsta värdet av en byggplats för småhus, om det finns byggrätt för det särskilda området eller om det har bebyggts. Om det inte finns byggrätt för området, kan man i värderingen använda till exempel värdet av parkområden som är 20 procent av värdet av byggnadsmark.

Beskattningsvärdet är dock även i dessa fall minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Särskilda områden inom glesbygdsområden värderas i avsaknad av annan utredning enligt det värde som allmänt tillämpas på en byggplats.

2.5 Särskilda frågor i anslutning till värdering av mark

2.5.1 Betydelsen av Skatteförvaltningens beslut, tomtpriskartor och värderingsanvisningar

Skatteförvaltningens årliga beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark samt tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna i dessa beslut är bindande. I 1 § 2 mom. i beslutet föreskrivs att om det inte har getts någon värderingsanvisning för byggnadsmarken eller något värde för den på tomtpriskartan eller om det har skett en väsentlig förändring i de grunder som ska beaktas när det gängse värde av byggnadsmarken fastställs, beräknas beskattningsvärdet genom att till tillämpliga delar tillämpa den kommunspecifika värderingsanvisningen och tomtpriskartan som gäller ett likartat område.

Inverkan av en planändring beaktas i värderingen genast från och med tidpunkten då detaljplanen vinner laga kraft. Om revideringen av en plan leder till att värderingsgrunden ändras från att ha varit arealbaserad till att bli byggrättsbaserad, börjar man tillämpa pris per kvadratmeter våningsyta i byggrätten enligt tomtpriskartan. Ett arealbaserat pris ändras till pris per kvadratmeter våningsyta genom att dividera det arealbaserade priset med e-siffran som anger tomteffektiviteten.

Värdeökningen för byggnadsmark begränsas på det sätt som avses i beslutet 4 § då den första planen för området har bekräftats och den planlagda marken tidigare omfattats av fastighetsskatt. Däremot tillämpas områdespriset och det målsatta värdet i enlighet med den nya planen och det beskattningsvärde som beräknats utifrån detta genast på sådan mark som inte tidigare omfattats av fastighetsskatt.

Om en felaktig beräkningsgrund, ett felaktigt områdespris eller en felaktig storlek på byggnadsrätten har legat till grund för beskattningsvärdet för byggnadsmark, begränsas inte den ökning av beskattningsvärdet som följer av att korrigera felet i enlighet med 4 § i beslutet. I värdet av mark kan ändringar som beror enbart på den allmänna prisnivån inte göras. I praktiken innebär det att man trots en höjning i den allmänna prisnivån inte kan göra samma nivåhöjning i beskattningsvärdena utan att värderingsanvisningarna ändras. Å andra sidan kan nivån på beskattningsvärdena inte heller sänkas, om den allmänna prisnivån sjunker.

Om det gängse värdet av byggnadsmark dock i ett enskilt fall är lägre än ett värde som beräknats enligt Skatteförvaltningens beslut, är beskattningsvärdet av byggnadsmarken vara det gängse värdet enligt 5 § i Skatteförvaltningens beslut. Tillämpningen av gängse värde beskrivs närmare i Skatteförvaltningens anvisning Fastighetens gängse värde vid fastighetsbeskattningen.

2.5.2 Överskridning av byggrätten enligt detaljplanen

I vissa städer har byggrätten i enlighet med detaljplanen för vissa områden systematiskt överskridits på byggplatser. Planläggaren har eventuellt haft för avsikt att dämpa viljan att riva existerande byggnader genom att i detaljplanen som revideras anteckna en betydligt mer inskränkt byggrätt än den befintliga byggnadens faktiska byggnadsyta.

Ovan nämnda detaljplaner som främjar byggnadsskyddet utarbetades särskilt på 1960–1980-talen. I dag skyddas byggnader på annat sätt, men denna typ av temporärt skyddande planer gäller fortfarande till exempel för Helsingfors stadskärna. Det kan också finnas andra mer sporadiska orsaker till att byggrätt som antecknats i en detaljplan överskrids.

I prejudikatet HFD 2018:45 behandlades hur överskridningen av den detaljplanenliga byggnadsrätten ska tas i beaktande vid värderingen av mark på en fastighet. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att man vid fastställandet av beskattningsvärdet för mark ska ta hänsyn till vilket ändamål fastighetsägaren utnyttjat marken. Bolaget hade utnyttjat sin fastighet som byggnadsplats för en bostadsbyggnad som var större än den byggnadsrätt som den gällande detaljplanen tillät. Därför skulle beskattningsvärdet för den av bolaget ägda tomtens mark inte fastställas utgående från byggnadsrätten enligt den under skatteåret gällande detaljplanen, utan den byggnadsrätt som bolaget faktiskt utnyttjat enligt den ursprungliga detaljplanen

Högsta förvaltningsdomstolens beslut ändrade inte den etablerade tolkningen och praxis som tillämpas för tilläggsbyggnader som tillåts utöver den byggrätt som anges i planen. Våningsarealerna räknas således med endast för de byggnader som enligt den egentliga planbeteckningen får byggas, dvs. i princip endast den våningsyta som förverkligar det huvudsakliga användningsändamålet.

2.5.3 Byggrätt för underjordiska utrymmen

En fastighet kan också ha byggrätt för underjordiska utrymmen. Detta ger rätt att placera utrymmen enligt det huvudsakliga användningsändamålet för byggnaden under jord. Byggrätt för underjordiska utrymmen kan i detta fall jämföras med byggrätt för utrymmen ovan jord, och byggrätten påverkar i sin tur värdet av marken.

Enligt 29 § 1 mom. i värderingslagen ska fastighetens användningsändamål beaktas vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark, och i bestämmelsen görs ingen åtskillnad av byggrätt för utrymmen ovan eller under jord (HFD 1.8.2012 liggare 2101).

2.5.4 Byggrätt som inte utnyttjas till fullo

Beskattningsvärdet för byggnadsmark fastställs enligt ändamålet för vilket byggnadsmarken har anvisats i planen. Om användningsändamålet för byggnadsmark ändras i en ny plan, värderas byggnadsmarken enligt det nya användningsändamålet.

Enligt 29 § 3 mom. i värderingslagen ska värdet av en tomt minskas i skälig mån, om byggrätten för denna eller byggplats inte har utnyttjats helt och hållet och om värdet av de byggnader som är belägna på den inte är litet i jämförelse med tomtvärdet.

Med stöd av den ovan nämnda bestämmelsen kan beskattningsvärdet jämkas om användningen av byggplatsen betydligt avviker från den planenliga användningen och om det på byggplatsen finns en byggnad som används för boende och är i gott skick. I planen har byggplatsen placerats till exempel på ett kvartersområde för bostadshöghus (AK) eller affärs- och kontorsbyggnader (K), och på byggplatsen finns ett småhus i gott skick. I detta fall finns det för byggplatsen byggrätt som inte har utnyttjats till fullo och som dock eventuellt inte kan utnyttjas utan att riva en byggnad som finns på byggplatsen.

Exempel 5:

Markarealen är 1 500 m2, och enligt detaljplanen som bekräftats 2000 finns det byggrätt på 750 m2f för marken. På tomten finns ett småhus som byggdes 1970 och används för boende. Områdespriset för K-tomten (kvarter för kontorsbyggnader) är 500 euro per m2f och för AO-tomten (kvartersområde för bostadssmåhus) är 150 euro per m2.

Beskattningsvärdena är 375 euro per m2f (500 euro x 75 procent) och 112,50 euro per m2 (150 euro x 75 procent). Före jämkningen är beskattningsvärdet för marken 281 250 euro (750 m2f x 375 euro per m2f) och efter jämkningen 168 750 euro (1 500 m2 x 112,50 euro per m2).

I värderingen kan man beakta att oanvänd byggrätt inte kan utnyttjas på en lång tid genom att sänka beskattningsvärdet i enlighet med de kommunspecifika värderingsanvisningarna. Bestämmelsen tillämpas inte, om byggnaderna på byggplatsen däremot är i så dåligt skick att de praktiskt taget bara har ett rivningsvärde. Om det finns byggrätt som inte har utnyttjas till fullo för affärs- och kontorstomter, höjer det i allmänhet fastighetens värde, och därför värderas byggplatsen som normalt.

Högsta förvaltningsdomstolen har 29.8.2025 gett prejudikatet HFD 2025:60.

HFD 2025:60: Ett bolag ägde en tomt, på 35 153 kvadratmeter, som var föremål för fastighetsbeskattning. Fastigheten låg på ett detaljplaneområde som enligt planen var kvartersområde för verksamhetsbyggnader. Byggrätten på fastigheten uppgick till 19 333 kvadratmeter våningsyta. Byggrätten på fastigheten gällde kontors-, industri- och lagerbyggnader. På sin fastighet hade bolaget byggt två industri- och lagerbyggnader på sammanlagt 15 791 kvadratmeter.

Ärendet gällde hur beskattningsvärdet för den marken i den fastighet som ägdes av bolaget skulle fastställas i en situation där den faktiska användningen av fastigheten avvek från det användningsändamål som fastställts i detaljplanen och som hade gett marken hade ett högre värde. Ärendet gällde i synnerhet om huruvida marken skulle värderas på det sätt som motsvarade arealen i industriell användning eller enligt byggrätten som motsvarade arealen i kontorsanvändningen.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att när marken värderas i fastighetsbeskattningen ska man i princip beakta fastighetens faktiska användningsändamål. Det användningsändamål som detaljplanen tillåter och som leder till högre värdering kan ges betydelse främst när byggnaderna är i rivningsskick och hela fastighetens värde åtminstone till största delen består av mark och därtill hörande byggrätt, eller när en del av tomten med bevarande av befintliga byggnader kan särskiljas från tillbyggnad som detaljplanen möjliggör. Dessutom ska uppmärksamhet fästas vid fastighetsbeskattningens schablonmässiga natur. Det finns skäl att avvika från det värde som beräknats enligt den kommunspecifika tomtpriskartan eller värderingsanvisningen för en enskild fastighet endast när det väsentligt avviker från det värde där nämnda utgångspunkter har beaktats.

I värderingsanvisningen har hänsyn tagits till att byggrätt enligt planen i allmänhet inte utnyttjas helt till fullo. Om byggrätt inte har utnyttjats, utgör det inte en grund för att sänka beskattningsvärdet för en byggplats, om det inte påvisas att möjligheterna att utnyttja byggrätten till fullo är begränsade.

Vid värdering av marken i fastighetsbeskattningen ska man i regel beakta fastighetens faktiska användningsändamål. Byggd mark ska värderas utifrån sitt faktiska användningsändamål när det faktiska användningsändamålet avviker från användningsändamålet enligt detaljplanen och leder till ett värde som är lägre än den schablonmässiga värderingen enligt tomtpriskartan och värderingsanvisningen. Detta ska anses vara en motiverad utgångspunkt särskilt i en situation där områdets planbeteckning har ändrats efter att marken byggdes eller en ny plan har gjorts för området. Jämkning av beskattningsvärdet blir inte aktuellt om byggplatsen först har anskaffats och det därefter har byggts mindre på den än byggrätten tillåter.

Det användningsändamål som detaljplanen tillåter och som leder till högre värdering än det faktiska användningsändamålet kan ges betydelse främst när byggnaderna är i rivningsskick och hela fastighetens värde åtminstone till största delen består av mark och därtill hörande byggrätt, eller när en del av tomten med bevarande av befintliga byggnader kan avskiljas från tillbyggnad som detaljplanen möjliggör. Dessutom ska uppmärksamhet fästas vid fastighetsbeskattningens schematiska natur. Det finns skäl att avvika från det värde som beräknats enligt den kommunspecifika tomtpriskartan eller värderingsanvisningen för en enskild fastighet endast när det väsentligt avviker från det värde där nämnda utgångspunkter har beaktats.

Den skattskyldige ska lägga fram en utredning om de omständigheter som visar att markens faktiska användningsändamål avviker från det planenliga användningsändamålet. Dessutom ska den skattskyldige lägga fram en utredning om att värdet på byggnaderna på marken inte är ringa i förhållande till tomtens värde och om huruvida marken med bevarande av befintliga byggnader delvis kan utnyttjas även för tillbyggnad för det användningsändamål som anges i planen. Om den återstående byggrätten kan utnyttjas för tillbyggnad enligt planen, värderas marken till denna del enligt användningsändamålet enligt planen.

2.5.5 Nedsättningsformel för glesbygdsområden

Om en byggplats är större än normalt, tar man i glesbygdsområden hänsyn till storleken genom att tillämpa en särskild nedsättningsformel i värderingen. Nedsättningsformeln tillämpas per byggplats – inte per fastighet. Om fastigheten omfattar flera byggplatser, beräknas nedsättningsformelns inverkan på varje byggplats värde separat.

Nedsättningsformeln tillämpas också på strandplanområden. Till exempel i 2 § i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark 2026 har nedsättningsformeln definierats på följande sätt:

Då arealen för en byggplats är större än sedvanligt i glesbygden beaktas detta genom att man vid värderingen tillämpar en nedsättningsformel. När arealen för en byggplats ökar ska enhetspriset (områdespriset) nedsättas på så sätt att byggplatsen upp till 3 000 m2 värderas till fullt värde varefter den överstigande andelen upp till 5 000 m2 värderas till hälften av grundvärdet och arealen mellan 5 000 m2 och 10 000 m2 till en fjärdedel av grundvärdet. Den del som överstiger 10 000 m2 värderas till 10 procent av grundvärdet.

De byggplatser i ett glesbygdsområde som bildats tidigare och som värderats till fullt värde för högst 2 000 m2 ska värderas till fullt värde upp till 2 000 m2 varefter den överstigande andelen av byggplatsen upp till 5 000 m2 värderas till hälften av grundvärdet och den del vars areal är mellan 5 000 m2 och 10 000 m2 värderas till en fjärdedel av grundvärdet. Den del som överstiger 10 000 m2 värderas till 10 procent av grundvärdet.

Oavsett nedsättningsformeln är enhetspriset (områdespriset) alltid minst 1 euro per kvadratmeter.

Nedsättningsformeln ska tillämpas enligt byggnadsplats och inte enligt fastighet. Beskattningsvärdet beräknas separat för varje byggplats. Om en fastighet har flera outbrutna byggplatser, tillämpas nedsättningsformeln på var och en byggplats separat. I fråga om byggnadsmark inom en jordbruksenhet innebär detta att förutsättningarna för att tillämpa nedsättningsformeln undersöks separat för varje byggplats, om ett område till exempel i en strandplan har anvisats separata byggplatser.

Om det inte finns någon utredning om byggplatserna, är hela det byggplatsområde som inte har planerats, bortsett från bebyggda och utarrenderade byggplatser, en enda byggplats när nedsättningsformeln tillämpas.

2.5.6 Tillskottsområde utan byggrätt

Tillskottsområde som inte har byggrätt och ligger intill en skattskyldigs byggplats värderas tillsammans med den egentliga byggplatsen som om de hörde till en och samma byggplats och fastighet. Båda markerna beaktas tillsammans när en nedsättning som grundar sig på byggplatsens storlek tillämpas i enlighet med nedsättningsformeln som beskrivits ovan.

Motsvarande princip tillämpas också i situationer där den ena av fastigheterna har en strandgräns. När fastigheterna värderas som en enda byggplats vid tillämpningen av nedsättningsformeln, värderas också båda som strandbyggplats.

Exempel 6:

Arealen av en byggplats är 2 750 m2 och arealen av en tillskottsmark som inte har byggrätt är 6 120 m2. Nedsättningsformeln beaktas så att 250 m2 (2 750 m2 + 250 m2 = 3 000 m2) av tillskottsmarken betraktas som areal till fullt pris.

Exempel 7:

A äger en fastighet med markarealen 5 000 m2 inom ett generalplanområde. Beskattningsvärdet för marken har beräknats utifrån ett områdespris om 5 euro per m2 och ett beskattningsvärde om 3,75 euro per m2 (5 euro x 0,75 procent). Den stora arealen av marken har beaktats genom att tillämpa nedsättningsformeln, och beskattningsvärdet har beräknats på följande sätt:

3 000 m2 x 3,75 euro per m2 + 2 000 m2 x 1,875 euro per m2 = 11 250 euro + 3 750 euro = 15 000 euro.

A anskaffar det intilliggande tillskottsmarkområdet på 4 500 m2 för 2 250 euro, det vill säga 0,50 euro per m2. Priset är förmånligt till följd av att det inte finns byggrätt för marken att den tidigare ägaren inte äger andra marker i den aktuella kommunen. Beskattningsvärdet för tillskottsmarken kan beräknas som om det vore fråga om en enda fastighet med arealen 9 500 m2. Värdet av tillskottsmarken beräknas enligt det tredje steget i nedsättningsformeln på följande sätt:

4 500 m2 x 0,937 euro per m2 = 4 218,75 euro. Hela beskattningsvärdet för marken blir enligt denna beräkning 19 218,75 euro.

I fråga om värdet görs beräkningen med tre decimalers noggrannhet.

Beskattningsvärdet för tillskottsmarken inom detaljplanområdet beräknas utifrån bestämmelserna i detaljplanen. Nedsättningsformeln tillämpas inte i dessa fall.

2.5.7 Nedsättningsformel för ett detaljplanområde

Enhetspriset på överstora industri- och lagerområden inom ett detaljplanområde nedsätts enligt Skatteförvaltningens beslut så att byggplatsen upp till en areal om 20 000 m² värderas till fullt värde och till överskridande del upp till 50 000 m² till hälften av grundpriset och i fråga om arealer över 50 000 m² till en fjärdedel av grundpriset.

I övriga situationer tillämpas inte nedsättningsformeln för ett detaljplanområde, utan beskattningsvärdet av en byggplats beräknas direkt enligt arealen eller byggrätten samt enligt grunderna som framlagts i de kommunspecifika tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna.

2.5.8 Jämkning av beskattningsvärdet inom ett detaljplanområde

I de kommunspecifika värderingsanvisningarna har man eventuellt jämkat beskattningsvärdena även för andra än överstora industri- och upplagsområden. Skatteförvaltningens anvisning upphäver inte dessa kommunspecifika värderingsanvisningar. Om dessa innehåller instruktioner om en stegvis jämkning av beskattningsvärdena för stora fastigheter, ska dessa och andra kommunspecifika värderingsanvisningar fortfarande iakttas.

2.5.9 Byggplatser som gränsar mot en strand

I värderingsanvisningarna har strandbyggplatser inom glesbygdsområden getts ett högre värde än andra byggplatser. En byggplats är en strandbyggplats om den gränsar mot ett strandområde och strandlinjen är mer än 10 meter lång. Även byggplatser med gemensamma stränder betraktas som strandbyggplatser, om byggplatsen gränsar mot en samfälld strand.

Byggplatser som gränsar mot ett tillandningsområde behandlas i följande kapitel.

Strandrätter har i allmänhet kunnat tas i beaktande i de kommunspecifika värderingsanvisningarna. I avsaknad av någon annan utredning är 75 procent av värdet av en motsvarande byggplats med egen strand värdet av en strandbyggplats, om ett separat värde inte har bekräftats för byggplatsen i värderingsanvisningarna.

2.5.10 Tillandningsområde

Tillandningsområden är markområden som i allmänhet frigjorts genom landhöjning eller en bestående sänkning av vattennivån. Tillandningsområden kan också uppstå genom markanläggning eller dränering eller fördämning av vattendrag eller ändring av flödesriktningen. Markområden som blottats till följd av tillfällig sänkning av vattennivån betraktas inte som tillandningsområden.

Ett tillandningsområde hör i allmänhet inte till en fastighet, utan till den som äger vattenområdet. Ofta ägs vattenområden av delägarlag, till exempel delägarlägenheterna omkring vattenområdet (samfälld tillandning). Det är fråga om en enskild tillandning, då det vattenområde på vilket den bildats i sin helhet tillhör en viss fastighet.

Fastighetsbildningslagen (554/1995) ger ägaren till den intilliggande fastigheten en relativt omfattande rätt och i vissa fall också skyldigheten att lösa in tillandningen. Vattenlagen (587/2011) och lagen om samfälligheter (758/1989)

Möjligheten för ägaren till en fastighet som gränsar till en tillandning att använda tillandningen skiljer sig slutligen inte så mycket från en situation där ägaren löser in tillandningen. Då skulle endast rätten för de andra delägarna i delägarlaget att färdas på den inlösta tillandningen upphöra. Beroende på fastighetens form kan rätten att färdas över området dock fortsätta med stöd av allemansrätten.

Marken hos en fastighet som gränsar till ett tillandningsområde värderas även utan annektering av tillandningsområdet som en strandbyggplats, om den motsvarar en strandbyggplats eller en byggplats med samfälld strand. Huruvida man beslutar att lösa in eller låter bli att lösa tillandningen påverkar i regel inte användningen av och områdespriset på fastigheten.

Detta värderingssätt för fastigheter som gränsar till tillandningsområden får också stöd av högsta domstolens senaste avgöranden avseende inlösenersättningar HD 1996:103 och HD 2000:38

HD 1996:103: Ett tillandningsområde som var föremål för inlösen kunde användas i anslutning till en lägenhet som gränsade till tillandningsområdet och som användes som semestertomtfastighet. Genom inlösen av tillandningsområdet blev lägenheten en byggplats för semesterbostäder med privat strand. Vid prövningen av beloppet av inlösenersättningen beaktade man värdet på tillandningen i överlåtarens besittning, och man ansåg att det bland annat påverkades av möjligheten att använda tillandningsområdet i samband med den inlösande fastigheten, eftersom det kunde konstateras ha påverkat områdets värde.

HD 2000:38: Ett tillandningsområde som var föremål för inlösen och som gränsade till en lägenhet, som i strandplanen anvisats som byggplats för semesterbostäder och som allmän park. Vid prövningen av den ersättning för inlösen som avses i 200 § i fastighetsbildningslagen beaktade man möjligheten att använda tillandningsområdet i framtiden i samband med lägenheten med semesterbostäder.

Vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark ska man enligt värderingslagen beakta bland annat fastighetens läge, användningsändamål, byggrätt och trafikförbindelser, hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit och den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som betalts på orten. Enligt Skatteförvaltningens beslut ska man vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark använda kommunvisa tomtpriskartor och värderingsanvisningar.

Om fastigheten som gränsar till tillandningen undantagsvis inte kan utnyttja tillandningen beaktas den inte när man fastställer värdet på mark för fastigheten. Efter annekteringen av tillandningsområdet till fastigheten värderas fastighetens mark enligt samma principer som de andra strandbyggplatserna i området.

Det kan finnas byggnader och konstruktioner som omfattas av fastighetsskatt på tillandningsområden. Enligt 2 § 2 mom. 3 punkten i FSkL omfattas byggnadsmark som hör till samfällighet som avses i lagen om samfälligheter (758/1989) eller samfälld skog som avses i lagen om samfällda skogar (109/2003) av fastighetsskatt. Även byggnader och konstruktioner som är någon annans än markägarens omfattas av fastighetsskatt enligt 2 § 2 mom. 1 punkten i FSkL.

2.5.11 Gatu- och parkområden

Ett område som ursprungligen planerats som byggnadsmark beskattas som byggnadsmark så länge som den faktiskt används för byggnader, även om marken genom en planändring anvisas för något annat byggändamål, till exempel gatu- eller parkområde. Arealen av byggnadsmarken minskas således inte när planen har bekräftats.

Värdet av park- och gatuområden är 20 procent av områdespriset på en byggplats för småhus inom ett motsvarande område. Beskattningsvärdet är dock även i dessa fall minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.

2.5.12 Byggnadsplats för allmänna byggnader

Värdet av byggplatser för offentliga byggnader har i allmänhet bekräftats i de kommunspecifika värderingsanvisningarna. Dessa byggplatser för offentliga byggnader omfattar bland annat byggplatser för förvaltningsbyggnader, skolor, social- och hälsovårdsbyggnader, kyrkor, museer samt andra kulturbyggnader, likaså sportplaner, om de har byggrätt.

Vid värderingen av byggplatsen beaktas om byggplatsen ligger på ett detaljplaneområde eller utanför planområdet.

Om inget värde har angetts för byggplatser för allmänna byggnader i de kommunspecifika värderingsanvisningarna eller om tomtpriskartan inte innehåller ett värde för byggnadsmarken, beräknas beskattningsvärdet i tillämpliga delar med iakttagande av en kommunspecifik värderingsanvisning som gäller ett motsvarande område och tomtpriskartan.

Även om en byggplats antecknats som byggplats för en offentlig byggnad i planen, kan det också finnas någon annan byggnad än en sådan som ska betraktas som en offentlig byggnad i planen, till exempel en vanlig kontorsbyggnad. Då finns det också alternativa användningsändamål för tomten, och av denna orsak värderas byggplatsen enligt den faktiska användningen.

2.5.13 Fastigheter där man inte får bygga och som inte kan utnyttjas som en del av en byggplats

Fastigheter som också omfattas av fastighetsskatt inkluderar bland annat fastigheter för vilka bygglov i enlighet med 19 kap. i markanvändnings- och bygglagen (MBL 132/1999) inte kan beviljas eller undantagsbeslut i enlighet med 23 kap. inte kan meddelas, samt fastigheter som på grund av sina egenskaper inte kan utnyttjas som tilläggsmark till en byggplats eller där jordmånen är sådan att fastigheten inte lämpar sig för byggande.

Den skattskyldige ska lägga fram en tillförlitlig utredning av egenskaperna som ligger till grund för yrkandet på ett lägre beskattningsvärde. En sådan utredning kan till exempel vara en utredning om att fastigheten inte ens med stöd av en dispens får bebyggas. Därtill ska den skattskyldige lägga fram en utredning om hur byggförbudet minskar fastighetens värde.

Avvikande från minimivärdet kan de ovan nämnda fastigheterna vid avsaknad av någon annan utredning värderas till 20 procent av områdespriset på byggnadsmarken som anvisats i områdespriskartan, om priser för dessa områden inte har separat fastställts i kommunspecifika områdespriskartorna. Vid värderingen beaktas inte det sedvanliga avdraget för det målsatta värdet från områdespriset (värdering till 75 procent), utan minskningen beräknas direkt från områdespriset. Värdet av markgrunden kan emellertid inte understiga 0,20 euro per m2, eftersom minimivärdet för markgrund enligt 2 § i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark alltid är minst 1,00 euro per m2.

Beskattningsvärdet för en fastighet sätts inte ned på grund av ett tillfälligt byggförbud. Kommunen kan för området till exempel meddela ett byggförbud som avses i MBL 53 § när en detaljplan ska göras upp eller ändras. Till sin karaktär är detta byggförbud tillfälligt till följd av att det upphör när planen vinner laga kraft.

3 Värdering av byggnader och konstruktioner

3.1 Allmänna principer

Enligt finansministeriets närmare föreskrifter är värdet för byggnader och konstruktioner återanskaffningsvärdet minskat med årliga åldersavdrag (30 § i värderingslagen). Finansministeriet utfärdar årligen en förordning om grunderna för anskaffningsvärdet av byggnader (till exempel förordningen 1073/2025 (Finlex) gäller fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026).

Beskattningsvärdet för byggnader bestäms således schablonmässigt utifrån byggnadens återanskaffningsvärde minskat med åldersavdrag. I motsats till fallet då det gäller värdering av mark beaktas inte områdesskillnaderna i värderingen av byggnader. Byggnader värderas således enligt samma grunder i hela landet.

Högsta förvaltningsdomstolen betonar i prejudikat HFD 2021:168 att byggnadernas återanskaffningsvärde och åldersavdragen ska fastställas separat för varje byggnad, även om flera byggnader kan bilda en funktionell helhet.

HFD 2021:168: B Ab äger en fastighet, där de olika byggnaderna bildar ett spahotell. Den största delen av huvudbyggnaden är olika utrymmen i anslutning till restaurangverksamhet. I spabyggnaden finns förutom bad- och hotellutrymmen olika utrymmen för day spa-behandlingar och frisörsverksamhet, en bowlinghall, två restauranger och en lekvärld för barn. Den största delen av spabyggnaden är i annat bruk än inkvartering inom hotellverksamhet. Frågan var om spahotellets huvudbyggnads och spabyggnadens beskattningsvärden skulle fastställas enligt beräkningsgrunderna för återanskaffningsvärdet och åldersavdragen för kontorsbyggnader.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att återanskaffningsvärdet och åldersavdragen som bestämmer beskattningsvärdet inom fastighetsskatten, ska granskas skilt för varje byggnad. Det saknade betydelse i ärendet att det råder ett kommersiellt samband mellan byggnaderna och hotellverksamheten på samma fastighet och att byggnaderna bildar en funktionell helhet. Med beaktande av den utredning som lämnats om byggnadernas användningssyfte och konstruktioner, kunde huvudbyggnaden och spabyggnaden inte jämföras med kontorsbyggnader enligt 14 § i återanskaffningsvärdesförordningen och 30 § 1 mom. 1 punkten i värderingslagen på det sätt som Enheten för bevakning av skattetagarnas rätt förutsätter. Slutresultatet i förvaltningsdomstolens beslut, att utan att ta ställning till byggnadernas korrekta klassificering återförvisa ärendet till Skatteförvaltningen för ny behandling, ändrades inte.

I prejudikat HFD 2025:6 betonas också fastställandet av återanskaffningsvärdet och åldersavdragen per byggnad.

HFD 2025:6: Existensen av sådana vestibul-, matsals-, tvätt- eller bastuutrymmen som typiskt finns i hotell och som tjänar inkvarteringsändamålen innebär inte i sig att någon del av byggnaden ska anses vara i annat än hotellbruk och att det på schematiska grunder för hotellbyggnaden fastställda värdet för fastighetsbeskattningen bör ändras. Ett spa som hörde till hotellbyggnaden men var avskilt från inkvarteringsutrymmena och ämnat för betydligt flera kunder än de som var inkvarterade i byggnaden, kunde värderas separat förutsatt att spadelen stod för en avsevärd del av hela byggnaden. I bedömningen av avsevärdheten skulle förutom våningsytan även de olika delarnas volym jämföras.

Fastighetsskattelagen 15 § 1 mom.

Lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen 30 § 1 mom. 1 och 2 punkten

Finansministeriets förordning om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader 14 §, 16 § och 20 §

Fallet handlade om värdering av spahotellet. För hotell har inget eget återanskaffningsvärde fastställts i förordningen om återanskaffningsvärde, utan de jämställs etablerat med kontorsbyggnader.

Spahotellet var en del av fyra byggnader som användes av turist- och inkvarteringsverksamhet. Byggnaderna utgjorde ett byggnadskomplex som omfattade en idrottshall på 3 014 m2 från 1987, ett spahotell på 5 327 m2 från 1989, ett hotellutrymme på 2 453 m2 från 1996 och ett hotellutrymme på 1 128 m2 från 1998.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade i sitt beslut att det också i en kontorsbyggnad i allmänhet finns sådana utrymmen som berörs av högre tekniska krav och större påfrestning än kontorsutrymmen. Existensen av sådana vestibul-, matsals-, tvätt- eller bastuutrymmen som typiskt finns i hotell och som tjänar inkvarteringsändamålen innebär således inte i sig att någon del av byggnaden är i annat än hotellbruk och att det på schematiska grunder för hotellbyggnaden fastställda värdet för fastighetsbeskattningen bör ändras.

De tekniska kraven och påfrestningen på ett spa av det slag som ärendet handlar om avviker dock väsentligt från kraven på vanliga hotellutrymmen och påfrestningen på dem. Enligt utredningen ligger bassäng- och behandlingsavdelningen avskilda från inkvarteringslokalerna så att de utgjorde en sådan del av hela spahotellbyggnaden jämte utvidgningar som kan värderas separat. Användning av en sådan del av en byggnad som spa ska inte anses betjäna endast hotellbruk.

Separat värdering av en del av en byggnad förutsätter dessutom att den utgör en betydande del av hela byggnaden. En betydande del av en byggnad förutsätter dock inte att denna del utgör huvuddelen av byggnaden. Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att man vid bedömningen av betydelsen inte enbart ska fästa uppmärksamhet vid arean för en sådan del i förhållande till hela byggnadens area. Eftersom butikslokalerna till skillnad från kontorslokalerna ska värderas volymbaserat och eftersom spalokalens höjd enligt den presenterade huvudritningen var mer än dubbelt så hög som byggnadens övriga våningshöjd, skulle varje dels betydelse bedömas också genom att jämföra volymerna i byggnadens olika delar.

Högsta förvaltningsdomstolen hade inte fått någon utredning om volymen i de olika delarna av byggnaden och uppgifterna om placeringen av de olika delarna inne i byggnaden var också bristfälliga. Av dessa orsaker återförvisade högsta förvaltningsdomstolen ärendet till Skatteförvaltningen för ny behandling på följande sätt:

”När Skatteförvaltningen behandlar ärendet på nytt ska den betrakta å ena sidan idrottshallen och å andra sidan spahotellet med senare utvidgningar som olika byggnader. Skatteförvaltningen ska inhämta en nödvändig tilläggsutredning och därefter bedöma om spadelen, till vilken åtminstone en bassäng- och behandlingsavdelning ska räknas, utgör en betydande del av byggnaden när man fäster uppmärksamhet vid arealerna och volymerna i byggnadens olika delar. Om spadelen anses utgöra en sådan del, ska ett separat återanskaffningsvärde fastställas för den övriga byggnaden och åldersavdragen för den beräknas separat.”

De ovannämnda reglerna tillämpas också vid fastställandet av värdet av en bostadsbyggnad inom en jordbruksenhet. Enligt 31 § 2 mom. 1 punkten i värderingslagen betraktas däremot den del av anskaffningsutgiften för en byggnad eller en konstruktion som vid skatteårets utgång inte har avskrivits vid inkomstbeskattningen som värdet av en jordbruksbyggnad eller en konstruktion som finns inom en jordbruksenhet. På samma sätt beräknas värdet av de produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet som ägs av ett aktiebolag som bedriver jordbruk.

3.2 Återanskaffningsvärde

Med återanskaffningsvärdet av en byggnad avses de sannolika momsfria byggkostnaderna för ett nybygge som svarar mot det som värderas, om byggnaden uppfördes på nytt vid värderingstidpunkten. Som värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk anses återanskaffningsvärdet minskat med följande årliga åldersavdrag:

I förordningen om återanskaffningsvärdet har värderingsanvisningar sammanställts för varje typ av byggnad. Enligt anvisningarna beräknas återanskaffningsvärdet av en byggnad utifrån byggnadens storlek samt kvalitets- och utrustningsnivå. Förordningen innehåller separata värderingsanvisningar för beräkningen av återanskaffningsvärdet av bland annat bostadsbyggnader, kontorsbyggnader, butiksbyggnader och industribyggnader.

Återanskaffningsvärdet av en byggnad erhålls genom att multiplicera arean eller volymen av byggnaden med grundvärdet av arean eller volymen korrigerad med den aktuella byggnadens utrustningsnivå på det sätt som föreskrivs i förordningen. I situationer som tas upp separat i förordningen påverkar även byggnadsåret och -materialet grundvärdet av en byggnad.

De värden som tas upp i förordningen grundar sig på de genomsnittliga byggkostnaderna, och dessa står för 75 procent av återanskaffningsvärdet. Värdena i förordningen granskas varje år så att de svarar mot förändringen i byggnadskostnadsindexet. Grunden för granskningen är indexförändringen mellan juni året före skatteåret och juni under skatteåret. Till exempel i fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 granskas indexförändringen mellan juni 2024 och juni 2025.

De faktiska byggkostnaderna kan endast användas vid värdering av byggnader och konstruktioner som avses i 21 § 1 mom. i förordningen samt vid jämförelse av en byggnads kvalitetsstandard med den genomsnittliga byggnadsstandarden. Momsen som ingår i byggkostnaderna beaktas inte. Understöd som har beviljats för byggande beaktas inte heller vid beräkningen av ett återanskaffningsvärde för byggnaden. Också i återanskaffningsvärdena av de byggnader och konstruktioner som värderats enligt byggkostnaderna görs en korrigering som motsvarar den ovan nämnda ändringen i byggkostnadsindexet.

En värdering av en byggnad ska vanligen utföras genom att man tillämpar förordningen om återanskaffningsvärdet som sådan. Endast om antingen den skattskyldige eller skattemyndigheten kan visa att en byggnad väsentligt avviker från den genomsnittliga byggnadsstandarden, ska man avvika från de värden som anges i förordningen. Enligt 20 § 1 mom. i förordningen kan dock avvikelsen vara högst ± 30 procent.

Förutom de byggnader som tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet innehåller Skatteförvaltningens årliga harmoniseringsanvisning instruktioner för att beräkna värdet av växthus, silor för lagring av säd, övertryckshallar, bergrum, matsalar, parkeringshus samt sim- och ishallar. De värden som tas upp i harmoniseringsanvisningen grundar sig också på de genomsnittliga byggkostnaderna, och dessa står för 75 procent av återanskaffningsvärdet. Till exempel tillämpas på fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 Skatteförvaltningens anvisning för harmonisering av beskattningen för 2025.

Från återanskaffningsvärdet av en byggnad görs de åldersavdrag som tas upp i 30 § i värderingslagen, och då erhålls beskattningsvärdet för byggnaden. Beskattningsvärdet för en byggnad är i regel inte detsamma som dess sannolika överlåtelsepris. Försäljningspriset på en byggnad eller de faktiska byggkostnaderna har i regel ingen betydelse då man fastställer återanskaffningsvärdet.

Om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena av en fastighets fastighetsskattepliktiga delar är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa delar, är värdet av de fastighetsskattepliktiga delarna dock högst det gängse värdet enligt 32 § i värderingslagen. Fastställandet av fastighetens gängse värde behandlas i Skatteförvaltningens anvisning Fastighetens gängse värde vid fastighetsbeskattningen.

En byggnads utrustning är ett skatteobjekt till den del den beaktas vid värderingen av byggnaden. Av förordningen om återanskaffningsvärde och denna anvisning framgår det mer exakt för varje byggnadstyp vilket slags utrustning som har beaktats i värderingen. Med tanke på beskattningsvärdet har det ingen betydelse hur byggnadens beståndsdelar har avlägsnats i bokföringen.

3.3 Begreppet byggnadsarea

Med byggnadsarea avses i förordningen om återanskaffningsvärdet den area (sammanlagda area) i vilken inräknats areorna enligt yttermått av samtliga våningar, källare och värmeisolerade vindsrum.

Till arealen inräknas inte balkonger, utrymmen under skyddstak eller utrymmen där den fria höjden understiger 160 cm. Till arean räknas inte större än ringa öppningar i mellanbjälklaget, såsom så kallade ljusschakt och ljusgårdar. Till arean räknas inte heller portgångar och dörrsmygar som är djupare än ytterväggens tjocklek och inte heller arean av pelare, pilastrar, kanaler, skorstenar eller dylika. Normala genomgångsöppningar mellan våningarna räknas däremot till arean.

Den area av en byggnad som fastställs i förordningen om återanskaffningsvärdet avviker från definitionen i 115 § i MBL på så sätt att alla värmeisolerade utrymmen och källarutrymmen i sin helhet räknas till arean av en byggnad. Vanligen är arean av en byggnad enligt förordningen om återanskaffningsvärdet lite större än, eller åtminstone i samma storleksklass, som våningsytan enligt markanvändnings- och byggnadslagen.

Den totala ytan och våningsytan beräknas enligt samma princip: ytan är summan av nivåernas ytor beräknad enligt den yttre sidan av ytterväggarna. Till den totala ytan räknas inte utrymmen som är lägre än 160 centimeter, balkonger eller ytor under skyddstak.

Till våningsytan räknas inte vinds- eller källarutrymmen som används för något annat ändamål än det huvudsakliga användningsändamålet. Alla utrymmen i den egentliga våningen räknas till våningsytan oavsett användningsändamålet. I en våning som inte omfattar en källarvåning eller en vind, är våningsytan och den sammanlagda arean lika stora.

Vad gäller arean av kontors-, social-, lager- och parkeringsutrymmen i kontors- och industribyggnader enligt 3 § i förordningen beräknas arean på samma sätt som man beräknar en lägenhetsyta. Enligt Finlands Standardiseringsförbund SFS rf:s standard Byggnadsareor (SFS 5139:2011) är lägenhetsyta den yta som begränsas av den inre av ytan av väggarna runt bostaden samt den inre ytan av i bostaden befintliga bärande och andra för byggnaden nödvändiga byggnadsdelar. Med andra ord räknas lägenhetsytan utifrån innermåtten, utan att man beaktar bärande väggar och kanaler.

3.4 Antal våningar i en byggnad

I blankettanvisningarna för byggprojektanmälan från Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata (blankett RH1) ges följande instruktioner om anmälan av antalet våningar:

"Till antalet våningar räknas alla helt eller huvudsakligen ovanför markytan liggande våningar, där det finns bostads- eller arbetsrum eller utrymmen i enlighet med byggnadens huvudsakliga syfte. Antalet våningar uppges i heltal. Om antalet våningar varierar i olika delar i byggnaden, uppges det antal våningar som finns i största delen av byggnaden."

I fastighetsbeskattningen räknas också utrymmen under markytan till antalet våningar. I kapitel 3.5 nedan beskrivs närmare hur antalet våningar räknas i fastighetsbeskattningen. Kapitlet behandlar hur byggnader värderas enligt byggnadstyp.

3.5 Värdering av byggnader enligt byggnadstyp

3.5.1 Allmänt om betydelsen av byggnadstyp

Byggnadstypen fastställs utifrån uppgifterna om byggnadens egenskaper, och dess faktiska användningsändamål är följaktligen inte det enda kriteriet för fastställandet. I följande punkter finns en redogörelse för de olika punkterna i förordningen om återanskaffningsvärdet grupperade enligt användningsändamål. Punkterna är i samma ordning som i förordningen.

3.5.2 Småhus (4 §)

Med ett småhus avses ett separat egnahemshus, parhus eller radhus, där ingången till bostadslägenheterna i allmänhet har ordnats direkt från marknivå utan särskild trappuppgång. Ett egnahemshus som används under fritiden värderas som ett småhus.

3.5.2.1 Arean av ett småhus

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 1 i exempelbilagan). Arealen omfattar inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind och en veranda inkluderas endast om de är värmeisolerade. Med arean av ett radhus och ett parhus avses arean av hela byggnaden.

Om man har för avsikt att bygga en vindsvåning för boende i ett småhus, har vindsvåningen även inkluderats i den sammanlagda arean av byggnaden i bygglovet. I byggnadsfasen byggs en vind vanligen på så sätt att det finns värmeisolering i väggarna och taket på vindsutrymmet och att endast ytmaterial och inredning samt eventuella mellanväggar och golvbeläggningar fattas.

I enlighet med förordningen räknas arean av värmeisolerade vindsutrymmen till arean av en byggnad.

Följaktligen inräknas arealen på ett värmeisolerat vindsutrymme som inte ännu har byggts färdigt för bostadsändamål i den beskattningsbara arealen till den del som dess fria höjd överskrider 160 cm. Samma förfarande tillämpas för halvfärdiga källarvåningar.

De balkongutrymmen som finns inne i en byggnad räknas in i arean av byggnaden till den del som deras fria höjd överstiger 160 cm.

När man justerar grundvärdet för arean utifrån arean av en byggnad, räknas även en halvfärdig källare in i arean.

3.5.2.2 Källarutrymmen i småhus (6 §)

Med färdigställande av en källare avses montering av fukt- och värmeisolering samt ytmaterial och uppvärmningsapparater (rör, värmeelement och så vidare) på golvet och i väggarna. Om källarutrymmena har färdigställts i byggnadsfasen eller senare och man har byggt bastu-, omklädnings- eller brasrum, hobbyrum, poolrum, uppvärmda lager eller uppvärmda garage vilka motsvarar ett bostadsutrymme i källaren i detta skede, anses det inte att källaren är halvfärdig.

Halvfärdiga källare har varit vanliga i 1½-våningsbyggnader med källare som har byggts före 1960, men ofta har dessa också färdigställts för att kunna användas på ett modernt sätt. Om källarutrymmena fortfarande är delvis halvfärdiga (bilgarage, lager, pannrum) och delvis färdigställda, kan man endast beakta arean av halvfärdiga källare enligt 6 § i förordningen. Vad gäller nya småhus anses källaren vara halvfärdig endast utifrån en separat utredning.

En sänkning av grundvärdet på basis av arean påverkar värdet av hela byggnaden. Om till exempel en byggnads area är 100 m², av vilken 30 m² är en halvfärdig källare som i huvudsak används som lager, räknas återanskaffningsvärdet på så sätt att 70 m² räknas utifrån det grundvärde som har justerats på basis av byggnadens egenskaper, medan värdet på den halvfärdiga källaren på 30 m² räknas enligt det värde som anges i 6 § i förordningen.

3.5.2.3 Utrustning i småhus

Om ett småhus saknar utrustning som tas upp i förteckningen i förordningen, sänks grundvärdet av arean på det sätt som anges mer exakt i förordningen. I nya småhus finns alltid vattenledning, avlopp och el.

Med vattenledning avses ett sådant vattenledningssystem som är fast monterat i byggnaden, till vilket vatten leds från ett lokalt vattenledningsnät eller från en brunn (schakt- eller borrbrunn), antingen med tryck eller med en pump.

Med avlopp avses ett avloppssystem som är fast monterat i byggnaden och som rinner ut i ett lokalt avloppsnät, i en sedimenteringsbrunn eller en sluten avloppsbrunn eller i ett minireningsverk. Med avlopp avses inte jordgropar som är avsedda för att behandla så kallat gråvatten.

Med centralvärme avses ett vätskeburet uppvärmningssystem, där värmekällan är olja, trä eller kol, fjärrvärme eller jord- eller luftvärme. Som centralvärme betraktas även ackumulerande eluppvärmning samt luftcentraluppvärmning som innebär att en byggnad värms upp med cirkulerande luft.

Direktelvärme, oljekaminvärme och ugnsvärme är inte centralvärme. I direkt eluppvärmning uppvärms en byggnad direkt genom ett värmeelement, golvuppvärmning som har kopplats direkt till elnätet eller dylikt. Det är inte heller fråga om centralvärme, om uppvärmningen har ordnats med luftvärmepumpar eller ackumulerande eldstäder.

Ett småhus är utrustat med elektricitet, om byggnaden är ansluten till ett elnät eller om 230 volts elektricitet leds till byggnaden, oberoende av produktionssättet för elenergin.

3.5.3 Bostadshöghus (7 §)

Med ett bostadshöghus avses bostadsbyggnader som omfattar minst två våningar och flera bostadslägenheter, vanligen bostadsbyggnader av sten, och där det finns särskilda ovanpå varandra belägna bostäder.

Även ett så kallat lägenhetshotell som i fråga om byggnadstypen svarar mot ett bostadshöghus kan värderas som ett bostadshöghus. Ett lägenhetshotell avviker från traditionell hotellinkvartering på så sätt att det i allmänhet inte tillhandahåller sidotjänster, till exempel frukost, som hotell vanligtvis gör. Lägenhetshotellen har inte heller restaurang- och lobbyutrymmen som är vanliga i hotellbyggnader. Jämförelsen av ett lägenhetshotell med ett bostadshöghus påverkas inte heller av att ett lägenhetshotell tillhandahåller restaurangtjänster och andra sidotjänster i en separat byggnad. Ett lägenhetshotell kan också vara en del av ett vanligt bostadshöghus där de övriga lägenheterna används för stadigvarande boende.

Ändring av byggnadens användningsändamål behandlas i kapitel 3.5.13.1.

3.5.3.1 Arean av ett bostadshöghus

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 3 i exempelbilagan). I arean ingår inte balkonger och skyddstak eller bostadsutrymmen som är lägre än 160 cm. En balkong räknas dock till arean av en byggnad om den är täckt och värmeisolerad. Balkonginglasning betraktas inte som värmeisolering. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.

3.5.3.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av ett bostadshöghus

Källarvåningarna räknas in i våningsantalet. En vind räknas inte in i våningsantalet om den inte är värmeisolerad. Det våningsantal som förmedlas från Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata omfattar inte källarvåningar under markytan. Om antalet våningar varierar i olika delar i byggnaden, uppges det antal våningar som finns i största delen av byggnaden.

Alla lägenheter räknas in i lägenhetsantalet oberoende av deras användningsändamål. Följaktligen räknas även affärs- och kontorslägenheter in i lägenhetsantalet.

Om det finns en hiss i ett bostadshöghus höjs grundvärdet på bostaden. Om en hiss byggs i en byggnad efter att den har färdigställts, ska hissutrustning läggas till i dess egenskaper. Det har ingen betydelse om hissen finns inne i byggnaden eller utanför ytterväggarna. En hiss som byggs utanför en byggnad påverkar dock även arean av en byggnad. En så kallad stolhiss som finns inne i en byggnad anses inte vara en hiss som avses i förordningen.

3.5.4 Fritidsbostäder (9 §)

Med en fritidsbostad avses en byggnad som i huvudsak är avsedd att användas för fritidsbruk, såsom en sommarstuga.

3.5.4.1 Fritidsbostad som kan jämställas med ett småhus (12 §)

En bostadsbyggnad som i fråga om storleken, användningssättet eller byggnads- eller utrustningsstandarden avsevärt avviker från en vanlig fritidsbostad anses vara ett småhus.

Ett minst 80 m² stort fritidshus som lämpar sig för användning året runt och som i fråga om utrustningen kan likställas med småhus kan betraktas som ett småhus. En byggnad kan inte ses som ett småhus enbart enligt ett enda kriterium, till exempel byggnadens storlek. Avgörandet görs utifrån en helhetsbedömning.

Semesterbostäder som används inom näringsverksamhet och som hyrs ut året runt värderas också som småhus.

3.5.4.2 Kolonistugor och sommarhyddor

Utgångspunkten när man värderar kolonistugor och sommarhyddor är den byggnadstyp som framgår av Myndighetens för digitalisering och befolkningsdata byggnadsklassificering. Byggnadstypen är fritidsbostad om byggnadstypen eller byggnadskostnaderna för en kolonistuga eller sommarhydda som ska betraktas som konstruktion inte är tillgängliga.

3.5.4.3 Arean av en fritidsbostad

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 2 i exempelbilagan). Arealen omfattar inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind och en veranda inkluderas endast om de är värmeisolerade.

De balkongutrymmen som finns inne i en byggnad räknas in i arean av byggnaden till den del som deras fria höjd överstiger 160 cm.

Exempel 8:

Arean av en fritidsbostad påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet så att en nedsättning i enlighet med 10 § i förordningen om återanskaffningsvärde görs för varje kvadratmeter som överstiger en nedre gräns (10 m2) i det kvadratmeterspecifika grundvärdet av en fritidsbostad på mer än 10 m2, men högst 70 m2.

Arean av en fritidsbostad är till exempel 50 m2. Vid beräkningen av beskattningsvärdet i fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 görs en nedsättning av fritidsbostadens grundvärde på 614,75 euro per m2 med 4,019 euro per m2 för varje kvadratmeter som överstiger den nedre gränsen, det vill säga 160,76 euro per m2 (40 m2 x 4,019 euro per m2), varmed byggnadens pris per kvadratmeter blir 453,99 euro per m2. Nedsättningen blir inte större efter 70 m2. Således är nedsättningen av grundvärdet för fritidsbostäder på 70 m2 eller större 241,14 euro per m2 (60 m2 x 4,019 euro per m2).

3.5.4.4 Veranda

Med en veranda avses ett avgränsat utrymme med tak som är fast anslutet till en byggnad, nås genom en utgång från bostaden och är så stor att man kan uppehålla sig på denna. Arean av en veranda inkluderas inte i arean av en fritidsbostad, utan för denna beräknas ett separat värde utifrån dess area⁵. Värdet av verandan höjer byggnadens återanskaffningsvärde.

⁵ I 10 § 2 mom. 3 punkten i förordningen om återanskaffningsvärde fastställs årligen det eurobelopp per kvadratmeter veranda med vilket återanskaffningsvärdet höjs.

3.5.4.5 Vinterbonad fritidsbostad

Med en vinterbonad fritidsbostad avses en byggnad med uppvärmning och en tillräcklig isolering eller väggstyrka för att byggnadens temperatur ska hållas på minst +15 grader i uppvärmningen. Uppvärmningen kan vara en ackumulerande öppen spis, kamin eller elektriska värmeelement.

3.5.4.6 Utrustning i en fritidsbostad

En fritidsbostad har el när byggnaden har anslutits till elnätet eller när elström på 230V leds till denna, oavsett hur elenergin produceras.

En fritidsbostad har en wc om denna spolas med vatten och har ett system som anslutits till ett avlopp. En kemisk toalett eller en elektrisk torrtoalett ses inte som wc-utrustning.

Bastun i byggnaden är en utrustning som höjer värdet på fritidsbostaden.

3.5.5 Ekonomi- och garagebyggnader (13 §)

Med en ekonomi- och garagebyggnad avses en särskild bastubyggnad samt en särskild ekonomi- och garagebyggnad.

Ett garage eller lager som utgör en fast del av en byggnad är en del av den aktuella byggnaden och beaktas i arean eller volymen av en byggnad.

3.5.5.1 Arean av en ekonomibyggnad

Arean av en ekonomibyggnad och andra egenskapsuppgifter mäts på det sätt som anges ovan i den punkt som gäller bostadsbyggnader.

3.5.5.2 Strukturen på en ekonomibyggnad

Enhetsvärdet i 13 § 2 mom. tillämpas på värmeisolerade byggnader och på byggnader som även i övrigt är avsedda för långvarigt bruk utifrån byggnadssättet. En bastubyggnad värderas på samma sätt, även om egentligt värmeisoleringsmaterial inte har monterats i dess stomstrukturer. En bastu är en byggnad som är avsedd för långvarigt bruk, och vad gäller byggkostnaderna är den mer värdefull än en byggnad med lätt konstruktion.

Det enhetsvärde som anges separat i förordningen om återanskaffningsvärdet används för ekonomibyggnader med lätt konstruktion och vanligen för ekonomibyggnader som inte är värmeisolerade samt för garagebyggnader.

Vad gäller gamla uthus utan golv tillämpas de mest lämpliga värderingsgrunderna, det vill säga värderingsgrunderna för ekonomibyggnader med lätt konstruktion, på så sätt att avvikelsen är -30 procent.

Som anskaffningsvärdet av ett skyddstak (bland annat carport) betraktas de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande konstruktion. Åldersavdraget för konstruktioner är 10 procent liksom för andra konstruktioner (30 § 1 mom. 3 punkten i värderingslagen). Ett skyddstak är ett utrymme där det saknas minst en vägg.

Om det inte går att få reda på byggkostnaderna för ett skyddstak, kan en uppskattning av de genomsnittliga byggkostnaderna göras. Som grund för uppskattningen används det värde i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet av en ekonomibyggnad som inte är värmeisolerad med en nedsättning på 30 procent.

En carport under samma tak i anslutning till en byggnad inkluderas inte i arean av byggnaden, utan värderas som en konstruktion som hör till byggnaden.

3.5.5.3 Fritidsbostad eller bastu eller ekonomibyggnad

En byggnad värderas i regel utifrån användningsändamålet i bygglovet. Till exempel en ekonomibyggnad med en kokvrå ansågs kräva ett bygglov för en fritidsbostad (HFD 2004:3).

Vid värderingen av en byggnad ska hänsyn även tas till om bastu- eller ekonomibyggnaden är den enda byggnad på fastigheten vilken lämpar sig för boende (HFD 1999:83, HFD 20.5.1997 liggare 1234, HFD 1985-B-II-580).

HFD 1999:83: Enligt ett bygglov hade en bastubyggnad på 24,9 m2 färdigställs för en fastighet 1982. Byggnaden hade bastuutrymmen på 11,9 m2 som omfattade ett omklädningsrum och en bastu samt ett brasrum på 13 m2. Från verandan på 9,4 m2 fanns separata ingångar till bastuutrymmena och brasrummet. På fastigheten hade en fritidsbostad på 71 m2 färdigställts 1985. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att bastubyggnaden var en ekonomibyggnad som avses i 13 § i förordningen om återanskaffningsvärdet.

HFD 20.05.1997 liggare 1234: På en tomt som ägdes av skattskyldiga parter hade en byggnad på 24 m2 färdigställts 1987. Bygglovet hade beviljats för att bygga en bastubyggnad med en bastu på 4,7 m2, ett tvättrum på 5,2 m2 och ett omklädningsrum på 10,1 m2. I beskattningen hade byggnaden behandlats som en fritidsbostad, och enligt detta hade beskattningsvärdet för byggnaden bekräftats och bostadsinkomsten fastställts. År 1989 hade dessutom en fristående fritidsbyggnad på 109 m2 byggts på tomten. Efter färdigställandet av den egentliga bostadsbygganden skulle den aktuella byggnaden betraktas som en ekonomibyggnad som avses i 13 § i förordningen om anskaffningsvärdet och ISkL 131 § 1 mom. 2 punkten. Enligt beskattningsvärdet för denna skulle den bostadsinkomst som avses i 1 § 1 mom. i lagen om beskattning av bostadsinkomst i vissa fall bekräftas.

HFD 1985-B-II-580: En byggnad på 30 m2 som fanns på en fritidsfastighet och som omfattade en bastu på 10 m2 och ett rum på 20 m2 samt en veranda ansågs vara en fritidsbostad i enlighet med 9 § i förordningen om återanskaffningsvärdet och inte en ekonomibyggnad som avses i 13 § i samma beslut.

3.5.6 Kontorsbyggnader (14 §)

Med en kontorsbyggnad avses en byggnad vars utrymmen i huvudsak är byggda till kontorsutrymmen eller som huvudsakligen används som kontor. Enligt till exempel Statistikcentralens byggnadsklassificering utgörs kontorsbyggnader av privata och offentliga kontors- och förvaltningsbyggnader, banker och försäkringsanstalter. En byggnad är i huvudsaklig kontorsanvändning, om över 50 procent av dess area är avsedd för kontorsplatser.

Även en hotell- och motellbyggnad kan ses som en kontorsbyggnad. Likaså svarar så kallade lägenhetshotell för det mesta i fråga om byggnadstypen mot bostadshöghus (se kapitel 3.5.3).

Närmare information om ändring av användningsändamålet för en byggnad (se kapitel 3.5.13.1).

3.5.6.1 Arean av en kontorsbyggnad

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 4 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm.

3.5.6.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av ett bostadshöghus

Volymen av en byggnad behövs för att räkna den genomsnittliga våningshöjden i en kontorsbyggnad. Såväl varma som kalla utrymmen räknas till volymen av en byggnad utifrån yttermåtten (se bild 4).

Arean av ett lager räknas utifrån innermåtten (se bild 4). Endast de brandsektionerade lagerutrymmena räknas som lagerutrymmen i en kontorsbyggnad. Små lagerutrymmen i en kontorsbyggnad, vilka vanligen inte är brandsektionerade, inkluderas inte i lagerarean.

Skyddsutrymmen (VS-utrymmen) i en kontorsbyggnad är till sin struktur brandsektionerade, och följaktligen räknas de som lagerutrymmen i en byggnad. Ofta används skyddsutrymmen även som lagerutrymmen.

Tekniska utrymmen är inte lagerutrymmen i en kontorsbyggnad. Dessa utrymmen är nödvändiga för verksamheten i en byggnad och har beaktats i grundvärdet av en byggnad.

Arean av parkeringsutrymmen i en byggnad räknas utifrån innermåtten.

Om det finns en hiss (hissar) i en byggnad, räknas arean av hisstrummorna (se bild 5 i exempelbilagan) genom att man multiplicerar arean av hisschaktets botten med det antal våningar som nås med hissarna.

Vad gäller formen på en byggnad väljs det lämpligaste av de alternativ som finns i förteckningen som gäller kontorsbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Av de luftkonditioneringsalternativ som tas upp i förteckningen i förordningen om återanskaffningsvärdet väljs det alternativ som bäst svarar mot byggnadens egenskaper. Eftersom klassificeringsbegreppen endast är indikativa, görs valet enligt kostnadsgrunderna. Till exempel vad gäller en kontorsbyggnad som har luftkonditionering med möjlighet till nedkylning, men inte till särskild reglering för varje rum, väljs luftkonditionering med möjlighet till nedkylning och särskild reglering för varje rum som alternativ för luftkonditioneringsutrustning. Kostnaden för en kylanordning är större än tilläggskostnaden för en särskild reglering för varje rum.

I nya kontorsbyggnader finns det alltid ett maskinellt system för till- och frånluft samt luftkonditionering som kan regleras skilt för varje rum.

3.5.7 Butiksbyggnader (16 §)

Med en butiksbyggnad avses en byggnad som i huvudsak innehåller butiksutrymmen. Lagerutrymmenas andel av byggnadsarean kan dock vara avsevärd. Den punkt som gäller butiker i förordningen om återanskaffningsvärdet tillämpas även för att värdera restaurang-, bar- och kafébyggnader.

Butiksbyggnader har delats in i tre klasser i Statistikcentralens byggnadsklassificering; 0310 Butikshallar, 0311 Affärs- och varuhus, handelscentra, 0319 övriga butiksbyggnader. Butikshallar (0310) har vanligtvis en våning, är av hallkaraktär och innehåller butiksbyggnader. Vad gäller byggnadsstandarden motsvarar de en butiksbyggnad som avses i förordningen.

Avvikelsen för nya affärs- och varuhus samt köpcentra enligt klass 0311 i Statistikcentralens klassificering är i regel +20 procent. I fråga om byggnadsstandarden avviker byggnader av typen köpcentrum från butiksbyggnader av hallkaraktär då det gäller mer mångformiga utrymmeslösningar samt lagernivå och byggmaterial.

Om ett butiksutrymme finns i en byggnad som är byggd huvudsakligen till bostadshus värderas byggnaden som en bostadsbyggnad.

3.5.7.1 Volymen av en butiksbyggnad

Såväl varma som kalla utrymmen inkluderas i en butiksbyggnads volym, räknat enligt yttermåtten (se bild 6 i exempelbilagan).

Till exempel täckta icke-värmeisolerade utomhusbutiksutrymmen som avgränsats med väggar och som finns i anslutning till en järnaffär inkluderas i volymen och arean av butiksbyggnaden.

3.5.7.2 Arean av en butiksbyggnad

Till den totala arean av en butiksbyggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 4 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.

Vid en uppskattning av hur stor andel av en butiksbyggnad arean av lagerutrymmena upptar beräknas dock arean av utrymmena enligt de inre måtten (se bild 5 i exempelbilagan).

Parkeringsutrymmen i en källare är källarutrymmen. Om det i källarvåningen finns exempelvis butiks- eller restaurangutrymmen, anses dessa inte vara källarutrymmen, även om de helt eller delvis finns i en källarvåning under jord.

I motsats till kontorsbyggnader behöver ett lagerutrymme i en bostadsbyggnad inte vara brandisolerat. Lagerutrymmen är utrymmen där produkter som säljs i en butik lagras⁶. Likaså är täckta soprum, oavsett placering, lagerutrymmen. Också lastbryggor som räknas till volymen och arean av en butiksbyggnad är lager. Skyddsrum är källar- eller lagerutrymmen.

Omklädningsrum, personalrum eller tekniska utrymmen är inte lagerutrymmen. De tekniska utrymmena omfattar bland annat maskinrum, utrymmen för el- och luftkonditioneringsandordningar och rökspärrsutrymmen.

⁶Lagerutrymmen omfattar bland annat flaskrum, frysrum, utrymmen för mottagning av varor, terminal samt förvaringsutrymmen för fisk, kött och kyckling och frukt och grönt. Gräddningspunkter, diskar och skåp som finns i en butik är butiksutrymmen. Den kalla hyllan för mjölkprodukter varifrån kunderna själva kan plocka sina produkter är likaså butiksutrymmen. Däremot är den mjölkterminal bakom hyllan som avskilts med en gardin lagerutrymme.

3.5.7.3 Antal våningar i en butiksbyggnad

Även källare räknas till antalet våningar. En vind räknas till antalet våningar endast om den är värmeisolerad. Om antalet våningar varierar i olika delar i byggnaden, uppges det antal våningar som finns i största delen av byggnaden.

Ett maskinrum för luftkonditionering som finns på taket av en butik räknas till antalet våningar endast om det i fråga om byggmetoden svarar mot en byggnadsvåning och inte är endast ett anordningsskydd runt maskinerna och om maskinrummet dessutom tar upp största delen av takytan.

3.5.8 Industribyggnader (18 §)

Med en industribyggnad avses en produktions- och lagerbyggnad för industriändamål samt därmed jämförbar byggnad, såsom reparationsverkstad, servicestation, målarverkstad, verkstad, småindustribyggnad, bageri och kvarn.

Med en servicestation avses en butik som distribuerar bränsle och som omfattar ett halliknande tvätt- eller serviceutrymme för fordon. Byggnader som i huvudsak innehåller butiks- eller restaurang- eller kaféutrymmen värderas som butiksbyggnader.

Förutom vanliga industriella produktions- och lagerbyggnader kan den punkt som gäller industribyggnader i förordningen tillämpas även för att värdera stora lager och idrottsbyggnader av hallkaraktär.

3.5.8.1 Volymen av industribyggnaden

Såväl varma som kalla utrymmen räknas till volymen av en industribyggnad, räknat utifrån yttermåtten (se bild 7 i exempelbilagan).

3.5.8.2 Arean av en industribyggnad

Till den totala arean av en industribyggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar enligt yttermåtten (se bild 7 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.

3.5.8.3 Andra faktorer som påverkar värdet av en industribyggnad

Även en källare inkluderas i våningsantalet i en industribyggnad. Gångplan som är vanliga i industribyggnader, till exempel metallgallergolv, och som tar upp endast en del av utrymmet räknas inte som en våning.

Ett maskinrum för luftkonditionering som finns på taket av en byggnad räknas till antalet våningar endast om det i fråga om byggmetoden svarar mot en byggnadsvåning och inte är endast ett anordningsskydd runt maskinerna och om maskinrummet dessutom tar upp största delen av takytan.

Våningsantalet behövs då man räknar hur antalet våningar påverkar grundvärdet för en kubikmeter. Om en byggnad i huvudsak har fler än två våningar, justeras grundvärdet för en kubikmeter på det sätt som anges i förordningen om anskaffningsvärdet.

Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE).

Arean av sociala utrymmen, kontorsutrymmen och våtutrymmen beräknas enligt de inre måtten när deras andel av byggnadens totala area uträknas.

3.5.9 Värdet av en jord- och skogsbruksbyggnad och en konstruktion inom en jordbruksenhet

De vanligaste jordbruksbyggnaderna omfattar olika produktions- och lagerbyggnader- eller -konstruktioner samt djurstall som används i jordbruksverksamheten. Som jordbruk betraktas utöver det egentliga jordbruket även annan jord- och skogsbruksverksamhet som bedrivs vid en jordbruksenhet och som inte betraktas som en separat rörelse.

Verksamhet som bedrivs i anknytning eller i samband med gårdsbruk betraktas i beskattningen som en separat rörelse när det är fråga om en handelsträdgård, fiskodling och pälsdjursuppfödning som bedrivs i stor skala. Även en kvarn, en såg eller någon annan dylik anläggning som i betydande utsträckning även förädlar produkter som skaffats från andra ställen i försäljningssyfte, ska i beskattningen betraktas som en separat rörelse. Byggnader som har uppförts för hobbyverksamhet (till exempel ridning) inom en jordbruksenhet är inte produktionsbyggnader.

Skogsbruksbyggnader är bland annat maskinskydd för maskiner som används inom skogsbruk och byggnader som används för torkning och lagring av ved för försäljning. Lagerbyggnader för brännved som används för uppvärmning av byggnader i ett privat hushåll hör inte till skogsbruksbyggnader.

Den oavskrivna anskaffningsutgiften för produktionsbyggnader inom jord- och skogsbruk, det vill säga utgiftsresten, överförs årligen till fastighetsbeskattningen från inkomstskattedeklarationen som lämnas in av den skattskyldige.

Byggnader som används inom jordbruksbinäring (till exempel semesterstugor som hyrs ut) värderas enligt den aktuella byggnadstypen i enlighet med förordningen och återanskaffningsvärdet.

3.5.10 Värdering av jordbruksbyggnader när verksamheten upphör eller förändras

Om jordbruksverksamheten upphör eller förändras, förändras i allmänhet även användningen och värderingen av produktionsbyggnaderna i beskattningen.

Produktionsbyggnader som är i rivningsskick eller permanent tagits ur bruk har inte något värde, och därför påförs ingen fastighetsskatt för dessa. Den skattskyldige ska lägga fram en redogörelse för byggnadernas skick och urbruktagande.

När en produktionsbyggnad inom ett jordbruk överförs för användning inom skogsbruk beräknas värdet av byggnaden i skogsbruket på den oavskrivna utgiftsresten.

När en produktionsbyggnad inom ett jordbruk överförs till någon annan förvärvskälla för näringsverksamhet ska den skattskyldige redogöra för byggnadens egenskaper och användningsändamål. Utifrån redogörelsen värderas byggnaden i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet. Samtidigt ska den skattskyldige lägga fram en redogörelse för eventuella ändringar och ombyggnader av byggnaden som påverkar värderingen av byggnaden.

När en byggnad som är i användbart skick överförs till ett privat hushåll för att användas som lager eller till exempel djurhobbyn ska den skattskyldige lämna en redogörelse för byggnadens egenskaper och användningsändamål. Utifrån redogörelsen värderas byggnaden i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet. Även i dessa situationer ska den skattskyldige lägga fram en redogörelse för eventuella ändringar och ombyggnader av byggnaden som påverkar värderingen av byggnaden.

Den oavskrivna utgiftsresten är återanskaffningsvärdet för en byggnad som har ett värde och som inte har överförts för annan användning. Från återanskaffningsvärdet görs de årliga åldersavdragen i enlighet med värderingslagen. Dessa byggnader omfattar till exempel relativt nya areamässigt stora boskapsekonomibyggnader som står tomma efter att verksamheten lagts ned och för vilka man inte har någon användning i ett privat hushåll.

3.5.11 Övriga byggnader och konstruktioner (21 §)

3.5.11.1 Vissa offentliga byggnader och andra byggnader som är i allmänt bruk

Förordningen om återanskaffningsvärdet 21 § 2 mom. innehåller en förteckning över kalkylgrunderna för återanskaffningsvärdet vissa offentliga byggnader och andra byggnader som är i allmänt bruk. I förordningen om återanskaffningsvärdet har dessa byggnader indelats i fyra grupper: 1) byggnader inom vårdbranschen, 2) samlingsbyggnader, 3) undervisningsbyggnader och 4) byggnader för trafik och andra byggnader. Vid valet av byggnadstyp ska man i den mån det är möjligt beakta byggnadens användningsändamål och struktur.

Största delen av utrymmena i allaktivitets- och idrottsbyggnader omfattar idrotts- och konditionssalar, dessutom finns det kontors-, mötes-, lager-, köks-, kafé- samt tvätt- och omklädningsutrymmen i dessa byggnader. Idrottsbyggnader av hallkaraktär som i fråga om byggnadsstandard och egenskaper avviker från allaktivitets- och idrottshus som tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet kan värderas som industri- eller lagerbyggnader.

Med en läktarbyggnad avses en byggnad som också har tvätt-, omklädnings-, uppehålls- och hallutrymmen. Enbart en läktarkonstruktion är inte en läktarbyggnad som avses i förordningen om återanskaffningsvärdet, och dess värde fastställs på basis av byggkostnaderna.

Telekommunikationsbyggnader är till exempel telefon-, länk- och telestationsbyggnader, datacentraler och andra motsvarande byggnader. Förutom utrymmen för anläggningar kan det finnas bostads-, kontors- och lagerutrymmen i en sådan byggnad. Anläggningsskydd vid dessa byggnader är inte en sådan telekommunikationsbyggnad som avses i förordningen om återanskaffningsvärdet.

3.5.11.2 Byggnader och konstruktioner som inte tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet eller Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning

Om ingen av de ovan redogjorda punkterna i förordningen om återanskaffningsvärdet eller i harmoniseringsanvisningen kan tillämpas för att värdera en byggnad eller en konstruktion, ska värderingen grunda sig på en utredning om byggnaden eller konstruktionen vilken har getts av ägaren och på bygg- eller anskaffningskostnaderna. Som återanskaffningsvärde av en byggnad eller konstruktion betraktas 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande byggnad eller konstruktion.

En konstruktion kan definieras som en fast anordning som inte är en byggnad, en maskin eller en fristående anordning. Konstruktioner är till exempel broar, bryggor, läktare, bränsledistributionstak och vindkraftverks torn. Med kaj avses inte en sedvanlig bad- eller båtbrygga vid en fritidsbostad.

3.5.12 Byggnad har flera användningsändamål

Om en byggnad har flera användningsändamål, beräknas dess återanskaffningsvärdet enligt det huvudsakliga användningsändamålet. Används dock en betydande del av byggnaden för annat ändamål än det huvudsakliga användningsändamålet, kan byggnadens delar värderas särskilt (förordningen om återanskaffningsvärdet 20 §).

Högsta förvaltningsdomstolens prejudikat HFD 2021:169 gällde värdering av delbyggnader.

HFD 2021:169: A Ab ägde en spahotellbyggnad som bestod av två vid olika tidpunkter färdigställda delbyggnader. Delbyggnaderna hade i fastighetsbeskattningen i värderats som kontorsbyggnader när återanskaffningsvärdet och åldersavdragen bestämdes. Frågan gällde om delbyggnadernas användningsändamål i fastighetsbeskattningen borde behandlas separat eller om användningsändamålet för det byggnadskomplex som delbyggnaderna bildade borde behandlas som en helhet.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att byggnaden ska behandlas som en helhet när man bedömer om en märkbar andel av byggnaden har varit i annat bruk än det huvudsakliga användningsändamålet enligt 20 § i återanskaffningsvärdesförordningen. Det fanns inte grunder att anse att det av delbyggnaderna bildade byggnadskomplexet i fastighetsbeskattningen borde bedömas annorlunda än ett byggnadskomplex som färdigställts samtidigt. En motsvarande tolkning ska tillämpas när åldersavdrag enligt 30 § i värderingslagen ska fastställas.

Spahotellbyggnaden jämte delbyggnader bildades huvudsakligen av hotellutrymmet varutöver det i byggnaden fanns utrymmen för restaurang-, spa-, mötes-, välfärds- och motionstjänster. Med beaktande av att byggnaden betraktad som helhet huvudsakligen innehöll hotellutrymmen och övriga utrymmen som tjänar hotellverksamhet, var en märkbar andel av byggnaden inte i annat bruk än byggnadens huvudsakliga användningsändamål. Följaktligen skulle byggnadens återanskaffningsvärde och åldersavdrag bestämmas enligt byggnadens huvudsakliga användningsändamål, det vill säga hotellverksamhet. Omröstning 4–1 (om beslutsskälen).

Enligt beslutet kan byggnadens huvudsakliga användningsändamål inte enbart bestämmas utifrån att de olika delarna av byggnaden har byggts vid olika tidpunkter. Beräkningssättet för byggnadens återanskaffningsvärde och beloppet av åldersavdrag ska avgöras som en helhet enligt det huvudsakliga användningsändamålet, liksom för en byggnad som blivit färdig samtidigt.

Om delarna i en byggnad värderas separat, påverkas inte den skatteprocent som tillämpas för byggnaden, utan skatteprocenten fastställs enligt byggnadens faktiska huvudsakliga användningsändamål.

3.5.13 Andra omständigheter som ska beaktas vid tillämpningen av förordningen om återanskaffningsvärdet

3.5.13.1 Ändring av byggnadstyp

När typen av byggnad ändras till någon annan när byggnaden färdigställts (en kontorsbyggnad ändras till exempelvis ett bostadshöghus) och de åtgärder som krävs för ändringen av byggnadstypen har vidtagits i byggnaden, värderas byggnaden enligt dess faktiska byggnadstyp. En ändring av byggnadstypen kräver ett tillstånd för att ändra användningsändamålet.

Återanskaffningsvärdet beräknas enligt den nya byggnadstypen först när byggnaden tagits i bruk för det nya användningsändamålet (HFD 2017:49). Det är alltså inte fråga om sådan byggande som kan jämförs med nybyggnation, där byggnaden redan i byggskedet värderas enligt dess kommande egenskaper och användningsändamål.

HFD 2017:49: A Ab har i januari 2011 köpt en byggnad som uppförts som industribyggnad och tidigare använts som en sådan. I byggnaden har åren 2011–2013 utförts stora rivnings- och reparationsarbeten. Efter att de slutförts har byggnaden 16.5.2013 tagits i bruk som kontorsbyggnad.

Den fråga som skulle avgöras var om byggnadens beskattningsvärde när fastighetsbeskattningarna för skatteåren 2012 och 2013 verkställdes skulle beräknas enligt bestämmelserna om industribyggnad eller bestämmelserna om kontorsbyggnad, det vill säga från vilken tidpunkt byggnadens användningsändamål skulle anses ha ändrats.

Förvaltningsdomstolen hade ansett att byggnaden vid utgången av år 2011 inte längre kunde användas som industribyggnad. Det ifrågavarande byggnadsprojektet, där byggnadens användningsändamål ändrades, kunde jämställas med nybyggnation. Enligt förvaltningsdomstolen skulle byggnaden således betraktas som industribyggnad vid fastighetsbeskattningarna för skatteåren 2012 och 2013.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg i motsats till förvaltningsdomstolen att den situation som det var fråga om inte kunde jämställas med nybyggnation. Vid nybyggnation har en byggnad inte något tidigare användningsändamål, i motsats till vad som var fallet i det situation som högsta förvaltningsdomstolen hade att bedöma. Det var naturligt att en byggnads användningsändamål medan rivnings- och byggarbeten pågick förblev detsamma som det var när arbetena inleddes. Följaktligen kunde det inte vid fastighetsbeskattningen anses att byggnadens användningsändamål har förändrats förrän byggnaden har tagits i bruk för sitt nya användningsändamål. Byggnaden på fastigheten skulle således i enlighet med sitt tidigare användningsändamål betraktas som industribyggnad ännu vid fastighetsbeskattningarna för skatteåren 2012 och 2013. (Omröstning 4–1)

3.5.13.2 Utbyggnad av byggnad

I en utbyggnad av en byggnad är det fråga om att utvidga arean av en byggnad som bildar ett byggnadskomplex. Fristående byggnader som förbundits med varandra bildar inte ett byggnadskomplex. Till exempel så kallade stadshus (townhouse), där byggnaderna är horisontellt förbundna med varandra, dock så att varje byggnad har sin egen husteknik och egna utgångar, är var och en självständiga byggnader.

I vertikala utbyggnader (byggnaden byggs ut lodrätt uppåt eller nedåt) ändras byggnadens area, utrustningsnivå och år för beräkningen av åldersavdraget (se kapitel 3.6).

Horisontala utbyggnader (en byggnad byggs ut vågrätt) beaktas antingen som ett tillskott till byggnadens area eller som en delbyggnad. Icke-fristående obetydliga utbyggnader behandlas inte som delbyggnader, utan deras inverkan beaktas i byggnadens area, utrustningsnivå och åldersavdrag. De största utbyggnaderna behandlas som delbyggnader.

Värderingen görs enligt hela byggnadens egenskaper.

Exempel 9:

En industribyggnad vars area är 1 000 m2 byggs ut med en kontorsflygel på 300 m2 som tillsammans med den gamla byggnadsdelen bildar en enda byggnad så att hustekniken i byggnaden är gemensam och så att det finns en passage mellan byggnadsdelarna. Båda byggnadsdelarna värderas då som industribyggnader (om dessa fortfarande är av denna typ). Då det gäller byggnadens utrustning beaktas de nya kontorslokalerna och utrustningen. I detta förfarande görs värderingen på samma sätt som i det fall att byggnaden ursprungligen hade uppförts som bestående av industri- och kontorsdelar.

Industribyggnader värderas i regel som en byggnad på vilken man tillämpar samma egenskaper avseende värme och vattenledningar samt ventilation och belysning. Om byggnadsdelarna har olika egenskaper avseende värme och vattenledningar samt ventilation och belysning och egenskaperna av någon del av byggnaden inte betjänar de övriga delarna av byggnaden, kan man för de olika byggnadsdelarna använda egenskaper avseende värme och vattenledningar samt ventilation och belysning som avviker från varandra.

Exempel 10:

I anslutning till en varm industribyggnad på 6 000 m3 bygger man en kall lagerbyggnad på 3 000 m3. Båda byggnadsdelarna har samma permanenta byggnadskod. Vid beräkningen av återanskaffningsvärdet av de olika byggnadsdelarna kan egenskaperna avseende värme och vattenledningar samt ventilation och belysning uppskattas separat i och med att de är olika i de olika delarna av byggnaden och egenskaperna i den ena byggnadsdelen inte betjänar den andra byggnadsdelen.

Vid värderingen av byggnader beaktas hela byggnadens egenskaper och utrustning. Till exempel om den gamla byggnadsdelen inte är utrustad med någon vattenledning, men den nya är det, är båda delbyggnaderna i värderingen utrustade med en vattenledning i och med att vattenledningen betjänar även den gamla byggnadsdelen.

Huruvida byggnaden har byggts färdig på en gång eller i delar har ingen betydelse för bedömningen av byggnadsdelarnas utrustningsnivå. Beskattningsvärdet beräknas enligt den nya byggnadstypen om byggnadstypen ändras i och med tillbyggnadsprojektet.

3.5.13.3 Utbyggnader av konstruktioner

Återanskaffningsvärdet av konstruktioner fastställs på basis av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande konstruktion.

Konstruktionens beskattningsvärde är återanskaffningsvärdet från vilket kalkylmässiga åldersavdrag enligt det årliga slitaget har gjorts sedan konstruktionen färdigställdes.

Utbyggnader, ombyggnader och betydande underhåll sänker åldersavdraget i beskattningen. För konstruktionen fastställs ett nytt år för beräkningen av åldersavdraget i proportion till byggkostnaderna och byggåren, om konstruktionen byggs ut eller om.

Det nya året för beräkningen av åldersavdraget uträknas på följande sätt:

[(byggnadskostnader x år) + (byggnadskostnader x år)...] / byggnadskostnader totalt

När maximiåldersavdragen har uppnåtts tar man inte längre hänsyn till de gångna åren vid fastställande av det nya beräkningsåret för åldersavdraget för en ombyggd eller utbyggd konstruktion. Åldersavdraget sänker inte längre värdet av en byggnad eller en konstruktion som är i användning när minimibeskattningsvärdet nåtts inom ett visst antal år (30 § :s 4 mom. i värderingslagen).

Värdet av till exempel en konstruktion som används är trots åldersavdragen minst 20 procent av dess återanskaffningsvärde. I fråga om gamla byggnader skulle tillämpningen av det faktiska byggåret hindra korrigeringen av åldersavdragen för konstruktioner som på annat sätt ombyggts eller utbyggts på det sätt som avses i 30 § 3 mom. i värderingslagen.

3.5.13.4 Lastbryggor

Lastbryggor och andra täckta utrymmen som avskilts med sidoväggar inkluderas i arean och volymen av en byggnad.

3.5.14 Värdering av vissa byggnader och konstruktioner

3.5.14.1 Byggnader som byggts på vatten

Återanskaffningsvärdet av en byggnad som flyter på vatten beräknas enligt samma grunder som en motsvarande byggnad som uppförts på mark. Till exempel en flytande villa jämställs med en fritidsbostad och ett flytande kontor med en kontorsbyggnad. En pontondel påförs inte en separat skatt.

Ett fartyg som tagits upp i farkost- eller fartygsregistret likställs inte med en uppförd byggnad eller konstruktion och påförs inte fastighetsskatt.

Då det gäller lätta konstruktioner som placerats på vatten, som inte har någon botten och som har förankrats i havsbottnen (båtskjul eller dylikt) beräknas återanskaffningsvärdet oftast utifrån byggnadskostnaderna.

3.5.14.2 ”Presenningshallar” med metallstomme

Som grund för beräkningen av återanskaffningsvärdet av hallar som har en metallstomme och som har täckts med PVC-plast används värdena som getts industri- eller lagerbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet så att man på basis av den lätta konstruktionen gör en nedsättning av återanskaffningspriset med en avvikelseprocent på -30 procent.

På grund av sin konstruktion (PCV-täckning) betraktas PCV-hallar emellertid inte som lagerbyggnader när åldersavdraget beräknas (30 § :s 1 mom. 2 punkten i värderingslagen), utan som lagerkonstruktioner (30 § :s 1 mom. 3 punkten i värderingslagen). För konstruktionen görs ett åldersavdrag på 10 procent per år.

Om en presenningshall med metallstomme rivs och återuppförs, är det år då hallen ursprungligen färdigställdes året då den återuppförda hallen färdigställdes, om hallens täckmaterial och stomme är de ursprungliga. Om hallens täckmaterial förnyas i samband med att den återuppförs, är det år då täckmaterialet förnyades året för beräkningen av åldersavdraget.

Högsta förvaltningsdomstolen har i sitt prejudikat HFD 2016:102 behandlat en PVC-halls karaktär i fastighetsbeskattningen.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att det inte var fråga om byggnader eller konstruktioner som tas upp i 2 § 2 mom. 1 punkten i FSkL, och av denna anledning skulle fastighetsskatt inte påföras. Högsta förvaltningsdomstolen motiverade sitt beslut på följande sätt:

”Varken fastighetsskattelagen eller lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen innehåller föreskrifter om vad som avses med en byggnad eller en konstruktion, och tolkningen av lagen stöds inte heller på något sätt av förarbetena till de aktuella lagarna. Det centrala skatteobjektet är en fastighet i såväl fastighetsskattelagen som lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen. Med tanke på detta kan det anses vara motiverat att begreppen byggnad och konstruktion om möjligt tolkas på samma sätt då det gäller båda lagarna. I 5 § 1 mom. 3 punkten i lagen om överlåtelseskatt föreskrivs att vad denna lag stadgar om fastighet gäller också en byggnad eller konstruktion som på ett bestående sätt betjänar användningen av en fastighet. Det vore således konsekvent att på motsvarande sätt anse att även 2 § 2 mom. 1 punkten i fastighetsskattelagen ska tillämpas på byggnader och konstruktioner som betjänar användningen av en fastighet permanent.

De PVC-hallar som bolaget äger placeras endast tillfälligt på fastigheter som kunderna var innehavare av och de var inte avsedda att permanent betjäna användningen av fastigheten. När man dessutom tog hänsyn till det sätt på vilket hallarna förankrats i marken samt att de lätt kunde monteras ner och flyttas, skulle hallarna inte betraktas som sådana i 2 § 2 mom. 1 punkten i fastighetsskattelagen avsedda byggnader eller konstruktioner på vilka tillämpas fastighetsskattelagens bestämmelser om fastigheter. För hallarna skulle således inte påföras fastighetsskatt.”

PVC-hallar och andra byggnader och konstruktioner omfattas trots ovan nämnda beslut i regel av fastighetsskatten. Den skattskyldige ska klargöra att konstruktionen inte kommer att vara i fastighetens permanenta användning och att den är lätt att demontera och flytta för att den inte ska anses vara en konstruktion som avses i FSkL 2 § 2 mom. 1 punkten.

Endast det att en konstruktion är lätt att demontera och flytta innebär inte att det är fråga om en tillfällig byggnad eller konstruktion som inte är avsedd att permanent betjäna användningen av fastigheten. Vid bedömning av permanensen ska vikt läggas vid hur länge byggnaden eller konstruktionen finns på fastigheten. Åtminstone byggnader eller konstruktioner som står kvar högst ett eller ett par år ska betraktas som tillfälliga konstruktioner.

3.5.14.3 Parktransformatorer och andra samhällstekniska byggnader

En parktransformator är ett anläggningsskydd med fast koppling till transformatoranordningar och är således inte en konstruktion eller byggnad som omfattas av fastighetsskatt.

Övriga samhällstekniska byggnader omfattas av fastighetsskatten och värderas på de grunder som i förordningen om återanskaffningsvärde anges för deras byggnadstyp.

3.5.14.4 Batterilager och motsvarande konstruktioner

Batterilager som byggts i industricontainrar och som utöver batterier och anordningar har fritt utrymme motsvarar inte till sina egenskaper och sitt användningsändamål en industri- och lagerbyggnad, utan de värderas som konstruktioner enligt byggnadskostnaderna. Till byggnadskostnaderna räknas endast kostnaderna för containern. Kablar, batterimoduler, invertrar, transformatorer och andra dylika anordningar är lös egendom och beaktas inte i byggkostnaderna.

Om det inte går att ta reda på byggkostnaderna för ett batterilager, uppskattas de genomsnittliga byggkostnaderna. Som grund för bedömningen används värdet enligt förordningen om återanskaffningsvärde för industri- eller lagerbyggnader av motsvarande storlek med en nedsättning med en avvikelseprocent på -30 procent.

Batterilager utan fritt utrymme betraktas som skydd för anordningar och inte som konstruktioner eller byggnader som omfattas av fastighetsskatten.

3.5.14.5 Djurstall och ridmaneger

Kapitel 3.5.9 i denna anvisning innehåller en närmare beskrivning av hur grunderna för värderingen av djurstall och ridmaneger som hör till jordbrukets förvärvskälla bestäms. Återanskaffningsvärdet för byggnader som inte hör till ett gårdsbruk beräknas enligt anvisningarna nedan.

3.5.14.5.1 Häststall

Det finns noggranna regler för uppförande av häststall. Kraven gäller bland annat spiltornas storlek och stallets höjd samt ventilationen i byggnaden. Stallen ska också ha ett brandlarmsystem.

I fråga om byggnadstypen svarar ett häststall närmast mot en industribyggnad, och därför beräknas värdet av denna enligt samma grunder som i fråga om en industribyggnad. Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE).

En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i kapitel 3.5.8 i denna anvisning.

3.5.14.5.2 Maneger

I fråga om byggnadstypen svarar en ridmanege närmast mot en industribyggnad, och därför beräknas värdet av denna enligt samma grunder som i fråga om en industribyggnad. Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE).

En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i kapitel 3.5.8 i denna anvisning.

3.5.14.5.3 Gödselstäder

Lagringen av gödsel är noggrant reglerad. Gödsel kan lagras i en täckt gödselstad, öppen gödselstad eller i ett tillfälligt gödsellager. En täckt gödselstad på minst 100 m2 värderas som en industribyggnad. Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE). En gödselstad som inte är täckt är en konstruktion.

En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i kapitel 3.5.8 i denna anvisning.

3.5.14.5.4 Svinstior, hönshus och andra djurstall

Det finns noggranna regler om hur svinstior, hönshus och andra djurstall ska byggas. Kraven gäller bland annat utrymmenas storlek och ventilation. Ett brandlarmsystem ska också installeras.

Till följd av det ovan nämnda är det också motiverat att beräkna återanskaffningsvärdet av dessa djurstall som industri- eller lagerbyggnader i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet.

Grunderna för fastighetsskatt på djurstall som hör till jordbrukets förvärvskälla bestäms enligt kapitel 3.5.9 i denna anvisning.

3.5.14.5.5 Skugghus på pälsdjursfarmar

De så kallade skugghusen på pälsdjursfarmar omfattas i form av konstruktioner av fastighetsbeskattningen. Enligt centralskattenämndens avgörande KVL 43/1993 påfördes minkhus fastighetsskatt, och värdet av dessa bestämdes utifrån byggkostnaderna. Till byggkostnaderna räknas häckar, burar, rörsystem och dylik utrustning.

Om det inte går att få reda på byggkostnaderna för ett enskilt skugghus, kan en uppskattning av de genomsnittliga byggkostnaderna göras. Som grund för uppskattningen används värdet av en industri- eller lagerbyggnad av motsvarande storlek enligt förordningen om återanskaffningsvärdet med en nedsättning på 30 procent. Också i detta fall behandlas ett skugghus som en konstruktion.

3.5.14.6 Bassänger för fiskodling

Bassänger för fiskodling och annat är konstruktioner vars beskattningsvärde fastställs utifrån de genomsnittliga byggkostnaderna för motsvarande konstruktioner. Dessa omfattar även bassänger som konstruerats genom att avlägsna marksubstanser. Återanskaffningsvärdet är 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande bassäng. Som byggkostnader räknas inte kostnader för maskiner och anläggningar.

Om fiskodlingen bedrivs i naturliga vattendrag eller dammar har endast byggda konstruktioner i bassängen (till exempel dammar) värde.

3.5.14.7 Hamnkonstruktioner

Värdet av hamnterminalbyggnader beräknas enligt de föreskrivna grunderna för trafikbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Övriga hamnkonstruktioner är konstruktioner och deras återanskaffningsvärde bestäms utifrån byggkostnaderna. Maskiner och anordningar i hamnkonstruktioner omfattas inte av fastighetsskatt. Till exempel en fast körramp är en konstruktion, medan en körramp som kan höjas och sänkas anses vara en maskin eller anordning.

3.5.14.8 Växthus

Växthus värderas enligt uppgifterna i Skatteförvaltningens årliga harmoniseringsanvisning. Värderingen påverkas av materialet i växthusets stomme och täckmaterial. Till exempel i tillämpningen av harmoniseringsanvisningen för 2025 på fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 är kvadratmetervärdena för växthus följande:

Återanskaffningsvärdet för växthus med glasstålstomme med värme och bevattning är 153,27 euro per m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med glasstålstomme utan värme och bevattning är 109,65 euro per m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med plastträstomme med värme och bevattning är 79,69 euro per m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med plastträstomme utan värme och bevattning är 50,77 euro per m2.
Återanskaffningsvärdet för växthus med akryltäckning och stålstomme med värmeanordning är 223,38 euro per m2.

3.5.14.9 Växthus med lätt konstruktion

Alla flyttbara konstruktioner är konstruktioner. Även sådana permanenta konstruktioner vars livslängd är kort på grund av deras konstruktion är konstruktioner.

Enligt 9 § i inkomstskattelagen för gårdsbruk (543/1967) avdras anskaffningsutgiften för en byggnad eller konstruktion genom avskrivningar, vilka bestäms på grundval av den icke avskrivna delen av anskaffningsutgiften. Enligt 2 mom. 3 punkten i bestämmelsen får avskrivningen utgöra högst 20 procent av den icke avskrivna anskaffningsutgiften för växthus och andra lätta konstruktioner. 3 punkten får vara högst 20 procent av den icke avskrivna anskaffningsutgiften för växthus och annan lätt konstruktion.

Utifrån en tillförlitlig utredning avskrivs andelen säsongsväxthus eller odlingstunnlar från utgiftsresten för produktionsbyggnader som beskattas enligt GårdsSkL. Till den del anskaffningsutgiften för säsongsväxthus eller odlingstunnlar har dragits av som årsutgift eller avskrivningar i inkomstbeskattningen av jordbruk, behandlas anskaffningsutgiften inte i övrigt som utgiftsrest för produktionsbyggnader i fastighetsbeskattningen.

Enligt lagen om beskattning av inkomst av näringsverksamhet (360/1968) påförs växthus som används i näringsverksamhet eller som är i egen användning ingen fastighetsskatt, om dessa har rivits den 31 december.

Om det inte är fråga om en lätt konstruktion, utan ett växthus som uppförts på en fast grund (betong, asfalt eller block), räcker det inte att plasttäckningen avlägsnas för vintern (den 31 december) för att dessa inte ska omfattas av fastighetsskatt.

3.5.15 Byggnader som ska skyddas

Kulturhistoriskt värdefulla fastigheter kan förklaras som skyddad. Användnings- och byggnadsbegränsningar kan anknyta till fastigheten, bland annat enligt lagen om fornminnen (295/1963), MBL eller lagen om skyddande av byggnadsarvet (498/2010). Om de ovannämnda begränsningarna sänker fastighetens ekonomiska värde, kan detta i skälig utsträckning beaktas när värdet av fastigheten fastställs.

Inverkan av skyddsbeslutet på fastighetens värde undersöks från fall till fall utifrån en redogörelse som lämnats av fastighetsägaren. Om fastigheten har förklarats skyddad, är inte endast detta en tillräcklig grund för att sänka beskattningsvärdet.

Också värdet av en skyddad byggnad kan nedsättas, om byggnaden har skadats eller på annat sätt förlorat mer i värde än vad åldersavdragen förutsätter, till exempel på grund av att det nödvändiga underhållet av byggnaden inte har gjorts.

3.5.16 Halvfärdiga byggnader och konstruktioner

Fastighetsskatt påförs en byggnad eller konstruktion när byggarbetet har påbörjats. Om en byggnad är halvfärdig när fastighetsskatt påförs, beräknas värdet av byggnaden på basis av förordningen om återanskaffningsvärdet av byggnader som om byggnaden vore färdig. Beskattningsvärdet för byggnaden blir den andel av hela byggnadens återanskaffningsvärde som svarar mot graden av slutförande. Färdighetsgraden bestäms enligt situationen vid utgången av föregående år.

En halvfärdig konstruktion värderas på basis av byggkostnaderna så att konstruktionens återanskaffningsvärde bestäms utifrån byggkostnaderna för konstruktionen. Som beskattningsvärde för en halvfärdig konstruktion bekräftas då den andel av konstruktionens återanskaffningsvärde som svarar mot graden av slutförande. Som bestämningsgrund används 75 procent av de uppskattade genomsnittliga byggkostnaderna för konstruktionen.

I fastighetsbeskattningen anses byggnaden vara färdig när tillstånd för att ta byggnaden i användning har beviljats. Om byggnaden står halvfärdig flera år, ska den skattskyldige lämna in den projektansvarige mästarens eller byggnadsinspektörens utlåtande om graden av slutförande av projektet.

Om källaren, plan 2 eller vindsutrymmet inte har färdigställts, men tillstånd har beviljats för att ta byggnaden i användning, anses byggnaden inte vara halvfärdig. I denna situation anses ett småhus vara färdigt trots att de sista finslipningarna inte har gjorts. Om byggnaden har beviljats ett tillstånd för partiellt ibruktagande, kan byggnaden anses vara halvfärdig enligt en anmälan från den skattskyldige.

Också halvfärdiga byggnader som i form av omsättningstillgångar hör till byggfirmor värderas för fastighetsbeskattningen som om byggnaden vore färdig, och dess beskattningsvärde blir den andel som svarar mot graden av slutförande.

Om ingen annan utredning har lagts fram, kan som byggnadens grad av slutförande vid utgången av året före skatteåret vid fastighetsbeskattningen betraktas de procentandelar som bestäms på basis av den dag då byggnaden inleds och färdigställs och som anges i följande tabell. Om datum för färdigställandet inte är känt, kan 50 procent betraktas som graden av slutförande, om det inte finns någon annan utredning.


Startdatum	Datum för färdigställande	Färdighetsgrad
året före fastighetsskatteåret	före 1.3 följande år	80 %
året före fastighetsskatteåret	1.3 eller därefter följande år	50 %

3.6 Åldersavdrag

3.6.1 Allmänt om fastställande av grunderna för åldersavdrag

Beskattningsvärdet för en byggnad erhålls när de årliga åldersavdragen görs från dess återanskaffningsvärde. I 30 § i värderingslagen om har åldersavdragen indelats i sex grupper enligt byggnadstyp. Åldersavdragsprocenten har fastställts separat enligt huruvida byggnadens bärande konstruktion är i trä eller sten. Åldersavdraget bestäms uttryckligen enligt den bärande konstruktionen och inte exempelvis enligt ytterväggarnas beläggning.

Värderingslagen innehåller en uttömmande beskrivning av ålderavdragsprocenten. Däremot innehåller lagen inte en uttömmande förteckning över alla de byggnadstyper på vilka ålderavdragsprocenten som hänför sig till en viss grupp kan tillämpas.

HFD 2023:94: ”I två separata byggnader som ägdes av A Ab verkade en brandstation. I ärendet skulle avgöras om man på byggnaderna ska tillämpa åldersavdraget om en procent för bostadshus och kontorsbyggnader samt andra med dem jämförliga byggnader enligt 30 § 1 mom. 1 punkten i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen eller åldersavdraget enligt 2 punkten i samma lagrum för butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, ekonomi- och andra med dem jämförliga byggnader om fyra procent. Enligt högsta förvaltningsdomstolens årsboksbeslut HFD 2021:168 skulle bedömningen göras separat för varje byggnad, även om byggnaderna tillsammans bildade en funktionell helhet.

I brandstationen ingick förvarings-, tvätt- och underhållsutrymmen för brandbilar och övrig utrustning. På dessa utrymmen riktades ett exceptionellt slitage och särskilda tekniska krav. Följaktligen var den brandstationsbyggnad som till sitt huvudsakliga användningssyfte och sina tekniska egenskaper var sådan, att jämföra med för butiks-, lager-, fabriks-, verkstads- och ekonomibyggnader.

Brandstationen hade även kontors- och socialutrymmen. Till den del dessa utrymmen var belägna i en skild byggnad och huvudsakligen avgjorde byggnadens användningssyfte och dess tekniska egenskaper, var byggnaden jämförlig med bostadshus och kontorsbyggnader.

De tekniska egenskaperna och användningssyftet för räddningsutrustningens förvarings-, tvätt- och underhållsutrymmen hade inte beaktats när åldersavdraget för brandstationsbyggnaderna fastställdes. Ur ärendet framgick inte hur de ifrågavarande utrymmena och kontors- och socialutrymmena fördelades mellan de byggnader brandstationen använde. Därför upphävde högsta förvaltningsdomstolen förvaltningsdomstolens och skatterättelsenämndens beslut och de verkställda fastighetsbeskattningarna för åldersavdragens del och återförsände ärendet till Skatteförvaltningen för ny behandling. Omröstning 3–2.”

Följande förteckning innehåller utöver de byggnadstyper som tas upp i lagen även exempel på byggnadstyper som hör till de olika åldersavdragsgrupperna.

1) bostads- eller kontorsbyggnad och annan motsvarande byggnad i trä 1,25 procent och motsvarande i sten 1 procent;

Utöver bostads- och kontorsbyggnader även kommunal- och seniorhem, sanatorier, vård- och rehabiliteringsinrättningar, servicehem, barnhem, skolhem, skolor, kurscentraler, teatrar, konsert- och kongressbyggnader, bibliotek, museer, konstgallerier, församlingshus, ungdomsgårdar, kyrkor, stadion- och läktarbyggnader, kaserner, fängelser och brandstationers byggnader som i huvudsak innehåller kontors- och personalutrymmen⁷.

2) för butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, ekonomi- och andra med dem jämförliga byggnader av trä samt sjukhus och hälsocentraler⁸ och andra kraftstationer av trä än sådana som hör till ett vattenkraftverk 5 procent och motsvarande byggnader av sten 4 procent,

Utöver butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, och ekonomibyggnader även flygterminaler⁹, metrostationer¹⁰, buss-, järnvägs- och hamnterminaler, bowlinghallar¹¹, servicebyggnader, datakommunikationsbyggnader såsom telefon-, länk- och signalstationsbyggnader, bergsskydd, matserveringar, parkeringshus, simhallar, ishallar, allaktivitets- och idrottshus, kraftverk (andra än kraftstationer som hör till ett vattenkraftverk), siloer, vattentorn och brandstationers byggnader som i huvudsak innehåller utrymmen för förvaring, underhåll och tvätt av materiel.

3) lagerkonstruktion och annan konstruktion 10 procent;

Det åldersavdrag på 10 procent som tillämpas på lagerkonstruktioner och andra konstruktioner kan även tillämpas på växthus och övertryckshallar. Åldersavdraget på 10 procent gäller inte lagerbyggnader för vilka åldersavdraget är 4 eller 5 procent i enlighet med den bärande konstruktionen.

Om en byggnad har uppförts i faser, beräknas åldersavdragen separat för varje byggnadsdel. I fråga om utbyggnader med obetydlig area kan åldersavdragen ha beräknats utifrån året för färdigställandet vägt med areorna¹².

Åldersavdragen för en bostadsbyggnad som används kan uppgå till högst 70 procent. Bostadsbyggnader omfattar småhus, fritidsbostad och bostadshöghus.

Åldersavdragen för byggnader i annan användning än de ovan nämnda kan uppgå till högst 80 procent.

Även en byggnad som är i användbart skick och som tillfälligt tagits ur bruk betraktas som en byggnad som används. För en byggnad som är fullständigt oanvändbar och slutgiltigt tagits ur bruk har inget minimivärde föreskrivits i lagen. Åldersavdragen kan således uppgå till mer än 80 procent av återanskaffningsvärdet.

Åldersavdragen för delbyggnader bestäms utifrån byggnadstypen och byggmaterialet på det sätt som beskrivits ovan. Åldersavdraget kan således vara olika för delarna i samma byggnad, om delarna är av olika byggnadstyper. I anslutning till ett småhus finns en carport under samma tak som huset. Carportens andel värderas i detta fall som en konstruktion vars åldersavdrag är 10. Åldersavdragsprocenten för bostadsdelen i trä är 1,25.

Avvikande från det ovan nämnda betraktas den del av anskaffningsutgiften som inte skrivits av i inkomstbeskattningen som värdet av produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet och konstruktioner inom ett gårdsbruk.

⁷ HFD 2023:94
⁸HFD 2025:38
⁹ HFD 24.4.2018/194
¹⁰ 14.6.2021 HFD 2021:79
¹¹ HFD 26.10.2021 liggare H3724
¹² Året för beräkningen av åldersavdragen vägt med byggnadens areor beräknas på följande sätt:
(den gamla byggnadsdelens m2 x byggnadsår) + (utbyggnadens m2 x byggnadsår) / den totala arean
Till exempel i ett småhus på 100 m2 som byggts 1992 gjordes en utbyggnad på 5 m2 2016.
(100 m2 x 1992) + (5 m2 x 2016) / 105 m2 = 1993, det vill säga det nya året för beräkningen av åldersavdraget är 1993

3.6.2 Minskning av en byggnads värde

I vissa fall kan avsteg göras från den schablonmässiga beräkningen av åldersavdraget för en byggnad. Om byggnaden eller konstruktionen har skadats eller i övrigt sjunkit i värde mer än vad åldersavdragen förutsätter, ska återanskaffningsvärdet minskas med ett belopp som motsvarar värdeminskningen (30 § 3 mom. i värderingslagen). I beskattningspraxisen har bestämmelsen tolkats så att återanskaffningsvärdet nedsätts med ett belopp som svarar mot värdeminskningen. I detta fall kan avvikelseprocenten till och med vara större än -30 procent.

3.6.3 Ombyggnader och betydande underhåll

Åldersavdragsprocenten beskriver värdeminskningen för en byggnad vars skötsel och underhåll har genomförts som normalt. I detta fall har de underhålls- och reparationsåtgärder vidtagits i byggnaden som användningen av byggnaden och den fasta utrustningen och de fasta anordningarna som hör till denna kräver. De nödvändiga skötsel- och underhållsarbetena får således inte ha en höjande inverkan på beskattningsvärdet. Däremot kan en fortlöpande försummelse av dessa arbeten leda till en nedsättning av värdet.

Har grundliga förbättringar eller betydande underhållsarbeten utförts i byggnaden eller konstruktionen efter att de har färdigställts, ska åldersavdraget sänkas enligt prövning (30 § 3 mom. i värderingslagen). Inverkan av ombyggnader och betydande underhållsarbeten på byggnadens värde ska bedömas från fall till fall. Inverkan av ombyggnadsåtgärder bedöms utifrån värdet som beräknas för året då reparationerna genomförs. Omfattande ombyggnad av hustekniken eller andra byggnadsdelar som genomförs under två eller flera år bedöms utifrån värdet som beräknas för året då totalrenoveringsprojektet avslutas.

Om ombyggnader, betydande underhåll eller andra reparationsåtgärder leder till att byggnadens egenskaper påverkar beskattningsvärdet (till exempel om arean av ett småhus blir större till följd av att mera rum byggs i källaren eller på vinden, luftkonditionering installeras i en kontorsbyggnad, en hiss installeras i ett bostadshöghus), beräknas beskattningsvärdet för byggnaden på basis av de nya uppgifterna om egenskaperna.

En enskild åtgärd av denna typ påverkar inte nödvändigtvis byggnadens ekonomiska användningstid. Även om beskattningsvärdet ändras så att det svarar mot de nya uppgifterna, finns det ingen orsak att minska åldersavdragen, om inte ombyggnaden också innebär att byggnadens ekonomiska användningstid förlängs.

Det är ofta svårt att bedöma inverkan av olika typer av ombyggnader och betydande reparationsarbeten. Av denna anledning används följande tabell som hjälp¹³. I tabellen framläggs de mest betydande reparationsåtgärderna som får en höjande inverkan på byggnadens värde.

Om en totalsanering har genomförts så att bygganden är som ny, ska den värderas som en motsvarande nybyggnad. Inverkan av olika ombyggnader på byggnadens beskattningsvärde får inte heller när följande schablonmässiga procent används vara större än 75 procent av kostnaderna för ombyggnaderna eller underhållet.

Exempel 11

I en stor hotellfastighet görs en grundlig renovering som omfattar delvis förnyelse av fönster, yttertak och ytterväggar. När tabellen nedan används överstiger förändringen i euro i byggnadens beskattningsvärde 75 procent av de faktiska renoveringskostnaderna. I denna situation beaktas kostnaderna för en grundlig renovering enligt prövning när åldersavdragen sänks så att reparationernas inverkan på byggnadens beskattningsvärde är högst 75 procent av kostnaderna.

En grundlig renovering som genomförts med lägre kostnader än genomsnittet påverkar däremot alltid åldersavdragen i byggnaden enligt tabellen nedan. På så sätt beaktas motsvarande renoveringar i olika byggnader på samma sätt oberoende av kostnaderna för dem.


Åtgärd	Effekt i procentenheter
Renovering av centralvärme, inklusive rörsystem. Renovering av centralvärmeutrustningens värmekälla (oljepanna, värmeväxlare för fjärrvärme, luftvattenvärmepump, jordvärmepump och så vidare) utan förnyelse av relaterade värmerörledningar inverkar inte på beloppet av åldersavdraget.	5 %
Renovering av vattenledningsanordningar	5 %
Renovering av avloppsanordningar. Renovering av vatten- och avloppsrör enligt beläggnings- eller strumpmetoden likställs med stambyte.	5 %
Renovering av elanordningar. Fast installerade elledningar, -uttag och -avbrytare har förnyats	5 %
Maskinell luftkonditionering har installerats	5 %
Dörrarna har förnyats	1 %
Fönstren har förnyats	6 %
Yttertaket har förnyats. Om ett tak enbart har målats eller ett tegeltak ytbehandlats påverkar det inte åldersavdraget	3 %
Ny beläggning på ytterväggarna. Ny panel eller annan beläggning på ytterväggarna. Om väggarna endast målas påverkar det inte åldersavdraget.	2 %
Yttre tilläggsisolering. En värme-, det vill säga isoleringsputsning av ytterväggarna innebär att man fäster en isoleringsskiva på ytterväggen och sprutputsar denna. I åtgärden är det fråga om både en totalrenovering (ny beläggning) och en ombyggnad (tilläggsisolering). Total inverkan av åtgärden 10 %.	8 %

Exempel 12:

För ett småhus i sten som byggdes 1959 och i vilket en totalrenovering genomfördes 2022 beräknas åldersavdraget på följande sätt 2022: Åldersavdraget för småhuset 2023 då byggnaden var 64 år gammal uppgick till 64 procent och beskattningsvärdet för byggnaden således till 36 procent av återanskaffningsvärdet som beräknats i enlighet med förordningen.

Totalrenoveringen omfattade ett stambyte samt ett byte av dörrar och fönster, och enligt tabellen ovan blir då den höjande inverkan på beskattningsvärdet totalt 17 procentenheter. Året då den totalrenoveringen genomfördes blir således åldersavdraget för byggnaden 47 procent (64 procent – 17 procent). Det årliga åldersavdraget för ett småhus är 1 procent, och därför beräknas åldersavdragen för byggnaden från och med 1976 (1959 + 17).

Om ett avloppssystem för dagvatten (regn- och smältvatten) förnyas eller byggs, påverkar detta inte byggnadens åldersavdrag eller beskattningsvärde. Tidigare var det tillåtet att leda dagvattnet till ett dike, men numera ska dagvattnet ledas till stadens eller kommunens avloppsnät. Detta är inte alltid möjligt utan att bygga ett pumphus. Pumpverk installeras för att avlägsna dagvatten och förlänger inte i sig den tekniska drifttiden för byggnaden.

¹³ Denna tabell som har sammanställts för att bedöma inverkan av reparationsåtgärder grundar sig ursprungligen på VTT:s utredning av inverkan av olika åtgärder på byggnaders tekniska och ekonomiska ålder. Tabellen har senare bearbetats och kompletterats i enlighet med beskattningspraxisen.

3.7 Särskilda situationer då det gäller beräkningen av återanskaffningsvärdet av en byggnad

3.7.1 Allmänt om avvikelse från återanskaffningsvärdena

Beräkningen av återanskaffningsvärdet av byggnader och konstruktioner grundar sig på den genomsnittliga byggnadsstandarden, de genomsnittliga byggkostnaderna samt användningen och slitaget i genomsnitt.

Om en schablonmässig beräkning av återanskaffningsvärdet inte ger det rätta beskattningsvärdet, kan avsteg från denna göras enligt vissa förutsättningar. I detta fall ändras återanskaffningsvärdet med en procent som svarar mot värdeförändringen (avvikelseprocent). Tillämpningen av avvikelseprocenten grundar sig alltid på de egenskaper hos byggnaden som avviker från det som de i genomsnitt är i motsvarande byggnader.

3.7.2 Avvikelse från den genomsnittliga byggnadsstandarden

I 1 § i förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs följande: "Vid bestämmandet av byggnaders återanskaffningsvärden används följande genomsnittliga värden per kvadratmeter eller kubikmeter." I 20 § 1 mom. i förordningen föreskrivs dessutom följande: ”Om en byggnads byggnadsstandard avviker väsentligt från den genomsnittliga byggnadsstandarden, uppskattas dess återanskaffningsvärde genom att de genomsnittliga värden som enligt denna förordning är tillämpliga på byggnaden höjs eller sänks enligt prövning, dock med högst 30 procent.”

Avsteg kan således göras från det schablonmässiga beskattningsvärdet för byggnader eller konstruktioner, om byggnaden eller konstruktionen i fråga om materialet eller utrustningarna avviker från den genomsnittliga byggnadsstandarden. I detta fall kan avvikelsen från de schablonmässiga värdena vara högst ± 30 procent. De gällande byggbestämmelserna förutsätter dock en viss miniminivå som i fråga om alla nya byggnader och konstruktioner ska uppnås och vilken man även i reparationsbyggande till tillämpliga delar ska försöka uppnå. Detaljerade uppgifter om byggbestämmelserna finns i Finlands byggbestämmelsesamling (RakMK).

Låga byggkostnader (till exempel talkoarbete eller material som fåtts som donationer) visar i sig inte att avsteg har gjorts från den genomsnittliga byggnadsstandarden. I fastighetsbeskattningen värderas sinsemellan identiska byggnader till samma värde.

Exempel 13:

En idrottsförening bygger en träningsishall. Föreningen får byggmaterial i form av donationer och med rabatt, och hallen uppförs till stor del med hjälp av talkoarbete.

I en grannkommun bygger ett byggbolag en identisk träningsishall. Bolaget får de sedvanliga rabatterna, och lönekostnaderna är normala. Byggkostnaderna för träningsishallen avviker i hög grad från varandra, men hallarnas beskattningsvärde är det samma i fastighetsbeskattningen, eftersom hallarna är identiska.

Om de låga byggkostnaderna beror på att material av sämre kvalitet än i genomsnitt används, ska en tillförlitlig utredning lämnas om detta. Beroende på byggnadstyp påverkar vissa egenskaper hos eller viss utrustning i byggnaden eller avsaknaden av dessa beskattningsvärdet för byggnaden redan genom grunderna för beräkningen av schablonmässiga beskattningsvärden som avses i förordningen om återanskaffningsvärde.

Inte heller användning av begagnat eller återvunnet byggmaterial innebär att man skulle ha avvikit från den genomsnittliga byggstandarden, om materialet svarar mot nytt material. En byggnads återanskaffningsvärde bör inte sättas ned med stöd av 20 § 1 mom. i förordningen om återanskaffningsvärde till exempel om användbara gamla stockar använts i en ny byggnad.

Om avsteg görs från den genomsnittliga byggnadsstandarden, kan även avsteg med en höjande effekt göras från värdena i förordningen om återanskaffningsvärdet. Till exempel återanskaffningsvärdet av köpcentrum kan höjas till följd av att deras byggnadsstandard (dyra ytmaterial, många rulltrappor och olika typer av utrymmeslösningar) avviker från sedvanliga butiksbyggnaders byggnadsstandard (utrymme av hallkaraktär och enkla utrymmeslösningar).

3.7.3 Avvikelse på grund av skador

Enligt 30 § 3 mom. i värderingslagen: ”Om huset, byggnaden eller konstruktionen har skadats eller annars nedgått i värde mera än vad åldersavdragen förutsätter, skall återanskaffningsvärdet minskas med det belopp som motsvarar värdeminskningen. Har det gjorts ombyggnadsarbeten eller betydande underhållsarbeten i byggnaden eller konstruktionen sedan de blivit färdiga, ska åldersavdraget sänkas enligt prövning.”

Avsteg från det schablonmässiga återanskaffningsvärdet av en byggnad eller konstruktion kan göras även i det fall att byggnaden eller konstruktionen efter färdigställandet har förlorat i värde på grund av skador eller någon annan orsak (till exempel kraftigare slitage än normalt) som är mer omfattande än åldersavdragen förutsätter. Nedsättningen görs genom att återanskaffningsvärdet sänks med den avvikelseprocent som krävs till exempel vid slitage som är större än genomsnittet. I detta fall kan avvikelseprocenten även vara högre än 30.

Den skattskyldige ska lägga fram en redogörelse för de genomförda reparationerna i fastighetsskattedeklarationen när byggnadsskadorna har reparerats. Det är inte längre motiverat att sänka beskattningsvärdet för en byggnad eller en konstruktion efter en reparation av till exempel mögelskador. Dessutom påverkar ombyggnader och väsentliga reparationsåtgärder nivån på åldersavdraget.

Avsteg från beräkningen av ett schablonmässigt återanskaffningsvärde förutsätter alltid en tillförlitlig redogörelse för byggnadens egenskaper, skador, slitage eller på grund av någon annan orsak. Av redogörelsen ska det framgå hur avvikelsen påverkar byggnadens värde eller användningen av denna.

3.8 Behandlingen av ett byggnadskomplex som separata byggnader

Högsta förvaltningsdomstolens prejudikat HFD 2019:82 gällde värderingen av en viss typ av byggnadskomplex och hur skattesatsen fastställs för dem. Enligt beslutet kan delbyggnader som hör till byggnadskomplexen i vissa situationer värderas som separata byggnader. Även den skatteprocent som tillämpas på delbyggnader kan fastställas enligt deras användningsändamål och inte enligt hela byggnadskomplexets användningsändamål.

HFD 2019:82: Bostads Ab A ägde en bråkdel av en tomt i B stad. Tre av de övriga delägarna var bostadsaktiebolag och en ett fastighetsaktiebolag som ägde merparten av marken. På tomten hade byggts ett köpcenter och ovanpå det flervånings bostadshus. Byggnadskomplexets totala areal var 43 327 kvadratmeter, varav köpcentrets andel var 36 304 kvadratmeter. Det åttavånings bostadshus som Bostads Ab A ägde var till sin areal 2 095 kvadratmeter. Parterna hade genom ett avtal om delad besittning avtalat om byggnadernas ägande, placering, hustekniska system, och vilka av affärsbyggnadernas utrymmen som kom i bostadsaktiebolagens besittning.

Frågan gällde om den bostadsbyggnad som Bostads Ab A ägde i fastighetsbeskattningen skulle betraktas som en del av det övriga byggnadskomplexet, då den allmänna fastighetsskatteprocenten var tillämplig, eller om bostadsbyggnaden skulle anses vara en separat byggnad, då fastighetsskatteprocenten för en byggnad för stadigvarande boende var tillämplig.

Med beaktande av hur den bostadsbyggnad Bostads Ab A ägde hade separerats från det övriga byggnadskomplexet genom ägande, besittning och husteknik, skulle bostadsbyggnaden anses vara en separat byggnad.

Enligt 20 § i den förordning som finansministeriet årligen utfärdar om grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader hade en byggnads delar redan före beslutet HFD 2019:82 kunnat värderas separat, om en betydande del av byggnaden används för annat än det huvudsakliga användningsändamålet. Beslutet ändrade praxis på så sätt att sådana delar som tidigare betraktades som en byggnads delbyggnader nu kan behandlas som helt självständiga, separata byggnader om följande villkor uppfylls: byggnaden är beträffande ägande, besittning och byggnadsteknik separerad från det övriga byggnadskomplexet.

Med separation av en byggnads ägande avses att en eller flera delbyggnader och det övriga byggnadskomplexet har olika ägare och att besittningen av dem har separerats till egna, självständiga helheter genom ett avtal om delning av besittningen. Tidigare har man ansett att ett avtal om delning av besittningen inte inverkar på fastighetsbeskattningen. Ägarna till en fastighet som ägs i kvotdelar kan ingå ett ömsesidigt avtal om delning av besittningen där man avtalar om användningen och besittningen av fastigheten. Ett avtal om delning av besittningen av en fastighet kan skrivas in i Lantmäteriverkets lagfarts- och inteckningsregister som en särskild rättighet som hänför sig till fastigheten.

Ägandet av markbottnen och byggnaderna kan dock vara fördelat på olika parter. Ägarna till ett byggnadskomplex kan avtala om besittningen av byggnadskomplexet också i sådana situationer där de inte äger markbottnen (fastigheten). I sådana situationer kan dock besittningsavtalet inte skrivas in i lagfarts- och inteckningsregistret över fastigheter. Men även i dessa situationer kan en separation av ägandet och besittningen genom ett ömsesidigt avtal mellan byggnadskomplexets ägare godkännas i fastighetsbeskattningen.

Separationen av byggnadstekniken innebär inte att byggnaderna är helt självständiga och separerade från varandra. Detta är omöjligt till exempel om byggnaderna helt eller delvis är på varandra. Prejudikat HFD 2019:82 gällde ett fall där en bostadsbyggnad hade byggts ovanpå ett köpcenters översta bjälklag och köpcentret utgjorde grund för bostadsbyggnaden och således en väsentlig del av bostadsbyggnaden. Å andra sidan hade man på det sätt som framgår av avtalet om delad besittning strävat efter att separera Bostad Ab A:s bostadsbyggnad så effektivt som möjligt från det övriga byggnadskomplexet beträffande byggnadstekniken och användbarheten.

Ett tecken på att man har velat separera byggnadstekniken och användbarheten så effektivt som möjligt är bland annat att byggnaderna har separat byggnadsteknik (VVSE-anslutningar) och att byggnadsdelarna inte används av andra byggnader. Av praktiska orsaker godkänns dock exempelvis passage till en byggnad via en annan byggnad.

Om de villkor som anges i detta kapitel uppfylls kan en del av ett byggnadskomplex behandlas som en självständig, separat byggnad i fastighetsbeskattningen, även om det inte handlar om en så kallad 3D-fastighet.

4 Exempelbilaga

4.1 Stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

Nedan följer en närmare redogörelse för beräkningen av beskattningsvärdet för stenbrott eller grus-, ler- eller torvtäkt och annan förmån som ska beskattas i enlighet med 31 § 1 mom. i värderingslagen.

4.1.1 Inkomst av förmån

Inkomsten kan utöver försäljningsinkomsten av marksubstanser omfatta även annan hyresinkomst eller annan ersättning som grundar sig på utnyttjandet av ett täktområde för marksubstanser.

Som inkomst av förmån beaktas inte inkomster av vidareförädling av marksubstanser, till exempel sållning av grus och sand, torkning av torv eller tillverkning av torvbriketter eller tjänster som anknyter till marksubstanser, till exempel transport till kunder. Dessa beaktas inte på grund av att beskattningsvärdet fastställs utifrån den återstående förmånen, det vill säga vanligtvis värdet av marksubstanserna som finns kvar i marken. Dessa inkluderar inte det tilläggsvärde som kan tillföras genom vidareförädling när substanserna tagits upp från marken.

4.1.2 Volymen av marksubstanserna

Utöver försäljningsintäkterna och andra intäkter krävs en utredning av volymen av de marksubstanser som tagits upp så att volymen av de återstående substanserna kan uppskattas vid utgången av året före skatteåret.

De marksubstanser som går till försäljning prissätts vanligtvis enligt kubikmeter eller vikt. Ett undantag är torv som prissätts enligt dess energimängd.

Volymen av marksubstanserna ökar då dessa tas upp från marken. I avsaknad av någon annan utredning har man i beskattningspraxisen ansett att till exempel volymen av grus blir cirka 1,4 gånger större. I beräkningen av den återstående substansmängden ska volymerna omvandlas så att de kan mätas med samma mått så att inte området avskrivs snabbare än det de facto används. Innan beskattningen verkställs ska man reda ut huruvida täktvolymen av marksubstanserna har uppgetts i kubikmeter fast eller löst mått i tillståndet eller avtalet.

Volymen av torv i en torvmosse mäts enligt energimängden i megawattimmar (MWh). Energitorv produceras som antingen stycketorv¹⁴ eller frästorv¹⁵. Energihalten i stycketorv är cirka 1,4 MWh/m3l. Energihalten i frästorv är cirka 0,9 MWh/m3l.

¹⁴ Stycketorv är energitorv som tagits upp från en torvmosse och bearbetats mekaniskt till stycken. Vanligtvis torkas stycketorv i solen på en torvmosse.
¹⁵ Frästorv är energitorv som tagits upp från en torvmosse genom att fräsa upp den från ytan av mossen och torka den. Vanligtvis torkas frästorv i solen på en torvmosse.

4.1.3 Avdrag i beräkningen av nettoinkomsten

4.1.3.1 Allmänt om avdrag

Som avdrag beaktas alla kostnader som täkten av marksubstanser ger upphov till.

Till exempel tillståndsavgifterna, kostnaderna för planer och röjning och andra kostnader av engångskaraktär samt kostnaderna för att ta upp marksubstanser delas då verksamheten påbörjas enligt marksubstanserna som kan tas upp vid beräkningen av nettoinkomsten per kubikmeter.

Med tanke på värderingen har det ingen betydelse att motsvarande kostnader i inkomstbeskattningen dras av enligt kassa- eller prestationsprincipen. Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet och då årligen redogöra för de direkta intäkterna av förmånen och de direkta kostnaderna för att ta upp marksubstanserna.

Oavsett beräkningssätt ska en utredning alltid läggas fram om anskaffningspriset för området, etableringsutgifterna i anslutning till verksamhetsstarten och de uppskattade utgifterna för att lägga ned verksamheten.

4.1.3.2 Anskaffningspris

Vid beräkningen av nettoinkomsten avdras marksubstansernas andel av den ursprungliga anskaffningsutgiften för täktområdet från värdet av förmånen. Marksubstansernas andel anses vara anskaffningsutgiften för marksubstansområdet med avdrag för värdet av området när täkterna upphör.

4.1.3.2.1 Anskaffningsutgift för köpt marksubstansområde

Anskaffningsutgift för ett marksubstansområde är anskaffningspriset på området och av de direkta kostnaderna i anslutning till fastighetsaffären överlåtelseskatt, lagfarts- och avstyckningskostnader samt andra direkta kostnader som affären gett upphov till.

Om man i samma affär utöver marksubstansområdet också köpt annan egendom, och köpebrevet innehåller en tillförlitlig utredning av hur köpesumman hänför sig till de olika delarna av fastigheten, betraktas marksubstansområdets andel av köpesumman som dess anskaffningsutgift. Om köpesumman inte har fördelats på ett tillförlitligt sätt mellan olika egendomsposter, fördelas den totala köpesumman mellan de förvärvade egendomsposterna i proportion till deras gängse värden. Också utgifterna som direkt hänfört sig till anskaffningen fördelas mellan de olika egendomsposterna i proportion till deras gängse värden.

När det gängse värdet för ett marksubstansområde inom en fastighet fastställs, kan man i avsaknad av någon annan utredning ta hjälp av Skatteförvaltningens anvisning Värdering av gårdsbruk i arvs- och gåvobeskattningen som var i kraft under anskaffningsåret. I anvisningen behandlas fastställandet av värdet av ett grustäktsområde och värdet av ett torvtäktsområde. Metoden för att fastställa värdet av ett grustäktsområde kan även tillämpas för att fastställa anskaffningsutgiften för andra täktområden för marksubstanser.

4.1.3.2.2 Anskaffningsutgift för marksubstansområde som erhållits vederlagsfritt

I fråga om vederlagsfria förvärv används det värde som bekräftats i arvs- och gåvobeskattningen som anskaffningsutgift för ett marksubstansområde, om arvlåtaren eller gåvogivaren inte har bedrivit skattepliktig täkt och försäljning av marksubstanser.

Om redan arvlåtaren eller gåvogivaren bedrivit täkt och försäljning av marksubstanser, fortsätter avskrivningen av marksubstanserna i mottagarens beskattning på den oavskrivna anskaffningsutgift som arvlåtaren eller gåvogivaren hade vid förvärvstidpunkten. Vid beräkningen av nettoinkomsten ska i dessa situationer på motsvarande sätt som i fråga om anskaffningsutgiften för marksubstanser dras av den oavskrivna anskaffningsutgift för marksubstanser som arvlåtaren eller gåvogivaren hade vid förvärvstidpunkten.

Om marksubstansområdet har skaffats i en affär av gåvokaraktär (vederlaget uppgår till högst ¾ av det gängse värdet), är anskaffningsutgiften för marksubstansområdet summan av värdet som bekräftats i gåvobeskattningen och den betalda köpesumman.

Om man genom samma förvärv skaffar även annan egendom, fördelas köpesumman samt de direkta kostnaderna i anslutning till anskaffningen, gåvobeskattningsvärdet eller arvsbeskattningsvärdet mellan egendomsposterna i proportion till deras gängse värden.

4.1.3.2.3 Uppdelningen av anskaffningsutgiften för marksubstansområdet i marksubstans- och markandelar

Anskaffningsutgiften för ett marksubstansområde delas mellan marken och marksubstansen som kan tas från området i proportion till deras gängse värden.

Markens gängse värde är det värde som området har när täkterna har upphört. Värdet påverkas till exempel av planläggningssituationen (HFD 6.10.1976 liggare 3723). Marksubstansernas andel av anskaffningspriset kan fastställas på ett tillförlitligt sätt när marktäktstillståndet har beviljats till följd av att det först då har klargjorts hur mycket marksubstanser som kan säljas och vilket det gängse värdet av dessa är.

4.1.3.3 Etableringskostnader och kostnader för att lägga ner verksamheten

De avdragsgilla kostnaderna omfattar förutom anskaffningspriset även till exempel kostnader för tillstånd¹⁶, planer och undersökningar samt eventuella kostnader för röjning och dikning av området innan verksamheten inleds.

Vid beräkningen av nettoinkomsterna beaktas även kostnaderna för landskapsgestaltningen av området och andra så kallade efterarbeten som genomförs i syfte att återställa området i dess ursprungliga skick.

¹⁶ Summan av de tillstånd som betalas under verksamheten kan uppskattas utifrån det första året.

4.1.3.4 Utgifter för att ta upp och lösgöra marksubstanser

Utgifterna för att ta upp och lösgöra marksubstanser utgör direkta utgifter för att lösgöra marksubstanser. Dessa omfattar bland annat lönekostnader, avskrivningar på maskiner och anläggningar och kostnader för användningen av dessa samt kostnader för sprängning.

Däremot beaktas inte utgifter för vidareförädling av marksubstanser, till exempel sållning av grus och sand, torkning av torv eller tillverkning av torvbriketter eller tjänster som anknyter till marksubstanser, till exempel transport till kunder.

Under det första året bör man vara särskilt omsorgsfull då det gäller att hålla isär etableringskostnaderna och de direkta kostnaderna för att ta upp marksubstanser. Vid beräkningen av kubikspecifika avdrag delas anskaffningspriset och etableringsutgifterna samt övriga kostnader som inte direkt hänför sig till marktäkterna med hela volymen av marksubstanser som kan tas upp, medan de direkta utgifterna för att ta upp marksubstanser delas med volymen av marksubstanserna som tagits upp.

4.1.4 Beräkning av beskattningsvärdet för stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

Beskattningsvärdet för en fastighet beräknas enligt situationen vid utgången av året före skatteåret.

Primärt beräknas beskattningsvärdet på följande sätt:

{(Försäljningsinkomst i euro under det första året / volymen av marksubstanserna som såldes under det första året) x volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet – [(Anskaffningspris i euro – värde när täkterna upphört i euro + etableringsutgifter i euro) / volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet + (täktutgifterna i euro under det första året / volymen av marksubstanserna som tagits upp under det första året) x volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet]} x (den återstående volymen av marksubstanser / återstående tid) x [(1+0,08, det vill säga en ränta på 8 % har använts)^{återstående tid} – 1] / [0,08 x (1 + 0,08)^{återstående tid}]= beskattningsvärde

Beloppet av inkomsten av varje marksubstansenhet¹⁷ erhålls när försäljningsinkomsten eller annan inkomst under det första året delas med volymen av marksubstanserna som sålts. Om denna multipliceras med volymen av marksubstanser som kan tas upp, erhålls beloppet av inkomsten av marksubstanser under den tid förmånen är i kraft. Motsvarande beräkningssätt tillämpas på hyresinkomst och andra inkomster som erhålls på basis av marksubstanser. Från denna inkomst avdras rörelsekostnaderna.

Värdet av området efter nedläggning av täktverksamheten dras av från anskaffningspriset varefter etableringsutgifterna och slutsumman delas med volymen av marksubstanserna som kan tas upp. På detta sätt erhålls beloppet av de kostnader för varje marksubstansenhet som täkterna ger upphov till och som inte är beroende av volymen av marksubstanserna som årligen tas upp. Beloppet av de direkta kostnaderna för att ta upp marksubstanser erhålls genom att dela täktutgifterna med volymen av marksubstanser som tagits upp.

Genom att från försäljningsinkomsten för varje marksubstansenhet dra av de anknytande, ovan beräknade utgifterna för varje marksubstansenhet, erhålls nettoinkomsten av varje marksubstansenhet som multipliceras med den återstående volymen av marksubstanser och tidskvoten. På denna beräknas i sin tur kapitalvärdet enligt en räntesats på åtta procent för den återstående giltighetstiden för förmånen. Det erhållna kapitalvärdet är förmånens beskattningsvärde.

Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet för de årliga försäljningsintäkterna och täktkostnaderna. I detta fall kan beskattningsvärdet beräknas på följande sätt:

{Försäljningsinkomst i euro vart och ett år / volymen av marksubstanserna som tagits upp vart och ett år – [Anskaffningspris i euro – värde när täkterna upphört i euro + etableringsutgifter i euro) / volymen av marksubstanser i marktäktstillståndet + täktutgifter vart och ett år / volymen av marksubstanser som tagits upp vart och ett år]} x (volymen av de återstående marksubstanserna / återstående tid) x [(1+0,08, det vill säga en ränta på 8% har använts)^{återstående tid} – 1] / [0,08 x (1 + 0,08)^{återstående tid}] = beskattningsvärde

Detta beräkningssätt innebär att de årliga försäljningsinkomsterna och täktutgifterna beaktas vid beräkningen av nettoinkomsterna.

Beloppet av inkomsten enligt marksubstansenhet erhålls genom att dela försäljningsinkomsten med volymen av marksubstanser. Antagandet är att marksubstanserna inte har sålts från lagerhögar, utan direkt från marken. På motsvarande sätt delas täktutgifterna med volymen av marksubstanser. Ett antagande är också att marksubstanser inte har tagits upp för lagring.

Anskaffningsprisets och etableringsutgifternas andel av kostnaderna beräknas genom att dela dessa med den totala volym av marksubstanstäkten som fastställts i marktäktstillståndet.

På detta sätt kan utgifterna för täkterna per marksubstansenhet och andelen per marksubstansenhet av anskaffningspriset och etableringsutgifterna dras av från försäljningsinkomsten per marksubstansenhet. Den nettoinkomst per marksubstansenhet som beräknats på detta sätt multipliceras med den återstående volymen av marksubstanserna och tidskvoten. På denna beräknas i sin tur kapitalvärdet enligt en räntesats på åtta procent för den återstående giltighetstiden för förmånen. Det erhållna kapitalvärdet är förmånens beskattningsvärde.

Texten ”återstående tid” i det upphöjda indexet har skrivits som potensmärke. Den återstående tiden räknas i år med en precision på dagar. Till exempel tre år är 1 095 dagar/365 dagar.

Exempel A:

Beräkning av beskattningsvärdet för ett grusområde:

År 2025 köptes ett outbrutet område på 5 hektar med grusförekomster. Den skattskyldige har den 30 april 2025 fått tillstånd till en täkt på 37 000 m³f under 5 år. Tillståndet gäller fram till den 30 april 2030. Marksubstansområdets andel av köpesumman är 25 000 euro, och enligt en uppskattning uppgår värdet av området till 2 500 euro efter att täkterna upphört. Etableringsutgifterna och de uppskattade utgifterna för landskapsgestaltning uppgår till totalt 2 000 euro. Försäljningspriset för grus i oförädlad form är 1,00 euro per m³f. År 2025 såldes 10 000 m³f. Täktutgifterna uppgår till 1 000 euro.

Anskaffningspris + etableringsutgifter och dylikt per m³f beräknas på följande sätt:
(25 000 euro - 2 500 euro + 2 000 euro): 37 000 m³f ≈ 0,662 euro per m³f

Täktutgifter:
1 000 euro: 10 000 m³f = 0,10 euro per m³f

Nettoinkomst/m³f:
1,00 euro per m³f - 0,762 euro¹⁸ per m³f = 0,238 euro per m³f

Beskattningsvärde:
27 000 m³f: Återstår 1 581 dagar (1 581/365) = 6 233 m³f/år
6 233 m³f x 0,238 euro x 3,54¹⁹ = 5 251,42 euro

I exemplet har avrundade värden använts på grund av att man för tydlighetens skull delat in den ovan nämnda formeln i flera beräkningsmoment. I beräkningen av beskattningsvärdet används oavrundade värden.

På motsvarande sätt, om området hade utarrenderats och ett engångsarrende för detta erhållits för fem år, skulle beskattningsvärdet ha beräknats på följande sätt:

Från det erhållna engångsarrendet avdras hela anskaffningsutgiften + eventuella utgifter, och då erhålls nettoinkomsten för hela arrendetiden. Nettoinkomsten/år beräknas, och denna kapitaliseras enligt den återstående tiden och en räntesats på 8 procent. Arrendet behandlas som en nettoinkomst.

¹⁷ Beräkningsenheten för mängden marksubstanser kan enligt den skattskyldiges valda beräkningssätt vara marksubstansens volym, vikt eller energimängd.
¹⁸ Anskaffningspris och etableringsutgifter (0,662 euro per m³f) med tillägg av täktutgifterna (0,10 euro per m³f).
¹⁹ Koefficienten beräknas enligt en räntesats på 8 procent och 1 581 återstående dagar på följande sätt: (1,08^1.581/365 – 1) / (0,08 x 1,08^1.581/365) = 3,54.

4.2 Byggnadens återanskaffningsvärde

Varje år bekräftar finansministeriet grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader. I exemplet används värden som bekräftats i fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 (skatteåret 2025 för inkomstbeskattningen).

4.2.1 Arean av ett småhus

Plan 1: 12,50 m x 8,50 m = 106,25 m²
Plan 2: 12,50 m x 5,30 m = 66,25 m²
Källare: 12,50 m x 4,00 m = 50,00 m²
Totalt: 222,50 m²

(bild 1)

4.2.2 Arean av och beskattningsvärdet för en fritidsbostad och veranda

Exempel B:

Fritidsbostad av typen brasrum, inklusive veranda. Byggnadens väggar är 20 cm tjocka. Byggnadsväggarna är 20 cm tjocka. Arean av byggnaden blir 29,16 m2. Vid beräkningen av återanskaffningsvärdet beaktas arean enligt hela kvadratmeter. Byggnadens lägenhetsarea som beräknas enligt de inre måtten ska inte förväxlas med arean. I detta fall är lägenhetsarean (rumsarean) 5 m x 5 m, det vill säga 25 m2, men det har ingen betydelse i beräkningen av återanskaffningsvärdet.

I byggnaden finns en öppen spis, och väggarna har isolerats så att temperaturen i byggnaden kan hållas vid +15°C, och därför anses byggnaden vara vinterbonad.

El har dragits till byggnaden, men inte vatten- och avloppsrör, och det finns inte heller någon toalett eller bastu.

Brasrummet kompletteras av en veranda på 11 m2 (2,2 m x 5,4 m = 11,88 m2).

Arean för en fritidsbostad påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet så att en nedsättning i enlighet med 10 § i förordningen om återanskaffningsvärde görs för varje kvadratmeter som överstiger en nedre gräns (10 m2) i det kvadratmeterspecifika grundvärdet av en fritidsbostad på mer än 10 m2, men högst 70 m2. Nedsättningen blir inte större efter 70 m2. I beräkningen av återanskaffningsvärdet för skatteåret 2026 i fastighetsbeskattningen är nedsättningen av grundvärdet 241,14 euro per m2 (60 m2 x 4,019 euro per m2) för fritidsbostäder på minst 70 m2.

Arean av en fritidsbostad är till exempel 29 m2. I beräkningen av återanskaffningsvärdet för skatteåret 2026 i fastighetsbeskattningen görs en nedsättning av fritidsbostadens grundvärde på 614,75 euro per m2 med 4,019 euro per m2 för varje kvadratmeter som överstiger den nedre gränsen, det vill säga 76,361 euro per m2 (19 m2 x 4,019 euro per m2).

El har dragits till byggnaden, och därför höjs byggnadens värde med 409,83 euro med tillägg av 8,941 euro per m2. Byggnaden är också vinterbonad vilket leder till en ytterligare höjning av det kvadratmeterspecifika värdet med 51,38 euro per m2. Det kvadratmeterspecifika värdet blir således 597,514 euro.

614,75 euro per m2 grundvärde
./. 76,361 euro per m2 nedsättning enligt area
+ 8,941 euro per m2 höjning av kvadratmetervärdet på grund av el
+ 51,38 euro per m2 höjning av kvadratmetervärdet på grund att byggnaden är vinterbonad
= 598,714 euro per m2 kvadratmeterspecifikt värde

Elen leder dessutom till att byggnadens återanskaffningsvärde höjs oavsett area med 409,83 euro.

Utifrån verandans kvadratmeter beräknas ett värde för verandan som är oavhängigt av byggnadens egenskaper. I beräkningen av beskattningsvärdet för skatteåret 2026 är tilläggsvärdet 102,43 euro per verandakvadratmeter.

Byggnadens återanskaffningsvärde beräknas på följande sätt:

Värde per kvadratmeter 598,714 euro per m2 x 29 m2 = 17 362,70 euro
+ höjning på grund av el 409,83 euro
+ verandans värde 102,43 euro per verandakvadratmeter x 11 m2 = 1 126,73 euro
= Totalt 18 899,26 euro

Arean av en fritidsbostad och veranda (bild 2)

4.2.3 Arean av ett bostadshöghus

Källare: 13,3 m x 32,0 m (byggnadens längd) = 425,6 m²
Bostadsvåningar (13,3 m + 2,0 m) x 32,0 m x 7 våningar = 3 427,2 m²
Maskinrum för hissen: 3,5 m x 3,5 m (längd) = 12,2 m²
Totalt: 3 865,0 m²

(bild 3)

Bild 3 visar ett höghus i profilbild. Huset har en källare, 7 våningar med bostäder och dessutom hissens maskinrum på taket. Källaren är 13,3 meter bred. Våningarna med bostäder är 2 meter bredare än källaren. Hissens maskinrum är 3,5 meter brett.

4.2.4 Arean av en kontorsbyggnad

35,00 m x 11,30 m + 3,00 m x 7,00 m = 395,50 m² + 21,00 m² = 416,50 m² x 2 plan = 833,00 m²

Brandsektionerade lagerutrymmen i kontorsbyggnaden 7,50 m x 3,60 m = 27,00 m²

(bild 4)

Bild 4 visar planritningarna för båda våningarna i en kontorsbyggnad sett uppifrån. Byggnaden är annars rektangulär men den har en utstickande trappuppgångsdel. Den rektangulära delens yttre mått är 35 meter gånger 11,3 meter. Trappuppgångsdelens yttre mått är 7 meter gånger 3 meter. I andra våningen finns ett förrådsutrymme med brandavskiljning vars innermått är 7,5 meter gånger 3,6 meter.

Arean av ett hisschakt (bild 5)

Bild 5 visar en planritning för ett hisschakt.

1,60 m * 1,20 m x 2 = 3,84 m2

I exempelbyggnaden finns två lika stora hissar, varvid hisschaktens totala yta är 7,68 m2.

Bild 5 visar en planritning för ett hisschakt. Hisschaktet är 1,6 meter långt och 1,2 meter brett enligt innermåtten.

Våningshöjden påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet av kontorsbyggnaden så att när den genomsnittliga våningshöjden är mer än 3,2 m, men högst 3,5 m, görs ett tillägg i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet till grundvärdet för varje 5 cm som överstiger den nedre gränsen (3,2 m).

Exempel C:

Kontorsbyggnadens våningshöjd är 3,4 m. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 blir tilläggsvärdet 21,930 euro per m2 för varje 5 cm som överstiger den undre gränsen, det vill säga 87,720 euro per m2. 3,2 m överskrids med 20 cm, det vill säga 4 cm x 5 cm. Inget tilläggsvärde uppstår efter 3,5 m. Inget tilläggsvärde uppstår efter 3,5 m. I detta fall blir tilläggsvärdet i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet 131,58 euro per m2 (överskridning på 30 cm = 6 x 21,930 euro per m2 = 131,580 euro per m2).

4.2.5 Arean av en butiksbyggnad

28 m x 32 m – 5 m x 4 m = 876 m²
Volym:
28 m x 32 m x 5 m (byggnadens höjd) = 4 480 m³
Arean av ett lager:
5,0 m x 9,0 m + 10,0 m x 8,0 m + 8,0 m x 4,0 m = 157 m²

(bild 6)

Volymen påverkar det kubikmeterspecifika återanskaffningsvärdet av butiksbyggnaden så att när den genomsnittliga volymen är mer än 700 m3 görs ett avdrag i enlighet med 17 § i förordningen om återanskaffningsvärdet för varje 100 m3 som överstiger den nedre gränsen (700 m3). Avdraget har graderats så att avdragsbeloppet sänks efter 2 500 m3 och inverkan av avdraget upphör helt efter 10 000 m3.

Exempel D:

En butiksbyggnad på 4 480 m3. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 blir nedsättningen 4,019 euro upp till 2 500 m3 för varje 100 m3 som överstiger den nedre gränsen (700 m3). Därefter blir nedsättningen 0,522 euro för varje 100 m3 som överstiger 2 500 m3 upp till 10 000 m3. För intervallet 700 m3 –2 500 m3 är nedsättningen 72,342 euro per m3 [[(2 500 m3 - 700 m3) / 100 m3] x 4,019 euro per m3] och för intervallet 2 500 m3 – 4 480 m3 9,918 euro per m3 [[(4 480 m3 – 2 500 m3) / 100 m3] = 19,8 det vill säga 19 gånger det totala 100 m3; 19 x 0,522 euro per m3] det vill säga sammanlagt 82,260 euro per m3.

För en butiksbyggnad på mer än 10 000 m3 föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet en nedsättning på 111,49 euro per m3. [[(2 500 m3 – 700 m3) / 100 m3] x 4,019 euro per m3 + [(10 000 m3 – 2 500 m3) / 100 m3] x 0,522 euro per m3 = 111,492 euro per m3].

En våningshöjd på mer än tre meter i en butiksbyggnad får en sänkande inverkan på återanskaffningsvärdet. I förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs en nedsättning för varje 10 cm överskridning av den nedre gränsen (3 meter). Efter 6,2 m blir nedsättningen konstant enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Exempel E:

Våningshöjden är 5 m i en butiksbyggnad. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 avdras från det kubikmeterspecifika grundvärdet 2,654 euro per m3 för varje 10 cm överskridning av den nedre gränsen (3 m). Nedsättningen är således 53,080 euro per m3 [[(500 cm – 300 cm) / 10 cm] x 2,654 euro per m3]. Enligt föreskrifterna är nedsättningen efter 6,2 m 84,93 euro per m3 [[(620 cm – 300 cm) / 10 cm] x 2,654 euro per m3 = 84,928 euro per m3]

Källarens och andra än i källaren belägna lagerutrymmens andel av arean av en butiksbyggnad får en sänkande inverkan på byggnadens kubikmeterspecifika återanskaffningsvärde så att det kubikmeterspecifika grundvärdet sätts ned enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet, om källarens och andra än i källaren belägna lagerutrymmens andel av arean av bygganden är större än 20 procent. Nedsättningen har graderats så att den uppgår till beloppet som föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet för varje procentenhet som överstiger den nedre gränsen på 20 procent. Efter 40 procent blir den kubikspecifika nedsättningen konstant enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Exempel F:

Arean av en butiksbyggnad är 2 000 m2 och arean av dess lager 500 m2. Lagrets andel av byggnadens areal är 25 procent. Den nedre gränsen överskrids med 5 procentenheter. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 blir nedsättningen 1,686 euro per m3 för varje procentenhets överskridning av den nedre gränsen. Nedsättningen blir således 5 x 1,686 euro per m3, det vill säga 8,430 euro per m3. Enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet är nedsättningen efter 40 procent 33,72 euro per m3 (20 x 1,686 euro per m3 = 33,720 euro per m3).

4.2.6 Arean av en industribyggnad

Plan 1: hela byggnadens längd 67,00 m x bredd 22,55 m = 1 510,85 m²
Gavel på plan 2: 6,95 m x 22,55 m = 156,72 m²
Totalt: 1 667,6 m²

Volymen av industribyggnaden:
67,00 m x 22,55 m x 7 m (höjd) = 10 576 m3

(bild 7)

Bild 7 visar planritningen för ena ändan av en industribyggnad sedd uppifrån. Av ritningen framgår det att ändan av byggnaden har en del med rum i två våningar. De yttre måtten för denna del är 6,95 meter gånger byggnadens bredd 22,55 meter. Annars har byggnaden en våning.

En våningshöjd på mer än 3,8 m i en industribyggnad får en sänkande inverkan på återanskaffningsvärdet. Nedsättningen är det belopp som föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet för varje 0,5 m överskridning av den nedre gränsen (3,8 m). Efter 8,8 m blir nedsättningen konstant enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet. Nedsättningen har graderats så att nedsättningen minskar efter 5,8 m, och efter 8,8 m beviljas ingen nedsättning.

Exempel G:

En industribyggnad är 7 m hög. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 avdras från det kubikspecifika grundvärdet 6,497 euro per m3 för varje 0,5 m överskridning av den nedre gränsen (3,8 m). Efter 5,8 m är nedsättningen dock 3,266 euro per m3 upp till 8,8 m.

I intervallet 3,8–5,8 meter är nedsättningen 25,988 euro per m3 [[(5,8 m – 3,8 m) / 0,5 m] x 6,497 euro per m3] och i intervallet 5,8–7,0 meter är den 6,497 euro per m3 (7,0 m – 5,8 m) / 0,5 m = 2,4. Endast hela 0,5 m beaktas, det vill säga efter 5,8 m är nedsättningen 2 x 3,266 euro per m3 = 6,532 euro per m3. Nedsättningen blir således totalt 32,468 euro per m3.

I förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs beloppet av nedsättningen till 45,58 euro per m3 efter 8,8 m [[(5,8 m – 3,8 m) / 0,5 m] x 6,497 euro per m3] + [[(8,8 – 5,8 m) / 0,5 m] x 3,266 euro per m3] = 45,584 euro per m3.

Återanskaffningsvärdet av en industribyggnad påverkas också av antalet våningar och volymen. Om byggnaden har minst tre våningar uppstår det tilläggsvärde på det kubikmeterspecifika grundvärdet som fastställs i 19 § i förordningen om återanskaffningsvärdet. Om volymen i en byggnad med minst tre våningar är över 5 000 m3, men högst 10 000 m3, avdras från dess grundvärde per kubikmeter för varje 1 000 m3 som överstiger den nedre gränsen (5 000 m3). Om volymen av en byggnad är över 10 000 m3, ökar inte beloppet av nedsättningen längre, utan uppgår till det belopp som fastställts i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Exempel H:

Industribyggnad med tre vårningar på 9 000 m3. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 höjs det kubikmeterspecifika grundvärdet på en industribyggnad med minst tre våningar med 19,88 euro per m3. Till den del som överstiger 5 000 m3 får man dock en nedsättning på 3,983 euro per m3 på varje 1 000 m3 som överskrider den nedre gränsen. I detta fall är nedsättningen 15,932 euro per m3 [(9 000 m3 – 5 000 m3) / 1 000 m3] x 3,983 euro per m3.

Till det kubikmeterspecifika grundvärdet på en industribyggnad med tre våningar på 9 000 m3 läggs således först 19,88 euro per m3 enligt antalet våningar och därefter avdras 15,932 euro per m3 enligt volymen.

Efter 10 000 m3 har beloppet av nedsättningen föreskrivits till 19,92 euro per m3 i förordningen om återanskaffningsvärdet [(10 000 m3 – 5 000 m3) / 1 000 m3] x 3,983 euro per m3 = 19,915 euro per m3.

4.2.7 Övertryckshall

I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 tillämpas harmoniseringsanvisningen för 2025, och enligt denna ska återanskaffningsvärdet för en övertryckshall beräknas på följande sätt:

1 000–5 000 m2

varm 161,05 – 106,50 euro per m2
kall 71,90 – 59,74 euro per m2

Hallens värde per m2 sjunker således ju större hallen är. Beräkningen görs på samma sätt även för övertryckshallar på mer än 5 000 m2 trots att harmoniseringsanvisningen endast innehåller föreskrifter om värdet upp till 5 000 m2. Det kvadratmeterspecifika värdet av en övertryckshall på mer än 5 000 m2 sjunker således under värdet av en hall på mindre än 5 000 m2 som tas upp i harmoniseringsanvisningen (106,50 euro per m2 för varm och 59,74 euro per m2 för kall).

Det kvadratmetervärde för en varm övertryckshall som anges i harmoniseringsanvisningen kan beräknas genom att från grundvärdet på 161,05 euro per m2 för en övertryckshall på 1 000 m2 dra av nedsättningen av det kvadratmeterspecifika värdet som den ökade arean ger upphov till. Nedsättningen av det kubikspecifika värdet erhålls genom att dividera skillnaden mellan de extrema värdena i tabellen ovan med skillnaden mellan areorna av dessa.

Till exempel i beskattningen under inkomstbeskattningens skatteår 2025 (fastighetsbeskattningens skatteår 2026) sjunker det kvadratmeterspecifika värdet av en övertryckshall efter 1 000 m2 med 0,0136375 euro för varje kvadratmeter.

Nedsättningen för varje kvadratmeter som överskrider 1 000 m2 beräknas enligt formeln:

161,05 euro per m2 – 106,50 euro per m2 / 4 000 m2 (5 000 m2 – 1 000 m2)

Nedsättningen börjar från värdet 161,05 euro per 1 000 m2, och därför dras 1 000 m2 av från arean av hallen, och den beviljade nedsättningen per m2 dras av från utgångsnivån 161,05 euro per m2.

För en kall hall görs beräkningen på samma sätt.

Exempel I:

En varm hall på 3 375 m2. Enligt harmoniseringsanvisningen skulle återanskaffningsvärdet bli 434 230,87 euro.

161,05 euro per m2 med avdrag för nedsättningen enligt arean 32,3890625 euro per m2 (2 375 m2 x 0,0136375 euro per m2) = 128,660 euro per m2 avrundat.

3 375 m2 x 128,660 euro per m2 = 434 227,50 euro

4.2.8 Parkeringshus

I Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för beskattningen som verkställs för 2025 ska återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus för fastighetsbeskattningen för skatteåret 2026 beräknas enligt huruvida parkeringshuset har många plan eller två plan där det översta planet inte är täckt. Även ett övre plan som är delvis täckt betraktas som ett övre plan som inte är täckt. Om det övre planet i ett parkeringshus som har två plan är helt täckt, tillämpas återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus med många plan.

Exempel J:

Ett parkeringshus i två plan med eller utan tak (bild 8)

Bild 8 visar två parkeringshus med två våningar bredvid varandra. Parkeringshusen är annars identiska men det högra parkeringshusets övre våning är helt täckt, medan bara hälften av parkeringsplatserna i det vänstra parkeringshusets övre våning är täckta. Våningen utgörs annars av öppet utrymme.

Återanskaffningsvärdet av parkeringshuset till vänster på bilden är värdet av ett parkeringshus i två plan utan tak och värdet av parkeringshuset i många plan till höger.

Ett parkeringshus i ett plan (garage för många bilar) värderas som en ekonomibyggnad.

Återanskaffningsvärdet av parkeringshuset bestäms på basis av parkeringsrutorna²⁰. Som parkeringsrutor beaktas även parkeringsrutorna på ett övre plan utan tak. Däremot beaktas inte parkeringsrutor för små fordon (till exempel motorcyklar) överhuvudtaget vid beräkningen av återanskaffningsvärdet. Parkeringsrutor som finns på ett gårdsdäck och inom gårdsområdet beaktas inte heller i värderingen. Tillsammans med resten av gårdsområdet bildar området på gårdsdäcket en enhetlig gård.

De körtunnlar och -ramper som leder in till parkeringshuset ingår i återanskaffningsvärdet som beräknas enligt antalet parkeringsrutor i parkeringshuset. Inget värde beräknas separat för dessa.

En underjordisk parkeringshall i ett plan värderas enligt värdet av den förmånligare parkeringsrutan, eftersom det är fråga om en byggnad av samma typ som det parkeringshus i två plan utan tak som tas upp i Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning.

Exempel K:

Beräkning av parkeringsruta, övre planet i ett parkeringshus (bild 9)

Bild 9 visar den översta våningen av ett parkeringshus uppifrån. Där finns 22 parkeringsplatser, av vilka 2 är bredare parkeringsplatser för rörelsehindrade. Dessutom finns det 3 separata platser för mindre fordon som cyklar och motorcyklar. Dessutom upptas en del av ytan av rampen mellan den översta våningen och våningen nedanför samt det utrymme som är avsett för att köra bil och gå.

På övre planet av parkeringshuset i exemplet finns 22 parkeringsrutor. Bredden av parkeringsrutorna påverkar inte återanskaffningsvärdet som beräknas på basis av dessa. Parkeringsrutor för små fordon beaktas inte överhuvudtaget vid beräkningen av återanskaffningsvärdet. Inte heller utrustningsnivån i parkeringshuset har någon betydelse vid beräkningen av dess återanskaffningsvärde.

²⁰ I Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för beskattningen som verkställs för 2025 är återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus i flera plan 16 475,46 euro per parkeringsruta och återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus i två plan utan tak 5 140,97 euro per parkeringsruta.

4.2.9 Garage och carportar

Ett garage som utgör en fast del av en byggnad inkluderas i den totala arean av byggnaden vid beräkningen av återanskaffningsvärdet. Ett garage i anslutning till ett småhus inkluderas i boarean av småhuset och betraktas inte som en halvfärdig källare.

Carportar under samma tak i anslutning till en byggnad räknas inte till arean av byggnaden, utan värderas som konstruktioner som hör till byggnaden. Om det inte går att ta reda på byggkostnaderna för en carport, kan en uppskattning av de genomsnittliga byggkostnaderna göras. Som grund för uppskattningen används det värde i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet av en ekonomibyggnad som inte är värmeisolerad med en nedsättning på 30 procent.

Ett skyddstak är ett utrymme där det saknas minst en vägg.

Exempel L:

Ett småhus och dess lager har uppförts som två separata delar så att bostadsdelen och lagret har separata ytterväggar. De har dock en gemensam takkonstruktion. Mellan bostadsdelen och lagret bildas en täckt del till följd av att bostadsdelens och lagrets gemensamma takkonstruktion även täcker området mellan byggnaderna. I fastighetsbeskattningen räknas dock inget värde för detta område eftersom det är fråga om ett utrymme som bildas mellan två separata byggnader.

Skyddstak som inte har några väggar överhuvudtaget (byggt på pelare) är konstruktioner vars återanskaffningsvärde beräknas enligt byggkostnaderna.

ledande skattesakkunnig Tero Määttä

skattesakkunnig Mikko Rongas

Värdering av fastigheter i fastighetsbeskattningen Detaljerad skatteanvisning

1 Grunderna för fastställande av en fastighets beskattningsvärde

2 Värdering av mark

2.1 Allmänna principer för värdering av mark

2.2 Värdering av byggnadsmark

2.3 Byggplats inom en jordbruksenhet

2.3.1 Byggplatser för bostadsbyggnader inom en jordbruksenhet

2.3.2 Byggplatser för produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet

2.3.3 Annan byggplats inom en jordbruksenhet

2.4 Särskilda områden

2.4.1 Skidbackar, golfbanor, motorsportbanor och andra motsvarande särskilda områden

2.4.2 Handelsträdgårdar och andra motsvarande områden.

2.4.3 Stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

2.4.3.1 Allmänt

2.4.3.2 Nettoinkomst

2.4.3.3 Egen användning inom jord- och skogsbruk

2.4.4 Övriga särskilda områden

2.4.4.1 Gruvor

2.4.4.2 Kraftledningsgator och –platser

2.4.4.3 Andra områden som inte tas upp separat

2.5 Särskilda frågor i anslutning till värdering av mark

2.5.1 Betydelsen av Skatteförvaltningens beslut, tomtpriskartor och värderingsanvisningar

2.5.2 Överskridning av byggrätten enligt detaljplanen

2.5.3 Byggrätt för underjordiska utrymmen

2.5.4 Byggrätt som inte utnyttjas till fullo

2.5.5 Nedsättningsformel för glesbygdsområden

2.5.6 Tillskottsområde utan byggrätt

2.5.7 Nedsättningsformel för ett detaljplanområde

2.5.8 Jämkning av beskattningsvärdet inom ett detaljplanområde

2.5.9 Byggplatser som gränsar mot en strand

2.5.10 Tillandningsområde

2.5.11 Gatu- och parkområden

2.5.12 Byggnadsplats för allmänna byggnader

2.5.13 Fastigheter där man inte får bygga och som inte kan utnyttjas som en del av en byggplats

3 Värdering av byggnader och konstruktioner

3.1 Allmänna principer

3.2 Återanskaffningsvärde

3.3 Begreppet byggnadsarea

3.4 Antal våningar i en byggnad

3.5 Värdering av byggnader enligt byggnadstyp

3.5.1 Allmänt om betydelsen av byggnadstyp

3.5.2 Småhus (4 §)

3.5.2.1 Arean av ett småhus

3.5.2.2 Källarutrymmen i småhus (6 §)

3.5.2.3 Utrustning i småhus

3.5.3 Bostadshöghus (7 §)

3.5.3.1 Arean av ett bostadshöghus

3.5.3.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av ett bostadshöghus

3.5.4 Fritidsbostäder (9 §)

3.5.4.1 Fritidsbostad som kan jämställas med ett småhus (12 §)

3.5.4.2 Kolonistugor och sommarhyddor

3.5.4.3 Arean av en fritidsbostad

3.5.4.4 Veranda

3.5.4.5 Vinterbonad fritidsbostad

3.5.4.6 Utrustning i en fritidsbostad

3.5.5 Ekonomi- och garagebyggnader (13 §)

3.5.5.1 Arean av en ekonomibyggnad

3.5.5.2 Strukturen på en ekonomibyggnad

3.5.5.3 Fritidsbostad eller bastu eller ekonomibyggnad

3.5.6 Kontorsbyggnader (14 §)

3.5.6.1 Arean av en kontorsbyggnad

3.5.6.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av ett bostadshöghus

3.5.7 Butiksbyggnader (16 §)

3.5.7.1 Volymen av en butiksbyggnad

3.5.7.2 Arean av en butiksbyggnad

3.5.7.3 Antal våningar i en butiksbyggnad

3.5.8 Industribyggnader (18 §)

3.5.8.1 Volymen av industribyggnaden

3.5.8.2 Arean av en industribyggnad

3.5.8.3 Andra faktorer som påverkar värdet av en industribyggnad

3.5.9 Värdet av en jord- och skogsbruksbyggnad och en konstruktion inom en jordbruksenhet

3.5.10 Värdering av jordbruksbyggnader när verksamheten upphör eller förändras

3.5.11 Övriga byggnader och konstruktioner (21 §)

3.5.11.1 Vissa offentliga byggnader och andra byggnader som är i allmänt bruk

3.5.11.2 Byggnader och konstruktioner som inte tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet eller Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning

3.5.12 Byggnad har flera användningsändamål

3.5.13 Andra omständigheter som ska beaktas vid tillämpningen av förordningen om återanskaffningsvärdet

3.5.13.1 Ändring av byggnadstyp

3.5.13.2 Utbyggnad av byggnad

3.5.13.3 Utbyggnader av konstruktioner