Beskattningsvärde på fastighet vid fastighetsbeskattningen

Har getts
28.2.2018
Diarienummer
A12/200/2018
Giltighet
28.2.2018 - Tills vidare
Bemyndigande
Lag om Skatteförvaltningen (503/2010) 2 § 2 mom.
Ersätter anvisningen
A25/200/2017

I denna anvisning behandlas värderingen av fastigheter i fastighetsbeskattningen. Den tidigare anvisningen med samma namn har uppdaterats så att den svarar mot den nyaste rättspraxisen.

Skatteförvaltningen har dessutom utfärdat en anvisning om tillämpningen av fastighetsskattelagen. I denna behandlas problemet med omfattningen av fastighetsbeskattningen, dvs. vilka fastighetsdelar som omfattas av fastighetsskatt och vilka som inte berörs av denna.

1 Grunderna för fastställande av en fastighets beskattningsvärde

Enligt 15 § i fastighetsskattelagen (654/1992, nedan FSL ) anses som en fastighets värde det värde som enligt 5 kap. i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (1142/2005, nedan värderingslagen) samt de bestämmelser och beslut som meddelats med stöd av den räknas ut för kalenderåret före det år då fastighetsskatten påförs. Värdet på en fastighet som hör till ett företags tillgångar påförs enligt samma grunder.

Sedan början av 2017 innehåller fastighetsskattelagen en definition av begreppet skatteår. Enligt 23 § i fastighetsskattelagen är skatteåret det kalenderår för vilket fastighetsskatt ska betalas, dvs. det år för vilket skatten fastställs. Tillägget leder inte till några förändringar i fastighetsbeskattningen, utan förtydligar endast begreppet skatteår i fastighetsbeskattningen. Med skatteår avses i denna anvisning skatteåret för fastighetsbeskattningen.

I kapitel fem i värderingslagen som iakttas i fastighetsbeskattningen föreskrivs att fastigheters beskattningsvärde bestäms särskilt för markens och för byggnadernas vidkommande.

Faktorer som bestämmer beskattningsvärdet för mark tas upp i 5 kap. 29 § i värderingslagen. I 4 mom. i samma lag har Skatteförvaltningen befullmäktigats att besluta om de grunder enligt vilka beskattningsvärdet för mark beräknas. Beslutet är bindande.

Beslutet som årligen meddelas av Skatteförvaltningen grundar sig på kommunspecifika tomtpriskartor och värderingsanvisningar där man har beaktat de faktorer som påverkar beräkningen av beskattningsvärdet för mark som tas upp i 29 § i värderingslagen. Dessa omfattar bland annat läge, trafikförbindelser och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som på den fria marknaden under normala förhållanden har betalts på orten för fastigheter vilka till sin art och sitt läge är jämförbara.

Regler om bestämmande av beskattningsvärdet för byggnader och konstruktioner finns i 30 § i värderingslagen. Enligt denna anses återanskaffningsvärdet minskat med årliga åldersavdrag vara värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk.

Finansministeriet utfärdar årligen en förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet för olika byggnadstyper, se till exempel finansministeriets förordning om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader (1430/2016, nedan förordningen om återanskaffningsvärdet). I de värden som tas upp i förordningen har man beaktat bland annat de årliga förändringarna i byggnadskostnadsindexet.

Med återanskaffningsvärdet för en byggnad avses de sannolika byggkostnaderna för en nybyggnad som svarar mot den aktuella byggnaden vid värderingstidpunkten. I värderingen av byggnader beaktas inte de regionala skillnaderna i byggkostnaderna , utan byggnaderna värderas enligt samma grunder i hela landet. Med byggkostnader avses momsfria byggkostnader.

Om byggnadens karaktär är sådan, att man överhuvudtaget inte kan tillämpa de värden enligt byggnadstyp som har fastställts i förordningen om återanskaffningsvärdet, anses 75 procent av byggkostnaderna för en motsvarande byggnad vara återanskaffningsvärdet för byggnaden. Förfarandet är det samma gällande konstruktioner. I motsats till beskattningsvärdet för mark påverkar inte en byggnads läge dess beskattningsvärde, utan detta beräknas enbart på basis av byggnadstypen, byggnadens egenskaper och ålder.

De värden som tas upp i förordningen är bindande, och byggnadens försäljningspris eller faktiska byggkostnader har således i allmänhet ingen betydelse vid fastställandet av byggnadens återanskaffningsvärde.

Finansministeriet utfärdar årligen även en förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner, se till exempel finansministeriets förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner (743/2017).

I motsats till det ovan nämnda är beskattningsvärdet för produktionsbyggnader som hör till ett jord- och skogsbruk deras oavskrivna anskaffningsutgift i inkomstbeskattningen.

I enskilda fall och på yrkande av den skattskyldige kan avsteg göras från de av Skatteförvaltningen fastställda beskattningsvärden på basis av 32 § i värderingslagen i de situationer då det totala beloppet av de fastighetsskattepliktiga andelarna och förmånerna är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa andelar och förmåner. Kapitel 4 i slutet av anvisningen innehåller en närmare beskrivning av tillämpningen av föreskriften och vad som avses med gängse värde.

2 Värdering av mark

2.1 Allmänna principer för värdering av mark

Enligt föreskrifterna i 29 § 1 mom. i värderingslagen ska vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark beaktas fastighetens användningsändamål, byggrätt, läge, trafikförbindelser, lämplighet för byggande och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som på den fria marknaden under normala förhållanden har betalts på orten för fastigheter vilka till sin art och sitt läge är jämförbara.

Som mark betraktas även ett byggnadsmarkområde som hör till en jordbruksenhet och för vilket en detaljplan har fastställts. Till beskattningsvärdet för mark räknas också rätt till vattenkraften i strömfall som är utbyggt eller under utbyggnad.

Enligt 29 § 2 mom. i värderingslagen bestäms värdet på ett område av byggnadsmark på en gårdsbruksenhet från vilket den skattskyldige har sålt och fortfarande kan sälja mark för byggnadsändamål, i tillämpliga delar enligt 1 mom. Härvid skall dessutom beaktas andelen av den mark som av byggnadsmarkområdet skall användas för vägar och allmänna områden samt den tid som beräknas förflyta innan marken sannolikt kommer att användas som byggnadsmark.

Om byggrätten för en tomt eller byggplats inte har utnyttjats helt och hållet och om värdet av de byggnader som är belägna på den inte är litet i jämförelse med tomtvärdet, skall värdet av tomten enligt 29 § 3 mom. i värderingslagen minskas i skälig mån (se närmare nedan avsnitt 2.6.4).

I 29 § 4 mom. i värderingslagen har Skatteförvaltningen befullmäktigats att för beskattningen i varje kommun fastställa närmare grunder för beräkningen av beskattningsvärdet för mark. Skatteförvaltningen kan begränsa den årliga höjning av beskattningsvärdena som ändringar i beräkningsgrunderna medför.

2.2 Värdering av byggnadsmark

För beskattningen fastställer Skatteförvaltningen fastställer årligen för varje kommun närmare grunder för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Exempelvis Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark som getts med stöd av 29 § 4 mom. i värderingslagen och som ska tillämpas vid fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 har utfärdats 17.11.2017 (Dnr A199/200/2017). Enligt beslutet används vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark kommunspecifika tomtpriskartor och värderingsanvisningar.

Den nuvarande metoden för värdering av byggnadsmark som ligger till grund för Skatteförvaltningens beslut har utvecklats i samarbete mellan Tekniska forskningscentralen (VTT) och Skatteförvaltningen. VTT utredde det skäliga gängse värdet av byggnadsmark i hela landet, och de kommunspecifika värderingsanvisningar som tas upp i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark sammanställdes utifrån denna utredning 1993.

Därefter har värderingsanvisningarna reviderats flera gånger och korrigerats till följd av att prisnivån på byggnadsmark förändrats. Den senaste mer omfattande revideringen av värderingsanvisningarna och tomtpriskartorna gjordes 2005–2006 då en utredning av priserna på byggnadsmark gjordes för de mest betydande tillväxtcentrumen och deras kranskommuner. År 2008 färdigställdes utredningen om bostads- och fritidsfastigheter i glesbygdsområden samt fritidsfastigheter i andra fritidscentrum. Efter detta har det inte gjorts ny utredning.

De så kallade tomtpriskartorna ingår i de kommunspecifika värderingsanvisningarna och i dessa har man på basis av användningsändamålet enligt detaljplanen antecknat enhetspriserna för olika byggplatser, med andra ord det så kallade områdespriset per kvadratmeter våningsyta eller per kvadratmeter av byggplatsens areal enligt antingen detalj- eller byggplanen.

Prisnivåerna på tomter för bostadshöghus, butiksbyggnader och kontorsbyggnader har i värderingsanvisningarna angetts i priser per kvadratmeter våningsyta enligt bygglovet. Prisnivåerna på byggplatser för egnahemshus, industri- och servicestationsbyggnader har i sin tur vanligtvis angetts per arealkvadratmeter, men i vissa kommuner har till exempel också värdering enligt bygglov tillämpats på egnahems- och radhustomter.

De värden som har bekräftats i tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna är genomsnittliga gängse värden och grundar sig i regel på köpesummor som har betalats för obebyggd mark. Det som utöver prisnivån har haft betydelse med tanke på hur prisområdena bildas är enligt 29 § i värderingslagen läget, trafikförbindelserna samt användningsändamålet och bygglovet enligt uppgifterna i planerna. De värden som läggs fram i tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna nedsätts av denna orsak inte på grund av flygbuller, trafikbuller, dammolägenheter e.d.

I glesbygdsområden används kommunspecifika grundpriser per kvadratmeter i värderingen av byggnadsmark. Värderingsanvisningarna innehåller dessutom en separat utredning av de grundpriser för kommunens byggplatser som är högre än priserna för andra byggplatser, till exempel fritids- och strandbyggplatser. I vissa kommuner har även andra priser uppgetts för strandbyggplatser enligt typen av vattendrag där byggplatsen finns. Om värderingsanvisningarna inte innehåller några separata uppgifter om priset för strandbyggplatser, tillämpas även vid värderingen av dessa grundpriset för byggnadsmarken inom området.

Om en värderingsanvisning inte har getts eller om tomtpriskartan inte innehåller ett värde för byggnadsmarken, beräknas beskattningsvärdet i tillämpliga delar med iakttagande av den kommunspecifika värderingsanvisningen och tomtpriskartan. Förfarandet är det samma om det har skett en sådan väsentlig förändring i grunderna som ska beaktas då det gängse värdet av byggnadsmarken fastställs.

I det årliga beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark kan Skatteförvaltningen med stöd av 29 § 4 mom. i värderingslagen begränsa höjningen av beskattningsvärdena till följd av förändringar i grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Till exempel enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark (Dnr A199/200/2017) anses 75 procent av områdespriset i enlighet med de ovan nämnda anvisningarna vara beskattningsvärdet för byggnadsmark 2017 (normgivande värde).

Om beskattningsvärdet 2016 varit lägre än den målsatta värderingen, beräknas beskattningsvärdet för 2017 enligt Skatteförvaltningens beslut genom att höja beskattningsvärdet för 2016 på följande sätt:

  1. om beskattningsvärdet för 2016 är under 80 procent av den målsatta värderingen, blir höjningen 30 procent eller
  2. om beskattningsvärdet för 2016 är minst 80 procent av den målsatta värderingen, blir höjningen 20 procent.

Som beskattningsvärde av byggnadsmark fastställs dock i enlighet med Skatteförvaltningens beslut minst 0,75 euro per kvadratmeter och högst det normgivande värdet.

2.3 Särskilda höjningar av områdespriset och beskattningsvärdet för byggnadsmark 2014

Enligt en politisk önskan gjordes en allmän nivåhöjning av beskattningsvärdet för byggnadsmark i fastighetsbeskattningen 2014 i syfte att inskränka skillnaden mellan beskattningsvärdena och den gällande prisnivån. De förändringar som beskrivs i regeringens proposition (RP 102/2013) genomfördes genom att ändra Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.

Den allmänna nivåhöjningen innebar att områdespriserna i tomtpriskartorna höjdes med två procent. Den regel enligt vilken beskattningsvärdet tidigare hade varit 73,5 procent av den målsatta värderingen ändrades dessutom genom att höja andelen till 75 procent. Utöver detta kontrollerades områdespriserna i tomtpriskartorna så att områdespriset är minst 1 euro per kvadratmeter. Som beskattningsvärde för byggnadsmark fastställdes minst 0,75 euro per kvadratmeter i hela landet.

2.4 Byggplats inom en jordbruksenhet

2.4.1 Byggplatser för bostadsbyggnader inom en jordbruksenhet

Enligt 21 § 2 mom. i värderingslagen bestäms värdet av byggplatsen för en bostadsbyggnad inom jordbruket enligt 29 §, dvs. enligt grunderna som beskrivs ovan i stycke 2.1. Bostadsbyggnaderna omfattar både byggnader som är avsedda för stadigvarande boende och byggnader som är avsedda för fritidsboende. Värdet av till exempel en bebyggd tomt för semesterstugor inom en jordbruksenhet bestäms således på samma sätt som värdet av någon annan motsvarande byggnadsmark. Vid bestämningen av beskattningsvärdet för bebyggd byggnadsmark har det ingen betydelse att tomterna för semesterstugor inte är fristående fastigheter.

Enligt högsta förvaltningsdomstolens årsboksavgörande HFD 2001:5 ska värdet av en byggplats för bostadsbyggnader som hör till en jordbruksenhet och ligger vid stranden bestämmas utifrån värdet på en semesterbyggplats med egen strand enligt värderingsanvisningen och inte utifrån värdet av en byggplats inom ett glesbygdsområde.

2.4.2 Byggplatser för produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet

Värdet av byggplatsen för en produktionsbyggnad inom jord- och skogsbruket, vilken omfattar marken under byggnaden samt gårdsplanen i dess omedelbara närhet, anses vara det värde som med stöd av 31 § 2 mom. 2 punkten har fastställts för jordbruksmark av motsvarande storlek multiplicerat med fyra. Som värdet av jordbruksmark anses i sin tur enligt 20 § 1 mom. markens genomsnittliga årliga avkastning multiplicerad med talet sju.

I ett separat beslut bekräftar Skatteförvaltningen årligen för varje kommun den genomsnittliga årliga åkeravkastning per hektar som beskriver värdet av jordbruksmark.  I praktiken erhålls således värdet per hektar av byggplatser för produktionsbyggnader inom jord- och skogsbruket genom att multiplicera den av Skatteförvaltningen för värderingsåret bekräftade genomsnittliga årliga åkeravkastningen enligt kommunen där byggplatsen finns med talet 28.

2.4.3 Annan byggplats inom en jordbruksenhet

Beskattningsvärdet av ett område som hör till en jordbruksenhet och som anvisats som byggnadsmark i detaljplanen eller en gällande byggplan i enlighet med den gamla planläggningslagstiftningen bekräftas på det sätt som föreskrivs i 29 § 1 mom. i värderingslagen med iakttagande av Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Byggnadsmark inom en jordbruksenhet som finns inom ett detaljplanområde värderas således utifrån grunderna för byggnadsmark, även om det fortfarande växer skog på denna eller on den används som jordbruksmark.

Enligt 29 § 2 mom. i värderingslagen bestäms värdet på ett område av byggnadsmark på en gårdsbruksenhet från vilket den skattskyldige har sålt och fortfarande kan sälja mark för byggnadsändamål, i tillämpliga delar med iakttagande av motsvarande grunder. Härvid ska dessutom beaktas andelen av den mark som av området ska användas för vägar och allmänna områden samt den tid som beräknas förflyta innan marken sannolikt kommer att användas som byggnadsmark. En närmare redogörelse för gränsdragningen mellan byggnadsmark som hör till en jordbruksenhet och mark som är befriad från fastighetsskatt finns i Tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen (Dnr A11/200/2018).

Områden som planlagts enligt en strandplan och som hör till en jordbruksenhet värderas inte som byggnadsmark enbart på basis av att en strandplan bekräftats för området. Det samma gäller generalplaner och strandgeneralplaner, även om man i dessa anvisat mark för exempelvis semesterbebyggelse. 

2.5 Särskilda områden

2.5.1 Skidbackar, golfbanor, motorsportbanor och andra motsvarande särskilda områden

Byggplatser för restaurang-, bostads-, klubb- och servicebyggnader i närheten av skidbackar, golfbanor, motorsportbanor och andra särskilda områden (till exempel skjutbanor och travbanor) värderas på samma sätt som byggplatser för motsvarande byggnader.

I värderingen av särskilda områden har det ingen betydelse om området har hyrts ut eller om fastighetsägaren eller någon annan bedriver verksamhet inom dessa. Vid avsaknad av någon annan utredning kan beskattningsvärdet för särskilda områden bestämmas enligt värdet som tillämpas på småhustomter. I ett glesbygdsområde görs från detta värde en sänkning högst upp till en sänkning enligt nedsättningsformeln för glesbygdsområdet. I beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark fastställs dock minimivärdet av områden som omfattas av fastighetsskatt. Till exempel områdespriset för 20171 är oavsett nedsättningsformeln minst 1 euro/m2. Beskattningsvärdet blir då minst 0,75 euro/m2.

Kostnaderna som byggandet inom ett område ger upphov till, exempelvis röjnings-, sprängnings- och utjämningskostnader e.d. kostnader, anses ingå i markvärdet. Pumpanordningar, ledningar och bevattningsanordningar som hör till bevattningssystemet för en golfbana och en motorsportbana samt liftar, inklusive stödkonstruktioner, vid skidbackar är maskiner och anordningar som inte omfattas av fastighetsskatt. Inte heller asfaltering eller annan ytbeläggning på motorsportbanor omfattas av fastighetsskatt.


1 Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark (17.11.2017, A199/200/2017) 2 § och 4 §.

2.5.2 Handelsträdgårdar o.d.

Andra handelsträdgårds-, köksträdgårds- och odlingsområden och motsvarande områden för särskilda ändamål som finns inom en jordbruksenhet kan värderas enligt värdet av byggplats för småhus, om inget annat föreskrivits i den kommunspecifika värderingsanvisningen.

Obetydlig odling av bär och frukter o.d. trädgårdsprodukter påverkar inte beskattningsvärdet för byggnadsmark.

Endast områden för odling av plantor, blommor, bär o.d. som hör till jordbrukets förvärvskälla utgör jordbruksmark som är befriad från fastighetsskatt.

2.5.3 Stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

2.5.3.1 Allmänt

Värderingslagen 31 § 1 mom. innehåller föreskrifter om områden för täkter av marksubstanser. Värdet av stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt eller annan motsvarande förmån som utnyttjas för annat än jord- eller skogsbrukets eget behov anses enligt denna lag vara det kapitalvärde som förmånen beräknas ha vid utgången av året före det år för vilket fastighetsskatten fastställs med hänsyn till nettoinkomsten därav, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent. Det har ingen betydelse huruvida det är fråga om jordbruk, näringsverksamhet eller verksamhet som beskattas i enlighet med inkomstskattelagen.

Beskattningsvärdet påverkas således av två faktorer: beloppet av den skattefria inkomsten av förmånen och dess sannolika varaktighet. Varaktigheten har begränsats kvantitativt (volym som kan tas upp) och tidsmässigt (giltighetstid). Volymen som kan tas upp och tillståndets giltighetstid framgår av marktäktstillståndet.

Enligt marktäktslagen (555/1981) krävs ett marktäktstillstånd som beviljas av kommunen för täkter av sten, grus, sand, lera och mylla. I tillståndet fastställs gränserna för marktäktsområdet och täktvolymen av marksubstansen. För torvtäkt krävs ett miljötillstånd som avses i miljöskyddslagen (527/2014) och som beviljas av regionförvaltningsmyndigheten. Av hyres- och försäljningsavtalen framgår torvvolymen.

De ovan nämnda tillstånden beviljas för en begränsad tid utifrån vilken förmånens sannolika varaktighet kan beräknas. I regel kan man i värderingen av täktområden för marksubstanser förlita sig på uppgifterna i tillstånden och avtalen.

Beskattningsvärdet för en fastighet beräknas enligt situationen vid utgången av året före skatteåret. Området betraktas inte längre som täktområde för marksubstanser, om marktäktstillståndet för detta har gått ut under skatteåret. I detta fall fastställs fastighetsbeskattningen av detta enligt det nya användningsändamålet för området. Till exempel ett område som ligger inom en jordbruksenhet och som man har för avsikt att beskoga när täkterna har upphört påförs ingen fastighetsskatt för året efter det år då täkttillståndet går ut, utan det betraktas som skog som är befriad från fastighetsskatt.

För eventuella konstruktioner eller byggnader på marken inom området sänks fastighetsskatten med värdet av byggnadsmarken inom det aktuella området.

I det fall att marktäktstillståndet gått ut året före skatteåret, men ett nytt tillstånd beviljas för området under skatteåret, anses täkterna av marksubstanser inte ha upphört till följd av att den sannolika varaktigheten klart har förändrats. Då räknas värdet av det ursprungliga tillståndet under det sista året på summan av täktvolymen som beviljats i det fortsatta tillståndet och täktvolymen i det ursprungliga tillståndet under det sista året.

Exempel 1: För ett område har 01.10.2007 beviljats ett marktäktstillstånd för 400 000 m3f under 10 år. När tillståndet går ut 01.10.2017 återstår fortfarande 200 000 m3f av täktvolymen. År 2017 såldes 10 000 m3f. Under vintern bedrivs ingen täkt.

För täkterna erhölls 01.03.2018 ett nytt tillstånd för 130 000 m3f. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 anses täkterna inte ha upphört 01.10.2017, utan det värde som används i fastighetsbeskattningen 31.12.2017 beräknas som om ett tillstånd på 140 000 m3f (10 000 m3f + 130 000 m3f) hade beviljats 2017.

Vid beräkningen av beskattningsvärdet för skatteåret 2018 avdras försäljningen om 10 000 m3f för 2017 från 140 000 m3f. För följande år återstår 130 000 m3f, och för denna volym har ett nytt tillstånd beviljats. Den oavskrivna delen av de ursprungliga kostnaderna för etablering och landskapsgestaltning av täktområdet för marksubstanser med tillägg av kostnaderna som hänför sig till det nya tillståndet (tillståndsavgifter, utredningar o.d.) periodiseras över tillståndets giltighetstid.

Beskattningsvärdet bestäms enligt situationen vid utgången av föregående år. Enligt 3 § 2 mom. i lagen om beskattningsförfarande (BFL, 1558/1995) sammanfaller skatteåret med kalenderåret eller, om den räkenskapsperiod som avses i bokföringslagen (1336/1997) inte är ett kalenderår, med den eller de räkenskapsperioder som har löpt ut under kalenderåret. I början av anvisningen konstaterades det att en definition av begreppet skatteår inkluderats i fastighetsskattelagen i början av skatteåret 2017. Enligt 23 § i fastighetsskattelagen är skatteåret det kalenderår för vilket fastighetsskatt ska betalas.

För beräkningen av beskattningsvärdet ska den skattskyldige lägga fram en utredning av den outtagna volymen av marksubstanser i marken. Volymen av den återstående marksubstansen ska även redas ut i det fall att området har arrenderats ut till en utomstående.

Marksubstanser som tagits upp och deponerats beaktas inte när beskattningsvärdet fastställs, utan betraktas som lös egendom (till exempel krossten, siktat grus och siktad sand eller torv som tagits upp för torkning). Om obehandlade marksubstanser tas upp för lagring, ska den skattskyldige lämna en godtagbar utredning av orsakerna till denna åtgärd. I annat fall kan ett beskattningsvärde fortfarande beräknas för marksubstanserna, till exempel för marksubstanserna som inte tagits upp. Beskattningsvärdet grundar sig förutom på nettoinkomsten och det återstående marktäktstillståndet även på volymen av marksubstanserna.

Beskattningsvärdet kan inte skenbart sänkas genom att ta upp marksubstanser från marken och deponera dem på hög. I 28 § 1 mom. i lagen om beskattningsförfarande föreskrivs att har ett förhållande eller en åtgärd givits sådan rättslig form som inte motsvarar sakens egentliga natur eller syftemål, skall vid beskattningen förfaras som om den riktiga formen hade använts i saken. Det ska således finnas något annat skattemässigt syfte med att marksubstanser tas upp och lagras.

Skattskyldigheten bestäms enligt 6 § och 5 § i fastighetsskattelagen, dvs. ägaren eller en innehavare som kan likställas med ägaren är skyldig att betala fastighetsskatt, även om området arrenderats ut till en utomstående part.

2.5.3.2 Nettoinkomst

Med nettoinkomst av förmån avses den avkastning som förmånen ger, om den återstående förmånen har förbrukats vid utgången av året före skatteåret2, och alla kostnader som hänför sig till förmånen har dragits av från inkomsten av denna. På nettoinkomsten av förmånen räknas kapitalvärdet enlig en räntesats på 8 procent utifrån den sannolika varaktigheten av förmånen. 

Nettoinkomsten beräknas på följande sätt:

Hela inkomsten av förmånen med avdrag för

- marksubstansernas andel av anskaffningsutgiften för markområdet
- etableringskostnaderna
- kostnaderna för att lägga ned verksamheten (landskapsgestaltning och annat)
- kostnaderna för att ta upp marksubstanserna

= nettoinkomst

Nettoinkomsten fördelas enligt marksubstanserna som kan tas upp så att värdet av de marksubstanser som inte har använts vid utgången av året före skatteåret kan uppskattas, och kapitalvärdet på dessa beräknas enligt en räntesats på 8 procent och den sannolika varaktigheten av förmånen.

I exempelbilagan nedan finns en närmare redogörelse för hur olika faktorer behandlas vid beräkningen av nettoinkomsten.

För förmånen fastställs ett värde utifrån nettoinkomsten under den återstående tiden. Vid en uppskattning av de återstående inkomsterna, dvs. värdet av de återstående marksubstanserna, är grunden i princip nettoinkomsten per kubikmeter det år då verksamheten påbörjades. Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet och uppge försäljningsintäkterna av de årliga volymerna av marksubstanser som tagits upp och kostnaderna för detta.

Också vid beräkningen av beskattningsvärdet utifrån nettoinkomsterna för året då verksamheten inleddes kan beloppet av nettoinkomsterna beräknas på nytt, om det sker väsentliga permanenta förändringar i dessa (till exempel en väsentlig ökning eller minskning i försäljningspriset eller väsentliga förändringar i kostnaderna för att ta upp substanserna).

Om inga marksubstanser överhuvudtaget säljs, utan används för annat en de egna jord- och skogsbruksbehoven (till exempel för behoven i annan företagsverksamhet som bedrivs av en jordbruksföretagare), betyder det inte att ett beskattningsvärde inte skulle fastställas för förmånen i fastighetsbeskattningen. I detta fall kan värdet av marksubstanserna fastställas utifrån den genomsnittliga nettoinkomsten av området. Det samma gäller om marksubstanser säjs exceptionellt förmånligt till exempelvis en släkting eller en intressent. Då kan den genomsnittliga återstående inkomsten från området användas för att fastställa värdet av marksubstanserna.

Om det inte är möjligt att få reda på de nödvändiga uppgifterna för beräkningen av inkomsterna, kan nettoinkomsten uppskattas utifrån den genomsnittliga nettoinkomsten av området. Om det inte går att få reda på denna och inga andra utredningar finns att tillgå, kan värdet av täktområdet för marksubstanser i balansräkningen betraktas som dess värde.

Beskattningsvärdet för ett utarrenderat marksubstansområde fastställs utifrån arrendeinkomsten av förmånen och den återstående marksubstansen eller förmånen vid utgången av året före skatteåret. Det har ingen betydelse om arrendeinkomsten erhålls i form av en engångsbetalning på förhand eller årligen.


Förmånen har förbrukats, om den i marktäktstillståndet angivna täktvolymen har uppnåtts eller den angivna giltighetstiden gått ut. 

2.5.3.3 Egen användning inom jord- och skogsbruk

Täktområden för marksubstanser som gagnar jord- och skogsbruk omfattas inte av fastighetsskatt, om dessa ligger inom ett markområde som används för jord- och skogsbruk utanför ett detaljplanområde. Med egen användning likställs även en situation där en part i egenskap av delägare i ett väglag överlåter marksubstanser till väglaget antingen utan vederlag eller mot kvittering av vägavgiften.

Med egen användning likställs inte överlåtelse av marksubstanser till ett eget företag på grund av att marksubstanser då tas för behoven i företagsverksamheten och inte i jord- eller skogsbruket. Då det gäller en överlåtelse till en bolagsmans eller delägares eget samfund eller bolag som bedriver jord- eller skogsbruk är det i sin tur inte fråga om användning för egna behov, eftersom det då är fråga om ett separat rättssubjekt.

Ett område där marksubstanser tas för både eget bruk och försäljning omfattas i sin helhet av fastighetsbeskattning. I detta fall räknas nettoinkomsten även i fråga om den egna användningen enligt vad en försäljning av marksubstanserna till en utomstående part skulle ha gett.

2.5.4 Andra särskilda områden

2.5.4.1 Gruvor

Värdet av områden som innehas med stöd av gruvlagen (10.6.2011/611) fastställs enligt den kommunspecifika värderingsanvisningen, precis som i fråga om marken för andra industrianläggningar3. Beskattningsvärdet är dock minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.

Byggnaderna inom ett gruvområde värderas enligt typ av byggnad som industri- och lagerbyggnader eller kontorsbyggnader. Bassänger och andra motsvarande konstruktioner som används i processen värderas enligt byggkostnaderna.

Transportbanden, rören och dylika systemdelar i gruvverksamheten är maskiner eller anläggningar. Dessa betraktas dock som byggnader eller konstruktioner i den utsträckning de har beviljats bygglov.

Gruvgångar som inte längre används i gruvdrift utan för andra ändamål (restaurang, upplevelseturism, konstgalleri o.d.) värderas som konstruktioner. Återanskaffningsvärdet anses vara 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande konstruktion, och 4 procent anses vara det årliga åldersavdraget. Till byggkostnaderna räknas inte kostnaderna för gruvdriften, utan kostnaderna för ändringen av utrymmet för ett nytt ändamål.


3 I avgörandet HFD 9.5.2014 liggare 1536 konstaterades det att en gruvrätt inte står i ett likadant beroendeförhållande till marken som den rätt till stenbrott eller grus-, ler- eller torvtäkt som avses i 31 § 1 mom. i värderingslagen och kan inte betraktas som en sådan förmån som avses i nämnda lagrum. Se också punkt 3.10 Gruvor i tillämpningsanvisningen för fastighetsskattelagen.

2.5.4.2 Fiskodlingsbassänger

Bassänger för fiskodling och annat är konstruktioner vars beskattningsvärde fastställs utifrån de genomsnittliga byggkostnaderna för motsvarande konstruktioner. Dessa omfattar även bassänger som konstruerats genom att avlägsna marksubstanser. Återanskaffningsvärdet är 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande bassäng. Som byggkostnader räknas inte kostnader för maskiner och anläggningar.

Om fiskodlingen bedrivs i naturliga vattendrag eller sjöar, anses bassängens värde hänföra sig till enbart de byggda konstruktionerna (till exempel dammar). 

2.5.4.3 Kraftledningsgator och -platser

Kraftledningsplatser som finns inom ett detalj- eller generalplanområde begränsar användningen av byggplatsen, men i regel påverkar de inte bygglovet för byggplatsen, utan bygglovet har beräknats utifrån arealen av hela marken. Beskattningsvärdet för byggplatser sänks således inte på basis av detta.

Kraftledningsgator med en bredd på minst 10 meter inom en jordbruksenhet anses vara impediment. I och för sig kan det endast inom en lantbruksenhet finnas impediment som omfattas av fastighetsskatt, men som bör betraktas som värdelöst (värderingslagen 31 a §). Områden inom andra fastigheter än en jordbruksenhet värderas normalt enligt områdespriset.

2.5.4.4 Andra områden som inte tas upp separat

Andra särskilda områden som finns inom ett planläggningsområde och som inte tagits upp ovan värderas i avsaknad av andra utredningar enligt det lägsta värdet av en byggplats för småhus, om det finns ett bygglov för det särskilda området har bygglov eller om det har bebyggts. Om det inte finns ett bygglov för området, kan man i värderingen använda till exempel värdet av parkområden som är 20 procent av värdet av byggnadsmark.

Beskattningsvärdet är dock även i dessa fall minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. Särskilda områden inom glesbygdsområden värderas i avsaknad av annan utredning enligt det värde som allmänt tillämpas på en byggplats.

2.6 Särskilda frågor i anslutning till värdering av mark

2.6.1 Betydelsen av Skatteförvaltningens beslut, tomtpriskartor och värderingsanvisningar

Skatteförvaltningens årliga beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark samt tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna i dessa beslut är bindande. I 1 § 2 mom. i beslutet föreskrivs att om det inte har getts någon värderingsanvisning för byggnadsmarken eller något värde för den på tomtpriskartan eller om det har skett en väsentlig förändring i de grunder som ska beaktas när det gängse värde av byggnadsmarken fastställs, beräknas beskattningsvärdet genom att till tillämpliga delar tillämpa den kommunspecifika värderingsanvisningen och tomtpriskartan som gäller ett likartat område.

Inverkan av en planändring beaktas i värderingen från och med tidpunkten då detaljplanen vinner laga kraft. Om revideringen av en plan leder till att värderingsgrunden ändras från att ha varit arealbaserad till att bli bygglovsbaserad, börjar man tillämpa pris per kvadratmeter våningsyta i bygglovet enligt tomtpriskartan. Ett arealbaserat pris ändras till pris per kvadratmeter våningsyta genom att dividera det arealbaserade priset med e-siffran som anger tomteffektiviteten.

Då det gäller byggnadsmark begränsas värdehöjningen inte på det sätt som beskrivs i 4 § i beslutet, utan efter planändringen tillämpas områdespriset enligt den nya planen och det normgivande värdet som beräknats utifrån detta.

I värdet av mark kan ändringar som beror enbart på den allmänna prisnivån inte göras. I praktiken innebär det att man trots en höjning i den allmänna prisnivån inte kan göra samma nivåhöjning i beskattningsvärdena utan att värderingsanvisningarna ändras. Å andra sidan kan nivån på beskattningsvärdena inte heller sänkas, om den allmänna prisnivån sjunker.

Om det gängse värdet av byggnadsmark dock i ett enskilt fall är lägre än ett värde som beräknats enligt Skatteförvaltningens beslut, anses dock beskattningsvärdet av byggnadsmarken vara det gängse värdet enligt 5 § i Skatteförvaltningens beslut. I kapitel 4 finns en närmare beskrivning av hur det gängse värdet tillämpas.

2.6.2 Överskridning av bygglovet enligt detaljplanen

I vissa städer har bygglovet i enlighet med detaljplanen för vissa områden systematiskt överskridits på byggplatser. Planläggaren har eventuellt haft för avsikt att dämpa viljan att riva existerande byggnader genom att i detaljplanen som revideras anteckna ett betydligt mer inskränkt bygglov än vad som krävts för byggarealen för en existerande byggnad. Denna typ av detaljplaner som främjar skyddet av byggnader gjordes i synnerhet på 1960–1980-talen. I dag skyddas byggnader på annat sätt, men denna typ av temporärt skyddande planer gäller fortfarande till exempel för Helsingfors stadskärna. Det kan också finnas andra mer sporadiska orsaker till att ett bygglov som antecknats i en detaljplan överskrids.

I beskattningspraxisen har en överskridning av bygglovet enligt detaljplanen överhuvudtaget inte beaktats i värderingen av mark. Beskattningsvärdet för mark fastställs utifrån uppgifterna i detaljplanen, dvs. på det sätt som avses i 29 § 1 mom. i värderingslagen, bland annat med hänsyn till bygglovet. Beskattningsvärdet för en byggnad fastställs däremot alltid utifrån egenskaperna hos en uppförd byggnad.

2.6.3 Bygglov för underjordiska utrymmen

En fastighet kan också ha ett bygglov för underjordiska utrymmen. Detta ger rätt att placera utrymmen enligt det huvudsakliga användningsändamålet för byggnaden under jord. Ett bygglov för underjordiska utrymmen kan i detta fall jämföras med ett bygglov för utrymmen ovan jord, och bygglovet påverkar i sin tur värdet av marken.

Enligt 29 § 1 mom. i värderingslagen ska fastighetens användningsändamål beaktas vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark beaktas, och i bestämmelsen görs ingen åtskillnad av bygglov för utrymmen ovan eller under jord. Enligt dessa grunder ansåg även högsta förvaltningsdomstolen i sitt avgörande HFD 1.8.2012 liggare 2101 att man vid fastställandet av beskattningsvärdet för fastigheters mark skulle beakta både bygglov för utrymmen ovan jord och bygglov för utrymmen under jord.

2.6.4 Bygglov som inte utnyttjas till fullo

Beskattningsvärdet för byggnadsmark fastställs enligt ändamålet för vilket byggnadsmarken har anvisats i planen. Om användningsändamålet för byggnadsmark ändras i en ny plan, värderas byggnadsmarken enligt det nya användningsändamålet.

Enligt 29 § 3 mom. i värderingslagen ska värdet av en tomt minskas i skälig mån, om byggrätten för denna eller byggplats inte har utnyttjats helt och hållet och om värdet av de byggnader som är belägna på den inte är litet i jämförelse med tomtvärdet.

Med stöd av den ovan nämnda bestämmelsen kan dock beskattningsvärdet jämkas i de fall då användningen av byggplatsen betydligt avviker från den planenliga användningen och om det på byggplatsen finns en byggnad som används för boende och är i gott skick. I planen har byggplatsen placerats till exempel på ett kvartersområde för bostadshöghus (AK) eller affärs- och kontorsbyggnader (K), och på byggplatsen finns ett småhus i gott skick. I detta fall finns det för byggplatsen ett bygglov som inte har utnyttjats till fullo och som dock eventuellt inte kan utnyttjas utan att riva en byggnad som finns på byggplatsen.

Exempel 2: Markarealen är 1 500 m2, och enligt detaljplanen som bekräftas 2000 finns det ett bygglov på 750 m2f för marken. På tomten finns ett småhus som byggdes 1970 och används för boende. Områdespriset för K-tomten (kvarter för kontorsbyggnader) är 500 euro/m2f och för AO-tomten (kvartersområde för bostadssmåhus) är 150 euro/m2.

Beskattningsvärdena är 375 euro/m2f (500 euro x 75 %) och 112,50 euro/m2 (150 euro x 75 %). Före jämkning är beskattningsvärdet för marken 281 250 euro (750 m2f x 375 euro/m2f) och efter jämkning 168 750 euro (1 500 m2 x 112,50 euro/m2).

Det faktum att det oanvända bygglovet inte kan utnyttjas på en lång tid kan i värderingen beaktas genom att sänka beskattningsvärdet i enlighet med de kommunspecifika värderingsanvisningarna. Bestämmelsen tillämpas inte, om byggnaderna på byggplatsen däremot är i så dåligt skick att de praktiskt taget bara har ett rivningsvärde. Om det finns ett bygglov som inte har utnyttjas till fullo för affärs- och kontorstomter, höjer det i allmänhet fastighetens värde, och därför värderas byggplatsen som normalt.

I värderingsanvisningen har hänsyn tagits till att ett bygglov enligt planen i allmänhet inte utnyttjas helt till fullo. Om ett bygglov inte har utnyttjats, utgör det inte en grund för att sänka beskattningsvärdet för en byggplats, om det inte påvisas att möjligheterna att utnyttja bygglovet till fullo är begränsade. I beskattningspraxisen har man ansett att ingen sänkning ska göras, om minst 2/3 har utnyttjats av bygglovet.

En jämkning av beskattningsvärdet blir inte aktuell, om byggplatsen har skaffats först, och man sedan har bebyggt platsen i mindre utsträckning än vad bygglovet tillåter.

2.6.5 Nedsättningsformel för glesbygdsområden

Om en byggplats är större än normalt, tar man i glesbygdsområden hänsyn till storleken genom att tillämpa en särskild nedsättningsformel i värderingen. Nedsättningsformeln tillämpas också på strandplanområden. Till exempel i 2 § i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark 2017 har nedsättningsformeln definierats på följande sätt: 

Då arealen för en byggplats är större än sedvanligt i glesbygden beaktas detta genom att man vid värderingen tillämpar en nedsättningsformel. När arealen för en byggplats är större ska enhetspriset (områdespriset) nedsättas på så sätt att byggplatsen upp till 3 000 m2 värderas till fullt värde varefter den överstigande andelen upp till 5 000 m2 värderas till hälften av grundvärdet och arealen mellan 5 000 och 10 000 m2 till en fjärdedel av grundvärdet. Den del som överstiger 10 000 m2 värderas till 10 % av grundvärdet.

De byggplatser i ett glesbygdsområde som bildats tidigare och som värderats till fullt värde för högst 2 000 m2 ska värderas till fullt värde upp till 2 000 m2 varefter den överstigande andelen av byggplatsen upp till 5 000 m2 värderas till hälften av grundvärdet och den del vars areal är mellan 5 000 och 10 000 m2 värderas till en fjärdedel av grundvärdet. Den del som överstiger 10 000 m2 värderas till 10 % av grundvärdet.

Oavsett nedsättningsformeln är enhetspriset (områdespriset) alltid minst 1 euro per kvadratmeter.

Nedsättningsformeln ska tillämpas enligt byggnadsplats och inte enligt fastighet. Om en fastighet har flera outbrutna byggplatser, tillämpas nedsättningsformeln på var och en byggplats separat. I fråga om en byggplats inom en jordbruksenhet innebär detta att förutsättningarna för att tillämpa nedsättningsformeln undersöks separat för varje byggplats, om ett område till exempel i en strandplan har anvisats separata byggplatser.

I avsaknad av någon annan utredning anses varje byggplats ha en areal om 3 000 m2. Beskattningsvärdet beräknas separat för varje byggplats. Om det inte finns någon utredning om byggplatserna, ska hela det byggplatsområde som inte har planerats, bortsett från bebyggda och utarrenderade byggplatser, betraktas som en enda ”byggplats” när nedsättningsformeln tillämpas.

2.6.6 Tillskottsmark utan bygglov

Tillskottsområde som inte har bygglov och ligger intill en skattskyldigs byggplats värderas tillsammans med den egentliga byggplatsen som om de hörde till en och samma byggplats och fastighet. Båda markerna beaktas tillsammans när en nedsättning som grundar sig på byggplatsens storlek tillämpas i enlighet med nedsättningsformeln som beskrivits ovan.

Motsvarande princip tillämpas också i situationer där den ena av fastigheterna har en strandgräns. När fastigheterna värderas som en enda byggplats vid tillämpningen av nedsättningsformeln, värderas också båda som strandbyggplats.

Exempel 3: Arealen av en byggplats är 2 750 m2 och arealen av en tillskottsmark som inte har bygglov 6 120 m2. Nedsättningsformeln beaktas så att 250 m2 (2 750 m2 + 250 m2 = 3 000 m2) av tillskottsmarken betraktas som areal till fullt pris.

Exempel 4: A äger en fastighet med markarealen 5 000 m2 inom ett generalplanområde. Beskattningsvärdet för marken har beräknats utifrån ett områdespris om 5 euro/m2 och ett beskattningsvärde om 3,75 euro/m2 (5 euro x 0,75 %). Den stora arealen av marken har beaktats genom att tillämpa nedsättningsformeln, och beskattningsvärdet har beräknats på följande sätt:

3 000 m2 x 3,75 euro/m2 + 2 000 m2 x 1,875 euro/m2 = 11 250 euro + 3 750 euro = 15 000 euro.

A skaffar en intilliggande tillskottsmark om 4 500 m2 till priset 2 250 euro, dvs. 0,50 euro/m2.  Priset är förmånligt till följd av att det inte finns något bygglov för marken att den tidigare ägaren inte äger andra marker i den aktuella kommunen. Beskattningsvärdet för tillskottsmarken kan beräknas som om det vore fråga om en enda fastighet med arealen 9 500 m2. Värdet av tillskottsmarken beräknas enligt det tredje steget i nedsättningsformeln på följande sätt:

4 500 m2 x 0,937 euro/m2 = 4 218,75 euro. Hela beskattningsvärdet för marken blir enligt denna beräkning 19 218,75 euro. 

I fråga om värdet görs beräkningen med tre decimalers noggrannhet.

Beskattningsvärdet för tillskottsmarken inom detaljplanområdet beräknas utifrån bestämmelserna i detaljplanen. Nedsättningsformeln tillämpas inte i dessa fall.

2.6.7 Nedsättningsformel för ett detaljplanområde

Enhetspriset på överstora industri- och lagerområden inom ett detaljplanområde nedsätts enligt Skatteförvaltningens beslut så att byggplatsen upp till en areal om 20 000 m² värderas till fullt värde och till överskridande del upp till 50 000 m² till hälften av grundpriset och i fråga om arealer över 50 000 m² till en fjärdedel av grundpriset.

I övriga situationer tillämpas inte nedsättningsformeln för ett detaljplanområde, utan beskattningsvärdet av en byggplats beräknas direkt enligt arealen eller bygglovet samt enligt grunderna som framlagts i de kommunspecifika tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna.

2.6.8 Jämkning av beskattningsvärdet inom ett detaljplanområde

I de kommunspecifika värderingsanvisningarna har man eventuellt jämkat beskattningsvärdena även för andra än överstora industri- och upplagsområden. Skatteförvaltningens anvisning upphäver inte dessa kommunspecifika värderingsanvisningar. Om dessa innehåller instruktioner om en stegvis jämkning av beskattningsvärdena för stora fastigheter, ska dessa och andra kommunspecifika värderingsanvisningar fortfarande iakttas.

2.6.9 Byggplatser som gränsar mot en strand

I värderingsanvisningarna har strandbyggplatser inom glesbygdsområden getts ett högre värde än andra byggplatser. En byggplats betraktas som en strandbyggplats om den gränsar mot ett strandområde och strandlinjen är mer än 10 meter lång. Även byggplatser med gemensamma stränder betraktas som strandbyggplatser, om byggplatsen gränsar mot en samfälld strand. 

2.6.10 Strandrätt

En strandrätt har i allmänhet beaktats i de kommunspecifika värderingsanvisningarna. I avsaknad av någon annan utredning anses 75 procent av värdet av en motsvarande byggplats med egen strand som värdet av en strandbyggplats, om ett separat värde inte har bekräftats för byggplatsen i värderingsanvisningarna.

2.6.11 Byggplatser som gränsar mot ett tillandningsområde

Marken hos en fastighet som gränsar till ett tillandningsområde värderas även utan annektering av tillandningsområdet som en strandbyggplats, om den motsvarar en strandbyggplats eller en byggplats med samfälld strand.

Efter annekteringen av tillandningsområdet till fastigheten värderas fastighetens mark enligt samma principer som de andra strandbyggplatserna i området.

Skatteförvaltningen har 2.1.2012 utfärdat anvisningen Tillandningsområden i fastighetsbeskattningen (diarienummer A180/200/2013).

2.6.12 Gatu- och parkområden

Ett område som ursprungligen planerats som byggnadsmark beskattas som byggnadsmark så länge som den faktiskt används för byggnader, även om marken genom en planändring anvisas för något annat byggändamål, till exempel gatu- eller parkområde. Arealen av byggnadsmarken minskas således inte när planen har bekräftats.

Som värdet av park- och gatuområden betraktas 20 procent av områdespriset på en byggplats för småhus inom ett motsvarande område. Beskattningsvärdet är dock även i dessa fall minst minimivärdet enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark. 

2.6.13 Byggplatser för allmänna byggnader

Värdet av byggplatser för offentliga byggnader har i allmänhet bekräftats i de kommunspecifika värderingsanvisningarna. Dessa byggplatser för offentliga byggnader omfattar bland annat byggplatser för förvaltningsbyggnader, skolor, social- och hälsovårdsbyggnader, kyrkor, museer samt andra kulturbyggnader, likaså sportplaner, om de har bygglov.

Om ett värde inte har bekräftats för byggplatserna i värderingsanvisningarna, kan byggplatser för offentliga byggnader som ligger utanför ett planområde, men dock inom ett tätortsområde, värderas på samma sätt som en byggplats för småhus eller en byggplats för bostadshöghus inom området. Byggplatser för offentliga byggnader utanför ett tätortsområde värderas enligt värdet som allmänt tillämpas inom ett glesbygdsområde.

Även om en byggplats antecknats som byggplats för en offentlig byggnad i planen, kan det också finnas någon annan byggnad än en sådan som ska betraktas som en offentlig byggnad i planen, till exempel en vanlig kontorsbyggnad. Då finns det också alternativa användningsändamål för tomten, och av denna orsak värderas byggplatsen enligt den faktiska användningen.

2.6.14 Beskattningsvärdet för mark för ett vattenkraftverk

Mark som används av ett vattenkraftverk indelas i egentlig byggplats och annat område för vattenkraftverk. Marker, inklusive dammar, för kraftverkets ovan- och underliggande regleringsbassänger samt övriga mark- och vattenområden som ägs av ett vattenkraftbolag ingår inte i beskattningsvärdet för marken.

Beskattningsvärdet för den egentliga byggplatsen för ett vattenkraftverk beräknas enligt värdet som tillämpas på en industritomt inom området. Andra kraftverksområden värderas enligt det lägsta områdespriset som tillämpas på en byggplats för småhus inom området.

I beslutet om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för en byggplats fastställs minimivärdet av områden som omfattas av fastighetsskatt. Minimivärdet av ett kraftverksområde inom ett glesbygdsområde anses alltid vara det ovan nämnda minimivärdet. Till exempel områdespriset för 2017 är oavsett nedsättningsformeln minst 1 euro/m2. Beskattningsvärdet blir då minst 0,75 euro/m2.

Regleringsbassängerna och de konstgjorda bassängerna, inklusive markerna, likställs med vattenområde, och för dessa fastställs inte ett värde separat. Andra dammar än de som omedelbart betjänar ett kraftverk är i regel jorddammar. Endast markerna för dessa har ett värde. I avsaknad av någon annan utredning kan beskattningsvärdet beräknas på samma sätt som värdet av ett kraftverksområde. Andra eventuella vattenområden samt skogsmark och impediment faller utanför fastighetsskatten.

2.6.15 Fastigheter på vilka man inte får bygga och som inte kan utnyttjas som en del av en byggplats

Fastigheter som också omfattas av fastighetsskatt inkluderar bland annat fastigheter för vilka bygglov i enlighet med 19 kap. i markanvändnings- och bygglagen (MBL 132/1999) inte kan beviljas eller undantagsbeslut i enlighet med 23 kap. inte kan meddelas, samt fastigheter som på grund av sina egenskaper inte kan utnyttjas som tilläggsmark till en byggplats eller där jordmånen är sådan att fastigheten inte lämpar sig för byggande.

Avvikande från minimivärdet kan de ovan nämnda fastigheterna vid avsaknad av någon annan utredning värderas till 20 procent av områdespriset på byggnadsmarken som anvisats i områdespriskartan.

Beskattningsvärdet för en fastighet sätts dock inte ned på grund av ett tillfälligt byggförbud. Kommunen kan för området till exempel meddela ett byggförbud som avses i 53 § i MBL när en detaljplan ska göras upp eller ändras. Till sin karaktär är detta byggförbud tillfälligt till följd av att det upphör när planen vinner laga kraft.

Den skattskyldige ska lägga fram en tillförlitlig utredning av egenskaperna som ligger till grund för yrkandet på ett lägre beskattningsvärde, till exempel en utredning av att fastigheten inte ens med stöd av en dispens får bebyggas.

3 Värdering av byggnader och konstruktioner

3.1 Allmänna principer

Enligt finansministeriets närmare föreskrifter anses som värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk återanskaffningsvärdet minskat med årliga åldersavdrag (värderingslagen 30 §). Finansministeriet utfärdar årligen en förordning om grunderna för anskaffningsvärdet av byggnader (till exempel förordning 742/2017 gäller fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018).

Beskattningsvärdet för byggnader bestäms således schablonmässigt utifrån byggnadens återanskaffningsvärde minskat med åldersavdrag. I motsats till fallet då det gäller värdering av mark beaktas inte områdesskillnaderna i värderingen av byggnader. Byggnader värderas således enligt samma grunder i hela landet.

De ovan nämnda reglerna tillämpas också vid fastställandet av värdet av en bostadsbyggnad inom en jordbruksenhet. Enligt värderingslagen 31 § 2 mom. 1 punkten betraktas däremot den del av anskaffningsutgiften för en byggnad eller en konstruktion som vid skatteårets utgång inte har avskrivits vid inkomstbeskattningen som värdet av en jordbruksbyggnad eller en konstruktion som finns inom en jordbruksenhet. På samma sätt beräknas värdet av de produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet som ägs av ett aktiebolag som bedriver jordbruk.

Finansministeriet har utfärdat en separat förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner (1430/2016). En närmare redogörelse för värderingen av vattenkraftsfastigheter finns nedan i avsnitt 6.1.

3.2 Återanskaffningsvärde

Med återanskaffningsvärdet av en byggnad avses de sannolika momsfria byggkostnaderna för ett nybygge som svarar mot det som värderas, om byggnaden uppfördes på nytt vid värderingstidpunkten. Som värdet för byggnader, konstruktioner och vattenkraftverk anses återanskaffningsvärdet minskat med följande årliga åldersavdrag:

I förordningen om återanskaffningsvärdet har värderingsanvisningar sammanställts för varje typ av byggnad. Enligt anvisningarna beräknas återanskaffningsvärdet av en byggnad utifrån byggnadens storlek samt kvalitets- och utrustningsnivå. Förordningen innehåller separata värderingsanvisningar för beräkningen av återanskaffningsvärdet av bland annat bostadsbyggnader, kontorsbyggnader, butiksbyggnader och industribyggnader. Återanskaffningsvärdet av en byggnad erhålls genom att multiplicera arean eller volymen av byggnaden med grundvärdet av arean eller volymen korrigerad med den aktuella byggnadens utrustningsnivå på det sätt som föreskrivs i förordningen. I situationer som tas upp separat i förordningen påverkar även byggnadsåret och -materialet grundvärdet av en byggnad.

De värden som tas upp i förordningen grundar sig på de genomsnittliga byggkostnaderna, och dessa står för 75 procent av återanskaffningsvärdet4. Värdena i förordningen granskas varje år så att de svarar mot förändringen i byggnadskostnadsindexet. Grunden för granskningen är indexförändringen mellan juni året före skatteåret och juni under skatteåret. Till exempel i fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 granskas indexförändringen mellan juni 2016 och juni 2017. De faktiska byggkostnaderna kan endast användas då man värderar byggnader och konstruktioner som avses i 21 § 1 mom. i förordningen och då man jämför en byggnads kvalitetsstandard med den genomsnittliga byggnadsstandarden. Momsen som ingår i byggkostnaderna beaktas inte.

En värdering av en byggnad ska vanligen utföras genom att man tillämpar förordningen om återanskaffningsvärdet som sådan. Endast i de fall där antingen den skattskyldige eller skattemyndigheten kan visa att en byggnad väsentligt avviker från den genomsnittliga byggnadsstandarden, ska man avvika från de värden som anges i förordningen. Enligt 1 § i förordningen kan dock avvikelsen vara högst ± 30 procent.

Förutom de byggnader som tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet innehåller Skatteförvaltningens årliga harmoniseringsanvisning instruktioner för att beräkna värdet av växthus, silor för lagring av säd, övertryckshallar, bergrum, matsalar, parkeringshus, sim- och ishallar samt antennmaster. De värden som tas upp i harmoniseringsanvisningen grundar sig också på de genomsnittliga byggkostnaderna, och dessa står för 75 procent av återanskaffningsvärdet.

Från återanskaffningsvärdet av en byggnad görs de åldersavdrag som tas upp i värderingslagen 30 §, och då erhålls beskattningsvärdet för byggnaden. Beskattningsvärdet för en byggnad är inte det samma som dess sannolika överlåtelsepris. Försäljningspriset på en byggnad eller de faktiska byggkostnaderna har i regel ingen betydelse då man fastställer återanskaffningsvärdet. Om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar och förmåner är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa delar och förmåner, anses det gängse värdet som värdet av fastighetens fastighetsskattepliktiga delar och förmåner enligt 32 § i värderingslagen (se kapitel 4 nedan).

En byggnads utrustning är ett skatteobjekt till den del den beaktas vid värderingen av byggnaden. Av förordningen om återanskaffningsvärde och denna anvisning framgår det mer exakt för varje byggnadstyp vilket slags utrustning som har beaktats i värderingen. Med tanke på beskattningsvärdet har det ingen betydelse hur materialen i en byggnad har avskrivits i bokföringen.


 För fastighetsbeskattningen skatteåret 2014 gjordes enligt en politisk önskan en nivåhöjning av återanskaffningsvärdena för byggnader i syfte att minska skillnaden mellan beskattningsvärdena och den gällande prisnivån. De förändringar som beskrivs i regeringens proposition (RP 102/2013) genomfördes genom att ändra finansministeriets förordning om grunderna för anskaffningsvärdet för byggnader och konstruktioner. Före 2014 användes 70 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna som grund för anskaffningsvärdet.

3.3 Begreppet byggnadsarea

Med byggnadsarea avses i förordningen om återanskaffningsvärdet den area (sammanlagda area) i vilken inräknats areorna enligt yttermått av samtliga våningar, källare och värmeisolerade vindsrum.

Till arealen inräknas inte balkonger, utrymmen under skyddstak eller utrymmen där den fria höjden understiger 160 cm. Till arean räknas inte större än ringa öppningar i mellanbjälklaget, såsom så kallade ljusschakt och ljusgårdar. Till arean räknas inte heller portgångar och dörrsmygar som är djupare än ytterväggens tjocklek och inte heller arean av pelare, pilastrar, kanaler, skorstenar e.d. Normala genomgångsöppningar mellan våningarna räknas däremot till arean. Däremot räknas normala trapphus mellan våningarna till arean.

Den area av en byggnad som fastställs i förordningen om återanskaffningsvärdet avviker från definitionen i 115 § i markanvändnings- och byggnadslagen (MBL) på så sätt att alla värmeisolerade utrymmen och källarutrymmen i sin helhet räknas till arean av en byggnad. Vanligen är arean av en byggnad enligt förordningen om återanskaffningsvärdet lite större än, eller åtminstone i samma storleksklass, som våningsytan enligt markanvändnings- och byggnadslagen.

Den totala ytan och våningsytan beräknas enligt samma princip: ytan är summan av nivåernas ytor beräknad enligt den yttre sidan av ytterväggarna. Till den totala ytan räknas inte utrymmen som är lägre än 160 centimeter, balkonger eller ytor under skyddstak.

Till våningsytan räknas inte vinds- eller källarutrymmen som används för något annat ändamål än det huvudsakliga användningsändamålet. Alla utrymmen i den egentliga våningen räknas till våningsytan oavsett användningsändamålet. I en våning som inte omfattar en källarvåning eller en vind, är våningsytan och den sammanlagda arean lika stora.

Vad gäller arean av kontors-, social-, lager- och parkeringsutrymmen i kontors- och industribyggnader enligt 3 § i förordningen beräknas arean på samma sätt som man beräknar en lägenhetsyta. Enligt Finlands Standardiseringsförbund SFS rf:s standard Byggnadsareor (SFS 5139:2011) är lägenhetsyta den yta som begränsas av den inre av ytan av väggarna runt bostaden samt den inre ytan av i bostaden befintliga bärande och andra för byggnaden nödvändiga byggnadsdelar. Med andra ord räknas lägenhetsytan utifrån innermåtten, utan att man beaktar bärande väggar och kanaler.

3.4 Antal våningar i en byggnad

I anvisningarna för ifyllande för Befolkningsregistercentralens byggprojektanmälan (blankett RH1) ges följande instruktioner om anmälan av antalet våningar:

"Till antalet våningar räknas alla helt eller huvudsakligen ovanför markytan liggande våningar, där det finns bostads- eller arbetsrum eller utrymmen i enlighet med byggnadens huvudsakliga syfte. Antalet våningar uppges i heltal. Om antalet våningar varierar i olika delar i byggnaden, uppges det antal våningar som finns i största delen av byggnaden."

I fastighetsbeskattningen räknas också utrymmen under markytan till antalet våningar. I det följande avsnittet (3.5) beskrivs närmare hur antalet våningar räknas i fastighetsbeskattningen. Avsnittet behandlar hur byggnader värderas enligt byggnadstyp.

3.5 Värdering av byggnader enligt byggnadstyp

3.5.1 Allmänt om betydelsen av byggnadstyp

Byggnadstypen fastställs utifrån uppgifterna om byggnadens egenskaper, och dess faktiska användningsändamål är följaktligen inte det enda kriteriet för fastställandet. I följande punkter finns en redogörelse för de olika punkterna i förordningen om återanskaffningsvärdet grupperade enligt användningsändamål. Punkterna är i samma ordning som i förordningen.

3.5.2 Småhus (4 §)

Med ett småhus avses ett separat egnahemshus, parhus eller radhus, där ingången till bostadslägenheterna i allmänhet har ordnats direkt från marknivå utan särskild trappuppgång. Ett egnahemshus som används under fritiden värderas som ett småhus.

3.5.2.1 Arean av ett småhus

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 1 i exempelbilagan). Arealen omfattar inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind och en veranda inkluderas endast om de är värmeisolerade. Med arean av ett radhus och ett parhus avses arean av hela byggnaden.

Om man har för avsikt att bygga en vindsvåning för boende i ett småhus, har vindsvåningen även inkluderats i den sammanlagda arean av byggnaden i bygglovet. I byggnadsfasen byggs en vind vanligen på så sätt att det finns värmeisolering i väggarna och taket på vindsutrymmet och att endast ytmaterial och inredning samt eventuella mellanväggar och golvbeläggningar fattas. I enlighet med förordningen räknas arean av värmeisolerade vindsutrymmen till arean av en byggnad.

Följaktligen inräknas arealen på ett värmeisolerat vindsutrymme som inte ännu har byggts färdigt för bostadsändamål i den beskattningsbara arealen till den del som dess fria höjd överskrider 160 cm. Samma förfarande tillämpas för halvfärdiga källarvåningar.

De balkongutrymmen som finns inne i en byggnad räknas in i arean av byggnaden till den del som deras fria höjd överstiger 160 centimeter.

När man justerar grundvärdet för arean utifrån arean av en byggnad, räknas även en halvfärdig källare in i arean.

3.5.2.2 Källarutrymmen i småhus (6 §)

Med färdigställande av en källare avses montering av fukt- och värmeisolering samt ytmaterial och uppvärmningsapparater (rör, värmeelement osv.) på golvet och i väggarna. Om källarutrymmena har färdigställts i byggnadsfasen eller senare och man har byggt bastu-, omklädnings- eller brasrum, hobbyrum, poolrum, uppvärmda lager eller uppvärmda garage vilka motsvarar ett bostadsutrymme i källaren i detta skede, anses det inte att källaren är halvfärdig.

Halvfärdiga källare har varit vanliga i 1½-våningsbyggnader med källare som har byggts före 1960, men ofta har dessa också färdigställts för att kunna användas på ett modernt sätt. Om källarutrymmena fortfarande är delvis halvfärdiga (bilgarage, lager, pannrum) och delvis färdigställda, kan man endast beakta arean av halvfärdiga källare enligt 6 § i förordningen. Vad gäller nya småhus anses källaren vara halvfärdig endast utifrån en separat utredning.

En sänkning av grundvärdet på basis av arean påverkar värdet av hela byggnaden. Om till exempel en byggnads area är 100 m², av vilken 30 m² är en halvfärdig källare som i huvudsak används som lager, räknas återanskaffningsvärdet på så sätt att 70 m² räknas utifrån det grundvärde som har justerats på basis av byggnadens egenskaper, medan värdet på den halvfärdiga källaren på 30 m² räknas enligt det värde som anges i 6 § i förordningen.

3.5.2.3 Utrustning i småhus

Om ett småhus saknar utrustning som tas upp i förteckningen i förordningen, sänks grundvärdet av arean på det sätt som anges mer exakt i förordningen. Ett småhus anses ha en vattenledning, ett avlopp och elektricitet utan en separat utredning.

Med vattenledning avses ett sådant vattenledningssystem som är fast monterat i byggnaden, till vilket vatten leds från ett lokalt vattenledningsnät eller från en brunn (schakt- eller borrbrunn), antingen med tryck eller med en pump.

Med avlopp avses ett avloppssystem som är fast monterat i byggnaden och som rinner ut i ett lokalt avloppsnät, i en sedimenteringsbrunn eller en sluten avloppsbrunn eller i ett minireningsverk. Med avlopp avses inte jordgropar som är avsedda för att behandla så kallat gråvatten.

Med centralvärme avses ett vätskeburet uppvärmningssystem, där värmekällan är olja, trä eller kol, fjärrvärme eller jord- eller luftvärme. Som centralvärme betraktas även ackumulerande eluppvärmning samt luftcentraluppvärmning som innebär att en byggnad värms upp med cirkulerande luft.

Direktelvärme, oljekaminvärme och ugnsvärme är inte centralvärme. I direkt eluppvärmning uppvärms en byggnad direkt genom ett värmeelement, golvuppvärmning som har kopplats direkt till elnätet e.d. Det är inte heller fråga om centralvärme, om uppvärmningen har ordnats med luftvärmepumpar eller ackumulerande eldstäder.

Ett småhus anses vara utrustat med elektricitet, om byggnaden är ansluten till ett elnät eller om 230 volts elektricitet leds till byggnaden, oberoende av produktionssättet för elenergin.

3.5.3 Bostadshöghus (7 §)

Med ett bostadshöghus avses bostadsbyggnader som omfattar minst två våningar och flera bostadslägenheter, vanligen bostadsbyggnader av sten, och där det finns särskilda ovanpå varandra belägna bostäder.

Även ett så kallat lägenhetshotell som i fråga om byggnadstypen svarar mot ett bostadshöghus kan värderas som ett bostadshöghus. Ett lägenhetshotell avviker från traditionell hotellinkvartering på så sätt att det i allmänhet inte tillhandahåller sidotjänster, till exempel frukost, som hotell vanligtvis gör. Lägenhetshotellen har inte heller restaurang- och lobbyutrymmen som är vanliga i hotellbyggnader. Jämförelsen av ett lägenhetshotell med ett bostadshöghus påverkas inte heller av att ett lägenhetshotell tillhandahåller restaurangtjänster och andra sidotjänster i en separat byggnad. Ett lägenhetshotell kan också vara en del av ett vanligt bostadshöghus där de övriga lägenheterna används för stadigvarande boende.

Närmare information om ändring av användningsändamålet för en byggnad finns nedan i avsnitt 3.5.13.1.

3.5.3.1 Arean av ett bostadshöghus

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 3 i exempelbilagan). I arean ingår inte balkonger och skyddstak eller bostadsutrymmen som är lägre än 160 centimeter. En balkong räknas dock till arean av en byggnad om den är täckt och värmeisolerad. Balkonginglasning betraktas inte som värmeisolering. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.

3.5.3.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av ett bostadshöghus

Källarvåningarna räknas in i våningsantalet. En vind räknas inte in i våningsantalet om den inte är värmeisolerad. Det våningsantal som förmedlas från Befolkningsregistercentralen omfattar inte källarvåningar under markytan. Om antalet våningar varierar i olika delar i byggnaden, uppges det antal våningar som finns i största delen av byggnaden.

Alla lägenheter räknas in i lägenhetsantalet oberoende av deras användningsändamål. Följaktligen räknas även affärs- och kontorslägenheter in i lägenhetsantalet.

Om det finns en hiss i ett bostadshöghus höjs grundvärdet på bostaden. Om en hiss byggs i en byggnad efter att den har färdigställts, ska hissutrustning läggas till i dess egenskaper. Det har ingen betydelse om hissen finns inne i byggnaden eller utanför ytterväggarna. En hiss som byggs utanför en byggnad påverkar dock även arean av en byggnad. En så kallad stolhiss som finns inne i en byggnad anses inte vara en hiss som avses i förordningen.

3.5.4 Fritidsbostäder (9 §)

Med en fritidsbostad avses en byggnad som i huvudsak är avsedd att användas för fritidsbruk, såsom en sommarstuga.

3.5.4.1 En fritidsbostad som kan jämställas med ett småhus (12 §)

En bostadsbyggnad som i fråga om storleken, användningssättet eller byggnads- eller utrustningsstandarden avsevärt avviker från en vanlig fritidsbostad anses vara ett småhus.

Ett minst 80 m² stort fritidshus som lämpar sig för användning året runt och som i fråga om utrustningen kan likställas med småhus kan betraktas som ett småhus. En byggnad kan inte ses som ett småhus enbart enligt ett enda kriterium, till exempel byggnadens storlek. Avgörandet görs utifrån en helhetsbedömning.

Semesterbostäder som används inom näringsverksamhet och som hyrs ut året runt, värderas också som småhus.

3.5.4.2 Arean av en fritidsbostad

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 2 i exempelbilagan). Arealen omfattar inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind och en veranda inkluderas endast om de är värmeisolerade.

De balkongutrymmen som finns inne i en byggnad räknas in i arean av byggnaden till den del som deras fria höjd överstiger 160 centimeter.

Exempel 5: Arean av en fritidsbostad påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet så att en nedsättning i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärde görs för varje kvadratmeter som överstiger en nedre gräns (10 m²) i det kvadratmeterspecifika grundvärdet av en fritidsbostad på mer än 10 m2, men högst 70 m2.

Arean av en fritidsbostad är till exempel 50 m2. Vid beräkningen av beskattningsvärdet i fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 görs en nedsättning av fritidsbostadens grundvärde på 509,20 euro/m2 med 3,328 euro/m2 för varje kvadratmeter som överstiger den nedre gränsen, dvs. 133,12 euro/m2 (40 m2 x 3,328 euro/m2), och då blir byggnadens pris per kvadratmeter 376,08 euro/m2. Nedsättningen blir inte större efter 70 m2. Nedsättningen av grundvärdet blir således 199,68 euro/m2 (60 m2 x 3,328 euro/m2) för fritidsbostäder på minst 70 m2.

3.5.4.3 Veranda

Med en veranda avses ett avgränsat utrymme med tak som är fast anslutet till en byggnad, nås genom en utgång från bostaden och är så stor att man kan uppehålla sig på denna. Arean av en veranda inkluderas inte i arean av en fritidsbostad, utan för denna beräknas ett separat värde utifrån dess area5. Värdet av verandan höjer byggnadens återanskaffningsvärde.


5 I förordningen om återanskaffningsvärde 10 § 2 mom. 3 punkten fastställs årligen det eurobelopp per kvadratmeter veranda med vilket återanskaffningsvärdet höjs.

3.5.4.4 Vinterbonad fritidsbostad

Med en vinterbonad fritidsbostad avses en byggnad med uppvärmning och en tillräcklig isolering eller väggstyrka för att byggnadens temperatur ska hållas på minst +15 grader. Uppvärmningen kan vara en ackumulerande öppen spis, kamin eller elektriska värmeelement.

Nya fritidsbostäder ses som vinterbonade bostäder oberoende av den övriga utrustningen.

3.5.4.5 Utrustning i en fritidsbostad

En fritidsbostad har el när byggnaden har anslutits till elnätet eller när elström på 230V leds till denna, oavsett hur elenergin produceras.

Med avlopp avses ett avloppssystem som är fast monterat i byggnaden och som rinner ut i ett lokalt avloppsnät, i en sedimenteringsbrunn eller en sluten avloppsbrunn eller i ett minireningsverk. Med avlopp avses inte jordgropar som är avsedda för att behandla så kallat gråvatten.

Med vattenledning avses ett vattenledningssystem som är fast monterat i byggnaden, till vilket vatten leds från ett lokalt vattenledningsnät eller från en brunn (schakt- eller borrbrunn), antingen med tryck eller med en pump.

En fritidsbostad har en wc om denna spolas med vatten och har ett system som anslutits till ett avlopp. En kemisk toalett eller en elektrisk torrtoalett ses inte som wc-utrustning.

En bastu i en byggnad ses som utrustning som höjer värdet av en fritidsbostad.

3.5.5 Ekonomi- och garagebyggnader (13 §)

Med en ekonomi- och garagebyggnad avses en särskild bastubyggnad samt en särskild ekonomi- och garagebyggnad.

Ett garage eller lager som utgör en fast del av en byggnad ses som en del av den aktuella byggnaden och beaktas i arean eller volymen av en byggnad.

3.5.5.1 Arean av en ekonomibyggnad

Arean av en ekonomibyggnad och andra egenskapsuppgifter mäts på det sätt som anges ovan i den punkt som gäller bostadsbyggnader.

3.5.5.2 Strukturen på en ekonomibyggnad

Enhetsvärdet i 13 § 2 mom. tillämpas på värmeisolerade byggnader och på byggnader som även i övrigt är avsedda för långvarigt bruk utifrån byggnadssättet. En bastubyggnad värderas på samma sätt, även om egentligt värmeisoleringsmaterial inte har monterats i dess stomstrukturer. En bastu är en byggnad som är avsedd för långvarigt bruk, och vad gäller byggkostnaderna är den mer värdefull än en byggnad med lätt konstruktion.

Det enhetsvärde som anges separat i förordningen om återanskaffningsvärdet används för ekonomibyggnader med lätt konstruktion och vanligen för ekonomibyggnader som inte är värmeisolerade samt för garagebyggnader.

Vad gäller gamla uthus utan golv tillämpas de mest lämpliga värderingsgrunderna, dvs. värderingsgrunderna för ekonomibyggnader med lätt konstruktion, på så sätt att avvikelsen är −30 procent. 

Som anskaffningsvärdet av ett skyddstak (bland annat carport) betraktas de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande konstruktion. Som skyddstak betraktas ett utrymme där det saknas minst en vägg.

Om det inte går att få reda på byggkostnaderna för ett skyddstak, kan en uppskattning av de genomsnittliga byggkostnaderna göras. Som grund för uppskattningen används det värde i enlighet med förordningen om anskaffningsvärdet av en ekonomibyggnad som inte är värmeisolerad med en nedsättning på 30 procent.

En carport under samma tak i anslutning till en byggnad inkluderas inte i arean av byggnaden, utan värderas som en konstruktion som hör till byggnaden.

3.5.5.3 Fritidsbostad eller bastu/ekonomibyggnad

En byggnad värderas huvudsakligen utifrån användningsändamålet i bygglovet. Till exempel en ekonomibyggnad med en kokvrå ansågs kräva ett bygglov för en fritidsbostad (HFD:2004:3).

Vid värderingen av en byggnad ska hänsyn även tas till om bastu- eller ekonomibyggnaden är den enda byggnad på fastigheten vilken lämpar sig för boende (HFD:1999:83, HFD 20.5.1997 liggare 1234, HFD:1985-B-II-580).

HFD:1999:83: Enligt ett bygglov hade en bastubyggnad på 24,9 m² färdigställs för en fastighet 1982. Byggnaden hade bastuutrymmen på 11,9 m² som omfattade ett omklädningsrum och en bastu samt ett brasrum på 13 m². Från verandan på 9,4 m² fanns separata ingångar till bastuutrymmena och brasrummet. På fastigheten hade en fritidsbostad på 71 m² färdigställts 1985. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att bastubyggnaden var en ekonomibyggnad som avses i 13 § i förordningen om återanskaffningsvärdet.

HFD 20.5.1997 liggare 1234: På en tomt som ägdes av skattskyldiga parter hade en byggnad på 24 m² färdigställts 1987. Bygglovet hade beviljats för att bygga en bastubyggnad med en bastu på 4,7 m², ett tvättrum på 5,2 m² och ett omklädningsrum på 10,1 m². I beskattningen hade byggnaden behandlats som en fritidsbostad, och enligt detta hade beskattningsvärdet för byggnaden bekräftats och bostadsinkomsten fastställts. År 1990 hade dessutom en fristående fritidsbyggnad på 109 m² byggts på tomten. Efter färdigställandet av den egentliga bostadsbygganden skulle den aktuella byggnaden betraktas som en ekonomibyggnad som avses i 13 § i förordningen om anskaffningsvärdet och 131 § 1 mom. 2 punkten i ISkL. Enligt beskattningsvärdet för denna skulle den bostadsinkomst som avses i 1 § 1 mom. i lagen om beskattning av bostadsinkomst i vissa fall bekräftas.

HFD:1985-B-II-580: En byggnad på 30 m2 som fanns på en fritidsfastighet och som omfattade en bastu på 10 m2 och ett rum på 20 m2 samt en veranda ansågs vara en fritidsbostad i enlighet med 9 § i förordningen om återanskaffningsvärdet och inte en ekonomibyggnad som avses i 13 § i samma beslut.

3.5.6 Kontorsbyggnader (14 §)

Med en kontorsbyggnad avses en byggnad vars utrymmen i huvudsak är byggda för att användas som kontorsutrymmen. Enligt till exempel Statistikcentralens byggnadsklassificering utgörs kontorsbyggnader av privata och offentliga kontors- och förvaltningsbyggnader, banker och försäkringsanstalter. En byggnad anses vara i huvudsaklig kontorsanvändning, om över 50 procent av dess area är avsedd för kontorsplatser.

Även en hotell- och motellbyggnad kan ses som en kontorsbyggnad. Vad gäller hotellbyggnader i trä som har byggts före 1960 används samma värderingsgrund som för bostadsbyggnader. Likaså svarar så kallade lägenhetshotell för det mesta i fråga om byggnadstypen mot bostadshöghus, se ovan avsnitt 3.5.3.

Närmare information om ändring av användningsändamålet för en byggnad finns nedan i avsnitt 3.5.13.1.

3.5.6.1 Arean av en kontorsbyggnad

Till arean av en byggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 4 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 centimeter.

3.5.6.2 Andra uppgifter som påverkar värdet av en kontorsbyggnad

Volymen av en byggnad behövs för att räkna den genomsnittliga våningshöjden i en kontorsbyggnad. Såväl varma som kalla utrymmen räknas till volymen av en byggnad utifrån yttermåtten (se bild 4).

Arean av ett lager räknas utifrån innermåtten (se bild 4). Endast de brandsektionerade lagerutrymmena räknas som lagerutrymmen i en kontorsbyggnad. Små lagerutrymmen i en kontorsbyggnad, vilka vanligen inte är brandsektionerade, inkluderas inte i lagerarean.

Skyddsutrymmen (VS-utrymmen) i en kontorsbyggnad är till sin struktur brandsektionerade, och följaktligen räknas de som lagerutrymmen i en byggnad. Ofta används skyddsutrymmen även som lagerutrymmen.

Tekniska utrymmen ses inte som lagerutrymmen i en kontorsbyggnad. Dessa utrymmen är nödvändiga för verksamheten i en byggnad och har beaktats i grundvärdet av en byggnad.

Arean av parkeringsutrymmen i en byggnad räknas utifrån innermåtten. De parkeringsutrymmen som i vertikalt läge finns ovanför eller under byggnaden anses vara parkeringsutrymmen i en kontorsbyggnad. Parkeringsutrymmen utanför en byggnads vertikala linjer värderas som parkeringshus i enlighet med harmoniseringsanvisningen. Parkeringsrutor på gården eller förgården räknas inte till antalet parkeringsrutor i en kontorsbyggnad eller i ett parkeringshus. Inte heller parkeringsrutor för små fordon (motorcyklar o.d.) räknas som parkeringsrutor för bilar.

Om det finns en hiss (hissar) i en byggnad, räknas arean av hisstrummorna (se bild 5 i exempelbilagan) genom att man multiplicerar arean av hisschaktets botten med det antal våningar som nås med hissarna.

Vad gäller formen på en byggnad väljs det lämpligaste av de alternativ som finns i förteckningen som gäller kontorsbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Av de luftkonditioneringsalternativ som tas upp i förteckningen i förordningen om återanskaffningsvärdet väljs det alternativ som bäst svarar mot byggnadens egenskaper. Eftersom klassificeringsbegreppen endast är indikativa, görs valet enligt kostnadsgrunderna. Till exempel vad gäller en kontorsbyggnad som har luftkonditionering med möjlighet till nedkylning, men inte till särskild reglering för varje rum, väljs luftkonditionering med möjlighet till nedkylning och särskild reglering för varje rum som alternativ för luftkonditioneringsutrustning. Kostnaden för en kylanordning är större än tilläggskostnaden för en särskild reglering för varje rum.

I nya kontorsbyggnader anses det alltid finnas ett maskinellt system för till- och frånluft samt luftkonditionering som kan regleras särskilt för varje rum.

3.5.7 Butiksbyggnader (16 §)

Med en butiksbyggnad avses en byggnad som i huvudsak innehåller butiksutrymmen. Lagerutrymmenas andel av byggnadsarean kan dock vara avsevärd. Den punkt som gäller butiker i förordningen om återanskaffningsvärdet kan även tillämpas för att värdera restaurang-, bar- och kafébyggnader.

Butiksbyggnader har delats in i tre klasser i Statistikcentralens byggnadsklassificering; 111 Butikshallar, 112 Affärs- och varuhus, handelscentra, 119 övriga butiksbyggnader. Butikshallar (111) har vanligtvis en våning, är av hallkaraktär och innehåller butiksbyggnader. Vad gäller byggnadsstandarden motsvarar de en butiksbyggnad som avses i förordningen.

I utgångspunkten anses det att avvikelsen är +20 % för nya affärs- och varuhus samt köpcentra enligt klass 112 i Statistikcentralens klassificering. I fråga om byggnadsstandarden avviker byggnader av typen köpcentrum från butiksbyggnader av hallkaraktär då det gäller mer mångformiga utrymmeslösningar samt lagernivå och byggmaterial.

Om ett butiksutrymme finns i en byggnad som i huvudsak används som bostadsbyggnad, värderas byggnaden som en bostadsbyggnad.

3.5.7.1 Volymen av en butiksbyggnad

Såväl varma som kalla utrymmen inkluderas i en butiksbyggnads volym, räknat enligt yttermåtten (se bild 6 i exempelbilagan).

Till exempel täckta icke-värmeisolerade utomhusbutiksutrymmen som avgränsats med väggar och som finns i anslutning till en järnaffär inkluderas i volymen och arean av butiksbyggnaden. 

3.5.7.2 Arean av en butiksbyggnad

Till den totala arean av en butiksbyggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar utifrån yttermåtten (se bild 4 i exempelbilagan). Till arean räknas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 centimeter. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.

Vid en uppskattning av hur stor andel av en butiksbyggnad arean av lagerutrymmena upptar beräknas dock arean av utrymmena enligt de inre måtten (se bild 5 i exempelbilagan).

Parkeringsutrymmen i en källare ses som källarutrymmen. Om det i källarvåningen finns exempelvis butiks- eller restaurangutrymmen, anses dessa inte vara källarutrymmen, även om de helt eller delvis finns i en källarvåning under jord.

I motsats till kontorsbyggnader behöver ett utrymme som räknas som lagerutrymme i en bostadsbyggnad inte vara värmeisolerat. Som lagerutrymmen betraktas utrymmen där produkter som säljs i en butik lagras6. Likaså anses täckta soprum, oavsett placering, vara lagerutrymmen. Också lastbryggor som räknas till volymen och arean av en butiksbyggnad anses vara lager. Skyddsrum ses som källar- eller lagerutrymmen.

Omklädningsrum, sociala utrymmen och tekniska utrymmen ses inte som lagerutrymmen. De tekniska utrymmena omfattar bland annat maskinrum, utrymmen för el- och luftkonditioneringsandordningar och rökspärrsutrymmen.


6 Lagerutrymmen omfattar bland annat, flaskrum, frysrum, utrymmen för mottagning av varor, terminal, förvaringsutrymmen för fisk-, kött- och kycklingprodukter samt grönsaker. Gräddningspunkter, diskar och skåp som finns i en butik är butiksutrymmen. Den kalla hyllan för mjölkprodukter varifrån kunderna själva kan plocka sina produkter är likaså butiksutrymmen. Däremot är den mjölkterminal bakom hyllan som avskilts med en gardin lagerutrymme.

3.5.7.3 Antal våningar i en butiksbyggnad

Även källare räknas till antalet våningar. En vind räknas till antalet våningar endast om den är värmeisolerad. Om antalet våningar varierar i olika delar i byggnaden, uppges det antal våningar som finns i största delen av byggnaden.

Ett maskinrum för luftkonditionering som finns på taket av en butik räknas till antalet våningar endast om det i fråga om byggmetoden svarar mot en byggnadsvåning och inte är endast ett anordningsskydd runt maskinerna och om maskinrummet dessutom tar upp största delen av takytan.

3.5.8 Industribyggnader (18 §)

Med en industribyggnad avses en produktions- och lagerbyggnad för industriändamål samt därmed jämförbar byggnad, såsom reparationsverkstad, servicestation, målarverkstad, verkstad, småindustribyggnad, bageri och kvarn.

Med en servicestation avses en butik som distribuerar bränsle och som omfattar ett tvätt- och/eller serviceutrymme för fordon av hallkaraktär. Byggnader som i huvudsak innehåller butiks- och/eller restaurang-/kaféutrymmen värderas som butiksbyggnader.

Förutom vanliga industriella produktions- och lagerbyggnader kan den punkt som gäller industribyggnader i förordningen tillämpas även för att värdera stora lager och idrottsbyggnader av hallkaraktär.

3.5.8.1 Volymen av en industribyggnad

Såväl varma som kalla utrymmen räknas till volymen av en industribyggnad, räknat utifrån yttermåtten (se bild 7 i exempelbilagan).

3.5.8.2 Arean av en industribyggnad

Till den totala arean av en industribyggnad räknas arean av alla våningar, källare och vindar enligt yttermåtten (se bild 7 i exempelbilagan). I arean inkluderas även eventuella hiss- och VVS-maskinrum på taket. Till arean räknas inte balkonger och skyddstak eller utrymmen som är lägre än 160 cm. En vind inkluderas endast om den är värmeisolerad.

3.5.8.3 Andra faktorer som påverkar värdet av en industribyggnad

Även en källare inkluderas i våningsantalet i en industribyggnad. Gångplan som är vanliga i industribyggnader, till exempel metallgallergolv, och som tar upp endast en del av utrymmet räknas inte som en våning.

Våningsantalet behövs då man räknar hur antalet våningar påverkar grundvärdet för en kubikmeter. Om en byggnad i huvudsak har fler än två våningar, justeras grundvärdet för en kubikmeter på det sätt som anges i förordningen om anskaffningsvärdet.

Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE).

Arean av sociala utrymmen, kontorsutrymmen och våtutrymmen beräknas enligt de inre måtten när deras andel av byggnadens totala area uträknas.

3.5.9 Värdet av en jord- och skogsbruksbyggnad och en konstruktion inom en jordbruksenhet

De vanligaste jordbruksbyggnaderna omfattar olika produktions- och lagerbyggnader/-konstruktioner samt djurstall som används i jordbruksverksamheten. Som jordbruk betraktas utöver det egentliga jordbruket även annan jord- och skogsbruksverksamhet som bedrivs vid en jordbruksenhet och som inte betraktas som en separat rörelse.

Verksamhet som bedrivs i anknytning eller i samband med gårdsbruk betraktas i beskattningen som en separat rörelse när det är fråga om en handelsträdgård, fiskodling och pälsdjursuppfödning som bedrivs i stor skala. Även en kvarn, en såg eller någon annan dylik anläggning som i betydande utsträckning även förädlar produkter som skaffats från andra ställen i försäljningssyfte, ska i beskattningen betraktas som en separat rörelse. Byggnader som har uppförts för hobbyverksamhet (till exempel ridning) inom en jordbruksenhet är inte produktionsbyggnader.

Bland annat maskinskydd för maskiner som används inom skogsbruk och byggnader som används för torkning och lagring av ved för försäljning anses vara skogsbruksbyggnader. Lagerbyggnader för brännved som används för uppvärmning av byggnader i ett privat hushåll hör inte till skogsbruksbyggnader.

Den oavskrivna anskaffningsutgiften för produktionsbyggnader inom jord- och skogsbruk, dvs. utgiftsresten, överförs årligen till fastighetsbeskattningen från inkomstskattedeklarationen som lämnas in av den skattskyldige.

Byggnader som används inom jordbruksbinäring (till exempel semesterstugor som hyrs ut) värderas enligt den aktuella byggnadstypen i enlighet med förordningen och återanskaffningsvärdet.

3.5.10 Värdering av jordbruksbyggnader när verksamheten upphör eller förändras

Användningen och värderingen av produktionsbyggnader förändras i allmänhet i beskattningen, om jordbruksverksamheten upphör eller förändras.

Produktionsbyggnader som är i rivningsskick eller permanent tagits ur bruk anses inte ha något värde, och därför påförs ingen fastighetsskatt för dessa. Den skattskyldige ska lägga fram en redogörelse för byggnadernas skick och urbruktagande.

När en produktionsbyggnad inom ett jordbruk överförs för användning inom skogsbruk beräknas värdet av byggnaden i skogsbruket på den oavskrivna utgiftsresten.

När en produktionsbyggnad inom ett jordbruk överförs till någon annan förvärvskälla för näringsverksamhet ska den skattskyldige redogöra för byggnadens egenskaper och användningsändamål. Utifrån redogörelsen värderas byggnaden i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet. Samtidigt ska den skattskyldige lägga fram en redogörelse för eventuella ändringar och ombyggnader av byggnaden som påverkar värderingen av byggnaden.

När en byggnad som är i användbart skick överförs till ett privat hushåll för att användas som lager eller till exempel djurhobbyn ska den skattskyldige lämna en redogörelse för byggnadens egenskaper och användningsändamål. Utifrån redogörelsen värderas byggnaden i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet. Även i dessa situationer ska den skattskyldige lägga fram en redogörelse för eventuella ändringar och ombyggnader av byggnaden som påverkar värderingen av byggnaden.

Den oavskrivna utgiftsresten anses vara återanskaffningsvärdet för en byggnad som har ett värde och som inte har överförts för annan användning. Från återanskaffningsvärdet görs de årliga åldersavdragen i enlighet med värderingslagen. Dessa byggnader omfattar till exempel relativt nya areamässigt stora boskapsekonomibyggnader som står tomma efter att verksamheten lagts ned och för vilka man inte har någon användning i ett privat hushåll.

3.5.11 Övriga byggnader och konstruktioner (21 §)

3.5.11.1 Vissa offentliga byggnader och andra byggnader som är i allmänt bruk

Förordningen om återanskaffningsvärdet 21 § 2 mom. innehåller dessutom en förteckning över kalkylgrunderna för återanskaffningsvärdet av vissa offentliga byggnader och andra byggnader som är i allmänt bruk. I förordningen om återanskaffningsvärdet har dessa byggnader indelats i fyra grupper: 1) byggnader inom vårdbranschen, 2) samlingsbyggnader, 3) undervisningsbyggnader och 4) byggnader för trafik och andra byggnader. Vid valet av byggnadstyp ska man i den mån det är möjligt beakta byggnadens användningsändamål och struktur.

Största delen av utrymmena i allaktivitets- och idrottsbyggnader omfattar idrotts- och konditionssalar, dessutom finns det kontors-, mötes-, lager-, köks-, kafé- samt tvätt- och omklädningsutrymmen i dessa byggnader. Idrottsbyggnader av hallkaraktär som i fråga om byggnadsstandard och egenskaper avviker från allaktivitets- och idrottshus som tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet kan värderas som industri-/lagerbyggnader.

Med en läktarbyggnad avses en byggnad som också har tvätt-, omklädnings-, uppehålls- och hallutrymmen. Enbart en läktarkonstruktion är inte en läktarbyggnad som avses i förordningen om återanskaffningsvärdet, och dess värde fastställs på basis av byggkostnaderna.

Med en telekommunikationsbyggnad avses till exempel en telefon-, länk- och telestationsbyggnad. Förutom utrymmen för anläggningar kan det finnas bostads-, kontors- och lagerutrymmen i en sådan byggnad. Anläggningsskydd vid dessa byggnader är inte en sådan telekommunikationsbyggnad som avses i förordningen om återanskaffningsvärdet.

3.5.11.2 Byggnader och konstruktioner som inte tas upp i förordningen om återanskaffningsvärdet eller Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning

Om ingen av de ovan redogjorda punkterna i förordningen om återanskaffningsvärdet eller i harmoniseringsanvisningen kan tillämpas för att värdera en byggnad eller en konstruktion, ska värderingen grunda sig på en utredning om byggnaden eller konstruktionen vilken har getts av ägaren samt på bygg- eller anskaffningskostnaderna. Som återanskaffningsvärde av en byggnad eller konstruktion betraktas 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande byggnad eller konstruktion.

En konstruktion kan definieras som en fast anordning som inte är en byggnad, en maskin eller en fristående anordning. Till exempel en bro, en brygga, en läktare, ett bränsledistributionstak eller ett vindkraftverkstorn kan ses som en konstruktion. Med kaj avses inte en sedvanlig bad- eller båtbrygga vid en fritidsbostad.

3.5.12 Byggnad har flera användningsändamål

Om en byggnad har flera användningsändamål, beräknas återanskaffningsvärdet enligt det huvudsakliga användningsändamålet. Används dock en betydande del av byggnaden för annat ändamål än det huvudsakliga användningsändamålet, kan byggnadens delar värderas särskilt (förordningen om återanskaffningsvärdet 20 §).

Om delarna i en byggnad värderas separat, påverkas inte den skatteprocent som tillämpas för byggnaden, utan skatteprocenten fastställs enligt byggnadens faktiska huvudsakliga användningsändamål.

3.5.13 Andra omständigheter som ska beaktas vid tillämpningen av förordningen om återanskaffningsvärdet

3.5.13.1 Ändring av byggnadstyp

När typen av byggnad ändras till någon annan när byggnaden färdigställts (en kontorsbyggnad ändras till exempelvis ett bostadshöghus) och de åtgärder som krävs för ändringen av byggnadstypen har vidtagits i byggnaden, värderas byggnaden enligt dess faktiska byggnadstyp. En ändring av byggnadstypen kräver ett tillstånd för att ändra användningsändamålet.

Återanskaffningsvärdet beräknas enligt den nya byggnadstypen först när byggnaden tagits i bruk för det nya användningsändamålet (HFD 2017:49). Det är alltså inte fråga om sådan byggande som kan jämförs med nybyggnation, där byggnaden redan i byggskedet värderas enligt dess kommande egenskaper och användningsändamål.

HFD 2017:49: A Ab har i januari 2011 köpt en byggnad som uppförts som industribyggnad och tidigare använts som en sådan. I byggnaden har åren 2011–2013 utförts stora rivnings- och reparationsarbeten. Efter att de slutförts har byggnaden 16.5.2013 tagits i bruk som kontorsbyggnad.

Den fråga som skulle avgöras var om byggnadens beskattningsvärde när fastighetsbeskattningarna för skatteåren 2012 och 2013 verkställdes skulle beräknas enligt bestämmelserna om industribyggnad eller bestämmelserna om kontorsbyggnad, dvs. från vilken tidpunkt byggnadens användningsändamål skulle anses ha ändrats.

Förvaltningsdomstolen hade ansett att byggnaden vid utgången av år 2011 inte längre kunde användas som industribyggnad. Det ifrågavarande byggnadsprojektet, där byggnadens användningsändamål ändrades, kunde jämställas med nybyggnation. Enligt förvaltningsdomstolen skulle byggnaden således betraktas som industribyggnad vid fastighetsbeskattningarna för skatteåren 2012 och 2013.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg i motsats till förvaltningsdomstolen att den situation som det var fråga om inte kunde jämställas med nybyggnation. Vid nybyggnation har en byggnad inte något tidigare användningsändamål, i motsats till vad som var fallet i det situation som högsta förvaltningsdomstolen hade att bedöma. Det var naturligt att en byggnads användningsändamål medan rivnings- och byggarbeten pågick förblev detsamma som det var när arbetena inleddes. Följaktligen kunde det inte vid fastighetsbeskattningen anses att byggnadens användningsändamål har förändrats förrän byggnaden har tagits i bruk för sitt nya användningsändamål. Byggnaden på fastigheten skulle således i enlighet med sitt tidigare användningsändamål betraktas som industribyggnad ännu vid fastighetsbeskattningarna för skatteåren 2012 och 2013. (Omröstning 4-1)

3.5.13.2 Utbyggnad av byggnad

I en utbyggnad av en byggnad är det fråga om att utvidga arean av en byggnad som bildar ett byggnadskomplex. Fristående byggnader som förbundits med varandra bildar inte ett byggnadskomplex. Till exempel så kallade stadshus (townhouse) där byggnaderna horisontalt är förbundna med varandra, dock så att varje byggnad har egen husteknik och egna utgångar, tolkas vart och ett som en fristående byggnad.

I vertikala utbyggnader (byggnaden byggs ut lodrätt uppåt eller nedåt) ändras byggnadens area, utrustningsnivå och år för beräkningen av åldersavdraget (se närmare om åldersavdrag nedan i stycke 3.6).

Ett utbyggnadsprojekt kan påverka beräkningen av beskattningsvärdet, om byggnadens byggnadstyp förändras.

Horisontala utbyggnader (en byggnad byggs ut vågrätt) beaktas antingen som ett tillskott till byggnadens area eller som en delbyggnad.

Icke-fristående obetydliga utbyggnader behandlas inte som delbyggnader, utan deras inverkan beaktas i byggnadens area, utrustningsnivå och åldersavdrag. De största utbyggnaderna behandlas som delbyggnader.

Värderingen görs enligt hela byggnadens egenskaper.

Exempel 6: En industribyggnad vars area är 1 000 m2 byggs ut med en kontorsflygel på 300 m2 som tillsammans med den gamla byggnadsdelen bildar en enda byggnad så att hustekniken i byggnaden är gemensam och så att det finns en passage mellan byggnadsdelarna. Båda byggnadsdelarna värderas då som industribyggnader (om dessa fortfarande är av denna typ). Då det gäller byggnadens utrustning beaktas de nya kontorslokalerna och utrustningen. I detta förfarande görs värderingen på samma sätt som i det fall att byggnaden ursprungligen hade uppförts som bestående av industri- och kontorsdelar.

I värderingen beaktas hela byggnadens egenskaper och utrustning. Till exempel om den gamla byggnadsdelen inte är utrustad med någon vattenledning och den nya är det, anses det i värderingen att båda delbyggnaderna är utrustade med en vattenledning.

Exempel på utbyggnader av byggnader behandlas i punkt 8.10 i exempelbilagan.

3.5.13.3 Utbyggnader av konstruktioner

Återanskaffningsvärdet av konstruktioner fastställs på basis av de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande konstruktion.

Konstruktionens beskattningsvärde är återanskaffningsvärdet från vilket kalkylmässiga åldersavdrag enligt det årliga slitaget har gjorts sedan konstruktionen färdigställdes.

Utbyggnader och andra reparationer än årsreparationer sänker åldersavdraget i beskattningen. För konstruktionen fastställs ett nytt år för beräkningen av åldersavdraget i proportion till byggkostnaderna och byggåren, om konstruktionen byggs ut eller om.

Det nya året för beräkningen av åldersavdraget uträknas på följande sätt:

[(byggkostnader x år) + (byggkostnader x år)…]
                      byggkostnader totalt

3.5.13.4 Lastbryggor

Lastbryggor och andra täckta utrymmen som avskilts med sidoväggar inkluderas i arean och volymen av en byggnad. Som vägg betraktas också skiljeväggar som inte är värmeisolerade (till exempel en presenning e.d. som fästs som skydd).

3.5.14 Värdering av vissa byggnader och konstruktioner

3.5.14.1 Byggnader som byggts på vatten

Återanskaffningsvärdet av en byggnad som flyter på vatten beräknas enligt samma grunder som en motsvarande byggnad som uppförts på mark (till exempel en flytande villa likställs med en fritidsbostad, ett flytande kontor i en kontorsbyggnad osv.). En pontondel påförs inte en separat skatt.

Ett fartyg som tagits upp i farkost- eller fartygsregistret likställs inte med en uppförd byggnad eller konstruktion och påförs inte fastighetsskatt.

Då det gäller lätta konstruktioner som placerats på vatten, som inte har någon botten och som har förankrats i havsbottnen (båtskjul e.d.) beräknas återanskaffningsvärdet oftast utifrån byggkostnaderna.

3.5.14.2 ”Presenningshallar” med metallstomme

Som grund för beräkningen av återanskaffningsvärdet av hallar som har en metallstomme och som har täckts med PVC-plast används värdena som getts industri-/lagerbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet så att man på basis av den lätta konstruktionen gör en nedsättning av återanskaffningspriset med en avvikelseprocent på 30 procent.

På grund av sin konstruktion (PCV-täckning) betraktas PCV-hallar dock inte som lagerbyggnader när åldersavdraget beräknas (VärdL 30 § 1 mom. 2 punkten), utan som lagerkonstruktioner (VärdL 30 § 1 mom.3 punkten). För konstruktionen görs ett åldersavdrag på 10 procent per år.

Om en presenningshall med metallstomme rivs och återuppförs, räknas det år då hallen ursprungligen färdigställdes som året då den återuppförda hallen färdigställdes, om hallens täckmaterial och stomme är de ursprungliga. Om hallens täckmaterial förnyas i samband med att den återuppförs, betraktas det år då täckmaterialet förnyades som året för beräkningen av åldersavdraget.

Högsta förvaltningsdomstolen har 28.06.2016 meddelat årsboksbeslutet HFD 2016:102 om fastighetsskatt på PVC-hallar. Det var fråga om två hallar som ägaren hyrde ut som lager, maskin- och arbetslokaler o.d. Hall 1 hade en area på 600 m2 och en volym på 4 000 m3 och hall 2 en area på 315 m2 och en volym på 2 100 m3 Hallarnas stommar var i varmförzinkat stål, och täckmaterialet var en PVC-väv som spändes över stålstommen. Hallarna förankrades på en jämn mark- eller asfaltyta med till exempel kilar som slogs ner i marken. Det krävdes inga betonggrunder eller andra fasta konstruktioner för att resa hallarna. Det typiska hyresavtalet var ett- eller tvåårigt, varefter hallarna monterades ner och flyttades till en annan plats för att hyras ut till en ny kund eller förvaras i bolagets lager.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att det inte var fråga om byggnader eller konstruktioner som tas upp i 2 § 2 mom. 1 punkten i fastighetsskattelagen, och av denna anledning skulle fastighetsskatt inte påföras.

Högsta förvaltningsdomstolen motiverade sitt beslut på följande sätt:

”Varken fastighetsskattelagen eller lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen innehåller föreskrifter om vad som avses med en byggnad eller en konstruktion, och tolkningen av lagen stöds inte heller på något sätt av förarbetena till de aktuella lagarna. Det centrala skatteobjektet är en fastighet i såväl fastighetsskattelagen som lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen. Med tanke på detta kan det anses vara motiverat att begreppen byggnad och konstruktion om möjligt tolkas på samma sätt då det gäller båda lagarna. I 5 § 1 mom. 3 punkten i lagen om överlåtelseskatt föreskrivs att vad denna lag stadgar om fastighet gäller också en byggnad eller konstruktion som på ett bestående sätt betjänar användningen av en fastighet. Det vore således konsekvent att på motsvarande sätt anse att även 2 § 2 mom. 1 punkten i fastighetsskattelagen ska tillämpas på byggnader och konstruktioner som betjänar användningen av en fastighet permanent.

De PVC-hallar som bolaget äger placeras endast tillfälligt på fastigheter som kunderna var innehavare av och de var inte avsedda att permanent betjäna användningen av fastigheten. När man dessutom tog hänsyn till det sätt på vilket hallarna förankrats i marken samt att de lätt kunde monteras ner och flyttas, skulle hallarna inte betraktas som sådana i 2 § 2 mom. 1 punkten i fastighetsskattelagen avsedda byggnader eller konstruktioner på vilka tillämpas fastighetsskattelagens bestämmelser om fastigheter. För hallarna skulle således inte påföras fastighetsskatt.”

PVC-hallar och andra byggnader och konstruktioner omfattas även efter att beslutet meddelades i regel av fastighetsskatt. Kunden ska klargöra att konstruktionen inte kommer att vara i fastighetens permanenta användning och att den är lätt att demontera och flytta, i det fall att kunden anser att den inte är en konstruktion som avses i 2 § 2 mom. 1 punkten i FSkL.

Endast det att en konstruktion är lätt att demontera och flytta innebär inte att det är fråga om en tillfällig byggnad eller konstruktion som inte är avsedd att permanent betjäna användningen av fastigheten. Vid bedömning av permanensen ska vikt läggas vid hur länge byggnaden eller konstruktionen finns på fastigheten. Åtminstone byggnader eller konstruktioner som står kvar högst ett eller ett par år ska betraktas som tillfälliga konstruktioner. 

3.5.14.3 Parktransformatorer och andra samhällstekniska byggnader

En parktransformator anses vara ett anläggningsskydd med fast koppling till transformatoranordningar och är således inte en konstruktion eller byggnad som omfattas av fastighetsskatt.

Övriga samhällstekniska byggnader som är större än obetydliga (över 5 m2) anses omfattas av fastighetsskatt och ska värderas enligt de grunder som föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet för en byggnadstyp som svarar mot byggnaden.

3.5.14.4 Djurstall och ridmaneger

Punkt 3.5.8 i denna anvisning innehåller en närmare beskrivning av hur grunderna bestäms för värderingen av djurstall och ridmaneger som hör till jordbrukets förvärvskälla. Återanskaffningsvärdet för byggnader som inte hör till ett gårdsbruk beräknas enligt anvisningarna nedan. 

3.5.14.4.1 Häststall

Det finns noggranna regler för uppförande av häststall. Kraven gäller bland annat spiltornas storlek och stallets höjd samt ventilationen i byggnaden. Stallen ska också ha ett brandlarmsystem.

I fråga om byggnadstypen svarar ett häststall närmast mot en industribyggnad, och därför beräknas värdet av denna enligt samma grunder som i fråga om en industribyggnad. Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE).

En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i punkt 3.5.8 i denna anvisning.

3.5.14.4.2 Maneger

I fråga om byggnadstypen svarar en ridmanege närmast mot en industribyggnad, och därför beräknas värdet av denna enligt samma grunder som i fråga om en industribyggnad. Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE).

En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i punkt 3.5.8 i denna anvisning.

3.5.14.4.3 Gödselstäder

Lagringen av gödsel är noggrant reglerad. Gödsel kan lagras i en täckt gödselstad, öppen gödselstad eller i ett tillfälligt gödsellager. En täckt gödselstad på minst 100 m2 värderas som en industribyggnad. Det kubikmeterspecifika grundvärdet av en byggnad sänks eller höjs enligt nivån på värmen och vattenledningarna (VV) samt luftkonditionering och belysning (VE). En gödselstad som inte är täckt betraktas som en konstruktion.

En närmare redogörelse för beräkningen av återanskaffningsvärdet finns i punkt 3.5.8 i denna anvisning.

3.5.14.4.4 Svinstior, hönshus och andra djurstall

Det finns noggranna regler om hur svinstior, hönshus och andra djurstall ska byggas. Kraven gäller bland annat utrymmenas storlek och ventilation. Ett brandlarmsystem ska också installeras.

Till följd av det ovan nämnda är det också motiverat att beräkna återanskaffningsvärdet av dessa djurstall som industri-/lagerbyggnader i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet.

Grunderna för fastighetsskatt på djurstall som hör till jordbrukets förvärvskälla bestäms enligt punkt 3.5.8 i denna anvisning. 

3.5.14.4.5 Skugghus på pälsdjursfarmar

De så kallade skugghusen på pälsdjursfarmar omfattas i form av konstruktioner av fastighetsbeskattningen. Centralskattenämnden har 12.4.1993 utfärdat avgörandet CSN 43/1993 om minkhus. Enligt avgörandet påfördes minkhusen fastighetsskatt, och värdet av dessa bestämdes utifrån byggkostnaderna. Till byggkostnaderna räknas häckar, burar, rörsystem o.d. utrustning.

Om det inte går att få reda på byggkostnaderna för ett enskilt skugghus, kan en uppskattning av de genomsnittliga byggkostnaderna göras. Som grund för uppskattningen används det värde i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet av en industri-/lagerbyggnad med en nedsättning på 30 procent. Också i detta fall behandlas ett skugghus som en konstruktion.

3.5.14.5 Hamnkonstruktioner

Värdet av hamnterminalbyggnader beräknas enligt de föreskrivna grunderna för trafikbyggnader i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Övriga hamnkonstruktioner betraktas som konstruktioner och deras återanskaffningsvärde bestäms utifrån byggkostnaderna. Maskiner och anordningar i hamnkonstruktioner omfattas inte av fastighetsskatt. Till exempel en fast körramp anses vara en konstruktion, medan en körramp som kan höjas och sänkas anses vara en maskin eller anordning.

3.5.14.6 Små gårdsbyggnader med lätt konstruktion

Små gårdsbyggnader med lätt konstruktion på högst 5 m2, till exempel lekstugor, trädgårdsskjul, vedskjul, täckta soprum och andra motsvarande konstruktioner, som finns inom ett gårdsområde som hör till egnahemshus och fritidsbyggnader, samt sedvanliga bryggor och andra konstruktioner i anslutning till sommarstugor behöver inte deklareras för fastighetsbeskattning, om dessa saknas i beskattningen. De omfattas inte av fastighetsskatt.

3.5.14.7 Växthus

Växthus värderas enligt uppgifterna i Skatteförvaltningens årliga harmoniseringsanvisning. Värderingen påverkas av materialet i växthusets stomme och täckmaterial.

Till exempel i tillämpningen av harmoniseringsanvisningen för 2017 (Dnr A233/200/2017) på fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 är kvadratmetervärdena för växthus följande:

  • Återanskaffningsvärdet för växthus med glasstålstomme med värme och bevattning är 126,98 euro/m2.
  • Återanskaffningsvärdet för växthus med glasstålstomme utan värme och bevattning är 90,83 euro/m2.
  • Återanskaffningsvärdet för växthus med plastträstomme med värme och bevattning är 65,99 euro/m2.
  • Återanskaffningsvärdet för växthus med Plastträstomme utan värme och bevattning är 42,05 euro/m2.
  • Återanskaffningsvärdet för växthus med akryltäckning/stålstomme med värmeanordning är 185,02 euro/m2.
3.5.14.8 Växthus med lätt konstruktion som är större än 5 m2

Alla flyttbara konstruktioner är konstruktioner. Också konstruktioner som på grund av strukturen kan användas endast en kort tid är konstruktioner.

Enligt 9 § i inkomstskattelagen för gårdsbruk (GårdsSkL, 543/1967) avdras anskaffningsutgiften för en byggnad och konstruktion enligt avskrivningar som fastställs utifrån den oavskrivna delen av anskaffningsutgiften, och avskrivningen som avses i 2 mom. 3 punkten får vara högst 20 procent av den icke avskrivna anskaffningsutgiften för växthus och annan lätt konstruktion. Enligt GårdsSkL blir utgiftsresten för produktionsbyggnaderna som omfattar de skattepliktiga oavskrivna anskaffningsutgifterna för växthus grunden för fastighetsskatten.

Enligt lagen om beskattning av inkomst av näringsverksamhet påförs växthus som används i näringsverksamhet eller som är i egen användning ingen fastighetsskatt, om dessa har rivits 31.12.

Om det inte är fråga om en lätt konstruktion, utan ett växthus som uppförts på en fast grund (betong, asfalt eller block), räcker det inte att plasttäckningen avlägsnas för vintern (31.12) för att dessa inte ska omfattas av fastighetsskatt.

3.5.15 Byggnader som ska skyddas

Kulturhistoriskt värdefulla fastigheter kan förklaras som skyddad. Användnings- och byggnadsbegränsningar kan anknyta till fastigheten, bland annat enligt lagen om fornminnen (295/1963), MBL eller lagen om skyddande av byggnadsarvet (498/2010). Om de ovan nämnda begränsningarna sänker fastighetens ekonomiska värde, kan detta i skälig utsträckning beaktas när värdet av fastigheten fastställs.

Inverkan av skyddsbeslutet på fastighetens värde undersöks från fall till fall utifrån en redogörelse som lämnats av fastighetsägaren. Om fastigheten har förklarats skyddad, är inte endast detta en tillräcklig grund för att sänka beskattningsvärdet.

Också värdet av en skyddad byggnad kan nedsättas, om byggnaden har skadats eller på annat sätt förlorat mer i värde än vad åldersavdragen förutsätter, till exempel på grund av att det nödvändiga underhållet av byggnaden inte har gjorts.

3.5.16 Halvfärdiga byggnader och konstruktioner

Fastighetsskatt påförs en byggnad eller konstruktion när byggarbetet har påbörjats. Om en byggnad är halvfärdig när fastighetsskatt påförs, beräknas värdet av byggnaden på basis av förordningen om återanskaffningsvärdet av byggnader som om byggnaden vore färdig. Beskattningsvärdet för byggnaden blir en andel av hela byggnadens återanskaffningsvärde som svarar mot graden av slutförande. Graden av slutförande bestäms enligt situationen vid utgången av föregående år.

En halvfärdig konstruktion kan värderas på basis av byggkostnaderna så att konstruktionens återanskaffningsvärde bestäms utifrån byggkostnaderna för konstruktionen. Som beskattningsvärde för en halvfärdig konstruktion bekräftas då den andel av konstruktionens återanskaffningsvärde som svarar mot graden av slutförande. Som bestämningsgrund används 75 procent av de uppskattade genomsnittliga byggkostnaderna för konstruktionen.

I fastighetsbeskattningen anses byggnaden vara färdig när tillstånd för att ta byggnaden i användning har beviljats. Om byggnaden står halvfärdig flera år, ska den skattskyldige lämna in den projektansvarige mästarens eller byggnadsinspektörens utlåtande om graden av slutförande av projektet.

Om källaren, plan 2 eller vindsutrymmet inte har färdigställts, men tillstånd har beviljats för att ta byggnaden i användning, anses byggnaden inte vara halvfärdig. I denna situation anses ett småhus vara färdigt trots att de sista finslipningarna inte har gjorts. Om byggnaden har beviljats ett tillstånd för partiellt ibruktagande, kan byggnaden anses vara halvfärdig enligt en anmälan från den skattskyldige.

Också halvfärdiga byggnader som i form av omsättningstillgångar hör till byggfirmor värderas för fastighetsbeskattningen som om byggnaden vore färdig, och beskattningsvärdet blir den andel som svarar mot graden av slutförande.

Vid utgången av året före skatteåret för fastighetsbeskattningen kan följande procentuella andelar enligt datum då uppförandet av en byggnad påbörjades och avslutades ses som graden av slutförande av byggnaden, om ingen annan utredning har lagts fram. Om datum för färdigställandet inte är känt, kan 50 procent betraktas som graden av slutförande, om det inte finns någon annan utredning.

Datum för påbörjande Datum för färdigställande Grad av slutförande
under skatteåret före 1.3 följande år 80 %
under skatteåret 1.3 eller året efter detta 50 %

3.5.17 Allmänt om kraftverk

Som kraftverk kan man betrakta alla slags anläggningar som producerar elkraft. Dessa omfattar förutom vattenkraftverk sådana kraftverk som producerar el, dvs. kärnkraftverk, vindkraftverk och anläggningar som använder olika brinnande bränslen.

Som kraftverk betraktas inte värmeverk och -centraler som enbart producerar värme eller idkar distribution av energi. Om både el och värme produceras i samma anläggning, ska byggnadens användningsändamål bestämmas utifrån det huvudsakliga användningsändamålet (se HFD 13.4.2007 liggare 980).

Inte heller värmecentraler i anslutning till bostadsbyggnader eller anläggningar som producerar energi för de interna processerna vid industrianläggningar värderas som kraftverk. 

3.5.18 Återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner

Återanskaffningsvärdet av ett kraftverk och dess konstruktioner beräknas primärt utifrån utredningar som lämnas av de skattskyldiga. I fråga om vattenkraftverksfastigheter fastställs beskattningsvärdet separat:

  • för vattenkraftsbyggnader och konstruktioner,
  • vattenkraft och
  • mark.

VTT har gjort undersökningar om återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och vattenkraft.  En utredning har sammanställts om byggkostnaderna för vattenkraftverken i VTT:s undersökning. Av denna framgår året då anläggningen togs i bruk samt anläggningens konstruktioner och enhetsvärden som ligger till grund för beräkningen av kraftverkskonstruktionernas beskattningsvärde.

Finansministeriet utfärdar varje år en förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner7.

Vid beräknandet av återanskaffningsvärdet av ett vattenkraftverk beaktas de direkta utgifterna för anskaffningen av kraftverkskonstruktioner (1 § i förordningen). Vid beräkningen av återanskaffningsvärdet av ett vattenkraftverk  beaktas bland annat dammar för kraftverkets behov, rensnings- och uppdämningsarbeten för kraftverket även i fråga om anläggningsarbetena.

Om det inte går att reda ut de ursprungliga byggkostnaderna för ett vattenkraftverk på ett tillförlitligt sätt, bestäms återanskaffningsvärdet utifrån de genomsnittliga byggkostnaderna som ges i förordningen om återanskaffningsvärdet.


7 Finansministeriets förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner.

3.5.19 Återanskaffningsvärde som beräknats utifrån de genomsnittliga byggkostnaderna för ett vattenkraftverk

De värden som tas upp i förordningen grundar sig på de genomsnittliga byggkostnaderna för en motsvarande byggnad. Som grund för återanskaffningsvärdet har 75 procent av kostnaderna använts. Värdena i förordningen granskas varje år så att de svarar mot förändringen i byggnadskostnadsindexet. Grunden för granskningen är indexförändringen mellan juni året före skatteåret och juni under skatteåret. Till exempel i fastighetsbeskattningen för 2018 granskas indexförändringen mellan juni 2016 och juni 2017.

Andra byggnader, konstruktioner och anordningar än de som direkt betjänar ett vattenkraftverk inkluderas inte i återanskaffningsvärdet av vattenkraftverk och dess konstruktioner. Till exempel fiskodlingsanläggningar, kontors-, lager-, verkstads- och bostadsbyggnader, turbiner, generatorer, dammluckor, lyftkranar osv. beaktas inte. För dessa byggnader och konstruktioner beräknas återanskaffningsvärdet på samma sätt som för andra motsvarande byggnader och konstruktioner.

Maskiner och anordningar som betjänar produktionsverksamheten, till exempel elproduktionen, räknas inte till anskaffningsutgiften för byggnader och konstruktioner. Dessa anordningar omfattas inte heller av fastighetsskatt.

3.5.20 Beskattningsvärde för vattenkraft

Beskattningsvärdet beräknas separat för forsar som har byggts eller som byggs, vars fallhöjd är minst tre meter och vars befintliga eller kommande effekt är minst 500 kilowatt. Beskattningsvärdet för vattenkraft beräknas som produkten av forsens effekt och värdet av effektenheten.

Forsens effekt beräknas enligt forsens fallhöjd (h) och medelvattenföring (MQ) med formeln P = 8,2 * MQ * h, där P är forsens effekt i kilowatt, MQ är medelvattenföringen kubikmeter per sekund, h är den totala fallhöjden i meter som svarar mot medelvattenföringen och siffran 8,2 koefficienten.

Medelvattenföringen i forsen beräknas under en period på 30 år och kontrolleras tidvis.

Som grundvärde för forsens effekt används 100 €/kW. Grundvärdet korrigeras med två korrigeringskoefficienter K1 och K2.

Korrigeringskoefficienten K1 beaktar variationen i kostnaderna för elproduktionen under de olika årstiderna. Korrigeringskoefficienten K2 beaktar skillnaderna i kostnaderna för anskaffningen av ett kraftverk enligt fallhöjden.

Korrigeringskoefficienten K1 beräknas med hjälp av förhållandet mellan vinter- och årsvattenföringen enligt de rådande regleringsförhållandena vid beräkningstidpunkten. Vintervattenföringen är forsens medelvattenföring under perioden 1.11– 31.3 och årsvattenföringen forsens medelvattenföring under perioden 1.5– 3.4. Förhållandet mellan vintervattenföringen och årsvattenföringen beräknas som medelvärdet av de årliga förhållandena under en period på 30 år.

Korrigeringskoefficienten K1 erhålls med hjälp av medelvärdet av förhållandet mellan vinter- och årsvattenföringen (a) på följande sätt:

K1 a
0,9 <0,5
1,0 1,0
1,1 >1,5

Mellanvärdena beräknas proportionellt.

Korrigeringskoefficienten K2 beräknas enligt fallhöjden (h) på följande sätt:

K2 h (meter)
0,7 3
1,3 30 eller högre

Mellanvärdena beräknas proportionellt.

För vattenkraften fastställs fastighetsskatten enligt fastighetsskatteprocenten som tillämpas för marken. Skatteförvaltningen fattar ett separat beslut om granskningen av beskattningsvärdet för vattenkraft. Värdet av vattenkraft granskas inte årligen såsom återanskaffningsvärdet av byggnader, och inga årsavdrag görs från detta.

Beskattningsvärdet för vattenkraftverkets mark har behandlats i stycke 2.6.13.

3.5.21 Vindkraftverk

Återanskaffningsvärdet av ett vindkraftverk anses vara 75 procent av byggkostnaderna för vindkraftverkets torn, dvs. grunden, stommen och maskinrummet. Skatteförvaltningen har gett den separata anvisningen Värdering av vindkraftverk och deras byggplatser vid fastighetsbeskattningen (Diarienummer A230/200/2017, 17.11.2017).

3.5.22 Kärnkraftverk och andra kraftverk

Finansministeriets förordning om grunderna för beräkningen av återanskaffningsvärdet av byggnader innehåller inga separata värderingsgrunder för beräkningen av återanskaffningsvärdet av ett kärnkraftverk eller andra kraftverk. Som återanskaffningsvärdet av dessa byggnader beräknas således 75 procent av de genomsnittliga byggkostnaderna för den aktuella byggnaden.

3.6 Åldersavdrag

3.6.1 Allmänt om fastställande av grunderna för åldersavdrag

Beskattningsvärdet för en byggnad erhålls när de årliga åldersavdragen görs från dess återanskaffningsvärde. I värderingslagen (30 §) har åldersavdragen indelats i sex grupper enligt byggnadstyp. Åldersavdragsprocenten har fastställts separat enligt huruvida byggnadens bärande konstruktion är i trä eller sten. Åldersavdraget bestäms uttryckligen enligt den bärande konstruktionen och inte exempelvis enligt ytterväggarnas beläggning.

Värderingslagen innehåller en uttömmande beskrivning av ålderavdragsprocenten. Däremot innehåller lagen inte en uttömmande förteckning över alla de byggnadstyper på vilka ålderavdragsprocenten som hänför sig till en viss grupp kan tillämpas. Följande förteckning innehåller utöver de byggnadstyper som tas upp i lagen även exempel på byggnadstyper som hör till de olika åldersavdragsgrupperna.

  1. bostads- eller kontorsbyggnad och annan motsvarande byggnad i trä 1,25 procent och motsvarande i sten 1 procent,
    Utöver bostads- och kontorsbyggnader även sjukhus, hälsocentraler, kommunal- och seniorhem, sanatorier, barnhem, skolhem, skolor, kurscentraler, teatrar, konsert- och kongressbyggnader, bibliotek, museer, konstgallerier, församlingshus, ungdomsgårdar, kyrkor, allaktivitets- och idrottshus, stadion- och läktarbyggnader, buss-, järnvägs-, flygfälts- och hamnterminaler, kaserner, fängelser, brandstationer och vattentorn.
  2. en butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, och ekonomibyggnad samt annan jämförbar byggnad i trä samt annan kraftstation än sådan som hör till ett vattenkraftverk 5 procent och motsvarande i sten 4 procent,
    Utöver butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, och ekonomibyggnader även servicebyggnader, datakommunikationsbyggnader såsom telefon-, länk- och signalstationsbyggnader, bergsskydd, matserveringar, parkeringshus, simhallar, ishallar, kraftverk (andra än kraftstationer som hör till ett vattenkraftverk) och siloer.
  3. lagerkonstruktion och annan konstruktion 10 procent,
    Det åldersavdrag på 10 procent som tillämpas på
    lagerkonstruktion och annan konstruktion kan också tillämpas på växthus och övertryckshallar. Åldersavdraget på 10 procent gäller inte lagerbyggnader för vilka åldersavdraget är 4 eller 5 procent beroende på den bärande konstruktionen.
  4. byggnad, damm, bassäng och annan konstruktion som hör till ett vattenkraftverk 1 procent,
  5. byggnad eller konstruktion som direkt betjänar verksamheten vid ett kärnkraftverk 2,5 procent,
  6. byggnad och konstruktion som hör till ett vindkraftverk 2,5 procent (Lag om ändring av 30 § i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen, 812/2013).

Om en byggnad har uppförts i faser, beräknas åldersavdragen separat för varje byggnadsdel. I fråga om utbyggnader med obetydlig area kan åldersavdragen ha beräknats utifrån året för färdigställandet vägt med areorna8.

Åldersavdragen för en bostadsbyggnad som används kan uppgå till högst 70 procent. Bostadsbyggnader omfattar småhus, fritidsbostad och bostadshöghus.

För byggnader, bassänger, dammar och konstruktioner som hör till ett vattenkraftverk, byggnader och konstruktioner som direkt betjänar verksamheten vid ett kärnkraftverk samt byggnader och konstruktioner som hör till ett vindkraftverk kan åldersavdragen uppgå till högst 60 procent.

Åldersavdragen för byggnader i annan användning än de ovan nämnda kan uppgå till högst 80 procent.

Även en byggnad som är i användbart skick och som tillfälligt tagits ur bruk betraktas som en byggnad som används. För en byggnad som är fullständigt oanvändbar och slutgiltigt tagits ur bruk har inget minimivärde föreskrivits i lagen. Åldersavdragen kan således uppgå till mer än 80 procent av återanskaffningsvärdet.

Åldersavdragen för delbyggnader bestäms utifrån byggnadstypen och byggmaterialet på det sätt som beskrivits ovan. Åldersavdraget kan således vara olika för delarna i samma byggnad, om delarna är av olika byggnadstyper. I anslutning till ett småhus finns en carport under samma tak som huset. Carportens andel värderas i detta fall som en konstruktion vars åldersavdrag är 10. Åldersavdragsprocenten för bostadsdelen i trä är 1,25.

Avvikande från det ovan nämnda betraktas den del av anskaffningsutgiften som inte skrivits av i inkomstbeskattningen som värdet av produktionsbyggnader inom en jordbruksenhet och konstruktioner inom ett gårdsbruk.


Året för beräkningen av åldersavdragen vägt med byggnadens areor beräknas på följande sätt:

(den gamla byggnadsdelens m2 x byggnadsår) + (utbyggnadens m2 x byggnadsår) / den totala arean

Till exempel i ett småhus på 100 m2 som byggts 1992 görs en utbyggnad på 5 m2 2016.

(100 m2 x 1992) + (5 m2 x 2016) / 105 m2 = 1993, dvs. det nya året för beräkningen av åldersavdraget är 1993

3.6.2 Minskning av en byggnads värde

I vissa fall kan avsteg göras från den schablonmässiga beräkningen av åldersavdraget för en byggnad. Om byggnaden eller konstruktionen har skadats eller i övrigt sjunkit i värde mer än vad åldersavdragen förutsätter, ska återanskaffningsvärdet minskas med ett belopp som motsvarar värdeminskningen (värderingslagen 30 § 3 mom.). I beskattningspraxisen har bestämmelsen tolkats så att återanskaffningsvärdet nedsätts med ett belopp som svarar mot värdeminskningen. I detta fall kan avvikelseprocenten till och med vara större än -30 procent.

3.6.3 Totalrenoveringar, betydande underhåll och ombyggnader

Åldersavdragsprocenten beskriver värdeminskningen för en byggnad vars skötsel och underhåll har genomförts som normalt. I detta fall har de underhålls- och reparationsåtgärder vidtagits i byggnaden som användningen av byggnaden och den fasta utrustningen och de fasta anordningarna som hör till denna kräver. De nödvändiga skötsel- och underhållsarbetena får således inte ha en höjande inverkan på beskattningsvärdet. Däremot kan en fortlöpande försummelse av dessa arbeten leda till en nedsättning av värdet.

Har i huset, byggnaden eller konstruktionen sedan de har blivit färdiga utförts totalrenoveringar eller betydande underhållsarbeten, skall åldersavdraget sänkas enligt prövning (värderingslagen 30 § 3 mom.). Inverkan av totalrenoveringar och betydande underhållsarbeten på byggnadens värde ska bedömas från fall till fall. Inverkan av en totalrenovering bedöms utifrån värdet som beräknas för året då reparationerna genomförs. Omfattande totalrenoveringar av hustekniken eller andra byggnadsdelar som genomförs under två eller flera år bedöms utifrån värdet som beräknas för året då totalrenoveringsprojektet avslutas.

Om totalrenoveringarna leder till att byggnadens egenskaper påverkar beskattningsvärdet (till exempel om arean av ett småhus blir större till följd av att mera rum byggs i källaren eller på vinden, luftkonditionering installeras i en kontorsbyggnad, en hiss installeras i ett bostadshöghus), beräknas beskattningsvärdet för byggnaden på basis av de nya uppgifterna om egenskaperna. En enskild åtgärd av denna typ påverkar inte nödvändigtvis byggnadens ekonomiska användningstid. Även om beskattningsvärdet ändras så att det svarar mot de nya uppgifterna, finns det ingen orsak att minska åldersavdragen, om inte totalrenoveringarna  också innebär att byggnadens ekonomiska användningstid förlängs.

Det är ofta svårt att bedöma inverkan av olika typer av totalrenoveringar. Av denna anledning används följande tabell som hjälp9. I tabellen framläggs de mest betydande totalrenoveringarna som får en höjande inverkan på byggnadens värde.

Om en totalsanering har genomförts så att bygganden är som ny, ska den värderas som en motsvarande nybyggnad. Inverkan av totalrenoveringar får inte heller när följande schablonmässiga procent används vara större än 75 procent av kostnaderna för totalrenoveringarna eller underhållet.

Åtgärd Inverkan i procentenheter

Renovering av centralvärme, inklusive rörsystem.

Renovering av centralvärmeutrustningens värmekälla (oljepanna, värmeväxlare för fjärrvärme, luftvattenvärmepump, jordvärmepump etc.) utan förnyelse av relaterade värmerörledningar inverkar inte på beloppet av åldersavdraget.

5 %
Renovering av vattenledningsanordningar. 5 %

Renovering av avloppsanordningar.

Renovering av vatten- och avloppsrör enligt beläggnings- eller strumpmetoden likställs med stambyte.

5 %

Renovering av elanordningar.

Fast installerade elledningar, -uttag och -avbrytare har förnyats.

5 %
Maskinell luftkonditionering har installerats. 5 %
Dörrarna har bytts ut. 1 %
Fönstren har bytts ut. 6 %

Yttertaket har förnyats.

Om ett tak enbart har målats eller ett tegeltak ytbehandlats påverkar det inte åldersavdraget.

3 %

Ny beläggning på ytterväggarna.

Ny panel eller annan beläggning på ytterväggarna. Om väggarna endast målas påverkar det inte åldersavdraget.

2 %

Yttre tilläggsisolering.

En värme-, dvs. isoleringsputsning av ytterväggarna innebär att man fäster en isoleringsskiva på ytterväggen och sprutputsar denna. I åtgärden är det fråga om både en totalrenovering  (ny beläggning) och en ombyggnad (tilläggsisolering). Total inverkan av åtgärden 10 %.

8 %

Exempel 7: För ett småhus i sten som byggdes 1953 och i vilket en totalrenovering genomfördes 2016 beräknas åldersavdraget på följande sätt 2017: Åldersavdraget för småhuset 2017 då byggnaden var 64 år gammal uppgick till 64 procent och beskattningsvärdet för byggnaden således till 36 procent av återanskaffningsvärdet som beräknats i enlighet med förordningen.

Totalrenoveringen omfattade ett stambyte samt ett byte av dörrar och fönster, och enligt tabellen ovan blir då den höjande inverkan på beskattningsvärdet totalt 17 procentenheter. Året då den totalrenoveringen genomfördes blir således åldersavdraget för byggnaden 47 procent (64 %-17 %). Det årliga åldersavdraget för ett småhus är 1 procent, och därför beräknas åldersavdragen för byggnaden från och med 1970 (1953 + 17).


Om ett avloppssystem för dagvatten (regn- och smältvatten) förnyas eller byggs, påverkar detta inte byggnadens åldersavdrag eller beskattningsvärde. Tidigare var det tillåtet att leda dagvattnet till ett dike, men numera ska dagvattnet ledas till stadens eller kommunens avloppsnät. Detta är inte alltid möjligt utan att bygga ett pumphus. Pumpverk installeras för att avlägsna dagvatten och förlänger inte i sig den tekniska drifttiden för byggnaden.


9 Denna tabell som har sammanställts för att bedöma inverkan av totalrenoveringar grundar sig ursprungligen på VTT:s utredning av inverkan av olika åtgärder på byggnaders tekniska och ekonomiska ålder. Tabellen har senare bearbetats och kompletterats i enlighet med beskattningspraxisen.

3.7 Särskilda situationer då det gäller beräkningen av återanskaffningsvärdet av en byggnad

3.7.1 Allmänt om avvikelse från återanskaffningsvärdena

Beräkningen av återanskaffningsvärdet av byggnader och konstruktioner grundar sig på den genomsnittliga byggnadsstandarden, de genomsnittliga byggkostnaderna samt användningen och slitaget i genomsnitt.

Om en schablonmässig beräkning av återanskaffningsvärdet inte ger det rätta beskattningsvärdet, kan avsteg från denna göras enligt vissa förutsättningar. I detta fall ändras återanskaffningsvärdet med en procent som svarar mot värdeförändringen (avvikelseprocent). Tillämpningen av avvikelseprocenten grundar sig alltid på de egenskaper hos byggnaden som avviker från det som de i genomsnitt är i motsvarande byggnader.

3.7.2 Avvikelse från den genomsnittliga byggnadsstandarden

I 1 § i förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs följande: ”Vid bestämmandet av byggnaders återanskaffningsvärden används följande medelvärden per kvadratmeter och kubikmeter. Om en byggnads byggnadsstandard avviker väsentligt från den genomsnittliga byggnadsstandarden, ska dessa värden enligt prövning höjas eller sänkas, dock med högst 30 procent.”

Avsteg kan således göras från det schablonmässiga beskattningsvärdet för byggnader eller konstruktioner, om byggnaden eller konstruktionen i fråga om materialet avviker från den genomsnittliga byggnadsstandarden. I detta fall kan avvikelsen från de schablonmässiga värdena vara högst ± 30 procent De gällande byggbestämmelserna förutsätter dock en viss miniminivå som i fråga om alla nya byggnader och konstruktioner ska uppnås och vilken man även i reparationsbyggande till tillämpliga delar ska försöka uppnå. Detaljerade uppgifter om byggbestämmelserna finns i Finlands byggbestämmelsesamling (RakMK).

Låga byggkostnader (till exempel talkoarbete eller material som fåtts som donationer) visar i sig inte att avsteg har gjorts från den genomsnittliga byggnadsstandarden. I fastighetsbeskattningen värderas sinsemellan identiska byggnader till samma värde.

Exempel 8: En idrottsförening bygger en träningsishall. Föreningen får byggmaterial i form av donationer och med rabatt, och hallen uppförs till stor del med hjälp av talkoarbete.

I en grannkommun bygger ett byggbolag en identisk träningsishall. Bolaget får de sedvanliga rabatterna, och lönekostnaderna är normala. Byggkostnaderna för träningsishallen avviker i hög grad från varandra, men hallarnas beskattningsvärde är det samma i fastighetsbeskattningen, eftersom hallarna är identiska.

Om de låga byggkostnaderna beror på att material av sämre kvalitet än i genomsnitt används, ska en tillförlitlig utredning lämnas om detta. Beroende på byggnadstyp påverkar vissa egenskaper hos eller viss utrustning i byggnaden eller avsaknaden av dessa beskattningsvärdet för byggnaden redan genom grunderna för beräkningen av schablonmässiga beskattningsvärden som avses i förordningen om återanskaffningsvärde.

Inte heller användning av begagnat eller återvunnet byggmaterial innebär att man skulle ha avvikit från den genomsnittliga byggstandarden, om materialet svarar mot nytt material. En byggnads återanskaffningsvärde bör inte sättas ned med stöd av 1 § i förordningen om återanskaffningsvärde till exempel i de fall att användbara gamla stockar använts i en ny byggnad.

Om avsteg görs från den genomsnittliga byggnadsstandarden, kan även avsteg med en höjande effekt göras från värdena i förordningen om återanskaffningsvärdet. Till exempel återanskaffningsvärdet av köpcentrum kan höjas till följd av att deras byggnadsstandard (dyra ytmaterial, många rulltrappor och olika typer av utrymmeslösningar) avviker från sedvanliga butiksbyggnaders byggnadsstandard (utrymme av hallkaraktär och enkla utrymmeslösningar).

3.7.3 Avvikelse på grund av skador

Enligt 30 § 3 mom. i värderingslagen: ”Om byggnaden eller konstruktionen har skadats eller i övrigt sjunkit i värde mer än vad åldersavdragen förutsätter, ska återanskaffningsvärdet minskas med ett belopp som motsvarar värdeminskningen. Har det gjorts ombyggnadsarbeten eller betydande underhållsarbeten i byggnaden eller konstruktionen sedan de blivit färdiga, ska åldersavdraget sänkas enligt prövning.”

Avsteg från det schablonmässiga återanskaffningsvärdet av en byggnad eller konstruktion kan göras även i det fall att byggnaden eller konstruktionen efter färdigställandet har förlorat i värde på grund av skador eller någon annan orsak (till exempel kraftigare slitage än normalt) som är mer omfattande än åldersavdragen förutsätter. Rabatt ges genom att återanskaffningsvärdet med en avvikelseprocent som skadan och/eller det mer än genomsnittligt större slitaget förutsätter. I detta fall kan avvikelseprocenten även vara högre än 30.

Den skattskyldige ska lägga fram en redogörelse för de genomförda reparationerna i fastighetsbeskattningens deklarationsdel när byggnadsskadorna har reparerats. Det är inte längre motiverat att sänka beskattningsvärdet för en byggnad eller en konstruktion efter en reparation av till exempel mögelskador. Dessutom påverkar ombyggnader och väsentliga reparationsåtgärder nivån på åldersavdraget.

Avsteg från beräkningen av ett schablonmässigt återanskaffningsvärde förutsätter alltid en tillförlitlig redogörelse för byggnadens egenskaper, skador, slitage eller på grund av någon annan orsak. Av redogörelsen ska det framgå hur avvikelsen påverkar byggnadens värde och/eller användningen av denna.

4 Nedsättning av beskattningsvärdet för en fastighet till gängse värde

I fastighetsbeskattningen fastställs beskattningsvärdet för en fastighet utifrån bestämmelserna som tas upp i kapitlen 2 och 3. De värden som har beräknats utifrån dessa och som tillämpas i fastighetsbeskattningen leder praktiskt taget i regel till att värdena blir lägre än de gängse värdena. Detta beror på att de värden som iakttas är genomsnittliga, och dessutom har lättnader på 25 procent getts för dessa. Till exempel vid värderingen av mark tillämpas inte det genomsnittliga priset (områdespriset) som sådant, utan högst ett värde som är 25 procent lägre än områdespriset (målsatt värdering). Detta är motiverat bland annat till följd av att man vid bestämningen av värdet inte har kunnat beakta alla de omständigheter som påverkar värderingen av en enskild fastighet, till exempel väderstrecket då det gäller läget av en byggplats.

Om det totala beskattningsvärdet av andelar och förmåner som omfattas av fastighetsskatt är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa andelar och förmåner, kan fastigheten på den skattskyldiges skriftliga yrkande granskas separat och, i det fall att bestämmelserna i 32 § i värderingslagen tillåter det, en nedsättning av dess gängse värde göras. Detta förutsätter att den skattskyldige lämnar en redogörelse för de särskilda byggnadskarakteristika som ligger till grund för det gängse värdet.

Vid en jämförelse med det gängse värdet betraktas en fastighet som ett enhetligt komplex, även om dess delar värderas separat. En nedsättning av värdet görs således inte på grund av att beskattningsvärdet för någon fastighetsdel (mark eller byggnad) överstiger dess gängse värde.

Enligt 32 § 2 mom. i värderingslagen avses med gängse värde det gängse värde som egendomen hade vid utgången av året före året för fastighetsbeskattningen i ägarens besittning på den plats där den fanns eller egendomens sannolika överlåtelsepris, om det är större än det nämnda värdet.

En nedsättning av beskattningsvärdet för en fastighet görs således inte enbart på basis av det sannolika överlåtelsepriset, utan inverkan av det sannolika överlåtelsepriset på beskattningsvärdet bedöms bland annat på basis av vilket värde fastigheten har för dess ägare.

Till exempel enbart den köpesumma som avtalats mellan oberoende parter på den fria fastighetsmarknaden påvisar inte fastighetens gängse värde i fastighetsbeskattningen. En nedsättning av beskattningsvärdet för en fastighet till det gängse priset på basis av köpesumman för fastigheten kan bli aktuell, om den skattskyldige lägger fram utredningar om att fastigheten inte ens med stöd av en dispens får bebyggas och inte kan utnyttjas som en del av en intilliggande byggplats som ägs av den skattskyldige.

Inverkan av det sannolika överlåtelsepriset på fastighetens beskattningsvärde begrundades också i högsta förvaltningsdomstolens årsboksavgörande HF 2014:128 där man tog ställning till inverkan av överlåtelsebegränsningar i värderingen av en fastighet. Sammanfattning av beslutet:

”Frågan gällde vilken inverkan de överlåtelsebegränsningar som enligt lagen om bostadsrättsbostäder gäller fastigheter som används för bostadsrättsbostäder ska ha för värderingen av fastigheterna vid fastighetsbeskattningen. Överlåtelsebegränsningarna ansågs ha inverkan på det sannolika överlåtelsepris för fastigheten som avses i 32 § i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen, men inte på fastighetens värde i ägarens besittning. När enligt nämnda bestämmelse som fastighetens gängse värde betraktas dess sannolika överlåtelsepris endast i det fall att det sannolika överlåtelsepriset överstiger fastighetens värde i ägarens besittning, ansågs beskattningsvärdena för de ifrågavarande fastigheterna inte ha fastställts till ett högre värde än det gängse värdet på den grunden att överlåtelsebegränsningarna inte hade beaktats vid värderingen. Omröstning 4–1.”

I motiveringarna till beslutet konstateras följande:

”De aktuella överlåtelsebegränsningarna ska inte anses påverka värdet av en fastighet som innehas av ägaren, utan endast det sannolika överlåtelsepriset. Inverkan av överlåtelsebegränsningarna bestäms enligt lagen om bostadsrättsbostäder i väsentlig utsträckning på basis av omständigheter som hänför sig till fastighetsägaren. När hänsyn tas till karaktären av fastighetsskatten som en objektskatt på det sätt som framgår av regeringens proposition till fastighetsskattelag är det motiverat att värdera fastigheter utifrån egenskaperna av varje fastighet, och de ägarspecifika omständigheterna ska i princip inte ges någon vikt.”

I fallet som avgjordes av högsta förvaltningsdomstolen hade den skattskyldige yrkat på att fastigheterna som hen ägde skulle påföras fastighetsskatt på basis av maximiöverlåtelsepriset i enlighet med lagen om bostadsrättsbostäder. Maximiöverlåtelsepriset var lägre än det värde som beräknades på basis av fastigheternas egenskaper. Som stöd för sitt yrkande åberopade den skattskyldige högsta förvaltningsdomstolens förhandsbeslut HFD 1993-B-531 och den beskattnings- och rättspraxis som skapats på basis av denna. Enligt beslutet ska det sannolika överlåtelsepriset som beror på överlåtelsebegränsningar beaktas när beskattningsvärdet för fastigheter fastställs.

I sitt beslut konstaterade högsta förvaltningsdomstolen att lagstiftningen har ändrats, och därför kunde rättspraxisen i sin tidigare form inte tillämpas. Med stöd av de tidigare tillämpade11 och 25 § i förmögenhetsskattelagen  värdet av en fastighet till gängse värde, om det värde som beräknades utifrån fastighetens egenskaper var lägre, och om man med gängse värde avsåg det sannolika överlåtelsepriset.

I 32 § i värderingslagen som varit i kraft sedan 2006 föreskrivs att om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar och förmåner är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa delar och förmåner, anses det gängse värdet som värdet av fastighetens fastighetsskattepliktiga delar och förmåner. Med gängse värde avses således enligt den gällande lagstiftningen primärt värdet av en fastighet som är i ägarens besittning. Med gängse värde avses det sannolika överlåtelsepriset på en fastighet endast om det är högre än värdet av fastigheten som innehas av ägaren. Enligt högsta förvaltningsdomstolens beslut ska 32 § 2 mom. i värderingslagen inte i strid med dess ordalydelse tolkas så att man med gängse värde alltid avser högst fastighetens sannolika överlåtelsepris.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att beskattningsvärdet för fastigheterna inte hade bekräftats till ett högre värde än det gängse värdet till följd av att överlåtelsebegränsningarna inte hade beaktats i värderingen. I fallet HFD 2014:128 blev slutresultatet att värdena som grundade sig på fastigheternas egenskaper bekräftades som beskattningsvärdet för fastigheterna.

Beslutet HFD 2014:128 gällde att fastställa beskattningsvärdet för bostadsrättsbostäder, men motiveringarna i avgörandet kan allmängiltigt tillämpas även i andra fall där det gängse värdet ska fastställas. Beslutet medförde en förändring i tolkningen och beskattningspraxisen gällande förutom aravahyreshus även andra situationer i vilka man vid tillämpningen av 32 § i värderingslagen undantagsvis betraktat det lägre sannolika överlåtelsepriset i stället för värdet som beräknats utifrån fastighetens egenskaper som fastighetens beskattningsvärde.

Beslutet bekräftar även den praxis att beskattningsvärdet inte sänks bara på den grund att det sannolika överlåtelsepriset för en fastighet exempelvis till följd av prisnivån på fastighetsmarknaden underskrider det värde som är baserat på fastighetens egenskaper. Om hänsyn tas till fastighetsskattens karaktär som objektskatt är det motiverat att de ägarspecifika förhållandena, till exempel att en fastighet inte utnyttjas till fullo, inte beaktas vid uppskattningen av fastighetens gängse värde.  I dessa fall ska man påvisa förutom fastighetens prisnivå även att fastighetens värde i ägarens besittning underskrider det värde som .som grundar sig på fastighetens egenskaper. Högsta förvaltningsdomstolens beslut och motiveringen till detta underströk tolkningen att det gängse värdet av en egendom i ägarens besittning i princip är lika med det värde som beräknats utifrån fastighetens egenskaper.

Högsta förvaltningsdomstolens beslut medförde förändringar i den tidigare tolkningen och beskattningspraxisen. Den ändrade tolkningen tillämpades första gången när fastighetsskatt påfördes 2015. Till följd av årsboksbeslutet HFD 2014:128 har fastighetsskatt också påförts för aravahyreshus i princip enligt ett värde som beräknats utifrån fastighetens egenskaper och inte fastigheternas sannolika överlåtelsepris. Av denna anledning har man i fråga om aravahyreshus inte längre sedan 2015 behövt lämna en kalkyl över beloppet av överlåtelseersättningen till Skatteförvaltningen.

Om man enligt en utredning som lämnats av den skattskyldige anser att det gängse värdet är beskattningsvärdet för en fastighet, blir inga flera åldersavdrag från det gängse värdet eller andra rabatter på de schablonmässiga värdena aktuella

5 Exempelbilaga

5.1 Stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

Nedan följer en närmare redogörelse för beräkningen av beskattningsvärdet för stenbrott eller grus-, ler- eller torvtäkt och annan förmån som ska beskattas i enlighet med 31 § 1 mom. i värderingslagen.

5.1.1 Inkomst av förmån

Inkomsten kan utöver försäljningsinkomsten av marksubstanser omfatta även annan hyresinkomst eller annan ersättning som grundar sig på utnyttjandet av ett täktområde för marksubstanser.

Som inkomst av förmån beaktas inte inkomster av vidareförädling av marksubstanser, till exempel sållning av grus och sand, torkning av torv eller tillverkning av torvbriketter eller tjänster som anknyter till marksubstanser, till exempel transport till kunder. Dessa beaktas inte på grund av att beskattningsvärdet fastställs utifrån den återstående förmånen, dvs. vanligtvis värdet av marksubstanserna som finns kvar i marken. Dessa inkluderar inte det tilläggsvärde som kan tillföras genom vidareförädling när substanserna tagits upp från marken.

5.1.2 Volymen av marksubstanserna

Utöver försäljningsintäkterna och andra intäkter krävs en utredning av volymen av de marksubstanser som tagits upp så att volymen av de återstående substanserna kan uppskattas vid utgången av året före skatteåret.

De marksubstanser som går till försäljning prissätts vanligtvis enligt kubikmeter eller vikt. Ett undantag är torv som prissätts enligt dess energimängd.

Volymen av marksubstanserna ökar då dessa tas upp från marken. I avsaknad av någon annan utredning har man i beskattningspraxisen ansett att till exempel volymen av grus blir cirka 1,4 gånger större. I beräkningen av den återstående substansmängden ska volymerna omvandlas så att de kan mätas med samma mått så att inte området avskrivs snabbare än det de facto används. Innan beskattningen verkställs ska man reda ut huruvida täktvolymen av marksubstanserna har uppgetts i kubikmeter fast eller löst mått i tillståndet eller avtalet.

Volymen av torv i en torvmosse mäts enligt energimängden i megawattimmar (MWh). Energitorv produceras som antingen stycketorv10 eller frästorv11. Energihalten i stycketorv är cirka 1,4 MWh/m3l. Energihalten i frästorv är cirka 0,9 MWh/m3l.


10 Stycketorv är energitorv som tagits upp från en torvmosse och bearbetats mekaniskt till stycken. Vanligtvis torkas stycketorv i solen på en torvmosse.

11 Frästorv är energitorv som tagits upp från en torvmosse genom att fräsa upp den från ytan av mossen och torka den. Vanligtvis torkas frästorv i solen på en torvmosse.

5.1.3 Avdrag i beräkningen av nettoinkomsten

5.1.3.1 Allmänt om avdrag

Som avdrag beaktas alla kostnader som täkten av marksubstanser ger upphov till.

Till exempel tillståndsavgifterna, kostnaderna för planer och röjning och andra kostnader av engångskaraktär samt kostnaderna för att ta upp marksubstanser delas då verksamheten påbörjas enligt marksubstanserna som kan tas upp vid beräkningen av nettoinkomsten per kubikmeter. Med tanke på värderingen har det ingen betydelse att motsvarande kostnader dras av enligt kassa- eller prestationsprincipen. Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet och då årligen redogöra för de direkta intäkterna av förmånen och de direkta kostnaderna för att ta upp marksubstanserna.

Oavsett beräkningssätt ska en utredning alltid läggas fram om anskaffningspriset för området, etableringsutgifterna i anslutning till verksamhetsstarten och de uppskattade utgifterna för att lägga ned verksamheten.

5.1.3.2 Anskaffningspris

Vid beräkningen av nettoinkomsten avdras marksubstansernas andel av den ursprungliga anskaffningsutgiften för täktområdet från värdet av förmånen. Marksubstansernas andel anses vara anskaffningsutgiften för marksubstansområdet med avdrag för värdet av området när täkterna upphör.

Anskaffningsutgift för köpt marksubstansområde

Som anskaffningsutgift för ett marksubstansområde betraktas anskaffningspriset på området och av de direkta kostnaderna i anslutning till fastighetsaffären överlåtelseskatt, lagfarts- och avstyckningskostnader samt andra direkta kostnader som affären gett upphov till.

Om man i samma affär utöver marksubstansområdet också köpt annan egendom, och köpebrevet innehåller en tillförlitlig utredning av hur köpesumman hänför sig till de olika delarna av fastigheten, betraktas marksubstansområdets andel av köpesumman som dess anskaffningsutgift. Om köpesumman inte har fördelats på ett tillförlitligt sätt mellan olika egendomsposter, fördelas den totala köpesumman mellan de förvärvade egendomsposterna i proportion till deras gängse värden. Också utgifterna som direkt hänfört sig till anskaffningen fördelas mellan de olika egendomsposterna i proportion till deras gängse värden.

När det gängse värdet för ett marksubstansområde inom en fastighet fastställs, kan man i avsaknad av någon annan utredning ta hjälp av Skatteförvaltningens anvisning Värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen som var i kraft under anskaffningsåret. I anvisningen behandlas fastställandet av värdet av ett grustäktsområde och värdet av ett torvtäktsområde. Metoden för att fastställa värdet av ett grustäktsområde kan även tillämpas för att fastställa anskaffningsutgiften för andra täktområden för marksubstanser.

Anskaffningsutgift för marksubstansområde som erhållits vederlagsfritt

I fråga om vederlagsfria förvärv används det värde som bekräftats i arvs- och gåvobeskattningen som anskaffningsutgift för ett marksubstansområde, om arvlåtaren eller gåvogivaren inte har bedrivit skattepliktig täkt och försäljning av marksubstanser.

Om redan arvlåtaren eller gåvogivaren bedrivit täkt och försäljning av marksubstanser, fortsätter avskrivningen av marksubstanserna i mottagarens beskattning på den oavskrivna anskaffningsutgift som arvlåtaren eller gåvogivaren hade vid förvärvstidpunkten. Skatteförvaltningen anser att man vid beräkningen av nettoinkomsten i dessa situationer på motsvarande sätt som i fråga om anskaffningsutgiften för marksubstanser ska dra av den oavskrivna anskaffningsutgift för marksubstanser som arvlåtaren eller gåvogivaren hade vid förvärvstidpunkten.

Om marksubstansområdet har skaffats i en affär av gåvokaraktär (vederlaget uppgår till högst ¾ av det gängse värdet), är anskaffningsutgiften för marksubstansområdet summan av värdet som bekräftats i gåvobeskattningen och den betalda köpesumman.

Om man genom samma förvärv skaffar även annan egendom, fördelas köpesumman samt de direkta kostnaderna i anslutning till anskaffningen, gåvobeskattningsvärdet eller arvsbeskattningsvärdet mellan egendomsposterna i proportion till deras gängse värden.

Uppdelningen av anskaffningsutgiften för marksubstansområdet i marksubstans- och markandelar

Anskaffningsutgiften för ett marksubstansområde delas i andelar för marken och för marksubstanser som kan tas från området i proportion till deras gängse värden.

Markens gängse värde anses vara det värde som området har när täkterna har upphört. Värdet påverkas till exempel av planläggningssituationen (HFD 6.10.1976 liggare 3723). Marksubstansernas andel av anskaffningspriset kan fastställas på ett tillförlitligt sätt när marktäktstillståndet har beviljats till följd av att det först då har klargjorts hur mycket marksubstanser som kan säljas och vilket det gängse värdet av dessa är.

5.1.3.3 Etableringskostnader och kostnader för att lägga ner verksamheten.

De avdragsgilla kostnaderna omfattar förutom anskaffningspriset även till exempel kostnader för tillstånd12, planer och undersökningar samt eventuella kostnader för röjning och dikning av området innan verksamheten inleds.

Vid beräkningen av nettoinkomsterna beaktas även kostnaderna för landskapsgestaltningen av området och andra så kallade efterarbeten som genomförs i syfte att återställa området i dess ursprungliga skick.


12 Summan av avgifterna för tillstånd som betalas under verksamheten kan uppskattas på basis av det första året.

5.1.3.4 Utgifter för att ta upp och lösgöra marksubstanser

Utgifterna för att ta upp och lösgöra marksubstanser utgör direkta utgifter för att lösgöra marksubstanser. Dessa omfattar bland annat lönekostnader, avskrivningar på maskiner och anläggningar och kostnader för användningen av dessa samt kostnader för sprängning.

Däremot beaktas inte utgifter för vidareförädling av marksubstanser, till exempel sållning av grus och sand, torkning av torv eller tillverkning av torvbriketter eller tjänster som anknyter till marksubstanser, till exempel transport till kunder.

Under det första året bör man vara särskilt omsorgsfull då det gäller att hålla isär etableringskostnaderna och de direkta kostnaderna för att ta upp marksubstanser. Vid beräkningen av kubikspecifika avdrag delas anskaffningspriset och etableringsutgifterna samt övriga kostnader som inte direkt hänför sig till marktäkterna med hela volymen av marksubstanser som kan tas upp, medan de direkta utgifterna för att ta upp marksubstanser delas med volymen av marksubstanserna som tagits upp.

5.1.4 Beräkning av beskattningsvärdet för stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt och annan förmån

Beskattningsvärdet för en fastighet beräknas enligt situationen vid utgången av året före skatteåret.

Primärt beräknas beskattningsvärdet på följande sätt:

{(Försäljningsinkomst € under det första året / volymen av marksubstanserna som såldes under det första året) x volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet – [(Anskaffningspris € – värde när täkterna upphört € + etableringsutgifter €) / volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet + (täktutgifterna € under det första året / volymen av marksubstanserna som tagits upp under det första året) x volymen av marksubstanserna i marktäktstillståndet} x (den återstående volymen av marksubstanser / återstående tid) x [(1+0,08, dvs. en ränta på 8 % har använts)återstående tid – 1] / [0,08 x (1 + 0,08)återstående tid ]= beskattningsvärde

Beloppet av inkomsten av varje marksubstansenhet13 erhålls när försäljningsinkomsten eller annan inkomst under det första året delas med volymen av marksubstanserna som sålts. Om denna multipliceras med volymen av marksubstanser som kan tas upp, erhålls beloppet av inkomsten av marksubstanser under den tid förmånen är i kraft. Motsvarande beräkningssätt tillämpas på hyresinkomst och andra inkomster som erhålls på basis av marksubstanser. Från denna inkomst avdras rörelsekostnaderna.

Värdet av området efter nedläggning av täktverksamheten dras av från anskaffningspriset varefter etableringsutgifterna och slutsumman delas med volymen av marksubstanserna som kan tas upp. På detta sätt erhålls beloppet av de kostnader för varje marksubstansenhet som täkterna ger upphov till och som inte är beroende av volymen av marksubstanserna som årligen tas upp. Beloppet av de direkta kostnaderna för att ta upp marksubstanser erhålls genom att dela täktutgifterna med volymen av marksubstanser som tagits upp.

Genom att från försäljningsinkomsten för varje marksubstansenhet dra av de anknytande, ovan beräknade utgifterna för varje marksubstansenhet, erhålls nettoinkomsten av varje marksubstansenhet som multipliceras med den återstående volymen av marksubstanser och tidskvoten. På denna beräknas i sin tur kapitalvärdet enligt en räntesats på åtta procent för den återstående giltighetstiden för förmånen. Det erhållna kapitalvärdet är förmånens beskattningsvärde.

Den skattskyldige kan dock välja beräkningssättet för de årliga försäljningsintäkterna och täktkostnaderna. I detta fall kan beskattningsvärdet beräknas på följande sätt:

{Försäljningsinkomst € vart och ett år / volymen av marksubstanserna som tagits upp vart och ett år – [Anskaffningspris € - värde när täkterna upphört € + etableringsutgifter €) / volymen av marksubstanser i marktäktstillståndet + täktutgifter vart och ett år / volymen av marksubstanser som tagits upp vart och ett år]} x (volymen av de återstående marksubstanserna / återstående tid) x [(1+0,08, dvs. en ränta på 8% har använts) återstående tid – 1] / [0,08 x (1 + 0,08)återstående tid] = beskattningsvärde

Detta beräkningssätt innebär att de årliga försäljningsinkomsterna och täktutgifterna beaktas vid beräkningen av nettoinkomsterna.

Beloppet av inkomsten enligt marksubstansenhet erhålls genom att dela försäljningsinkomsten med volymen av marksubstanser. I princip utgår man från att marksubstanserna inte har sålts från lagerhögar, utan direkt från marken. På motsvarande sätt delas täktutgifterna med volymen av marksubstanser. I princip utgår man från att marksubstanser inte har tagits upp för lagring.

Anskaffningsprisets och etableringsutgifternas andel av kostnaderna beräknas genom att dela dessa med den totala volym av marksubstanstäkten som fastställts i marktäktstillståndet.

På detta sätt kan utgifterna för täkterna per marksubstansenhet och andelen per marksubstansenhet av anskaffningspriset och etableringsutgifterna dras av från försäljningsinkomsten per marksubstansenhet. Den nettoinkomst per marksubstansenhet som beräknats på detta sätt multipliceras med den återstående volymen av marksubstanserna och tidskvoten. På denna beräknas i sin tur kapitalvärdet enligt en räntesats på åtta procent för den återstående giltighetstiden för förmånen. Det erhållna kapitalvärdet är förmånens beskattningsvärde.

Texten ”återstående tid” i det upphöjda indexet har skrivits som potensmärke. Den återstående tiden räknas i år med en precision på dagar. Till exempel 3 år är 1 095 dagar/365 dagar.

Exempel A: Beräkning av beskattningsvärdet för ett grusområde:

År 2017 köptes ett outbrutet område på 5 hektar med grusförekomster. Den skattskyldige har 30.4.2017 fått tillstånd till en täkt på 37 000 m³f under 5 år. Tillståndet gäller fram till 30.4.2022. Marksubstansområdets andel av köpesumman är 25 000 euro, och enligt en uppskattning uppgår värdet av området till 2 500 euro efter att täkterna upphört. Etableringsutgifterna och de uppskattade utgifterna för landskapsgestaltning uppgår till totalt 2 000 €. Försäljningspriset för grus i oförädlad form är 1,00 €/m³ f. År 2017 såldes 10.000 m³f. Täktutgifterna uppgår till 1 000 €.

Anskaffningspris + etableringsutgifter o.d./m³ f beräknas på följande sätt
(25 000 € - 2 500 € + 2 000 €): 37 000 m³f ≈ 0,662 €/m³f

Täktutgifter:
1 000 € : 10 000 m³f= 0,10 €/m³f

Nettoinkomst/m³f:
1,00 €/m³f - 0,762 €14 /m³f = 0,238 €/m³f

Beskattningsvärde:
27 000 m³f: Återstår 1 581 dagar (1 581/365) = 6 233 m³f/år
6 233 m³f x 0,238 € x 3,5415]= 5 251,42 €

I exemplet har avrundade värden använts på grund av att man för tydlighetens skull delat in den ovan nämnda formeln i flera beräkningsmoment. I beräkningen av beskattningsvärdet används oavrundade värden.

På motsvarande sätt, om området hade utarrenderats och ett engångsarrende för detta erhållits för fem år, skulle beskattningsvärdet ha beräknats på följande sätt:

Från det erhållna engångsarrendet avdras hela anskaffningsutgiften + eventuella utgifter, och då erhålls nettoinkomsten för hela arrendetiden. Nettoinkomsten/år beräknas, och denna kapitaliseras enligt den återstående tiden och en räntesats på 8 procent. Arrendet behandlas som en nettoinkomst.


13 Beroende på vilket beräkningssätt den skattskyldige har valt kan enheten för beräkningen av volymen av marksubstanserna vara volymen eller vikten av marksubstanserna eller energimängden i dessa

14 Anskaffningspris och etableringsutgifter (0,662 €/k-m3f) med tillägg av täktutgifterna (0,10 €/ m3 f).

15 Koefficienten beräknas enligt en räntesats på 8 procent och 1 581 återstående dagar på följande sätt: (1,081 581/365 – 1) / (0,08 x 1,081 581/365) = 3,54.

5.2 Beskattningsvärde för byggnader

Varje år bekräftar finansministeriet grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader. I exemplet används värdena som bekräftats i fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018.

5.2.1 Arean av ett småhus (bild 1)

Plan 1: 12,50 m x 8,50 m = 106,25 m²
Plan 2: 12,50 m x 5,30 m = 66,25 m²
Källare: 12,50 m x 4,00 m = 50,00 m²

Totalt: 222,50 m²

5.2.2 Arean av och beskattningsvärdet för en fritidsbostad och veranda

Exempel B: Fritidsbostad av typen brasrum, inklusive veranda. Byggnadsväggarna är 20 centimeter tjocka. Byggnadens yttre mått är 5,4 meter x 5,4 meter. Arean av byggnaden blir 29,16 m2. Vid beräkningen av återanskaffningsvärdet beaktas arean enligt hela kvadratmeter. Byggnadens lägenhetsarea som beräknas enligt de inre måtten ska inte förväxlas med arean. I detta fall är lägenhetsarean (rumsarean) 5 meter x 5 meter, dvs. 25 kvadratmeter, men det har ingen betydelse i beräkningen av återanskaffningsvärdet.

I byggnaden finns en öppen spis, och väggarna har isolerats så att temperaturen i byggnaden kan hållas vid +15°C, och därför anses byggnaden vara vinterbonad.

El har dragits till byggnaden, men inte vatten- och avloppsrör, och det finns inte heller någon toalett eller bastu.

Brasrummet kompletteras av en veranda på 11 m2 (2,2 m x 5,4 m = 11,88 m2).

Arean av en fritidsbostad påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet så att en nedsättning i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärde görs för varje kvadratmeter som överstiger en nedre gräns (10 m²) i det kvadratmeterspecifika grundvärdet av en fritidsbostad på mer än 10 m2:n, men högst 70 m2. Nedsättningen blir inte större efter 70 m2. I beräkningen av återanskaffningsvärdet för 2018 är nedsättningen av grundvärdet 199,68 €/m2 (60 m2 x 3,328 €/m2) för fritidsbostäder på minst 70 m2.

Arean av en fritidsbostad är till exempel 29 m2. I beräkningen av återanskaffningsvärdet 2018 görs en nedsättning av fritidsbostadens grundvärde på 509,20 €/m2 med 3,328 €/m2 för varje kvadratmeter som överstiger den nedre gränsen, dvs. 63,232 €/m2 (19 m2 x 3,328 €/m2).

El har dragits till byggnaden, och därför höjs byggnadens värde med 339,46 euro med tillägg av 7,406 €/m2. Byggnaden är också vinterbonad vilket leder till en ytterligare höjning av det kvadratmeterspecifika värdet med 42,56 €/m2. Det kvadratmeterspecifika värdet blir således 495,934 €.

509,20 €/m2 grundvärde
./. 63,232 €/m2 nedsättning enligt area
+ 7,406 €/m2 höjning av kvadratmetervärdet på grund av el
+ 42,56 €/m2 höjning av kvadratmetervärdet på grund att byggnaden är vinterbonad
= 495,434 €/m2 kvadratmeterspecifikt värde

Elen leder dessutom till att byggnadens återanskaffningsvärde höjs oavsett area med 339,46 €.

Utifrån verandans kvadratmeter beräknas ett värde för verandan som är oavhängigt av byggnadens egenskaper. I beräkningen av beskattningsvärdet skatteåret 2018 är tilläggsvärdet 84,85 €/verandam2.

Byggnadens återanskaffningsvärde beräknas på följande sätt:

Kvadratmeterspecifikt värde 29 m2 x 495,934 €/m2 14.382,086 €
+ höjning på grund av el 339,46 €
+ verandans värde, 11 m2 x 84,85 €/verandam2 = 933,35 €
= Totalt 15.654,896 € (Avrundat 15.654,89 €)

Arean av en fritidsbostad och veranda (bild 2)

5.2.3 Arean av ett bostadshöghus (bild 3)

Källare: 13,3 m x 32,0 m (byggnadens längd) = 425,6 m²
ostadsvåningar (13,3 m + 2,0 m) x 32,0 m x 7 våningar = 3 427,2 m²
Maskinrum för hissen: 3,5 m x 3,5 m (längd) = 12,2 m²
Totalt: 3 865,0 m²

5.2.4 Arean av en kontorsbyggnad (bild 4)

35,00 m x 11,30 m + 3,00 m x 7,00 m = 395,50 m² + 21,00 m² = 416,50 m² x 2 plan = 833,00 m²

Brandsektionerade lagerutrymmen i kontorsbyggnaden 7,50 m x 3,60 m = 27,00 m2

Arean av ett hisschakt (bild 5):

Schaktets djup x bredd enligt innermåtten x antal våningar som nås med hissen

1,60 m * 1,20 m x 2 = 3,84 m2

I exempelbyggnaden finns två lika stora hissar. Den totala arean av hisschakten blir då 7,68 m2.

Våningshöjden påverkar det kvadratmeterspecifika återanskaffningsvärdet av kontorsbyggnaden så att när den genomsnittliga våningshöjden är mer än 3,2 meter, men högst 3,5 meter, görs ett tillägg i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet till grundvärdet för varje 5 centimeter som överstiger den nedre gränsen (3,2 meter).

Exempel C: Kontorsbyggnadens våningshöjd är 3,4 meter. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 blir tilläggsvärdet 18,164 €/m2 för varje 5 centimeter som överstiger den undre gränsen, dvs. 72,656 €/m2. 3,2 meter överskrids med 20 centimeter, dvs. 4 x 5 centimeter. Inget tilläggsvärde uppstår efter 3,5 meter. I detta fall blir tilläggsvärdet i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet 108,98 euro/m2 (överskridning på 30 centimeter = 6 x 18,164 €/m2 = 108,984 €/m2).

5.2.5 Arean av en butiksbyggnad (bild 6)

28 m x 32 m – 5 m x 4 m = 876 m²

Volym:

28 m x 32 m x 5 m (byggnadens höjd) = 4 480 m³

Arean av ett lager:

5,0 m x 9,0 m + 10,0 m x 8,0 m + 8,0 m x 4,0 m = 157 m²

Volymen påverkar det kubikmeterspecifika återanskaffningsvärdet av butiksbyggnaden så att när den genomsnittliga volymen är mer än 700 m2 görs ett tillägg i enlighet med 17 § i förordningen om återanskaffningsvärdet till grundvärdet för varje 100 m2 som överstiger den nedre gränsen (700 m2). Avdraget har graderats så att avdragsbeloppet sänks efter 2 500 m2 och inverkan av avdraget upphör helt efter 10 000 m2.

Exempel D: En butiksbyggnad på 4 480 m3. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 blir nedsättningen 3,328 € upp till 2 500 m3 för varje 100 m3 som överstiger den nedre gränsen (700 m3). Därefter blir avdraget 0,430 € för varje 100 m3 som överstiger 2 500 m3 upp till 10 000 m3. I intervallet 700 m3–2 000 m3 blir nedsättningen 59,904 €/m3 [[(2 000 m3-700 m3) / 100 m3] x 3,328 €/m3] och i intervallet 2 500 m3–4.480 m3 8,170 €/m3 [[(4.480 m3-2.500 m3) / 100 m3] = 19,8, dvs. 19 gånger hela 100 m3; 19 x 0,430 €/m3], dvs. totalt 68,074 €/m3.

För en butiksbyggnad på mer än 10.000 m3 föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet en nedsättning på 92,15 €/m3. [[(2 500 m3-700 m3) / 100 m3] x 3,328 €/m3 + [(10 000 m3-2 500 m3) / 100 m3] x 0,430 €/m3 = 92,154 €/m3].

En våningshöjd på mer än 3 meter i en butiksbyggnad får en sänkande inverkan på återanskaffningsvärdet. I förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs en nedsättning för varje 10 centimeters överskridning av den nedre gränsen (3 meter). Efter 6,2 meter blir nedsättningen konstant enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Exempel E: Våningshöjden är 5 meter i en butiksbyggnad. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 avdras från det kubikspecifika grundvärdet 2,199 €/m3 för varje 10 centimeters överskridning av den nedre gränsen (3 meter). Nedsättningen är således 43,980 €/m3 [[(500 cm-300 cm) / 10 cm] x 2,199 €/m3]. Enligt föreskrifterna är nedsättningen efter 6,2 meter 70,37 €/m3 [[(620 cm-300 cm) /10 cm] x 2,199 €/m3 = 70,368 €/m3]

Källarens och andra än i källaren belägna lagerutrymmens andel av arean av en butiksbyggnad får en sänkande inverkan på byggnadens kubikmeterspecifika återanskaffningsvärde så att det kubikmeterspecifika grundvärdet sätts ned enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet, om källarens och andra än i källaren belägna lagerutrymmens andel av arean av bygganden är större än 20 procent. Nedsättningen har graderats så att den uppgår till beloppet som föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet för varje procentenhet som överstiger den nedre gränsen på 20 procent. Efter 40 procent blir den kubikspecifika nedsättningen konstant enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Exempel F: Arean av en butiksbyggnad är 2 000 m2 och arean av dess lager 500 m2. Lagrets andel av arean av butiksbygganden är 25 procent. Den nedre gränsen överskrids med 5 procentenheter. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 blir nedsättningen 1,397 €/m3 för varje procentenhets överskridning av den nedre gränsen. Nedsättningen blir således 5 x 1,397 €/m3, dvs. 6,985 €/m3. Enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet är nedsättningen efter 40 procent 27,94 €/m3 (20 x 1,397 €/m3 = 27,940 €/m3).

5.2.6 Arean av en industribyggnad (bild 7)

Plan 1: hela byggnadens längd 67,00 m x bredd 22,55 m = 1 510,85 m²
Gavel på plan 2: 6,95 m x 22,55 m = 156,72 m²
Totalt: 1 667,6 m²

Volymen av industribyggnaden:

67,00 m x 22,55 m x 7 m (höjden) = 10 576 m3

Plan 1

Plan 2

En våningshöjd på mer än 3,8 meter i en industribyggnad får en sänkande inverkan på återanskaffningsvärdet. Nedsättningen är det belopp som föreskrivs i förordningen om återanskaffningsvärdet för varje 0,5 meters överskridning av den nedre gränsen (3 meter). Efter 8,8 meter blir nedsättningen konstant enligt föreskrifterna i förordningen om återanskaffningsvärdet. Nedsättningen har graderats så att nedsättningen minskar efter 5,8 meter, och efter 8,8 meter beviljas ingen nedsättning.

Exempel G: En industribyggnad är 7 meter hög. I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 avdras från det kubikspecifika grundvärdet 5,382 €/m3 för varje 0,5 meters överskridning av den nedre gränsen (3,8 meter). Efter 5,8 meter är nedsättningen dock 2,704 €/m3 upp till 8,8 meter.

I intervallet 3,8 meter–5,8 meter är nedsättningen 21,528 €/m3 [[(5,8 m-3,8 m) / 0,5 m] x 5,382 €/m3] och i intervallet 5,8 meter–7,0 meter är den 5,408 €/m3. (7,0 m * 5,8 m) / 0,5 m = 2,4. Endast hela 0,5 meter beaktas, dvs. efter 5,8 meter är nedsättningen 2 x 2,704 €/m3 = 5,408 €/m3. Nedsättningen blir således totalt 26,936 €/m3.

I förordningen om återanskaffningsvärdet föreskrivs beloppet till 37,75 €/m3 efter 8,8 meter [[(5,8 m-3,8 m) / 0,5 m] x 5,382 €/m3] + [[(8,8-5,8 m) / 0,5 m] x 2,704 €/m3] = 37,752 €/m3.

Återanskaffningsvärdet av en industribyggnad påverkas också av antalet våningar och volymen. Om byggnaden har minst tre våningar uppstår det tilläggsvärde på den kubikmeterspecifika grundvärdet som fastställs i förordningen om återanskaffningsvärdet. Om volymen i en byggnad med minst tre våningar är över 5 000 m3, men högst 10 000 m3, avdras från dess grundvärde 3,237 euro för varje 1 000 m3 som överstiger den nedre gränsen (5 000 m3). Om volymen av en byggnad är över 10 000 m3, ökar inte beloppet av nedsättningen längre, utan uppgår till det belopp som fastställts i förordningen om återanskaffningsvärdet.

Exempel H: En industribyggnad i tre våningar på 9 000 m3: I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 höjs det kubikmeterspecifika grundvärdet på en industribyggnad med minst tre våningar med 16,47 €/m3. Till den del som överstiger 5 000 m3 får man dock en nedsättning på 3,299 €/m3 på varje 1 000 m3 som överskrider den nedre gränsen. I detta fall är nedsättningen 13,196 €/m3 [(9.000 m3-5.000 m3) / 1.000 m3] x 3,299 €/m3.

Till det kubikmeterspecifika grundvärdet på en industribyggnad i tre våningar på 9 000 m3läggs således först 16,47 €/m3 enligt antalet våningar och därefter avdras 13,196 €/m3 enligt volymen.

Efter 10 000 m3 har beloppet av nedsättningen föreskrivits till 16,50 €/m3 i förordningen om återanskaffningsvärdet[(10.000 m3 -5.000 m3) / 1.000 m3] x 3,299 €/m3 = 16,495 €/m3.

5.2.7 Övertryckshall

I fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 tillämpas harmoniseringsanvisningen för 2017, och enligt denna ska återanskaffningsvärdet för en övertryckshall beräknas på följande sätt:

1 000 – 5 000 m2

  • varm 133,40 – 88,21 euro/m2
  • kall 59,54 – 49,48 euro/m2

Hallens värde per m2 sjunker således ju större hallen är. Beräkningen görs på samma sätt även för övertryckshallar på mer än 5 000 m2 trots att harmoniseringsanvisningen endast innehåller föreskrifter om värdet upp till 5 000 m2. Det kvadratmeterspecifika värdet av en övertryckshall på mer än 5 000 m2 sjunker således under värdet av en hall på mindre än 5 000 m2 som tas upp i harmoniseringsanvisningen (88,21 €/m2 för varm och 49,48 €/m2 för kall hall).

Det kvadratmetervärde för en varm övertryckshall som anges i harmoniseringsanvisningen kan beräknas genom att från grundvärdet på 133,27 €/m2 för en övertryckshall på 1 000 m2 dra av nedsättningen av det kvadratmeterspecifika värdet som den ökade arean ger upphov till. Nedsättningen av det kubikspecifika värdet erhålls genom att dividera skillnaden mellan de extrema värdena i tabellen ovan med skillnaden mellan areorna av dessa.

Till exempel i beskattningen under inkomstbeskattningens skatteår 2017 (fastighetsbeskattningens skatteår 2018) sjunker det kvadratmeterspecifika värdet av en övertryckshall efter 1 000 m2 med 0,0112975 euro för varje kvadratmeter.

Nedsättningen för varje kvadratmeter som överskrider 1 000 m2 beräknas enligt formeln:

133,40 €/m²-88,21 €/m²
4 000 m2 (5 000 m2 – 1 000 m2)

Nedsättningen börjar från värdet 133,40 €/m2 för 1 000 m2, och därför dras 1 000 m2 av från arean av hallen, och den beviljade nedsättningen per m2 dras av från utgångsnivån 133,40 €/m2.

För en kall hall görs beräkningen på samma sätt.

Exempel I: En varm hall på 3 375 m2. Enligt harmoniseringsanvisningen skulle återanskaffningsvärdet bli 359 667,00 euro.

133,40 €/m2 med avdrag för nedsättningen enligt arean 26,8315625 €/m2 (2 375 m2 x 0,0112975 €/m2) = 106,568 €/m2 avrundat.

3 375 m2 x 106,568 €/m2 = 359 667,00 €

5.2.8 Parkeringshus

I Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för beskattningen som verkställs för 2017 ska återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus för fastighetsbeskattningen för skatteåret 2018 beräknas enligt huruvida parkeringshuset har många plan eller två plan där det översta planet inte är täckt. Även ett övre plan som är delvis täckt betraktas som ett övre plan som inte är täckt. Om det övre planet i ett parkeringshus som har två plan är helt täckt, tillämpas återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus med många plan på detta.

Exempel J: Ett parkeringshus i två plan med eller utan tak (bild 8)

Återanskaffningsvärdet av parkeringshuset till vänster på bilden är värdet av ett parkeringshus i två plan utan tak och värdet av parkeringshuset i många plan till höger.

Ett parkeringshus i ett plan (garage för många bilar) värderas som en ekonomibyggnad.

Återanskaffningsvärdet av parkeringshuset bestäms på basis av parkeringsrutorna16. Som parkeringsrutor beaktas även parkeringsrutorna på ett övre plan utan tak. Däremot beaktas inte parkeringsrutor för små fordon (motorcyklar o.d.) överhuvudtaget vid beräkningen av återanskaffningsvärdet.

De körtunnlar och -ramper som leder in till parkeringshuset anses ingå i återanskaffningsvärdet som beräknas enligt antalet parkeringsrutor i parkeringshuset. Inget värde beräknas separat för dessa.


16 I Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning för beskattningen som verkställs för 2017 (19.12.2017, diarienummer A233/200/2017) är återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus i flera plan 13 646,76 €/parkeringsruta och återanskaffningsvärdet av ett parkeringshus i två plan utan tak 4 258,31 €/parkeringsruta.

Exempel KBeräkning av parkeringsruta, övre planet i ett parkeringshus (bild 9)

På övre planet av parkeringshuset i exemplet finns 22 parkeringsrutor. Bredden av parkeringsrutorna påverkar inte återanskaffningsvärdet som beräknas på basis av dessa. Parkeringsrutor för små fordon beaktas inte överhuvudtaget vid beräkningen av återanskaffningsvärdet. Inte heller utrustningsnivån i parkeringshuset har någon betydelse vid beräkningen av dess återanskaffningsvärde.

Exempel LGränsdragningen mellan parkeringsplatser i en byggnad och parkeringshus (bild 10)

Den del av en parkeringshall som finns innanför de vertikala linjerna av en kontorsbyggnad värderas som en kontorsbyggnad. Det har ingen betydelse om parkeringshallen har byggts först och kontorsbyggnaden ovanpå denna först senare eller om hela byggnadskomplexet har uppförts på en och samma gång.

Den del av parkeringshallen som finns utanför de vertikala linjerna av kontorsbyggnaden värderas som ett parkeringshus enligt parkeringsrutorna. Parkeringsrutor som finns på ett gårdsdäck och inom gårdsområdet beaktas inte i värderingen. Tillsammans med resten av gårdsområdet bildar området på gårdsdäcket en enhetlig gård. Till denna del är situationen en annan än i fråga om ett parkeringshus i två plan.

I detta exempel beaktas parkeringsrutorna på det övre planet av parkeringshusdelen till följd av att de inte finns på gårdsdäcket, utan på ett plan som inte hör till gårdsområdet.

Själva parkeringshusdelen värderas även i dessa enligt parkeringsrutorna. En underjordisk parkeringshall i ett plan värderas enligt värdet av den förmånligare parkeringsrutan, eftersom det är fråga om en byggnad av samma typ som det parkeringshus i två plan utan tak som tas upp i Skatteförvaltningens harmoniseringsanvisning.

5.2.9 Garage och carportar

Ett garage som utgör en fast del av en byggnad inkluderas i den totala arean av byggnaden vid beräkningen av återanskaffningsvärdet. Ett garage i anslutning till ett småhus inkluderas i boarean av småhuset och betraktas inte som en halvfärdig källare.

Carportar under samma tak i anslutning till en byggnad räknas inte till arean av byggnaden, utan värderas som konstruktioner som hör till byggnaden. Om det inte går att ta reda på byggkostnaderna för en carport, kan en uppskattning av de genomsnittliga byggkostnaderna göras. Som grund för uppskattningen används det värde i enlighet med förordningen om återanskaffningsvärdet av en ekonomibyggnad som inte är värmeisolerad med en nedsättning på 30 procent.

Som skyddstak betraktas ett utrymme där det saknas minst en vägg. 

Exempel M: Ett småhus och dess lager har uppförts som två separata delar så att bostadsdelen och lagret har separata ytterväggar. De har dock en gemensam takkonstruktion. Mellan bostadsdelen och lagret bildas en täckt del till följd av att bostadsdelens och lagrets gemensamma takkonstruktion även täcker området mellan byggnaderna. I fastighetsbeskattningen räknas dock inget värde för detta område eftersom det är fråga om ett utrymme som bildas mellan två separata byggnader.

Skyddstak som inte har några väggar överhuvudtaget (byggt på pelare) betraktas som konstruktioner vars återanskaffningsvärde beräknas enligt byggkostnaderna.

Kalkyl av beskattningsvärdet på ett marktäktsområde dagar (xls)

Kalkyl av beskattningsvärdet på ett marktäktsområde (xls)

Kalkyl av beskattningsvärdet utgående från den uppskattade nettoinkomsten (xls)


ledande skattesakkunnig Tero Määttä

överinspektör Jaana Kuisma