Hur överlåtelsevinsten beräknas

Giltighet
Fr.o.m. 2012−25.11.2014

Beloppet på överlåtelsevinsten

Vinst som erhållits vid egendomsöverlåtelse beräknas så att från överlåtelsepriset dras av det sammanlagda beloppet på utgifterna för den oavskrivna delen av anskaffningsutgiften för egendom och för anskaffning av vinst.

Beloppet som skall dras av från överlåtelsepriset, som annan skattskyldig än samfund eller öppet bolag eller kommanditbolag erhållit, är enligt 46.1 § ISL (728/2004) emellertid alltid minst 20 procent av överlåtelsepriset. Har den överlåtna egendomen varit i minst 10 års tid i överlåtarens besittning, är beloppet som skall dras av minst 40 procent av överlåtelsepriset (s.k. antagande om anskaffningsutgift).

Huvudregeln är beräkning av verklig överlåtelsevinst. I stället för verklig anskaffningsutgift kan fysisk person, inhemskt dödsbo och samfälld förmån använda antagandet om anskaffningsutgift.

Värdestegring av egendom som beror på inflationen beaktas inte separat såsom en faktor som nedsätter försäljningsvinsten.

Anskaffningsutgifterna i markbelopp omvandlas till euro med koefficienten 5,94573.

Verklig anskaffningsutgift

Anskaffningsutgiften för förnödenheten består vanligen av ett köpepris som erlagts till försäljaren och kostnader som omedelbart ansluter sig till den överlåtna egendomen. Kostnader som ansluter sig till ett köp avsett här är t.ex.överlåtelseskatt eller lagfartsstämpelskatt och andra utgifter vilka hänför sig till lagfart eller stämpelskatt som erlagts för överföring av aktier, överlåtelseskatt, förmedlings-, kontroll-, och värderingsprovisioner samt advokatarvoden samt transport-, monterings-, rengörings- e.dyl. utgifter. Om det från anskaffningsutgiften för egendom har gjorts avskrivningar vid beskattningen, avdras den oavskrivna delen av anskaffningsutgiften vid beräkningen av överlåtelsevinsten.

Anskaffningsutgift för fastighet är också utgifterna för den skattskyldige som hänför sig till byggnad av fastighet såsom löne-, förnödenhet- e.dyl. utgifter. Värdet av den skattskyldiges eget arbete beaktas inte vid beräkning av anskaffningsutgift. Värdet av eget arbete blir alltså beskattat i samband med överlåtelsen, om överlåtelsevinst uppstår.

Anskaffningsutgiften för vid byte erhållen förnödenhet bildas av det gängse värdet av ett vid byte överlåtet föremål och därutöver av en eventuellt given penningprestation samt av kostnader som eventuellt ansluter sig till bytet.

Utgifter för grundlig förbättring

Till anskaffningsutgiften för egendom räknas även utgifterna för grundlig förbättring under den skattskyldiges ägartid (47.1 § ISL). Dylika är utgifter för åtgärder som ökar förmögenhetens värde, dvs. förbättrar lägenhetens eller byggnadens utrustning, rumsdisposition eller byggnadsmaterial.

Utgifter för omedelbart efter köpet utförda reparationer betraktas såsom utgifter för grundlig förbättring som skall tilläggas i anskaffningsutgiften, även om utgifter som likadana åtgärder medför senare under ägartiden betraktas såsom vanliga reparationsutgifter avsedda vid följande punkt (t.ex. HFD 1992/1849). I ett utslag om hyresinkomst HFD 2000/2157 har man på samma sätt likställt med anskaffningsutgiften kostnaderna som uppkommit av de målnings-, tapetserings o.a.dyl. reparationsarbeten vilka utförts i en lägenhet som fåtts genom testamente efter ägarbyte men innan lägenheten hyrts ut. Utgifterna som betraktas som utgifter för grundlig förbättring ökar egendomens anskaffningsutgift.

I utslaget HDF 2001/51 som likaså gällde hyresinkomst godkändes anskaffningsutgiften för inglasning av balkonger som avdrag såsom avskrivningar från hyresinkomsten som fåtts av lägenheten. Vid beskattning av överlåtelsevinst får den vid beskattningen oavdragna andelen dras av. Se Avdrag från hyresinkomsten.

Hushållsavdrag har kunnat göras på basis av arbetskostnaderna som ansluter sig till grundlig förbättring av den skattskyldiges bostad eller fritidsbostad. Utgifterna för grundlig förbättring får räknas till egendomens anskaffningsutgift oberoende av, att hushållsavdrag beviljats på basis av samma utgifter.

Reparationsutgifter

Vanliga reparationsutgifter vilka beror på att egendomen slitits under den skattskyldiges ägartid räknas inte till anskaffningsutgiften. Dylika reparationsutgifter är t.ex. kostnader för målning eller tapetsering av en lägenhet eller kostnader som hänför sig till förnyelse av en sliten anläggning. I reparationsåtgärder kan ingå även förbättring av en förnödenhet. Om det till exempel i samband med reparationen av ett badrum byggs en bastu i lägenheten, betraktas kostnaderna för byggnaden såsom utgifter för grundlig förbättring.

Bostadsaktie

Också delägarens tilläggsplaceringar i bolaget betraktas såsom anskaffningsutgifter för bostadsaktier. Dylika placeringar är t.ex. rater som erlagts i en särskilt bildad fond för amortering eller grundlig förbättring och vilka fonderats sakenligt.

Finansieringsvederlag som bolaget har inkomstfört, räknas vanligen inte till anskaffningsutgiften (se likväl HFD 1971 II 556, i vilken delägare enligt bolagsordningen är berättigad till att erlägga den del av bolagets skulder som belastar hans aktier). Andelen som delägaren betalt för ett bolagslån på grund av en större reparation inräknades i aktiernas anskaffningsutgift i HFD 2004/3113. Det på vilket sätt delägarens betalning hade behandlats i bolagets bokföring inverkade inte på ärendet.

Såsom bolagets inkomst bokförda finansieringsvederlag har ansetts som anskaffningsutgift för aktierna i fallen, där arrangemanget har betraktats såsom skatteskolkning. Hyresvederlaget kan räknas till avdrag från överlåtelsevinsten för försäljningstiden eller för reparationstiden som erlagts för försäljningen, om lägenheten under nämnda tid varit tom för försäljningen.

Den som skaffat en ny bostad har under vissa förutsättningar kunnat på ansökan få mervärdesskatteunderstöd som statskontoret betalar och som är avsett som ersättning för de merkostnader som mervärdesskatten åsamkar (Statsrådets beslut om grunderna för beviljande av mervärdesskatteunderstöd (285/94). Mervärdesskatteunderstödet minskar bostadens anskaffningsutgift (jfr 143.9 § ISL).

Telefonandelslagets andelsbevis

Centralskattenämnden (CSN) har i sitt avgörande nr 1999/38 ansett såsom anskaffningsutgift för telefonandelslagets andelsbevis det sammanlagda beloppet av andelsavgiften och anslutnigsavgiften i ett sådant fall, där andelsbeviset och andelsanslutningsavtalet hade skilts från varandra. Med tanke på avgörandets resultat var den omständigheten betydelsefull, att andelsanslutningsavtalet inte kunde säljas eller överlåtas till tredje person och att man inte kunde få tillbaka från andelslaget pengarna som betalts för det. Principen som antagits i beslutet kan tillämpas då man i motsvarande förhållanden fastställer anskaffningsutgiften för telefonandelslagets andelsbevis eller aktie. Om telefonanslutningsavtalet kan säljas separat eller överföras till tredje person eller om man får pengarna som betalts för det tillbaka från andelslaget, kan anslutningsavgiften inte betraktas som andelsbevisets eller aktiernas anskaffningspris.

Anskaffningsutgift för ett fordon

Vid uträkning av vinst som erhållits vid överlåtelse av ett fordon beaktas inte resekostnadsersättningar som arbetsgivaren har betalt (46.6 § ISL). Vid beräkning av vinst som erhållits vid överlåtelse av en bil eller annat fordon nedsätts anskaffningsutgiften således inte på basis av att den skattskyldige har från sin arbetsgivare erhållit ersättning för användning av bil på arbets- eller tjänsteresor. Såsom anskaffningsutgift betraktas vanligen den verkliga oavskrivna anskaffningsutgiften. Till exempel återbäringen av en bilskatt som en invalid erhållit har dragits av från anskaffningsutgiften (HFD 1983 II 577).

Ränta på köpesumma

Räntor på skulder som hänför sig till den sålda förnödenheten räknas inte till anskaffningsutgiften (t.ex. HFD 1977 II 568). Om köparen enligt villkoren i köpebrevet har betalat ränta på betalningsrater, vilka förfallit till betalning före dagen då köpebrevet undertecknats, betraktas prestationer som en del av köpepriset (se Ränteutgifter).

Gottskrivningsräntan, som köparen erhöll då han betalade köpepriset av bostadsaktier under byggnadstiden före förfallodagar har i rättspraxisen betraktats såsom nedsättning av köpepriset (HFD 1994/823, Ränteinkomster och indexgottgörelser).

Räntegottgörelse och eftermarknadsgottgörelse

Vid beräkning av överlåtelsevinst beaktas varken betalning som ska betraktas som ränteinkomst eller eftermarknadsgottgörelsen som erhållits eller betalats i samband med överlåtelsen av masskuldebrev (se också HFD 1986 II 560 och CSN 2003/87). Eftermarknadsgottgörelsen som den skattskyldige erhållit är hans skattepliktiga kapitalinkomst. Han får med stöd av 54 a § ISL från sina kapitalinkomster avdra det som han betalat.

Överlåtelse av ett aktiebundet masskuldebrevslån under utelöpandetiden behandlades i enlighet med bestämmelser om överlåtelsevinst i samband med ett fall, där intäkten som skulle likställas med indexgottgörelse betalades som en del av inlösningspriset i samband med återbetalning av lånet. Andelen som motsvarade den kalkylerade avkastningen avskiljdes inte till eftermarknadsgottgörelse (CSN 2003/87).

Lånekapital

I fråga om överlåtelse av masskuldebrev ska kapitalvärdet, räntans andel och eftermarknadsgottgörelse avskiljas från varandra. På lånekapitalet tillämpas bestämmelserna om överlåtelsevinst och -förlust. Som anskaffningsutgift för ett masskuldebrevslån betraktas priset som betalts då lånet tecknats eller skuldebrevet köpts minskat med eventuell eftermarknadsgottgörelse. Av ett masskuldebrevslån kan uppkomma överlåtelsevinst, om placeraren har t.ex. vid emittering av lånet tecknat eller senare på eftermarknaden köpt lånet mot kursen 100 och säljer det mot kursen 104. Det kan på motsvarande sätt uppkomma överlåtelseförlust om lånet har tecknats eller skuldebrevet har köpts mot en högre kurs än vad man får för det (CSN 1998/145, CSN 2001/92). Raten som betalts som skuldebrevets värdestegring är inte avdragbar från kapitalinkomsterna som utgift för inkomstens förvärvande (CSN 1994/71).

Kursvinst eller förlust

Behandlingen av valutakursvinster och -förluster i samband med beskattning av överlåtelsevinst har tagits fram i fallet HFD 1997/735. Avgörande var, på vilket sätt anskaffningsutgiften för ett placeringsobjekt i valutabelopp bestäms och huruvida i samband med försäljning av placeringsobjektet uppkommer förutom överlåtelsevinst eller -förlust även separat kursvinst eller -förlust. HFD ansåg, att man i samband med beräkningen av anskaffningsutgiften skall tillämpa den kurs för ifrågavarande valuta som var i kraft vid placeringsobjektets anskaffningstidpunkt. Det ansågs, att separat kursvinst eller -förlust inte uppstod i samband med överlåtelsen.

Anskaffningsutgift för förnödenhet som erhållits vederlagsfritt

Arv och gåvasamt lotterivinst

Såsom anskaffningsutgift för egendom som erhållits utan vederlag anses beskattningsvärdet som använts vid arvs- och gåvobeskattningen (47.1 § ISL). Stadgandet tillämpas oberoende av om arvslottens eller gåvans värde inte hade stigit till beskattningsbart belopp. Om arvs- eller gåvobeskattning inte har verkställts, kan beskattningsvärdet enligt stadgandets ordalydelse inte betraktas som anskaffningsutgift ( HDF 2000/2921). Den skattskyldige kan yrka på rättelse av beskattningen av överlåtelsevinsten, om arvs-, eller gåvobeskattning har verkställts efter beskattningens slutförande.

Beskattningsvärdena av egendomsandelar vid arvsbeskattningen kan vara olika stora om egendomen har t.ex. kommit som arv från föräldrar som avlidit vid olika tidpunkter. Också den besittningstid, som inverkar på storleken av antagandet om anskaffningsutgift, kan ha annan längd.

Om en del av skatten har vid arvs- och gåvobeskattningen inte debiterats med stöd av 55.1 och 3 § (1110/94) ArvsskatteL, kan beskattningsvärdet användas som anskaffningsutgift för egendom vid beräkning av överlåtelsevinst utan att beviljad lättnad beaktas.

Beskattningsvärdet som använts vid arvs- eller gåvobeskattningen jämställs med den verkliga anskaffningsutgiften. Till anskaffningsutgiften räknas också utgifter för grundlig renovering som den skattskyldige betalt. Man får dra av anskaffningsutgiften som inte avskrivits i beskattningen. Enligt bestämmelsens ordalydelse kan arvs- eller gåvoskatt inte räknas till förnödenhetens anskaffningsutgift. Då överlåtelsevinst beräknas får man dessutom dra av utgifterna för vinstens förvärvande, liksom försäljningsutgifterna. HFD:s utslag HFD:2002:25, som gäller värdering av tillgångar i samband med arvsbeskattningen, medför ingen ändring i avdragandet av utgifterna för vinstens förvärvande i samband med beskattning av överlåtelsevinster.

I stället för den verkliga anskaffningsutgiften och utgifterna för vinstens förvärvande kan man också använda anskaffningsutgiftsantagandet i samband med beräkningen av vinsten som uppkommer av överlåtelse av egendom som fåtts som arv eller gåva.

Enligt högsta förvaltningsdomstolens utslag HFD 2010:46 betraktas vid beskattning av överlåtelsevinst som anskaffningsutgift för pris som fåtts i lotteri som avses i 2 § i lotteriskattelagen det gängse värdet vid den tidpunkt då vinsten fås.

Ändring av anskaffningsutgift för egendom som fåtts som gåva

Om den skattskyldige överlåter egendom som fåtts som gåva, betraktas som gåvans anskaffningsutgift enligt huvudregeln också i fortsättningen beskattningsvärdet som tillämpats i gåvobeskattningen. förändring från det tidigare är bestämmelsen enligt vilken anskaffningsutgiften beräknas likväl av gåvogivarens anskaffningsutgift, om gåvotagaren överlåter egendomen som han eller hon fått innan ett år förflutit från det då gåvan fåtts (ISL 47.1 §, 728/2004).

Om den nya bestämmelsen ska tillämpas, beräknas gåvotagarens anskaffningsutgift enligt gåvogivarens anskaffningsutgift. Den ursprungliga anskaffningsutgiften minskas till exempel av avskrivningar som gjorts i gåvogivarens beskattning och ökas motsvarigt av utgifter som han eller hon haft på grund av grundlig renovering. Också gåvotagarens eventuella avdrqag och tillägg under ägandetiden tas i beaktande.

Gåvotagarens ägandetid räknas från doneringstidpunkten. Gåvogivarens ägandetid har ingen betydelse. Om den nya bestämmelsen tillämpas, får gåvotagaren således såsom uppskattad anskaffningsutgift dra av 20 procent av överlåtelsepriset. I samband med överlåtelser som avses i 49 § ISL får man också i dessa fall dra av 80 procent av överlåtelsepriset.

Den nya bestämmelsen tillämpas inte, om gåvotagaren överlåter egendomen efter det att ett år förflutit från doneringen. Såsom gåvotagarens anskaffningsutgift betraktas då enligt huvudregeln det beskattningsvärde som tillämpats i gåvobeskattningen.

Ändring av 47.1 § ISL medför inga ändringar i tillämpningen av 66.3 § ISL om anställningsoptioner.

I 21a § lagen om skatt på arv och gåva (729/2004) ingår bestämmelser om, på vilket sätt gåvobeskattnignen ska rättas, om man i inkomstbeskattningen tillämpat den nya bestämmelsen i 47.1 § ISL. I gåvobeskattningen avdras från egendomens värde den skatt som debiterats för överlåtelsevinsten. Man kan likväl inte dra av mera än det skattebelopp som skulle ha påförts för överlåtelsevinsten om överlåtelsepriset hade varit samma som beskattningsvärdet som tillämpades i gåvobeskattningen.

47.1a § i ISL tillämpas då man beräknar överlåtelsevinst för överlåtelser som sker 1.1.2005 eller senare.

Värdet av besittningsrätt

I fallet HFD 1998/ 1225 är det fråga om anskaffningsutgiften för egendom som förvärvats utan vederlag i ett fall, där arvlåtarens make hade utnyttjat den i 3:1 § 2 mom. ÄB avsedda besittningsrätten till bostaden som varit makarnas gemensamma hem och avstått från denna rättighet innan bostaden sålts. Beloppet av fastighetens anskaffningsutgift kan enligt utslaget inte minskas med värdet på besittningsrätten, som utgör en separat avdragspost i arvsbeskattningen, då överlåtelsevinsten räknas ut. Såsom bostadens anskaffningsutgift betraktas det beskattningsvärde som använts i arvsbeskattningen, från vilket det ovannämnda värdet på besittningsrätten inte dras av. Utslaget medför en ändring i beräkningen av vinsten för överlåtelse av egendom i dessa fall.

I sådana fall, där efterlevande maken har vädjat till sin rätt att med stöd av 3:1 § 2 mom. ÄB hålla bostaden i sin besittning och har till exempel i samband med försäljning av bostaden utan vederlag avstått från sin besittningsrätt, kan avståendet betraktas som en i lagen om skatt på arv och gåva avsedd gåva.

Nyttjanderätt till egendom kan också grunda sig på testamente (beträffande sådant avstående från rättighet se avgörandet om gåvobeskattning HFD 1996/1960). Vederlag, som den skattskyldige får då han eller hon i samband med överlåtelse av fastigheten avstår från besittningsrätten som på sin tid förbehållits, beskattas enligt bestämmelserna om överlåtelsevinst (HFD 2009:13).

Fång genom avvittring

Har den överlåtna egendomen erhållits vid avvittringen, beräknas ägartiden och anskaffningsutgiften på basis av fånget som föregått fånget genom avvittring (46.2 § ISL). Enligt ordalydelsen skall stadgandet tillämpas i fall där avvittringen faktiskt har gjorts före försäljningen av egendomen.

Den verkliga anskaffningsutgiften för en förnödenhet som erhållits vid avvittringen bestäms enligt förvärvet som föregått förvärv genom avvittring. Avgörande är således den förra ägarens. dvs. makens fång. Om den andre makens fång varit utan vederlag räknas anskaffningsutgiften för den överlåtna nyttigheten enligt det beskattningsvärde som användes i den då verkställda arvs- eller gåvobeskattningen. Om avskrivningar gjorts på anskaffningsutgiften för den överlåtna egendomen, dras den oavskrivna delen av anskaffningsutgiften av från överlåtelsepriset.

Specialstadgandet om fång genom avvittring hindrar inte användningen av den antagna anskaffningsutgiften, om det är det förmånligare alternativet för den skattskyldige. Ägartiden, på basis av vilken antagandet om anskaffningsutgiften bestäms, beräknas i dessa fall på basis av det fång som föregått fånget genom avvittring.

Egendom som placerats i ett personbolag eller tagits därifrån

Ägartid

Ägartiden avbryts enligt 46.3 § ISL, då en bolagsman i ett öppet bolag eller i ett kommanditbolag placerar egendom i bolaget eller tar egendom ur bolaget.

Ordalydelsen i ovannämnt stadgande angår beräkningen av ägartid vid tillämpningen av den antagna anskaffningsutgiften. Om personbolagets bolagsman eller tidigare bolagsman säljer egendom som han tagit från bolaget såsom privatuttag så, att den varit i hans besittning kortare tid än 10 år, används 20 procents antagande om anskaffningsutgift vid beskattningen enligt ISL.

Gängse värde

Stadganden som tillämpas vid förmögenhetsöverföringar mellan sammanslutningen och delägaren och vid upplösning av ett personbolag ingår i 26 och 27 § ISL (1126/1996). Motsvarande stadganden ingår i 51b och 51d § NärSkL (1109/1996).

Enligt 26 § ISL när en delägare i en sammanslutning sätter in egendom eller rättigheter i sammanslutningen, betraktas i delägarens beskattning såsom överlåtelsepris egendomens eller rättighetens sannolika överlåtelsepris dvs gängse värde vid den tidpunkt då egendomen tillfördes sammanslutningen. I beskattningen av sammanslutningen betraktas motsvarande belopp såsom anskaffningsutgift. Stadgandet gäller placeringar som gjorts så väl vid bolagets grundande som under dess verksamhet.

När en delägare i en sammanslutning tar ut fastighet, byggnad, konstruktion, värdepapper eller rättighet ur sammanslutningen, betraktas såsom överlåtelsepris egendomens eller rättighetens sannolika överlåtelsepris. Såsom överlåtelsepris för annan egendom, tjänst eller förmån som tas ut ur sammanslutningen betraktas den ursprungliga anskaffningsutgiften eller ett lägre sannolikt överlåtelsepris. Samma belopp som i beskattningen av sammanslutningen betraktas såsom överlåtelsepris betraktas i delägarens beskattning såsom anskaffningsutgift.

Det finns inte uttryckliga stadganden om värderingsnivån i samband med köp mellan ett personbolag och dess delägare. I motiveringarna till regeringens proposition med förslag till ändring av 51b och 51d § NärSkL (RP 106/1996) konstateras till dessa delar, att stadganden om det gängse värdet inverkar också för sin del på godtagbara överlåtelsepriser i samband med köp mellan sammanslutningen och dess delägare.

Stadganden i 26 § ISL tillämpas inte om egendomen överförs till eller från sammanslutningen i samband med ändring av verksamhetsformen som avses i lagens 24 § och där värdenas kontinuitet tillämpas.

Vid beskattningen av ett öppet bolag eller kommanditbolag som upplöses betraktas såsom egendomens, förmånens eller rättighetens överlåtelsepris ett belopp som motsvarar överlåtelsepriset vid privatuttag (27 § ISL).

Antagande om anskaffningsutgift

Beloppet som skall dras av från överlåtelsepriset som annan skattskyldig än samfund eller öppet bolag eller kommanditbolag erhållit är alltid minst 20 procent. Om den överlåtna egendomen har varit hos överlåtaren i minst 10 års tid, är avdragsbeloppet minst 40 procent av överlåtelsepriset (ISL 46.1 §, 728/2004) Stadgandet tillämpas då överlåtelsevinst beräknas i samband med överlåtelser 1.1.2005 eller senare.

Avdraget var enligt tidigare46.1 § ISL (475/1998) 50 procent av överlåtelsepriset, om överlåtaren hade haft egendomen i minst 10 års tid. I fråga om egendom som ägts under kortare tid än 10 år var anskaffningsutgiften på samma sätt som för närvarandet 20 procent. Stadgandet tillämpades så här i beskattningar för år 1999−2004.

Beräkning av bestämd tid

Då storleken av den antagna anskaffningsutgiften bestäms är det avgörande, huruvida egendomen som överlåts varit i överlåtarens besittning minst 10 års tid. Den tid under vilken egendomen som förvärvats mot vederlag varit i överlåtarens besittning beräknas i allmänhet från den tidpunkt då ett bindande, slutligt köp- eller annat leveransavtal ingåtts till den tidpunkt då avtal om överlåtelse ingåtts. Specialfall som ansluter sig till beräkning av ägartiden finns också i avsnittet som gäller aktier och teckningsrätt samt personbolag.

Då man beräknar en tid då den bestämda tiden utgår tillämpar man lagen om beräknande av laga tid (150/1930). Enligt lagens 3 § slutar tiden som är bestämd i veckor, månader eller år före angiven dag på den dag i den avsedda veckan eller månaden som till benämning eller ordningsnummer motsvarar sagda dag (se HFD 1984 II 584). Om den motsvarande dagen inte finns i den månad varunder laga tid skulle sluta, betraktas sista dagen i samma månad som den bestämda tidens slutdag.

Anskaffningsutgift

Antagandet om anskaffningsutgiften används vid beräkning av överlåtelsevinst i stället för den verkliga oavskrivna anskaffningsutgiften och utgifterna för inkomstens förvärvande, om det är det förmånligaste alternativet för den skattskyldige. Med verklig anskaffningsutgift jämställs beskattningsvärdet som använts vid arvs- och gåvobeskattningen och som också är ett alternativ för antagandet om anskaffningsutgiften. Utgifter vilka hänför sig till anskaffning av vinst ingår såsom antagande om anskaffningsutgift i beloppet som skall dras av, varför de inte får dras av utöver antagandet om anskaffningsutgiften.

ISL 46.1 § gäller beräkning av överlåtelsevinst. Stadgandet tillämpas inte t.ex. vid beskattningen av kapitalinkomst, som erhållits från försäljningen av mark, (se HFD 1994/3007).

Om den skattskyldige kan visa att den icke oavskrivna delen av anskaffningsutgiften och utgifter för förvärvande av vinst är större än antagandet om anskaffningsutgiften, används det utredda verkliga beloppet. Användningen av den verkliga anskaffningsutgiften har godkänts vid rättspraxisen, fast beloppet på den måste ha värderats i brist på en exakt utredning om att den verkliga anskaffningsutgiften har varit större än antagandet om anskaffningsutgiften (HFD 1989 B 532).

Utgifter som hänför sig till anskaffning av vinst

Från överlåtelsepriset får enligt 46.1 § ISL dras av utöver den oavskrivna delen av den verkliga anskaffningsutgiften även utgifterna för anskaffning av vinst. Såsom verklig anskaffningsutgift betraktas i samband med detta även beskattningsvärdet som använts vid arvs- och gåvobeskattningen. Utgifter för anskaffning av vinst är bl.a. mäklar- och konsultprovisioner vilka hänför sig till försäljningen samt utgifter för utredningen om värdet av egendomen som skall överlåtas, försäljningsannonser och presentationer. Också reparationskostnader som hänför sig till att egendom har försatts i försäljningsskick betraktas såsom utgifter för anskaffning av vinst.

Såsom utgifter som hänför sig till anskaffning av vinst har vid rättspraxisen betraktats också expeditionsavgiften, kreditreserveringsprovisionen och stämpelskatten vilka uppburits, då skulden som upptagits för köp av egendom som skall försäljas har lyfts (HFD 1985/5495). Har skulden anslutit sig till anskaffning av inkomst, har nämnda utgifter dragits av såsom kostnader för inkomstens förvärvande (bl.a. HFD 1991 B 536), då utgifterna inte andra gången kan dras av från överlåtelsevinsten.

Överlåtelsepris

Vid beräkning av överlåtelsevinst måste förutom anskaffningsutgiften även överlåtelsepriset redas ut. I praktiken kan förekomma fall, i vilka det exakta beloppet på överlåtelsepriset inte framgår av köpebrevet eller i vilka köpepriset består av olika rater. Om köparen t.ex. i samband med köpet har ansvarat för försäljarens skulder eller räntor som hänför sig till tiden före dagen då köpebrevet undertecknats, har dessa prestationer betraktats såsom en del av köpepriset (t.ex. HFD 1988 B 560).

I fallet i vilket en del av köpeskillingen hade deponerats som säkerhet för skulderna som köparna upptagit för betalning av köpeskillingen och depositionen på grund av köparnas insolvens användes till betalning av deras skulder, beaktades depositionens kapital och ränta inte som avdrag från köpeskillingen (HFD 1994/5101).

Ändringar av överlåtelsepriset

Det slutliga köpepriset har i köpebrevet kunnat bindas till någon osäker sak i framtiden. Behandling av sådana här ändringar av överlåtelsepris, se Periodisering av överlåtelsevinst.

Köp till underpris

Enligt Högsta förvaltningsdomstolens utslag HFD 2002:24 får anskaffningsugiften för en överlåten förnödenhet avdras i sin helhet, trots att köpesumman har varit mindre än det gängse värdet så, att det har varit fråga om ett s.k. köp av gåvonatur som avses i 18.3 § lagen om skatt på arv och gåva.

I fallet som upptagits för avgörande hade föräldrarna sålt till dottern en aktielägenhet mot ett pris som var något mindre än anskaffningsutgiften på den. enligt utslaget fick föräldrarna inte överlåtelsevinst av köpet, trots att köpesumman var mindre än det gängse värdet och dottern hade på grund av köpet beskattats för gåva. I motiveringarna konstateras bl.a. att för huvudregeln i 46 § ISL, som gäller beräkning av vinst för överlåtelse av egendom, har inte stadgats något undantag ifall köpesumman skulle i samband med överlåtelse av egendom bli mindre än det gängse värdet.

I fallet som behandlades i HFD hade överlåtelsen skett genom en överlåtelse i form av ett köpebrev. Av utslaget kan inte dras några slutsatser om beräkning av överlåtelsevinsten i sådana situationer där en del av förnödenheten som överlåts ges uttryckligen som gåva och en annan del säljs. som anskaffningsutgift avdras i detta fall den proportionella andel som hänför sig till den sålda delen.

Ändring som avser överlåtelse till underpris

Beräkning av överlåtelsevinst för överlåtelser till underpris har ändrats 1.1.2005. Enligt 47.5 § ISL (728/2004) delas överlåtelsen i en del som överlåtits mot vederlag och en vederlagsfri del, om om egendom har överlåtits till ett lägre pris än det gängse priset så att det är fråga om en affär av gåvonatur som avses i 18 § 3 mom. i lagen om skatt på arv och gåva.Ffördelningen sker utgående från förhållandet mellan det pris som betalats och det gängse värdet. Såsom anskaffningsutgift för en andel som överlåtits mot vederlag betraktas den del av anskaffningsutgiften för egendomen som hänför sig till denna.

Exempel: A har år 1997 köpt en fastighet mot 50 000 euro. Han säljer fastigheten år 2010 mot samma summa. Fastighetens gängse värde är på försäljningdagen 80 000 euro. Försäljningspriset är mindre än tre fjärdedelar av egendomens gängse värde.

Överlåtelsen delas i en del som överlåtits mot vederlag och i en vederlagsfri del utgående från förhållandet mellan priset som betalts och egendomens gängse värde (50 000/80 000). Överlåtelsevinsten som A fått räknas så, att från överlåtelsepriset subtraheras den andel av fastighetens inköpspris som motsvarar den del som överlåtits mot vederlag, dvs. (50 000/80 000 x 50 000) = 31 250 euro. Beloppet av A:s överlåtelsevinst är 50 000 - 31 250 = 18 750 euro.

Om gåvotagaren skulle överlåta egendomen vidare innan ett år förflutit från hans fång, skulle anskaffningsutgiften räknas i fråga om andelen som ska betraktas som gåva utgående från gåvogivarens anskaffningsutgift (47.1 § ISL, 728/2004).

Sytning

Skattepliktig inkomst enligt 37.1 § ISL är inte förmån eller sytning som i samband med överlåtelse av en fastighet har förbehållits för viss tid eller på livstid och som erläggs såsom bostadsförmån, naturprodukter eller tjänster. En dylik sytning beaktas vid beräkning av överlåtelsevinst genom att enligt 32 § FSL, som nu redan upphävts, kapitaliserat värde av sytningsplikt i pengar tilläggs i det eventuellt betalade köpepriset (se även HFD 1978/925).

I pengar eller andra varor än naturprodukter betalad sytning är särskilt skattepliktig kapitalinkomst, om avtalet om fastighetsöverlåtelse har slutits år 1989 eller senare. Såsom inkomst betraktad sytning beaktas inte vid beräkning av försäljarens överlåtelsevinst. Har fastigheten överlåtits endast i pengar eller andra varor än naturprodukter mot sytningen som skall betalas, beskattas försäljaren inte för överlåtelsevinsten. Köparens fång betraktas såsom gjord mot vederlag också till den del som i samband med överlåtelsen förbehållen sytning är skattepliktig kapitalinkomst för försäljaren. Dylik sytning är inte en årligen avdragbar utgift för köparen, men den beaktas såsom anskaffningsutgift för den köpta förnödenheten.

Skadeersättning som skall läggas till överlåtelsepriset

Ersättning för skada som drabbat egendomen under den skattskyldiges besittningstid tilläggs enligt 46.5 § ISL i överlåtelsepriset. Ersättningen tilläggs för överlåtelseåret och för de fem år som föregår det, om den inte har använts till förnyelse eller reparation av den förstörda eller skadade egendomen eller tillagts i skogsbrukets kapitalinkomst.

Från skogen erhållet skadestånd utgör kapitalinkomst av skogsbruk hos skattskyldiga som beskattas för inkomsten av skogsbruk enligt ISL. Ett tillägg i överlåtelsepriset kommer således i fråga endast hos sådana skattskyldiga, på vilka GSL:s stadganden om arealbeskattning har tillämpats under året då ersättningen erhållits.

Skadestånd som skall beaktas vid beräkning av överlåtelsevinst omfattas inte av beskattningen, om skadat föremål, t.ex. en bil som varit i privatbruk, överlåts till försäkringsbolaget i samband med skadeståndet (HFD 1984 II 569).