Skattesats för obebyggda byggplatser

Enligt 12 a § i fastighetsskattelagen (654/1992) kan kommunfullmäktige särskilt fastställa en skattesats som tillämpas på sådana obebyggda byggplatser som avses i lagen. I vissa kommuner som nämnts i 12 b § i fastighetsskattelagen måste en särskild skattesats fastställas. I denna anvisning behandlas bestämmelserna som gäller skattesatsen för obebyggda byggplatser och hur de tillämpas.

I anvisningen beaktas nyaste rättspraxis (HFD 2022:80) och ändringar i lagstiftningen, i synnerhet differentiering av den allmänna fastighetsskattesatsen för mark från den allmänna fastighetsskattesatsen för byggnader från och med skatteår 2024.

1 Allmänt

Kommunfullmäktige kan påföra en separat skatteprocentsats för obebyggda byggplatser som planlagts för bostadsändamål. Denna skattesats är högre än övriga fastighetsskattesatser. Om en sådan separat skattesats påförs för dessa byggplatser ska den vara minst 2,00 och högst 6,00.

Den högre fastighetsskattesatsen gäller inte för byggplatser som planlagts för fritidsbebyggelse.

För kommunerna inom huvudstadsregionen och dess kransområden gäller en specialbestämmelse, enligt vilken skatteprocentsatsen för obebyggda byggplatser måste fastställas. I kommunerna Borgnäs, Grankulla, Esbo, Helsingfors, Hyvinge, Kervo, Kyrkslätt, Mäntsälä, Nurmijärvi, Sibbo, Tusby, Träskända, Vanda och Vichtis är den lägsta skattesatsen för obebyggd byggplats år 2024 3,00 procentenheter högre än den allmänna fastighetsskattesats för mark som kommunfullmäktige fastställt. Skattesatsen kan dock fastställas till högst 6,00 procent år 2024. Tidigare skulle ovan nämnda kommuner påföra en skatteprocentsats för obebyggda byggplatser som var minst 3,00 procentenheter högre än den allmänna fastighetsskattesatsen och högst 6,00.

I merparten av kommunerna är det inte obligatoriskt att fastställa en särskild skattesats. Om kommunen inte har fastställt någon särskild skattesats, debiteras fastighetsskatten för en obebyggd byggplats som planlagts för bostadsändamål enligt den allmänna fastighetsskattesatsen för mark. Från och med skatteår 2024 har den allmänna fastighetsskattesatsen för mark åtskilts från den allmänna fastighetsskattesatsen för byggnader. Dessutom har den nedre gränsen för skattesatsen för obebyggda byggplatser i kommunerna inom huvudstadsregionen och dess kransområden bundits till den allmänna fastighetsskattesatsen för mark.

2 Förutsättningarna för tillämpandet av skattesatsen för obebyggd byggplats

På en obebyggd byggplats är det möjligt att tillämpa en högre skattesats, om alla nedan nämnda förutsättningar i 12 a § 2 mom. 1–7 punkten i fastighetsskattelagen är uppfyllda.

1) Detaljplanen har varit i kraft minst ett år före ingången av kalenderåret

Med detaljplan avses både en detaljplan enligt markanvändnings- och bygglagen (132/1999) och en stads- och byggnadsplan enligt den gamla byggnadslagen (370/1958). Skatten kan således exempelvis vid fastighetsbeskattningen för år 2024 fastställas enligt skattesatsen för obebyggd byggplats om detalj-, stads- eller byggnadsplanen trätt i kraft före utgången av år 2022.

Från och med skatteår 2025 hänvisas det i 1 punkten direkt till den detaljplan som avses i lagen om områdesanvändning (132/1999). Ändringen är lagteknisk och orsakar inte ändringar i beskattnings- och rättspraxis.

2) Över hälften av byggplatsens byggrätt har enligt detaljplanen planlagts för bostadsändamål.

Mark som planlagts för bostadsändamål är sådan mark som med anteckningar eller bestämmelser i byggnadsplanen har reserverats för bostadsbyggande. Det här gäller också när området delvis kan användas även för annat ändamål. Andelen som planlagts för bostadsändamål måste dock vara över hälften av byggnadsrätten. Områden som planlagts för annat ändamål än bostäder, t.ex. affärs-, kontors- eller industribyggande, är alltså utanför bestämmelsens tillämpningsområde.

3) På byggplatsen finns inget bostadshus som tagits i bostadsbruk och uppförandet av ett sådant har inte inletts före kalenderårets början.

Från och med skatteår 2025 hänvisas det i 3 punkten direkt till 108 § i den nya bygglagen (751/2023). Ändringen är lagteknisk och orsakar inte ändringar i beskattnings- och rättspraxis.

Skatt kan inte fastställas enligt skattesatsen för obebyggd byggplats för en byggplats som har ett bostadshus som används för boende. Som bostadshus som används för boende betraktas också fritidsbostäder som används för boende. Byggnaden kan också vara uthyrd för boende. Det har heller ingen betydelse att endast en del av byggrätten har använts om det på byggplatsen finns ett bostadshus som används för boende. Om bostadshuset däremot tagits ur bruk och det inte skett endast tillfälligt (t.ex. ödestuga) eller det används för annat ändamål än boende fastställs skatten enligt den högre skattesatsen.

Byggnadsarbetet anses ha påbörjats då gjutandet av grunden har inletts eller byggnadsdelar som hör till grunden börjat installeras. Eftersom skyldigheten att betala fastighetsskatt bestäms på basis av läget vid kalenderårets början (den 1 januari) ska byggandet påbörjas på det ovan nämnda sättet senast den 31 december föregående år för att skattesatsen för obebyggd byggplats inte ska tillämpas. Till exempel i fastighetsbeskattningen för år 2024 räknas inte sådana byggplatser som obebyggda på vilka man börjat bygga senast 31-12-2023.

4) Byggplatsen har en användbar infartsväg eller det måste finnas möjlighet att arrangera en sådan.

Tillämpandet av den särskilda fastighetsskattesatsen förutsätter att det till byggplatsen finns en användbar infartsväg enligt 135 § markanvändnings- och bygglagen (132/1999) eller att det är möjligt att ordna en sådan.

Från och med skatteår 2025 hänvisas det i 4 punkten till 44 § 1 mom. 3 punkten i bygglagen. Ändringen är lagteknisk och orsakar inte ändringar i beskattnings- och rättspraxis.

Med användbar infartsväg eller möjlighet att arrangera sådan avses det samma som med en vägförbindelse som ett bygglov förutsätter. Skattesatsen för obebyggd byggplats kan inte tillämpas på byggplatser utan användbar infartsväg eller möjlighet till sådan.

5) Byggplatsen kan anslutas till en allmän vattenledning och till avlopp på det sätt som avses i 10 § i lagen om vattentjänster (119/2001).

Enligt huvudregeln som ingår i 10 § i lagen om vattentjänster ska en fastighet som är belägen inom ett vattentjänstverks verksamhetsområde anslutas till verkets vattenledning och avlopp. Enligt 12 § i lagen om vattentjänster ska ett vattentjänstverk för varje fastighet som ansluts till verkets ledningsnät bestämma förbindelsepunkter som ska vara belägna i fastighetens omedelbara närhet. Skattesatsen för obebyggd byggplats kan inte tillämpas på en byggplats som saknar kommunalteknisk beredskap för anslutning till vattenledning och avlopp.

6) Byggplatsen är inte belagd med byggförbud

Om kommunen belagt byggförbud på ett område där detalj- eller generalplan håller på att utarbetas eller ändras eller om kommunen i detaljplanen har förbjudit uppförandet av en ny byggnad på grund av hur genomförandet av planen schemaläggs finns det inte förutsättningar för att tillämpa skattesatsen för obebyggd byggplats. Det finns inte heller förutsättningar för att tillämpa skattesatsen för obebyggd byggplats om byggförbudet beror på en godkänd detaljplan eller en ändring av detaljplanen, tills beslutet om godkännandet vunnit laga kraft.

7) Byggplatsen har samma ägare.

En förutsättning för tillämpandet av skattesatsen för obebyggd byggplats är att byggplatsen ägs av samma ägare. Samma ägare anses äga byggplatsen exempelvis då byggplatsen ägs av makar tillsammans eller på ett annat sätt ägs tillsammans enligt kvotdelar. Högre skattesats kan sålunda tillämpas till exempel på en byggplats som ägs i egenskap av en sammanslutning.

Samma ägare anses äga byggplatsen även då ägaren är ett dödsbo. En byggplats anses likaså vara i samma ägares ägo då en del av den ägs av ett bolag eller en annan sammanslutning som den skattskyldige huvudsakligen äger eller då byggplatsen ägs av bolag som hör till samma koncern.

Enligt 12 a § 4 mom. i fastighetsskattelagen avses med en byggplats för bostadshus enligt detaljplanen:

1. en detaljplaneenlig tomt eller annan byggplats som införts i fastighetsregistret
2. en detaljplaneenlig byggplats enligt bindande eller riktgivande tomtindelning och
3. ett kvarter som ingår i detaljplanen, som saknar bindande eller riktgivande tomtindelning.

Skattesatsen för en obebyggd byggplats gäller följaktligen för en sådan byggplats eller tomt som ingår i detaljplanen som uppfyller de övriga villkoren för tillämpandet av en särskild skattesats. För tillämpandet av den särskilda skattesatsen har det ingen betydelse om en tomtindelning har gjorts för kvarteret eller inte eller om tomten införts i fastighetsregistret eller inte.

3 Kommunens skyldighet att lämna uppgifter

En kommun som fastställer en skattesats för obebyggda byggplatser ska årligen ge en utredning om byggplatserna i fråga och lämna dessa uppgifter och andra nödvändiga uppgifter och dokument till Skatteförvaltningen för verkställandet av beskattningen och ändringssökandet (fastighetsskattelagen 20 a §).

Det är sålunda kommunen som ska utreda om en viss byggplats uppfyller eller inte uppfyller de lagstadgade villkoren för att skatten ska kunna påföras. Högsta förvaltningsdomstolens årsboksbeslut HFD 2022:80 gäller kommunens utredningsskyldighet.

HFD 2022:80: A ägde tre bredvid varandra befinnande plantomter i staden B. Enligt detaljplanen fanns det i området för de aktuella byggplatserna och den tillfartsväg som planerats för dem en fast fornlämning som hade skyddats direkt enligt lagen om fornminnen. Den fasta fornlämningen hade för de aktuella områdena klassats av museiverket i klass I, som omfattar nationellt betydande fasta fornlämningar, vars bevarande under alla förhållanden måste värnas.

Högsta förvaltningsdomstolen hade att avgöra huruvida Skatteförvaltningen utgående ifrån B stadens meddelande hade kunnat påföra förhöjd fastighetsskatt genom att tillämpa skatteprocentsatsen på plantomterna enligt den för den obebyggda byggplatser avsedda skatteprocentsatsen i 12 a § i fastighetsskattelagen.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade med hänvisning till bestämmelsen i 20 a § 1 mom. i fastighetsskattelagen samt dess förarbeten att kommunen är skyldig att utreda förutsättningarna för att tillämpa skatteprocentsatsen för obebyggda byggplatser. I det aktuella fallet skulle den gällande detaljplanen inte i sig anses tyda på att de obebyggda byggplatserna uppfyllde villkoren i 12 a § i fastighetsskattelagen för tillämpning av skatteprocentsats för obebyggd byggplats bland annat i förhållande till bestämmelserna i lagen om fornminnen gällande förbudet och tillståndet att rubba en fast fornlämning. Följaktligen, och eftersom B stad inte hade förebringat utredning enligt vilken villkoren för tillämpning av skatteprocentsatsen för obebyggda byggplatser skulle ha varit uppfyllda, bland annat utan hinder av lagen om fornminnen, ansåg högsta förvaltningsdomstolen att villkoren för att tillämpa skatteprocentsatsen för obebyggda byggplatser inte uppfylldes.

Ovan nämnda beslut av högsta förvaltningsdomstolen innebär inte automatiskt att det inte finns förutsättningar för att påföra skattesatsen för obebyggda byggplatser för ett objekt som fredats eller skyddats med stöd av lagen om fornminnen eller en annan lag på en fastighets område. Beslutet redogör endast för att en kommun ska reda ut om förutsättningar för byggande föreligger trots fredning eller skydd, om man vill använda skattesatsen för obebyggda byggplatser.

Anmälning av uppgifter om obebyggda byggplatser har behandlats närmare i Skatteförvaltningens anvisning Lämna uppgifter om obebyggda byggplatser .

4 Befrielse från skatt

Kommunen eller Skatteförvaltningen kan delvis eller helt befria ägaren från fastighetsskatt som påförts enligt skattesatsen för en obebyggd byggplats om byggnadsprojektet har fördröjts av annan orsak än sådan som beror på byggplatsens ägare. En sådan orsak kan till exempel vara att beviljandet av bygglov har fördröjts på grund av en orsak som beror på kommunen så att byggandet därför inte har kunnat påbörjas före kalenderårets början.

Kommunen äger bestämmanderätt gällande ansökan om befrielse från skatt om kommunen har förbehållit sig beslutsrätten gällande fastighetsskatt. På skatt.fi finns en förteckning över de kommuner som lämnat in en anmälan om beslutsrätt som gäller befrielse 1.1.2022–31.12.2024. Om kommunen inte har förbehållit sig beslutsrätten fattas beslutet av Skatteförvaltningen. Mera om hur befrielse ansöks i skatt.fi i artikeln Befrielse från skatt. Befrielse kan ansökas efter att skatten debiterats.

ledande skattesakkunnig Tero Määttä

skattesakkunnig Mikko Rongas