Värdering av fastighets- och bostadsförmögenhet i arvs- och gåvobeskattningen

Har getts
19.12.2022
Diarienummer
VH/5911/00.01.00/2022
Giltighet
1.1.2023 - Tills vidare
Bemyndigande
2 § 2 mom. i lagen om Skatteförvaltningen (503/2010)
Ersätter anvisningen
VH/6166/00.01.00/2021, 27.12.2021

Anvisningen om värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen är indelad i sex separata anvisningar. Alla värderingsanvisningar om arvs- och gåvobeskattningen finns också på en samlingssida Samlingssida för anvisningarna om värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen.

1 Allmänt

När det gäller värdering i arvs- och gåvobeskattningen har det getts flera anvisningar som bildar en enhetlig helhet, i vilka principerna för uppgörande av dem beskrivs i Skatteförvaltningens anvisning Allmänna principer för värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen. Denna anvisning innehåller värderingsprinciper för värdering av fast egendom. I anvisningen behandlas först värdering av direktägd fast egendom. Därefter behandlas värdering av sådan lös egendom som de facto ägs och besitts. Sådan egendom är till exempel aktieserier som berättigar till besittning av bostadsaktiebolags aktielägenheter.

2 Från separat värde till hela fastighetens värde

Värdering av fastigheter behandlas separat i fråga om mark och byggnader. I praktiken utgörs dock föremålet för värderingen vanligen av en fastighet i sin helhet, dvs. byggnad och tomt tillsammans. Då grundar sig även värderingsavgörandet i regel på värdering av fastigheten som helhet.

Om objektets värde inte kan fastställas enligt den primära marknadsvärdemetoden, måste värderingsavgörandet oftast göras så, att man efter fastställande av separata värden för tomten och byggnaden får ett värderingsavgörande som gäller för hela fastigheten. Byggnaden värderas då med kostnadsvärdemetoden, medan marken värderas med marknadsvärdemetoden. I fråga om markens värderingsavgörande kan man som utgångspunkt använda de informationskällor och förfaringssätt, som tillämpas vid fastställande av värdet för obebyggd mark.

3 Värdering av mark

3.1 Tomter och byggplatser i tätort

Med tätort avses i denna anvisning mark på detaljplaneområde eller på strandplaneområde, som används eller sannolikt kommer att användas för olika ändamål inom stadsliknande tätort, såsom för bostads-, industri- eller liknande ändamål oberoende av kommunform (stad/annan kommun). För annat markområde används i denna anvisning benämningen glesbygd. Dessutom behandlas i punkt 3.2 i anvisningen sådana markområden, vars värdering påverkas av eventuella planändringar.

I arvs- och gåvobeskattningens värderingssituationer utnyttjar man de uppgifter som finns i Skatteförvaltningens fastighetsdatabas om varje område.

Värdet på ett obebyggt område i en tätort kan fastställas antingen på basis av arealen eller byggrätten (våningsyta eller tomtexploateringstal). Som våningsyta räknas de våningsytor som tjänar byggnadens huvudsakliga användningsändamål på byggnader som kan byggas på byggplatsen. Tomtexploateringstalet utvisar förhållandet mellan byggplatsens maximala byggrätt och byggplatsens areal. Byggplatsens byggrätt får man således genom att multiplicera tomtexploateringstalet (e) med byggnadsplatsens areal.

Markens värde påverkas bland annat av följande faktorer:

  • områdets storlek och byggrätt
  • områdets avstånd från centrum och trafikförbindelser
  • området planläggningssituation
  • områdets topografi
  • områdets användningsändamål
  • områdets kommunalteknik
  • kommunens markpolitik

Marknadsvärdemetoden är det primära sättet att värdera tomter och byggplatser, även om antalet försäljningar av obebyggd mark är ringa och det i fråga om försäljningar av bebyggda fastigheter är svårt att särskilja markens andel av hela fastighetens köpesumma.

Om objektets värde inte kan fastställas enligt det primära sättet för fastställande av värde, ska tomten eller byggplatsen värderas till det områdespris (100 %) som används i fastighetsbeskattningen. Detta förfarande gäller samtliga tomttyper (bostads-, affärs- och industritomter). Formeln för sänkning av värdet enligt anvisningen Nedsättningsformeln enligt anvisningen Värdering av fastigheter i fastighetsbeskattningen (29.12.2021 dnro VH/6056/00.01.00/2021) beaktas inte.

Källor:

3.2 Markområden där det kan väntas ske planändringar

Användningsändamålet för mark kan ändras genom planläggning på det sätt som föreskrivs i markanvändnings- och bygglagen (132/1999, MBL). Planändringar kan ha betydande konsekvenser för ett markområdes värde, om den ändrade planen medför ökad eller minskad byggrätt eller om markens användningsändamål ändras på ett sätt som ökar eller minskar värdet. Den här typen av ändringar blir stegvis allt sannolikare i och med att planläggningen framskrider och fastställs slutligen när planen vinner laga kraft. MBL tillåter även att en del av markens värdestegring som en planändring ger upphov till räknas till godo för kommunen till exempel genom markanvändningsavtal eller planläggningsavgifter. MBL ger kommunerna markpolitisk prövningsrätt som kan påverka värdet på marken som är föremål för planändringen för fastighetsägaren.

Om det pågår eller förväntas planläggningsåtgärder gällande den mark som värderas, ska konsekvenserna av dessa åtgärder beaktas vid värderingen. I bedömningen tar man i beaktande eventuella markanvändningsavtal, planutkast samt hur långt planen framskridit inklusive eventuella planutkast och planutlåtanden samt anmärkningar och besvär gällande planen.

Om en pågående planläggningsprocess har framskridit så långt att den nya planen och den nya byggrätten som därigenom uppstår är sannolika, kan man vid värderingen ta i beaktande värdet på den nya byggrätten samt kostnaderna som planläggningen orsakar markägaren. I detta fall kan värdet på byggrätten och marken i praktiken fastställas enligt principerna som beskrivs i punkt 3.1 som om området redan vore planlagt. Vid värderingen ska man dock alltid ta i beaktande osäkerheter i samband med genomförandet av planändringarna.

Om det är fråga om ouppfyllda, men realistiska förväntningar gällande planläggningen, kan markens värde anses vara cirka 40 % av värdet på byggrätterna som sannolikt kommer att fastställas på markområdet (HFD 1993 B 539).

Om ett överlåtelsevillkor är att planändringarna genomförs, kan man basera värderingen direkt på markens värde efter planläggningen. Arv kan inte vara villkorliga på detta vis, vilket innebär att osäkerheten gällande huruvida planen genomförs kan tas i beaktande genom att minska värdet.

3.3 Byggplatser på glesbygden

Med glesbygd avses i detta sammanhang annat område än det ovan beskrivna området i behov av planering. I kommunernas byggnadsordningar finns det bestämmelser om minimistorleken av byggnadsplatser på glesbygden. Minimistorleken är i allmänhet större än 2 000 m².

På priset på byggnadsplatser inom glesbygden inverkar bland annat följande faktorer:

  • allmän prisutveckling
  • byggnadsplatsens areal
  • markens slag (åker/skog)
  • avstånd från allmän väg
  • avstånd från tätbebyggelsen i den egna kommunen
  • invånarantal i den kommun byggnadsplatsen är belägen
  • läge i förhållande till huvudsakliga boendecentrum
  • läge inom landet
  • kommunens markpolitik

Då områdespriserna i fastighetsbeskattningen grundar sig på marknadsvärdemetoden, kan man använda dem som sådana även som grund för värderingsavgörandet vid arvs- och gåvobeskattningen. Detta förfarande gäller samtliga tomttyper. På basis av särskilda faktorer, till exempel då byggnadsplatsen finns invid ett vattendrag, kan värdet i fråga likväl justeras antingen uppåt eller nedåt. Vid värdering av byggplatser vid strand kan man som jämförelseobjekt använda även de i kapitel 3.4 presenterade genomsnittliga priserna på semesterfastigheter som begränsar sig till strand.

Byggnadsplatsens storlek tas i beaktande så att värdet graderas, i brist på annan utredning enligt följande tabell:  

Byggplatsens storlek och gradering av priserna för arealens överskridande del.
Markområdets areal Gradering från grundpriset på arealens överskridande del
–3000 m2 100 %
3 000–5 000 m2 50 %
5 000–10 000 m2 25 %
över 10 000 m2 10 %

Om värdet av en enskild byggnadsplats värderat enligt områdespriset, särskilda faktorer och ovan nämnd gradering understiger det beskattningsvärde av markgrund som används vid fastighetsbeskattningen, ska som gängse värde för byggnadsplatsen dock betraktas den aktuella byggnadsplatsens beskattningsvärde vid fastighetsbeskattningen.

Källor:

3.4 Fritidsbyggnadsplatser

På fastställandet av värdet på fritids- och strandbyggplatser inverkar bland annat följande faktorer:

  • byggnadsplatsens areal och byggrätten
  • byggnadsplatsens väderstreck
  • utsikten från byggnadsplatsen
  • vattendraget (sjö, å, hav)
  • läge på fastland eller på en holme
  • attendragets storlek och förbindelser till andra vattendrag
  • vattendragets vattenkvalitet
  • strandens art
  • läge i förhållande till rekreationsorter

Om objektets värde inte kan fastställas utgående från realiserad köpeskilling, kan värderingen genomföras enligt följande:

Värdet på fritidstomter och byggnadsplatser som gränsar till strand kan fastställas genom att använda nedanstående genomsnittliga kvadratspriser per landskap. Dessa värden har härletts från lantmäteriverkets köpeskillingsstatistik över fritidstomter som gränsar sig till strand med medelpriser från en längre tidsperiod (medelvärden 1.1.2019–31.12.2021 ). Då dessa värden används ska man ta i beaktande grunderna för hur tabellens genomsnittliga kvadratpriser bildats, till exempel de tomters läge vid olika vattendrag som på området överhuvudtaget varit föremål för försäljning. Arealen av objektet som värderas och objektets läge i förhållande till områdets typiska vattendrag ska också beaktas. De genomsnittliga priserna kan höjas eller sänkas med högst 30 procent på grundval av läget, storleken eller andra egenskaper av det objekt som värderas. Här kan man använda sig av de lokala jämförelsepriserna.

Tabellens genomsnittliga priser lämpar sig bäst för typiska, cirka 3 000–7 000 m2 stora strandbyggnadsplatser. Värdet på en tomt som är större än detta kan vara lägre om den bildar endast en strandbyggnadsplats, eller högre om det finns flera strandbyggnadsplatser på tomten. Storleken av en tomt som omfattar en strandbyggnadsplats tas i beaktande genom att gradera priset i brist på annan utredning enligt följande:

Strandbyggplatsens storlek och gradering av priserna för arealens överskridande del.
Markområdets areal Gradering från grundpriset på
arealen överskridande del
–7 000 m2 100 %
7 000–10 000 m2 75 %
över 10 000 m2 50 %

Om värdet av en enskild byggnadsplats värderat enligt tabellerna understiger det beskattningsvärde av markgrund som används vid fastighetsbeskattningen, ska som gängse värde för byggnadsplatsen dock betraktas den aktuella byggnadsplatsens beskattningsvärde vid fastighetsbeskattningen.

Landskapsvisa genomsnittliga kvadratpriser på fritidsfastigheter som gränsar till strand på general- och stranddetaljplaneområde:

Landskap Medeltal i hela euro, 1.1.2019–31.12.2021
Nyland 27
Egentliga Finland 16
Satakunta 15
Egentliga Tavastland 16
Birkaland 19
Päijänne-Tavastland 19
Kymmenedalen 13
Södra Karelen 9
Södra Savolax 8
Norra Savolax 6
Norra Karelen 8
Mellersta Finland 9
Södra Österbotten 19
Österbotten 14
Mellersta Österbotten 12
Norra Österbotten 8
Kajanaland 6
Lappland 7
Åland 7

Landskapsvisa genomsnittliga kvadratpriser på semesterfastigheter som gränsar till strand på glesbygden:

Genomsnittliga kvadratmeterpriser på semesterfastigheter som gränsar till strand i glesbygden.
Landskap Medeltal i hela euro, 1.1.2019–31.12.2021
Nyland 23
Egentliga Finland 15
Satakunta 10
Egentliga Tavastland 15
Birkaland 17
Päijänne-Tavastland 16
Kymmenedalen 9
Södra Karelen 3
Södra Savolax 6
Norra Savolax 5
Norra Karelen 4
Mellersta Finland 14
Södra Österbotten 11
Österbotten 17
Mellersta och Norra Österbotten 4
Kajanaland 3
Lappland 5
Åland 7

Källor:

Fritidsbyggnadsplatser utan strand värderas i regel enligt områdespriset i fastighetsbeskattningen (100 %). Om byggnadsplatsen finns i närheten av exempelvis ett skid-, golf- eller annat fritidscentrum eller inom något annat område där prisnivån skiljer sig från den normala prisnivån, kan värdet justeras. Vid justeringen kan man använda lokala köpeskillingsstatistiker och jämförelseköp. När man använder områdespris beaktas byggnadsplatsens storlek enligt följande gradering:

Markområdets areal Gradering från grundpriset på
arealens överskridande del
–3 000 m2 100 %
3 000–5 000 m2 50 %
5 000–10 000 m2 25 %
över 10 000 m2 10 %

Om värdet av en enskild byggnadsplats värderat enligt tomtpriskartan och ovan nämnd gradering understiger det beskattningsvärde av markgrund som används vid fastighetsbeskattningen, ska som gängse värde för byggnadsplatsen dock betraktas den aktuella byggnadsplatsens beskattningsvärde vid fastighetsbeskattningen.

3.5 Byggnadsplatser som grundar sig på arrenderätt

Arrenderättens värde beror till en väsentlig del på samma faktorer som själva byggnadsplatsens värde. På arrenderättens värde inverkar de faktorer som ansluter sig till arrendeavtalet, såsom arrenderättens överförbarhet, arrendetidens längd och arrendets storlek.

Om gängse arrende tas ut för arrenderätten, har arrenderätten inget separat förmögenhetsvärde i arvs- eller gåvosituationer. Storleken av gängse årligt arrende är i allmänhet cirka 5 – 8 procent av byggnadsplatsens gängse värde.

Om vederlaget som debiterats underskrider gängse nivå, fastställs värdet av arrenderätten utgående från skillnaden mellan gängse och debiterat vederlag samt den återstående arrendetiden.

4 Byggnader

4.1 Utgångspunkter för värdering av byggnader

I det följande redogörs för utgångspunkterna för värdering av olika typer av byggnader, såsom egnahemshus, fritidsbyggnader samt industri- och lagerbyggnader med utnyttjande av informationskällor som olika värderingsmetoder bjuder på.

4.2 Kostnadsvärdemetoden

Byggnaderna värderas i de flesta fall enligt kostnadsvärdemetoden. Värdering av byggnader för fastighetsbeskattningens behov grundar sig också på denna metod.

I kostnadsvärdemetodens första skede definierar man byggnadens återanskaffningsvärde (s.k. nypriset) på basis av genomsnittliga byggnadskostnader. Detta är penningbeloppet som ett ändamålsenligt byggande av en ny motsvarande byggnad skulle kosta med moderna byggmaterial och med de moderna byggnadsmetoder, om vilkas användning fastställs i gällande föreskrifter och anvisningar.

I det följande skedet definieras värdeminskningarna som beror på byggnadens ålder och förslitning samt på byggnadens tidsenlighet (avskrivning). Då avskrivningen subtraheras från återanskaffningsvärdet får man byggnadens tekniska nuvärde. Byggnadens nuvärde är lika med byggnadens värde som fastställts med kostnadsvärdemetoden (s.k. nupris).

Byggnadens nuvärde justeras med värdefaktorer per användningsenhet, för att komma till byggnadens egendomsandelsvärde. I justeringen är det frågan om huruvida byggnadens nuvärde motsvarar det värde, vilket i samband med fastighetsköp i allmänhet bildas för byggnaden, dvs. vilket är byggnadens andel av värdet på hela fastigheten. Den här justeringen är den svåraste fasen i samband med fastställandet av värdet, eftersom man ska ta hänsyn till läge, värdering, prisnivå och andra motsvarande faktorer som är svåra att mäta. Värdet av ett egnahemshus kan bli högre än byggnadens tekniska nuvärde under livlig efterfrågan på ett uppskattat centralt bostadsområde. På ett mera avlägset område kan värdet av motsvarande skäl bli något lägre än byggnadens nuvärde.

4.3 Marknadsvärde- och avkastningsvärdemetoden

Även marknadsvärde- och avkastningsvärdemetoden kan användas, då byggnader värderas. Tillämpning av marknadsvärdemetoden försvåras av att sådana representativa jämförelseöverlåtelser som metoden kräver i allmänhet inte finns till förfogande.

Tillämpningen av avkastningsvärdemetoden försvåras av det stora antalet osäkerhetsfaktorer som ansluter sig till fastställandet av avkastningen. Det skulle närmast vara arrendevärdet som skulle kunna användas som grund då avkastningsvärdet fastställs. Avkastningsvärdet kan användas närmast vid värdering av affärslokaler.

Användning av både marknadsvärde- och avkastningsvärdemetoden vid värdering av byggnader försvåras dessutom av att marknadsvärdet och arrendet ofta innehåller även värdet på marken.

4.4 Värdering av egnahemshus och fritidsbyggnader i vissa fall

4.4.1 Allmänt

I det följande presenteras normgivande värden per kvadratmeter för byggnader som används som egnahemshus. Dessa värden kan tillämpas, om annan utredning inte står till förfogande som grund för värderingen. Dessa värden grundar sig i huvudsak på lantmäteriverkets köpeskillingsstatistik för egnahemsfastigheter. Man har försökt utesluta markens pris från statistikens prisuppgifter. Inverkan av återanskaffningsvärdet som beräknats enligt Värderingslagen har tagits i beaktande när värden har fastställts. Det sistnämnda värdet har använts speciellt i sådana situationer, där det av prisstatistiken inte gått att få en värderingsgrund som skulle kunna användas för byggnader, de normgivande värdena har då härletts från de återanskaffningsvärden som värderingslagen avser.

Om det värdet som tagits som grund för värderingen minskas därför att byggnaden inte har använts under en längre tidsperiod och om denna omständighet inverkat på byggnadens värde, värderas byggnaden likväl minst till det beskattningsvärde som bestäms med de i värderingslagen nämnda grunderna.

4.4.2 Egnahemsbyggnader i bostadsanvändning

Egnahemshus i bostadsanvändning i landskapens centrala städer samt i deras omedelbara närhet inom samma ekonomiska region an värderas på följande sätt: Byggnadens värde beräknas på basis av byggnadsåret (som är året för beräkning av åldersnedsättning som används i Skatteförvaltningens fastighetsberäkning) och den totala arealen (som även innehåller arealen av halvfärdig källare) i enlighet med tabellen.

Tabellernas kvadratpriser har reviderats årligen utgående från statistik som utarbetats av Statistikcentralen och Lantmäteriverket.

Kvadratmeterpriserna på egnahemshus efter byggnadsår.
Byggnadsår €/m2
före 1990 1 400
1990–1999 1 600
2000–2009 1 800
2010–2019 2 000
2020– 2 400

Motsvarande egnahemshus i huvudstadsregionen kan värderas på följande sätt:

Kvadratmeterpriserna på egnahemshus i huvudstadsregionen efter byggnadsår.
Byggnadsår €/m2
före 1990 2 100
1990–1999 2 400
2000–2009 2 700
2010–2019 3 000
2020– 3 600

Dessa värden kan höjas eller sänkas från fall till fall med högst 40 procent.

Om värdet som tabellen utvisar inte kan tas som grund för värdering av objektet, kan man i samband med värderingen använda återanskaffningsvärdet enligt VärdL, vilket även på basis av egenskaper och omständigheter från fall till fall kan höjas eller sänkas med högst 40 procent.

Ur Lantmäteriverkets statistik kan man inte få eller härleda riksomfattande värderingsgrunder för bostadsbyggnader i andra tätorter och på glesbygden. Värdet på en byggnad i andra tätorter och på glesbygden kan på ett mera tillförlitligt sätt bestämmas med kostnadsvärdemetoden. I dessa fall ska värderingsgrunden härledas från det återanskaffningsvärde som avses i VärdL. I andra tätorter och på glesbygden varierar bostadsbyggnadernas gängse värden betydligt, beroende på läge, kondition, ålder, marknadssituation och andra motsvarande faktorer. Återanskaffningsvärdet enligt VärdL kan således, med beaktande av de speciella faktorerna i anslutning till enskilda fall, höjas eller sänkas med högst 40 procent.

4.4.3 Fritidsbyggnader

Fritidsbostäderna avviker i praktiken betydligt från varandra både vad gäller den byggnadstekniska kvaliteten och utrustningen. Med en viss generalisering kan man säga, att ju nyare byggnaden är, desto mera motsvarar den en sedvanlig bostadsbyggnads byggnadstekniska nivå och bekvämligheter.

Om objektets värde inte kan fastställas enligt den primära värderingsmetoden, kan värdet på en fritidsbyggnad bestämmas enligt följande tabell. Tabellen kan tillämpas vid värderingen av en fritidbostad av sedvanlig storlek, ca 40 – 80 m2 och med sedvanliga bekvämligheter.

Kvadratmeterpriserna på fritidsbyggnader efter byggnadsår.
Byggnadsår €/m2
före 1990 700
1990–1999 900
2000–2009 1 000
2010–2019 1 100
2020– 1 200

Dessa tabellvärden kan höjas eller sänkas från fall till fall med högst 40 procent. Förhöjning är motiverad då det är frågan om en ny eller tämligen ny byggnad som har motsvarande bekvämligheter som ett egnahemshus. Förhöjningen kan också motiveras med objektets läge.

4.4.4 Ekonomibyggnader

Om objektets värde inte kan fastställas enligt den primära värderingsmetoden, bestäms ekonomibyggnadens värde utgående från återanskaffningsvärdet. Från återanskaffningsvärdet görs då ett åldersavdrag om högst 50 procent.

4.5 Affärs- och industribyggnader

Affärs- och industribyggnader värderas i första hand med de värderingsmetoder som grundar sig på köpeskillingar eller kostnader. Om byggnaden är uthyrd, kan dess värde fastställas på basis av nettohyresinkomsten (se punkt 4.3 i anvisningen om allmänna principer för värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen).

Om objektets värde inte kan fastställas enligt den primära värderingsmetoden, använder man byggnadens återanskaffningsvärde vid fastställandet av gängse värde.

Gängse värden av affärs- och industribyggnader påverkas avsevärt av sådana faktorer som ändå inte beaktas i beräkningen av återanskaffningsvärdet exempelvis byggnadens ålder, skick, särskilda egenskaper som gäller användningsändamål samt läge. Därför kan byggnadens värde som beräknats på basis av återanskaffningsvärdet höjas eller sänkas, dock inte lägre än till balansvärdet. Sänkningen eller höjningen kan vara högst 50 procent. En särskild grund för höjning av värdet i ett enskilt fall föreligger till exempel då affärsbyggnaden befinner sig på ett centralt affärsställe. På motsvarande sätt är minskningen motiverad, om byggnaden har stått tom en längre tidsperiod eller befinner sig på ett avlägset ställe på glesbygden.

5 Aktier i bostads- och fastighetsaktiebolag samt övriga bostadsrätter och - andelar

5.1 Bostadslägenhetsaktier

Bostads- och fastighetsaktiebolagsaktier värderas med marknadsvärdemetoden till värdet som motsvarar prisnivån som fastställs utgående från representativa jämförelseöverlåtelser (samma bolag eller samma område). Beroende på hur representativa jämförelseöverlåtelserna är (jämförelselseöverlåtelsernas antal, likhet, tidpunkt), kan den konstaterade prisnivån sänkas eller höjas med 10 – 20 procent.

Om storleken på jämförelseöverlåtelsens objekt avviker från objektet som ska värderas, kan man som hjälp för värderingen använda följande tabell:

Fastställande av värdet på en lägenhet som ska värderas så att fastställandet görs med hjälp av en jämförelselägenhet.
Lägenheten som värderas Jämförelselägenhet Ändring i jämförelsepriset
1 r + k (–32 m2) 1 r + k 0 %
1 r + k (–32 m2) 2 r + k +15 %
1 r + k (–32 m2) 3 r + k +25 %
2 r + k (33–66 m2) 1 r + k -15 %
2 r + k (33–66 m2) 2 r + k 0 %
2 r + k (33–66 m2) 3 r + k +10%
3 r + k (67 m2–) 1 r + k -25%
3 r + k (67 m2–) 2 r + k -10%
3 r + k (67 m2–) 3 r + k 0 %

Ytan inom parentes är respektive lägenhetstypens ungefärliga yta.

Om bostaden har skaffats i en normal marknadssituation under de närmaste åren före döds- eller gåvotiden, betraktas som utgångspunkt för värderingen köpesumman som betalts för lägenheten. Förändring i prisnivån tas i beaktande enligt statistikcentralens bostadsprisindex.

Om bostaden säljs inom några år efter det att bostaden gått i arv eller getts som gåva, kan man som utgångspunkt i arvs- och gåvobeskattningens eventuella ändringsbeskattning betrakta försäljningspriset korrigerat med det ovan nämnda prisindexet som bostadens gängse värde.

Vid behandling av jämförelseöverlåtelser av aktier i bostads- och fastighetsaktiebolag ska man ta i beaktande, att försäljningspriset och bostadens skuldfria försäljningspris kan vara olika stora. Det skuldfria försäljningspriset utvisar bostadens gängse värde i en situation där ingen andel av bostadsaktiebolagets lån riktas till lägenheten. Försäljningspriset å sin sida visar objektets värde för försäljaren.

Ett exempel som gäller gåva:

En bostads skuldfria gängse värde är 120 000 euro. En andel på 20 000 euro av husbolagets lån hänför sig till bostaden. Bostaden ges i gåva så att gåvomottagaren åtar sig ansvaret för bolagslåneandelen. Bostadens värde för mottagaren är således 100 000 euro.

Om bostadens ägare betalar bolagslåneandelen innan gåvan ges är bostadens gängse värde 120 000 euro för gåvomottagaren.

Ett exempel som gäller arv:

I arvlåtarens tillgångar ingår en bostad vars skuldfria gängse värde är 150 000 euro. En andel på 15 000 euro av husbolagets lån hänför sig till bostaden. Bostadens gängse värde vid arvsbeskattningen är 135 000 euro.

Om bostaden säljs inom några år från dödsfallets eller gåvans tidpunkt kan som bostadens gängse värde vid den eventuella ändringsbeskattningen som gäller arvs- eller gåvobeskattningen betraktas det skuldfria försäljningspriset för bostaden minskat med den andel av husbolagslånet som hänförde sig till bostaden vid döds- eller gåvotidpunkten.

I Helsingfors används ett system för reglering av pris- och kvalitetsnivån på bostäderna (Hitas). Avsikten med systemet är att säkerställa att bostadspriserna bygger på faktiska produktionskostnader. Reglering av maximipriset riktas mot både nya och gamla Hitas-bostäder. Hitas-registret upprätthålls och återförsäljningen övervakas av bostadstjänster vid stadsmiljösektron.

Ägaren av en Hitas-bostad kan inte överlåta bostaden till ett högre pris än det fastställda maximipriset. Det sannolika överlåtelsepriset på bostaden kan dock vara lägre än det fastställda maximipriset. I regel används det fastställda maximipriset som det gängse värdet av en Hitas-bostad. Bostadens värde kan dock fastställas också enligt detta kapitel, och då är endast de överlåtelser jämförbara som ägt rum i samma bolag.

Källor:

5.2 Garageaktier

Garageaktier värderas såsom bostadslägenhetsaktier.

5.3 Utländska bostadslägenhetsaktier

Som utgångspunkt för värdering av en bostadslägenhet som ligger annanstans än i Finland ska anskaffningspriset och anskaffningstidpunkten för arvlåtarens eller gåvogivarens bostadslägenhet utredas. På basis av den och övrig utredning om lägenheten och prisnivån, fastställs lägenhetens gängse värde vid döds- eller gåvotiden.

5.4 Delägarbostäder

Det finns även olika delägarbostäder som används som mellanformer mellan ägarboende och hyresboende. Till exempel vid fritt finansierad Entré – finansieringsmodell får man bostaden i sitt ägo genom att betala 15 eller 30 procent av bostadens skuldfria pris. Ägande av en sådan Entrébostad motsvarar till sin natur ägande av bostadsaktier. Fritt finansierade delägarbostäder värderas i regel på samma sätt som andra motsvarande bostadsaktier till det värde som bostaden har efter att de återstående aktierna har skaffats. Från bostadens värde som fastställs på detta vis dras av lösenpriset för de återstående aktierna på samma sätt som till exempel ett bolagslån som hänför sig till en aktiebostad.

Delägarbostäder produceras även genom lagstadgade räntestödslån. Med hjälp av denna offentligt stödda finansiering skapar man hyresbostäder gällande vilka invånaren äger en minoritetsandel av de aktier som berättigar till besittning av hyresbostaden. Vidareöverlåtelse av dessa delägarbostäder omfattas av försäljningsbegränsningar. När försäljningsbegränsningen gäller är det möjligt att överlåta delägarandelar till högst maxpris, som fastställs på basis av de delägaravgifter som ägaren till minoritetsandelen betalat och värdet på reparationer och ombyggnader som gjorts med tillstånd av ägaren till majoritetsandelen. Ett sådant lagstadgat maxöverlåtelsepris kan anses vara värdet på en delägarbostad som är bunden till regleringen. Uppgift om maximipriset fås vid behov från bostadsaktiebolagets disponent.

Källor:

5.5 Bostadsrättsbostäder

Bostadsrätt grundar sig på bostadsrättsavtal mellan bostadsrättshusets ägare och bostadsrättens mottagare. Bostadsrättens mottagare betalar en bostadsrättsavgift till bostadsrättshusets ägare då bostadsrätt inleds. Då bostadsrättens innehavare dör, hör bostadsrätten till dödsboet. Bostadsrätt kan också ges som gåva.

Innehavaren av en bostadsrättsbostad kan överlåta bostadsrätten högst till det maximipris som kommunen den är belägen i har fastställt. I maximipriset inräknas det med byggnadskostnadsindex förhöjda beloppet av bostadsrättsavgiften samt det rimliga belopp av reparationer som bostadsrättens innehavare gjort i bostaden. Det av kommunen fastställda maximipriset kan anses utgöra bostadsrättens gängse värde om inte bostadsrättsbostäder på orten i allmänhet överlåtits till ett lägre pris.

Källor:

5.6 Affärslokaler

Aktier som berättigar till besittning av affärs-, butiks-, kontors- och andra motsvarande lokaler (affärslokaler) värderas i första hand på samma sätt som bostadslägenhetsaktier. I fråga om dessa har man i allmänhet inte representativa jämförelseöverlåtelser till förfogande.

Vid värderingen av affärslokalsaktier (och även affärsfastigheter) kan man i andra hand även tillämpa avkastningsvärdemetoden. En central faktor som påverkar affärslokalens värde är dess läge. Läget återspeglas å sin sida i allmänhet direkt till hyran som betalas för affärslokalen.

På affärslokalens och affärsfastighetens värde (hyresavkastningen och avkastningsanspråket) inverkar allmänt bl.a. följande faktorer:

  • tätortens storlek och områdets ekonomiska aktivitet
  • läge i förhållande till tätortens centrum
  • läge i förhållande till mest utnyttjade trafikleder
  • avstånd och tillgång till parkeringsplatser
  • områdets (tomtens) interna trafikering
  • objektets storlek, fördelning av utrymmen, flexibilitet
  • är det frågan om en hel fastighet eller en enskild lägenhet/del av fastigheten
  • lägenhetens/byggnadens skick
  • eventuella hyreskontrakt
  • tomtens ägoförhållanden (hyrestomt/ägotomt)
  • handelsplatsimage

Objektets värde kan fastställas såsom avkastningsvärde utgående från konstaterad eller uppskattad räntenivå och avkastningskrav på sätt som beskrivs i punkt 4.3 i anvisningen om allmänna principer för värdering av tillgångar i arvs- och gåvobeskattningen.

Exempel:

Objektet är ett kontor, vars areal är 100 m². Den gängse räntenivån är 20 €/m2/månad, varvid bruttohyresinkomsten utgör 24 000 € per år. Då vårdkostnaderna (vederlaget) är 3,5 €/m²/månad, dvs. 4 200 € per år, blir den årliga netto-hyresinkomsten 19 800 €/år. Då man såsom avkastningskrav använder 8 procent och då man i beräkningen utgår från att avkastningen löper under en obegränsad tid, får man värdet:

Värde = 19.800 / 0,08 = 247.500 € (2.475 € /m2)

Avkastningsvärdet bestäms således stegvis på följande sätt:

  1. fastställande av gängse hyresnivå
  2. fastställande av skötselkostnader
  3. fastställande av årlig nettohyresinkomst
  4. fastställande av kapitaliseringsprocentsatser (avkastningskrav)
  5. beräkning av avkastningsvärdet

Källor:


generaldirektör Markku Heikura

överinspektör Markus Kautto

Sidan har senast uppdaterats 28.12.2022