Skattefria och delvis skattefria överlåtelsevinster

Vinster från försäljning av vanligt bohag är skattefria upp till 5 000 euro

Vinster erhållna vid överlåtelser av vanligt bohag, som varit i egen eller familjens användning, är skattefria till den del som de utgör sammanlagt 5 000 euro under skatteåret (48.1 § 2 punkten (896/2001) i inkomstskattelagen (ISkL)). Vinsten från försäljningen av bohag ägda av var och en familjemedlem beräknas självständigt. Förlust som uppkommit vid överlåtelse av sedvanligt bohag är å andra sidan inte avdragbar.

En för den skattskyldiges och hans familjs personliga användning avsedd aktie av ett telefonsamfund, andelsbevis eller medlemsbok som berättigar till en hemtelefonanslutning kan anses höra till sedvanligt bohag även då stadgandena om överlåtelsevinst tillämpas. Förutsättningen är att aktien eller andelsbeviset inte kan överlåtas separat från telefonanslutningen. Andra än ovan avsedda telefonsamfundets aktier som berättigar till besittning av en telefonanslutning och teckningsrätter och andelsbevis m.m. i anslutning till dessa hör inte till sedvanligt bohag

Överlåtelser av föremål som är värdefullare än vanligt är skattepliktiga

Bestämmelsen tillämpas inte på överlåtelser av tavlor och andra konstföremål vilka är värdefullare än vanligt, inte heller på överlåtelser av föremål som betraktas som placeringsobjekt, varför vinster från dem är skattepliktiga i sin helhet. Till exempel bilar eller motor- och segelbåtar anses inte heller höra till sedvanligt bohag trots att de vid tillämpandet av ISkL 50.2 § har ansetts vara därmed jämförbar egendom som är avsedd för privat bruk.

Små överlåtelsevinster är skattefria

Vinst vid överlåtelse av egendom som en fysisk person eller ett dödsbo fått är inte skattepliktig inkomst, om de sammanlagda överlåtelsepriserna för egendom som överlåtits under skatteåret är högst 1 000 euro (ISkL 48.6 §, 728/2004). I summan ingår inte egendomsöverlåtelser som avser sedvanligt bohag eller annan motsvarande egendom avsedd för personligt bruk, och inte heller överlåtelse av egendom för vars del någon annanstans i lag föreskrivs att den erhållna vinsten är skattefri. ISkL 48.6 § tillämpas på överlåtelse av all annan egendom, av vilken anledning skattefri kan vara till exempel vinst för överlåtelse av värdepapper, andel i placeringsfond och fast egendom. Kapitalåterbäringar tas i beaktande endast om de behandlas som överlåtelse vid beskattningen.

Om de sammanlagda överlåtelsepriserna överskrider 1 000 euro, räknas överlåtelsevinsterna som uppkommer av överlåtelserna ut och det sammanlagda beloppet utgör skattepliktig inkomst. Mer information om avdragbarheten av förlusten som uppkommit av överlåtelse av egendom som avses i bestämmelsen finns i anvisningen Dra av överlåtelseförluster. 

Skattefrihet för vinst vid överlåtelse av egen stadigvarande bostad

Skattefriheten för vinst vid överlåtelse av egen stadigvarande bostad behandlas i anvisningen ”Överlåtelse av egen bostad”.

Skattefria överlåtelser vid generationsväxling

För att underlätta generationsväxlingar i företag är vissa överlåtelsevinster vid generationsväxling skattefria (48 § i inkomstskattelagen). Överlåtelsevinsten är inte skattepliktig inkomst om den skattskyldige överlåter

• fast egendom som hör till lant- eller skogsbruk som han bedriver,
• andel i ett öppet bolag eller ett kommanditbolag, eller
• aktier eller andelar i ett bolag, vilka berättigar till en egendomsandel på minst 10 procent i bolaget.

Skattefriheten förutsätter att mottagaren är den skattskyldiges barn eller en bröstarvinge till barnet eller hans syster, bror, halvsyster eller halvbror, antingen ensam eller tillsammans med sin make. Dessutom förutsätts att egendomen i sammanlagt över tio år har varit i den skattskyldiges eller i dennes och en sådan persons ägo av vilken han erhållit den utan vederlag. Egendomen har erhållits utan vederlag om det fåtts i arv, gåva eller med stöd av giftorätt.

Om mottagaren överlåter samma egendom innan fem år har förflutit från förvärvet ska, då beloppet av hans överlåtelsevinst räknas ut, mottagaren beskattas för den obeskattade vinsten. Detta går till så att då beloppet av överlåtelsevinst räknas ut ska det från anskaffningsutgiften dras av det belopp för den skattepliktiga överlåtelsevinsten som till följd av skattelättnaden vid generationsväxlingen inte har ansetts utgöra skattepliktig inkomst.

Om generationsväxlingen leder till överlåtelseförlust beräknas den som vanligt och förlusten får dras av enligt de normala bestämmelserna.

Företagarnas generationsväxlingar har också lindrats vid arvs- och gåvobeskattningen (55–57 § i lagen om skatt på arv och gåva).

Ytterligare information om skattelättnader vid generationsväxlingar finns i anvisningarna ”Företagets generationsväxling i beskattningen” och ”Beskattning av generationsväxling i fråga gårdsbruksenhet” (publiceras senare).

Överlåtelse av en fastighet till naturskyddsområde är skattefriBytee

Vinst från överlåtelse är inte skattepliktig inkomst om fast egendom överlåts till staten eller till ett statligt affärsverk för sådana naturskyddsområden som avses i naturvårdslagen (1096/1996) (ISkL 48.1 § 4 punkten).

Vinst av överlåtelse av fast egendom för ett skyddsområde som avses i naturvårdslagen är inte heller skattepliktig inkomst till den del fastigheten byts mot en annan fastighet. Anskaffningstiden för den fasta egendom som vid bytet har erhållits som vederlag räknas på basis av anskaffningstiden för den överlåtna egendomen (ISkL 48.4 §). Specialbestämmelsen om beräkning av anskaffningstid har betydelse vid fastställande av den presumtiva anskaffningsutgiften om den skattskyldige överlåter fastigheten som han erhållit vid bytet, innan den varit i hans besittning i minst tio års tid. Det finns ingen specialbestämmelse om storleken av anskaffningsutgiften för vid bytet erhållen fastighet, varför den bestäms på samma sätt som vanligt, dvs. enligt det gängse värdet av fastigheten som överlåtits vid bytet.

Överlåtelsevinster som uppkommit vid expropriation är delvis skattefria

Vinster erhållna från överlåtelser av fast egendom, en byggnad som är belägen på annans mark eller deras bestående nyttjanderätt är delvis skattefria, om överlåtelsen sker genom expropriationsförfarande eller annat därmed jämförbart förfarande.

Expropriationen kan basera sig på lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (603/77). Överlåtelsen kan ske också genom annat med nämnt förfarande jämförbart förfarande. Lättnaden gäller andra skattskyldiga än samfund och öppna bolag eller kommanditbolag. Förutsättningen för lättnaden är att den skattskyldige inte har förvärvat den överlåtna egendomen i uppenbart spekulationssyfte (ISkL 49 § 1 punkten).

Hur beräknas överlåtelsevinsten vid expropriation?

Delvis skattefrihet av en överlåtelsevinst som uppkommit vid expropriation och därmed jämförbart förfarande förverkligas genom att använda en presumtiv anskaffningsutgift som är större än vanligt. När det skattepliktiga beloppet av vinsten räknas ut ska från överlåtelsepriset i dessa fall dras av minst 80 % (ISkL 49 §).

Hurdana situationer jämställs med expropriation?

Vid tolkningen av bestämmelser som gäller expropriation och därmed jämförbart förfarande kan den tidigare rättspraxisen användas som hjälpmedel.

Bestämmelser om expropriation har i rättspraxisen tillämpats på följande fall:

• På fall, i vilka som grund har varit i 54 § byggnadslagen avsedd ägarens inlösningsrätt till en tomtdel (HFD 1971 II 581) eller rätten att inlösa mark för blivande vattentäkt enligt vattenlagstiftningen (HFD 1979 II 581).
• Ersättningen, som för begränsning av nyttjanderätten till vattendraget betalades till beskattningssammanslutningen med stöd av forsskyddslagen, har betraktats som delägarnas delvis skattefria överlåtelsevinst (CSN 1994/140).
• Engångsersättning som hade betalats på grund av skada som reglering av vattendrag förorsakat åkrarna har betraktats som skattefri skadeersättning på grund av minskning av fastighetens värde. Det ansågs, att det inte var fråga om sådan bestående överlåtelse av bruksrätt till fastighet som avses i ISkL 49 § 1 punkten (HFD 2004/782).

Bestämmelser om expropriation har inte tillämpats på följande fall:

• Exekutivauktion betraktas inte såsom i lättnadsbestämmelser avsedd expropriation (se ovan Fång mot vederlag).
• Bestämmelsen har inte heller tillämpats på en situation, i vilken köparen av en brukningsenhet inte har beviljats markförvärvstillstånd och han därför har sålt lägenheten till en annan person som fått tillståndet i fråga (HFD 1987 II 573).
• Bestämmelsen har inte heller tillämpats på förfarandet enligt lagen om expropriation av torvmosse, då det var frågan om inskränkning av markens nyttjanderätt för en viss tid (HFD 1985 II 585).
• Inmutningsrätt enligt gruvlagen (HFD 1989/3546) har inte betraktas såsom jämförbar med expropriation
• Frivillig försäljning för upplösning av ett samägoförhållande i en situation, i vilken rätten på ansökan av 7/8:s ägare hade förordnat att samägoförhållandet skulle upplösas (HFD 1993/45) har inte heller betraktats såsom jämförbar med expropriation.

Även hot om expropriation berättigar till delvis skattefrihet

Delvis skattefrihet som avser överlåtelser vid expropriation har utsträckts att gälla även situationer, i vilka fastigheten frivilligt överlåts för ett ändamål, för vilket mottagaren har rätt att lösa in egendom av detta slag eller förvärva varaktig nyttjanderätt till den genom expropriation eller därmed jämförbart förfarande (ISkL 49 § 2 punkten). Den skattskyldige ska visa att inlösningstillståndet eller bestående nyttjanderätt verkligen kunde erhållas.

Då den som bedriver gruvdrift har rätt att få bestående bruksrätt, kan man i ett sådant fall på områdets frivilliga överlåtelse tillämpa den presumtiva anskaffningsutgiften om 80 % som avses i ISkL 49.1 § 2 punkten. Enligt 86 § i den nya gruvlagen har markägaren under vissa förutsättningar rätt att kräva inlösning av fastigheten, då även ISkL 49.1 § 2 punkten kunde tillämpas. Ersättningar enligt gruvlagen har behandlats i anvisning Inkomster av marksubstanser.  

Ägaren kan sälja fastigheten redan innan inlösningsförfarandet inleds

Frivillig försäljning kan ske redan före början av inlösningsförfarandet. Förutsättningen är att köparen har inlösningsrätten för det ändamål, för vilket fastigheten eller den bestående nyttjanderätten till den anskaffas. Enligt tidigare bestämmelser skulle om denna rätt ges en utredning till försäljaren. Även om motsvarande bestämmelse inte ingår i 1993 års ISkL, ska försäljaren fortfarande kunna få utredningen som han behöver för sin beskattning.

I rättspraxisen har hotet om expropriation tillsvidare inte ansetts existera, då inlösningsrätten inte existerade enligt vid tidpunkten för köpet ikraftvarande stadsplan, även om tomten skulle kunna ha inlösts efter att ändringen i stadsplan som varit anhängigt skulle kunna ha inlösts (HFD 1977 II 577a). När statsrådet hade fattat ett principbeslut om byggnaden av Vuotosbassängen, tillämpades lättnadsbestämmelser på försäljningen av fastigheter till kraftverksbolaget (CSN 1992/268).

Vissa överlåtelser till ägare av ett kraftverk jämställs med expropriation

Med expropriation jämställs i lagen också vissa frivilliga överlåtelser till ägaren av ett kraftverk (ISkL 49 § 3 punkten). Bestämmelsenavser fallen, i vilka egendom eller bestående nyttjanderätt till den för avdämning eller reglering av ett vattendrag frivilligt överlåts till ägaren av kraftverket som får nytta från nämnda åtgärder för ett ändamål, till vilket staten beviljats inlösningsrätten.

Överlåtelse till staten, en kommun och till vissa andra offentliga samfund

Överlåtelsevinster har stadgats vara delvis skattefria även i fall där fast egendom överlåts till staten, ett landskap, en kommun eller en samkommun (ISkL 49 § 1 mom. 4 punkten och 2 mom.). Lättnaden gäller varken samfund eller öppna bolag och kommanditbolag.

Om ägaren har rätt till lättnad, beräknas skattepliktig överlåtelsevinst i dessa överlåtelser på samma sätt som vid överlåtelser genom expropriation, dvs. från överlåtelsepriset dras av minst 80 %. I bestämmelsen har man inte begränsat sättet, med vilket egendomen i sista hand överlåts till en i bestämmelsen nämnd mottagare. Bestämmelsen tillämpas således också till exempel då kommunen utnyttjar förköpsrätten, även om överlåtaren ursprungligen hade ingått köpet med en privat part.

Skattefrihet för överlåtelser till staten har begränsats

Begränsning i fråga om delvis skattefrihet för överlåtelser till staten

Lättnaden tillämpas inte då fast egendom överlåts till ett statligt affärsverk för annat ändamål än naturskyddsändamål, för försvarsmaktensbehov, forskningsändamål eller något annat liknande  samhälleligt ändamål. Lättnaden gäller således exempelvis sådana fall där en fastighet överlåts till Forststyrelsen för att användas som bytesmark i samband med byte av naturskyddsområden. Om fastigheten överlåts till exempel för att användas som ekonomiskog tillämpas lättnaden däremot inte.

Överlåtelse av fast egendom till kommunen är tillfälligt skattefri

Vinst från överlåtelse av egendom är inte skattepliktig inkomst om en fysisk person eller ett dödsbo överlåter fast egendom till en kommun under tiden 1.10.2013–31.12.2014 (ISkL 48a §, 1246/2013).

Genom den tillfälliga skattefriheten försöker man understödja kommunernas byggnadsmarksanskaffningar i avsikt att dämpa stegringen av priser och hyror. Bestämmelsen om den tillfälliga skattefriheten gäller dock även allmänt taget överlåtelser av fast egendom till en kommun om inkomstskattelagen tillämpas på överlåtelsen och om säljaren är en fysisk person eller ett dödsbo. Inkomstskattelagen tillämpas på en överlåtelse om den fasta egendomen inte hör tillnäringsverksamhetens förvärvskälla.

Skattefriheten gäller inte överlåtelser till ett aktiebolag som kommunen äger eller till en samkommun.

Skattefriheten gäller överlåtelser för vilka ett slutgiltigt köp- eller bytesavtal har ingåtts under tiden 1.10.2013−31.12.2014. Om köp- eller bytesavtalet har ingåtts före denna tid är överlåtelsevinsten skattefri trots att kommunfullmäktige eller något annat behörigt organ i kommunen godkänner avtalet först efter den utsatta tiden.