Delvis skattefria överlåtelsevinster

Vinster från försäljning av vanligt bohag är skattefria upp till 5 000 euro

Vinster erhållna vid överlåtelser av vanligt bohag, som varit i egen eller familjens användning, är skattefria till den del som de utgör sammanlagt 5 000 euro under skatteåret (ISkL 48.1 § 2 punkten, 896/2001). Vinsten från försäljningen av bohag ägda av var och en familjemedlem beräknas självständigt. Förlust som uppkommit vid överlåtelse av sedvanligt bohag är å andra sidan inte avdragbar.

Överlåtelser av föremål som är värdefullare än vanligt är skattepliktiga

Bestämmelsen tillämpas inte på överlåtelser av tavlor och andra konstföremål vilka är värdefullare än vanligt, inte heller på överlåtelser av föremål som betraktas som placeringsobjekt, varför vinster från dem är skattepliktiga i sin helhet. Till exempel bilar eller motor- och segelbåtar anses inte heller höra till sedvanligt bohag, trots att de vid tillämpandet av ISkL 50.2 § har ansetts vara därmed jämförbar egendom som är avsedd för privat bruk (se anvisning Dra av överlåtelseförluster).

Aktie som berättigar till fast telefonanslutning ingår i bohag

Vid tillämpningen av ISkL 48.1 § 2 punkten kan ledtråd finnas även i 10.1 § 1 punkten i den tidigare förmögenhetsskattelagen, där det stadgas om bohag som anses vara skattefri vid den redan nu upphävda förmögenhetsbeskattningen. T.ex. en för den skattskyldiges och hans familjs personliga användning avsedd aktie av ett telefonsamfund, andelsbevis eller medlemsbok som berättigar till en hemtelefonanslutning kan anses höra till sedvanligt bohag även då stadgandena om överlåtelsevinst tillämpas. Förutsättningen är, att aktien eller andelsbeviset inte kan överlåtas separat från telefonanslutningen. Andra än ovan avsedda telefonsamfundets aktier som berättigar till besittning av en telefonanslutning och teckningsrätter och andelsbevis m.m. i anslutning till dessa hör inte till sedvanligt bohag.

Små överlåtelsevinster är skattefria

Vinst vid överlåtelse av egendom som en fysisk person eller ett dödsbo fått är inte skattepliktig inkomst, om de sammanlagda överlåtelsepriserna för egendom som överlåtits under skatteåret är högst 1 000 euro (ISkL 48.6 §, 728/2004). I summan ingår inte egendomsöverlåtelser som avser sedvanligt bohag eller annan motsvarande egendom avsedd för personligt bruk, och inte heller överlåtelse av egendom för vars del någon annanstans i lag föreskrivs att den erhållna vinsten är skattefri. ISkL 48.6 § tillämpas på överlåtelse av all annan egendom, av vilken anledning skattefri kan vara till exempel vinst för överlåtelse av värdepapper, andel i placeringsfond och fast egendom.

Om de sammanlagda överlåtelsepriserna överskrider 1 000 euro, räknas överlåtelsevinsterna som uppkommer av överlåtelserna ut och det sammanlagda beloppet utgör skattepliktig inkomst. Mer information om avdragbarheten av förlusten som uppkommit av överlåtelse av egendom som avses i bestämmelsen finns i anvisningen Dra av överlåtelseförluster. ISkL 48.6 § tillämpas då man räknar ut vinst för överlåtelser som skett 

Byte av ett område som är avsett för naturskyddsområde

Vinst av överlåtelse av fast egendom för ett skyddsområde som avses i naturvårdslagen (1096/1996) är inte skattepliktig inkomst till den del fastigheten byts mot en annan fastighet. Anskaffningstiden för den fasta egendom som vid bytet har erhållits som vederlag räknas på basis av anskaffningstiden för den överlåtna egendomen (ISkL 48.4 §).

Bestämmelsen om anskaffningstid påverkar den presumtiva anskaffningsutgiften

Specialbestämmelsen om beräkning av anskaffningstid har betydelse vid fastställande av den presumtiva anskaffningsutgiften, om den skattskyldige överlåter fastigheten som han erhållit vid bytet, innan den varit i hans besittning i minst tio års tid. Det finns ingen specialbestämmelse om storleken av anskaffningsutgiften för vid bytet erhållen fastighet, varför den bestäms på samma sätt som vanligt, dvs. enligt det gängse värdet av fastigheten som överlåtits vid bytet.

Om vederlaget också utgörs av pengar?

Bestämmelsen om lättnad gällde fram till slutet av skatteåret 2009 endast fall, i vilka en fastighet som var avsedd för naturskyddsområde byttes mot annan fastighet. Om fastigheten såldes för nämnda ändamål mot vederlag, var överlåtelsevinsten som uppkommer skattepliktig inkomst. Om säljaren som ersättning för naturskyddsområdet fick både pengar och en fastighet, kunde lättnadsbestämmelserna som gäller byte endast tillämpas på fastigheten som erhållits genom byte. Beskattningen av överlåtelsevinster kunde i dessa fall lindras av stadgandena i ISkL 49 § som angår expropriation eller överlåtelser till ett offentligt samfund.

Från och med skatteåret 2010 är inte heller överlåtelsevinst mot vederlag i pengar skattepliktig inkomst, om fast egendom överlåts som naturskyddsområden enligt naturvårdslagen (1096/1996) till staten eller ett statligt affärsverk.

Överlåtelsevinster som uppkommit vid expropriation är delvis skattefria

Vinster erhållna från överlåtelser av fast egendom, en byggnad som är belägen på annans mark eller deras bestående nyttjanderätt är delvis skattefria, om överlåtelsen sker genom expropriationsförfarande eller annat därmed jämförbart förfarande.

Expropriationen kan basera sig på lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (603/77). Överlåtelsen kan ske också genom annat med nämnt förfarande jämförbart förfarande. Lättnaden gäller andra skattskyldiga än samfund och öppna bolag eller kommanditbolag. Förutsättningen för lättnaden är att den skattskyldige inte har förvärvat den överlåtna egendomen i uppenbart spekulationssyfte (ISkL 49 § 1 punkten).

Hur beräknas överlåtelsevinsten vid expropriation?

Delvis skattefrihet av en överlåtelsevinst som uppkommit vid expropriation och därmed jämförbart förfarande förverkligas genom att använda en presumtiv anskaffningsutgift som är större än vanligt. När det skattepliktiga beloppet av vinsten räknas ut ska från överlåtelsepriset i dessa fall dras av minst 80 % (ISkL 49 §).

Hurdana situationer jämställs med expropriation?

Vid tolkningen av bestämmelser som gäller expropriation och därmed jämförbart förfarande kan den tidigare rättspraxisen användas som hjälpmedel.

Bestämmelser om expropriation har i rättspraxisen tillämpats på följande fall:

• På fall, i vilka som grund har varit i 54 § byggnadslagen avsedd ägarens inlösningsrätt till en tomtdel (HFD 1971 II 581) eller rätten att inlösa mark för blivande vattentäkt enligt vattenlagstiftningen (HFD 1979 II 581).

• Ersättningen, som för begränsning av nyttjanderätten till vattendraget betalades till beskattningssammanslutningen med stöd av forsskyddslagen, har betraktats som delägarnas delvis skattefria överlåtelsevinst (CSN 1994/140).
• Engångsersättning som hade betalats på grund av skada som reglering av vattendrag förorsakat åkrarna har betraktats som skattefri skadeersättning på grund av minskning av fastighetens värde. Det ansågs, att det inte var fråga om sådan bestående överlåtelse av bruksrätt till fastighet som avses i ISkL 49 § 1 punkten (HFD 2004/782).

Bestämmelser om expropriation har inte tillämpats på följande fall:

• Exekutivauktion betraktas inte såsom i lättnadsbestämmelser avsedd expropriation (se ovan Fång mot vederlag).
• Bestämmelsen har inte heller tillämpats på en situation, i vilken köparen av en brukningsenhet inte har beviljats markförvärvstillstånd och han därför har sålt lägenheten till en annan person som fått tillståndet i fråga (HFD 1987 II 573).
• Bestämmelsen har inte heller tillämpats på förfarandet enligt lagen om expropriation av torvmosse, då det var frågan om inskränkning av markens nyttjanderätt för en viss tid (HFD 1985 II 585).
• Inmutningsrätt enligt gruvlagen (HFD 1989/3546) har inte betraktas såsom jämförbar med expropriation
• Frivillig försäljning för upplösning av ett samägoförhållande i en situation, i vilken rätten på ansökan av 7/8:s ägare hade förordnat att samägoförhållandet skulle upplösas (HFD 1993/45) har inte heller betraktats såsom jämförbar med expropriation.

Även hot om expropriation berättigar till delvis skattefrihet

Delvis skattefrihet som avser överlåtelser vid expropriation har utsträckts att gälla även situationer, i vilka fastigheten frivilligt överlåts för ett ändamål, för vilket mottagaren har rätt att lösa in egendom av detta slag eller förvärva varaktig nyttjanderätt till den genom expropriation eller därmed jämförbart förfarande (ISkL 49 § 2 punkten). Den skattskyldige ska visa att inlösningstillståndet eller bestående nyttjanderätt verkligen kunde erhållas.

Då den som bedriver gruvdrift har rätt att få bestående bruksrätt, kan man i ett sådant fall på områdets frivilliga överlåtelse tillämpa den presumtiva anskaffningsutgiften om 80 % som avses i ISkL 49.1 § 2 punkten. Enligt 86 § i den nya gruvlagen har markägaren under vissa förutsättningar rätt att kräva inlösning av fastigheten, då även ISkL 49.1 § 2 punkten kunde tillämpas. Ersättningar enligt gruvlagen har behandlats i anvisning Inkomster av marksubstanser.  

Ägaren kan sälja fastigheten redan innan inlösningsförfarandet inleds

Frivillig försäljning kan ske redan före början av inlösningsförfarandet. Förutsättningen är att köparen har inlösningsrätten för det ändamål, för vilket fastigheten eller den bestående nyttjanderätten till den anskaffas. Enligt tidigare bestämmelser skulle om denna rätt ges en utredning till försäljaren. Även om motsvarande bestämmelse inte ingår i 1993 års ISkL, ska försäljaren fortfarande kunna få utredningen som han behöver för sin beskattning.

I rättspraxisen har hotet om expropriation tillsvidare inte ansetts existera, då inlösningsrätten inte existerade enligt vid tidpunkten för köpet ikraftvarande stadsplan, även om tomten skulle kunna ha inlösts efter att ändringen i stadsplan som varit anhängigt skulle kunna ha inlösts (HFD 1977 II 577a). När statsrådet hade fattat ett principbeslut om byggnaden av Vuotosbassängen, tillämpades lättnadsbestämmelser på försäljningen av fastigheter till kraftverksbolaget (CSN 1992/268).

Vissa överlåtelser till ägare av ett kraftverk jämställs med expropriation

Med expropriation jämställs i lagen också vissa frivilliga överlåtelser till ägaren av ett kraftverk (ISkL 49 § 3 punkten). Bestämmelsenavser fallen, i vilka egendom eller bestående nyttjanderätt till den för avdämning eller reglering av ett vattendrag frivilligt överlåts till ägaren av kraftverket som får nytta från nämnda åtgärder för ett ändamål, till vilket staten beviljats inlösningsrätten.

Överlåtelse till staten och till vissa andra offentliga samfund

Även överlåtelsevinster har stadgats vara delvis skattefria i fallen, i vilka fast egendom överlåts till staten, ett landskap, en kommun eller en samkommun (ISkL 49 § 4 punkten och 2 mom.). Lättnaden gäller varken samfund eller öppna bolag och kommanditbolag.

Om ägaren har rätt till lättnad, beräknas skattepliktig överlåtelsevinst i dessa överlåtelser på samma sätt som vid överlåtelser genom expropriation, dvs. från överlåtelsepriset dras av minst 80 %. I bestämmelsen har man inte begränsat sättet, med vilket egendomen i sista hand överlåts till en i bestämmelsen nämnd mottagare. Bestämmelsen tillämpas således också till exempel då kommunen utnyttjar förköpsrätten, även om överlåtaren ursprungligen hade ingått köpet med en privat part.

Skattefrihet för överlåtelser till staten har begränsats

Delvis skattefrihet för försäljningar till staten har begränsats från och med år 2003 (ISkL 49.2 §, 1360/2002). Lättnaden tillämpas inte då fast egendom överlåts till Forststyrelsen för annat ändamål än naturskyddet, för försvarsväsendet, undersökning eller annat samhälleligt ändamål. Lättnaden gäller således också i fortsättningen sådana fall där en fastighet överlåts till Forststyrelsen för att användas som bytesmark i samband med byte av naturskyddsområden. Om fastigheten överlåts till exempel för att användas som ekonomiskog, tillämpas lättnaden däremot inte längre.

I fråga om överlåtelser till staten har bestämmelserna ändrats så, att lättnaden tillämpas inte, om fast egendom överlåts till statens affärsverk för annat än ovan avsett ändamål (ISkL 49.2 §, 728/2004). Den tidigare begränsningen gällde endast för överlåtelser till Forststyrelsen. Den nya ISkL 49.2 § tillämpas på överlåtelser som sker 1.1.2005 eller senare. Med statens affärsverk avses till exempel Forststyrelsen, Vägverket, Luftfartsverket, Rederiverket och Senaatti-kiinteistöt (lag om statliga affärsverk (1185/2002).

Överlåtelse av fast egendom till kommunen var tillfälligt skattefri

Vinst från överlåtelse av egendom är inte skattepliktig inkomst, om en fysisk person eller ett dödsbo har överlåtit fast egendom till en kommun 1.2.2008–31.3.2009 (ISkL 48 a §). Som avgörande tidpunkt kan betraktas tidpunkten då det bindande slutliga överlåtelseavtalet ingåtts. Om det till överlåtelseavtalet hör ett villkor, enligt vilket avtalet träder i kraft först efter det att kommunfullmäktige godkänt det, kan överlåtelsen anses ha ägt rum redan då avtal därom ingåtts.

Genom den tillfälliga skattefriheten försökte man understödja kommunernas byggnadsmarksanskaffningar i avsikt att dämpa stegringen av priser och hyror. Bestämmelsen gällde dock i allmänhet överlåtelse av fast egendom till kommunen, om inkomstskattelagen tillämpades på överlåtelsen och säljaren var en fysisk person eller ett dödsbo. Inkomstskattelagen tillämpas på överlåtelsen om den fasta egendomen inte omfattas av näringsinkomstkällan. På överlåtelse av brukningsenhet eller en del därav till en kommun ska enligt GårdsSkL 21 § bestämmelserna i inkomstskattelagen tillämpas.