Beskattning av vinst vid försäljning av egen bostad

Giltighet
−24.11.2014

När är vinst vid försäljning av egen bostad skattefri inkomst?

Vinst vid överlåtelse av egen bostad utgör skattefri inkomst om du ägt

  • de sålda aktierna eller andelarna som berättigar till besittning av en lägenhet eller den sålda byggnaden i minst två år och
  • om du använt lägenheten/byggnaden under din ägartid utan avbrott i minst två år före överlåtelsen som stadigvarande bostad för dig själv eller din familj.

Den tvååriga ägartiden och tiden för boendet måste sammanfalla och vara utan avbrott.

Ägartid

Ägartiden om två år beräknas i allmänhet från den dag köpeavtalet ingåtts till den dag försäljningsavtalet ingås, dvs. i allmänhet den tidpunkt då det slutliga köpebrevet undertecknas.
Om du fått bostaden som du överlåter genom avvittring, beräknas den tvååriga ägartiden från det ägarbyte som föregår avvittringen. Tiden för boendet beräknas från den dag då den person som fått bostaden genom avvittringen har börjat använda bostaden som ska överlåtas som stadigvarande bostad för sin själv eller sin familj.

Exempel: Maken A har år 1994 med 50 000 euro köpt aktier som berättigar till besittning av en lägenhet. Maken A och maken B flyttade samma år in i bostaden och använde den utan avbrott i minst två års tid som sin stadigvarade bostad.

Makarna söker skilsmässa år 2013 och verkställer avvittringen av egendomen. De har giftorätt till varandras all egendom. Vid avvittringstidpunkten är värdet av bostadsaktierna 80 000 euro. Makarna kommer överens om att avvittringen ska verkställas så att A överlåter bostadsaktierna till B. B får bostadsaktierna på grund av sin giftorätt och erlägger inget vederlag för dessa med tillgångar utanför boet. Då B senare säljer bostadsaktierna, anses han/hon ha ägt aktierna sedan år 1994 och som anskaffningsutgift för aktierna anses det pris om 50 000 euro som A betalade för dem år 1994.  Den överlåtelsevinst som eventuellt uppkommer vid överlåtelse av aktier är för B skattefri, eftersom B har under sin ägartid använt lägenheten utan avbrott i minst två års tid som sin stadigvarande bostad.

Vad avses med stadigvarande bostad?

I allmänhet kan en person eller en familj ha endast en stadigvarande bostad i sänder.
En person kan emellertid i sin ägo ha flera bostäder som han under olika tidsperioder använt som sin stadigvarande bostad så att villkoren för skattefri vinst vid överlåtelse av egen bostad uppfylls.
Bestämmelserna om skattefrihet tillämpas inte på överlåtelser av överlåtarens fritidsbostad eller andra bostäder om han inte använt bostaden som sin stadigvarande bostad i två år.

Överlåtelsen av en bostad behöver inte ske omedelbart efter det att det egna boendet upphört. Bostaden kan exempelvis ha varit uthyrt under perioden mellan det egna boendet och överlåtel-sen.
Om du använt mindre än hälften av lägenheten eller byggnaden som stadigvarande bostad för dig själv eller din familj, är endast den del av överlåtelsevinsten som motsvarar den egna användningen skattefri inkomst.

Bostad i samägo

Om den överlåtna byggnaden eller lägenheten haft flera ägare, avgörs skattefriheten av var och ens vinst separat utgående från om ägaren eller ägarens familj under sin ägartid bott i bostaden i två år utan avbrott.

Vad avses med egen bostad?

Ägarbostad

Som egen bostad anses i beskattningen de aktier eller andelar som berättigar till besittning av en lägenhet samt en byggnad, t.ex. egnahemshus, eller en del av den. Med en byggnad jämställs också platsen för den till den del dess areal inte överstiger 10 000 m2 eller, på planlagt område, inte är större än en i planen angiven tomt eller plats för byggnad.  
Vinst vid överlåtelse av blotta platsen för byggnaden är inte skattefri om det på platsen inte ligger en byggnad som säljaren använder som sin stadigvarande bostad.

Bostadsrättsbostad

Vinst vid överlåtelse av bostadsrätt är skattefri under samma förutsättningar som vinst vid överlåtelse av egen bostad. Ägartiden jämställs då med den tid bostadsrättsavtalet varit i kraft.
Om den boende avstår från sin bostadsrätt innan han/hon bott i bostaden i två år, utgör den höjning av byggnadskostnadsindex som han/hon fått för bostadsrättsavgiften överlåtarens försäljningsvinst.

Delägarbostad

Om en ägare av en delägarbostad säljer sin ägarandel efter två års boende, är överlåtelsevinsten skattefri.
Om den boende inlöser hela bostaden för sig själv, börjar ägartiden för den senare ägda delen först då det bindande köpeavtalet ingås. Den tvååriga ägartiden och tiden för boendet börjar löpa från det bindande köpeavtalet; det är först efter dessa två år som vinst vid överlåtelse är helt skattefri.

När ska man betala skatt på försäljning av egen bostad?

Även om ägartiden och tiden för boendet har sammanfallit och varit utan avbrott men varit kortare än två år, är vinst vid överlåtelse av egen bostad skattepliktig.

Hur beräknas försäljningsvinst?

Försäljningsvinsten kan beräknas på två alternativa sätt. Du kan välja det sätt som är förmånligare för dig.
 
Du kan dra av priset från försäljningspriset

Du kan dra av priset och utgifterna för vinstens förvärvande, t.ex. överlåtelseskatten som du betalat då du köpt bostaden och försäljningskostnaderna (t.ex. annonskostnaderna och mäklararvo-det) från försäljningspriset. Till priset kan du inberäkna även utgifterna för ombyggnaden av egendomen under din ägartid. Sådana utgifter är utgifter för åtgärder som höjer värdet av bostaden, t.ex. för förbättringen av utrustningsstandarden i bostaden eller byggnaden.

Eller du kan dra av den s.k. presumtiva anskaffningsutgiften

Om du ägt bostaden under en kortare tid än 10 år, kan du dra av 20 procent av försäljningspriset.
Om du ägt bostaden i minst 10 år, är avdraget 40 procent av försäljningspriset.
Om du drar av den presumtiva anskaffningsutgif-ten, kan du inte mera dra av andra utgifter.

Exempel: Du har år 1988 köpt en investeringsbostad för 50 000 euro. År 2013 sålde du bostaden för 140 000 euro. Försäljningsvinsten är 90 000 euro. I detta fall är det förmånligare att dra av den presumtiva anskaffningsutgiften. I stället för det faktiska priset kan du dra av 40 %, dvs. 56 000 euro, som den presumtiva anskaffningsutgiften från försäljningspriset, varvid försäljningsvinsten blir 84 000 euro.
 
På försäljningsvinst ska man betala skatt, som början år 2012 är 30 % (32% över 50 000 euro). I fallet ovan utgör skatten 25 200 euro.

Bostad genom arv eller gåva

Från överlåtelsepriset på egendom som man fått genom arv eller gåva drar man av beskattningsvärdet vid arvs- och gåvobeskattningen samt utgifterna för vinstens förvärvande eller så kan man alternativt dra av den presumtiva anskaffningsutgiften. Ägartiden för egendom som man fått genom arv räknas från den dag arvlåtaren avlidit.

Överlåtelseförlust

Du kan dra av den förlust som uppkommit vid överlåtelse av egen stadigvarande bostad endast om förlusten uppkommit år 2000 eller senare. Förutsättningen för att du kan dra av förlusten vid överlåtelsen av egen stadigvarande bostad är att du ägt bostaden en kortare tid än två år eller att du använt bostaden som stadigvarande bostad för dig själ eller din familj en kortare tid än två år under din ägartid.  
Om överlåtelseförlusten är avdragbar, dras förlusten av från din annan överlåtelsevinst (t.ex. vinst vid överlåtelse av börsaktier) under skatteåret och de fem följande åren allteftersom vinst uppstår. Före detta ska förlusten dras av under skatteåret och de tre följande skatteåren.

Dödsbo och överlåtelse av egen bostad

Vinst vid försäljning av en bostad som hör till ett oskiftat dödsbo anses vara skattefri vinst vid överlåtelse av egen bostad endast till den del som motsvarar andelen av de arvingar som efter att arvlåtaren avlidit använt bostaden som sin stadigvarande bostad utan avbrott i minst två år.
Om man säljer bostaden innan dödsboet skiftas, beskattas överlåtelsevinsten som dödsboets inkomst.
Om man skiftat dödsboet och upprättat ett skiftesinstrument om boet före försäljningen, beskattas delägarna för överlåtelsevinsten. Skattefriheten för vinst vid överlåtelse av egen bostad avgörs separat för varje delägare på grundval av hur länge han/hon använt bostaden eller byggnaden som han/hon fått genom arv såsom stadigvarande bostad för sig själv eller för sin familj.