Tillandningsområden i fastighetsbeskattningen

Denna anvisning handlar om inverkan av tillandningsområden på fastställandet av beskattningsvärdet för fastigheter i fastighetsbeskattningen.

I anvisningen beskrivs vad som avses med tillandningsområde och hur och på vilka grunder sådana områden inverkar på fastigheters beskattningsvärde.

1 Tillandningsområde

Tillandningsområden är markområden som i allmänhet frigjorts genom landhöjning eller en bestående sänkning av vattennivån. Tillandningsområden kan också uppstå genom markanläggning eller dränering eller fördämning av vattendrag eller ändring av flödesriktningen. Markområden som blottats till följd av tillfällig sänkning av vattennivån betraktas inte som tillandningsområden.

Tillandningsområden tillhör i allmänhet inte fastighetens utan vattenområdets ägare. Ofta ägs vattenområden av delägarlag, till exempel delägarlägenheterna omkring vattenområdet (samfälld tillandning). Det är fråga om en enskild tillandning, då det vattenområde på vilket den bildats i sin helhet tillhör en viss fastighet.

Utöver dessa finns det fristående tillandningar. Dessa börjar dock vara rätt sällsynta i dag. En fristående tillandning kan endast ha uppstått innan förordningen om bildning av fristående tillandningar (28/1911) trädde i kraft 13.11.1911. En fristående tillandning kan ha uppstått då följande villkor uppfyllts:

• Vattendraget har sänkts med behörigt tillstånd så att en tillandning uppstått.
• Den har blivit någons egendom på grund av offentlig eller privat delning eller med stöd av villkor i tillståndet om sänkning av vattendrag.
• Den tillhör inte någon lägenhet.

ELLER

• Det handlar om en tillandning som tillhört en sådan lägenhet som överlåtits till en annan utan att den har avskilts från lägenheten.

OCH

• Ovan nämnda förutsättningar har uppfyllts före 13.11.1911 gäller fortfarande.

När det handlar om en fristående tillandning kan det ha uppstått en situation där tillandningen och den fastighet som gränsar till den har olika ägare.

2 Inlösen av tillandningsområde

I 5 kap. i fastighetsbildningslagen (12.4.1995/554) finns bestämmelser om inlösen av tillandning.

Ägaren till fastigheten kan ansöka om inlösen av en tillandning som gränsar till tomten. Även ägaren till tillandningsområdet (till exempel vattenområdets delägarlag) kan ansöka om inlösen hos Lantmäteriverket.

Ägaren till fastigheten har rätt att lösa in en tillandning om

• det handlar om en enskild tillandning,
• tillandningen betydligt försvårar användningen av fastigheten, eller
• tillandningen kan utnyttjas ändamålsenligt bara i samband med fastigheten.

Kan tillandningen användas ändamålsenligt bara i samband med fastigheten, är ägaren till fastigheten skyldig att på yrkande av tillandningens ägare, eller i fråga om en samfälld tillandning på yrkande av delägarlaget, lösa in tillandningsområdet eller en del av det (60 § i fastighetsbildningslagen). Efter inlösenförfarandet registrerar Lantmäteriverket de nya uppgifterna om fastigheten.

Vattenlagen (27.5.2011/587) ger dock rätt stor rätt att använda stranden även utan inlösen av tillandningen. Ägaren till eller innehavaren av en strand har rätt att för sitt eget privata behov framför stranden i vattendraget sätta ut en förtöjningspåle eller förtöjningsboj för båt eller bygga en brygga, ett båthus eller någon annan med dessa jämförbar anläggning som sträcker sig över ett vattenområde. som strandens ägare eller innehavare inte är ägare till eller delägare i (2 kap. 5 § i vattenlagen). Denna rätt förutsätter att byggandet eller användningen av anläggningen inte kräver tillstånd enligt 3 kap. 2 eller 3 § i vattenlagen och att det kan ske utan att orsaka ägaren av vattenområdet skada eller avsevärd olägenhet.

Åtgärder får även vidtas för att undanröja uppslamning, ett grund eller en annan jämförbar olägenhet vid nyttjandet av ett vattendrag utan samtycke av den som äger vattenområdet om de är avsedda att förbättra vattendragets tillstånd och möjligheterna att nyttja det (2 kap. 6 § 1 mom. i vattenlagen). Rätten förutsätter dessutom att åtgärderna inte medför sådan förorening av miljön i vattenområdet som avses i 3 § 1 mom. 1 punkten i miljöskyddslagen. Detsamma gäller placering av muddermassa på någon annans vattenområde.

Enligt lagen om samfälligheter (18.8.1989/758) har en delägare rätt att, om inte delägarlaget beslutar något annat eller om inte något annat bestäms i delägarlagets stadgar eller i någon annan lag, tillgodogöra sig en samfällighet med beaktande av dess användningsändamål på sådant sätt att det inte hindrar andra delägare från att på motsvarande sätt tillgodogöra sig området.

Följer inte något annat av delägarlagets beslut, av stadgarna eller av någon annan lag, får en delägare utan de andra delägarnas samtycke eller utan tillstånd av delägarlaget tillgodogöra sig samfälligheten på ett sätt som avviker från användningsändamålet eller vidta andra åtgärder som gäller området, om detta inte medför men eller störning för de andra delägarna och inte hindrar dem från att på motsvarande sätt tillgodogöra sig området i det förhållande som delägarskapet möjliggör (28 a §).

Vad gäller vattenområden som har tagits i särskilt bruk är strandägarens rättigheter mer begränsade. Då har strandägaren inte rätt anlägga brygga, förtöjningspåle etc. med stöd av 2 kap. 5 § i vattenlagen.

En situation där ägaren till fastigheten kan använda tillandningen med stöd av vattenlagen (5 och 6 §) skiljer sig sist och slutligen inte så mycket från en situation där ägaren löser in tillandningen. Då skulle endast rätten för de andra delägarna i delägarlaget att färdas på den inlösta tillandningen upphöra. Beroende på fastighetens form kan rätten att färdas över området dock fortsätta med stöd av allemansrätten.

3 Inverkan av tillandningsområdet på värderingen av marken

Marken hos en fastighet som gränsar till ett tillandningsområde värderas även utan annektering av tillandningsområdet som en strandbyggplats, om den motsvarar en strandbyggplats eller en byggplats med samfälld strand.

I verkligheten påverkar tillandningen användningen och värdet av den fastighet som gränsar till den, och därför ska det beaktas vid fastställandet av beskattningsvärdet på marken. Med tanke på användningen av fastigheten är det ingen större praktisk skillnad om tillandningen lösts in. Därför är det inte motiverat att värdera fastigheter i liknande förhållanden på olika sätt enbart utifrån faktum om tillandningsområdet lösts in eller inte.

Detta värderingsförfarande för fastigheter som gränsar till tillandningsområden får också stöd av Högsta domstolens senaste avgöranden avseende inlösenersättningar HD:1996:103 och HD:2000:38.

HD 1996:103: Ett tillandningsområde som var föremål för inlösen kunde användas i anslutning till en lägenhet som gränsade till tillandningsområdet och som användes som semestertomtfastighet. Genom inlösen av tillandningsområdet blev lägenheten en byggplats för semesterbostäder med privat strand. Vid prövningen av beloppet av inlösenersättningen beaktade man värdet på tillandningen i överlåtarens besittning, och man ansåg att det bland annat påverkades av möjligheten att använda tillandningsområdet i samband med den inlösande fastigheten, eftersom det kunde kostateras ha påverkat områdets värde.

HD 2000:38: Ett tillandningsområde som var föremål för inlösen och som gränsade till en lägenhet, som i strandplanen anvisats som byggplats för semesterbostäder och som allmän park. Vid prövningen av den ersättning för inlösen som avses i 200 § i fastighetsbildningslagen beaktade man möjligheten att använda tillandningsområdet i framtiden i samband med lägenheten med semesterbostäder.

Värdering av mark behandlas mer detaljerat i Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark (31.12.2012, diarienummer A9/3600/2012) och i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (22.12.2005/1142, nedan värderingslagen). 5 kap. 28–29 § i värderingslagen innehåller bestämmelser om beräkning av beskattningsvärde för mark.

Enligt värderingslagen ska man vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark bland annat beakta fastighetens läge, användningsändamål, byggrätt, trafikförbindelser och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivå som har konstaterats på basis av de priser som betalts på orten. Enligt skatteförvaltningens beslut ska man vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark använda kommunvisa tomtpriskartor och värderingsanvisningar.

Det finns inga specifika författningar om värdering av tillandningsområden i fastighetsskattelagen (20.7.1992/654) eller i värderingslagen. Ärendet behandlas inte heller i Skatteförvaltningens tillämpningsanvisning för fastighetsskattelagen (2.1.2014, diarienummer A197/200/2013) eller i anvisningen för värdering av fastigheter (30.6.1993, diarienummer 6290/1/41/93). Efter annekteringen av tillandningsområdet till fastigheten värderas fastighetens mark enligt samma principer som de andra strandbyggplatserna i området.

Att inte beakta tillandningsområdet vid bestämmandet av värdet för den angränsande fastighetens mark kan endast bli aktuellt om tillandningen inte de facto är tillgänglig för fastigheten på grund av tillandningens kvalitet eller tomtens form eller någon annan orsak. Man kan låta bli att beakta en tillandning till exempel om fastigheten gränsar till en lodrät strandklippa och om ett tillandningsområde bildats vid strandklippans fot.

4 Byggnader och konstruktioner på tillandningsområden

Det kan finnas byggnader och konstruktioner som omfattas av fastighetsskatt på tillandningsområden. Enligt 2 § 2 mom. 3 punkten i fastighetsskattelagen omfattas byggnadsmark som hör till samfällighet som avses i lagen om samfälligheter (18.8.1989/758) eller samfälld skog som avses i lagen om samfällda skogar (14.2.2003/109) av fastighetsskatt. Även byggnader och konstruktioner som är någon annans än markägarens omfattas av fastighetsskatt enligt 2 § 2 mom. 1 punkten i fastighetsskattelagen.

Enligt skatteförvaltningens anvisning om tillämpningen av förordningen om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader (13.11.2012, diarienummer A117/200/2012) kan till exempel en bro eller brygga betraktas som en konstruktion. Med brygga avses inte en sim- eller båtbrygga vid en vanlig fritidsbostad. Vanligt förekommande byggnader och konstruktioner på tillandningsområden är fiskekojor och båthus. Värdet på dem beräknas enligt värderingslagen (22.12.2005/1142) och Finansministeriets förordning
om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader. Förordningen utfärdas årligen. Den senaste

Ledande skattesakkunnig Tero Määttä

Skattesakkunnig Mikko Rongas