Beskattningsvärde på fastighet vid fastighetsbeskattningen

Vid tillämpandet av fastighetsskattelagen (654/1992) anses som en fastighets värde det värde som räknats ut enligt 5 kap. i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (1142/2005) samt de bestämmelser och beslut som meddelats med stöd av denna lag för kalenderåret före det år då fastighetsskatten påförs. Beskattningsvärdet fastställs separat för byggnaderna och marken. Denna anvisning behandlar hur fastigheters beskattningsvärde fastställs.

1 Allmänt

Ett beskattningsvärde för fastigheter fastställs för fastighetsbeskattningen. Fastighetens beskattningsvärde fastställs enligt bestämmelserna i kapitel 5 i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (1142/2005). Närmare bestämmelser om grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader finns i finansministeriets förordning. De mera ingående grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet av byggnadsmark fastställs årligen av Skatteförvaltningen.

Beskattningsvärdet för en fastighet fastställs i regel på schablonmässiga grunder. Beskattningsvärdet fastställs separat för marken (tomten) och byggnaderna. Beskattningsvärdet för fastigheten fås genom att lägga ihop beskattningsvärdena för tomten och byggnaderna.  Om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa delar, anses dock högst det gängse värdet, m.a.o. det sannolika överlåtelsepriset, vara värdet av fastighetens fastighetsskattepliktiga delar. Vid jämförelse med det gängse värdet inberäknas inte sådana delar av fastigheten som är befriade från fastighetsskatt, som t.ex. jordbruksmark och skog. På grund av de schablonmässiga värderingsbestämmelserna är beskattningsvärdet för fastigheter vanligen lägre än det gängse värdet. De nedannämnda principerna för värderingen av byggnadsmark tillämpas också på byggnadsmark på en gårdsbruksenhet och värderingsprinciperna för byggnader tillämpas på alla andra byggnader på gårdsbruksenheten utom på produktionsbyggnaderna.

2 Markens beskattningsvärde

Vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark ska man enligt värderingslagen beakta fastighetens läge, användningsändamål, byggrätt, trafikförbindelser, lämplighet för byggande och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit och den skäliga prisnivån som har konstaterats på basis av priser som har betalats på orten.

Om inget annat separat bestämts gällande marken fastställs det gängse värdet som markens värde.

Byggnadsmarkens beskattningsvärde

Enligt värderingslagen fastställer Skatteförvaltningen årligen för varje kommun närmare de grunder enligt vilka beskattningsvärdet för byggnadsmark ska räknas ut. Enligt Skatteförvaltningens beslut (1329/2013) används de kommunspecifika tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.  Bestämmelserna i värderingslagen om de omständigheter som påverkar markens värde har legat som grund vid utarbetandet av tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna. Tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna är kommunspecifika.  Kommunerna har vidare indelats i mindre enheter, dvs. prisområden.  Det viktiga för områdesindelningen har förutom avståndet från centrum (läge), trafikförbindelserna och planuppgifterna (användningsändamål och byggrätt) även varit den skäliga prisnivå som konstaterats på basis av fastighetsaffärerna. Värdena i anvisningarna utgör genomsnittliga gängse värden för byggnadsmark och de baserar sig i regel på faktiska köpeskillingar.  Områden med lika pris bildar ett prisområde.

Kartvärdet (områdespriset) på tomtpriskartan anger tomtens värde antingen per våningskvadratmeter eller per tomtkvadratmeter enligt den planlagda användningen på ett visst område. De gängse värdena per område har getts bl.a. för tomter med småhus, flervåningshus, affärs- och byråbyggnader och industribyggnader. På glesbygder tillämpar man vid värderingen av byggnadsmark kommunspecifika grundpriser per kvadratmeter. I värderingsgrunderna har man dessutom redogjort separat för de grundpriser för byggnadsplatser i kommunen, som är högre än priser på andra byggnadsplatser, vilket kan gälla till exempel strandbyggplatser och byggplatser för fritidsboende. De existerande tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna togs för första gången i bruk vid beskattningen för år 1994. Därefter har de granskats årligen. En eventuell prisuppgång överförs dock i regel inte genast i sin helhet till beskattningsvärdena, även om beskattningsvärdenivån har fastställts till 75 procent av den gängse prisnivån som de årligen fastställda värderingsanvisningarna och tomtpriskartorna utvisar (normgivande värde). I praktiken stiger beskattningsvärdena så småningom inom den övergångsperiod som möjliggörs av Skatteförvaltningens beslut.

Enligt Skatteförvaltningens beslut är områdesprisena för år 2013 områdesprisena för år 2012 förhöjt med 2 procent. Områdespriset är från och med år 2013 alltid minst 1 euro per kvadratmeter. I och med att beskattningsvärdenas nivå är 75 % av områdespriset är beskattningsvärdet alltid minst 0,75 euro per kvadratmeter.

I Skatteförvaltningens beslut ingår en bestämmelse, enligt vilken beskattningsvärdet kan höjas med högst 30 eller 20 procent från föregående år. Höjningen beror på förhållandet mellan beskattningsvärdet och det normgivande värdet. Om 2012 års beskattningsvärde är minst 80 procent av det normgivande värdet höjs det med 20 procent vid beräkningen av 2013 års beskattningsvärde.  Beskattningsvärdet får dock höjas högst till det normgivande värdet.  Om 2012 års beskattningsvärde är under 80 procent av det normgivande värdet är förhöjningen 30 procent, dock högst till det normgivande värdet. Regeln ovan som är till för att utjämna förhöjningen av beskattningsvärdena tillämpas dock inte om enhetspriset per tomtkvadratmeter för det aktuella skatteåret skulle bli under 0,75 euro.   

Beskattningspriset för byggnadsmark är minst 0,75 euro per kvadratmeter, även om nedsättningsformeln för glesbygd skulle tillämpas på området. Nedsättningsformelns inverkan slutar senast i det skedet när beskattningsvärdet som en följd av nedsättningsformeln sjunker till 0,75 euro per kvadratmeter.

Beskattningsvärde för byggplatsen för en produktionsbyggnad inom jordbruket

Värdet för byggplatsen för en produktionsbyggnad inom jordbruket bestäms genom att det värde som med stöd av 20 § har fastställts för jordbruksmark av motsvarande storlek multipliceras med fyra. En byggplats omfattar marken under byggnaden samt gårdsplanen i dess omedelbara närhet.

Annan gårdsbruksmark

Annan gårdsbruksmark anses inte ha något värde.

Till annan gårdsbruksmark hänförs sådana områden som inte regelbundet ger jordbruks- eller skogsbruksavkastning. Sådana områden är exempelvis impediment som hänför sig till jord- och skogsbruket och breda kraftlinjegator.

Beskattningsvärde för vissa förmåner

Som värdet för stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt eller annan motsvarande förmån som utnyttjas för annat än jord- eller skogsbrukets eget behov anses det kapitalvärde som förmånen beräknas ha vid utgången av skatteåret med hänsyn till nettoinkomsten från förmånen, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent.

3 Byggnadens beskattningsvärde

Beskattningsvärdet på en byggnad fastställs utgående från återanskaffningsvärdet och åldersavdragen från detta värde. Grunderna för återanskaffningsvärdet på byggnader fastställs av finansministeriet.

Med återanskaffningsvärdet för en byggnad avses de sannolika byggnadskostnaderna för ett motsvarande nybygge vid värderingstidpunkten. Vid värderingen av byggnader noteras inte regionala skillnader i byggnadskostnaderna, utan byggnaderna värderas enligt samma grunder i hela landet.  I finansministeriets förordning om återanskaffningsvärdet för byggnader är grunden för återanskaffningsvärdet 75 procent av de genomsnittliga byggnadskostnaderna.  Varken försäljningspriset för en byggnad eller de verkliga byggnadskostnaderna har alltså i regel någon betydelse då återanskaffningsvärdet fastställs.

Finansministeriets förordning om grunderna för återanskaffningsvärdet för byggnader ges varje år. I förordningen definieras egna värderingsanvisningar för olika byggnadstyper och återanskaffningsvärdet räknas enligt anvisningarna utgående från byggnadens storlek och kvalitets- och utrustningsstandard.  Återanskaffningsvärdet för en byggnad fås genom att byggnadens areal eller volym multipliceras med grundvärdet för areal eller volym justerat enligt byggnadens utrustningsstandard. Värdena per enhet i finansministeriets beslut justeras årligen så att de motsvarar ändringarna i byggnadskostnadsindexet. Vid fastställandet av 2013 års beskattningsvärde tillämpas Finansministeriets förordning 847/2013. För vattenkraftverk och dess konstruktioner tillämpas finansministeriets förordning 848/2013. Byggnadens beskattningsvärde fås då de årliga åldersavdragen dras av från dess återanskaffningsvärde.

Åldersavdrag

Om åldersavdrag stadgas i värderingslagen. Det existerande systemet med åldersavdrag utgår från en jämn värdeminskning av byggnadens värde under den ekonomiska användningstiden. Beskattningsvärdet ger därför inte nödvändigtvis någon bild av byggnadens verkliga värde.

Åldersavdrag beräknas från och med det år under vilket byggnaden blivit färdig. Som värdet på en i bruk varande byggnad betraktas alltid minst 20 procent av återanskaffningsvärdet. Åldersavdragen kan då uppgå till högst 80 procent av återanskaffningsvärdet.

Med avvikelse från vad som ovan redogjorts är beskattningsvärdet för bostadshus alltid minst 30 procent av återanskaffningsvärdet. Med bostadshus avses i den här bestämmelsen småhus, fritidsbostäder och bostadshöghus. Denna bestämmelse tillämpas för första gången då beskattningsvärdena för år 2013 bestäms.

Som värdet för byggnader, dammar, bassänger och andra konstruktioner som hör till ett vattenkraftverk, för byggnader och konstruktioner som direkt tjänar kärnkraftverk och för byggnader och konstruktioner som hör till ett vindkraftverk anses minst 40 procent av återanskaffningsvärdet.

Verkningarna av ombyggnad och betydande underhållsarbeten på en byggnads värde bedöms skilt för varje fall. Om en byggnads ekonomiska användningstid förlängs genom ombyggnad, minskas åldersavdraget i motsvarande grad. Detta görs i praktiken genom s.k. föryngring av byggnaden, vilket betyder att man bestämmer åldersavdragens beräkningsår på nytt så att de motsvarar den förlängning av användningstiden som beror på ombyggnad.

Beskattningsvärdet för en produktionsbyggnad inom jordbruket

Med avvikelse från vad som föreskrivs ovan anses som beskattningsvärde för en produktionsbyggnad som hör till jord- och skogsbruket den del av anskaffningsutgiften för byggnaden eller konstruktionen som vid skatteårets utgång inte har avskrivits vid inkomstbeskattningen.

ledande Skattesakkunnig Tero Määttä

överinspektör Justus Hollo