Ansökan om skattskyldighet för mervärdesskatt vid upplåtelse av fastighet

Momssatserna höjs den 1.1.2013. Denna anvisning innehåller tidigare gällande momssatser. De nya momssatserna är 24 % (allmän momssats) , 14 % och 10 % (reducerade momssatser). Mera information i anvisningen Ändring av mervärdesskattesatserna 1.1.2013.

1. Allmänt

Med fastighet avses i mervärdesbeskattningen ett jordområde, en byggnad, en bestående konstruktion eller delar av dessa (28 § 1 mom. MomsL). I mervärdesbeskattningen är den minsta möjliga enheten som i allmänhet uppfattas som en fastighet en lägenhet enligt bolagsordningen.

Att överlåta rättigheterna till utnyttjande av en fastighet är enligt huvudregeln icke-momspliktigt (27 § 1 mom. MomsL). Därför är även uthyrningsverksamhet enligt huvudregeln momsfri. Dessutom betalar inte ett ömsesidigt fastighetsbolag någon moms på de bolagsvederlag som delägarna betalar bolaget. Moms betalas inte heller på debitering för el, värme eller vatten som ingår i det momsfria vederlaget eller den momsfria hyran (27 § 2 mom. MomsL). På motsvarande sätt har man ingen avdragsrätt för moms som ingår i varor och tjänster som inköps till fastighetens behov. I vissa fall har dock en hyresgäst eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolags delägare rätt till specialavdraget för energiförnödenheter (111 § MomsL).

Om förutsättningarna uppfylls kan man dock ansöka om momsskattskyldighet vid uthyrning eller vid annan upplåtelse av fastighet (30 § 1 mom. MomsL). Sökanden kan t.ex vara fastighetsägaren, ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag, en förstahandshyresgäst i fastigheten eller en delägare i ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag. Efter att skattskyldigheten medgivits ska man lägga moms på hyrorna och vederlagen för lokaler som omfattas av skattskyldigheten. I gengäld får man göra avdrag för den moms som ingår i priset på varor och tjänster som används för fastigheten. Den som är hyresgäst eller delägare får i sin tur dra av den moms som ingår i hyran eller vederlaget. Detta resulterar i att momsen som ingår i fastighets- och lokalkostnaderna inte utgör en kostnad till den del fastigheten används i momspliktig verksamheten.

Den som vill bli skattskyldig måste särskilt ansöka om momsskyldighet för uthyrning och annan upplåtelse av fastighet, även om fastighetsägaren eller -innehavaren redan eventuellt är momsskyldig för affärsverksamhet. Likaså ska en skattskyldig för uthyrning särskilt anmäla sig som mervärdesskattskyldig om han börjar bedriva annan momspliktig verksamhet.

2. Förutsättningar för skattskyldighet

Kravet på fastigheten. Ansökan om skattskyldighet är alltid bunden till en viss fastighet eller del därav. Detta är objektet för uthyrning eller annan upplåtelse. Den minsta möjliga fastighetsenhet är en lägenhet eller annan tydligt separat yta som bildar en funktionell enhet.

Kravet på slutanvändaren. Ansökan om skattskyldighet förutsätter dessutom att slutanvändaren – t.ex. förstahandshyresgästen eller andrahandshyresgästen – använder lokalen i en momspliktig verksamhet. Den faktiska användaren av fastigheten dvs. slutanvändaren ska således i fastigheten idka verksamhet som berättigar till avdrag i momsbeskattningen (30 § 1 mom. MomsL). Verksamhet som berättigar till återbäring av moms jämställs med verksamhet som berättigar till avdrag av moms. Den verksamhet som hyresgästen eller delägaren bedriver behöver dock inte i sin helhet berättiga till avdrag.

Det finns ett krav på stadigvarande användning av lokalen i en momspliktig verksamhet. Det förutsätts således att slutanvändaren bedriva verksamheten kontinuerligt (30 § 1 mom. MomsL). Kravet blir uppfyllt om man under en viss säsong utan avbrott bedriver momspliktig verksamhet i fastigheten. Till exempel är det möjligt att ansöka om skattskyldighet om lokalen varje år för perioden 1.5.- 31.8. blir uthyrd till ett affärsföretag med momspliktig verksamhet och under övriga månader används till andra ändamål som inte berättigar till avdrag av moms.

Om slutanvändaren är en kommun och kommunen använder lokalen i sin momspliktiga verksamhet eller i verksamhet som berättigar kommunen till momsåterbäring, uppfylls förutsättningarna till slutanvändarens del. Fastighetsägaren kan även ansöka om skattskyldighet för moms om slutanvändaren är staten (30 § 1 mom. MomsL).

Om den sökande är ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag vars delägare själv använder den del av fastigheten som han besitter på grund av sitt aktieinnehav eller hyr ut den, förutsätts att delägaren är berättigad att dra av den skatt som ingår i vederlaget till dess fulla belopp, eller att delägare är staten (30 § 3 mom. MomsL). Om lokalen är i delägarens eget bruk, förutsätts att verksamheten som bedrivs i lokalen i sin helhet berättigar till avdrag. Med detta jämställs att delägaren ansöker om skattskyldighet för uthyrning; i ett sådant fall behöver hyresgästens verksamhet emellertid inte i sin helhet berättiga till avdrag. Hyresgästen får i så fall dra av endast den del av momsen som ingår i hyran som proportionellt motsvarar den andelen av användningen som berättigar till avdrag.

Kraven på ansökningskedjan. Upplåtelse av fastighet eller lokaler kan bestå av flera delar vilka tillsammans bildar en kedja. Förstahandshyresgästen har gjort upp sitt hyreskontrakt med fastighetsägaren. Förstahandshyresgästen vidareuthyr till en andrahandshyresgäst, och andrahandshyresgästen kan också uthyra eller upplåta lokalen vidare. På samma sätt kan det bildas kedjor då en delägare i ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag hyr ut sin lokal.

Vid dessa situationer krävs alltid att även hyresgästen eller delägaren har ansökt om momsskyldighet, om han vidareupplåter lokalen (30 § 2 mom. MomsL). Ansökningskedjan ska således vara obruten från den första upplåtare som ansökt om skattskyldighet ända till den uthyrare som överlåtit lokalen till slutanvändaren. Ansökningskedjan kan dock också vara öppen från början, dvs. en delägares ansökan förutsätter inte att det ömsesidiga fastighetsaktiebolaget har ansökt om skattskyldighet.

3. Beskrivning av ansökningsförfarandet

Den sökande ska fylla i antingen blanketten etableringsanmälan (Y1-Y3) eller blanketten ändrings- och nedläggningsanmälan (Y4-Y6). Y-blanketterna går att nerladdas på www.ytj.fi. Etableringsanmälan används för ansökan då den sökande ännu inte har ett FO-nummer. Annars används Y-blanketten för ändringsanmälan.

Den sökande ska lägga fram en specificerad utredning över den fastighet eller delar av den som ansökan avser. Utredningen ska bifogas till ansökningshandlingarna. Hyresgästens namn och FO-nummer ska anmälas i Tilläggsuppgifter på blanketten. Dessutom rekommenderas att en kopia av hyreskontraktet att bifogas blanketten.

Ifyllda blanketter och ansökningshandlingar avsänds till:
PRS – Skatteförvaltningen
Företagsdatasystemet
PB 2000
00231 HELSINGFORS.

Det är också möjligt att inlämna ansökan till skatteförvaltningens kontor, Patent- och registerstyrelsen eller TE-centralen.

När fastighetsägaren en gång har ansökt sig som momsskyldig för överlåtelse av fastighet behöver han inte göra ansökan på nytt om han tar nya fastigheter för momspliktig uthyrningsverksamhet. På motsvarande sätt räcker det för ett ömsesidigt fastighetsbolag att skattskyldighet en gång har medgivits. Skatteverket behöver inte heller underrättas om ärendet. Den skattskyldige ska dock i sin egen bokföring ha en uppdaterad utredning om för vilken fastighet man ansökt om skattskyldighet och till vilken del.

4. Momsskyldigheten inträder

Sökandens skattskyldighet börjar tidigast den dag ansökan har kommit in till skatteverket. Huvudregeln är att skattskyldigheten i allmänhet tidigast kan börja den dag etableringsanmälan eller ändrings- och nedläggningsanmälan har kommit in till skatteverket (173 § 2 mom. MomsL) och teckning i registret blir möjlig. Före denna tidpunkt har verksamheten varit momsfritt, vilket resulterar i att momsen som ingår i inköp av varor och tjänster som anskaffas för fastigheten inte får avdras.

En sökande som ansöker om momsskyldighet för uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet kan införas i momsregistret redan då nybyggnads- eller ombyggnadsarbetet på fastigheten inleds (173 § 1 mom. MomsL). Den sökande kan införas i momsregistret tidigast den dag då etableringsanmälan eller ändrings- och nedläggningsanmälan har kommit in till skatteverket. Förutsättningen är att sökanden lägger fram en tillförlitlig utredning över att fastigheten kommer efter att nybygget eller ombyggnaden färdigställts att användas i verksamhet som berättigar till momsavdrag eller att användaren är staten. Den framtida användningen av fastigheten kan utredas t.ex. genom att lägga fram hyreskontrakt, preliminära hyreskontrakt eller uppgifter om fastighetens art och eller annan motsvarande utredning. Fastighetens art kan framgå t.ex. ur planbestämmelsen

De samma principerna tillämpas också om den sökande inlämnar sin ansökan under uppförandeskedet dvs. nybygget eller ombygget har påbörjats men inte slutförts: den sökande antecknas i momsregistret tidigast den dag ansökan inkommit, och den sökande är skyldig att lägga fram en utredning över fastighetens framtida användning. Om skattskyldighet medges kan den sökande dra av momsen som ingår i nybyggnads- eller ombyggnadsarbetet retroaktivt (121b §). Avdraget periodiseras till den första månaden då skattskyldigheten börjat. På grund av det retroaktiva avdraget är situationen den samma som om ansökan hade gjorts redan då nybyggnads- eller ombyggnadsarbetet inleddes.

Registrering retroaktivt enligt den s.k. sexmånadersregeln. Vid vissa situationer kan skattskyldighet i motsats till huvudregeln medges retroaktivt på basen av den s.k. sexmånadersregeln (173 § 2 mom. och 106 § MomsL). Ansökan avser en fastighet där nybygge eller ombyggnad har utförts. Om den sökande inlämnar ansökan inom sex månader efter det att den nybyggda eller ombyggda fastigheten har tagits i bruk dvs. efter att uthyrningsverksamhet som uppfyller förutsättningarna för ansökan har inletts, antecknas den sökande retroaktivt som momsskyldig från den dag då fastigheten togs ibruk. Den sökande får retroaktivt avdra den moms som ingår i anskaffningspriset av nybygget eller ombygget. Avdraget periodiseras till den första månaden då skattskyldigheten börjat. På motsvarande sätt ska den sökande retroaktivt redovisa och betala momsen som utgår på hyres- och vederlagsintäkterna från och med datumet för ibruktagande.

Förutsättning för retroaktivt medgivande av skattskyldighet på basen av sexmånadersregeln är att fastigheten inte har använts vid momsfri verksamhet efter det att nybyggnads- eller ombyggnadsarbetena har blivit slutförda. Om fastigheten i exemplet ovan, hade varit uthyrd till en läkarstation som säljer momsfria hälsovårds- och sjukvårdstjänster under tiden 1.3.—1.5.2008 skulle man inte längre ha kunnat tillämpa sexmånadersregeln. Fastigheten anses under perioden 1.3.—13.7.2008 hade använts för ändamål som inte berättigar till avdrag av moms. I ett dylikt fall tillämpas justeringsreglerna om avdrag av moms vid nybygge eller ombyggnad av fastighet (Se nedan punkt 5.2.2. Justeringsförfarandet).

5. Momsskyldighetens följder

5.1. Moms att betala

Den som är skattskyldig för moms vid uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet ska betala moms som räknas fram på basen av hyrans eller vederlagets totalsumma. På motsvarande sätt ska betalas moms på de ersättningar för el, värme och vatten som debiteras i samband med hyran eller vederlaget. Momssatsen är 23 procent.

Momsen betalas varje kalendermånad även om hyran eller vederlaget skulle betalas i rat vid kalenderårets slut eftersom upplåtandet av en fastighet anses vara en kontinuerlig tjänst. En hyra eller ett vederlag som betalas i sin helhet i kalenderårets behandlas som en förskottsbetalning.

Ett ömsesidigt fastighetsbolag betalar inte moms på kapitalbetalningar som uppbärs av delägarna, trots att bolaget eventuellt fakturerar dessa betalningar samtidigt med bolagsvederlaget. Kapitalbetalningar är rater, som det ömsesidiga fastighetsbolaget bokför som ökning av eget kapital.

Då ansökan om skattskyldighet har medgivits vid uppförandeskedet eller i början av ombyggnadsarbetet eller under byggnadsarbetets gång finns det i detta skede ingen oms att betala. Men sökanden har ändå rätt att dra av momsen som ingår i anskaffningspriset på byggnads- eller ombyggnadskostnaderna, blir momsen att betala negativ för den ifrågavarande fastigheten under tiden för nybygget eller ombyggnaden. Man ska börja betala momsen på hyror och vederlag, då fastigheten tas i momspliktigt bruk efter det att nybygget eller ombyggnaden blev slutförd.

Vid retroaktiv registrering enligt sexmånadersregeln ska den sökande retroaktivt redovisa och betala moms på erhållna hyres- och vederlagsintäkter fr.o.m. tidpunkten för ibruktagandet av fastigheten.

5.2. Avdragsrätt för moms

5.2.1. Löpande kostnader

Den skattskyldige får göra avdrag för momsen som ingår i priset på inköp av varor och tjänster för fastigheten (102 § MomsL). Exempel på löpande kostnader är underhåll, städ- och reparationskostnader.

Om endast en del av fastigheten är uthyrd till en hyresgäst som bedriver momspliktig verksamhet eller användaren är staten, avser avdragsrätten bara varor och tjänster som hänför sig till denna del. Likaså har ett ömsesidigt fastighetsbolag avdragsrätt endast för de lokaler eller lägenheter som omfattas av skattskyldigheten. I en situation där skattskyldigheten inte gäller hela fastigheten, ska den anskaffningar som avser gemensamma utrymmen t.ex. trappuppgångar, fördelas i avdragsgill och icke-avdragsgill del. Som fördelningsgrund kan då användas t.ex. de avdragsgilla och icke-avdragsgilla ytornas proportion.

5.2.2. Kostnader för nybyggnad och ombyggnad

Avdrag av moms som ingår i anskaffningspriset. Ovan har redan konstaterats att man under vissa förutsättningar kan ansöka om momsskyldighet för uthyrning eller annan upplåtelse av fastigheten, redan då nybygget eller ombyggnaden av fastigheten inleds. Sökanden har då rätt till avdrag av moms som ingår i inköpen av byggnads- och ombyggnadsarbeten redan under nybyggnads- eller ombyggnadstiden (102 § MomsL). Avdragsrättens utsträckning motsvarar fastighetens framtida användning för ändamål som berättigar till avdrag eller fastighetens framtida användare är staten. Periodisering av avdragen sker på samma sätt som vid mervärdesbeskattningen för övrigt (MomsL 141 §, 142 § MomsL). T.ex. avdrag för moms som ingår i förskottsrater som betalas enligt entreprenadkontraktet periodiseras till den kalendermånad då förskottsbetalning har betalats.

Momsavdrag för moms på eget bruk som säljaren (eller annan upplåtare) har betalat. Momsbeskattningen av vissa nybyggnads- eller ombyggnadsarbeten sker genom beskattning av eget bruk, det vill säga på det sätt att säljaren (eller annan upplåtare) redovisar och betalar momsen enligt reglerna för eget bruk. En sådan situation uppstår t.ex då

• man köper en ny oanvänd byggnad inklusive tomt av ett byggföretag (31 § 1 mom. 1:a punkt MomsL)
• man köper en byggnad i vilken ett byggföretag har genomfört ombyggnad och byggnaden har inte tagits ibruk efter ombyggnaden (33 § MomsL)
• man köper en fastighet som ännu är under byggnad eller ombyggnad (33 § MomsL).

Fastighetens köpeskilling innehåller ingen moms. En köpare (eller annan mottagare) som är momsskyldig för uthyrning eller annan upplåtelse, har dock rätt att dra av momsen på eget bruk som säljaren (eller annan upplåtare) har betalat (103 § 1 mom. MomsL). Denna avdragsrätt förutsätter att säljaren (upplåtaren) har gett köparen (mottagaren) en utredning av det momsbelopp som har betalats för eget bruk (103 § 2 mom. MomsL). Avdragsrättens utsträckning motsvarar fastighetens framtida användning för ändamål som berättigar till avdrag eller fastighetens framtida användare är staten.

Vid periodisering följer man reglerna i MomsL. Enligt reglerna periodiseras momsavdraget antingen till den kalendermånad då fastigheten togs emot eller till den kalendermånad under vilken säljarens (upplåtarens) skyldighet att betala moms för eget bruk har uppstått (144 § MomsL). Om t.ex. en köpare ha ansökt om skattskyldighet redan vid inledningen av uppförandeskedet och har köparen rätt att dra av momsen på nybyggnadsarbetena medan byggnadsarbetet pågår alltefter moms för eget bruk ska redovisas av säljaren. Detta förutsätter alltså att säljaren överlämnar köparen utredningar av de momsbelopp som ska betalas för eget bruk.

Justeringsförfarandet. Moms som ingår i anskaffningspriset på nybyggnads- eller ombyggnadsarbeten får om förutsättningarna uppfylls avdras i sin helhet, då skattskyldighet för moms för uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet har skett då nybygget eller ombyggnaden inleddes eller under tiden då dessa arbeten pågick eller senast inom sex månader efter det att den nybyggda eller ombyggda fastigheten togs i bruk. Då ansökan inlämnas senare än den nämnda tidsfristen på sex månader, kan inte momsen som ingår i anskaffningspriset på nybyggnads- eller ombyggnadsarbetena dras av i sin helhet. På avdrag av momsen som ingår i anskaffningspriset på nybygge och ombyggnad tillämpas i denna situation reglerna som gäller justering av momsavdrag (Se Skattestyrelsens anvisning Momsbeskattning av fastighetsinvesteringar, Dnr 1845/40/2007.)

Tillämpning av justeringsreglerna blir aktuell vid följande situationer:

• det förekommer ändringar i fastighetens användningssyfte avseende momspliktig verksamhet så att man antingen ökar eller minskar omfattningen av momspliktig verksamhet i fastigheten
• fastigheten upplåts eller säljs och justeringsrätten och -skyldigheten överförs inte till köparen eller annan mottagare
• skattskyldigheten upphör för moms vid uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet
• fastigheten avförs från rörelsetillgångarna.

Justeringsreglerna tillämpas alltså också då man ursprungligen hade rätt till fullt avdrag för momsen som ingår i anskaffningspriset på nybygge eller ombygge och fastighetens användning senare ändras sålunda att den avdragsgilla användningens andel minskar i relation till den ursprungliga användningen.

Om ansökan om skattskyldighet för uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet har gjorts inom sex månader efter ibruktagande av fastigheten, anses fastigheten då man räknar justeringen ha använts under tiden mellan begynnelsen av justeringsperioden (dvs. då nybygget eller ombyggnaden blev färdig eller fastigheten togs emot) och tidpunkten då momsskyldigheten började ha varit i avdragsgillt bruk (106 § 3 mom. MomsL).

Justeringsprinciperna tillämpas också vid köp av en fastighet där nybyggnad eller ombyggnad har genomförts och justeringsrättigheterna och skyldigheterna övergår från säljaren till köparen. Fastighetens nya ägare vet kanske ännu inte vid köptidpunkten om han kommer att hyra ut fastigheten till en hyresgäst som bedriver momspliktig verksamhet i fastigheten, så det är möjligt att fastigheten först står tom. Om fastigheten senare hyrs ut och den nya ägaren ansöker om momsskyldighet för uthyrning av fastighet inom sex månader från det att fastigheten togs i bruk, anses fastigheten då man räknar justeringen ha använts i avdragsgill användning även under den tid då den stått tom innan uthyrningsverksamheten som uppfyller förutsättningarna för ansökan börjar (106 § 3 mom. MomsL).

Justeringsreglerna tillämpas också på en hyresgäst och en delägare i ett ömsesidigt fastighetsbolag. När hyreskontraktets giltighetstid går ut tar fastighetsägaren vanligen över justeringsrättigheterna och -skyldigheterna. Hyresvärden är skyldig att göra justering för ombyggnad som har inträffat under den tid hyresgästen har innehaft lokalen, endast om han har betalat ersättning för ombyggnaden åt hyresgästen (121 § MomsL).

6. Upphörande av skattskyldighet

Skattskyldigheten för uthyrning eller annan upplåtelse av fastighet upphör först när det inte längre finns förutsättningar för ansökan för någon av fastigheterna som avsetts i ansökan.

Förutsättningarna för att momsskyldigheten för uthyrning eller annan överlåtelse av fastighet upphör för en fastighet föreligger bl.a. om

• hyresgäst byts och den nya hyresgästen använder inte fastigheten för ändamål som berättigar till avdrag
• fastighetsägaren säljer fastigheten
• delägaren i ett ömsesidigt fastighetsbolag säljer aktierna som berättigar till att besitta lokalen (Delägarens momsskyldighet upphör.)
• slutanvändaren tar fastigheten i annat bruk än bruk som berättigar till avdrag, t.ex. lägger ned sin momspliktiga affärsverksamhet.

Däremot upphör inte en hyresvärds förutsättningar för ansökan om skattskyldighet i samband med att hyresgästen flyttar ut, om en ny hyresgäst tillträder lokalen och påbörjar momspliktig verksamhet. På motsvarande sätt upphör inte det ömsesidiga fastighetsaktiebolagets förutsättningar för ansökan i samband med att en delägare säljer sina aktier, om den nya delägaren börjar använda lokalen i sin helhet i verksamhet som berättigar till avdrag. Förutsättningarna för ansökan anses inte heller upphöra då de utrymmen som omfattas av skattskyldigheten tillfälligt står tomma på grund av att man söker en ny hyresgäst.

Efter att förutsättningarna för skattskyldighet för ansökan har upphört för alla fastigheter, ska den skattskyldige inlämna ändrings- och nedläggningsanmälan i vilken han uppger att han avslutar sin momspliktiga verksamhet som uthyrare eller annan upplåtare av fastighet. Till anmälan ska bifogas en utredning över att förutsättningarna har upphört.

Biträdande direktör Anneli Kukkonen

Byråinspektör Kati Tamminen