Vastuu aiempien luovutusten varainsiirtoverosta Syventävä vero-ohje

Tässä ohjeessa käsitellään luovutuksensaajan verovastuuta, jos kiinteistön aiemmalle saannolle ei ole haettu lainhuutoa tai kirjaamista. 

Ohjetta on päivitetty vastaamaan varainsiirtoverolain muuttamisesta annetulla lailla (21.12.2023/1185) 1.1.2024 voimaan tulleita muutoksia. Lakimuutoksella kiinteistöluovutusten verokanta alennettiin 3 %:iin aiemmasta 4 %:sta 12.10.2023 alkaen ja ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistettiin 1.1.2024 alkaen. 

Ohjetta on ajantasaistettu myös poistamalla siitä ennen 1.1.2017 tapahtuneisiin luovutuksiin liittyvä ohjeistus, koska tällaisten tilanteiden esiintyminen on Verohallinnon näkemyksen mukaan nykyisin harvinaista. 

Lisäksi ohjeessa on huomioitu 1.1.2026 voimaan tullut varainsiirtoveron muuttamisesta annettu laki (5.12.2025/1143) ja täydennetty ohjeistusta verovastuusta, jos aiemmassa kiinteistökaupassa on sovittu ehdollisesta lisävastikkeesta. 

Ohjetta on täydennetty myös lisäämällä ohjeistusta eräisiin käytännössä esille tuleviin verovastuutilanteisiin, kuten myyjän konkurssin (luku 3.1) ja niin sanotun verotuksessa tehottoman kaupan purkamisen (luvut 3.1 ja 3.2) vaikutuksesta aiempien luovutusten verovastuuseen sekä kiinteistön luovutuksen varainsiirtoverosta vapautetun yhteisön verovastuusta (luku 4.3). 

Ohjeesta on poistettu verotusmenettelyyn liittyvää ohjeistusta sekä täsmennetty ja korjattu myöhemmän luovutuksensaajan verovastuun ulottuvuutta veron maksamisen tai ilmoittamisen laiminlyöntien seuraamuksiin.

Päivitysten seurauksena ohje on tiivistynyt ja sen lukujen rakennetta on samalla muutettu. Lisäksi ohjeen viittaukset toisiin Verohallinnon ohjeisiin on ajantasaistettu ja tekstiin on tehty vähäisiä täsmennyksiä ja kirjoitusasun korjauksia, joilla ei ole vaikutusta aiemman ohjeistuksen sisältöön.

1    Johdanto

Kiinteistön luovutuksissa luovutuksensaaja voi joutua varainsiirtoverolain (VSVL) 9 §:n mukaisesti vastaamaan omaan saantoonsa liittyvän varainsiirtoveron ohella myös aiemmista luovutuksista suorittamatta olevista varainsiirtoveroista ja viivästyskorotuksista. Vastuuvelvollisuus syntyy, jos luovutuksen kohteena olevan kiinteistön tai kirjaamisvelvollisuuden alaisen vuokraoikeuden aiempia luovutuksia ei ole lainhuudatettu tai kirjattu ennen kuin viimeisin luovutuksensaaja hakee lainhuutoa tai kirjaamista omalle saannolleen.

Ohjeessa käytetään yleisessä merkityksessä termiä kirjaaminen kattamaan sekä kiinteistön lainhuudatuksen että kirjaamisvelvollisuuden alaisen vuokraoikeuden kirjaamisen. Ohjeen esimerkeissä on käytetty yksin termiä lainhuuto, ja tältä osin kiinteistön lainhuudon hakemisesta todettua sovelletaan vastaavasti myös vuokraoikeuden kirjaamiseen. Välisaanto-termiä käytetään kuvaamaan niitä aikaisempia kiinteistön saantoja, joille ei ole haettu kirjaamista ja joista suoritettavasta verosta viivästyskorotuksineen myöhempi luovutuksensaaja voi joutua vastuuseen.

Verovastuu koskee kiinteistön ohella myös sen määräosaa ja määräalaa, kiinteistöjen yhteistä aluetta ja sen määräalaa, yhteisalueosuutta sekä maakaaren (12.4.1995/540) 14 luvun 2 §:n mukaan kirjaamisvelvollisuuden alaista vuokra- tai käyttöoikeutta. Ohjeessa kiinteistöstä sanottua sovelletaan myös näihin omaisuuseriin. 

Vastuusäännös ei sen sijaan koske sellaisia luovutuksia, jotka eivät ole kirjaamisvelvollisuuden alaisia. Kirjaamisvelvollisuus ei koske esimerkiksi rakennuksen erillisluovutuksia eli rakennuksen luovuttamista ilman, että samanaikaisesti luovutetaan siihen liittyvän maapohjan omistusoikeus tai kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokraoikeus. Arvopapereiden luovutuksista ei ole myöskään erillistä vastuusäännöstä, joten esimerkiksi asunto-osakkeiden ostaja ei ole vastuussa asunto-osakkeiden aiemman omistajan saannosta suorittamatta jääneestä varainsiirtoverosta.

Luovutuksensaajan on syytä selvittää jo ennen luovutussopimuksen allekirjoittamista, onko luovuttajan saanto kirjattu. Näin vältytään yllättävältä välisaannon verovastuun jälkiselvittelyltä. Jos kirjaamattomia välisaantoja ilmenee joko ennen tai jälkeen luovutuksen, on luovutuksen osapuolten ensisijaisesti keskenään huolehdittava puuttuvien veroseuraamusten maksamisesta. Välisaannon luovutuksensaaja on verovelvollinen omasta saannostaan suoritettavasta varainsiirtoverosta, kun taas jatkoluovutuksensaajan kannalta välisaannon verossa on kyse vastuusta toisen varainsiirtoverosta, jonka suorittaminen on  jatkoluovutuksensaajan saannon kirjaamisen edellytys.  

Kun luovutuksen kohteena on kiinteistö tai kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokraoikeus, jonka aiempi luovutus on kirjaamatta, aiheutuu viimeisimmän saannon kirjaamisvaiheessa tyypillisesti tarve pyytää Verohallinnolta varainsiirtoverolain 29 §:ssä tarkoitettua lausuntoa. Lausuntopyyntöön on liitettävä kopiot kaikista niistä luovutussopimuksista, joihin perustuville saannoille ei ole haettu kirjaamista sekä kopiot näihin saantoihin liittyvistä varainsiirtoveron maksutositteista, jos ne ovat saatavilla.

Myös kuolinpesäosuuden luovutus voi aiheuttaa varainsiirtoverovelvollisuuden, josta myöhempi luovutuksensaaja on vastuussa. Tähän verovastuuseen liittyviä kysymyksiä käsitellään Verohallinnon ohjeessa Kuolinpesäosuuden luovutuksen verotus.

Varainsiirtoverolain säännökset eivät estä myöhästymismaksun tai veronkorotuksen määräämistä luovutuksensaajan ohella verosta vastuussa olevalle. Tässä ohjeessa ei kuitenkaan käsitellä tarkemmin myöhästymismaksua ja veronkorotusta, vaan niistä on kerrottu Verohallinnon ohjeessa Seuraamusmaksut varainsiirtoverotuksessa.

2    Kirjaamisen hakemisen määräaika, varainsiirtovero ja viivästyskorotus

2.1    Määräaika kirjaamisen hakemiselle

Kirjaamista on haettava pääsääntöisesti kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä. Tästä poikkeuksena ovat perhe- ja perintöoikeudelliset saannot ja viranomaisen päätökseen perustuvat saannot.

Esimerkiksi perintöön tai puolisoiden väliseen ositukseen perustuvissa saannoissa kirjaamisaika alkaa siitä, kun perinnönjako tai ositus tulee lainvoimaiseksi. Lähtökohta on, että perinnönjako tai ositus tulee lainvoimaiseksi kuuden kuukauden moiteajan jälkeen, jos toimitusta ei ole moitittu. 

Käytännössä perinnönjako- ja ositusasiakirjoihin sisällytetään hyvin usein ehto, jonka mukaan osapuolet sitoutuvat olemaan moittimatta tehtyä perinnönjakoa tai ositusta. Tällöin perinnönjako tai ositus tulee lainvoimaiseksi heti ilman moiteaikaa. Tämä tarkoittaa sitä, että kuuden kuukauden määräaika alkaa kulua jo asiakirjan allekirjoittamispäivästä. Jos perinnönjakoa ei ole omistusoikeuden saamiseksi toimitettava, määräaika alkaa kulua perunkirjoitusajan päättymisestä taikka, jos ositus on tarpeen kiinteistön erottamiseksi, kun ositus saa lainvoiman. 

Jos saanto perustuu kirjaamisvelvollisuuden alaiseen kiinteistötoimitukseen, kirjaamisaika alkaa siitä, kun toimituksesta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin. Jos kiinteistöä ei ole aikaisemmin merkitty kiinteistörekisteriin, määräaika alkaa kiinteistörekisteriin merkitsemisestä. Muun kuin kiinteistönmuodostamistehtäviä hoitavan viranomaisen päätökseen perustuvan saannon kirjaamisaika alkaa siitä, kun päätös saa lainvoiman. Ulosottokaaren mukaiseen huutokauppaan tai ulosottomiehen toimittamaan vapaaseen myyntiin perustuvan saannon kirjaamisaika taas alkaa siitä, kun kauppakirja annetaan ostajalle.

Jos kirjaamisen hakemisen määräpäivä on arkipyhänä tai viikonloppuna, määräaika päättyy seuraavana arkipäivänä.

2.2     Varainsiirtovero ja viivästyskorotus

Varainsiirtoverokanta kiinteistön luovutuksessa on 3 %, kun luovutus on tehty 12.10.2023 tai sen jälkeen. Tätä aiemmin tapahtuneessa kiinteistön luovutuksessa verokanta on 4 %. 

Vero lasketaan pääsääntöisesti kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta lukuun ottamatta eräitä yhteisön perustamisvaiheen, elinkaaren ja purkautumisen aikana tehtäviä kiinteistön luovutuksia, joissa veron perusteena on luovutetun kiinteistön käypä arvo. Veron perusteen määräytymistä kiinteistöjen luovutustilanteissa on käsitelty tarkemmin muun muassa Verohallinnon ohjeissa Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa ja Yritysmuodonmuutosten ja yritysjärjestelyjen varainsiirtoverotus.

1.1.2026 alkaen voimassa olevan varainsiirtoverolain 7 §:n 2 momentin mukaan veron maksamiselle säädetyn pääsäännön mukaisen määräajan jälkeen vahvistuvasta ehdollisesta lisävastikkeesta varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa siitä, kun lisävastikkeen suorittamisvelvollisuus ja määrä ovat vahvistuneet. Näissä tilanteissa ehdollisesta lisävastikkeesta on annettava myös varainsiirtoveroilmoitus kahden kuukauden kuluessa kuluessa siitä, kun lisävastikkeen suorittamisvelvollisuus ja määrä ovat vahvistuneet. 

Hakijan on esitettävä selvitys varainsiirtoveron suorittamisesta kirjaamisen hakemisen yhteydessä. Kun luovutuksessa on sovittu varainsiirtoverolain 7 §:n 2 momentissa tarkoitetusta ehdollisesta lisävastikkeesta, tällöin selvityksestä on käytävä ilmi se, että varainsiirtovero on suoritettu lukuun ottamatta kirjaamisen hakemisen jälkeen vahvistuvasta ehdollisesta lisävastikkeesta suoritettavaksi tulevaa veroa.

Ehdollisesta lisävastikkeesta on kyse, jos ostajalle syntyy velvollisuus suorittaa kauppahintaa tai muuta vastiketta siinä tapauksessa, että luovutussopimuksessa määritellyt, vastikkeeseen vaikuttavat jälkikäteiset olosuhteet toteutuvat. Ehdollisesta lisävastikkeesta on kerrottu tarkemmin ohjeessa Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa. Myöhemmän luovutuksensaajan vastuuta aiemmassa luovutuksessa sovitun ehdollisen lisävastikkeen perusteella suoritettavasta varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta käsitellään jäljempänä luvussa 3.3.

Jos kirjaamista ei ole haettu säädetyssä ajassa, varainsiirtoveroa korotetaan veron perusmäärästä laskettuna 20 %:lla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona kirjaamista olisi viimeistään pitänyt hakea. Jos korotusjaksoja tulee useampia, uusi jakso jatkuu suoraan edellisen korotusjakson päättymisestä huomioimatta sitä, osuuko korotusjakson vaihtuminen arkipäivälle vai ei. Viivästyskorotuksen määrään ei yhden korotusjakson sisällä ole vaikutusta sillä, minä kyseiseen korotusjaksoon kuuluvana päivänä kirjaamista haetaan. Veroa korotetaan enintään kaksinkertaiseksi.

Jos kiinteistön aiempaa saantoa ei ole kirjattu ennen kuin kiinteistö luovutetaan edelleen, viivästyskorotuksen kertyminen katkeaa kiinteistön edelleenluovutukseen.

Koska viivästyskorotus lasketaan suoritettavaksi tulevan varainsiirtoveron määrästä, viivästyskorotusta ei voi tulla maksettavaksi täysin vastikkeettomasta kiinteistön saannosta, kuten lahjasta. Viivästyskorotusta ei ole maksettava myöskään varainsiirtoverosta vapaasta saannosta (katso KHO 1992-B-557).

Viivästyskorotuksen tarkoitus on varmistaa kirjaamisen hakeminen määräajassa ja siten turvata kiinteistöomistusten rekisteröinnin luotettavuus. Siksi viivästyskorotuksen kertyminen katkeaa, kun lainhuuto- tai kirjaamishakemus tulee vireille, eikä toisaalta yksistään varainsiirtoveron suorittaminen katkaise viivästyskorotuksen kertymistä. Viivästyskorotus on siten maksettava, vaikka luovutuksen varainsiirtovero olisi maksettu ajoissa (katso KHO 1986-B-II-617).

Alla on esimerkki viivästyskorotuksen kertymisestä täysimääräiseksi.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 1:

A oli ostanut kiinteistön 1.2.2023, joten sille olisi pitänyt hakea lainhuutoa viimeistään 1.8.2023. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä on kaupantekohetkellä voimassa olleen verokannan (4 %) mukaan laskettuna 10 000 euroa. 

Aikajakso	Viivästyskorotus yhteensä (%)	Viivästyskorotus yhteensä (€)
2.8.2023–1.2.2024	20	2 000
2.2.2024–1.8.2024	40	4 000
2.8.2024–1.2.2025	60	6 000
2.2.2025–1.8.2025	80	8 000
2.8.2025–1.2.2026	100	10 000

Koska viivästyskorotus on korkeintaan 100 % veron määrästä, ei viivästyskorotuksen määrä nouse enää 2.8.2025 jälkeen. Viivästyskorotus saavuttaa siten maksimimääränsä kahden vuoden päästä siitä, kun sen kertyminen on alkanut. 

Esimerkki päättyy

Varainsiirtoverolain 4 §:n 1 momentin mukaan luovutuksensaajan on suoritettava kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta veroa. Säännös on veron suorittamisvelvollisuutta koskeva pääsääntö. Lähtökohtaisesti kiinteistökaupan varainsiirtovero on siten luovutuksensaajan maksettavaksi kuuluva vero. Luovutuksensaajan verovelvollisuutta ei poista se, että luovutuksen osapuolet ovat sopineet varainsiirtoveron suorittamisesta toisin. Tällainen sopimus on sitova ainoastaan sopijapuolten keskinäisessä suhteessa. 

Suorittamatta jäänyt varainsiirtovero ja viivästyskorotus voidaan määrätä välisaannon luovutuksensaajalle lähtökohtaisesti kolmen vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jonka aikana kiinteistön luovutus on tapahtunut tai verovelvollisuus on muutoin alkanut, taikka mahdollisen lisävastikkeen suorittamisvelvollisuus on syntynyt.

3    Vastuu välisaannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta

3.1    Luovutuksensaajan vastuu aiemmista luovutuksista suoritettavasta verosta

Myös kiinteistön myöhempi luovutuksensaaja voi joutua aiemman luovutuksensaajan ohella vastuuseen aiemmista luovutuksista suoritettavasta varainsiirtoverosta. Tällaista verovastuuta koskee varainsiirtoverolain 9 §. Säännöksen mukaan, jos kiinteistö on useamman kerran luovutettu ennen kuin lainhuutoa tai kirjaamista haetaan, luovutuksensaajan on suoritettava vero viivästyskorotuksineen myös niistä aikaisemmista luovutuksista, jotka on tehty hakemuksen tekemistä edeltäneiden kolmen vuoden aikana.

Verosta vastuussa olevan myöhemmän luovutuksensaajan ei siten ole suoritettava varainsiirtoveroa sellaisesta aiemmasta luovutuksesta, joka on tapahtunut yli kolme vuotta aikaisemmin ennen kuin myöhemmän saannon luovutuksensaajan kirjaamishakemus on tullut vireille.

Myöhemmälle luovutuksensaajalle syntyy verovastuu myös esimerkiksi silloin, kun luovuttaja ei ole hakenut kirjaamista, jos luovutuksen kohteena oleva kiinteistö on palautunut tämän omistukseen aiemman kaupan purkamisen seurauksena. Edellytyksenä on, että tämä aiempi kiinteistökauppa on purettu sopimuksella olosuhteissa, joissa sitä ei olisi purettu tuomioistuimen tuomiolla luovutuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen perusteella. Tällöin kiinteistökaupan purkaminen on ollut luonteeltaan uusi varainsiirtoveronalainen luovutus, jolle olisi pitänyt hakea kirjaamista.

Välisaannon luovutuksensaajan konkurssi ei poista velvollisuutta suorittaa ennen konkurssia hankitun kiinteistön saannosta varainsiirtoveroa ja mahdollista viivästyskorotusta. Velvollisuus poistuu, jos Verohallinto on saanut välisaantoon liittyvälle varainsiirtoverosaatavalle täysimääräisen suorituksen konkurssipesän jako-osuuksia jaettaessa. 

Jos konkurssipesä myy kiinteistön ennen kuin aiemmalle kiinteistökaupalle on haettu kirjaamista ja siihen liittyvä varainsiirtovero mahdollisine viivästyskorotuksineen on tullut suoritetuksi, on kiinteistön viimeisin ostaja vastuussa oman saantonsa ohella myös konkurssiin asetetun yhtiön tai henkilön kiinteistökauppaan liittyvän varainsiirtoveron ja mahdollisen viivästyskorotuksen maksamisesta. Konkurssipesän jako-osuuksia jaettaessa mahdollisesti saatu osasuoritus välisaannon varainsiirtoverolle tai viivästyskorotukselle pienentää myöhemmän luovutuksensaajan euromääräistä vastuuta vastaavasti. 

Myöhemmällä luovutuksensaajalla ei kuitenkaan ole vastuuta aiemmista luovutuksista suoritettavista veroista ja viivästyskorotuksista, jos kiinteistö on myyty pakkohuutokaupalla. Tämän vastuusäännöksen soveltamisen rajoituksen piiriin kuuluu myös ulosottokaaren 5 luvun 75–80 §:ien mukainen vapaa myynti. 

Verovastuun määrä rajoittuu aiemmissa luovutuskirjoissa mainittuun kauppahintaan tai muun vastikkeen arvoon ja näiden perusteella määräytyvään viivästyskorotukseen. Varainsiirtoverolain mukaan veron perusteena on kuitenkin aina kiinteistön käypä arvo, jos kiinteistö on luovutettu avoimeen yhtiöön, kommandiittiyhtiöön, osakeyhtiöön tai muuhun yhteisöön osaketta tai osuutta vastaan taikka muuna pääoman sijoituksena. Kiinteistön käypä arvo on perusteena myös saannoissa, jotka perustuvat yhteisön purkautumiseen, yhtiömiehen yksityisottoon tai muuhun varojen jakoon. Edellä mainituissa luovutuksissa luovutuskirjassa ei ole välttämättä lainkaan mainintaa kiinteistön käyvästä arvosta. Näissä tilanteissa verovastuun määrä rajoittuu siihen käypään arvoon, joka kiinteistöllä oli välisaannon tapahtuessa.

Välisaannosta myöhässä maksettavalle varainsiirtoverolle kertyy veronlisäyksestä ja viivekorosta annetun lain (1556/1995) mukaisesti viivästyskorkoa. Veronkantolain (11/2018) verojen suorittamisjärjestystä koskevan 5 §:n mukaan suoritus kohdistetaan ennen veron pääomaa  verolle laskettuihin ja kertyneisiin viivästysseuraamuksiin, joten myöhässä tehtävä maksusuoritus ei riitä kokonaisuudessaan kattamaan varainsiirtoveroa ja mahdollista viivästyskorotusta, jos varainsiirtoverolle ei makseta oikeamääräistä viivästyskorkoa. Ohjeessa verosta todettu voi siten pitää sisällään myös verolle suoritettavaa viivästyskorkoa, vaikka sitä ei ole erikseen todettu. 

3.2    Verovelvollisuuden ja verovastuun ajallinen ulottuvuus esimerkkeinä 

Verovelvollisuuden ja verovastuun ajallista ulottuvuutta perustilanteessa havainnollistavat seuraavat kaksi esimerkkiä.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 2:
B on ostanut 1.2.2024 omakotikiinteistön A:lta, jolla oli lainhuuto kiinteistöön. B:n olisi tullut hakea omalle saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 1.8.2024. B ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa eikä maksanut varainsiirtoveroa.

B myi omakotikiinteistön edelleen C:lle 1.4.2025. C haki lainhuutoa 1.7.2025. Koska B:n tekemästä kiinteistökaupasta oli kulunut aikaa C:n tekemän lainhuutohakemuksen vireille tullessa vähemmän kuin kolme vuotta, on C:llä verovastuu myös B:n tekemän kiinteistökaupan varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. C:n verovastuuta ei poista se, että varainsiirtoverolain mukaan Verohallinto voi määrätä B:lle varainsiirtoveron viivästyskorotuksineen 31.12.2027 saakka. Siten C:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on, että hänen omasta kiinteistökaupastaan suoritetun varainsiirtoveron lisäksi myös 1.2.2024 tehdystä kiinteistökaupasta on suoritettu varainsiirtovero ja viivästyskorotus.

Esimerkki 3:
B on ostanut 1.2.2023 omakotikiinteistön A:lta, jolla oli lainhuuto kiinteistöön. B:n olisi tullut hakea omalle saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 1.8.2023. B ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa eikä maksanut varainsiirtoveroa.

B myi omakotikiinteistön edelleen C:lle 1.12.2025. C haki lainhuutoa 31.3.2026. Koska B:n tekemästä kiinteistökaupasta oli kulunut aikaa C:n tekemän lainhuutohakemuksen vireille tullessa yli kolme vuotta, C:llä ei ole verovastuuta 1.2.2023 tehdyn kiinteistökaupan varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. Verohallinto voi kuitenkin määrätä B:lle varainsiirtoveron viivästyskorotuksineen 31.12.2026 saakka. Siten C:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on ainoastaan se, että C on suorittanut varainsiirtoveron omasta kiinteistökaupastaan.

Esimerkki päättyy

Kiinteistö tai sen osa voi tulla luovutetuksi useita kertoja ennen kirjaamisen hakemista. Silloin kaikilla eri luovutuksensaajilla on vastuu oman luovutuksensa verosta. Kaikkien luovutusten varainsiirtoveron ja mahdollisen viivästyskorotuksen maksaminen on edellytyksenä sille, että saanto kirjataan kiinteistön viimeisimmälle luovutuksensaajalle (VSVL 9 §:n 1 momentti).

Esimerkki alkaa

Esimerkki 4: 
C on ostanut A:lta omakotitalokiinteistön 1.7.2025. A on ostanut kyseisen kiinteistön alun perin jo 1.8.2019 ja hoitanut tuolloin kirjaamiseen ja varainsiirtoveron suorittamiseen liittyvät velvoitteensa. 

Ennen C:n kanssa tehtyä kauppaa A on myynyt kiinteistön B:lle 1.11.2024, jolloin myös kaupan kohteen omitusoikeus on siirtynyt B:lle. B on kuitenkin alkanut katua kiinteistökaupan tekemistä, jolloin A ja B ovat tehneet B:n aloitteesta sopimuksen kiinteistökaupan purkamisesta 1.4.2025. Kaupan purkaminen ei ole perustunut kauppakirjan ehtoon eikä kaupassa ole tapahtunut sopimusrikkomusta, jonka vuoksi kauppa olisi voinut tulla puretuksi tuomioistuimen tuomiolla. B ei ole hakenut kiinteistökaupalle lainhuutoa eikä maksanut varainsiirtoveroa. Myöskään A ole hakenut lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa sen jälkeen, kun kiinteistö palautui A:lle kaupanpurkusopimuksella.

C haki kiinteistölle lainhuutoa 1.9.2025. Koska sama kiinteistö on luovutettu kaksi kertaa (1.11.2024 tehty kauppa ja 1.4.2025 tapahtunut uutena luovutuksena pidettävä kaupan purkaminen) kolmen vuoden kuluessa ennen C:n lainhuutohakemuksen vireilletuloa eikä kummallekaan aiemmalle saannolle ole haettu lainhuutoa, on myös C vastuussa sekä 1.11.2024 että 1.4.2025 tapahtuneesta luovutuksesta suoritettavasta varainsiirtoverosta. C:n verovastuuta ei poista se, että varainsiirtoverolain mukaan Verohallinto voi määrätä varainsiirtoveron A:lle 31.12.2028 ja B:lle 31.12.2027 saakka. Tässä tapauksessa edelleenluovutukset ovat tapahtuneet ennen kuin lainhuudon hakemiselle säädetyt määräajat ovat päättyneet, joten viivästyskorotusta ei tule suoritettavaksi.

Esimerkki päättyy

3.3    Vastuu varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta esimerkkeinä 

Vastuuta aiempien luovutusten varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta havainnollistavat alla olevat esimerkit. Esimerkeissä 5 ja 6 välisaannolle ei ole haettu kirjaamista eikä siitä ole suoritettu myöskään varainsiirtoveroa. Esimerkissä 7 välisaannon luovutuksensaaja on suorittanut varainsiirtoveron, mutta ei ole hakenut saannolleen kirjaamista.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 5: 
A on ostanut kiinteistön 1.6.2023, joten kiinteistön lainhuudatusaika on päättynyt 1.12.2023. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä on kaupantekohetkellä olleen verokannan (4 %) mukaan 10 000 euroa. A ei ole hakenut saannolleen lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa ennen kuin hän on myynyt kiinteistön B:lle 30.5.2025. 

B on hakenut lainhuutoa 1.7.2025. Lainhuudattamattomasta välisaannosta on maksettava varainsiirtoveroa 10 000 euroa ja viivästyskorotusta 6 000 euroa (60 %).

Viivästyskorotuksen kertyminen A:n saannosta on päättynyt edelleenluovutushetkellä 30.5.2025. Siten B:n saannon lainhuudatuksen edellytyksenä olevan viivästyskorotuksen määrä on 60 %, eikä B:n lainhuutohakemuksen vireilletulohetken mukaisesti 80 %.

Esimerkki 6:
A on ostanut kiinteistön 1.4.2025, joten kiinteistön lainhuudatusaika on päättynyt 1.10.2025. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, josta maksettavan varainsiirtoveron määrä on 7 500 euroa. A ei ole kuitenkaan hakenut saannolleen lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa ennen kuin hän yllättävän elämänmuutoksen vuoksi myi kiinteistön B:lle 1.9.2025.

B on hakenut saannolleen lainhuutoa kaupantekopäivänä 1.9.2025. Lainhuudattamattomasta välisaannosta on maksettava varainsiirtoveroa 7 500 euroa, mutta ei viivästyskorotusta, koska A:n saannon lainhuudatusaika ei ollut vielä päättynyt 1.9.2025, kun A luovutti kiinteistön edelleen. 

Esimerkki 7:
A on ostanut kiinteistön 1.6.2023, joten sille olisi pitänyt hakea lainhuutoa viimeistään 1.12.2023. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä oli kaupantekohetkellä voimassa olleen verokannan (4 %) mukaan 10 000 euroa. A on suorittanut varainsiirtoveron, mutta on unohtanut hakea saannolleen lainhuutoa. A myi kiinteistön B:lle 1.10.2025. 

B haki lainhuutoa kaupantekopäivänä 1.10.2025. B:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on, että hän on maksanut omasta kaupastaan aiheutuvan varainsiirtoveron ja lisäksi lainhuudattamattomasta välisaannosta on maksettu viivästyskorotusta 8 000 euroa (80 %).

Esimerkki päättyy

Tilanne voi olla myös sellainen, että myyjä on hakenut omalle kiinteistösaannolleen kirjaamista ennen kuin tämä luovuttaa kiinteistön edelleen, mutta kirjaamisasia on suorittamatta olevan varainsiirtoveron vuoksi ratkaisematta silloin, kun myöhempi luovutuksensaaja hakee kirjaamista. Kirjaamismenettelyssä luovuttajan kirjaamisasia ratkaistaan itsenäisesti riippumatta siitä, että tämä on ehtinyt luovuttaa kiinteistön edelleen ja samanaikaisesti ratkaistavana on myös luovutuksensaajan kirjaamishakemus. Luovuttajan saannon varainsiirtoveron ja mahdollisen viivästyskorotuksen suorittamisen valvontatoimenpiteet kohdistuvat kirjaamishakemuksen käsittelyn yhteydessä tällöin nimenomaan luovuttajaan. 

Välisaannon luovutuksensaaja voi kuitenkin yllä mainituissa tilanteessa joutua vastuuseen luovuttajan saannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta siinä tapauksessa, että luovuttajan kirjaamishakemus jätetään tutkimatta. 

Esimerkki alkaa

Esimerkki 8: 
A on saanut metsätalouskiinteistön perinnönjakosopimuksella 1.2.2025. Perinnönjakosopimus on tullut heti lainvoimaiseksi, joten kiinteistön lainhuudatusaika on päättynyt 1.8.2025.  A on hakenut saannolleen lainhuutoa 30.6.2025, mutta hän ei ole maksanut varainsiirtoveroa, koska hänen käsityksensä mukaan kyse on ollut varainsiirtoverovapaasta perintösaannosta. A on kuitenkin suorittanut perinnönjaossa ulkopuolisia varoja 100 000 euroa vastikkeena saamastaan perintöosuuttaan arvokkaammasta metsätalouskiinteistöstä, joten A:n saannosta suoritettavan varainsiirtoveron määrä on 3 000 euroa.

A myi kiinteistön B:lle 15.7.2025 ennen kuin hänelle oli myönnetty lainhuuto luovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön. Lainhuutoa ei ollut ehditty myöntää sen vuoksi, että A ei ollut suorittanut varainsiirtoveroa perinnönjaossa vastikkeena käyttämiensä ulkopuolisten varojen määrästä. B haki saannolleen lainhuutoa kaupantekopäivänä 15.7.2025, jolloin välisaannon lainhuutohakemus oli vireillä, mutta ratkaisematta.

A oli hakenut lainhuutoa ajoissa, mutta hän oli laiminlyönyt varainsiirtoveron suorittamisen määräajassa. A:n saannosta ei siten tule suoritettavaksi viivästyskorotusta.

B:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä varainsiirtoveron suorittamisen näkökulmasta on, että varainsiirtovero on maksettu B:n oman kiinteistökaupan lisäksi myös 1.2.2025 tapahtuneen saannon vastikkeellisesta osasta (veron määrä tältä osin on 3 000 euroa).

Esimerkki päättyy

Seuraavissa kahdessa esimerkissä välisaannosta on tehty kauppakirja tai muu luovutussopimus 1.1.2026 tai sen jälkeen, ja välisaannon luovutussopimuksessa on ehdollista lisäkauppahintaa koskeva ehto. Esimerkit poikkeavat toisistaan siinä, että esimerkissä 9 välisaantoon liittyvän ehdollisen lisäkauppahinnan peruste ja määrä eivät ole vahvistuneet silloin, kun kiinteistö luovutetaan edelleen ja myöhempi luovutuksensaaja hakee saannolleen lainhuutoa. Esimerkissä 10 nämä ovat lainhuutoa haettaessa selvillä. 

Esimerkki alkaa

Esimerkki 9: 
A on ostanut 2.1.2026 kiinteistön alueelta, jolla on meneillään asemakaavahanke. Kauppakirjan mukaan kiinteistön kauppahinta on 600 000 euroa (kiinteä kauppahinta). Kauppakirjassa on lisäksi ehdollista lisäkauppahintaa koskeva ehto, jonka mukaan A:n on suoritettava lisäkauppahintaa 300 euroa jokaista lainvoimaisessa asemakaavassa kyseiselle kiinteistölle kohdistuvaa rakennusoikeuden k-m2:iä kohden, joka ylittää 2 000 k-m2. A:n olisi pitänyt hakea lainhuutoa ja suorittaa varainsiirtovero viimeistään 2.7.2026, mutta lainhuuto on hakematta ja varainsiirtovero suorittamatta ennen kuin hän myy kiinteistön edelleen B Oy:lle 1.10.2026. Alueelle suunniteltu asemakaava ei ole vielä tuolloin tullut lainvoimaiseksi. 

B Oy hakee saannolleen lainhuutoa 1.10.2026. B Oy on vastuussa omasta saannostaan suoritettavan varainsiirtoveron ohella myös 2.1.2026 tehdystä kaupasta suoritettavasta varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. B Oy:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on, että sen omasta kiinteistökaupasta suoritetun varainsiirtoveron lisäksi myös 2.1.2026 tehdystä kiinteistökaupasta on suoritettu kiinteän kauppahinnan perusteella varainsiirtovero ja viivästyskorotus. Varainsiirtoveron määrä on 18 000 euroa (= 3 % x 600 000 euroa) ja viivästyskorotuksen määrä 3 600 euroa (= 20 % x 18 000 euroa). 

Asemakaava tulee lainvoimaiseksi 1.2.2027. Asemakaavassa kaupan kohteena olleelle kiinteistölle osoitetaan rakennusoikeutta 2 500 k-m2, joten ehdollisen lisäkauppahinnan määräksi vahvistuu 150 000 euroa. Lähtökohtaisesti A on kyseisen kaupan luovutuksensaajana vastuussa siitä, että 2.1.2026 tehdyssä kaupassa sovitusta ehdollisesta lisäkauppahinnasta suoritetaan varainsiirtoveroa 4 500 euroa (= 3 % x 150 000 euroa) viimeistään 1.4.2027. Varainsiirtoverolain veron määräämistä koskevat säännökset eivät kuitenkaan estä sitä, että vero 2.1.2026 tehdyssä kaupassa sovitusta ehdollisesta lisäkauppahinnasta voidaan määrätä myös B Oy:n suoritettavaksi.

Esimerkki 10: 
A on ostanut 2.1.2026 kiinteistön alueelta, jolla on meneillään asemakaavahanke. Kauppakirjan mukaan kiinteistön kauppahinta on 600 000 euroa (kiinteä kauppahinta). Kauppakirjassa on lisäksi ehdollista lisäkauppahintaa koskeva ehto, jonka mukaan A:n on suoritettava lisäkauppahintaa 300 euroa jokaista lainvoimaisessa asemakaavassa kyseiselle kiinteistölle kohdistuvaa rakennusoikeuden k-m2:iä kohden, joka ylittää 2 000 k-m2. 

Asemakaava on tullut lainvoimaiseksi 30.7.2026. Asemakaavassa kaupan kohteena olleelle kiinteistölle osoitetaan rakennusoikeutta 2 500 k-m2, joten ehdollisen lisäkauppahinnan määräksi vahvistuu 150 000 euroa. A:n olisi tullut hakea lainhuutoa ja suorittaa varainsiirtovero kiinteästä kauppahinnasta viimeistään 2.7.2026, mutta lainhuuto on hakematta ja varainsiirtovero suorittamatta ennen kuin hän myy kiinteistön edelleen B Oy:lle 1.10.2026. A ei ole suorittanut varainsiirtoveroa myöskään ehdollisesta lisäkauppahinnasta. Ehdollisen lisäkauppahinnan peruste ja määrä ovat vahvistuneet myöhemmin kuin 2.7.2026, joten siltä osin veron suorittamisen määräaika on ollut 30.9.2026.

B Oy hakee saannolleen lainhuutoa 1.10.2026. B Oy on vastuussa omasta saannostaan suoritettavan varainsiirtoveron ohella myös 2.1.2026 tehdystä kaupasta suoritettavasta varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. Koska välisaannon ehdollisen lisäkauppahinnan peruste ja määrä ovat vahvistuneet, B Oy:n lainhuudon edellytyksenä on, että sen omasta kiinteistökaupasta suoritetun veron lisäksi 2.1.2026 tehdystä kiinteistökaupasta on suoritettu varainsiirtovero sekä kiinteästä että ehdollisesta lisäkauppahinnasta viivästyskorotuksineen. Välisaannosta suoritettavan varainsiirtoveron määrä on 22 500 euroa (= 3 % x 750 000 euroa) ja viivästyskorotuksen määrä 4 500 euroa (= 20 % x 22 500 euroa).

Esimerkki päättyy

4    Verovastuun erityistilanteita

4.1    Määräalan tai määräosan luovutus kirjaamattomasta kiinteistöstä 

Määräalan luovutuksella tarkoitetaan tietyn alueellisen osan luovutusta kiinteistöstä. Luovutetusta määräalasta muodostuu lohkomistoimituksen seurauksena oma kiinteistö. Määräosan luovutuksessa taas luovutetaan omistusoikeus kiinteistön murto-osaan, esimerkiksi kiinteistön neljäsosaan.

Yhdestä kiinteistöstä saatetaan luovuttaa edelleen määräala tai useita määräaloja, vaikka kiinteistölle ei ole haettu kirjaamista tai sen saannosta ei ole suoritettu varainsiirtoveroa. Määräaloja voidaan luovuttaa myös useille luovutuksensaajille. Vastaavasti kiinteistöstä voidaan tehdä yksi tai useampi määräosan luovutus ennen kiinteistösaannon kirjaamista tai varainsiirtoveron suorittamista. 

Varainsiirtovero ei kohdistu erikseen mihinkään alueelliseen osaan kiinteistöstä. Siten koko kiinteistön välisaannon varainsiirtoveron suorittaminen on siitä luovutettujen määräosien tai  alojen kirjaamisen edellytys.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 11: 
A Oy on ostanut 1.2.2024 pinta-alaltaan 10 000 m2:n suuruisen kiinteistön, jonka kaavoitus on meneillään. Kiinteistön kauppahinta oli 1 000 000 euroa, joten kaupasta suoritettavan varainsiirtoveron määrä on 30 000 euroa. A Oy on myynyt kiinteistöstä 5 000 m2:n suuruisen määräalan Asunto Oy B:lle 1.9.2025. A Oy ei ole suorittanut varainsiirtoveroa tai hakenut lainhuutoa omalle kiinteistön saannolleen. 

Asunto Oy B hakee lainhuutoa kiinteistön määräalan saannolle 30.9.2025. Asunto Oy B:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on, että Asunto Oy B:n omasta kaupasta suoritettavan varainsiirtoveron lisäksi 1.2.2024 tehdystä kaupasta on suoritettu varainsiirtovero (30 000 euroa) ja viivästyskorotus 18 000 euroa (60 %). 

Esimerkki päättyy

4.2    Usean kiinteistön luovutuskokonaisuudessa saadun kiinteistön jatkoluovutus

Luovutuksen kohteena voi olla useita kiinteistöjä samanaikaisesti, mikä on tyypillistä esimerkiksi maatilakokonaisuuden luovutuksessa. Tällaisessa luovutuksessa luovutushinta jaetaan käypien arvojen suhteissa kaikille luovutuksen kohteena oleville kiinteistöille ja mahdolliseen muuhun luovutuksessa siirtyneeseen omaisuuteen. Jokaiselle erilliselle kiinteistölle kohdistuu siten osa luovutushinnasta ja tätä luovutushinnan osuutta vastaava varainsiirtovero. 

Jos yksi tai useampi luovutuskokonaisuuteen kuuluneista kiinteistöistä luovutetaan edelleen ennen aiemman kiinteistösaannon kirjaamista, yksittäisen kiinteistön jatkoluovutuksen kirjaamisen edellytyksenä on, että välisaannosta puuttuvasta varainsiirtoverosta ja mahdollisesta viivästyskorotuksesta suoritetaan se suhteellinen osa, joka vastaa jatkoluovutuksen kohteena olevan yhden tai useamman kiinteistön käyvän arvon suhteellista osaa välisaannon varainsiirtoverosta.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 12: 
A on luovuttanut 1.12.2023 pojalleen B:lle maatilakokonaisuuden, joka koostuu kolmesta kiinteistöstä 1, 2 ja 3 sekä maatilairtaimesta. Kokonaiskauppahinta oli 500 000 euroa, joka jaetaan samalla kauppakirjalla myydyille omaisuuserille niiden käypien arvojen suhteessa. Kiinteistön 1 osuus kauppahinnasta on 250 000 euroa.

B on myynyt 1.8.2025 C:lle kiinteistön 1. B ei ole hakenut lainhuutoa eikä suorittanut varainsiirtoveroa maatilakokonaisuuden ostosta. C hakee saannolleen lainhuutoa 1.10.2025. 

C:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on hänen omasta ostohinnastaan suoritettavan varainsiirtoveron lisäksi se, että 1.12.2023 tehdystä kaupasta maksamatta olevasta varainsiirtoverosta suoritetaan kiinteistön 1 osuus viivästyskorotuksineen. Kun kiinteistön 1 osuus kauppahinnasta oli 250 000 euroa, on siihen kohdistuva varainsiirtovero 7 500 euroa. Lisäksi verolle on suoritettava viivästyskorotusta 4 500 euroa (60 %). 

Esimerkki päättyy

Jos usean kiinteistön luovutuskokonaisuuteen kuuluneesta kiinteistöstä myydään määräala tai määräosa, on sen kirjaamisen edellytyksenä koko kyseiseen kiinteistöön kohdistuvan varainsiirtoveron suorittaminen mahdollisine viivästyskorotuksineen (katso myös luku 4.1). Tämä tarkoittaa sitä, että jos edellä esimerkissä 10 jatkoluovutuksen kohteena olisi ollut koko kiinteistön 1 sijaan vain sen määräala tai määräosa, määräytyisi jatkoluovutuksensaajan vastuu varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta siitä huolimatta samalla tavalla kuin koko kiinteistön jatkoluovutuksessa.

Kun jatkoluovutuksen kohteena on yksittäinen kiinteistö, joka on ollut osa laajemman kokonaisuuden muodostamaa välisaantoa, Verohallinnolle on toimitettava selvitys kiinteistön osuudesta kaiken välisaannossa luovutetun omaisuuden arvosta varainsiirtoverolain 29 §:n mukaisen lausunnon antamista varten. Selvitys on annettava myös silloin, kun jatkoluovutusta koskevaan luovutuskirjaan on merkitty osapuolten näkemys siitä, mikä osuus aiemman luovutuksen kauppahinnasta kohdistuu jatkoluovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön. 

Selvityksenä jatkoluovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön kohdistuneesta kauppahinnasta voi toimittaa esimerkiksi välisaantoa koskevan kauppakirjan, jossa kauppahinta on kohdistettu luovutuksen kohteena olleille omaisuuserille tai välisaannon luovutushetkellä ajankohtaisia arviokirjoja, jotka osoittavat luovutukseen sisältyneiden omaisuuserien tuon hetkiset arvot.

On huomattava, että verotuksessa on mahdollista yhdistää usealla eri luovutuskirjalla tehdyt luovutukset, jos ne muodostavat toiminnallisesti, asiallisesti ja ajallisesti yhden luovutuksen. Näin voi olla esimerkiksi silloin, jos samojen osapuolten välillä tehdään samana päivänä useiden samaan tilakokonaisuuteen kuuluvien tilojen luovutuksia siten, että osa tiloista luovutetaan lahjakirjalla ja osa kauppakirjalla Tällöin vastike voi verotuksessa kohdistua kiinteistöille eri tavoin kuin luovutuskirjoissa on mainittu. Edellisissä kahdessa tekstikappaleessa selvityksestä sanottu koskee myös tällaisia tilanteita. Lue luovutusten yhdistämisestä tarkemmin Verohallinnon ohjeesta Maatilan sukupolvenvaihdos verotuksessa. 

4.3    Kirjaamaton välisaanto ennen verovapaata luovutusta

Tietyt kiinteistön luovutukset ovat varainsiirtoverosta vapaita erityissäännöksen nojalla. Varainsiirtoverosta ovat vapaita esimerkiksi eräät varainsiirtoverolain 13 §:ssä tarkoitetut kiinteistöjen vaihdot. Jos kuitenkin ennen verovapaata luovutusta on tehty luovutus, jolle ei ole haettu kirjaamista, tämän välisaannon veron suorittaminen mahdollisine viivästyskorotuksineen on edellytyksenä myöhemmän luovutuksensaajan saannon kirjaamiselle. Myöhemmän saannon verovapauden edellytysten täyttyminen ei siis poista vastuuta aiemmista luovutuksista, joissa vastaavia verovapauden edellytyksiä ei ole. 

Kiinteistöistä suoritettavasta varainsiirtoverosta ovat vapautettuja varainsiirtoverolain 2 §:ssä ja 10 §:ssä mainitut tahot, kuten valtio ja sen laitokset lukuun ottamatta liikelaitoksia sekä kunnat ja seurakunnat. Verovapaus koskee edellä mainituissa lainkohdissa tarkoitettujen tahojen omia kiinteistösaantoja. Esimerkiksi kunta voi olla varainsiirtoverolain 9 §:n nojalla vastuussa aiemmasta luovutuksesta suorittamatta olevasta varainsiirtoverosta viivästyskorotuksineen, vaikka kunnan oma kiinteistösaanto on varainsiirtoverosta vapaa.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 13: 
B Oy on ostanut 1.2.2023 rakentamattoman tontin A:lta 500 000 euron kauppahinnalla, josta varainsiirtoveron määrä kaupantekohetkellä voimassa olleen verokannan mukaan (4 %) on 20 000 euroa. B Oy ei ollut hakenut saannolleen lainhuutoa eikä suorittanut varainsiirtoveroa ennen kuin se myi kiinteistön edelleen C:n kunnalle 1.7.2025.

C:n kunta haki saannolleen lainhuutoa 2.7.2025. Vaikka C:n kunnan ei ole suoritettava varainsiirtoveroa omasta kiinteistösaannostaan, tämä ei poista C:n kunnan verovastuuta B Oy:n välisaannosta suorittamatta olevasta varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. C:n kunnan kiinteistösaannon kirjaamisen edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on se, että 1.2.2023 tapahtuneen välisaannon varainsiirtovero 20 000 euroa ja viivästyskorotus 16 000 euroa (80 %) on suoritettu.

Esimerkki päättyy

4.4    Vastikkeeton saanto kirjaamattoman välisaannon jälkeen

Kiinteistö, jolle ei ole haettu kirjaamista tai jonka saannosta ei ole suoritettu varainsiirtoveroa, voidaan luovuttaa kokonaan tai osittain edelleen sellaisella vastikkeettomalla saannolla, josta ei seuraa varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuutta. Näin voi tapahtua esimerkiksi osituksessa tai perinnönjaossa, joissa ei käytetä vastikkeena ulkopuolisia varoja tai kun kiinteistö luovutetaan lahjana. Myös tällaisen vastikkeettoman saannon luovutuksensaajan kirjaamisen edellytyksenä on, että välisaannosta suoritetaan varainsiirtovero mahdollisine viivästyskorotuksineen.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 14: 
B on 1.7.2024 ostanut A:lta omakotitalokiinteistön 250 000 euron kauppahinnalla. B:n olisi pitänyt hakea lainhuutoa ja suorittaa 7 500 euroa varainsiirtoveroa viimeistään 2.1.2025. B ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa tai suorittanut varainsiirtoveroa. 

B on luovuttanut omakotitalon entiselle puolisolleen C:lle osituksessa 1.10.2025. C ei maksanut osituksessa  B:lle vastiketta ulkopuolisin varoin, joten C:n omasta saannosta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa.

C hakee lainhuutoa osituksessa saamalleen kiinteistölle 15.10.2025. C:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on, että 1.7.2024 tapahtuneesta välisaannosta on suoritettu  varainsiirtovero 7 500 euroa ja viivästyskorotus 3 000 euroa (40 %). 
is.

Esimerkki päättyy

4.5    Kirjaamaton vastikkeeton välisaanto

Vastikkeettomalla saannolla, kuten lahjana taikka osituksessa tai perinnönjaossa, joissa ei ole käytetty vastikkeena ulkopuolisia varoja, saatu omaisuus saatetaan luovuttaa edelleen ennen kuin saannolle on haettu kirjaamista. Kun tällaisessa tilanteessa välisaannosta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa, ei ole olemassa myöskään välisaannon puuttuvaa veroa. Pelkkä kirjaamisen laiminlyönti ei aiheuta veroseuraamuksia. 

Esimerkki alkaa

Esimerkki 15: 
B on 1.9.2025 ostanut A:lta omakotitalon 250 000 euron kauppahinnalla. A on saanut omakotitalon testamentilla 1.10.2024. A ei ole hakenut lainhuutoa, vaikka hänen olisi pitänyt hakea sitä viimeistään 1.4.2025. B on hakenut lainhuutoa 30.9.2025.

A:n lainhuudon hakematta jättäminen ei vaikuta B:n lainhuudon edellyttämiin varainsiirtoveroihin, koska A:n saannosta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa eikä viivästyskorotusta. B:n lainhuudon edellytyksenä veron suorittamisen näkökulmasta on ainoastaan se, että B on suorittanut varainsiirtoveron omasta saannostaan. 

Esimerkki päättyy

Jos kuitenkin kyseessä on osittain vastikkeellinen saanto, kuten alihintainen kauppa tai perinnönjako, jossa käytetään vastikkeena ulkopuolisia varoja, vastaa jatkoluovutuksensaaja myös välisaannon perusteella suoritettavasta varainsiirtoverosta mahdollisine viivästyskorotuksineen.

Esimerkki alkaa

Esimerkki 16: 
B on 1.11.2025 ostanut A:lta metsäkiinteistön 250 000 euron kauppahinnalla. A on saanut metsäkiinteistön perinnönjaossa, joka tuli lainvoimaiseksi 1.1.2025. A oli maksanut perinnönjaossa ulkopuolisin varoin vastiketta, josta kohdistui metsäkiinteistöön 100 000 euroa. A ei ole hakenut lainhuutoa tai suorittanut varainsiirtoveroa. Hänen olisi pitänyt hakea lainhuutoa viimeistään 1.7.2025 ja suorittaa metsäkiinteistöön kohdistuneista ulkopuolisista varoista varainsiirtoveroa 3 000 euroa.

B hakee lainhuutoa 1.11.2025. B:n lainhuudon edellytyksenä on, että B:n oman saannon varainsiirtoveron (7 500 euroa) lisäksi on suoritettu 1.1.2025 tapahtuneesta välisaannosta maksamatta oleva varainsiirtovero 3 000 euroa ja viivästyskorotus 600 euroa (20 %).

Esimerkki päättyy

johtava veroasiantuntija Tero Määttä

johtava veroasiantuntija Terhi Lehikoinen