Perintö- ja lahjaverotuksen arvostamista koskevien ohjeiden koontisivu

Verohallinto on aikaisemman yhtenäisen perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeen sijaan antanut 19.12.2022 kuusi erillistä 1.1.2023 lukien sovellettavaa ohjetta.

Verohallinnon 7.12.2023 sekä 21.11.2024 antamissa ohjeissa Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa sekä Maatilan arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa on päivitetty euromääräisiä arvoja vastaamaan kustannus- ja hintatason kehitystä. Maatilan arvostamista koskevaan ohjeeseen on lisäksi laajennettu ja täydennetty tuuli- ja aurinkovoima-alueiden sekä kaivosalueiden arvostamista käsittelevää osuutta.

Verohallinnon 15.5.2024 antamaan ohjeeseen Yritysvarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa on lisätty uutena luku 1.2 sekä päivitetty eräitä tekstikohtia ohjeen käytettävyyden ja ajantasaisuuden parantamiseksi.

Muihin ohjeisiin ei ole tehty päivityksiä.

• Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa
• Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa
• Sijoitustuotteiden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa
• Irtaimen omaisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa
• Maatilan arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa
• Yritysvarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Tällä sivulla nämä uusimmat ohjeet on esitetty peräkkäin, jotta ohjeita on mahdollista käyttää yhtenä kokonaisuutena.

Ohjeissa käsitellään käyvän arvon määrittämistä perintö- ja lahjaverotuksessa. Ensisijaisena tavoitteena on, että käytännöt ja menettelyt käyvän arvon antamiseksi ovat valtakunnallisesti yhtenäisiä. Ohjeissa kuvataan perintö- ja lahjaverotuksessa tapahtuvassa arvonmäärittämisessä yleisesti käytettäviä periaatteita, erilaisia arvonmääritysmenetelmiä sekä yksittäisten omaisuuserien käyvän arvon määrittämistä.

Verohallinto antoi viimeisen yhtenäisen päivitysversion ohjeesta ”Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa” 27.12.2021. Suhteessa tähän versioon 19.12.2022 annetuissa ohjeissa on rakenteen muuttamisen ohella joitakin sisällöllisiä tarkennuksia. Lisäksi ohjeissa on päivitetty euromääräisiä arvoja vastaamaan kustannus- ja hintatason kehitystä.

Myös 27.12.2021 annettu ohjeversio on jäänyt edelleen vero.fi-sivuille paikalleen.

Verohallinnon 19.12.2022 annettuja ohjeita sovelletaan niihin perintö- ja lahjaverotusasioihin, joissa verovelvollisuus on alkanut 1.1.2023 tai sen jälkeen. Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden sekä maatilan arvostamista koskevia 7.12.2023 annettuja ohjeita sovelletaan niihin perintö- ja lahjaverotusasioihin, joissa verovelvollisuus on alkanut 1.1.2024 tai sen jälkeen sekä 21.11.2024 annettuja ohjeita niihin perintö- ja lahjaverotusasioihin, joissa verovelvollisuus on alkanut 1.1.2025 tai sen jälkeen. Yritysvarallisuuden arvostamista koskevaa 15.5.2024 annettua ohjetta sovelletaan niihin perintö- ja lahjaverotusasioihin, joissa verovelvollisuus on alkanut 15.5.2024 tai sen jälkeen.

---

Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa

Antopäivä 19.12.2022
Diaarinumero VH/5910/00.01.00/2022
Voimassaolo 1.1.2023 - Toistaiseksi

1 Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen arvostamista koskevan ohjeistuksen rakenne

Verohallinto antoi aikaisemmin yhden yhtenäisen ohjeen varojen arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa. Ohjeistuksen tarkoituksenmukaisen hallinnan ja ajantasaisuuden ylläpitämiseksi ohje on jaettu kuudeksi itsenäiseksi ohjeeksi. Ohjeet esitetään kuitenkin Verohallinnon verkkosivustolla myös peräkkäiseksi aseteltuina siinä tarkoituksessa, että ohjeistusta voitaisiin esimerkiksi perunkirjoitusta toimitettaessa hyödyntää kokonaisuutena samalla tavoin kuin aikaisempaa yhtenäistä ohjetta.

Tässä ensimmäisessä ohjeessa käsitellään yleisiä arvostamisen periaatteita, menetelmiä ja veroviranomaisen tiedonsaantioikeuksia sekä muita vastaavia seikkoja, jotka koskevat yleisesti kaikenlaisen omaisuuden arvostamista. Lisäksi tässä ohjeessa käsitellään eräitä sellaisia velvoitteiden pidätyksiä, joille laissa on erikseen säädetty tarkennuksia yleiseen käypään arvoon perustuvaan arvostamiseen.

Muissa erillisissä ohjeissa on kussakin käsitelty joidenkin merkittävimpien omaisuuserien tai omaisuuseräkokonaisuuksien arvonmääritystä perintö- ja lahjaverotuksessa. Kuhunkin ohjeeseen on koottu sellaiset omaisuuserät, joilla on arvostamisen kannalta samanlaisia piirteitä, jota hyödyntävät yhtenäiset käyttäjäryhmät siten, että ohjeistuksesta muodostuu ohjeiden ylläpidon kannalta tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Nämä viisi ohjetta on jaoteltu seuraavasti:

Kiinteistö- ja asuntovarallisuutta koskevaan ohjeeseen on koottu suoran ja välillisen kiinteistöomistuksen arvostamisperiaatteet muun kuin maatilavarallisuuden osalta.

Sijoitustuotteita koskevaan ohjeeseen on koottu sellaisen omaisuuden arvostamisperiaatteet, joihin yksityishenkilöt yleensä sijoittavat varojaan.

Irtaimen omaisuuden arvostamista koskevassa ohjeessa käsitellään sellaisten omaiserien arvostamista, jotka eivät kuulu kumpaankaan edellisistä ohjeista, mutta jotka lähtökohtaisesti arvostetaan yksittäisinä omaisuuserinä.

Maatilavarallisuutta koskevassa ohjeessa käsitellään maatilakokonaisuuksien arvostamista. Tässä ohjeessa huomioidaan se, että kyse on toiminnallisen kokonaisuuden muodostavasta maatilasta, joka koostuu monenlaisista omaisuuseristä.

Yritysvarallisuutta koskevassa ohjeessa käsitellään yritysten ja niiden varojen arvostamista. Tässä ohjeessa huomioidaan se, että yritykset tavanomaisesti omistavat monenlaista omaisuutta, joista muodostuu kokonaisuus, ja että yrityksillä sen lisäksi on myös yksittäisistä omaisuuseristä erillistä liikearvoa.

Kukin ohje tarkentaa huomioimaan yleisten periaatteiden lisäksi niissä käsiteltyjen omaisuuserien erityispiirteitä. Joiltakin osin omaisuuseräkohtaisissa ohjeissa on tarpeen erikseen viitata muihin ohjeisiin.

2 Ohjeistuksen merkitys muussa verotuksessa

Ohjeistus on laadittu silmällä pitäen ensisijaisesti perintö- ja lahjaverotuksen tarpeita. Perintöverotuksen arvostamistilanteessa joudutaan perittävän kuoleman vuoksi lähtökohtaisesti perunkirjoituksessa arvostamaan kerralla suuri määrä monimuotoista omaisuutta, jota perilliset eivät itse ole hankkineet ja jota he eivät välttämättä ole ennen perintösaantoa edes tunteneet. Perintöverotuksen arvostamisen peruste on käypä arvo, joka tulee perukirjassa määrittää kaikelle omaisuudelle. Yleensä arvostamistilanne on samankaltainen myös lahjoitustilanteissa, joissa niissäkään ei aina ole saatavissa omaisuudelle helposti yksiselitteistä markkina-arvoa.

Verohallinto käsittelee vuosittain kymmeniä tuhansia perukirjoja ja lahjaveroilmoituksia, joiden sisältämälle omaisuudelle tulee määritettäväksi käypä arvo. Näissä veromuodoissa on siten korostunut tarve ohjaukselle arvostamisen periaatteista, jotta ilmoitusvelvollisuudet voidaan täyttää asianmukaisesti ja Verohallinto voi toimittaa yhdenmukaisin periaattein verotuksen kaikille verovelvollisille.

Myös muussa verotuksessa muodostuu tarpeita määrittää omaisuudelle käypiä arvoja. Ohjeistusta saatetaan joltain osin käyttää myös näissä tilanteissa. Perintö- ja lahjaverotuksessa arvostamistilanteessa kyse on siitä, että omistaja on joko kuollut tai hän on ollut valmis luopumaan omaisuudestaan lahjoitustarkoituksessa. Tällaisessa tilanteessa ei yleensä ole tarpeen esimerkiksi osapuolten keskinäisessä suhteessa tehdä tarkkoja eri osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia määrittäviä sopimuksia ja omaisuuden arvon määrittäminen ei ole ollut keskinäisessä suhteessa yhtä merkityksellistä kuin monissa muiden veromuotojen arvostamistilanteissa. Samalla muissa veromuodoissa usein arvostusratkaisun kohteena on oikeustoimi, joka koskee pelkästään jotakin tiettyä omaisuuserää, jonka yksilöllisistä erityispiirteistä osapuolet ovat tietoisia, ja jotka he voivat ottaa huomioon.

Siten ohjeen hyödyntämisessä muussa verotuksessa on otettava huomioon, missä määrin arvostamistilanne on rinnasteinen perintö- ja lahjaverotuksessa tapahtuvaan arvostamiseen. Esimerkiksi luovutettaessa lahjoitustarkoituksessa alihintaan omaisuutta voidaan myös tulo- ja varainsiirtoverotuksen veroseuraamukset määrittää samojen arvojen perusteella kuin lahjaverotuksessa. Sen sijaan esimerkiksi yksilöllisen palkitsemisjärjestelmän osalta tilanne ei useinkaan ole rinnasteinen perintöön tai lahjaan.

Verohallinto on antanut useita syventäviä ohjeita muiden veromuotojen verokysymyksistä, joissa omaisuuden arvon määrittämisellä on merkitystä. Näissä ohjeissa voidaan erikseen ottaa kantaa myös siihen, missä määrin perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeen periaatteet ovat sovellettavissa näihin veromuotoihin ja millaisia erityispiirteitä arvostamiseen noissa yhteyksissä mahdollisesti liittyy.

3 Käyvän arvon periaate

Perintö- ja lahjaverolain (PerVL 378/1940) 9.1 §:n mukaan omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa.

Perintö- ja lahjaverotuksen kohteena on se varallisuuden lisäys, joka tulee saajalle perintönä tai lahjana. Varojen arvo on niiden käypä arvo sijaintipaikallaan verovelvollisuuden alkamishetkellä. Vastaavasti myös velat ja velvoitteet arvostetaan käyvän arvon periaatteen mukaisesti.

Varallisuuden rahaksi muuttamisesta aiheutuvia kuluja ei oteta huomioon varallisuuden arvoa vähentävänä eränä (esimerkiksi arvopapereiden myynti- tai välityspalkkio tai muu vastaava kustannus). Tällaiset kustannukset otetaan huomioon luovutusvoittoverotuksessa.

Käyvän arvon periaate toteuttaa osaltaan myös vaadetta verovelvollisten tasapuolisesta kohtelusta: eri varallisuuslajeja ei aseteta arvostamisen suhteen toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei laissa ole jonkin omaisuuserän osalta nimenomaisesti toisin säädetty.

Arvonmäärittäminen perintö- ja lahjaverotuksessa poikkeaa arvostamislain (laki varojen arvostamisesta verotuksessa, ArvL 1142/2005) mukaan tapahtuvasta arvonmäärittämisestä. Arvostamislain mukainen arvostaminen on vuosittain toistuvaa massamenettelyä, jonka tarkoituksena ei ole määrittää kohteena olevan yksittäisen omaisuuserän käypää arvoa. Arvonmäärittäminen perintö- ja lahjaverotuksessa on arvostamislain mukaisesta arvonmäärittämisestä poiketen yksilöllistä ja kertaluonteista. Tämän vuoksi näiden lakien mukaan määritetyt arvot poikkeavat monesti toisistaan.

4 Arvonmäärittämismenetelmät

4.1 Yleistä

Kohteen käypä arvo määritetään aina siitä saatujen ja saatavien tosiasiatietojen perusteella käyttäen kyseiseen tapaukseen parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää. Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan verotuksessa todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti juuri kyseistä kohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Toteutuneen tai toteutuneiden kauppahintojen käyttö käyvän arvon perusteena edellyttää, että luovutuksen osapuolina on ollut toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa.

Kohteen arvonmuutokset aikaisemman ja/tai myöhemmän luovutuksen ja arvostamishetken välillä tulee ottaa huomioon. Arvo on voinut muuttua yleisen hintatason muutosten vuoksi tai omaisuuden ominaisuuksien muutoksen vuoksi, esimerkiksi rakennuksen remontoinnin, metsätilalta tehdyn puukaupan tai osakeyhtiön merkittävän varojenjaon vuoksi. Omaisuuden arvoon vaikuttavat muutokset arviohetken ja aiemman luovutuksen välillä huomioidaan oikaisuna aiemmassa luovutuksessa käytettyyn luovutushintaan. Jos muutos johtuu yleisen hintatason muutoksesta, luovutushintaa korjataan tarvittaessa indeksillä.

Joskus arvostamisen kohteena oleva oikeustoimi muuttaa sen kohteena olevaa omaisuutta erilaiseksi kuin se oli ennen kyseessä oleva oikeustoimea. Näin voi tapahtua esimerkiksi erilaisissa osake- ja henkilöyhtiöiden rakenne- ja omistusjärjestelyissä tai kiinteistöomaisuuden järjestelyissä. Silloin tehtäessä verotuksen arvostamisratkaisuja on otettava huomioon myös se, miten kohdeomaisuus oikeustoimen tuloksena muuttui.

Jos kohteen käypää arvoa ei voida perustaa juuri kyseisen kohteen luovutushintaan, määritetään kohteen arvo vertailuluovutuksia koskevien tietojen perusteella. Tämä edellyttää, että arvostamiskohdetta vastaavista kohteista on yleensä saatavilla kauppahintatietoja (Kauppa-arvomenetelmä).

Toteutuneiden tai vertailuluovutuksissa käytettyjen luovutushintatietojen puuttuessa kohteen käypä arvo määritetään laskelmilla, jotka perustuvat tosiasiatietoihin arvonmäärittämisen kohteesta. Menetelminä voidaan käyttää esimerkiksi tuottoarvo- ja kustannusarvolaskelmia.

Verotuksessa käytettävän menetelmän tulee olla teoreettisesti perusteltu, ja sen on tukeuduttava riittävästi tutkimustuloksiin markkinoiden käyttäytymisestä. Valitun menetelmän tulee ottaa huomioon kohteen mahdolliset erityispiirteet. Vaatimus parhaiten soveltuvan menetelmän käyttämisestä voi joissakin tilanteissa edellyttää kohteen jakamista osiin, jolloin kohteen kokonaisarvo saadaan eri menetelmillä arvostettujen osien summasta.

Lähtökohtaisesti Verohallinto käyttää tässä ohjeessa esitettyjä arvostamismenetelmiä, jos käyvästä arvosta ei ole käytettävissä parempaa selvitystä. Verovelvollisella on aina mahdollisuus antaa oma luotettava selvitys siitä, millä menetelmällä ja minkä vuoksi käypä arvo voidaan luotettavimmin selvittää sekä mikä näin määritetty arvo on.

4.2 Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmässä kohteen käypä arvo määritetään vertailukohteiden toteutuneiden kauppahintojen perusteella.

Vertailukelpoiselta luovutukselta edellytetään muun muassa seuraavia seikkoja:

• luovutus on tapahtunut vapaassa markkinatilanteessa toisistaan riippumattomien osapuolten välillä;
• luovutushetken ja arvonmäärittämishetken välillä tapahtuneet arvonmuutokset voidaan todentaa esimerkiksi korjaamalla vertailuluovutuksessa käytettyä hintaa indeksillä;
• vertailukohde vastaa arvostamisen kohdetta.

Vertailukohteen ja arvostamiskohteen keskinäistä vastaavuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, koska varallisuuslajikohtaisesti käypään arvoon - todennäköiseen luovutushintaan - voivat vaikuttaa hyvin erilaiset tekijät. Esimerkiksi maatalousmaata arvostettaessa vertailukelpoisia voivat olla laajallakin alueella tehdyt maatalousmaan kaupat, kun taas osakehuoneistoja arvostettaessa vertailukelpoisia voivat yleensä olla vain samassa taloyhtiössä tai ainakin välittömästi samalla asuntoalueella sijainneiden huoneistojen luovutukset. Liikeosakkeiden osalta vain saman yhtiön osakeluovutukset voivat pääsääntöisesti olla vertailukelpoisia.

Esimerkiksi osakehuoneiston tai kiinteistön luovutuksen vertailukelpoisuus edellyttää ainakin seuraavien seikkojen toteutumista:

• kohteen sijainti samalla alueella
• kohteen sama laatu
• luovutuksen ajallinen yhteensopivuus (tai mahdollisuus yhteen sovittaa yleisen hinta-kehityksen avulla)
• normaali markkinatilanne.

Kauppa-arvomenetelmässä kohteen käypä arvo määritetään vertailukelpoisissa kaupoissa käytetyn hintatason perusteella. Poikkeuksellisesti kohteen käypä arvo voi perustua vain yhteen vertailukelpoiseen luovutukseen.

4.3 Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmä tarkoittaa menetelmää, jolla kohteen arvo (todennäköinen luovutushinta) määritetään kohteesta käyttöaikana tulevaisuudessa todennäköisesti saatavien vuosituottojen pääomitettuna nykyarvona.

Tuottoarvomenetelmää käytettäessä kohteen arvo lasketaan kaavasta:

A = T / i
A = tuottoarvo
T = vuotuinen nettotuotto, nettotuottojen keskiarvo tai muu vastaava arvioitu nettotuotto
i = pääomituskorkokanta (tuottovaatimus, esimerkiksi 8 prosenttia)

Koska verotusratkaisun perusteena olevilta tiedoilta vaaditaan todennettavuutta, joudutaan vuotuinen nettotuotto muun tiedon puuttuessa usein määrittämään historiatietojen perusteella.

Pääomituskorkokanta kuvaa sijoitetulle pääomalle asetettavaa tuottovaatimusta. Pääomituskorkokanta määritetään niin, että se kuvaa samanlaisen riskin sisältävän vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuottoa. Riskien erosta johtuen esimerkiksi osakeyhtiön osakkeen tuottovaatimus on suhteessa suurempi kuin riskittömällä joukkovelkakirjasijoituksella - esimerkiksi valtion viitelainalla. Korkokantaa valittaessa on kuitenkin myös huomattava, että kohteen kokonaistuotto voi muodostua eri osatekijöistä. Esimerkiksi toimitilakiinteistön kokonaistuotto muodostuu vuokratuotosta, arvonnoususta ja kiinteistön jalostusmahdollisuudesta. Mikäli laissa ei muuta säädetä, pääomituskorkokantana voidaan muun selvityksen puuttuessa käyttää:

• asumis- tai muussa vastaavassa käytössä olevien kiinteistöjen ja osakehuoneistojen osalta 5 prosenttia,
• sijoituskäytössä (esimerkiksi vuokraus-, maa-aines- tai muu vastaava käyttö) olevien kiinteistöjen tai osakehuoneistojen osalta kuten myös yrittäjän omistamien yhtiömuotoisena toimivalle yritykselle vuokrattujen kiinteistöjen ja toimitilaosakkeiden osalta 8 prosenttia,
• likvidien arvopapereiden osalta 8 prosenttia,
• osakeyhtiön osakkeen ja henkilöyhtiön yhtiöosuuden osalta 15 prosenttia (yrityksen varat arvostetaan kuitenkin kunkin varallisuuserän arvostamisperiaatteiden mukaan, yrityksen omistama asuinkäytössä oleva asunto esimerkiksi viiden prosentin tuottovaatimuksen mukaan) ja
• muun passiivisluonteisen varallisuuden osalta 5 prosenttia.

Tuottoarvon laskennassa otetaan myös aikatekijä huomioon, koska menetelmässä tulevaisuuden tuotot diskontataan nykyarvoon. Jos tuoton katsotaan jatkuvan rajoittamattoman ajan (kulumattoman sijoitusluonteisen varallisuuden tuottama vuokratulo, korkotulo tai muu tuotto), käytetään edellä esitettyä kaavaa sellaisenaan. Jos tuottoa puolestaan kertyy vain määräajan (esimerkiksi maa-ainesalue), saa laskentakaava muodon:

A = T x pääomituskerroin, jossa

T = vuotuinen tuotto
pääomituskerroin = pääomituskorkokannan ja määrävuosien mukainen kerroin

ks. Taulukko 1: samansuuruisen vuotuismaksun nykyarvon laskennan pääomituskertoimet korkokannoittain

Taulukko 1

Jälkeenpäin suoritettavien maksujen diskonttaustekijä, eli nykyarvon laskenta
(vuosittaiset suoritukset yhtäsuuria)

Samansuuruisen vuotuismaksun nykyarvon laskennan pääomituskertoimet korkokannoittain.

vuosi	1 %	2 %	3 %	4 %	5 %	6 %	7 %	8 %	9 %	10 %
1	0,9901	0,9804	0,9709	0,9615	0,9524	0,9434	0,9346	0,9259	0,9174	0,9091
2	1,9704	1,9416	1,9135	1,8861	1,8594	1,8334	1,808	1,7833	1,7591	1,7355
3	2,941	2,8839	2,8286	2,7751	2,7232	2,673	2,6243	2,5771	2,5313	2,4869
4	3,902	3,8077	3,7171	3,6299	3,546	3,4651	3,3872	3,3121	3,2397	3,1699
5	4,8534	4,7135	4,5797	4,4518	4,3295	4,2124	4,1002	3,9927	3,8897	3,7908
6	5,7955	5,6014	5,4172	5,2421	5,0757	4,9173	4,7665	4,6229	4,4859	4,3553
7	6,7282	6,472	6,2303	6,0021	5,7864	5,5824	5,3893	5,2064	5,033	4,8684
8	7,6517	7,3255	7,0197	6,7327	6,4632	6,2098	5,9713	5,7466	5,5348	5,3349
9	8,566	8,1622	7,7861	7,4353	7,1078	6,8017	6,5152	6,2469	5,9952	5,759
10	9,4713	8,9826	8,5302	8,1109	7,7217	7,3601	7,0236	6,7101	6,4177	6,1446
11	10,3676	9,7868	9,2526	8,7605	8,3064	7,8869	7,4987	7,139	6,8052	6,4951
12	11,2551	10,5753	9,954	9,3851	8,8633	8,3838	7,9427	7,5361	7,1607	6,8137
13	12,1337	11,3484	10,635	9,9856	9,3936	8,8527	8,3577	7,9038	7,4869	7,1034
14	13,0037	12,1062	11,2961	10,5631	9,8986	9,295	8,7455	8,2442	7,7862	7,3667
15	13,8651	12,8493	11,9379	11,1184	10,3797	9,7122	9,1079	8,5595	8,0607	7,6061
16	14,7179	13,5777	12,5611	11,6523	10,8378	10,1059	9,4466	8,8514	8,3126	7,8237
17	15,5623	14,2919	13,1661	12,1657	11,2741	10,4773	9,7632	9,1216	8,5436	8,0216
18	16,3983	14,992	13,7535	12,6593	11,6896	10,8276	10,0591	9,3719	8,7556	8,2014
19	17,226	15,6785	14,3238	13,1339	12,0853	11,1581	10,3356	9,6036	8,9501	8,3649
20	18,0456	16,3514	14,8775	13,5903	12,4622	11,4699	10,594	9,8181	9,1285	8,5136

4.4 Kustannusarvomenetelmä

Kustannusarvomenetelmä on todellisiin tai todennäköisiin ja tarkoituksenmukaisiin rakennus- tai muihin tuotantokustannuksiin sekä kohteen käytettävyyteen perustuva arvonmäärittämismenetelmä. Menetelmässä otetaan tavallisesti huomioon myös kohteen ikä ja kunto sekä niistä aiheutuva arvonalennus.

Kustannusarvomenetelmää käytetään usein tilanteissa, joissa kauppa-arvomenetelmä tai tuottoarvomenetelmä ei tule kysymykseen, kuten silloin kun markkinoita tai tuottoa ei ole lainkaan osoitettavissa. Tällöin ainoa tapa välttää lopputuloksen summittaisuus on lähteä selvittämään kohteen valmistuskustannuksia. Maalla ei ole valmistuskustannuksia. Siten kiinteistöissä kustannusarvomenetelmä voi tulla kyseeseen ainoastaan rakennusten, rakenteiden ja kasvillisuuden arvostamisessa.

Esimerkiksi vakuutusarvioinnissa käytetään usein kustannusarvomenetelmää. Tällöin pyritään määrittämään, mitä tuhoutuneen rakennuksen korvaaminen uudella vastaavalla rakennuksella tulisi maksamaan.

Käytettäessä kustannusarvoa arvostamisratkaisun perusteena otetaan huomioon varallisuuden hankinta-ajankohdan tai kustannusten syntyajankohdan hintatason ja verovelvollisuuden alkuajankohdan hintatason ero, sekä tällä välillä tapahtuneet muut muutokset varallisuudessa. Yhteismitallistaminen voi tapahtua erilaisten kauppahintatilastojen (esimerkiksi asunto-osakkeiden kauppahinnoista tehdyt tilastot) tai indeksisarjojen (esimerkiksi rakennuskustannusindeksi) avulla.

Tuotantokustannusten yhteismäärää kutsutaan usein myös jälleenhankinta-arvoksi, päivänarvoksi tai uudisarvoksi. Jos arvostettavan kohteen tuotantokustannus vastaa uuden kohteen kustannusarvoa, on päivänarvoon tehtävä kohteen iästä, kulumisesta ja käytettävyyden vähenemisestä johtuva arvonalennus (ikäalennus, poisto). Arvoa kutsutaan tekniseksi nykyarvoksi. Poisto voidaan periaatteessa määrittää tasapoistona (kuten esimerkiksi rakennusten ikäalennus määritetään ArvL:n mukaista arvoa laskettaessa), alenevana poistona tai kohoavana poistona. Suomessa rakennusten kohdalla sovelletaan yleensä alenevaa poistoa tai tasapoistoa.

5 Veroviranomaisen tiedonsaantioikeus

Verovelvollisen tulee perintö- ja lahjaverotuksen toimittamisen yhteydessä antaa veroviranomaiselle kaikki tiedot, selvitykset ja asiakirjat, jotka ovat tarpeen perinnön tai lahjan selvittämiseksi. Myös sivullinen on velvollinen antamaan veroviranomaiselle hallussaan olevat verotusta varten tarpeelliset tiedot (PerVL 59 §, VML, 1558/1995, 3 luku).

6 Omistusoikeutta rajoittavan velvoitteen arvostaminen

6.1 Omistusoikeutta rajoittavan velvoitteen (esimerkiksi hallintaoikeus) arvostamisen lähtökohta

PerVL 9 §:n 3 momentin mukaan varallisuuden arvosta saadaan vähentää erilaisten velvoitteiden arvo. Tyypillinen tällainen velvoite on hallintaoikeus. Myös niiden arvo tulee määrittää käyvän arvon periaatetta soveltaen. Tässä yhteydessä on kuitenkin otettava huomioon se, että velvoitteiden pääomittamiselle on laissa säädetty erikseen kaavamaiset pääomituskertoimet. Näiden oikeuksien arvostamiseen liittyy siten eräitä erityispiirteitä. Pidätetyn oikeuden arvo lasketaan kertomalla oikeuden keskimääräinen vuotuistuotto pääomituskertoimella. Lähtökohtaisesti arvostamisessa on määritettävä vuotuistuotto, ja sen pääomittamisessa huomioitava sen jälkeen lakisääteinen pääomituskerroin.

Velvoitteet voidaan jossakin tilanteessa pidättää usealle henkilölle, jolloin on otettava huomioon se, miten velvoite jakautuu eri henkilöille. Velvoite voi myös perintöverotuksessa koskea sekä koko jäämistöä että vain joitakin tiettyjä omaisuuseriä, kuten lesken hallintaan jäävää asuntoa.

Yleensä velvoitteita huomioidaan perintö- ja lahjaverotuksessa, kun henkilön saamaa omaisuutta rasittaa toiselle henkilölle muodostettu velvoite. Tällaisesta velvoitteesta saatetaan myös luopua ennenaikaisesti, jolloin tämä velvoite tulee arvostaa erikseen.

Tässä ohjeen luvussa käydään läpi näiden velvoitteiden arvostamisen periaatteita. Verohallinto on antanut myös useita ohjeita tällaisiin velvoitteisiin liittyvistä eri veromuotojen verotuskysymyksistä.

• Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa
• Hallintaoikeusvähennys perintöverotuksessa
• Hallintaoikeuden kohteena olevan maatilan ja yrityksen tulojen verotus

6.2 Pääomituskerroin

Jos oikeus on pidätetty elinajaksi, käytetään PerVL 10 §:ssä säädettyjä ikäkertoimia.

Jos oikeus on pidätetty määrävuosiksi, käytetään kahdeksan prosentin pääomituskoron mukaan laskettuja kertoimia. Näistä pääomituslaskelmista on ohjeen lopussa erillinen taulukko. Omaisuuden luovuttajan pidättäessä itselleen määräaikaisen hallintaoikeuden pääomituskerroin ei voi olla suurempi kuin hänen ikäkertoimensa.

Hallintaoikeusvähennys lasketaan aina sen mukaan, miltä osalta ja kuinka kauan sen oletetaan rajoittavan omistajan oikeuksia. Jos omaisuuden luovuttaja on pidättänyt elinikäisen hallintaoikeuden samaan omaisuuteen (esimerkiksi asuntoon) sekä itselleen että muille henkilöille siten, että omistaja ei saa omaisuutta osaksikaan hallintaansa ennen kuin kaikkien hallintaoikeuden haltijoiden oikeus on päättynyt, lasketaan hallintaoikeusvähennys heistä nuorimman ikäkertoimen mukaan. Sen sijaan jos yhteisesti omistetun omaisuuden (esimerkiksi metsätilan) luovuttajat pidättävät kukin hallintaoikeuden vain itselleen, hallintaoikeus koskee vain jokaisen luovuttamaa osuutta ja lasketaan jokaisen oman ikäkertoimen mukaan.

6.3 Vuotuistuotto

Pidätetyn oikeuden vuotuistuottona käytetään ensisijaisesti todellista tuottoa, kuten talletuksen korkotuloa, vuokratun osakehuoneiston vuokratuloa, vakiintuneen osingonjakokäytännön mukaista osinkoa tai muuta vastaavaa tuloa. Tuotolla tarkoitetaan tässä luonnollisilla vähennyksillä vähennettyä tuoton määrää, jossa veroa ei ole otettu huomioon vähennyksenä.

Talletuksen korkotuloa käytetään vuotuistuottona silloin, kun hallintaoikeus kohdistuu tiettyyn yksittäiseen tiliin tai velkakirjaan eikä sisällä oikeutta varojen sijoittamiseen muulla tavoin.

Osakkeisiin pidätetyn osinko-oikeuden vuosituottona käytetään vakiintunutta osingonjakoa silloin, kun yhtiön omistuspohja on laaja ja omistajat toisistaan riippumattomia. Kun luovutuksen kohteena ovat perheyhtiöiden ja muiden harvojen omistajien omistamien yhtiöiden osakkeet, oikeuden pidättämisestä sopineiden osapuolten tulee esittää perusteltu arvio oikeuden arvosta sekä selvitys siitä, onko tulevasta varojenjaosta sovittu jotain osapuolten kesken. Ratkaisevaa on oikeuden tosiasiallinen sisältö. Jos selvitystä ei saada, oikeuden arvo arvioidaan. Jos lähtökohtana käytetään jäljempänä mainittavaa viiden prosentin laskennallista vuotuistuottoa, sitä voidaan joko alentaa tai korottaa arvionvaraisesti oikeuden sisällön ja tulevaisuuden osingonjakonäkymien perusteella.

Jos etuuden todellista vuosituottoa ei tiedetä, joudutaan tuotto verotuksessa arvioimaan. Tällöin voidaan esimerkiksi osakehuoneistoon tai kiinteistöön kohdistuvan hallinta- tai asumisoikeuden osalta pitää perusteena paikkakunnan käypää vuokratasoa. Maatalousmaan osalta tuottona pidetään arvioitua pellon vuokratuottoa. Vuosituottoa arvioitaessa on otettava huomioon, että esimerkiksi vapaa-ajan asunnosta vuokratuottoa kertyy yleensä vain osalta vuotta. Arvioitu tuotto osoittaa aina osaltaan myös kohteen arvoa, joten hallintaoikeuden laskennan perusteeksi ilmoitettua tuottoarviota voidaan käyttää myös kohteen arvon arvioimisessa. Jos omaisuudelle osoitetaan luotettavasti todellinen vuotuinen tuotto, joka on huomattavan korkea verrattuna muutoin selvitettyyn omaisuuden käypään arvoon, voidaan yleensä myös omaisuuden arvo määrittää pääomittamalla kyseinen vuosituotto ohjeen kohdassa 4.3 tarkoitetulla tavalla.

Jos tuottoa ei voida määritellä edellä kuvatuilla tavoilla, arvioidaan tuotto laskennallisesti viideksi prosentiksi varallisuuden käyvästä arvosta (KHO 1987 B 624). Viittä prosenttia käytetään esimerkiksi metsän, osakeyhtiön osakkeen sekä asunnon laskennallisena vuotuistuottona. Vapaa-ajan asuntoon pidätetyn hallintaoikeuden laskennallisena vuotuisarvona käytetään vakiintuneesti kolmea prosenttia.

Hallinta-, käyttö- ja asumisoikeuden arvo lasketaan lähtökohtaisesti aina sanotun oikeuden kohteena olevan omaisuuden koko arvosta, vaikka myös omaisuuden saaja voisi samanaikaisesti käyttää kohdeomaisuutta. Mikäli saantokirjaan on kirjattu oikeuden kohdistuvan rajattuun osaan omaisuudesta (esimerkiksi pinta-alan mukaan tai tiettyihin huoneisiin rajattuna), oikeus lasketaan rajauksen mukaisesti.

6.4 Oikeuden arvo siitä luovuttaessa

Hallintaoikeuden arvo lasketaan samojen periaatteiden mukaan myös silloin, kun oikeudesta luovutaan ennenaikaisesti ja arvioitavana on sen edun arvo, jonka omistaja tästä luopumisesta saa. Pääomituskerroin määräytyy luopumishetken mukaan. Myös vuotuistuottona käytetään luopumisajankohdan tuottotasoa.

Hallintaoikeudesta luopumisesta ja hallintaoikeuden vaikutuksesta omaisuuden luovutustilanteisiin on Verohallinnon ohje Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa.

Jos hallintaoikeuden alkuperäinen kohde (esimerkiksi asunto) on ennen luopumista muutettu rahaksi, luopumisajankohdan tuottoa ei voida määritellä yksinomaan rahan sijoitustavan perusteella. Oikeudenhaltija on aikanaan saanut oikeuden alkuperäisen kohteen tuottoon eikä kohdetta ole voitu muuttaa rahaksi ilman hänen suostumustaan. Hallintaoikeuden kohteena olevat rahavarat on perintökaaren (40/1965) 12:5 mukaan sijoitettava omistajan nimiin varmalla tavalla ja tuottavasti, jollei omistaja ole antanut lupaa toisin menetellä. Näistä syistä vuotuistuottona käytetään tällaisessa tilanteessa pääsääntöisesti viittä prosenttia, vaikka varat oikeudesta luovuttaessa olisivat yhteisestä sopimuksesta esimerkiksi vähätuottoisella tilillä.

6.5 Keinotekoiset järjestelyt

Olosuhteiden perusteella selkeästi keinotekoisena pidettävää hallinta-, käyttö- tai asumisoikeuden pidätystä voidaan arvioida ja tarvittaessa puuttua asiaan PerVL 33 a §:n veronkiertämistä koskevan säännöksen nojalla.

6.6 Esimerkki pidätetyn oikeuden arvon määrittämisestä:

A, joka on 60-vuotias, lahjoittaa B:lle omistamansa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet (3 h + k, 70 m2) pidättäen itselleen elinikäisen hallintaoikeuden huoneistoon. Osakkeiden käypä arvo on 100 000 euroa. Käypä vuokra paikkakunnalla on noin 800 euroa/kk ja nettovuokra vastikkeella vähennettynä 450 euroa/kk.

Asumisoikeuden arvoksi saadaan siten:

12 kk x 450 euroa/kk x 9 = 48 600 euroa.

Määräaikaisen hallintaoikeuden arvon laskenta poikkeaa elinikäisen hallintaoikeuden arvon laskemisesta siten, että ikäkertoimen sijasta käytetään alla olevassa taulukossa olevaa diskonttauskerrointa. Jos edellä olevan esimerkin tilanteessa hallintaoikeus pidätetään esimerkiksi 10 vuodeksi, saadaan hallintaoikeuden arvoksi 12 kk x 450 euroa/kk x 6,71 = 36 234 euroa.

Määrävuotisessa tuotto-oikeuden pidätyksessä käytettävä kerroin:

Määrävuotisessa tuotto-oikeuden pidätyksessä käytettävät kertoimet vuosittain.

Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo
1	0,93	26	10,81	51	12,25	76	12,46
2	1,78	27	10,94	52	12,27	77	12,47
3	2,58	28	11,05	53	12,29	78	12,47
4	3,31	29	11,16	54	12,30	79	12,47
5	3,99	30	11,26	55	12,32	80	12,47
6	4,62	31	11,35	56	12,33	81	12,48
7	5,21	32	11,44	57	12,34	82	12,48
8	5,75	33	11,51	58	12,36	83	12,48
9	6,25	34	11,59	59	12,37	84	12,48
10	6,71	35	11,65	60	12,38	85	12,48
11	7,14	36	11,72	61	12,39	86	12,48
12	7,54	37	11,78	62	12,39	87	12,48
13	7,90	38	11,83	63	12,40	88	12,49
14	8,24	39	11,88	64	12,41	89	12,49
15	8,56	40	11,92	65	12,42	90	12,49
16	8,85	41	11,97	66	12,42	91	12,49
17	9,12	42	12,01	67	12,43	92	12,49
18	9,37	43	12,04	68	12,43	93	12,49
19	9,60	44	12,08	69	12,44	94	12,49
20	9,82	45	12,11	70	12,44	95	12,49
21	10,02	46	12,14	71	12,45	96	12,49
22	10,20	47	12,16	72	12,45	97	12,49
23	10,37	48	12,19	73	12,45	98	12,49
24	10,53	49	12,21	74	12,46	99	12,49
25	10,67	50	12,23	75	12,46	100	12,49

Seuraavan taulukon avulla voidaan määritellä korottoman saatavan arvo:

Korottoman tai alikorkoisen saatavan arvo

Taulukko osoittaa alla mainittujen vuosien kuluttua erääntyvän 100 euron suuruisen korottoman saatavan arvon, laskettuna 8 prosentin korkokannan mukaan

• Merkitse saatavan nimellisarvo 100.
• Merkitse prosentti seuraavasti: 1 % = 1,01; 2 % = 1,02 ja niin edelleen 1,08.

100 euron suuruisen korottoman saatavan arvo vuosittain. 

Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo
1	92,59	26	13,52	51	1,97	76	0,29
2	85,73	27	12,52	52	1,83	77	0,27
3	79,38	28	11,59	53	1,69	78	0,25
4	73,50	29	10,73	54	1,57	79	0,23
5	68,06	30	9,94	55	1,45	80	0,21
6	63,02	31	9,20	56	1,34	81	0,20
7	58,35	32	8,52	57	1,24	82	0,18
8	54,03	33	7,89	58	1,15	83	0,17
9	50,02	34	7,30	59	1,07	84	0,16
10	46,32	35	6,76	60	0,99	85	0,14
11	42,89	36	6,26	61	0,91	86	0,13
12	39,71	37	5,80	62	0,85	87	0,12
13	36,77	38	5,37	63	0,78	88	0,11
14	34,05	39	4,97	64	0,73	89	0,11
15	31,52	40	4,60	65	0,67	90	0,10
16	29,19	41	4,26	66	0,62	91	0,09
17	27,03	42	3,95	67	0,58	92	0,08
18	25,02	43	3,65	68	0,53	93	0,08
19	23,17	44	3,38	69	0,49	94	0,07
20	21,45	45	3,13	70	0,46	95	0,07
21	19,87	46	2,90	71	0,42	96	0,06
22	18,39	47	2,69	72	0,39	97	0,06
23	17,03	48	2,49	73	0,36	98	0,05
24	15,77	49	2,30	74	0,34	99	0,05
25	14,60	50	2,13	75	0,31	100	0,05

---

Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Antopäivä 21.11.2024
Diaarinumero VH/7281/00.01.00/2024
Voimassaolo 1.1.2025 - Toistaiseksi

Ohjeeseen on päivitetty tilastotietoihin perustuvat euromääräisiä arvoja sisältävät osuudet ja lisätty yhtiölainaa koskeva kappale lukuun 5.1.

1 Yleistä

Perintö- ja lahjaverotuksessa tehtävästä arvostamisesta on annettu useita yhtenäisen kokonaisuuden muodostavia ohjeita, joiden laadintaperiaatteet on kuvattu Verohallinnon ohjeessa Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa. Tähän ohjeeseen on koottu arvonmääritysperiaatteet kiinteän omaisuuden arvostamisesta. Ohjeessa käsitellään ensin suoraan omistetun kiinteän omaisuuden arvostamista. Sen jälkeen käsitellään sellaisten irtainten omaisuuserien arvostamista, joilla asiallisesti omistetaan ja hallitaan tiettyä kiinteää omaisuutta. Tällaista omaisuutta ovat esimerkiksi asunto-osakeyhtiön osakehuoneistojen hallintaan oikeuttava osakesarjat.

2 Erillisarvosta koko kiinteistön arvoon

Kiinteistöjen arvostamista käsitellään erikseen maapohjan ja rakennuksen osalta. Käytännössä arvostamisen kohteena on kuitenkin yleensä kiinteistö kokonaisuudessaan eli rakennus ja tontti yhdessä. Tällöin myös arvostamisratkaisu perustuu pääsääntöisesti kiinteistökokonaisuuden arviointiin.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen kauppa-arvomenetelmän mukaan, arvostamisratkaisu joudutaan tekemään useimmiten siten, että rakennuksen ja tontin erillisten omaisuusosien arvon määrittämisen jälkeen päädytään koko kiinteistöä koskevaan arvostusratkaisuun. Rakennuksen arvostaminen tapahtuu tällöin kustannusarvomenetelmää käyttäen, kun taas maapohjan arvostaminen tapahtuu kauppa-arvomenetelmällä. Maapohjan arvostamisratkaisua tehtäessä lähtökohtana voidaan käyttää niitä tietolähteitä ja menettelytapoja, joita käytetään rakentamattoman maan arvon määrittämisessä.

3 Maa-alueiden arvostaminen

3.1 Taajama-alueella sijaitsevat tontit ja rakennuspaikat

Taajama-alueella tarkoitetaan tässä ohjeessa asemakaava-alueella tai ranta-asemakaavaalueella sijaitsevaa maata, jota käytetään tai tullaan todennäköisesti käyttämään kaupunkimaisen taajaman erilaisissa toiminnoissa, kuten asuin-, teollisuus- tai muussa sellaisessa tarkoituksessa kuntamuodosta (kaupunki / muu kunta) riippumatta. Muusta maa-alueesta käytetään tässä ohjeessa nimitystä haja-asutusalue. Lisäksi ohjeen kohdassa 3.2 käsitellään sellaisia maa-alueita, joiden arvostamiseen vaikuttavat mahdolliset tulevat kaavoitusta koskevat muutokset.

Perintö- ja lahjaverotuksen arvostamistilanteissa käytetään hyväksi Verohallinnon kiinteistötietokannassa kustakin alueesta olevia tietoja.

Taajamassa olevan rakentamattoman kohteen arvo voidaan määrittää joko pinta-alan taikka rakennusoikeuden (kerrosala tai tonttitehokkuusluku) avulla. Kerrosalaan luetaan rakennuspaikalle rakennettavien rakennusten ne kerrosalat, jotka palvelevat rakennuksen pääasiallista käyttötarkoitusta. Tonttitehokkuusluku osoittaa rakennuspaikan maksimirakennusoikeuden suhdetta rakennuspaikan pinta-alaan. Rakennuspaikan rakennusoikeus saadaan siis kertomalla tonttitehokkuusluku (e) rakennuspaikan pinta-alalla.

Maapohjan arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• alueen koko ja rakennusoikeus
• alueen keskustaetäisyys ja liikenneyhteydet
• alueen kaavoitusvaihe
• alueen pinnan muodostus
• alueen käyttötarkoitus
• alueen kunnallistekniikka
• kunnan maapolitiikka

Kauppa-arvomenetelmä on ensisijainen tapa arvostaa tontteja ja rakennuspaikkoja, vaikka rakentamattoman maan kauppoja tehdään vähän ja rakennettujen kiinteistöjen kauppojen osalta on vaikea erottaa maapohjan hinnan osuutta koko kiinteistön kauppahinnasta.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, tontti tai rakennuspaikka arvostetaan kiinteistöverotuksessa käytettävään aluehintaan (100 %). Näin menetellään kaikkien tonttityyppien kohdalla (asuin-, liike- ja teollisuustontit). Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa (1.8.2023 dnro VH/2390/00.01.00/2023) -ohjeen mukaista alennuskaavaa ei oteta huomioon.

Tietolähteitä:

• Arvioitavan kohteen kiinteistöveropäätös
• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot

3.2 Maa-alueet, joille on odotettavissa kaavamuutoksia

Maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999, MRL, 1.1.2025 lukien Alueidenkäyttölaki) säädetyllä tavalla maan käyttötarkoitusta voidaan muuttaa kaavoituksella. Kaavamuutokset voivat merkittävästikin vaikuttaa maa-alueiden arvoon, jos muutetussa kaavassa rakennusoikeus lisääntyy tai alenee tai maan käyttötarkoitusta muutetaan arvoa korottavasti tai alentavasti. Tällaisten muutosten toteutuminen muuttuu vaiheittain todennäköisemmäksi kaavoituksen edetessä ja varmistuu lopullisesti kaavan tullessa lainvoimaiseksi. Alueidenkäyttölaki mahdollistaa myös sen, että osa kaavamuutosten aiheuttamasta maan arvonnoususta tulee kunnan hyväksi esimerkiksi maankäyttösopimuksen tai kaavoitusmaksujen kautta. Alueidenkäyttölaki antaa kunnille maapoliittista harkintavaltaa, joka voi vaikuttaa kaavamuutosten kohteena olevan maan arvoon kiinteistönomistajalle.

Kun arvostamisen kohteena olevan maan osalta on meneillään tai odotettavissa kaavoitustoimia, näiden toimien vaikutus tulee ottaa huomioon arvostamisessa. Arvioinnissa otetaan huomioon mahdolliset maankäyttösopimukset, kaavaluonnokset sekä kaavan valmiusaste mahdollisine kaavaluonnoksineen ja kaavasta annettuine lausuntoineen sekä kaavaa koskevat muistutukset ja valitukset.

Jos vireillä oleva kaavoitusprosessi on edennyt siinä määrin, että kaavan toteutuminen ja sen myötä muodostuva uusi rakennusoikeus on todennäköistä, voidaan arvostamisessa ottaa huomioon uuden rakennusoikeuden arvo sekä kaavoituksesta maanomistajalle aiheutuvat kustannukset. Tällöin rakennusoikeuden ja maan arvo voidaan käytännössä määrittää kohdassa 3.1 kuvattuja periaatteita soveltaen kuten alue olisi jo kaavoitettu. Arvostamisessa tulee kuitenkin aina huomioida kaavamuutosten toteutumiseen liittyvät epävarmuudet.

Jos kyse on vielä toteutumattomista, mutta realistisista odotuksista kaavoitukseen liittyen, voidaan maan arvona pitää noin 40 % sellaisten rakennusoikeuksien arvosta, joita maa-alueella todennäköisesti tullaan vahvistamaan (KHO 1993 B 539).

Jos luovutuksen ehtona on kaavamuutosten toteutuminen, voidaan arvostus perustaa suoraan maan arvoon kaavoituksen jälkeen. Perintösaannot eivät voi olla tällä tavoin ehdollisia, joten kaavan toteutumisen epävarmuus voidaan huomioida arvoa alentamalla.

3.3 Haja-asutusalueella sijaitsevat rakennuspaikat

Haja-asutusalueella tarkoitetaan tässä yhteydessä muuta kuin edellä selvitettyä suunnittelutarvealuetta. Kuntien rakennusjärjestyksissä on määräyksiä siitä, mikä on haja-asutusalueen rakennuspaikan vähimmäiskoko. Minimikoko on yleensä suurempi kuin 2 000 m2.

Haja-asutusalueiden rakennuspaikkojen hintaan vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• yleinen hintakehitys
• rakennuspaikan pinta-ala
• tiluslaji (pelto/metsä)
• etäisyys yleiseltä tieltä
• etäisyys oman kunnan taajamasta
• sijaintikunnan asukasmäärä
• sijainti pääkeskuksiin nähden
• valtakunnallinen sijainti
• kunnan maapolitiikka

Kun kiinteistöverotuksessa käytetyt aluehinnat perustuvat kauppa-arvomenetelmän käyttöön, niitä voidaan sellaisenaan käyttää myös perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisratkaisun perusteena. Näin menetellään kaikkien tonttityyppien kohdalla. Yksilöllisten tekijöiden perusteella, esimerkiksi rakennuspaikan sijaitessa vesistön rannalla, kysymyksessä olevaa arvoa voidaan kuitenkin tarkistaa joko ylös- tai alaspäin. Rannalla sijaitsevan rakennuspaikan arvostuksessa vertailukohtana voidaan käyttää myös kappaleessa 3.4 esitettyjä rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskiarvohintoja.

Rakennuspaikan koko otetaan huomioon hintaa porrastaen, muun selvityksen puuttuessa seuraavan taulukon mukaan:  

Rakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.

maa-alueen pinta-ala	porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
- 3000 m2	100 %
3 000 – 5 000 m2	50 %
5 000 – 10 000 m2	25 %
yli 10 000 m2	10 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo aluehinnan, yksilöllisten tekijöiden ja yllä olevan porrastuksen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

Tietolähteitä:

• Arvioitavan kohteen kiinteistöveropäätös
• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot

3.4 Vapaa-ajan rakennuspaikat

Vapaa-ajan rakennuspaikan arvon määräytymiseen vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• rakennuspaikan pinta-ala ja rakennusoikeuden määrä
• rakennuspaikan ilmansuunta
• rakennuspaikalta avautuva näkymä
• sijaintivesistö (järvi, joki, meri)
• sijainti mantereella vai saaressa
• sijaintivesistön koko ja yhteydet muihin vesistöihin
• vesistön veden laatu
• rannan laatu
• sijainti vapaa-ajan keskuksiin nähden

Mikäli kohteen arvoa ei voida määrittää toteutuneen kauppahinnan perusteella, arvostus voidaan tehdä seuraavasti:

Rantaan rajoittuvien vapaa-ajan tonttien ja rakennuspaikkojen arvo voidaan määrittää käyttäen alla olevan taulukon maakuntakohtaisia neliöhintojen keskiarvoja. Sanotut arvot on johdettu maanmittauslaitoksen julkaisemista rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen kauppahintatilastoista käyttäen pitkän aikavälin keskiarvohintoja (keskiarvot 1.1.2021 – 31.12.2023). Arvoja käytettäessä on otettava huomioon taulukossa esitettyjen keskineliöhintojen muodostumisperusteet, kuten alueella ylipäänsä kauppojen kohteena olleiden tonttien sijainti eri vesistöjen rannalla, sekä arvostettavan kohteen pinta-ala ja kohteen sijainti suhteessa alueen tyypillisiin vesistöihin. Keskimääräisiä hintoja voidaan korottaa tai alentaa enintään 30 prosentilla arvostettavan kohteen sijainnin, koon ja muiden ominaisuuksien perusteella. Tässä voidaan käyttää apuna paikallisia vertailuhintoja.

Taulukon keskimääräiset hinnat soveltuvat parhaiten tyypillisen kokoisiin, noin 3 000 – 7 000 m2:n suuruisiin rantarakennuspaikkoihin. Tätä suuremman tontin arvo voi olla matalampi, jos se muodostaa vain yhden rantarakennuspaikan, tai korkeampi, jos tontilla on useita rantarakennuspaikkoja. Yhden rantarakennuspaikan käsittävän tontin suuri koko otetaan huomioon porrastamalla hinta muun selvityksen puuttuessa seuraavasti:

Rantarakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.

maa-alueen pinta-ala	porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
– 7 000 m2	100 %
7 000 – 10 000 m2	75 %
yli 10 000 m2	50 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo taulukkojen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat yleis- ja ranta-asemakaava-alueella maakunnittain:

Maakunta	Keskiarvot täysin euroin, 1.1.2021-31.12.2023
Ahvenanmaa	6
Etelä-Karjala	9
Etelä-Pohjanmaa	14
Etelä-Savo	7
Kainuu	6
Kanta-Häme	16
Keski-Pohjanmaa	13
Keski-Suomi	10
Kymenlaakso	14
Lappi	6
Pirkanmaa	17
Pohjanmaa	14
Pohjois-Karjala	7
Pohjois-Pohjanmaa	6
Pohjois-Savo	6
Päijät-Häme	20
Satakunta	17
Uusimaa	29
Varsinais-Suomi	19

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat haja-asutusalueella:

Maakunta	Keskiarvot täysin euroin, 1.1.2021-31.12.2023
Ahvenanmaa	8
Etelä-Karjala	6
Etelä-Pohjanmaa	23
Etelä-Savo	8
Kainuu	3
Kanta-Häme	15
Keski- ja Pohjois-Pohjanmaa	6
Keski-Suomi	9
Kymenlaakso	5
Lappi	4
Pirkanmaa	18
Pohjanmaa	16
Pohjois-Karjala	7
Pohjois-Savo	4
Päijät-Häme	12
Satakunta	8
Uusimaa	24
Varsinais-Suomi	9

Linkit:

• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot
• Alueet | Tilastokeskus (stat.fi)

Ilman rantaa olevat vapaa-ajan rakennuspaikat arvostetaan pääsääntöisesti kiinteistöverotuksessa käytetyn aluehinnan mukaisesti (100 %). Jos rakennuspaikka sijaitsee esimerkiksi hiihto-, golf- tai muun vapaa-ajan keskuksen läheisyydessä tai muulla alueella, jolla hintataso poikkeaa tavanomaisesta, arvoa voidaan tarkistaa. Apuna voidaan käyttää paikallisia kauppahintatilastoja ja vertailukauppoja. Aluehintaa käytettäessä rakennuspaikan koko otetaan huomioon seuraavan porrastuksen mukaisesti:

Ilman rantaa olevan rakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.

maa-alueen pinta-ala	porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
- 3000 m2	100 %
3 000 – 5 000 m2	50 %
5 000 – 10 000 m2	25 %
yli 10 000 m2	10 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo tonttikarttahinnan ja yllä olevan porrastuksen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

3.5 Vuokraoikeuteen perustuvat rakennuspaikat

Vuokraoikeuden arvo riippuu olennaisesti samoista tekijöistä kuin itse rakennuspaikankin arvo. Lisäksi vuokraoikeuden arvoon vaikuttavat vuokrasopimukseen liittyvät tekijät kuten vuokraoikeuden siirtokelpoisuus, vuokra-ajan pituus ja perityn vuokran määrä.

Jos vuokraoikeudesta peritään käypää vuokraa, vuokraoikeudella ei ole perintö- tai lahjatilanteessa erillistä varallisuusarvoa. Käyvän vuosivuokran määrä on yleensä noin 5 - 8 prosenttia rakennuspaikan käyvästä arvosta.

Jos peritty vastike alittaa käyvän tason, vuokraoikeuden arvo määritetään käyvän ja perittävän vastikkeen erotuksen sekä jäljellä olevan vuokra-ajan perusteella.

4 Rakennukset

4.1 Rakennusten arvostamisen lähtökohtia

Seuraavassa esitetään erilaisten rakennusten, kuten omakotitalojen, vapaa-ajanrakennusten sekä teollisuus-, toimisto- ja varastorakennusten arvostamisen lähtökohtia eri arvonmäärittämismenetelmien tarjoamien tietolähteiden kautta.

4.2 Kustannusarvomenetelmä

Rakennukset arvostetaan useimmiten kustannusarvomenetelmällä. Tähän perustuu myös rakennusten arvostaminen kiinteistöverotuksen tarpeisiin.

Kustannusarvomenetelmän ensimmäisessä vaiheessa määritetään keskimääräisten rakennuskustannusten perusteella rakennuksen jälleenhankinta-arvo (ns. uudishinta). Tämä on rahamäärä, jonka uuden vastaavan rakennuksen tarkoituksenmukainen rakentaminen maksaisi nykyaikaisilla rakennusmateriaaleilla ja niillä nykyaikaisilla rakennusmenetelmillä, joiden käytöstä määrätään voimassa olevissa säännöksissä ja ohjeissa.

Seuraavassa vaiheessa määritetään rakennuksen iästä ja kulumisesta sekä ajanmukaisuudesta aiheutuva arvon aleneminen eli ikäalennus (poisto). Vähentämällä jälleenhankinta-arvosta poisto, saadaan rakennuksen tekninen nykyarvo. Rakennuksen nykyarvo on kustannusarvomenetelmällä määritetty rakennuksen arvo (ns. nykyhinta).

Rakennuksen nykyarvoa tarkistetaan käyttöyksikkökohtaisilla arvotekijöillä, jolloin päädytään rakennuksen omaisuusosa-arvoon. Tarkistamisessa on kysymys siitä, vastaako rakennuksen nykyarvo sitä arvoa, mikä rakennukselle kiinteistön kaupassa yleensä muodostuu eli mikä on rakennuksen arvon osuus koko kiinteistön arvosta. Tämä tarkistus on arvonmäärittämisen vaikein kohta, koska tässä vaiheessa tulee huomioon otettavaksi sijainti-, arvostus, hintataso- ja muut sellaiset vaikeasti mitattavissa olevat tekijät. Omakotitalon arvo voi nousta rakennuksen teknistä nykyarvoa korkeammaksi voimakkaan kysynnän aikana arvostetulla, keskeisesti sijaitsevalla asuntoalueella. Vastaavasti syrjäisemmällä alueella arvo saattaa jäädä jonkin verran uudisrakennuksen nykyarvoa alhaisemmaksi.

4.3 Kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmät

Myös kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmää voidaan käyttää rakennuksen arvostamisessa. Kauppa-arvomenetelmän soveltamista vaikeuttaa se, että menetelmän edellyttämiä edustavia vertailuluovutuksia ei ole yleensä riittävästi käytettävissä.

Tuottoarvomenetelmän soveltamista vaikeuttaa tuoton määrittämiseen liittyvien epävarmuustekijöiden suuri määrä. Lähinnä kysymykseen voisi tulla vuokra-arvon käyttäminen tuottoarvon määrittämisen pohjana. Tuottoarvoa voidaan käyttää lähinnä toimitilakiinteistöjen arvostamisessa.

Sekä kauppa-arvo- että tuottoarvomenetelmän käyttämistä rakennusten arvostamisessa vaikeuttaa lisäksi se, että sekä kauppahintaan että vuokraan sisältyy usein myös maapohjan arvovaikutus.

4.4 Omakoti- ja vapaa-ajan rakennusten arvostaminen eräissä tilanteissa

4.4.1 Yleistä

Seuraavassa esitetään omakotikäytössä oleville rakennuksille ohjeelliset neliömetriarvot, joita voidaan soveltaa, jos muuta selvitystä arvostamisen perusteeksi ei ole käytettävissä. Nämä arvot perustuvat pääasiassa maanmittauslaitoksen omakotikiinteistöjen kauppahintatilastoihin. Tilastojen hintatiedoista on pyritty poistamaan maapohjan hintaosuus. Arvoja määritettäessä on otettu huomioon myös ArvL:n tarkoittamalla tavalla lasketun jälleenhankinta-arvon vaikutus. Viimeksi mainittua arvoa on käytetty erityisesti tilanteissa, joissa hintatilastoista ei ole ollut saatavissa rakennuksille käyttökelpoista arvostusperustetta, ja ohjearvot on tällöin johdettu ArvL:n tarkoittamista jälleenhankinta-arvoista.

Jos arvostuksen perusteeksi valittua arvoa alennetaan esimerkiksi sen vuoksi, että rakennus on ollut pitkään käyttämätön ja käyttämättömyys on vaikuttanut olennaisesti rakennuksen arvoon, rakennus arvostetaan kuitenkin vähintään ArvL:n mukaisin perustein määriteltävään verotusarvoon.

4.4.2 Asuinkäytössä olevat omakotirakennukset

Maakunnallisesti keskeisissä kaupungeissa tai niiden välittömässä läheisyydessä samalla talousalueella sijaitsevat asuinkäyttöiset omakotirakennukset voidaan arvostaa seuraavasti: Rakennuksen arvo lasketaan rakennusvuoden (jona käytetään Verohallinnon kiinteistölaskennassa käytettävää ikäalennuksen laskentavuotta) ja kokonaispinta-alan (joka sisältää myös viimeistelemättömän kellarin pinta-alan) perusteella taulukon mukaisesti.

Taulukoiden neliöhinnat on tarkistettu vuosittain tilastokeskuksen ja maanmittauslaitoksen laatimien vuositilastojen perusteella.

Omakotirakennusten neliöhinnat rakennusvuosittain.

rakennusvuosi	euroa/m2
ennen vuotta 1990	1200
1990 – 1999	1400
2000 – 2009	1600
2010 – 2019	1800
2020 –	2400

Pääkaupunkiseudulla sijaitsevat vastaavat omakotirakennukset voidaan arvostaa seuraavasti:

Omakotirakennusten neliöhinnat pääkaupunkiseudulla rakennusvuosittain

rakennusvuosi	euroa/m2
ennen vuotta 1990	1900
1990 – 1999	2200
2000 – 2009	2500
2010 – 2019	2800
2020 –	3600

Edellä mainittuja arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

Jos taulukossa esitetty arvo ei sovellu kohteen arvostamisen perusteeksi, voidaan arvostamisessa käyttää ArvL:n mukaista jälleenhankinta-arvoa, jota myös voidaan tapauskohtaisten ominaisuuksien ja olosuhteiden perusteella korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

Maanmittauslaitoksen hintatilastoista ei ole saatavissa eikä johdettavissa koko maata koskevia arvostusperusteita muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla sijaitseville asuinrakennuksille. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla olevan rakennuksen arvo on luotettavimmin määritettävissä kustannusarvomenetelmällä. Näissä tilanteissa arvostusperuste on johdettava ArvL:n tarkoittamasta jälleenhankinta-arvosta. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueella asuinrakennusten käyvät arvot vaihtelevat merkittävästi sijainnista, kunnosta, iästä, markkinatilanteesta ja muista vastaavista tekijöistä riippuen. ArvL:n mukaista jälleenhankinta-arvoa voidaan siten yksittäistapaukseen liittyvät erityiset olosuhteet huomioon ottaen korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

4.4.3 Vapaa-ajan rakennukset

Vapaa-ajan asunnot poikkeavat käytännössä huomattavasti toisistaan niin rakennusteknisen laadun kuin varustelunkin osalta. Yleistäen voidaan sanoa, että mitä uudempi rakennus on, sitä enemmän se vastaa tavanomaisen asuinrakennuksen rakennusteknistä tasoa ja mukavuuksia.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, vapaa-ajan rakennuksen arvo voidaan määrittää seuraavan taulukon mukaisesti. Taulukkoa voidaan soveltaa tavanomaisen kokoisen, noin 40–80 m2:n suuruisen, ja tavanomaisin varustein varustellun vapaa-ajan rakennuksen arvostamiseen.

Vapaa-ajan rakennusten neliöhinnat rakennusvuosittain.

rakennusvuosi	euroa/m2
ennen vuotta 1990	700
1990–1999	900
2000 – 2009	1000
2010 – 2019	1100
2020 –	1200

Taulukossa olevia arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla. Korottaminen on perusteltua silloin, kun kysymys on uudesta tai uudehkosta ja varusteiltaan omakotitaloa vastaavasta rakennuksesta. Korotusta voidaan perustella myös kohteen sijainnilla.

4.4.4 Talousrakennukset

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, talousrakennuksen arvo määritetään jälleenhankinta-arvon perusteella. Tällöin jälleenhankinta-arvosta tehdään enintään 50 prosentin ikäalennus.

4.5 Liike- ja teollisuusrakennukset

Liike- ja teollisuusrakennukset arvostetaan ensisijaisesti kauppahintoihin tai kustannuksiin perustuvin arvonmäärittämismenetelmin. Jos rakennus on vuokrattuna, sen arvo on määritettävissä myös nettovuokratuoton perusteella (ks. Verohallinnon ohjeen Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa kohta 4.3).

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, käyvän arvon määrittämisessä käytetään rakennuksen jälleenhankinta-arvoa.

Liike- ja teollisuusrakennusten käypiin arvoihin vaikuttavat merkittävästi useat sellaiset tekijät, joita ei jälleenhankinta-arvon laskennassa kuitenkaan oteta huomioon, esimerkiksi rakennuksen ikä, kunto, käyttötarkoitukseen liittyvät erityiset ominaisuudet sekä sijainti. Sen vuoksi jälleenhankinta-arvon perusteella laskettua rakennuksen arvoa voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa, ei kuitenkaan tasearvoa alemmaksi. Alennus tai korotus voi olla enintään 50 prosenttia. Tapauskohtaisessa arvioinnissa erityinen peruste arvon korottamiseen on esimerkiksi silloin, kun liikerakennus sijaitsee keskeisellä liikepaikalla. Vastaavasti alentaminen on perusteltua, jos rakennus on ollut pitkään tyhjillään tai se sijaitsee syrjässä haja-asutusalueella.

5 Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet sekä muut asunto-oikeudet ja -osuudet

5.1 Asuinhuoneisto-osakkeet

Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä edustavien vertailuluovutusten (sama yhtiö tai sama alue) perusteella määritettävän hintatason mukaiseen arvoon. Vertailuluovutusten edustavuudesta (vertailuluovutusten lukumäärä, vastaavuus, ajankohta) riippuen todettua hintatasoa voidaan tapauskohtaisen arvioinnin perusteella alentaa tai korottaa 10 - 20 prosentilla.

Jos vertailuluovutuksen kohde poikkeaa kooltaan arvostettavasta kohteesta, arvostuksen apuna voidaan käyttää seuraavaa taulukkoa:

Arvostettavan huoneiston arvon määritteleminen vertailuhuoneiston avulla.

Arvostettava huoneisto	Vertailuhuoneisto	Muutos vertailuhintaan
1 h + k (-> 32 m2)	1 h + k 2 h + k 3 h + k	0 % +15 % + 25 %
2 h + k (33-66 m2)	1 h + k 2 h + k 3 h + k	– 15 % 0 % + 10 %
3 h + k (67 m2 ->)	1 h + k 2 h + k 3 h + k	– 25 % – 10 % 0 %

Taulukossa suluissa olevat pinta-alat ovat kyseisen huoneistotyypin viitteellisiä pinta-aloja.

Jos asunto on hankittu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolin- tai lahjoitushetkeä, asunnon arvostuksen lähtökohtana pidetään asunnosta maksettua kauppahintaa. Hintatasossa tapahtunut muutos otetaan huomioon tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin mukaisesti.

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa perintö- tai lahjoitustapahtuman jälkeen, voidaan perintö- ja lahjaverotuksen mahdollisessa muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona pitää lähtökohtaisesti edellä mainitulla hintaindeksillä korjattua myyntihintaa.

Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden vertailuluovutuksia tarkasteltaessa on otettava huomioon, että myyntihinta ja asunnon velaton myyntihinta voivat olla erisuuruiset. Velaton myyntihinta osoittaa asunnon käyvän arvon siinä tilanteessa, että asuntoon ei kohdistu osuutta taloyhtiön lainasta. Myyntihinta puolestaan kertoo sen, mikä on kohteen arvo sen myyjälle.

Perinnön tai lahjoituksen kohteena olevaan osakehuoneistoon kohdistuu joskus hallinta- tai käyttöoikeus, josta kerrotaan tarkemmin Verohallinnon ohjeessa Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa. Jos hallintaoikeuden haltijan vastuulle kuuluu yhtiölainan hoitamisesta aiheutuvat kustannukset (esim. hän maksaa rahoitusvastikkeita), ei tällaista yhtiölainaa kuitenkaan vähennetä velattomasta myyntihinnasta,koska se ei pienennä omistusoikeuden saajalle tulevan lahjan arvoa. Jos yhtiölainasta aiheutuvat kustannukset jakautuvat jotenkin muutoin, on sen vaikutus perintö- ja lahjaverotukseen arvioitava tapauskohtaiset olosuhteet huomioiden. Tällöin on verotuksen perusteeksi selvitettävä, miten vastuu yhtiölainasta omistajan ja oikeudenhaltijan kesken jakaantuu.  

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta tai lahjoituksesta, mahdollisessa perintö- tai lahjaverotuksen muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan pitää toteutuneen kaupan mukaista velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolin- tai lahjoitushetkellä asuntoon kohdistunut osuus taloyhtiön lainasta.

Helsingissä käytössä on asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä (Hitas). Sen tarkoituksena on turvata, että asuntojen hinnat perustuvat niiden todellisiin tuotantokustannuksiin. Enimmäishinnan sääntely kohdistuu sekä uusiin että vanhoihin Hitas-asuntoihin. Hitas-rekisteriä ylläpitää ja asuntojen jälleenmyyntiä valvoo kaupunkiympäristön asuntopalvelut.

Hitas-asunnon omistaja ei voi luovuttaa asuntoa määritettyä enimmäishintaa kalliimmalla. Asunnon todennäköinen luovutushinta voi kuitenkin olla määritettyä enimmäishintaa alhaisempi. Lähtökohtaisesti hitas-asunnon käypänä arvona pidetään määritettyä enimmäishintaa. Asunnon arvo voidaan kuitenkin määrittää myös tämän luvun mukaisesti, jolloin vertailukelpoisia ovat vain samassa yhtiössä tapahtuneet luovutukset.

Tietolähteitä:

• Asuminen (Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu)
• Tilastokeskus
• Ympäristö (Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu)
• Etuovi.com
• Myytävät asunnot Oikotie-sivustolla
• Asuntojen.hintatiedot.fi-palvelu
• Asuntojen hinnat Suomessa (Wikipedia)
• Hitas (Wikipedia)
• Hitas-asunnot (Helsingin kaupunki)

5.2 Autotalliosakkeet

Autotalliosakkeet arvostetaan kuten asuinhuoneisto-osakkeet.

5.3 Ulkomaiset asuinhuoneisto-osakkeet

Muun kuin Suomessa olevan asuinhuoneisto-osakkeen arvostuksen lähtökohdaksi selvitetään perinnönjättäjän tai lahjanantajan asuinhuoneiston hankintahinta ja hankinta-ajankohta. Tuon ja muun asiassa saadun huoneistoa ja hintatasoa koskevan selvityksen perusteella määritetään asuinhuoneiston kuolin- tai lahjoitushetken käypä arvo.

5.4 Osaomistusasunnot

Omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuotoina on käytössä myös erilaisia osaomistusasuntoja. Esimerkiksi vapaarahoitteisessa Entré-rahoitusmallissa asunnon saa omistukseensa maksamalla 15 tai 30 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Tällaisen Entré-asunnon omistaminen vastaa luonteeltaan asunto-osakeomistusta. Vapaarahoitteiset osaomistusasunnot arvostetaan lähtökohtaisesti samalla tavoin kuin muut vastaavat asuinhuoneisto-osakkeet siihen arvoon, joka asunnolla on loppuosuuden hankinnan jälkeen. Näin saadusta asunnon arvosta vähennetään loppuosuuden lunastushinta samalla tavoin kuin esimerkiksi osakehuoneistoon kohdistuva yhtiölaina.

Osaomistusasuntoja tuotetaan myös lakisääteisten korkotukilainoitusten kautta. Tämän julkisesti tuetun rahoituksen avulla luodaan vuokra-asuntoja, joiden hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas omistaa vähemmistöosuuden. Näiden osaomistusasuntojen edelleen luovutukseen liittyy myyntirajoituksia. Myyntirajoituksen voimassa ollessa osaomistusosuuksia on mahdollista luovuttaa korkeintaan enimmäishinnalla, joka määräytyy vähemmistöosuuden omistajan maksamien osaomistusmaksujen sekä enemmistöosuuden omistajan luvalla tehtyjen korjaus- ja muutostöiden arvon perusteella. Tällaista lakisääteistä enimmäisluovutushintaa voidaan pitää sääntelyyn sidotun osaomistusasunnon arvona. Tiedon enimmäishinnan määrästä saa tarvittaessa taloyhtiön isännöitsijältä.

Tietolähteitä

• Asuminen (Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu)
• Ymparisto > Asumisoikeusasuminen

5.5 Asumisoikeusasunnot

Asumisoikeus perustuu asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden saajan väliseen asumisoikeussopimukseen. Asumisoikeuden saaja suorittaa asumisoikeutta perustettaessa asumisoikeustalon omistajalle asumisoikeusmaksun. Asumisoikeuden haltijan kuoltua asumisoikeus kuuluu kuolinpesään. Asumisoikeus voidaan myös lahjoittaa.

Asumisoikeusasunnon haltija voi luovuttaa asumisoikeuden korkeintaan asunnon sijaintikunnan vahvistamalla enimmäishinnalla. Enimmäishintaan luetaan asumisoikeuden haltijan talon omistajalle suorittama asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksillä korotettuna sekä asumisoikeuden haltijan huoneistoon tekemien parannusten kohtuullinen arvo. Kunnan vahvistamaa enimmäishintaa voidaan pitää asumisoikeuden käypänä arvona, ellei asumisoikeusasuntoja ole asunnon sijaintipaikalla yleisesti luovutettu tätä alemmalla hinnalla.

Tietolähteitä:

• Asumisoikeusasunto (Wikipedia)
• Ymparisto > Asumisoikeusasuminen

5.6 Toimitilaosakkeet

Liike-, myymälä-, toimisto- ja muiden vastaavien huoneistojen hallintaan oikeuttavatasunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet (toimitilaosakkeet) arvostetaan ensisijaisesti samalla tavalla kuin asuinhuoneisto-osakkeetkin. Näiden osalta ei yleensä kuitenkaan ole käytettävissä edustavia vertailuluovutuksia.

Toimitilaosakkeiden (ja myös toimitilakiinteistöjen) arvostamisessa voidaan toissijaisesti käyttää apuna myös tuottoarvomenetelmää. Toimitilahuoneiston arvoa määrittävänä keskeisenä tekijänä on sen sijainti. Sijainti puolestaan heijastuu yleensä suoraan liikehuoneistosta maksettavan vuokran määrään.

Toimitilahuoneiston ja -kiinteistön arvoon (vuokratuottoon ja tuottovaatimukseen) vaikuttavat yleisesti mm. seuraavat seikat:

• taajaman suuruus ja alueen taloudellinen toimeliaisuus
• sijainti taajaman keskustaan nähden
• sijainti käytetyimpiin kulkuväyliin nähden
• paikoitustilojen läheisyys ja riittävyys
• alueen (ko. tontin) sisäinen liikennöitävyys
• kohteen koko, tilajakauma, muunneltavuus
• onko kysymyksessä koko kiinteistö vai yksittäinen huoneisto/osa kiinteistöstä
• huoneiston/rakennuksen kunto
• mahdolliset vuokrasopimukset
• tontin omistus (vuokra/omistustontti)
• kauppapaikkaimago

Todetun tai arvioidun vuokratason ja tuottovaatimuksen perusteella voidaan kohteen arvo määrittää tuottoarvona Verohallinnon ohjeen Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa kohdassa 4.3 esitetyn mukaisesti.

Tuottoarvo määritetään siis vaiheittain seuraavasti:

1. käyvän vuokratason määrittäminen,
2. hoitokustannusten määrittäminen,
3. vuotuisen nettovuokratuoton määrittäminen,
4. pääomitusprosentin (= tuottovaatimuksen) määrittäminen,
5. tuottoarvon laskenta.

Tietolähteitä:

• Tilastokeskuksen asumista kuvaavat tilastot
• Catella Suomen markkinointikatsaukset
• Kiinteistötalouden instituutti ry
• Myytävät toimitilat Oikotie-sivustolla

---

Sijoitustuotteiden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Antopäivä 19.12.2022
Diaarinumero VH/5912/00.01.00/2022
Voimassaolo 1.1.2023 - Toistaiseksi

1 Yleistä

Perintö- ja lahjaverotuksessa tehtävästä arvostamisesta on annettu useita yhtenäisen kokonaisuuden muodostavia ohjeita, joiden laadintaperiaatteet on kuvattu Verohallinnon ohjeessa Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa. Tässä ohjeessa käsitellään erilaisia sijoitustuotteita.

2 Julkisesti noteeratut osakkeet ja muut arvopaperit

Julkisesti noteeratuilla osakkeilla ja muilla arvopapereilla tarkoitetaan tässä julkisen kaupankäynnin kohteena viranomaisen valvonnassa olevalla markkinalla Suomessa tai ulkomailla olevia osakkeita, merkintäoikeuksia, optio-oikeuksia, indeksiosuuksia, warrantteja ja muita rahoitusinstrumentteja.

Julkisesti noteerattavien arvopapereiden arvon määrittäminen tapahtuu kuolinpäivänä tai lahjoituksen täyttymispäivänä (päivänä, jona arvo-osuus on kirjattu vastaanottajan arvo-osuustilille) toteutuneen kaupan noteerauksen mukaiseen arvoon. Arvostus tapahtuu vähintään päivän kauppojen alimpaan arvoon. Jos arvopaperilla ei ole käyty kauppaa, arvostus tapahtuu ostonoteerauksen mukaiseen arvoon. Ellei arvopaperia ole noteerattu kuolin- tai lahjoituksen täyttymispäivänä, arvostus tapahtuu lähimmän noteerauksen mukaan.

Oikeuskäytännössä on edellä esitetystä pääsäännöstä poikettu tilanteessa, jossa jäämistöön tai lahjaan sisältyy huomattava määrä tietyn yhtiön osakkeita, jotka osakkeet oli myyty noin vuoden kuluttua verovelvollisuuden alkamisesta (KHO 1992 B 536). Lähtökohtana oli tällöinkin käyvän arvon periaate, mutta huomioon otettiin se seikka, että suuren osakemäärän realisointi kerralla ei voisi tapahtua samaan hintatasoon kuin pienempien erien kauppa. Kysymys on siis ollut eräänlaisen tukkualennuksen käyttämisestä.  On huomattava, että kaavamaisesti näin ei voida menetellä, koska on tilanteita, joissa suuri osake-erä saattaa olla suhteelliselta arvoltaan suurempi kuin pieni osake-erä.

Tietolähteitä:

• Arvopaperi-lehti
• Osakkeet Nasdaq Nordic -sivustolla

3 Pörssissä noteeraamattomat osakkeet

Pörssissä noteeraamattomien osakkeiden arvostamista käsitellään Verohallinnon ohjeessa Yritysvarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa.

4 Sijoitusrahasto-osuudet

Sijoitusrahasto-osuudet arvostetaan rahastoyhtiön laskemaan ja julkaisemaan rahasto-osuuden arvoon. Ellei rahasto-osuuden arvoa ole laskettu kuolin- tai lahjoituspäivälle, arvostus tapahtuu lähimmän päivän arvon mukaisesti.

5 Osuuskuntien osuudet

Jos osuuskunnan osuudet ovat vaihdannan kohteena, arvostus tapahtuu kuolin- tai lahjoitusajankohdan vertailukauppojen osoittamaan käypään arvoon. Muussa tapauksessa osuuskunnan osuuden käypänä arvona pidetään osuusmaksun määrää.

6 Henkivakuutussopimukset

Perinnönjättäjän lesken varallisuuteen luetaan hänen ottamiensa säästöhenki- ja vapaaehtoisten eläkevakuutusten säästösummat vähennettynä laskennallisella tuloverolla. Tällaisella vakuutuksella on lesken omaisuutena (jäämistöosituksessa) varallisuusarvoa, jos vakuutukseen kertynyt säästösumma on vakuutuksen ehtojen mukaan perinnönjättäjän (ensin kuolleen puolison) kuolinhetkellä takaisinostettavissa.

Lesken säästöhenkivakuutuksen ollessa kysymyksessä laskennallisena tuloverona vähennetään vakuutukseen kertyneen tuoton osalta pääomatulon tuloveroprosentin mukainen vero. Jos kysymys on eläkevakuutuksesta, laskennallisena tuloveron määränä voidaan muun selvityksen puuttuessa vähentää ansiotulona verotettavan säästön osalta 50 prosenttia ja pääomatulona verotettavan säästön osalta pääomatulon tuloveroprosentin mukainen määrä.

Perinnönjättäjän itsensä ottamien vakuutusten verokohtelusta säädetään PerVL 7a §:ssä.

Katso myös Verohallinnon ohje Vakuutuskorvausten ilmoittaminen perintöverotukseen.

7  Kapitalisaatiosopimukset

Kapitalisaatiosopimukset kuuluvat vakuutusluokista annetun lain (526/2008) mukaan henkivakuutuksiin, vaikka niihin ei liity vakuutettua henkilöä. Kapitalisaatiosopimus on vakuutusyhtiön ja asiakkaan välinen sijoitussopimus, jossa asiakas sijoittaa tietyn pääoman kertamaksuna tai etukäteen sovittuina erinä. Vakuutusyhtiö omistaa kapitalisaatiosopimukseen liittyvät sijoituskohteet. Sijoituskohteiden tuotot maksetaan vakuutusyhtiölle, joka hyvittää niillä sopimuksen mukaisesti kapitalisaatiosopimuksen pääomaa.

Kapitalisaatiosopimuksiin perustuvilla oikeuksilla on omaisuutena varallisuusarvoa. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2017:195 mukaan kapitalisaatiosopimuksen tuottoon kohdistuvaa laskennallista verovelkaa ei vähennetä perintöverotuksessa kapitalisaatiosopimuksen arvosta. Siten kapitalisaatiosopimuksen käypänä arvona perintöverotuksessa pidetään sopimuksen takaisinostoarvoa perinnönjättäjän kuolinhetkellä. Kapitalisaatiosopimus arvostetaan samalla tavalla myös lahjoitustilanteessa.

Katso myös Verohallinnon ohje Kapitalisaatiosopimuksen verotus.

8 Ulkomaiset sijoitustuotteet

Perinnönjättäjän tai lesken taikka lahjoitettaviin varoihin voi kuulua ulkomaisia sijoitustuotteita. Nämä tuotteet on saatettu nimetä kapitalisaatiosopimuksiksi, henkivakuutuksiksi, sijoitusvakuutuksiksi tai joksikin muuksi. Näiden sijoitustuotteiden tosiasiallinen sisältö saattaa poiketa samannimisistä suomalaisista tuotteista ja niihin saatetaan soveltaa osin tai kokonaan muiden valtioiden yksityisoikeudellista lainsäädäntöä. Tällaisen sijoitustuotteen arvostaminen perustuu aina siihen, millaisia varallisuuteen liittyviä oikeuksia se tosiasiassa sisältää. Verotuksen perusteeksi tulee selvittää, mitä näille oikeuksille tapahtuu sijoitustuotteen omistajan, siitä sopimuksen tehneen henkilön, sijoitustuotteen edunsaajan tai jonkin muun tuotteen ehtojen mukaan sen perusteella oikeuksia saavan henkilön kuollessa.

9 Virtuaalivaluutat

Erilaisten virtuaalivaluutoiden käypä arvo määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Koska hinta vaihtelee huomattavasti (ajan ja eri kauppapaikkojen välillä), on tarkoituksenmukaista käyttää useamman vaihtokurssin perusteella määritettyä markkinahintaindeksiä. Internetistä löytyy useampia hintaindeksejä kullekin virtuaalivaluutalle. Esimerkiksi bitcoinin osalta edustavina pidetään tällä hetkellä Global Bitcoin Price Index (GBX) ja Bitcoin Price Index (XBP). Lahjaveroilmoituksessa tai perukirjassa on tieto vastikkeetta siirtyvän virtuaalivaluutan käyvästä arvosta annettava euromääräisenä. Verotusta toimitettaessa tämän perintönä tai lahjana saadun virtuaalivaluutan euromääräisen arvon tarkistamisessa voidaan käyttää apuna internetistä löytyviä julkisia tietoja. 

Tietolähteitä:

• Global Bitcoin Price Index GBX (BitcoinAverage, englanniksi)
• Bitcoinin hintaindeksin määrittely (BitcoinAverage, englanniksi)
• Bitcoin Price Index XBP (Coindesk, englanniksi) (tässä euroarvon saamiseksi tarvitaan USD - EUR muunnos) 
• Virtuaalivaluuttojen noteeraukset World Coin Index -sivustolla (englanniksi)
• Virtuaalivaluuttojen verotus

---

Irtaimen omaisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Antopäivä 19.12.2022
Diaarinumero VH/5913/00.01.00/2022
Voimassaolo 1.1.2023 - Toistaiseksi

1 Yleistä

Perintö- ja lahjaverotuksessa tehtävästä arvostamisesta on annettu useita yhtenäisen kokonaisuuden muodostavia ohjeita, joiden laadintaperiaatteet on kuvattu Verohallinnon ohjeessa Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa. Tähän ohjeeseen on koottu kaikki sellaiset irtaimet omaisuuserät, jotka eivät luontevasti kuulu mihinkään muuhun jotakin tietynlaista omaisuutta käsittelevään ohjeeseen ja joita ei arvosteta maatila- tai yrityskokonaisuuden osana.

2 Rahavarat, talletukset, saamiset

Euromääräiset rahavarat arvostetaan nimellisarvoon.  Muu valuutta arvostetaan Euroopan Keskuspankin (EKP) julkaisemaan valuuttakurssiin. Jos kysymyksessä olevalle päivälle ei ole noteerausta, muun valuutan määräiset rahavarat arvostetaan lähimmän EKP:n noteerauksen perusteella.

Talletusten pääomaan lisätään kuolin- tai lahjoituspäivään mennessä kertynyt laskennallinen korko vähennettynä siihen mahdollisesti kohdistuvalla lähdeverolla.

Korollisen saamisen nimellisarvoon lisätään laskennallisella pääomatulon verokannan mukaisella verolla vähennetty kertynyt korko.

Käyvän arvon periaatteesta poiketen koroton saaminen, joka ei ole verovelvollisuuden alkaessa erääntynyt, arvostetaan perintö- ja lahjaverolain 10 §:n 1 momentin perusteella siihen arvoon, joka sillä oli verovelvollisuuden alkaessa laskettuna 8 prosentin korkokannan mukaan ja ottaen lukuun vain täydet vuodet verovelvollisuuden alusta laskien.

Alikorkoinen saaminen, joka ei ole verovelvollisuuden alkaessa erääntynyt, arvostetaan käyvän korkotason mukaisesti nimellisarvoa alempaan arvoon. Saamisen nykyarvoa laskettaessa käypänä korkotasona voidaan muun selvityksen puuttuessa pitää kahdentoista kuukauden euriborkorkoa.

Epävarma saaminen arvostetaan todennäköiseen arvoon. Vanhentunutta saatavaa voidaan pitää arvottomana, ellei velkojalla ole käytettävissään panttia tai kuittauskelpoista vastasaamista.

Tietolähteitä:

• Valuuttakurssit Suomen Pankin sivuilla  
• Korot Suomen Pankin sivuilla

3 Joukkovelkakirjalainat sekä muut velkasitoumukset

Joukkovelkakirjalainat sekä muut velallisen sitoumuksesta annetut noteeratut arvopaperit arvostetaan pörssissä toteutuneen kaupan noteerauksen mukaiseen arvoon. Jos kauppoja ei ole tapahtunut, arvostaminen tapahtuu ostokurssin arvoon tai lähimmän päivän kurssiin. Jos luotettavaa noteerausta ei ole saatavissa, arvostaminen tapahtuu nimellisarvoon tai hankintamenoon kertyneine korkoineen.

Kun omaisuuden arvoon sisältyy perinnönjättäjän elinaikana tai lahjanantajan omistusaikana kertynyt veronalainen korko, vähennetään korkoon kohdistuva verovelka omaisuuden arvosta. Vähennettävän veron määrä lasketaan joko tuloverolaissa (1535/1992) säädetyn pääomatulon tuloveroprosentin tai korkotulon lähdeverosta annetussa laissa (1341/1990) säädetyn korkotulon lähdeveroprosentin mukaan.

Tietolähteitä:
Nasdaq Nordic

4 Työsuhdeoptiot

Työsuhdeoptioon perustuva oikeus voi optio-ohjelman ehdoista riippuen siirtyä perintönä perillisille. Tällöin perilliset saavat työsuhdeoptioon perustuvan edun samoilla ehdoilla kuin perinnönjättäjäkin olisi saanut. Perintöverotuksessa työsuhdeoptiolla on varallisuusarvoa vain silloin, jos oikeuden käyttöajanjakso on kuolinhetkellä meneillään tai jos optio on kuolinhetkellä luovutettavissa kolmannelle.

Työsuhdeoptio-oikeus voi olla myös lahjoitettavissa (ja se on siten luovutettavissa kolmannelle), jolloin optiolla on aina varallisuusarvoa. Työsuhdeoption lahjoittamisessa on kysymys veronalaisen lahjan antamisesta, vaikka optioiden käyttämisestä saatua tuloa verotetaan tuloverolain 66 §:n 3 momentin erityissäännöksen perusteella optiot lahjoittaneen palkansaajan tulona. Työsuhdeoption lahjana saaneen henkilön on siten maksettava optiosta lahjaveroa (PerVL 18 §).

4.1 Perintönä siirtyvien työsuhdeoptioiden arvostaminen

Työsuhdeoptio arvostetaan perintöverotuksessa kuolinhetken käypään arvoon, joka määritetään seuraavasti: 

Julkisesti noteeratut optiot arvostetaan kuolinhetken kurssiin. Julkisesti noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään julkisesti noteerattuja osakkeita, arvostetaan kohdeosakkeen kuolinhetken kurssin perusteella. Noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään pörssissä noteeraamattomia osakkeita, arvostetaan kuolinpäivän kohdeosakkeen käyvän arvon perusteella. Optioihin optioehtojen mukaan mahdollisesti liittyvä osakkeen merkintähinta otetaan huomioon option arvoa pienentävänä tekijänä.

Työsuhdeoptioetuna verotettavan edun määrä on selvillä ja etua verotetaan vasta, kun työsuhdeoption perintönä saanut taho käyttää työsuhdeoptioita. Työsuhdeoption käyttämisen yhteydessä aiheutuva tulovero on siten kuolinpesän tai perillisen veroa. Näille tahoille aiheutuvan veron määrä on myös selvillä vasta omistajanvaihdoksen jälkeen. Tästä syystä perintötilanteissa työsuhdeoptioon kohdistuvaa laskennallista tuloverovelkaa ei oteta huomioon vahvistettaessa käypää arvoa perintöverotusta varten (KHO 2017:195, katso päätöksestä myös Verohallinnon ohjeen Sijoitustuotteiden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa kohta 7).

4.2 Lahjana siirtyvien työsuhdeoptioiden arvostaminen

Lahjana siirtynyt työsuhdeoptio arvostetaan seuraavasti:

Julkisesti noteeratut optiot arvostetaan lahjoitushetken kurssiin. Julkisesti noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään julkisesti noteerattuja osakkeita, arvostetaan kohdeosakkeen lahjoitushetken kurssin perusteella. Noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään pörssissä noteeraamattomia osakkeita, arvostetaan kohdeosakkeen lahjoitushetken käyvän arvon perusteella. Optioihin optioehtojen mukaan mahdollisesti liittyvä osakkeen merkintähinta otetaan huomioon option arvoa pienentävänä tekijänä.

Jos työsuhdeoptio on lahjoitettu, option käyttämisestä saatu etu verotetaan alkuperäisellä option saajalla (lahjanantajalla). Tuloverotus ei siten kohdistu lahjansaajaan. Tämän vuoksi lahjansaajan lahjaverotuksessa ei vähennetä optioihin kohdistuvaa laskennallista tuloverovelkaa.

Ks. myös Verohallinnon ohje: Työsuhdeoptioiden verotus.

4.3 Työsuhdeoption kaltaiset järjestelyt muille kuin työntekijöille

Työsuhdeoptiota muistuttavia järjestelyitä saatetaan rakentaa myös muille kuin työntekijöille, esimerkiksi yhtiöön toimeksiantosuhteessa oleville henkilöille. Näiden tuotteiden arvostamisessa huomioidaan yksilölliset optiojärjestelyn ehdot ja oikeudet sekä niiden mukaisten oikeuksien siirtyminen vastikkeettomassa saannossa.

5 Immateriaalioikeudet

Immateriaalioikeuksia ovat tekijänoikeudet (oikeus kirjoitukseen, valokuvaan, nauhoitteeseen tai muuhun vastaavaan) sekä teollisoikeudet (patentti-, hyödyllisyysmalli-, malli-, tavaramerkki-, toiminimi-, integroidun piirin malli- ja kasvinjalostajan oikeus).

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisujen 1960 I 13 ja 2004:55, joista ensin mainittu koski oikeutta sävelteoksiin ja jälkimmäinen oikeutta kirjalliseen teokseen, mukaan mainitun kaltaisia tekijänoikeuksia ei pidetä sellaisena omaisuutena, josta olisi suoritettava perintöveroa. Tähän nähden niitä ei ole myöskään arvostettava perintö- ja lahjaverotuksessa.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2016:5 mukaisesti teollisuusoikeudet kuuluvat perintö- ja lahjaverotuksen piiriin kaikissa tilanteissa. Kun teollisuusoikeudet ovat yrityksen varoja, ne arvostetaan ja verotetaan osana yritystä Verohallinnon ohjeen Yritysvarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa kohdassa 3.3 kuvatulla tavalla.

Jos verotuksen kohteena oleva teollissoikeus tulee suoraan yksittäisen henkilön omistukseen eikä se ole osa elinkeinotoiminnan varoja, sille määritetään erillinen itsenäinen arvo. Tämä arvo lasketaan pääomittamalla oikeuden todennäköinen tuotto Verohallinnon ohjeen Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa kohdassa 4.3 kuvatulla tavalla. Pääomituksessa otetaan tapauskohtaisen selvityksen pohjalta huomioon oikeuden todennäköinen tuotto, sen kestoaika ja tuoton epävarmuuden huomioon ottava pääomituskorkokanta.

6 Kulkuneuvot

Erilaisten kulkuneuvojen (henkilö- ja pakettiautot, asuntoautot ja -vaunut, moottoripyörät ja -kelkat, veneet ym.) arvostaminen tapahtuu merkin, vuosimallin ja tyypin perusteella. Myös hankintahinta (arvonlisäveroineen) voi olla pohjana arvostamisessa. Yleensä lähtökohtana on verovelvollisen oma arvio ja vain niissä tilanteissa, jolloin kysymys on merkittävästä omaisuuserästä, on tarpeen selvittää asiaa yksityiskohtaisemmin.

Tietolähteitä:

• Autotalli.com-sivusto
• Oikotie-sivusto
• Vaihtoautot ja uudet autot - Nettiauto
• Tulli

7 Asuntoirtaimisto

Tavanomainen koti-irtaimisto on perintö- ja lahjaverotuksessa verosta vapaa siltä osin kuin sen arvo on enintään 4.000 euroa. Tämän vuoksi asuntoirtaimiston arvoksi hyväksytään yleensä perukirjaan tai lahjaveroilmoitukseen merkitty arvo.

Arvokkaat kokoelmat sekä taide- ja antiikkiesineet eivät kuulu tavanomaiseen koti-irtaimistoon. Arvoesineet arvostetaan esinekohtaisesti käypään arvoon. Esineen arvosta saatu ulkopuolisen alan asiantuntijan lausunto voidaan ottaa yleensä perintö- tai lahjaverotuksen perusteeksi. Muun selvityksen puuttuessa myös esineen hankintahintaa (arvonlisäveroineen) voidaan käyttää arvostamisen perusteena.

Tietolähteitä:

• Bukowskis-huutokaupan sivut
• K. A. Rasmussenin sivut

8 Osuus toiseen kuolinpesään

Perinnönjättäjän tai lesken varoihin kuuluvan toisen kuolinpesän osuuden käypä arvo määräytyy kuolinhetkellä pesäosuuteen sisältyvien varallisuuserien käyvän arvon perusteella. Osuus kuolinpesästä voi olla myös lahjoituksen kohteena.

Toisen kuolinpesän osuuden arvostuksessa voidaan lähtökohdaksi ottaa sen osalta toimitettu perintöverotus, jos kuolinpesän varallisuusasemassa ei ole tapahtunut merkittävää muutosta ja jos se on muodostunut enintään kaksi vuotta ennen jälkimmäistä perintötapahtumaa tai lahjoitusta. Muussa tapauksessa kuolinpesäosuus on arvostettava uudelleen.

9 Velat, vähennykset ja erityisesti ns. piilevä verovelka

Velat arvostetaan käypään arvoon vastaavia periaatteita noudattaen kuin saamisten arvostamisesta edellä luvussa 2 on esitetty.

Varallisuuden arvostamisen yhteydessä joudutaan usein ratkaisemaan, miten varallisuuteen liittyvä realisoitumaton verovelka otetaan huomioon. Lähtökohtana on, että varallisuuden arvoa määritettäessä tätä verovelkaa ei oteta huomioon, ellei se kohdistu perittävän elinaikaan tai ole väistämättä realisoitumassa kuolinpesälle esimerkiksi perittävän yritystoiminnan päättymisen vuoksi.

Verovelka, joka kohdistuu perittävän omistusaikaan, otetaan huomioon omaisuutta arvostettaessa. Esimerkkinä velkana huomioon otettavasta verovelasta voidaan mainita korkotulon lähdevero, joka kohdistuu perittävän elinaikana kertyneeseen ja hänen varallisuudekseen luettavaan korkotuloon. Velkana huomioon otettavasta autoverosta on erillinen Verohallinnon kannanotto Autoveron vähennyskelpoisuus perintöverotuksessa.

Lahjoitustilanteessa verovelat kuuluvat yleensä lahjanantajalle eivätkä siten vaikuta lahjan arvoon. Jos lahjaan sisältyy lahjanantajan omistusajalta kertynyttä tuottoa ja vero siitä tulee saajan maksettavaksi, vero vähennetään tässä ohjeessa kerrotuin tavoin.

Perintö- ja lahjaverotuksen ohjekokonaisuuden eri osissa on selostettu myös muita tilanteita, joissa tulee esille kysymys piilevän verovelan vähentämisestä erilaisissa omaisuuseräkohtaisissa asetelmissa.

---

Maatilan arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Antopäivä 21.11.2024
Diaarinumero VH/7285/00.01.00/2024
Voimassaolo 1.1.2025 - Toistaiseksi

1 Yleistä

Perintö- ja lahjaverotuksessa tehtävästä arvostamisesta on annettu useita yhtenäisen kokonaisuuden muodostavia ohjeita, joiden laadintaperiaatteet on kuvattu Verohallinnon ohjeessa Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa. Tässä ohjeessa käsitellään maatilavarallisuuden arvostamista.

2 Erillisarvosta koko maatilan arvoon

Maatilakokonaisuuden arvo määritetään yleensä siten, että maatilaan sisältyvän kunkin varallisuuslajin, kuten metsämaan, maatalousmaan, asuin- ja tuotantorakennusten, koneiden ja kaluston, kotieläimien, varastojen, arvopapereiden ja tuotanto-oikeuksien arvot määritetään erikseen käyttäen kysymyksessä olevaan varallisuuslajiin parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää ja näin saadut arvot lasketaan yhteen (summa-arvomenetelmä).

Maatilakokonaisuuden käypä hinta on tavallisesti jonkin verran alempi kuin erikseen luovutettavien osien käyvät hinnat yhteensä, joten summa-arvomenetelmässä usein tehdään tilakokonaisuusalennus. Perintö- ja lahjaverotuksessa tilakokonaisuusalennusta ei tehdä varallisuuslajien yhteisarvosta, vaan tilakokonaisuuteen kuuluminen otetaan arvoa alentavana tekijänä huomioon jo kunkin yksittäisen varallisuuslajin arvostuksessa. Tämä seikka on jo otettu huomioon määriteltäessä jäljempänä kuvattuja maatilavarojen arvoja. Tarkoitus on, että ohjeen perusteella tehty arvostamisratkaisu palvelisi mahdollisimman hyvin sellaisenaan myös tuloverotuksen tarpeita. Erillisen tilakokonaisuusalennuksen tekeminen tulee kyseeseen vain silloin, kun arvostaminen ei perustu tämän ohjeen kaavamaisiin arvoihin, vaan muuhun yksilöllisempään arvostusmenetelmään.

Maatilatalouteen kuuluvan keskeisen varallisuuden, kuten maatalousmaan ja metsän ArvL:n tarkoittamat arvot poikkeavat olennaisesti käyvistä arvoista. Tämän vuoksi ArvL:n mukaiset arvot eivät muodosta lähtökohtaa näiden varallisuuslajien arvon määrittämiselle.

Maatilaan kuuluvat varallisuuserät tulevat perintö- ja lahjaverotuksessa arvostuksen kohteeksi yleensä maatilan tai sen murto-osan omistuksen sukupolven vaihdoksen yhteydessä. Tästä johtuen seuraavassa esitettävät maatilaomaisuuden arvostusperusteet on laadittu siitä lähtökohdasta, että omaisuus siirtyy sellaisen yhtenäisen maatilakokonaisuuden osana, jonka toimintaa jatketaan.

Vertailukauppoja käytettäessä on hintavertailussa otettava huomioon myös se, onko kysymys yksittäisen omaisuuserän vai maatilakokonaisuuden luovutuksesta. Kun maatilan varoihin kuuluvat omaisuuserät arvostetaan osana jatkettavaa maatilakokonaisuutta, käytetään arvonlisäverottomia hintoja. Ne vastaavat omaisuuden todennäköistä luovutushintaa arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa, jossa arvonlisävero on vain läpikulkuerä.

Kun maatila tai sen osa kuuluu perittävään omaisuuteen, maatila ei välttämättä siirry perillisille samalla tavoin yhtenäisenä maatilakokonaisuutena kuin on tyypillistä lahjoissa ja kaupoissa. Luvussa 12 käsitellään niitä arvostamiseen liittyviä erityispiirteitä, jotka on otettava huomioon perintönä saadun maatilan arvostamisessa.

3 Maa- ja metsätalouden irtaimisto

3.1 Koneet, kalusto ja laitteet

Myös maa- tai metsätalouden tuotantokäytössä olevat koneet, kalusto ja laitteet arvostetaan käypään arvoon. Menojäännösarvo ei useimmissa tapauksissa vastaa käypää arvoa. Merkittävien koneiden, kuten traktoreiden ja leikkuupuimureiden, arvostaminen edellyttää yleensä niiden merkin, vuosimallin, tyypin ja hankintahinnan selvittämistä.

Aina ei ole tarpeen selvittää yksityiskohtaisesti tuotantokäytössä olevan konekannan arvoa. Osana maatilavarallisuutta konekanta voidaan lähtökohtaisesti arvostaa menojäännösarvon perusteella. Määritettäessä konekannan käypä arvo tuloverotuksen menojäännösarvon avulla, tulee menojäännösarvoon lisätä siihen kolmena perintö- tai lahjaverovelvollisuuden alkamista edeltävänä vuotena kohdistetut tasausvaraukset sekä investointiavustukset tai muut vastaavat erät laskennallisilla poistoilla vähennettynä.

Tietolähteitä:

• Maatilatalouden käytettyjen koneiden ja kaluston julkaistut hinnastot (mm. keskusliikkeiden julkaisut)
• Koneareena-sivusto
• Myytävät maatalouskoneet (Mascus Suomi)

3.2 Kotieläimet

Maatalouden kotieläinten arvo on usein määriteltävissä eläimen hankintahinnan tai vertailuluovutusten perusteella. Lihatuotantoa lukuun ottamatta tuotannollisessa käytössä olevien eläinten teurashintaa voidaan vain harvoin pitää maatalouden eläinten käypänä arvona.

Aina ei ole tarkoituksenmukaista selvittää yksityiskohtaisesti kotieläinten arvoja. Osana maatilavarallisuutta eläinten arvostamisessa voidaan tällöin käyttää maa- ja metsätalousministeriön asetuksella (834/2018) vahvistettuja eläinvahinkojen korvaamisessa käytettäviä käypiä arvoja; ks. asetuksen liitteenä oleva luettelo (Finlex).

Keskimääräistä selvästi arvokkaammat kotieläimet kuten menestyvät ravihevoset arvostetaan edellä mainittuja arvoja korkeampaan käypään arvoon.

Muiden kuin edellä olevassa luettelossa mainittujen kotieläinten kuten biisonien ja strutsien käyvän arvon määrittämisessä käytetään apuna niiden hankintahintoja.

3.3 Varastot

Maatilalla varastoituna olevien lannoitteiden, rehujen, siementen ja viljan yms. käypänä arvona voidaan pitää 80 prosenttia niiden hankintahinnasta. Varastossa olevien maataloustuotteiden yksikköhintoina voidaan käyttää 80 prosenttia niiden tuottajahinnoista.

Tietolähteitä:

Maataloustuotteiden hinnat ja kulutus (Luonnonvarakeskus)

4 Maatilan asuinrakennus

Maatilan asuinrakennuksen ja sen rakennuspaikan arvostaminen suoritetaan siten kuin Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeen kohdissa 3.3 (Haja-asutusalueella sijaitsevat rakennuspaikat) ja 4 (Rakennukset) todetaan. Asuinrakennuksen arvostaminen tehdään tapauskohtaisesti, koska vertailuluovutuksia ei yleensä ole käytettävissä.

Kun maatalouskiinteistön asuinrakennuksen arvo määritetään jälleenhankinta-arvon perusteella, voidaan asunnon jälleenhankinta-arvoa korjata seuraavan taulukon mukaisesti:

Maatilan asuinrakennuksen jälleenhankinta-arvon korjaaminen asunnon rakennusvuoden perusteella.

Asunnon rakennusvuosi	Jälleenhankinta-arvon korjaus
ennen vuotta 1970	-30 %
1970–1979	-20 %
1980–1989	0 %
1990–1999	+10 %
2000–2009	+20 %
2010–	+30 %

5 Maa- ja metsätalouden tuotantorakennukset

Verohallinnossa ei ole käytettävissä maa- ja metsätalouden tuotantorakennusten ominaisuustietoja muiden rakennustyyppien tapaan. Yksilöllinen arvostaminen edellyttää merkittävimpien tuotantorakennusten ominaisuustietojen selvittämistä arvostamisratkaisun perusteeksi.

Uusien tai uudehkojen rakennusten osalta rakennuskustannukset muodostavat lähtökohdan arvostamisratkaisulle. Rakennuskustannuksia korjataan tarvittaessa siten kuin Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeen kohdassa 4 on esitetty.

Jos tuotantorakennusten käyvän arvon selvittämiseksi ei ole käytettävissä edellä mainittuja rakennusten ominaisuustietoja tai rakennuskustannuksia, arvostuksen perusteena voidaan käyttää rakennusten menojäännösarvoja. Määritettäessä tuotantorakennusten käypä arvo tuloverotuksen menojäännösarvon avulla, tulee rakentamisen tai peruskorjauksen kohteena olleiden rakennusten arvoa korottavana tekijänä ottaa huomioon niiden hankintamenon kattamiseen viimeisten kolmen vuoden aikana käytettyjen tasausvarausten sekä epäsuorasti tuloutettujen rakennusavustusten ja vakuutuskorvausten määrät. Myös rakentamiseen ja peruskorjaukseen kohdistuva oman työn arvo on kohtuullisen määräisenä otettava arvostuksessa huomioon. Jos rakennustyö on tapahtunut pääosin omana työnä, voidaan menojäännöstä korottaa oman työn arvon huomioon ottamiseksi 40 prosentilla. Edellä mainituista rakennusten arvoa korottavista eristä on vähennettävä niihin kohdistuvat vuosittaiset laskennalliset poistot.

Maatiloilla, joilla harjoitetaan aktiivista tuotannollista toimintaa, rakennusten arvoksi tulee menojäännösarvon pienuudesta huolimatta katsoa yleensä vähintään 5.000 - 10.000 euroa.

Tuotantorakennusten rakennuspaikan arvostaminen suoritetaan Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeen lukujen 2-4 mukaisesti.

6 Maatalousmaa

Maatalousmaan arvon määräytymisessä on suuri merkitys pellon alueellisella sijainnilla. Pellon arvoon vaikuttavat myös peltokohtaiset tekijät ja pellon sidonnaisuus siihen viljelmään, josta se on osa tai johon se on tarkoitus liittää.

Suurin osa maatalousmaan luovutuksista tapahtuu sukupolvenvaihdosten yhteydessä. Näissä luovutuksissa käytetty kauppahintataso poikkeaa vapailla markkinoilla käytettävästä hintatasosta. Vapailla markkinoilla tapahtuvat maatalousmaan kaupat ovat yleensä niin sanottuja lisämaakauppoja, joissa hintataso puolestaan yleensä ylittää selvästi tilakokonaisuuden osana arvostetun pellon hinnan.

Maatalousmaan arvostamisessa tavallisimmin käytetty menetelmä on kauppa-arvomenetelmä. Menetelmää käytettäessä on kuitenkin huomattava, että edustavat vertailukelpoiset luovutukset ja niissä maksetut kauppahinnat kuvaavat nimenomaan lisämaa-alueista maksettuja kauppahintoja. Jos käytettävissä on tieto arvostuksen kohteena olevan peltoalan vapaassa markkinatilanteessa lähivuosina tehdystä kauppahinnasta, se tulee ottaa lähtökohdaksi käyvän arvon määrittämisessä.

Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston mukaisia kauppahintoja voidaan käyttää lähtökohtana maatilakokonaisuuteenkin kuuluvien peltojen arvostamisessa. Maatilaa koskevassa arvostamistilanteessa pellon arvoa pienentävänä tekijänä on otettava huomioon se, että pelto on osa tilakokonaisuutta. Salaojitetun pellon arvoa määritettäessä voidaan salaojituskustannuksia pitää yhtenä arvon määrittämisen lähtökohtana.

Pellon arvo määritetään ensisijaisesti kauppahintatiedon tai vertailukauppojen perusteella. Jos mainitunlaista tietoa ei ole käytettävissä, arvostus voidaan suorittaa jäljempänä seuraavassa taulu­kossa esitettyjen maakuntakohtaisten keskiarvojen perusteella. Arvot on johdettu Maanmittaus­laitoksen maatalousmaan kauppahintatiedoista käyttäen yli 2 hehtaaria viljeltyä maata koskevien kiinteistökauppojen keskiarvohintoja vuosilta 2019-2023. Näitä arvoja voidaan yksittäistapauksissa korottaa tai alentaa, jos se tiedossa olevien erityisten seikkojen johdosta on perusteltua.

Taulukossa esitettyihin hehtaarihintoihin sisältyy salaojien arvo. Salaojien osuudeksi katsotaan 10 % pellon taulukkoarvosta, kuitenkin vähintään 500 euroa. Salaojien arvona voidaan vaihtoehtoisesti käyttää niiden jäljellä olevaa poistamatonta hankintamenoa korjattuna varausten käytön ja epäsuorien tuloutusten johdosta kuten kaluston menojäännös (ks. luku 3.1). Menojäännösarvoa käytettäessä pellon arvona käytetään salaojittamattoman pellon arvoa, joten taulukkoarvoista vähennetään 10 %, kuitenkin vähintään 500 euroa. Silloin, kun maatalousmaan arvo perustuu yksilölliseen selvitykseen, myös salaojien arvo voidaan määrittää yksilöllisesti.

Yli kymmenen vuotta viljelemättä olleen pellon, laitumen ja niityn arvoksi katsotaan 100 euroa/hehtaari.

Maatalousmaan arvo maakunnittain.

Maakunta	euroa/ha
Ahvenanmaa	13 700
Etelä-Karjala	5 300
Etelä-Pohjanmaa	9 600
Etelä-Savo	6 100
Kainuu	2 800
Kanta-Häme	9 500
Keski-Pohjanmaa	7 000
Keski-Suomi	5 600
Kymenlaakso	6 300
Lappi	2 300
Pirkanmaa	8 800
Pohjanmaa	10 000
Pohjois-Karjala	3 600
Pohjois-Pohjanmaa	6 400
Pohjois-Savo	4 600
Päijät-Häme	8 000
Satakunta	10 600
Uusimaa	9 700
Varsinais-Suomi	11 400

Edellä selvitetyt peltojen hehtaariarvot on määritetty ajatellen tavanomaista viljelykelpoista maatalousmaata. Luotettavimmin kiinteistöihin kuuluva maatalousmaa yleensä ilmenee maataloustukien hallinnoinnissa käytettävästä IACS-rekisteristä. Jos IACS-rekisterin tiedot poikkeavat Verohallinnon kiinteistörekisterin tiedoista, voi perintö- tai lahjaverotusta varten antaa tarkemmat tiedot saadulla kiinteistöllä olevasta maatalousmaasta.

Kun maatalousmaan kuolinhetken käypä arvo määritetään perukirjaa laadittaessa, on perukirjaan tärkeää eritellä, onko pelto salaojitettua. Koska salaojitus yleensä vaikuttaa sekä pellon arvoon että osin tulo- ja perintöveroseuraamuksiin, on perukirjaan merkittävä selvästi, mikä osa kiinteistön maatalousmaasta on salaojitettua ja arvostaa erikseen salaojitettu ja salaojittamaton maatalousmaa.

Tietolähteitä:

• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto
• Alueet | Tilastokeskus (stat.fi)

7 Metsämaa

7.1 Arvon määrittämisen lähtökohtia

Metsän arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• puuston määrä, laatu ja lajijakauma kokonaisuutena
• heti hakattavissa olevan puun määrä
• jatkossa saatavat puun myyntitulot (odotusarvo)
• taimikkojen suhteellinen osuus
• maapohjan laatu
• alueen metsänhoidollinen tila
• metsän sijaintiin liittyvät tekijät, kuten ilmasto ja kulkuyhteydet
• metsän moninaiskäyttömahdollisuudet
• maankäyttöä koskevat rajoitukset.

Metsän arvostamisessa kauppa-arvomenetelmä ei yleensä voi olla lähtökohtana. Tämä johtuu siitä, että sellaisia edustavia vertailuluovutuksia, joista puustotiedot tunnettaisiin kohteittain, ei yleensä ole käytettävissä. Tämän vuoksi esimerkiksi kauppahintatilastoista ilmenevät keskimääräiset metsän hehtaarihinnat voivat olla arvostusratkaisun pohjana vain silloin, kun mitään muuta selvitystä ei ole käytettävissä.

Metsän arvon määrittämisessä käytetään yleensä yksityismetsissä tuotto- ja kustannusarvomenetelmien yhdistelmää, niin sanottua summa-arvomenetelmää, jossa lasketaan yhteen metsän omaisuusosat:

• laskennalliseen tuottoon perustuva maapohjan arvo
• taimikon kustannusarvo
• puuston hakkuuarvo
• mahdollinen odotusarvolisä

Näin laskettua kohteen yhteisarvoa korjataan tarvittaessa kokonaisarvon korjauksella, jolla otetaan huomioon arvioinnin eri osatekijöihin liittyvä epätarkkuus, arvioitavan metsän erityispiirteet sekä yleiset hallintomenot.

Erityisesti suurempien metsäalueiden arvon määrityksessä käytetään myös tuottoarvomenetelmää.

Tietolähteitä:

• Luonnonvarakeskuksen metsätilastoista löydät ajan tasalla olevat kantohinnat ja muuta metsän arvostamisessa hyödyllistä tietoa.
• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto
• Maanmittauslaitoksen kuvaus summa-arvomenetelmästä

7.2 Tila-arviosta metsän arvostamisen tietolähteenä

Ensisijaisena selvityksenä metsän arvosta voidaan pitää metsätalouden asiantuntijatahojen antamia tila-arvioita.

Metsätalouden asiantuntijatahojen laatimia asianmukaisia tila-arvioita voidaan pitää sellaisenaan arvostusratkaisun perusteena. Tila-arviossa tulee olla eriteltynä kaikki metsän arvon laskennan osatekijät laskennassa käytettyine yksikköhintoineen, ja arviossa tulee olla sovellettu vastaavia laskentaperusteita kuin muihinkin käyttötarkoituksiin metsän käypää arvoa selvitettäessä.

Luonnonvarakeskuksen ja Suomen metsäkeskuksen keräämiin numeerisiin metsävaratietoihin perustuvat metsän arvon määrittämisen automaattisovellukset sisältävät vastaavat laskentaperusteet kuin perinteiset tila-arviot. Näiden sovellusten, joita tarjoavat esimerkiksi pankit ja metsäyhtiöt asiakkailleen, tuottamia metsän arvoja voidaan pitää tila-arvioihin rinnastuvina.

Tila-arvion tai vastaavan laskelman hankkiminen ei ole kuitenkaan yleensä tarpeen vähäisistä 15 hehtaaria pienemmistä metsäalueista. Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun maakuntien alueella vähäisenä metsäalueena voidaan tässä yhteydessä pitää 30 hehtaaria ja Lapin maakunnan alueella 60 hehtaaria.

Käytännössä metsätalouden asiantuntijoiden laatimat tila-arviot tai vastaavat laskelmat kuvaavat lähinnä metsätilan metsätaloudellista nykyarvoa. Metsämaan arvoa korottavien erityisten tekijöiden kuten ranta-alueiden ja laajenevan taajaman läheisyyden arvo on tällöin lisättävä metsätaloudelliseen arvoon.

7.3 Kiinteistöjen kauppahintatilastointiin perustuvasta metsän arvostamisesta

Arvostamisen perustaksi ei aina ole käytettävissä tila-arviota tai vastaavaa laskelmaa. Tässä tilanteessa metsän arvo voidaan määritellä alla olevassa taulukossa esitettyjen maakuntakohtaisten hehtaariarvojen ja metsämaan pinta-alan perusteella. Taulukossa olevat arvot on otettu Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kiinteistöjen kauppahintarekisterin metsäkiinteistöjen kauppahintatiedoista (vuosien 2021–2023 puhtaiden metsämaakauppojen keskiarvohinnat).

Alla olevassa taulukossa esitetyn hehtaariarvon perusteella laskettavaa metsän arvoa voidaan yksittäistapauksissa korottaa tai alentaa, jos se tiedossa olevien erityisten seikkojen johdosta on perusteltua.

Metsän arvo maakunnittain.

Maakunta	euroa/ha
Ahvenanmaa	4 100
Etelä-Karjala	5 000
Etelä-Pohjanmaa	3 600
Etelä-Savo	5 600
Kainuu	2 600
Kanta-Häme	5 900
Keski-Pohjanmaa	3 000
Keski-Suomi	5 000
Kymenlaakso	4 900
Lappi	1 600
Pirkanmaa	5 800
Pohjanmaa	3 900
Pohjois-Karjala	4 700
Pohjois-Pohjanmaa	2 500
Pohjois-Savo	4 500
Päijät-Häme	5 800
Satakunta	5 400
Uusimaa	6 100
Varsinais-Suomi	6 300

Tietolähteitä:

• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto
• Alueet | Tilastokeskus (stat.fi)

8 Osuus yhteismetsään

Yhteismetsäosuus on luovutettavissa oleva etuus, joka sisältää oikeuden päättää yhdessä muiden osakkaiden kanssa koko yhteismetsään kuuluvan alueen hoidosta ja käytöstä ja saada osuusluvun mukainen osa sen tuotosta. Tällaisen etuuden arvoksi voidaan katsoa osuusluvun mukainen osa yhteismetsään kuuluvan alueen arvosta ja yhteismetsän muusta omaisuudesta. Arvon määrittämisessä sovelletaan tämän ohjeen metsämaata ja muuta omaisuutta koskevia arvostusperusteita.

9 Joutomaa ja luonnonsuojelulain nojalla perustetut suojelualueet

Joutomaan arvostuksessa on otettava lukuun alueella olevat omaisuusarvot. Luvussa 11 Maa-ainesten ottoalueet käsitellään alueella mahdollisesti olevien turve-/maa-ainesvarojen arvostamista.

Verotuksessa joutomaan käsite kattaa metsäsuunnitelmien joutomaat sekä kitumaat. Joutomaalla mahdollisesti oleva puusto tulee arvostettua tila-arviota tai vastaavaa laskelmaa arvostamisen pohjana käytettäessä osana kokonaispuuston hakkuuarvoa. Tällöin ei joutomaan maapohjalle yleensä ole tarvetta vahvistaa erillistä arvoa. Jos metsän arvostuksen perusteena on käytetty edellä luvussa 7.3 mainittuja hehtaariarvoja, arvot kohdistuvat vain metsämaan pinta-alalle. Tällöin joutomaa arvostetaan erikseen. Joutomaata voi esiintyä myös muutoin maatalousmaasta koostuvilla kiinteistöillä.

Käytännössä tilanne on yleensä se, että jouto- ja kitumaan arvostamiseen vaikuttavista tekijöistä ei ole olemassa minkäänlaista tietoa. Tällaisessa tilanteessa alueen arvoksi voidaan katsoa 50 euroa hehtaarilta.

Myös pysyvästi luonnonsuojelulain nojalla perustettujen suojelualueiden arvoksi katsotaan 50 euroa hehtaarilta. Määräaikaisesti suojeltujen alueiden, jotka myöhemmin vapautuvat suojelusta, arvo määritetään lähtökohtaisesti siihen arvoon, joka alueella on suojelun päättymisen jälkeen.

10 Lomamökit, ranta-alueet sekä tuulivoima-, kaivos- ja vesialueet

10.1 Maatilalla olevat lomamökit

Maatilalla olevan vapaa-ajan asunnon sekä vuokrattavien lomamökkien arvot määritetään Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeen kohdan 4.4.3 (Vapaa-ajan rakennukset) mukaisesti. Niiden tonttimaan arvo määritetään ohjeen kohdassa 3.4 (Vapaa-ajan rakennuspaikat) kuvatulla tavalla. Tilakokonaisuuteen kuuluminen otetaan tapauskohtaisesti huomioon arvoa alentavana tekijänä.

10.2 Rakentamattomat vapaa-ajan rakennuspaikat

Myös maatilaan kuuluvien rakentamattomien vapaa-ajan rakennuspaikkojen arvo määritetään Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeen kohdassa 3.4 kuvatulla tavalla, jos niille on ranta-asemakaavassa tai muulla tavoin jo vahvistettu rakennusoikeutta. Tilakokonaisuuteen kuuluminen otetaan tapauskohtaisesti huomioon. Kun on kysymys käyvästä arvosta, asiaan ei vaikuta se, onko rakennuspaikkoja jo alettu myydä. Käyvän arvon määritys poikkeaa siten kiinteistöverotusta varten tehtävästä ArvL 29.2 §:n mukaisesta arvostuksesta, jossa maatilaan kuuluva rakennusmaa katsotaan kiinteistöverotettavaksi tonttimaaksi siitä lähtien, kun rakennuspaikkojen myynti maatilalla on alkanut nykyisen omistajan toimesta.

10.3 Laajat ranta-alueet

Laajalla ranta-alueella tarkoitetaan tässä normaalia rakennuspaikkaa merkittävästi suurempia rantaan rajoittuvia maa-alueita, joita voidaan käyttää myös vapaa-ajan rakennusmaana, mutta joille ei vielä ole vahvistettu rakennusoikeutta. Myös tällaiset alueet vaikuttavat tilan käypään arvoon.

Ratkaisussa KHO 1993 B 539 katsottiin, että maatilan ranta-alueille ei voitu, kun kaavaa ei ollut eikä myyntitoimintaa ollut aloitettu, määrittää erityistä erillistä rantarakennuspaikan "lisäarvoa", mutta että ranta-alueet sinänsä tulee ottaa huomioon kiinteistön arvoa määritettäessä.

Laajat ranta-alueet otetaan tapauskohtaisesti huomioon kiinteistön arvoa määritettäessä. Jos ranta-alueen käytölle on kaavoituksella tai muutoin vahvistettu erityisiä käyttörajoituksia, tulee nämä seikat myös ottaa tapauskohtaisesti huomioon.

Laajojen ranta-alueiden arvoa korottavan vaikutuksen määrittelyä varten tulisi arvioida, kuinka monta rantatonttia kiinteistölle olisi periaatteessa muodostettavissa. Kiinteistön arvoa voidaan tällöin korottaa määrällä, joka vastaa noin 40 prosenttia erillisten rantatonttien arvojen yhteismäärästä.

Tietolähteitä:

Rantojen rakennusoikeuksien selvittelyssä voidaan käyttää hyväksi ranta-asemakaavojen tai valmisteilla olevien ranta-asemakaavojen tietoja ja tarvittaessa myös kuntien rakennusviranomaisten tietoja.

10.4 Maa-alueet, joille on odotettavissa kaavamuutoksia

Erityisesti taajamien läheisyydessä sijaitseviin maatiloihin voi kuulua Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeen kohdassa 3.2 tarkoitettuja maa-alueita, joiden osalta on odotettavissa muunlaisia kaavamuutoksia kuin rantarakennusoikeuksien vahvistamista. Sellaisten maa-alueiden arvostaminen tapahtuu myös edellä mainitussa kohdassa 3.2 kuvatulla tavalla.

10.5 Tuulivoima-, aurinkovoima- ja kaivosalueet

Tuuli- ja aurinkovoiman tuotantoon ja kaivostoimintaan liittyen maa-alueita saatetaan vuokrata kyseisen toiminnan käyttöön ja samassa yhteydessä saatetaan suorittaa myös erilaisia haitankorvauksia. Vuokrien ja korvausten perusteet saattavat vaihdella tapauskohtaisesti, kuten myös toiminnan vaikutus mahdollisuuksiin käyttää maa-aluetta muuhun tulonhankintaan.

Kun maa-alueet ovat tällaisessa käytössä tai tällaista käyttöä suunnitellaan, arvostaminen tapahtuu huomioiden näihin suunniteltuihin käyttötarkoituksiin vaikuttavat yksilölliset olosuhteet, kuten tehdyt vuokra- ja muut sopimukset tai niistä käytävien neuvotteluiden tilanne. Arvostamista varten tulee esittää perusteltu selvitys kyseisen kiinteistön arvosta.

Esimerkiksi tuulivoimaloiden sijoituspaikaksi vuokrattavien alueiden korvausperusteet voivat vaihdella merkittävästi. Vuokra saattaa olla kiinteä euromäärä taikka se voi olla sidottu johonkin indeksiin, tuotettuun sähkön määrään tai sähköstä saatuun hintaan. Kun tuulivoimayhtiö on tehnyt vuokrasopimuksen riippumattoman vuokranantajan kanssa, se on lähtökohtaisesti markkinaehtoinen. Siten tällaisten vuokrasopimusten kohteena olevien maa-alueiden käypä arvo voidaan lähtökohtaisesti määrittää kyseisen vuokrasopimuksen mukaisten tuottojen pääomittamisen kautta.

Jos vuokra on kiinteä, voidaan suoraan pääomittaa tulevat kassavirrat. Jos vuokra perustuu tuotettuun energiamäärään sidottuun kiinteään rahamäärään/kWh, voidaan pääomitettava kassavirta laskea joko toteutuneesta keskiarvotuotosta tai perustellusta arviosta keskimääräisestä tuotettavasta energiasta. Jos vuokra on sidottu osuuteen tuulivoiman myynnistä saadusta tulosta, voidaan muun selvityksen puuttuessa pääomitettava kassavirta laskea siten, että tuotetun energian määrä arvostetaan vastaamaan kolmen edellisen vuoden keskimääräistä sähkön pörssihintaa (https://www.stat.fi/tilasto/ehi).

Pitkäaikaisessa vuokrauskäytössä olevan maa-alueen arvo on yleensä tarkoituksenmukaista määrittää tuottoarvomenetelmällä. Silloin maa-alueen todennäköinen vuosituotto pääomitetaan toiminnan luonnetta vastaavalla tuottokertoimella. Todennäköinen vuokratuotto määritetään vuokrasopimuksen ehtojen mukaisen kassavirran pohjalta. Pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla voimalaitoksen rakennuspaikaksi vuokrattavien maa-alueiden tuottokertoimena pidetään 5 %.

Tavanomaisessa tilanteessa maa-alueen arvo saadaan pääomittamalla vuokrasopimuksen ehtojen pohjalta määritetty todennäköinen vuosituotto 5 % kertoimella. Jos todennäköinen vuosituotto on 10 000 euroa, rakennuspaikan arvona pidetään 200 000 euroa (10 000/5%).

10.6 Vesialueet

Kiinteistöön kuuluvan vesialueen arvo tulee yleensä otetuksi huomioon määritettäessä kiinteistön arvoa (kuten edellä ranta-alueen arvon määrittämisen yhteydessä). Vesialueen arvostaminen erikseen voi tulla kyseeseen silloin, jos omistaja saa siitä erityistä tuloa kuten tuloa vedenalaisten soraesiintymien tai kalavesien vuokraamisesta. Kalankasvatukseen käytettävät rakennetut altaat tai luonnonaltaat arvostetaan erikseen rakennelmina tai osana yritysvarallisuutta.

Perintö- ja lahjaverotuksessa vesialueiden erillinen arvostaminen on yleensä tarpeen vain laajojen yli 10 hehtaarin suuruisten erillisten vesitilojen osalta. Arvostaminen suoritetaan tapauskohtaisesti alueen ominaisuuksien perusteella. Arvon määrittäminen voinee käytännössä vain poikkeuksellisesti tapahtua todellisen kaupan tai vertailuluovutusten hintatietojen perusteella. Jos muuta perustetta ei ole käytettävissä, vesialueen käyväksi arvoksi voidaan katsoa 80 euroa hehtaarilta. Yksittäistapauksessa arvoa voidaan korottaa tai alentaa alueen erityisten ominaisuuksien perusteella (soranottoalue, luonnonsuojelualue, puolustusvoimien käyttämä alue).

11 Maa-ainesten ottoalueet

11.1 Arvon määrittämisen lähtökohta

Maa-aineksella tarkoitetaan tässä soraa, kiviainesta, kalliota, savea, turvetta ja multaa. Maa-aineksen käyttäjän maksama hinta koostuu aineskustannuksesta sekä usein olennaiselta osaltaan jalostus- ja kuljetuskustannuksista.

Maa-aineksen ottoalueen arvoon vaikuttavat ottoalueella hyödynnettävissä olevan maa-aineksen määrä, ottoaika ja aineksen pääasiallinen laatu (soraa vai kiveä, poltto- vai kasvuturvetta) sekä ottoalueen etäisyys maa-aineksen käyttäjistä.

Kun perintö- ja lahjaverotuksessa varallisuus arvostetaan todennäköiseen luovutushintaan, tulee maa-aineksen ottoalue arvostaa maa-ainesalueena, vaikka varsinaista ottotoimintaa ei olisi aloitettukaan. Esimerkiksi, jos maa-aineksen ottolupa on olemassa, tulee ottoalue arvostaa ainesalueena, vaikka otto-toimintaa ei olisi aloitettu.

Määriteltäessä maa-aineksen ottoalueen arvoa perintö- ja lahjaverotuksessa ei olla sidottuja sen enempää luovuttajan kuin luovutuksensaajan tulo- tai kiinteistöverotukseen ja siellä käytettyihin arvoihin. Maa-ainesalue arvostetaan perinnön tai lahjan saamishetken käypään arvoon riippumatta siitä, miten maa-ainesaluetta muissa verolajeissa käsitellään.

11.2 Maa-ainesalueen arvon määrittämislaskelma

Yleensä maa-ainesten ottoalueiden käypä arvo määritetään luotettavimmin tuottoarvomenetelmällä. Perintö- ja lahjaverotuksessa tuottoarvon määrittäminen tapahtuu seuraavasti:

1. alueen ainesvarojen määrittäminen luovutushetkellä
2. ainesvarojen ottoajan ja vuosittaisen käyttömäärän määrittäminen
3. maa-aineksen käypä myyntihinta tai vuokratuotto luovutushetkellä
4. maa-aineksen vuotuisen tuoton määrittäminen luovutushetkellä
5. laskentakorkokantana voidaan käyttää 8 prosenttia
6. maa-ainesalueen arvon määrittäminen ottotoiminnan päätyttyä.

Käyvän arvon määrityksessä tarkoituksena on määrittää juuri maa-aineksen arvo luovutushetkellä. Siten tarvitaan selvitys maa-aineksen määrästä, missä tahdissa se on nostettavissa sekä mikä tämän maa-aineksen arvo luovutushetkellä on.

Maa-aineksen tilavuus kasvaa, kun se irrotetaan maapohjasta. Siksi maa-aineksen kiintokuutiomäärä muunnetaan ensin myytyä tuotetta vastaavaksi irtokuutiomääräksi. Muuntosuhde riippuu maa-aineksen laadusta ja sen jalostusasteesta, mikä vaikuttaa myös sen hintaan. Verotuskäytännössä on katsottu muun selvityksen puuttuessa, että esimerkiksi soran tilavuus kasvaa noin 1,4-kertaiseksi.

Maa-aineksia saatetaan hyödyntää vuokrasopimuksin, jolloin vuokra tyypillisesti on sidoksissa nostetun maa-aineksen määrään, tai sitten maanomistaja saattaa itse myydä maa-ainesta. Vuokraustilanteissa nostosta, kuljetuksesta, ennallistamisesta ja muusta toiminnasta aiheutuneet kustannukset yleensä suorittaa vuokralainen, jolloin koko vuokrasuoritusta voidaan sellaisenaan pitää maa-aineksen arvona. Suorassa myynnissä nämä kustannukset tulevat maanomistajan maksettavaksi. Jos maa-aineksennostoalueesta on tehty vuokrasopimus, tulee verotusta varten antaa selvitys vuokrauksen ehdoista. Jos vuokrasopimusta ei vielä ole tehty, tulee verotusta varten antaa perusteltu arvio tulevan vuokrasopimuksen ehdoista. Jos maa-ainesta myydään itse, tulee verotusta varten antaa perusteltu arvio maa-aineksesta saatavan tulon määrästä ja siitä aiheutuvista välittömistä kustannuksista, kuten nosto-, kuljetus- ja ennallistamiskustannuksista.

Vuotuista tuottoa määritettäessä tulee ottaa huomioon se, että irrotetun maa-aineksen käyvän myyntihinnan (edellä kohta 3) perusteella ei suoraan voida laskea koko maa-ainesalueen arvoa eli sitä arvoa, joka saadaan, jos alue realisoitaisiin kokonaisuutena. Muun selvityksen puuttuessa lähtökohtana voidaan pitää sitä, että huomioon otettava tukkualennus on 20 prosenttia.

Seuraava esimerkki kuvaa laskentamallia tilanteessa, jossa luovutuksen kohteena olevalla maatilalla harjoitetaan soranottotoimintaa myymällä itse maa-ainesta ja suorittamalla itse soran nostamisesta, kuljettamisesta ja ennallistamisesta aiheutuneet kustannukset. Jos toiminta ei vielä ole alkanut, nämä tekijät arvioidaan, ja vuokraustilanteissa laskelmassa hyödynnetään vuokratuottoa.

Seuraavassa esimerkissä taas arvostaminen tapahtuu pääomittamalla vuosittaiseen ottomäärään perustuva vuokra.

12 Erityispiirteet maatilavarallisuuden perintöverotusarvon määrittämisessä

Maatilakokonaisuutena säilyvän varallisuuden arvo määritetään perintöverotuksessakin edellä kuvatulla tavalla. Apuna käytetään esimerkiksi perinnönjakoa varten hankittuja arviolausuntoja, jos ne osoittavat omaisuuden käyvän arvon kuolinhetkellä tarkemmin kuin edellä tässä luvussa kuvatut menetelmät.

Perintönä saadun maatilan toiminta voi kuitenkin oleellisesti muuttua kuoleman jälkeen. Maa- ja metsätalouden harjoittaminen saattaa joko loppua kokonaan tai supistua oleellisesti verrattuna perittävän toimintaan. Esimerkiksi muutettaessa kuoleman johdosta tuotantosuuntaa tai siirrettäessä pellot vuokralle osa maatalouden kalustosta tai muusta maatalousomaisuudesta voidaan myydä tai siirtää pois maatalouden käytöstä.

Jos toiminnan muutoksista esitetään selvitys perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä, omaisuuden arvostamisessa voidaan ottaa huomioon se, miltä osin maatila säilyy kokonaisuutena. Maatilakokonaisuudesta kuoleman jälkeen erotettavat omaisuuserät arvostetaan perintöverotuksessa vastaamaan yksittäisten omaisuuserien todennäköistä luovutushintaa. Tällaisten yksittäisten omaisuuserien arvona voidaan pitää arvonlisäveron sisältäviä hintoja ja realisoinnista seuraava arvonlisävero otetaan huomioon erikseen jäljempänä kuvatusti.

Arvonmääritys voidaan usein perustaa omaisuuden todellisiin luovutushintoihin. Perukirja-arvostus joudutaan ajoittain tekemään ennen omaisuuden realisoimista ja tulevat myyntihinnat joudutaan arvioimaan. Jos toteutuvat myyntihinnat poikkeavat tehdyistä arvioista, voidaan toteutuneet kauppahinnat toimittaa lisäselvityksenä ja perukirjassa tehtyjä arvioita oikaista tältä osin perintöverotusta toimitettaessa.

Jos perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä selvitetään, että maatalous lopetetaan perittävän kuoleman johdosta, lopettamisen yhteydessä realisoituvat verot voidaan ottaa huomioon perintöverotuksessa. Kun maatilan varat on arvostettu niiden todennäköisiin tai toteutuneisiin luovutushintoihin, perintöverotuksessa voidaan erillisenä vähennyksenä vähentää lopettamisesta seuraavat tulo-, arvonlisä- ja muut verot, joiden selvitetään syntyvän maatilan varojen ottamisesta maataloudesta yksityiskäyttöön tai myynnistä enintään perintöverotusarvoja vastaavilla hinnoilla joko välittömästi tai pian kuoleman jälkeen.

Tuloverotuksesta lopettamistilanteissa on Verohallinnon kannanotto Perintönä saadun elinkeino- tai maatalousomaisuuden myynti, kun toimintaa ei jatketa. Toiminnan lopettamisen vaikutuksista arvonlisäverotukseen kerrotaan Verohallinnon ohjeissa Sukupolvenvaihdos perintötilanteissa, luku 6, sekä Arvonlisäverollisen toiminnan lopettaminen ja konkurssi.

---

Yritysvarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Antopäivä 15.5.2024
Diaarinumero VH/2503/00.01.00/2024
Voimassaolo 15.5.2024 - Toistaiseksi

1 Yrityksen arvon määrittämisen lähtökohdat

1.1. Yleistä yritysten arvonmäärittämisestä

Tässä ohjeessa käsitellään julkisesti noteeraamattoman osakeyhtiön osakkeen, elinkeinoyhtymän yhtiöosuuden sekä liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoiminnan käyvän arvon määrittämistä yritystoiminnan jatkuessa. Käypänä arvona pidetään luovutettavan osakkeen, osuuden tai liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoiminnan todennäköistä luovutushintaa.

Tässä ohjeessa ei käsitellä yritysvarallisuuden arvon määrittämistä niissä tilanteissa, joissa luovutuksen kohteena on yksittäisiä omaisuuseriä, joihin sovelletaan muita arvostamisohjeita (Ohjeet irtaimen omaisuuden sekä kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa). Kun yritys tai sen osa kuuluu perittävään omaisuuteen, yritys ei välttämättä siirry perillisille samalla tavoin yhtenäisenä kokonaisuutena kuin tyypillisesti lahjoissa ja kaupoissa.  Luvussa 8 käsitellään niitä arvostamiseen liittyviä erityispiirteitä, jotka on otettava huomioon perintönä saadun yrityksen arvostamisessa.

Osakeyhtiön osakkeen käypä arvo määritetään ensisijaisesti saman yhtiön osakkeista maksettujen eli vertailuluovutuksissa käytettyjen kauppahintojen perusteella. Vertailuluovutuksia voidaan periaatteessa käyttää myös yhtiöosuuden arvon määrittämisessä, joskin yhtiöosuuksien luovutukset ovat osakkeiden luovutuksiin verrattuna harvinaisia.

Luovutuksen vertailukelpoisuudelta edellytetään, että vertailuluovutus on tapahtunut lähellä verovelvollisuuden syntyhetkeä ja luovutuksen osapuolina ovat toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa. Vertailuluovutuksen ja verovelvollisuuden syntyhetken läheisyyttä arvioidaan yrityksen toiminnasta ja toimintaympäristöstä käsin; vertailukelpoisena voidaan pitää vain sellaista luovutusta, jonka jälkeen yrityksen toiminnassa tai toimintaympäristössä ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia.

Vertailuluovutusten käyttö osakkeen tai yhtiöosuuden käyvän arvon määrittämisessä edellyttää markkinaehtoisuuden ja ajallisen läheisyyden lisäksi muiden käypään arvoon vaikuttavien seikkojen huomioon ottamista. Esimerkiksi moniääniosakkeista maksettu epätavallisen korkea kauppahinta päätäntävallan saavuttamiseksi ei osoita muiden kuin jo myytyjen osakkeiden käyvän arvon, sillä tavoitteen saavuttamisen jälkeen kyseisten osakkeiden ky­syntä ja hinta varsin todennäköisesti laskee.

Saman yhtiön osakkeista tai osuuksista aikaisemmin maksetut kauppahinnat eivät myöskään sovellu sellaisinaan käytettäväksi osakkeiden tai osuuksien käypänä arvona silloin, kun yrityksen arvo perustuu olennaisesti osakkuudestaan luopuvan henkilön osaamiseen ja työpanokseen, eikä omistuksesta luopuva henkilö ole jäämässä yrityksen palvelukseen.

Jos käypää arvoa ei voida perustaa vertailuluovutuksiin, määritetään osakkeen, osuuden tai liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoiminnan käypä arvo perintö- ja lahjaverotuksessa yleensä yrityksen substanssiarvon ja tuottoarvon perusteella, mikä johtaa monesti varovaiseen arvioon yrityksen käyvästä arvosta. Lisäksi käyvän arvon määrittäminen substanssi- ja tuottoarvon perusteella on kaavamaista eikä anna juurikaan mahdollisuuksia yrityksen tai sen toimintaympäristön ominaispiirteiden huomioon ottamiselle.

Myös muita kuin ohjeessa esitettyjä arvonmäärittämismenetelmiä voidaan käyttää arvonmäärityksessä, jos arvonmääritys on asianmukaisesti ja perustellulla tavalla toteutettu. Esimerkiksi kassavirtamenetelmää voidaan verotuksessa pitää hyväksyttävänä tapana arvioida yrityksen käypää arvoa. Kassavirtalaskelman tulokset ovat ratkaisevasti riippuvaisia muun muassa tulevaisuutta koskevista ennusteista, laskelmissa käytetyistä oletuksista ja muista laskelmaan tuoduista oletussuureista kuten liikevaihdon kehityksen, kannattavuuden ja vieraan pääoman kustannusten oletusarvoista. Kun arvonmääritys perustuu tällaisiin suureisiin, keskeistä on selvittää, että käytetty menetelmä on perusteltu ja laskentamallissa käytetyt oletukset ovat realistisia ja myös asianmukaisesti perusteltuja (ks. myös KHO 2014:33). Yrityksen arvonmäärittämisessä käytettävästä menetelmästä riippumatta verotuksessa yrityksen minimiarvona pidetään substanssiarvon perusteella laskettua arvoa.

Tämä ohje on lähtökohtaisesti laadittu yritysvarallisuuden arvostamiseen perinnöissä ja lahjoissa. Yritys tai sen osa siirtyy yleensä sellaisenaan vastikkeettomasti tai alihintaisella luovutuksella henkilöltä toiselle. Joskus omaisuuden arvostamistilanne liittyy toimenpiteisiin, joiden seurauksena yritys sekä siihen kuuluvat varat ja velat muuttuvat. Muutos voi aiheutua esimerkiksi varojen tai velkojen määrän ja laadun muuttumisesta taikka muutoksista yhtiön omistamiseen oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien määrässä. Tällaisia muutoksia voi tapahtua esimerkiksi osakeanneissa, yritysjärjestelyissä ja omien osakkeiden hankinnoissa sekä toimintamuodon muutoksissa. Tällöin myös arvostamisessa on otettava huomioon se, miten yritys tai oikeudet sen omistamiseen muuttuvat näiden toimenpiteiden vuoksi.

1.2 Yksittäisten henkilöiden keskeinen työpanos ja rooli yrityksessä yksilöllisten olosuhteiden merkityksen korostajana arvostamisessa

Edellä selvitetyt arvostamisperiaatteet on muodostettu ajatellen sellaisia yrityksiä, jotka voivat siirtyä lahjana tai perintönä siten, että yhtiön toiminta jatkuu omistajanvaihdoksesta huolimatta karkeasti ottaen samanlaisena ennen ja jälkeen vastikkeettoman saannon.

Usean yrityksen toiminta on luonteeltaan sellaista, että se on sidottu tiettyihin yksittäisiin henkilöihin ja heidän työpanokseensa, osaamiseensa, maineeseensa tai henkilöbrändiinsä. Nämä henkilön ominaisuustekijät eivät ole yhtiön omaisuutta eikä niitä sellaisenaan voida lahjoittaa tai periä. Myös voimakkaasti yksittäiseen henkilöön kytkeytyvää yritystoimintaa voidaan harjoittaa erillisen oikeushenkilön muodostavissa yhtiöissä kuten osakeyhtiöissä.

Kun tällainen yritys peritään tai saadaan lahjana, sen toiminta ei yleensä voi jatkua entisenlaisena. Sellainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi, kun avainhenkilö on kuollut. Jos taas avainhenkilö lahjoittaa yrityksen, hän ei yleensä enää toimi yhtiössä entiseen tapaan. Siten näissä tilanteissa arvostamisessa korostuvat aina yksilölliset olosuhteet.

Joissakin tilanteissa yhtiön toiminta perustuu myös esimerkiksi jonkinlaisen teknologian tai toimintamallin kehittämiseen (ns. startup -yritykset). Niissä joillakin toimijoilla on usein keskeinen rooli toiminnan kehittäjinä ja toisilla rahoittajina. Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet määritellään usein verrattain tarkkaan erilaisissa osakas- ja työsopimuksissa. Näissä tilanteissa lahjoittaminen ei useinkaan ole mahdollista ja kuolemantapauksiin on saatettu varautua ennakolta erikseen. Myös tällaisissa tilanteissa korostuvat tapauskohtaiset olosuhteet.

Edellä kuvatuissa ja muissa vastaavissa tilanteissa, joissa yrityksen toiminta ei vastikkeettoman saannon jälkeen tosiasiallisesti voi jatkua entisenlaisena, on otettava huomioon tapauskohtaiset olosuhteet ja kunkin henkilön merkitys kyseisen yrityksen toiminnalle. 

Lisäksi joissakin pienyrityksissä yrittäjän oman työpanoksen arvo ei suoraan näy yrityksen kuluna, koska hänelle ei makseta työpanoksen arvoista palkkaa. Siksi tämä asia voi vaikuttaa yhtiön tuottoarvon määrittämiseen. Tätä asiaa käsitellään tarkemmin ohjeen luvussa 3. Lisäksi ohjeen luvussa 8 käsitellään yrittäjän kuolemasta seuraavia erityispiirteitä arvon määrittämisessä.

2 Yrityksen substanssiarvo

2.1 Varat ja velat

Yrityksen substanssiarvo lasketaan yritykseen verovelvollisuuden syntyhetkellä kuuluvan varallisuuden perusteella. Substanssiarvo saadaan, kun yrityksen varoista vähennetään yrityksen velat. Varoina ja velkoina otetaan huomioon osakeyhtiön ja henkilöyhtiön kaikkiin tulolähteisiin sekä liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoimintaan kuuluvat varat ja velat. Jos yrityksen velat ovat varoja suuremmat, pidetään yrityksen substanssiarvona nollaa ja velkojen varat ylittävä määrä otetaan huomioon käypää arvoa pienentävänä tekijänä.

Yrityksen varojen ja velkojen määrittämisen lähtökohdaksi otetaan sen tilikauden tai osatilikauden tilinpäätös, jonka yhtiön yhtiökokous on ennen verovelvollisuuden alkamisajankohtaa viimeksi vahvistanut. Jos tilikausi on kuitenkin päättymässä kahden kuukauden kuluessa verovelvollisuuden alkamisajankohdasta lukien, voidaan lähtökohtana pitää pian päättyvältä tilikaudelta laadittua tilinpäätöstä.

Perusteeksi valitun tilinpäätöksen taseessa olevia tietoja, joita käytetään arvostamisessa, oikaistaan vastaamaan verovelvollisuuden alkamisajankohdan varallisuustilannetta, jos tilinpäätösajankohdan ja verovelvollisuuden syntyajankohdan välisenä aikana yrityksen varojen tai velkojen määrä on olennaisesti muuttunut. Selvityksenä tilinpäätöksen jälkeisistä muutoksista voidaan esittää esimerkiksi verovelvollisuuden alkamisajankohdan kirjanpitoajo, joka osoittaa luotettavasti yhtiön varallisuustilanteen.

2.2 Varojen ja velkojen arvostaminen

Yrityksen varat ja velat arvostetaan niiden käypään arvoon. Yksittäisen varallisuuserän käypä arvo määritetään joko tasearvon tai muun käytettävissä olevan tiedon perusteella. Lähtökohtana ei siten pidetä verotuksessa poistamattomia hankintamenoja, joskin tasearvot monesti vastaavat tuloverotuksen nettovarallisuuslaskelmassa käytettäviä arvoja.

Seuraavissa luvuissa käydään läpi yksittäisten yritysvarallisuuteen kuuluvien erien arvostamisperiaatteet yrityksen substanssiarvoa määritettäessä. Koska substanssiarvon tarkoituksena on määrittää koko yrityksen arvo, voidaan joitain omaisuuseriä arvostaa kaavamaisesti tasearvoihin. Tämä arvostamistapa ei ole suoraan siirrettävissä yksittäisen omaisuuserän luovutustilanteisiin. Kun kyse on yksittäisen omaisuuserän arvostamisesta, tarvitaan yleensä tasearvon ohella muuta selvitystä omaisuuden arvosta. Jatkettavassa yrityksessä arvot eivät sisällä arvonlisäveroa, koska arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa arvonlisävero on vain läpikulkuerä.

2.3 Aineettomat hyödykkeet

Perustamis- ja järjestelymenoilla ei katso­ta olevan varallisuusar­voa, joten niitä ei lueta varoiksi. Tutkimus- ja kehittämismenot sekä liikearvo (goodwill) arvostetaan tasearvoon kuten  lähtökohtaisesti myös aineettomat oi­keudet (immateriaalioikeudet).  Merkittä­vät tuloa tuottavat oikeudet voidaan kuitenkin arvostaa tuottoarvo­n perusteella.

Muut pitkävaikut­teis­et me­not (esimerkiksi mainoskampanjat) arvostetaan tasearvoon.

2.4 Kiinteistöt

Maa- ja vesialueet sekä rakennukset ja rakennelmat arvostetaan käypään arvoon siten kuin Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohjeessa on esitetty, kuitenkin aina vähintään tasearvoon.

2.5 Koneet ja kalusto

Koneet ja kalusto arvostetaan lähtökohtaisesti tasearvoon. Tasearvoa korkeampaa käypää arvoa käytetään kuitenkin siinä tapauksessa, että yrityksen varallisuus merkittäviltä osin muodostuu esimerkiksi ajoneuvoista, työkoneista tai muista vastaavista hyödykkeistä, joille voidaan määrittää todennäköinen luovutushinta.

2.6 Muut aineelliset hyödykkeet, ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat

Muut aineelliset hyödykkeet sekä suoritetut ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat arvostetaan tasearvoon.

2.7 Sijoitukset

Julkisesti noteeratun tytäryhtiön ja osakkuusyrityksen osakkeet arvostetaan niiden käypään arvoon, kuten Sijoitustuotteiden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa - ohjeessa on esitetty. Jos substanssi- ja tuottoarvoa ei määritetä konsernitilinpäätöksen perusteella (ks. luku 5), arvostetaan julkisesti noteeraamattoman tytäryhtiön ja merkittävän osakkuusyrityksen osakkeet käypään arvoon tässä ohjeessa kerrotulla tavalla, yleensä substanssi- ja tuottoarvon perusteella. Tytäryhtiön ja osakkuusyrityksen osakkeiden arvona voidaan lähtökohtaisesti pitää vähintään niiden tasearvoa silloin, jos sen toimintaa on tarkoitus jatkaa.

Muut kuin tytäryhtiöiden ja osakkuusyritysten julkisesti noteeratut osakkeet ja muut arvopaperit, sijoitusrahasto-osuudet, välillisen sijoittamisen tuotteet (esimerkiksi kapitalisaatiosopimukset) ja osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet arvostetaan käypiin arvoihin siten kuin niitä koskevissa erillisissä Verohallinnon ohjeissa tarkemmin kerrotaan. Myös muu merkittävä osuus tai sijoitus voidaan arvostaa tasearvoa korkeampaan käypään arvoon.

2.8 Vaihto-omaisuus

Vaihto-omaisuus arvostetaan tasearvoon lukuun ottamatta arvopapereita ja sijoitusrahasto-osuuksia, jotka arvostetaan käypään arvoon Sijoitustuotteiden arvostaminen perintö- ja lahjaverotus -ohjeessa esitetyllä tavalla.

2.9 Saamiset

Saamiset arvostetaan tasearvoon. Kirjanpitolain (KPL 1336/1997) 5:18 §:n mukaisia laskennallisia verosaamisia ei kuitenkaan lähtökohtaisesti lueta varoiksi. Laskennallisia verosaamisia voi syntyä kirjanpidon ja verotuksen jaksotuseroista sekä eroavuuksista kirjanpitoarvojen ja tuloverotuksessa käytettyjen arvojen välillä.

2.10 Rahoitusarvopaperit

Rahoitusomaisuuteen sisältyvät julkisesti noteeratut arvopaperit ja sijoitusrahasto-osuudet arvostetaan käypään arvoon Sijoitustuotteiden arvostaminen perintö- ja lahjaverotus -ohjeessa esitetyllä tavalla.

2.11 Rahat ja pankkisaamiset

Rahat ja pankkisaamiset arvostetaan tasearvoon.

2.12 Pakolliset varaukset

Taseen mukaiset pakolliset varaukset vähennetään varoista.

2.13 Laskennalliset ja piilevät verovelat

Kirjanpitolain 5:18 §:n mukaisia taseessa tai sen liitteissä esitettyjä laskennallisia verovelkoja ei yleensä voida pitää velkoina, joten niitä ei lähtökohtaisesti oteta huomioon substanssiarvoa pienentävänä tekijänä. Kirjanpitolain mukaisia laskennallisia verovelkoja voi aiheutua tilinpäätössiirroista, kuten vapaaehtoisista varauksista ja poistoerosta sekä arvonkorotuksista. Velkana ei pääsääntöisesti pidetä myöskään sellaista laskennallista verovelkaa, joka aiheutuu omaisuuserän tasearvoa korkeamman käyvän arvon käyttämisestä yrityksen substanssiarvon laskemisessa (piilevä verovelka).

Laskennallinen (piilevä) verovelka voidaan kuitenkin vähentää varoista silloin, kun verovelvollinen selvittää, että kyseinen erä tulee lähiaikoina realisoitumaan. Esimerkiksi kiinteistön arvostamiseen liittyvä piilevä tuloverovelka otetaan huomioon, jos verovelvollinen on osoittanut, että kyseessä oleva kiinteistö luovutetaan pian perintö- tai lahjaverovelvollisuuden synnyttävän saannon jälkeen. Piilevä tuloverovelka lasketaan osakeyhtiössä kertomalla käyvän arvon ja tasearvon erotus voimassa olevalla yhteisön tuloveroprosentilla. Muun yrityksen kohdalla tuloveroprosenttina käytetään muun selvityksen puuttuessa 35 prosenttia.

2.14 Vieras pääoma ja muut velvoitteet

Vieras pääoma arvostetaan tasearvoon. Varoista vähennetään myös sellaiset arvoltaan olennaiset velvoitteet, jotka ovat syntyneet arvostuksen perusteeksi valitun tilinpäätöksen mukaisen tilikauden päättymishetken jälkeen. Tällainen huomioon otettava erä on esimerkiksi ennen verovelvollisuuden syntyhetkeä jaettavaksi päätetty luovuttajalle jaettava osinko tai sijoitetun vapaan pääoman rahaston palautus, joka suoritetaan osakkeiden aiemmalle omistajalle ennen luovutusta.

Joskus yritykselle on muodostunut tai on suurella todennäköisyydellä muodostumassa tulevaisuudessa merkittäviä velvoitteita. Tulevat velvoitteet eivät aina näy suoraan tilinpäätökseltä ainakaan euromääräisinä suureina. Velvoitteet voivat erityisluonteensa vuoksi poiketa olennaisella tavalla normaaleista myöhemmin realisoituvista menoista ja siten niiden ei voida katsoa edes kaavamaisissa arvostamisoletuksissa tulevan hoidetuksi tulevilla toiminnan tuotoilla. Yrityksellä voi olla esimerkiksi ympäristön puhdistamiseen liittyviä velvoitteita tai vahingonkorvausvelvollisuuksia, jotka ovat olennaisia suhteessa arvostushetken toimintaan. Myös tällaiset velvoitteet tulee ottaa arvostamisessa huomioon, jos velvoitteen peruste on luotettavasti selvitettävissä ja osoitetaan velvoitteen todennäköinen realisoituminen sekä selvitetään perusteltu ja luotettava arvio velvoitteen tulevasta määrästä.

3 Yrityksen tuottoarvo

Koska verotusratkaisun perusteena olevilta tiedoilta vaaditaan todennettavuutta, joudutaan yrityksen tuottoarvo verotuksessa määrittämään lähtökohtaisesti historiatietojen perusteella. Tuottoarvon laskennassa käytetään yleensä kolmen viimeisimmän tilikauden kirjanpitolain mukaan laadittujen tuloslaskelmien mukaisia tuloksia. Jos tilikausi on kuitenkin päättymässä lyhyen ajan kuluessa verovelvollisuuden alkamisajankohdasta lukien, ja verovelvollisuuden alkamishetkellä suuri osa tuon tilikauden tapahtumista on jo toteutunut, pian päättyvä tilikausi osoittaa yrityksen arvoa luotettavammin kuin paljon ennen verovelvollisuuden alkamista päättynyt tilikausi. Siksi tuottoarvon laskemisessa voidaan käyttää päättyvältä tilikaudelta laadittua tuloslaskelmaa vanhemman tuloslaskelman sijaan. Myös osatilikaudelta laaditun tilinpäätöksen osoittamaa tulosta voidaan käyttää tuottoarvoa laskettaessa, jos osatilikauden tulos antaa luotettavan kuvan koko tilikauden tuloksesta ottaen huomioon esimerkiksi monella alalla tyypilliset kausivaihtelut. Verovelvollisuuden alkamishetkellä kesken olevan tilikauden tulosennustetta voidaan käyttää tuottoarvoa määritettäessä, jos sitä voidaan pitää luotettavana ja se perustuu selvitettyihin tosiseikkoihin (esim. jo toteutuneet tapahtumat).

Tuottoarvon perusteena olevat tulokset oikaistaan poistamalla niistä seuraavat erät:

• satunnaiset erät (mm. saadut ja annetut konserniavustukset, käyttöomaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot sekä lahjoitukset)
• tilinpäätössiirrot (poistoeron ja vapaaehtoisten varausten muutokset).

Tilikauden tuloksesta voidaan vähentää myös yrittäjän laskennalliset palkkakustannukset, jos yrittäjä työskentelee yrityksessä, mutta hänelle ei ole maksettu käypää palkkaa. Vähennys on käyvän palkan ja maksetun palkan erotus. Lähtökohtaisesti käyvän palkan määrä voidaan määrittää yrittäjän vahvistetun YEL-työtulon määrän perusteella (yrittäjän eläkelaki 112 §). Työtulon tulisi perustua siihen, mitä vastaavan ammattitaidon omaavalle henkilölle kyseisestä työstä maksettaisiin. Jos arvio käyvästä palkasta on tehty luotettavasti tosiseikkoihin perustuen, tämä voidaan ottaa huomioon tuottoarvon vähennystä laskettaessa. Vähennys kohdistetaan siihen yritykseen ja siihen tilikauteen, jonka tuottoarvon laskennasta on kyse. Vähennys voidaan tehdä kaikissa yritysmuodoissa.

Tuloverot otetaan laskelmassa huomioon verovuoden oikaistun tuloksen mukaisena laskennallisena kustannuksena. Myös henkilöyhtiön tuloksesta voidaan vähentää laskennalliset tuloverot, vaikka tuloverot tosiasiassa määrätään yhtiön osakkaille maksettaviksi. Verokustannusta laskettaessa osakeyhtiön yhteisöverokantana käytetään voimassa olevaa verokantaa. Muun yrityksen kuin osakeyhtiön osalta tuloverokantana käytetään oikaistusta tuloksesta todennäköisesti menevän veron määrää, muun selvityksen puuttuessa 35 prosenttia.

Jos yrityksen tulos on tappiollinen, otetaan tappion vähentämisestä aiheutuva verovaikutus huomioon lisäämällä tappiolliseen tulokseen em. verokannan mukainen vero.

Jos yrityksen tulos on laskettu 12 kuukaudesta poikkeavalta tilikaudelta, muutetaan tulos 12 kuukauden tulosta vastaavaksi.

Laskelmaan mukaan otetuista tuloksista lasketaan keskiarvo, joka pääomitetaan 15 prosentin korkokannalla. Korkokantana voidaan perustellusta syystä käyttää 15 prosenttia alhaisempaa (matala riski) tai korkeampaa (hyvin korkea riski) korkoa.

Tuottoarvo lasketaan kaavasta: arvo = T/i, jossa T on keskimääräinen vuositulos ja i on pääomituskorkokanta.

Jos yrityksen vuositulosten keskiarvoksi saadaan negatiivinen luku, pidetään tuottoarvona nollaa.

4 Yrityksen käypä arvo substanssi- ja tuottoarvon perusteella

Yrityksen käypä arvo määritetään edellä esitetyllä tavalla lasketun tuottoarvon ja substanssiarvon perusteella yleensä seuraavasti:

• jos tuottoarvo on suurempi kuin substanssiarvo, käypä arvo on tuottoarvon ja substanssiarvon keskiarvon määrä
• jos substanssiarvo on suurempi (tai yhtä suuri) kuin tuottoarvo, käypä arvo on yhtiön substanssiarvon määrä.

Esimerkki:
Yrityksen tuottoarvo on 120.000 euroa ja substanssiarvo on 10.000 euroa. Yrityksen käypä arvo on (120.000 + 10.000) / 2 = 65.000 euroa.

Yrityksen arvon määrittämisessä on kuitenkin aina otettava huomioon sekä määritettävän yrityksen toiminta että tilanne, jossa yrityksen arvoa määritetään. Tapauskohtaisen arvioinnin tuloksena yrityksen käypä arvo voi poikkeuksellisesti perustua painotetusti joko substanssi- tai tuottoarvoon. Jos käypä arvo halutaan määrittää käyttäen tuotto- ja substanssiarvomenetelmää mutta jompaakumpaa arvoista painottaen, on yrityksen yksilölliset olosuhteet huomioon ottaen ja asianmukaisin perusteluin selvitettävä painotuksen osoittavan käyvän arvon keskiarvoa luotettavammin. Yrityksen toimialasta tai toiminnan luonteesta riippuen tuottoarvon painoarvo voi olla suurempi esimerkiksi silloin, kun yrityksen tulos on jatkuvasti suuri eikä tuloja ole jätetty yritykseen.  Taseessa näkyvien erien sijasta yrityksen arvo voi perustua pääasiassa muihin tekijöihin, esimerkiksi ammattitaitoiseen henkilökuntaan, tuotteisiin, palveluihin, aineettomiin oikeuksiin, asiakasverkostoon, markkinaosuuteen tai muihin vastaaviin tekijöihin. Tällöin tuottoarvoa voidaan painottaa tai käypä arvo voidaan määrittää pelkän tuottoarvon perusteella.

Jos yrityksen tuottama tulos perustuu keskeisesti tiettyjen henkilöiden työpanokseen, ennen painottamisen käyttämistä on otettava huomioon myös ohjeen luvuissa 1.2 ja 3 lausutut seikat.

Substanssiarvon painoarvo on puolestaan keskimääräistä suurempi ja käypä arvo voidaan tapauskohtaisesti määrittää pelkän substanssiarvon perusteella silloin, kun yrityksen tuottama tulos perustuu olennaisesti yrityksen toiminnasta pois jäävän henkilön työpanokseen. Myös tilanteissa, joissa yritystoimintaa ei ole tarkoitus jatkaa, määritetään yrityksen arvo pelkän substanssiarvon mukaan yritysmuodosta riippumatta.

Jos arvostamisen kohteena olevassa yhtiössä on monenlaista toisistaan riippumatonta toimintaa, voidaan yhtiön osat arvostaa erikseen. Yhtiöllä voi esimerkiksi olla kaksi tai useampia selkeästi toisistaan erillisiä liiketoimintakokonaisuuksia ja mahdollisesti niihin suoraan liittymätöntä sijoitusvarallisuutta. Erilaiset kokonaisuudet voivat olla suoraan samassa osakeyhtiössä tai jakautua erilaisiin tytär- tai osakkuusyhtiöihin. Tällöin luotettavin kuva yhtiön kokonaisarvosta yleensä saadaan, kun asiallisesti erilliset yhtiön suoriin tai välillisesti omistettuihin varoihin kuuluvat omaisuuskokonaisuudet arvostetaan erikseen kyseiselle omaisuudelle perustelluimmalla arvostusmenetelmällä. Nämä asiallisesti erilliset omaisuuskokonaisuudet voidaan arvostaa erikseen, jos näin laskettu arvo johtaa olennaisesti erilaiseen arvoon kuin kaavamainen tuotto- ja substanssiarvon keskiarvo.

5 Konsernin emoyhtiön osakkeen arvon määrittäminen tuotto- ja substanssiarvon perusteella

Jos arvonmäärityksen kohteena oleva julkisesti noteeraamaton osakeyhtiö on konsernin emoyhtiö, lasketaan sen tuotto- ja substanssiarvo pääsääntöisesti konsernitilinpäätöksen perusteella. Tällöin arvonmäärityksen perusteena olevat tuloslaskelma ja tase sisältävät myös tytäryhtiön ja osakkuusyritysten kaikki varat ja velat sekä tuotot ja kulut. Muiden kuin konserniyritysten omistusta vastaavat osuudet tytäryritysten tuloksista ja varoista näkyvät konsernituloslaskelmassa ja konsernitaseessa vähemmistöosuus-nimisinä erinä (kirjanpitolaki 6:7).  Emoyhtiön tuotto- ja substanssiarvoja konsernitilinpäätöksen perusteella laskettaessa konsernin tuotoista ja varoista vähennetään muun selvityksen puuttuessa kirjanpidolliset vähemmistöosuuserät silloinkin, kun esimerkiksi tasearvoista on joiltain osin poikettu.

Myös silloin, kun konsernitilinpäätöstä ei ole käytettävissä, voidaan tytäryhtiöt ja merkittävät osakkuusyhtiöt huomioida emoyhtiön tuotto- ja substanssiarvon laskennassa yhdistämällä emoyhtiön taseeseen ja tulokseen sen osuus tytär- ja osakkuusyhtiöiden taseesta ja tuloksesta. Näin on syytä menetellä tilanteissa, joissa konsernin yhtiöiden varat ja tuotot jakaantuvat yhtiöiden sisällä siten, että yhtiöiden erillinen arvostus johtaa olennaisesti erilaiseen tulokseen kuin koko konsernin substanssi- ja tuottoarvojen keskiarvo.

Edellä mainituissa tilanteissa noudatetaan muutoin soveltuvin osin tässä ohjeessa olevia ohjeita yritysvarallisuuden ja osakkeen käyvän arvon määrittämisestä.

Muissa kuin edellä mainituissa tilanteissa julkisesti noteeraamattoman tytäryhtiön tai merkittävän osakkuusyrityksen osakkeiden tai osuuksien käypä arvo määritetään emoyhtiön substanssiarvoa laskettaessa tässä ohjeessa kerrotulla tavalla niiden oman substanssi- ja tuottoarvon perusteella.

6 Osakeyhtiön osakkeen käypä arvo

Osakkeen käypä arvo saadaan, kun yrityksen käypä arvo jaetaan yhtiön osakkeiden lukumäärällä. Osakkeiden lukumääränä käytetään verovelvollisuuden syntyhetkellä yhtiön ulkona olevien osakkeiden määrää.

Jos osakkeen arvoa määritetään tilanteessa, jossa yrityksen nettovarallisuus on negatiivinen, mutta yrityksellä on kuitenkin tuottoarvoa ja yritystoimintaa on tarkoitus jatkaa, otetaan velkojen varat ylittävä osuus huomioon yrityksen käypää arvoa vähentävänä tekijänä, esimerkiksi seuraavalla tavalla:

Osakeyhtiön varojen käypä arvo on 100.000 ja velkojen määrä 150.000. Yhtiön tuottoarvo on 200.000 (keskimääräinen tuotto 30.000 viimeisen kolmen vuoden aikana) ja yhtiön toimintaa on tarkoitus jatkaa. Substanssi- ja tuottoarvon keskiarvo on (0 + 200.000) / 2 = 100.000, josta vähennetään varojen ylimenevä osa veloista 50.000. Yrityksen käyväksi arvoksi saadaan 50.000. Osakkeen käypä arvo saadaan jakamalla yhtiön arvo yhtiön ulkona olevien osakkeiden lukumäärällä.

Osakkeen arvon määrittämisessä ei lähtökohtaisesti oteta huomioon osakkeen kuulumista enemmistö- tai vähemmistöosakkeisiin, osakkeiden erilajisuutta, osakkeeseen liittyvää lunastus- tai suostumuslauseketta tai muuta osakkeen erityispiirrettä. Jos osakkeiden erilajisuus merkitsee erilaisia oikeuksia yhtiön varojen jaossa (esimerkiksi osingonjaossa), sen vaikutus osakkeiden arvoon voidaan ottaa huomioon. Arvioinnissa voidaan huomioida myös muita yksilöllisiä yhtiöjärjestykseen otettuja ehtoja.

Jos verovelvollinen katsoo lunastuslausekkeen, osakassopimuksen tai muun erityispiirteen vaikuttavan osakkeen arvoon tai verotusratkaisuun muulla tavoin, hänen on esitettävä asiasta luotettava ja perusteltu selvitys. Selvityksestä tulee käydä ilmi, miten ja millä perusteella erityispiirre vaikuttaa osakkeen todennäköiseen luovutushintaan, mitkä ovat luovutuksen osapuolten ja heidän lähipiirinsä mahdollisuudet vaikuttaa asiaan, millaisia luovutuksia yhtiön osakkeilla on tosiasiassa aiemmin tapahtunut, sekä muut asiassa huomioon otettavat seikat.

Lunastuslauseke voi ratkaisun KHO 2018:129 mukaisesti vaikuttaa osakkeen arvostukseen, kun lunastuslausekkeen avulla muodostetaan tehokas ja toimiva lunastusuhka osakekaupan estämiseksi muista kuin verotuksesta johtuvista syistä. Lunastusuhkaa ei voida pitää tehokkaana, jos osakkeita on tosiasiassa myyty kalliimmalla kuin lunastuslausekkeen mukaisella hinnalla. Lunastuslauseketta ei huomioida arvostamisessa, jos luovutuksensaajalla ja hänen lähipiirillään on tosiasiallisesti vaikutusvaltaa poistaa lunastuslauseke tai muutoin torjua lunastusuhka yksittäisessä myyntitilanteessa.

Ratkaisussa KHO 2018:129 lahjoitetun yhtiön osakeomistus oli jakautunut lähes sadalle omistajalle ja monet osakkeenomistajista olivat vain kaukaista sukua keskenään. Yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke tilanteisiin, joissa osakkeita luovutetaan suvun ulkopuolelle. Lunastushinta oli korkeintaan osakkeen matemaattinen arvo. Osakkeilla ei ollut tehty sellaisia vertailuluovutuksia, joissa osakkeista olisi maksettu yhtiöjärjestyksen mukaista lunastushintaa korkeampi hinta. Lunastuslauseke oli lisätty yhtiöjärjestyksiin vuosikymmeniä ennen lahjoitusta. Lahjansaajan ja hänen lähipiirinsä osakeomistuksen määrä oli niin vähäinen, ettei heillä ollut yhtiössä sellaista vaikutusvaltaa, johon tukeutuen lunastuslauseke olisi ollut poistettavissa tai siitä aiheutuva lunastusuhka torjuttavissa. Ratkaisun tilanteeseen rinnastuvissa olosuhteissa lunastuslausekkeen voidaan katsoa osoittavan osakkeiden arvon.

Osakkaiden kesken on voitu osakassopimuksella tai muutoin sopia osakkeiden luovutuksia koskevia ehtoja, joita ei sisälly yhtiöjärjestykseen.  Osakassopimusten vaikutus arvostamiseen on sidoksissa arvostustilanteeseen. Osakassopimuksilla voi olla merkitystä esimerkiksi yhtiöissä, joiden arvon määrityksessä merkittävä rooli on yksittäisten henkilöiden työskentelyllä. Myös KHO:n oikeuskäytännössä on arvioitu osakassopimusten merkitystä arvostamisessa. Tapauksessa KHO 2016:18, jossa kaikki osakkeenomistajat olivat yhtiössä työskenteleviä asiantuntijoita eikä kenelläkään ollut määräysvaltaa yhtiössä, osakassopimuksen luovutusrajoitukset otettiin huomioon osakkeen käyvän arvon määrittelyssä. Sen sijaan tapauksessa KHO 2023:23, jossa osakkeenomistajana oli yhtiössä työskentelevien asiantuntijoiden lisäksi muu omistaja merkittävällä omistusosuudella, ei osakassopimuksen luovutusrajoituksille annettu merkitystä käyvän arvon määrittelyssä. Arvioitaessa osakassopimusten merkitystä otetaan huomioon tapauskohtaiset olosuhteet ja edellä mainittu KHO:n oikeuskäytäntö.

Joskus osakassopimus omistajien keskinäisenä sopimuksena ei vaikuta osakkeen arvoon, mutta voi muulla tavoin vaikuttaa osakkeiden luovutuksen verotukseen.  Esimerkiksi ratkaisussa KHO 2016:104 osakassopimus ei vaikuttanut osakkeen arvoon, mutta vaikutti osakkeen luovutuksessa muodostuvan lahjan suuruuteen. Osakassopimusten vaikutus verotusratkaisuihin arvioidaan aina huomioiden yhtiön varat, omistussuhteet, toiminta sekä osakassopimuksen ehdot ja luovutuksen muut olosuhteet.

7 Kommandiitti- ja avoimen yhtiön yhtiöosuuden käypä arvo

Yhtiöosuuden käyvän arvon määrittäminen perustuu niihin oikeuksiin, jotka yhtiöosuuden saaja yhtiösopimuksen ja luovutuskirjan mukaan saa yhtiön varoihin. Yleensä kommandiittiyhtiön äänettömillä yhtiömiehillä on oikeus yhtiön varoihin vain sijoittamansa pääomapanoksen määrään asti ja vastuunalaisten yhtiömiesten oikeudet määräytyvät suhteellisina osuuksina jäljelle jäävään osaan yrityksen nettovaroista. Vastuunalaisten yhtiömiesten osuuksiin vaikuttavat lisäksi heidän yksityistiliensä saldot ja se, mitä niistä luovutuksen yhteydessä sovitaan.

Äänettömän yhtiömiehen yhtiöosuuden käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti hänen sijoittamaansa pääomapanoksen määrää. Vastuunalaisen yhtiömiehen yhtiöosuuden arvo saadaan, kun koko yhtiön käyvästä arvosta vähennetään äänettömien yhtiömiesten pää-omapanosten määrä ja loppu jaetaan vastuunalaisten yhtiömiesten varallisuusosuuksien suhteessa. Vastaavasti avoimessa yhtiössä yhtiöosuuden käypä arvo lasketaan jakamalla yhtiön käypä arvo yhtiömiesten varallisuusosuuksien mukaan.

Kommandiitti- ja avoimen yhtiön yhtiöosuuden käyvän arvon määrittämistä on tarkemmin käsitelty Verohallinnon ohjeen Henkilöyhtiön yhtiöosuuden luovutus tuloverotuksessa ja lahjaverotuksessa kohdassa 3.2 sekä ohjeessa Henkilöyhtiön ja yksityisliikkeen sukupolvenvaihdos verotuksessa.

Perintöverotuksessa voi esiintyä tilanteita, joissa kuolinpesä joutuu vastaamaan ylivelkaisen kommandiittiyhtiön tai avoimen yhtiön veloista. Kun yritystoimintaa ei ole tarkoitus jatkaa, muodostuu yhtiöosuuden käypä arvo yrityksen substanssiarvosta, joka on tällaisessa tilanteessa nolla. Perintöverotuksessa kuolinpesän vastattavaksi tulevista yrityksen veloista otetaan velkana huomioon se osuus, joka ylittää kuolinpesälle tulevaan yhtiöosuuteen kuuluvien varojen määrän.

8 Erityispiirteet yritysvarallisuuden perintöverotusarvon määrittämisessä

Jos yritys perittävän kuoleman jälkeen säilyy kokonaisuutena ja yritystoiminta jatkuu, yrityksen arvo määritetään perintöverotuksessakin edellä tässä ohjeessa kuvatulla tavalla. Apuna käytetään esimerkiksi perinnönjakoa varten hankittuja arviolausuntoja, jos ne osoittavat omaisuuden käyvän arvon kuolinhetkellä tarkemmin kuin edellä tässä ohjeessa kuvatut menetelmät.

Perintönä saadun yrityksen toiminta voi muuttua oleellisesti kuoleman jälkeen. Yritys saatetaan joko lopettaa kokonaan tai supistaa yritystoimintaa oleellisesti verrattuna perittävän elinaikaiseen yritystoimintaan.

Jos toiminnan muutoksista esitetään selvitys perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä, omaisuuden arvostamisessa voidaan ottaa huomioon se, miltä osin yritys säilyy kokonaisuutena. Yritysvarallisuudesta kuoleman jälkeen erotettavat omaisuuserät arvostetaan perintöverotuksessa vastaamaan yksittäisten omaisuuserien todennäköistä luovutushintaa. Siltä osin kuin kyse ei ole jatkettavasta yrityksestä, myytävän tai yksityiskäyttöön siirrettävän omaisuuden arvona voidaan pitää arvonlisäveron sisältäviä hintoja ja realisoinnista seuraava arvonlisävero otetaan huomioon erikseen jäljempänä kuvatusti.

Jos yritys lopetetaan yrittäjän kuoleman johdosta, arvostettavana ovat vain yrityksen varat eli substanssiarvo. Kun yrityksen varat myydään pian kuoleman jälkeen, omaisuuden substanssiarvon määritys voidaan usein perustaa omaisuuden todellisiin luovutushintoihin. Perukirja-arvostus joudutaan ajoittain tekemään ennen omaisuuden realisoimista ja tulevat myyntihinnat joudutaan arvioimaan. Jos toteutuvat myyntihinnat poikkeavat tehdyistä arvioista, voidaan toteutuneet kauppahinnat toimittaa lisäselvityksenä ja perukirjassa tehtyjä arvioita oikaista tältä osin perintöverotusta toimitettaessa.

Jos perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä selvitetään, että yritystoiminta päättyy perittävän kuoleman johdosta, voidaan lopettamisen yhteydessä väistämättä realisoituvat verot ottaa huomioon substanssiarvoa määritettäessä. Tämä koskee toiminnan lopettamisesta aiheutuvia niin tulo-, arvonlisä- kuin muitakin mahdollisia veroseuraamuksia (esimerkiksi toiminnan lopettamisesta seuraavia autoveron maksuunpanoja). Arvonlisäveroa ei kuitenkaan vähennetä, jos jo omaisuuden arvo on määritetty arvonlisäverottomin hinnoin.

Osake- ja henkilöyhtiössä nämä veroseuraamukset yleensä aiheutuvat yhtille. Kun omaisuus selvitetään realisoitavan pian kuoleman jälkeen, luotettavasti selvitetyt myynneistä aiheutuvat veroseuraamukset voidaan ottaa huomioon osakkeiden tai henkilöyhtiöosuuden substanssiarvoa määritettäessä.

Kun kuoleman jälkeen lopetettava toiminta on yksityisliike, kyse on kuolinpesän suoraan omistamista varallisuuseristä ja lopettamisesta aiheutuvat veroseuraamukset aiheutuvat suoraan kuolinpesälle. Arvostuksen kohteena ovat suoraan yritykseen kuuluvat substanssivarat. Kun yrityksen substanssiarvo on laskettu varojen todennäköisten tai toteutuneiden luovutushintojen mukaan, tästä arvosta voidaan erillisenä vähennyksenä vähentää lopettamisesta seuraavat tulo-, arvonlisä- ja muut verot, joiden selvitetään syntyvän yksityisliikkeen varojen ottamisesta yrityksestä yksityiskäyttöön tai myynnistä enintään perintöverotusarvoja vastaavilla hinnoilla.

Tuloverotuksesta yksityisliikkeen lopettamistilanteissa on Verohallinnon kannanotto Perintönä saadun elinkeino- tai maatalousomaisuuden myynti, kun toimintaa ei jatketa. Toiminnan lopettamisen vaikutuksista arvonlisäverotukseen kerrotaan Verohallinnon ohjeissa Sukupolvenvaihdos perintötilanteissa, luku 6, sekä Arvonlisäverollisen toiminnan lopettaminen ja konkurssi.