Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa

Ohje liittyy kokonaisuuteen: Perheoikeus ja verotus

---

Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohje on jaettu kuudeksi erilliseksi ohjeeksi. Kaikki perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeet löytyvät myös yhdeltä koontisivulta Perintö- ja lahjaverotuksen arvostamista koskevien ohjeiden koontisivu.

1 Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen arvostamista koskevan ohjeistuksen rakenne

Verohallinto antoi aikaisemmin yhden yhtenäisen ohjeen varojen arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa. Ohjeistuksen tarkoituksenmukaisen hallinnan ja ajantasaisuuden ylläpitämiseksi ohje on jaettu kuudeksi itsenäiseksi ohjeeksi. Ohjeet esitetään kuitenkin Verohallinnon verkkosivustolla myös peräkkäiseksi aseteltuina siinä tarkoituksessa, että ohjeistusta voitaisiin esimerkiksi perunkirjoitusta toimitettaessa hyödyntää kokonaisuutena samalla tavoin kuin aikaisempaa yhtenäistä ohjetta.

Tässä ensimmäisessä ohjeessa käsitellään yleisiä arvostamisen periaatteita, menetelmiä ja veroviranomaisen tiedonsaantioikeuksia sekä muita vastaavia seikkoja, jotka koskevat yleisesti kaikenlaisen omaisuuden arvostamista. Lisäksi tässä ohjeessa käsitellään eräitä sellaisia velvoitteiden pidätyksiä, joille laissa on erikseen säädetty tarkennuksia yleiseen käypään arvoon perustuvaan arvostamiseen.

Muissa erillisissä ohjeissa on kussakin käsitelty joidenkin merkittävimpien omaisuuserien tai omaisuuseräkokonaisuuksien arvonmääritystä perintö- ja lahjaverotuksessa. Kuhunkin ohjeeseen on koottu sellaiset omaisuuserät, joilla on arvostamisen kannalta samanlaisia piirteitä, jota hyödyntävät yhtenäiset käyttäjäryhmät siten, että ohjeistuksesta muodostuu ohjeiden ylläpidon kannalta tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Nämä viisi ohjetta on jaoteltu seuraavasti:

Kiinteistö- ja asuntovarallisuutta koskevaan ohjeeseen on koottu suoran ja välillisen kiinteistöomistuksen arvostamisperiaatteet muun kuin maatilavarallisuuden osalta.

Sijoitustuotteita koskevaan ohjeeseen on koottu sellaisen omaisuuden arvostamisperiaatteet, joihin yksityishenkilöt yleensä sijoittavat varojaan.

Irtaimen omaisuuden arvostamista koskevassa ohjeessa käsitellään sellaisten omaiserien arvostamista, jotka eivät kuulu kumpaankaan edellisistä ohjeista, mutta jotka lähtökohtaisesti arvostetaan yksittäisinä omaisuuserinä.

Maatilavarallisuutta koskevassa ohjeessa käsitellään maatilakokonaisuuksien arvostamista. Tässä ohjeessa huomioidaan se, että kyse on toiminnallisen kokonaisuuden muodostavasta maatilasta, joka koostuu monenlaisista omaisuuseristä.

Yritysvarallisuutta koskevassa ohjeessa käsitellään yritysten ja niiden varojen arvostamista. Tässä ohjeessa huomioidaan se, että yritykset tavanomaisesti omistavat monenlaista omaisuutta, joista muodostuu kokonaisuus, ja että yrityksillä sen lisäksi on myös yksittäisistä omaisuuseristä erillistä liikearvoa.

Kukin ohje tarkentaa huomioimaan yleisten periaatteiden lisäksi niissä käsiteltyjen omaisuuserien erityispiirteitä. Joiltakin osin omaisuuseräkohtaisissa ohjeissa on tarpeen erikseen viitata muihin ohjeisiin.

2 Ohjeistuksen merkitys muussa verotuksessa

Ohjeistus on laadittu silmällä pitäen ensisijaisesti perintö- ja lahjaverotuksen tarpeita. Perintöverotuksen arvostamistilanteessa joudutaan perittävän kuoleman vuoksi lähtökohtaisesti perunkirjoituksessa arvostamaan kerralla suuri määrä monimuotoista omaisuutta, jota perilliset eivät itse ole hankkineet ja jota he eivät välttämättä ole ennen perintösaantoa edes tunteneet. Perintöverotuksen arvostamisen peruste on käypä arvo, joka tulee perukirjassa määrittää kaikelle omaisuudelle. Yleensä arvostamistilanne on samankaltainen myös lahjoitustilanteissa, joissa niissäkään ei aina ole saatavissa omaisuudelle helposti yksiselitteistä markkina-arvoa.

Verohallinto käsittelee vuosittain kymmeniä tuhansia perukirjoja ja lahjaveroilmoituksia, joiden sisältämälle omaisuudelle tulee määritettäväksi käypä arvo. Näissä veromuodoissa on siten korostunut tarve ohjaukselle arvostamisen periaatteista, jotta ilmoitusvelvollisuudet voidaan täyttää asianmukaisesti ja Verohallinto voi toimittaa yhdenmukaisin periaattein verotuksen kaikille verovelvollisille.

Myös muussa verotuksessa muodostuu tarpeita määrittää omaisuudelle käypiä arvoja. Ohjeistusta saatetaan joltain osin käyttää myös näissä tilanteissa. Perintö- ja lahjaverotuksessa arvostamistilanteessa kyse on siitä, että omistaja on joko kuollut tai hän on ollut valmis luopumaan omaisuudestaan lahjoitustarkoituksessa. Tällaisessa tilanteessa ei yleensä ole tarpeen esimerkiksi osapuolten keskinäisessä suhteessa tehdä tarkkoja eri osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia määrittäviä sopimuksia ja omaisuuden arvon määrittäminen ei ole ollut keskinäisessä suhteessa yhtä merkityksellistä kuin monissa muiden veromuotojen arvostamistilanteissa. Samalla muissa veromuodoissa usein arvostusratkaisun kohteena on oikeustoimi, joka koskee pelkästään jotakin tiettyä omaisuuserää, jonka yksilöllisistä erityispiirteistä osapuolet ovat tietoisia, ja jotka he voivat ottaa huomioon.

Siten ohjeen hyödyntämisessä muussa verotuksessa on otettava huomioon, missä määrin arvostamistilanne on rinnasteinen perintö- ja lahjaverotuksessa tapahtuvaan arvostamiseen. Esimerkiksi luovutettaessa lahjoitustarkoituksessa alihintaan omaisuutta voidaan myös tulo- ja varainsiirtoverotuksen veroseuraamukset määrittää samojen arvojen perusteella kuin lahjaverotuksessa. Sen sijaan esimerkiksi yksilöllisen palkitsemisjärjestelmän osalta tilanne ei useinkaan ole rinnasteinen perintöön tai lahjaan.

Verohallinto on antanut useita syventäviä ohjeita muiden veromuotojen verokysymyksistä, joissa omaisuuden arvon määrittämisellä on merkitystä. Näissä ohjeissa voidaan erikseen ottaa kantaa myös siihen, missä määrin perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeen periaatteet ovat sovellettavissa näihin veromuotoihin ja millaisia erityispiirteitä arvostamiseen noissa yhteyksissä mahdollisesti liittyy.

3 Käyvän arvon periaate

Perintö- ja lahjaverolain (PerVL 378/1940) 9.1 §:n mukaan omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa.

Perintö- ja lahjaverotuksen kohteena on se varallisuuden lisäys, joka tulee saajalle perintönä tai lahjana. Varojen arvo on niiden käypä arvo sijaintipaikallaan verovelvollisuuden alkamishetkellä. Vastaavasti myös velat ja velvoitteet arvostetaan käyvän arvon periaatteen mukaisesti.

Varallisuuden rahaksi muuttamisesta aiheutuvia kuluja ei oteta huomioon varallisuuden arvoa vähentävänä eränä (esimerkiksi arvopapereiden myynti- tai välityspalkkio tai muu vastaava kustannus). Tällaiset kustannukset otetaan huomioon luovutusvoittoverotuksessa.

Käyvän arvon periaate toteuttaa osaltaan myös vaadetta verovelvollisten tasapuolisesta kohtelusta: eri varallisuuslajeja ei aseteta arvostamisen suhteen toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei laissa ole jonkin omaisuuserän osalta nimenomaisesti toisin säädetty.

Arvonmäärittäminen perintö- ja lahjaverotuksessa poikkeaa arvostamislain (laki varojen arvostamisesta verotuksessa, ArvL 1142/2005) mukaan tapahtuvasta arvonmäärittämisestä. Arvostamislain mukainen arvostaminen on vuosittain toistuvaa massamenettelyä, jonka tarkoituksena ei ole määrittää kohteena olevan yksittäisen omaisuuserän käypää arvoa. Arvonmäärittäminen perintö- ja lahjaverotuksessa on arvostamislain mukaisesta arvonmäärittämisestä poiketen yksilöllistä ja kertaluonteista. Tämän vuoksi näiden lakien mukaan määritetyt arvot poikkeavat monesti toisistaan.

4 Arvonmäärittämismenetelmät

4.1 Yleistä

Kohteen käypä arvo määritetään aina siitä saatujen ja saatavien tosiasiatietojen perusteella käyttäen kyseiseen tapaukseen parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää. Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan verotuksessa todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti juuri kyseistä kohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Toteutuneen tai toteutuneiden kauppahintojen käyttö käyvän arvon perusteena edellyttää, että luovutuksen osapuolina on ollut toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa.

Kohteen arvonmuutokset aikaisemman ja/tai myöhemmän luovutuksen ja arvostamishetken välillä tulee ottaa huomioon. Arvo on voinut muuttua yleisen hintatason muutosten vuoksi tai omaisuuden ominaisuuksien muutoksen vuoksi, esimerkiksi rakennuksen remontoinnin, metsätilalta tehdyn puukaupan tai osakeyhtiön merkittävän varojenjaon vuoksi. Omaisuuden arvoon vaikuttavat muutokset arviohetken ja aiemman luovutuksen välillä huomioidaan oikaisuna aiemmassa luovutuksessa käytettyyn luovutushintaan. Jos muutos johtuu yleisen hintatason muutoksesta, luovutushintaa korjataan tarvittaessa indeksillä.

Joskus arvostamisen kohteena oleva oikeustoimi muuttaa sen kohteena olevaa omaisuutta erilaiseksi kuin se oli ennen kyseessä oleva oikeustoimea. Näin voi tapahtua esimerkiksi erilaisissa osake- ja henkilöyhtiöiden rakenne- ja omistusjärjestelyissä tai kiinteistöomaisuuden järjestelyissä. Silloin tehtäessä verotuksen arvostamisratkaisuja on otettava huomioon myös se, miten kohdeomaisuus oikeustoimen tuloksena muuttui.

Jos kohteen käypää arvoa ei voida perustaa juuri kyseisen kohteen luovutushintaan, määritetään kohteen arvo vertailuluovutuksia koskevien tietojen perusteella. Tämä edellyttää, että arvostamiskohdetta vastaavista kohteista on yleensä saatavilla kauppahintatietoja (Kauppa-arvomenetelmä).

Toteutuneiden tai vertailuluovutuksissa käytettyjen luovutushintatietojen puuttuessa kohteen käypä arvo määritetään laskelmilla, jotka perustuvat tosiasiatietoihin arvonmäärittämisen kohteesta. Menetelminä voidaan käyttää esimerkiksi tuottoarvo- ja kustannusarvolaskelmia.

Verotuksessa käytettävän menetelmän tulee olla teoreettisesti perusteltu, ja sen on tukeuduttava riittävästi tutkimustuloksiin markkinoiden käyttäytymisestä. Valitun menetelmän tulee ottaa huomioon kohteen mahdolliset erityispiirteet. Vaatimus parhaiten soveltuvan menetelmän käyttämisestä voi joissakin tilanteissa edellyttää kohteen jakamista osiin, jolloin kohteen kokonaisarvo saadaan eri menetelmillä arvostettujen osien summasta.

Lähtökohtaisesti Verohallinto käyttää tässä ohjeessa esitettyjä arvostamismenetelmiä, jos käyvästä arvosta ei ole käytettävissä parempaa selvitystä. Verovelvollisella on aina mahdollisuus antaa oma luotettava selvitys siitä, millä menetelmällä ja minkä vuoksi käypä arvo voidaan luotettavimmin selvittää sekä mikä näin määritetty arvo on.

4.2 Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmässä kohteen käypä arvo määritetään vertailukohteiden toteutuneiden kauppahintojen perusteella.

Vertailukelpoiselta luovutukselta edellytetään muun muassa seuraavia seikkoja:

• luovutus on tapahtunut vapaassa markkinatilanteessa toisistaan riippumattomien osapuolten välillä;
• luovutushetken ja arvonmäärittämishetken välillä tapahtuneet arvonmuutokset voidaan todentaa esimerkiksi korjaamalla vertailuluovutuksessa käytettyä hintaa indeksillä;
• vertailukohde vastaa arvostamisen kohdetta.

Vertailukohteen ja arvostamiskohteen keskinäistä vastaavuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, koska varallisuuslajikohtaisesti käypään arvoon - todennäköiseen luovutushintaan - voivat vaikuttaa hyvin erilaiset tekijät. Esimerkiksi maatalousmaata arvostettaessa vertailukelpoisia voivat olla laajallakin alueella tehdyt maatalousmaan kaupat, kun taas osakehuoneistoja arvostettaessa vertailukelpoisia voivat yleensä olla vain samassa taloyhtiössä tai ainakin välittömästi samalla asuntoalueella sijainneiden huoneistojen luovutukset. Liikeosakkeiden osalta vain saman yhtiön osakeluovutukset voivat pääsääntöisesti olla vertailukelpoisia.

Esimerkiksi osakehuoneiston tai kiinteistön luovutuksen vertailukelpoisuus edellyttää ainakin seuraavien seikkojen toteutumista:

• kohteen sijainti samalla alueella
• kohteen sama laatu
• luovutuksen ajallinen yhteensopivuus (tai mahdollisuus yhteen sovittaa yleisen hinta-kehityksen avulla)
• normaali markkinatilanne.

Kauppa-arvomenetelmässä kohteen käypä arvo määritetään vertailukelpoisissa kaupoissa käytetyn hintatason perusteella. Poikkeuksellisesti kohteen käypä arvo voi perustua vain yhteen vertailukelpoiseen luovutukseen.

4.3 Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmä tarkoittaa menetelmää, jolla kohteen arvo (todennäköinen luovutushinta) määritetään kohteesta käyttöaikana tulevaisuudessa todennäköisesti saatavien vuosituottojen pääomitettuna nykyarvona.

Tuottoarvomenetelmää käytettäessä kohteen arvo lasketaan kaavasta:

A = T / i
A = tuottoarvo
T = vuotuinen nettotuotto, nettotuottojen keskiarvo tai muu vastaava arvioitu nettotuotto
i = pääomituskorkokanta (tuottovaatimus, esimerkiksi 8 prosenttia)

Koska verotusratkaisun perusteena olevilta tiedoilta vaaditaan todennettavuutta, joudutaan vuotuinen nettotuotto muun tiedon puuttuessa usein määrittämään historiatietojen perusteella.

Pääomituskorkokanta kuvaa sijoitetulle pääomalle asetettavaa tuottovaatimusta. Pääomituskorkokanta määritetään niin, että se kuvaa samanlaisen riskin sisältävän vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuottoa. Riskien erosta johtuen esimerkiksi osakeyhtiön osakkeen tuottovaatimus on suhteessa suurempi kuin riskittömällä joukkovelkakirjasijoituksella - esimerkiksi valtion viitelainalla. Korkokantaa valittaessa on kuitenkin myös huomattava, että kohteen kokonaistuotto voi muodostua eri osatekijöistä. Esimerkiksi toimitilakiinteistön kokonaistuotto muodostuu vuokratuotosta, arvonnoususta ja kiinteistön jalostusmahdollisuudesta. Mikäli laissa ei muuta säädetä, pääomituskorkokantana voidaan muun selvityksen puuttuessa käyttää:

• asumis- tai muussa vastaavassa käytössä olevien kiinteistöjen ja osakehuoneistojen osalta 5 prosenttia,
• sijoituskäytössä (esimerkiksi vuokraus-, maa-aines- tai muu vastaava käyttö) olevien kiinteistöjen tai osakehuoneistojen osalta kuten myös yrittäjän omistamien yhtiömuotoisena toimivalle yritykselle vuokrattujen kiinteistöjen ja toimitilaosakkeiden osalta 8 prosenttia,
• likvidien arvopapereiden osalta 8 prosenttia,
• osakeyhtiön osakkeen ja henkilöyhtiön yhtiöosuuden osalta 15 prosenttia (yrityksen varat arvostetaan kuitenkin kunkin varallisuuserän arvostamisperiaatteiden mukaan, yrityksen omistama asuinkäytössä oleva asunto esimerkiksi viiden prosentin tuottovaatimuksen mukaan) ja
• muun passiivisluonteisen varallisuuden osalta 5 prosenttia.

Tuottoarvon laskennassa otetaan myös aikatekijä huomioon, koska menetelmässä tulevaisuuden tuotot diskontataan nykyarvoon. Jos tuoton katsotaan jatkuvan rajoittamattoman ajan (kulumattoman sijoitusluonteisen varallisuuden tuottama vuokratulo, korkotulo tai muu tuotto), käytetään edellä esitettyä kaavaa sellaisenaan. Jos tuottoa puolestaan kertyy vain määräajan (esimerkiksi maa-ainesalue), saa laskentakaava muodon:

A = T x pääomituskerroin, jossa

T = vuotuinen tuotto
pääomituskerroin = pääomituskorkokannan ja määrävuosien mukainen kerroin

ks. Taulukko 1: samansuuruisen vuotuismaksun nykyarvon laskennan pääomituskertoimet korkokannoittain

Taulukko 1

Jälkeenpäin suoritettavien maksujen diskonttaustekijä, eli nykyarvon laskenta
(vuosittaiset suoritukset yhtäsuuria)

Samansuuruisen vuotuismaksun nykyarvon laskennan pääomituskertoimet korkokannoittain.

vuosi	1 %	2 %	3 %	4 %	5 %	6 %	7 %	8 %	9 %	10 %
1	0,9901	0,9804	0,9709	0,9615	0,9524	0,9434	0,9346	0,9259	0,9174	0,9091
2	1,9704	1,9416	1,9135	1,8861	1,8594	1,8334	1,808	1,7833	1,7591	1,7355
3	2,941	2,8839	2,8286	2,7751	2,7232	2,673	2,6243	2,5771	2,5313	2,4869
4	3,902	3,8077	3,7171	3,6299	3,546	3,4651	3,3872	3,3121	3,2397	3,1699
5	4,8534	4,7135	4,5797	4,4518	4,3295	4,2124	4,1002	3,9927	3,8897	3,7908
6	5,7955	5,6014	5,4172	5,2421	5,0757	4,9173	4,7665	4,6229	4,4859	4,3553
7	6,7282	6,472	6,2303	6,0021	5,7864	5,5824	5,3893	5,2064	5,033	4,8684
8	7,6517	7,3255	7,0197	6,7327	6,4632	6,2098	5,9713	5,7466	5,5348	5,3349
9	8,566	8,1622	7,7861	7,4353	7,1078	6,8017	6,5152	6,2469	5,9952	5,759
10	9,4713	8,9826	8,5302	8,1109	7,7217	7,3601	7,0236	6,7101	6,4177	6,1446
11	10,3676	9,7868	9,2526	8,7605	8,3064	7,8869	7,4987	7,139	6,8052	6,4951
12	11,2551	10,5753	9,954	9,3851	8,8633	8,3838	7,9427	7,5361	7,1607	6,8137
13	12,1337	11,3484	10,635	9,9856	9,3936	8,8527	8,3577	7,9038	7,4869	7,1034
14	13,0037	12,1062	11,2961	10,5631	9,8986	9,295	8,7455	8,2442	7,7862	7,3667
15	13,8651	12,8493	11,9379	11,1184	10,3797	9,7122	9,1079	8,5595	8,0607	7,6061
16	14,7179	13,5777	12,5611	11,6523	10,8378	10,1059	9,4466	8,8514	8,3126	7,8237
17	15,5623	14,2919	13,1661	12,1657	11,2741	10,4773	9,7632	9,1216	8,5436	8,0216
18	16,3983	14,992	13,7535	12,6593	11,6896	10,8276	10,0591	9,3719	8,7556	8,2014
19	17,226	15,6785	14,3238	13,1339	12,0853	11,1581	10,3356	9,6036	8,9501	8,3649
20	18,0456	16,3514	14,8775	13,5903	12,4622	11,4699	10,594	9,8181	9,1285	8,5136

4.4 Kustannusarvomenetelmä

Kustannusarvomenetelmä on todellisiin tai todennäköisiin ja tarkoituksenmukaisiin rakennus- tai muihin tuotantokustannuksiin sekä kohteen käytettävyyteen perustuva arvonmäärittämismenetelmä. Menetelmässä otetaan tavallisesti huomioon myös kohteen ikä ja kunto sekä niistä aiheutuva arvonalennus.

Kustannusarvomenetelmää käytetään usein tilanteissa, joissa kauppa-arvomenetelmä tai tuottoarvomenetelmä ei tule kysymykseen, kuten silloin kun markkinoita tai tuottoa ei ole lainkaan osoitettavissa. Tällöin ainoa tapa välttää lopputuloksen summittaisuus on lähteä selvittämään kohteen valmistuskustannuksia. Maalla ei ole valmistuskustannuksia. Siten kiinteistöissä kustannusarvomenetelmä voi tulla kyseeseen ainoastaan rakennusten, rakenteiden ja kasvillisuuden arvostamisessa.

Esimerkiksi vakuutusarvioinnissa käytetään usein kustannusarvomenetelmää. Tällöin pyritään määrittämään, mitä tuhoutuneen rakennuksen korvaaminen uudella vastaavalla rakennuksella tulisi maksamaan.

Käytettäessä kustannusarvoa arvostamisratkaisun perusteena otetaan huomioon varallisuuden hankinta-ajankohdan tai kustannusten syntyajankohdan hintatason ja verovelvollisuuden alkuajankohdan hintatason ero, sekä tällä välillä tapahtuneet muut muutokset varallisuudessa. Yhteismitallistaminen voi tapahtua erilaisten kauppahintatilastojen (esimerkiksi asunto-osakkeiden kauppahinnoista tehdyt tilastot) tai indeksisarjojen (esimerkiksi rakennuskustannusindeksi) avulla.

Tuotantokustannusten yhteismäärää kutsutaan usein myös jälleenhankinta-arvoksi, päivänarvoksi tai uudisarvoksi. Jos arvostettavan kohteen tuotantokustannus vastaa uuden kohteen kustannusarvoa, on päivänarvoon tehtävä kohteen iästä, kulumisesta ja käytettävyyden vähenemisestä johtuva arvonalennus (ikäalennus, poisto). Arvoa kutsutaan tekniseksi nykyarvoksi. Poisto voidaan periaatteessa määrittää tasapoistona (kuten esimerkiksi rakennusten ikäalennus määritetään ArvL:n mukaista arvoa laskettaessa), alenevana poistona tai kohoavana poistona. Suomessa rakennusten kohdalla sovelletaan yleensä alenevaa poistoa tai tasapoistoa.

5 Veroviranomaisen tiedonsaantioikeus

Verovelvollisen tulee perintö- ja lahjaverotuksen toimittamisen yhteydessä antaa veroviranomaiselle kaikki tiedot, selvitykset ja asiakirjat, jotka ovat tarpeen perinnön tai lahjan selvittämiseksi. Myös sivullinen on velvollinen antamaan veroviranomaiselle hallussaan olevat verotusta varten tarpeelliset tiedot (PerVL 59 §, VML, 1558/1995, 3 luku).

6 Omistusoikeutta rajoittavan velvoitteen arvostaminen

6.1 Omistusoikeutta rajoittavan velvoitteen (esimerkiksi hallintaoikeus) arvostamisen lähtökohta

PerVL 9 §:n 3 momentin mukaan varallisuuden arvosta saadaan vähentää erilaisten velvoitteiden arvo. Tyypillinen tällainen velvoite on hallintaoikeus. Myös niiden arvo tulee määrittää käyvän arvon periaatetta soveltaen. Tässä yhteydessä on kuitenkin otettava huomioon se, että velvoitteiden pääomittamiselle on laissa säädetty erikseen kaavamaiset pääomituskertoimet. Näiden oikeuksien arvostamiseen liittyy siten eräitä erityispiirteitä. Pidätetyn oikeuden arvo lasketaan kertomalla oikeuden keskimääräinen vuotuistuotto pääomituskertoimella. Lähtökohtaisesti arvostamisessa on määritettävä vuotuistuotto, ja sen pääomittamisessa huomioitava sen jälkeen lakisääteinen pääomituskerroin.

Velvoitteet voidaan jossakin tilanteessa pidättää usealle henkilölle, jolloin on otettava huomioon se, miten velvoite jakautuu eri henkilöille. Velvoite voi myös perintöverotuksessa koskea sekä koko jäämistöä että vain joitakin tiettyjä omaisuuseriä, kuten lesken hallintaan jäävää asuntoa.

Yleensä velvoitteita huomioidaan perintö- ja lahjaverotuksessa, kun henkilön saamaa omaisuutta rasittaa toiselle henkilölle muodostettu velvoite. Tällaisesta velvoitteesta saatetaan myös luopua ennenaikaisesti, jolloin tämä velvoite tulee arvostaa erikseen.

Tässä ohjeen luvussa käydään läpi näiden velvoitteiden arvostamisen periaatteita. Verohallinto on antanut myös useita ohjeita tällaisiin velvoitteisiin liittyvistä eri veromuotojen verotuskysymyksistä.

• Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa
• Hallintaoikeusvähennys perintöverotuksessa
• Hallintaoikeuden kohteena olevan maatilan ja yrityksen tulojen verotus

6.2 Pääomituskerroin

Jos oikeus on pidätetty elinajaksi, käytetään PerVL 10 §:ssä säädettyjä ikäkertoimia.

Jos oikeus on pidätetty määrävuosiksi, käytetään kahdeksan prosentin pääomituskoron mukaan laskettuja kertoimia. Näistä pääomituslaskelmista on ohjeen lopussa erillinen taulukko. Omaisuuden luovuttajan pidättäessä itselleen määräaikaisen hallintaoikeuden pääomituskerroin ei voi olla suurempi kuin hänen ikäkertoimensa.

Hallintaoikeusvähennys lasketaan aina sen mukaan, miltä osalta ja kuinka kauan sen oletetaan rajoittavan omistajan oikeuksia. Jos omaisuuden luovuttaja on pidättänyt elinikäisen hallintaoikeuden samaan omaisuuteen (esimerkiksi asuntoon) sekä itselleen että muille henkilöille siten, että omistaja ei saa omaisuutta osaksikaan hallintaansa ennen kuin kaikkien hallintaoikeuden haltijoiden oikeus on päättynyt, lasketaan hallintaoikeusvähennys heistä nuorimman ikäkertoimen mukaan. Sen sijaan jos yhteisesti omistetun omaisuuden (esimerkiksi metsätilan) luovuttajat pidättävät kukin hallintaoikeuden vain itselleen, hallintaoikeus koskee vain jokaisen luovuttamaa osuutta ja lasketaan jokaisen oman ikäkertoimen mukaan.

6.3 Vuotuistuotto

Pidätetyn oikeuden vuotuistuottona käytetään ensisijaisesti todellista tuottoa, kuten talletuksen korkotuloa, vuokratun osakehuoneiston vuokratuloa, vakiintuneen osingonjakokäytännön mukaista osinkoa tai muuta vastaavaa tuloa. Tuotolla tarkoitetaan tässä luonnollisilla vähennyksillä vähennettyä tuoton määrää, jossa veroa ei ole otettu huomioon vähennyksenä.

Talletuksen korkotuloa käytetään vuotuistuottona silloin, kun hallintaoikeus kohdistuu tiettyyn yksittäiseen tiliin tai velkakirjaan eikä sisällä oikeutta varojen sijoittamiseen muulla tavoin.

Osakkeisiin pidätetyn osinko-oikeuden vuosituottona käytetään vakiintunutta osingonjakoa silloin, kun yhtiön omistuspohja on laaja ja omistajat toisistaan riippumattomia. Kun luovutuksen kohteena ovat perheyhtiöiden ja muiden harvojen omistajien omistamien yhtiöiden osakkeet, oikeuden pidättämisestä sopineiden osapuolten tulee esittää perusteltu arvio oikeuden arvosta sekä selvitys siitä, onko tulevasta varojenjaosta sovittu jotain osapuolten kesken. Ratkaisevaa on oikeuden tosiasiallinen sisältö. Jos selvitystä ei saada, oikeuden arvo arvioidaan. Jos lähtökohtana käytetään jäljempänä mainittavaa viiden prosentin laskennallista vuotuistuottoa, sitä voidaan joko alentaa tai korottaa arvionvaraisesti oikeuden sisällön ja tulevaisuuden osingonjakonäkymien perusteella.

Jos etuuden todellista vuosituottoa ei tiedetä, joudutaan tuotto verotuksessa arvioimaan. Tällöin voidaan esimerkiksi osakehuoneistoon tai kiinteistöön kohdistuvan hallinta- tai asumisoikeuden osalta pitää perusteena paikkakunnan käypää vuokratasoa. Maatalousmaan osalta tuottona pidetään arvioitua pellon vuokratuottoa. Vuosituottoa arvioitaessa on otettava huomioon, että esimerkiksi vapaa-ajan asunnosta vuokratuottoa kertyy yleensä vain osalta vuotta. Arvioitu tuotto osoittaa aina osaltaan myös kohteen arvoa, joten hallintaoikeuden laskennan perusteeksi ilmoitettua tuottoarviota voidaan käyttää myös kohteen arvon arvioimisessa. Jos omaisuudelle osoitetaan luotettavasti todellinen vuotuinen tuotto, joka on huomattavan korkea verrattuna muutoin selvitettyyn omaisuuden käypään arvoon, voidaan yleensä myös omaisuuden arvo määrittää pääomittamalla kyseinen vuosituotto ohjeen kohdassa 4.3 tarkoitetulla tavalla.

Jos tuottoa ei voida määritellä edellä kuvatuilla tavoilla, arvioidaan tuotto laskennallisesti viideksi prosentiksi varallisuuden käyvästä arvosta (KHO 1987 B 624). Viittä prosenttia käytetään esimerkiksi metsän, osakeyhtiön osakkeen sekä asunnon laskennallisena vuotuistuottona. Vapaa-ajan asuntoon pidätetyn hallintaoikeuden laskennallisena vuotuisarvona käytetään vakiintuneesti kolmea prosenttia.

Hallinta-, käyttö- ja asumisoikeuden arvo lasketaan lähtökohtaisesti aina sanotun oikeuden kohteena olevan omaisuuden koko arvosta, vaikka myös omaisuuden saaja voisi samanaikaisesti käyttää kohdeomaisuutta. Mikäli saantokirjaan on kirjattu oikeuden kohdistuvan rajattuun osaan omaisuudesta (esimerkiksi pinta-alan mukaan tai tiettyihin huoneisiin rajattuna), oikeus lasketaan rajauksen mukaisesti.

6.4 Oikeuden arvo siitä luovuttaessa

Hallintaoikeuden arvo lasketaan samojen periaatteiden mukaan myös silloin, kun oikeudesta luovutaan ennenaikaisesti ja arvioitavana on sen edun arvo, jonka omistaja tästä luopumisesta saa. Pääomituskerroin määräytyy luopumishetken mukaan. Myös vuotuistuottona käytetään luopumisajankohdan tuottotasoa.

Hallintaoikeudesta luopumisesta ja hallintaoikeuden vaikutuksesta omaisuuden luovutustilanteisiin on Verohallinnon ohje Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa.

Jos hallintaoikeuden alkuperäinen kohde (esimerkiksi asunto) on ennen luopumista muutettu rahaksi, luopumisajankohdan tuottoa ei voida määritellä yksinomaan rahan sijoitustavan perusteella. Oikeudenhaltija on aikanaan saanut oikeuden alkuperäisen kohteen tuottoon eikä kohdetta ole voitu muuttaa rahaksi ilman hänen suostumustaan. Hallintaoikeuden kohteena olevat rahavarat on perintökaaren (40/1965) 12:5 mukaan sijoitettava omistajan nimiin varmalla tavalla ja tuottavasti, jollei omistaja ole antanut lupaa toisin menetellä. Näistä syistä vuotuistuottona käytetään tällaisessa tilanteessa pääsääntöisesti viittä prosenttia, vaikka varat oikeudesta luovuttaessa olisivat yhteisestä sopimuksesta esimerkiksi vähätuottoisella tilillä.

6.5 Keinotekoiset järjestelyt

Olosuhteiden perusteella selkeästi keinotekoisena pidettävää hallinta-, käyttö- tai asumisoikeuden pidätystä voidaan arvioida ja tarvittaessa puuttua asiaan PerVL 33 a §:n veronkiertämistä koskevan säännöksen nojalla.

6.6 Esimerkki pidätetyn oikeuden arvon määrittämisestä:

A, joka on 60-vuotias, lahjoittaa B:lle omistamansa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet (3 h + k, 70 m2) pidättäen itselleen elinikäisen hallintaoikeuden huoneistoon. Osakkeiden käypä arvo on 100 000 euroa. Käypä vuokra paikkakunnalla on noin 800 euroa/kk ja nettovuokra vastikkeella vähennettynä 450 euroa/kk.

Asumisoikeuden arvoksi saadaan siten:

12 kk x 450 euroa/kk x 9 = 48 600 euroa.

Määräaikaisen hallintaoikeuden arvon laskenta poikkeaa elinikäisen hallintaoikeuden arvon laskemisesta siten, että ikäkertoimen sijasta käytetään alla olevassa taulukossa olevaa diskonttauskerrointa. Jos edellä olevan esimerkin tilanteessa hallintaoikeus pidätetään esimerkiksi 10 vuodeksi, saadaan hallintaoikeuden arvoksi 12 kk x 450 euroa/kk x 6,71 = 36 234 euroa.

Määrävuotisessa tuotto-oikeuden pidätyksessä käytettävä kerroin:

Määrävuotisessa tuotto-oikeuden pidätyksessä käytettävät kertoimet vuosittain.

Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo
1	0,93	26	10,81	51	12,25	76	12,46
2	1,78	27	10,94	52	12,27	77	12,47
3	2,58	28	11,05	53	12,29	78	12,47
4	3,31	29	11,16	54	12,30	79	12,47
5	3,99	30	11,26	55	12,32	80	12,47
6	4,62	31	11,35	56	12,33	81	12,48
7	5,21	32	11,44	57	12,34	82	12,48
8	5,75	33	11,51	58	12,36	83	12,48
9	6,25	34	11,59	59	12,37	84	12,48
10	6,71	35	11,65	60	12,38	85	12,48
11	7,14	36	11,72	61	12,39	86	12,48
12	7,54	37	11,78	62	12,39	87	12,48
13	7,90	38	11,83	63	12,40	88	12,49
14	8,24	39	11,88	64	12,41	89	12,49
15	8,56	40	11,92	65	12,42	90	12,49
16	8,85	41	11,97	66	12,42	91	12,49
17	9,12	42	12,01	67	12,43	92	12,49
18	9,37	43	12,04	68	12,43	93	12,49
19	9,60	44	12,08	69	12,44	94	12,49
20	9,82	45	12,11	70	12,44	95	12,49
21	10,02	46	12,14	71	12,45	96	12,49
22	10,20	47	12,16	72	12,45	97	12,49
23	10,37	48	12,19	73	12,45	98	12,49
24	10,53	49	12,21	74	12,46	99	12,49
25	10,67	50	12,23	75	12,46	100	12,49

Seuraavan taulukon avulla voidaan määritellä korottoman saatavan arvo:

Korottoman tai alikorkoisen saatavan arvo

Taulukko osoittaa alla mainittujen vuosien kuluttua erääntyvän 100 euron suuruisen korottoman saatavan arvon, laskettuna 8 prosentin korkokannan mukaan

• Merkitse saatavan nimellisarvo 100.
• Merkitse prosentti seuraavasti: 1 % = 1,01; 2 % = 1,02 ja niin edelleen 1,08.

100 euron suuruisen korottoman saatavan arvo vuosittain. 

Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo	Vuosien luku	Pääoma-arvo
1	92,59	26	13,52	51	1,97	76	0,29
2	85,73	27	12,52	52	1,83	77	0,27
3	79,38	28	11,59	53	1,69	78	0,25
4	73,50	29	10,73	54	1,57	79	0,23
5	68,06	30	9,94	55	1,45	80	0,21
6	63,02	31	9,20	56	1,34	81	0,20
7	58,35	32	8,52	57	1,24	82	0,18
8	54,03	33	7,89	58	1,15	83	0,17
9	50,02	34	7,30	59	1,07	84	0,16
10	46,32	35	6,76	60	0,99	85	0,14
11	42,89	36	6,26	61	0,91	86	0,13
12	39,71	37	5,80	62	0,85	87	0,12
13	36,77	38	5,37	63	0,78	88	0,11
14	34,05	39	4,97	64	0,73	89	0,11
15	31,52	40	4,60	65	0,67	90	0,10
16	29,19	41	4,26	66	0,62	91	0,09
17	27,03	42	3,95	67	0,58	92	0,08
18	25,02	43	3,65	68	0,53	93	0,08
19	23,17	44	3,38	69	0,49	94	0,07
20	21,45	45	3,13	70	0,46	95	0,07
21	19,87	46	2,90	71	0,42	96	0,06
22	18,39	47	2,69	72	0,39	97	0,06
23	17,03	48	2,49	73	0,36	98	0,05
24	15,77	49	2,30	74	0,34	99	0,05
25	14,60	50	2,13	75	0,31	100	0,05

pääjohtaja Markku Heikura

ylitarkastaja Markus Kautto