Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa -ohje on jaettu kuudeksi erilliseksi ohjeeksi. Kaikki perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeet löytyvät myös yhdeltä koontisivulta Perintö- ja lahjaverotuksen arvostamista koskevien ohjeiden koontisivu.

1 Yleistä

Perintö- ja lahjaverotuksessa tehtävästä arvostamisesta on annettu useita yhtenäisen kokonaisuuden muodostavia ohjeita, joiden laadintaperiaatteet on kuvattu Verohallinnon ohjeessa Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa. Tähän ohjeeseen on koottu arvonmääritysperiaatteet kiinteän omaisuuden arvostamisesta. Ohjeessa käsitellään ensin suoraan omistetun kiinteän omaisuuden arvostamista. Sen jälkeen käsitellään sellaisten irtainten omaisuuserien arvostamista, joilla asiallisesti omistetaan ja hallitaan tiettyä kiinteää omaisuutta. Tällaista omaisuutta ovat esimerkiksi asunto-osakeyhtiön osakehuoneistojen hallintaan oikeuttava osakesarjat.

2 Erillisarvosta koko kiinteistön arvoon

Kiinteistöjen arvostamista käsitellään erikseen maapohjan ja rakennuksen osalta. Käytännössä arvostamisen kohteena on kuitenkin yleensä kiinteistö kokonaisuudessaan eli rakennus ja tontti yhdessä. Tällöin myös arvostamisratkaisu perustuu pääsääntöisesti kiinteistökokonaisuuden arviointiin.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen kauppa-arvomenetelmän mukaan, arvostamisratkaisu joudutaan tekemään useimmiten siten, että rakennuksen ja tontin erillisten omaisuusosien arvon määrittämisen jälkeen päädytään koko kiinteistöä koskevaan arvostusratkaisuun. Rakennuksen arvostaminen tapahtuu tällöin kustannusarvomenetelmää käyttäen, kun taas maapohjan arvostaminen tapahtuu kauppa-arvomenetelmällä. Maapohjan arvostamisratkaisua tehtäessä lähtökohtana voidaan käyttää niitä tietolähteitä ja menettelytapoja, joita käytetään rakentamattoman maan arvon määrittämisessä.

3 Maa-alueiden arvostaminen

3.1 Taajama-alueella sijaitsevat tontit ja rakennuspaikat

Taajama-alueella tarkoitetaan tässä ohjeessa asemakaava-alueella tai ranta-asemakaavaalueella sijaitsevaa maata, jota käytetään tai tullaan todennäköisesti käyttämään kaupunkimaisen taajaman erilaisissa toiminnoissa, kuten asuin-, teollisuus- tai muussa sellaisessa tarkoituksessa kuntamuodosta (kaupunki / muu kunta) riippumatta. Muusta maa-alueesta käytetään tässä ohjeessa nimitystä haja-asutusalue. Lisäksi ohjeen kohdassa 3.2 käsitellään sellaisia maa-alueita, joiden arvostamiseen vaikuttavat mahdolliset tulevat kaavoitusta koskevat muutokset.

Perintö- ja lahjaverotuksen arvostamistilanteissa käytetään hyväksi Verohallinnon kiinteistötietokannassa kustakin alueesta olevia tietoja.

Taajamassa olevan rakentamattoman kohteen arvo voidaan määrittää joko pinta-alan taikka rakennusoikeuden (kerrosala tai tonttitehokkuusluku) avulla. Kerrosalaan luetaan rakennuspaikalle rakennettavien rakennusten ne kerrosalat, jotka palvelevat rakennuksen pääasiallista käyttötarkoitusta. Tonttitehokkuusluku osoittaa rakennuspaikan maksimirakennusoikeuden suhdetta rakennuspaikan pinta-alaan. Rakennuspaikan rakennusoikeus saadaan siis kertomalla tonttitehokkuusluku (e) rakennuspaikan pinta-alalla.

Maapohjan arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• alueen koko ja rakennusoikeus
• alueen keskustaetäisyys ja liikenneyhteydet
• alueen kaavoitusvaihe
• alueen pinnan muodostus
• alueen käyttötarkoitus
• alueen kunnallistekniikka
• kunnan maapolitiikka

Kauppa-arvomenetelmä on ensisijainen tapa arvostaa tontteja ja rakennuspaikkoja, vaikka rakentamattoman maan kauppoja tehdään vähän ja rakennettujen kiinteistöjen kauppojen osalta on vaikea erottaa maapohjan hinnan osuutta koko kiinteistön kauppahinnasta.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, tontti tai rakennuspaikka arvostetaan kiinteistöverotuksessa käytettävään aluehintaan (100 %). Näin menetellään kaikkien tonttityyppien kohdalla (asuin-, liike- ja teollisuustontit). Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa (29.12.2021 dnro VH/6056/00.01.00/2021) -ohjeen mukaista alennuskaavaa ei oteta huomioon.

Tietolähteitä:

• Arvioitavan kohteen kiinteistöveropäätös
• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot

3.2 Maa-alueet, joille on odotettavissa kaavamuutoksia

Maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999, MRL) säädetyllä tavalla maan käyttötarkoitusta voidaan muuttaa kaavoituksella. Kaavamuutokset voivat merkittävästikin vaikuttaa maa-alueiden arvoon, jos muutetussa kaavassa rakennusoikeus lisääntyy tai alenee tai maan käyttötarkoitusta muutetaan arvoa korottavasti tai alentavasti. Tällaisten muutosten toteutuminen muuttuu vaiheittain todennäköisemmäksi kaavoituksen edetessä ja varmistuu lopullisesti kaavan tullessa lainvoimaiseksi. MRL mahdollistaa myös sen, että osa kaavamuutosten aiheuttamasta maan arvonnoususta tulee kunnan hyväksi esimerkiksi maankäyttösopimuksen tai kaavoitusmaksujen kautta. MRL antaa kunnille maapoliittista harkintavaltaa, joka voi vaikuttaa kaavamuutosten kohteena olevan maan arvoon kiinteistönomistajalle.

Kun arvostamisen kohteena olevan maan osalta on meneillään tai odotettavissa kaavoitustoimia, näiden toimien vaikutus tulee ottaa huomioon arvostamisessa. Arvioinnissa otetaan huomioon mahdolliset maankäyttösopimukset, kaavaluonnokset sekä kaavan valmiusaste mahdollisine kaavaluonnoksineen ja kaavasta annettuine lausuntoineen sekä kaavaa koskevat muistutukset ja valitukset.

Jos vireillä oleva kaavoitusprosessi on edennyt siinä määrin, että kaavan toteutuminen ja sen myötä muodostuva uusi rakennusoikeus on todennäköistä, voidaan arvostamisessa ottaa huomioon uuden rakennusoikeuden arvo sekä kaavoituksesta maanomistajalle aiheutuvat kustannukset. Tällöin rakennusoikeuden ja maan arvo voidaan käytännössä määrittää kohdassa 3.1 kuvattuja periaatteita soveltaen kuten alue olisi jo kaavoitettu. Arvostamisessa tulee kuitenkin aina huomioida kaavamuutosten toteutumiseen liittyvät epävarmuudet.

Jos kyse on vielä toteutumattomista, mutta realistisista odotuksista kaavoitukseen liittyen, voidaan maan arvona pitää noin 40 % sellaisten rakennusoikeuksien arvosta, joita maa-alueella todennäköisesti tullaan vahvistamaan (KHO 1993 B 539).

Jos luovutuksen ehtona on kaavamuutosten toteutuminen, voidaan arvostus perustaa suoraan maan arvoon kaavoituksen jälkeen. Perintösaannot eivät voi olla tällä tavoin ehdollisia, joten kaavan toteutumisen epävarmuus voidaan huomioida arvoa alentamalla.

3.3 Haja-asutusalueella sijaitsevat rakennuspaikat

Haja-asutusalueella tarkoitetaan tässä yhteydessä muuta kuin edellä selvitettyä suunnittelutarvealuetta. Kuntien rakennusjärjestyksissä on määräyksiä siitä, mikä on haja-asutusalueen rakennuspaikan vähimmäiskoko. Minimikoko on yleensä suurempi kuin 2 000 m2.

Haja-asutusalueiden rakennuspaikkojen hintaan vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• yleinen hintakehitys
• rakennuspaikan pinta-ala
• tiluslaji (pelto/metsä)
• etäisyys yleiseltä tieltä
• etäisyys oman kunnan taajamasta
• sijaintikunnan asukasmäärä
• sijainti pääkeskuksiin nähden
• valtakunnallinen sijainti
• kunnan maapolitiikka

Kun kiinteistöverotuksessa käytetyt aluehinnat perustuvat kauppa-arvomenetelmän käyttöön, niitä voidaan sellaisenaan käyttää myös perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisratkaisun perusteena. Näin menetellään kaikkien tonttityyppien kohdalla. Yksilöllisten tekijöiden perusteella, esimerkiksi rakennuspaikan sijaitessa vesistön rannalla, kysymyksessä olevaa arvoa voidaan kuitenkin tarkistaa joko ylös- tai alaspäin. Rannalla sijaitsevan rakennuspaikan arvostuksessa vertailukohtana voidaan käyttää myös kappaleessa 3.4 esitettyjä rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskiarvohintoja.

Rakennuspaikan koko otetaan huomioon hintaa porrastaen, muun selvityksen puuttuessa seuraavan taulukon mukaan:  

Rakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.

maa-alueen pinta-ala	porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
- 3000 m2	100 %
3 000 – 5 000 m2	50 %
5 000 – 10 000 m2	25 %
yli 10 000 m2	10 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo aluehinnan, yksilöllisten tekijöiden ja yllä olevan porrastuksen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

Tietolähteitä:

• Arvioitavan kohteen kiinteistöveropäätös
• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot

3.4 Vapaa-ajan rakennuspaikat

Vapaa-ajan rakennuspaikan arvon määräytymiseen vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• rakennuspaikan pinta-ala ja rakennusoikeuden määrä
• rakennuspaikan ilmansuunta
• rakennuspaikalta avautuva näkymä
• sijaintivesistö (järvi, joki, meri)
• sijainti mantereella vai saaressa
• sijaintivesistön koko ja yhteydet muihin vesistöihin
• vesistön veden laatu
• rannan laatu
• sijainti vapaa-ajan keskuksiin nähden

Mikäli kohteen arvoa ei voida määrittää toteutuneen kauppahinnan perusteella, arvostus voidaan tehdä seuraavasti:

Rantaan rajoittuvien vapaa-ajan tonttien ja rakennuspaikkojen arvo voidaan määrittää käyttäen alla olevan taulukon maakuntakohtaisia neliöhintojen keskiarvoja. Sanotut arvot on johdettu maanmittauslaitoksen julkaisemista rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen kauppahintatilastoista käyttäen pitkän aikavälin keskiarvohintoja (keskiarvot 1.1.2019 – 31.12.2021). Arvoja käytettäessä on otettava huomioon taulukossa esitettyjen keskineliöhintojen muodostumisperusteet, kuten alueella ylipäänsä kauppojen kohteena olleiden tonttien sijainti eri vesistöjen rannalla, sekä arvostettavan kohteen pinta-ala ja kohteen sijainti suhteessa alueen tyypillisiin vesistöihin. Keskimääräisiä hintoja voidaan korottaa tai alentaa enintään 30 prosentilla arvostettavan kohteen sijainnin, koon ja muiden ominaisuuksien perusteella. Tässä voidaan käyttää apuna paikallisia vertailuhintoja.

Taulukon keskimääräiset hinnat soveltuvat parhaiten tyypillisen kokoisiin, noin 3 000 – 7 000 m2:n suuruisiin rantarakennuspaikkoihin. Tätä suuremman tontin arvo voi olla matalampi, jos se muodostaa vain yhden rantarakennuspaikan, tai korkeampi, jos tontilla on useita rantarakennuspaikkoja. Yhden rantarakennuspaikan käsittävän tontin suuri koko otetaan huomioon porrastamalla hinta muun selvityksen puuttuessa seuraavasti:

Rantarakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.

maa-alueen pinta-ala	porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
– 7 000 m2	100 %
7 000 – 10 000 m2	75 %
yli 10 000 m2	50 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo taulukkojen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat yleis- ja ranta-asemakaava-alueella maakunnittain:

Maakunta	Keskiarvot täysin euroin, 1.1.2019–31.12.2021
Uusimaa	27
Varsinais-Suomi	16
Satakunta	15
Kanta-Häme	16
Pirkanmaa	19
Päijät-Häme	19
Kymenlaakso	13
Etelä-Karjala	9
Etelä-Savo	8
Pohjois-Savo	6
Pohjois-Karjala	8
Keski-Suomi	9
Etelä-Pohjanmaa	19
Pohjanmaa	14
Keski-Pohjanmaa	12
Pohjois-Pohjanmaa	8
Kainuu	6
Lappi	7
Ahvenanmaa	7

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat haja-asutusalueella:

Maakunta	Keskiarvot täysin euroin, 1.1.2019–31.12.2021
Uusimaa	23
Varsinais-Suomi	15
Satakunta	10
Kanta-Häme	15
Pirkanmaa	17
Päijät-Häme	16
Kymenlaakso	9
Etelä-Karjala	3
Etelä-Savo	6
Pohjois-Savo	5
Pohjois-Karjala	4
Keski-Suomi	14
Etelä-Pohjanmaa	11
Pohjanmaa	17
Keski- ja Pohjois-Pohjanmaa	4
Kainuu	3
Lappi	5
Ahvenanmaa	7

Linkit:

• Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot
• Alueet | Tilastokeskus (stat.fi)

Ilman rantaa olevat vapaa-ajan rakennuspaikat arvostetaan pääsääntöisesti kiinteistöverotuksessa käytetyn aluehinnan mukaisesti (100 %). Jos rakennuspaikka sijaitsee esimerkiksi hiihto-, golf- tai muun vapaa-ajan keskuksen läheisyydessä tai muulla alueella, jolla hintataso poikkeaa tavanomaisesta, arvoa voidaan tarkistaa. Apuna voidaan käyttää paikallisia kauppahintatilastoja ja vertailukauppoja. Aluehintaa käytettäessä rakennuspaikan koko otetaan huomioon seuraavan porrastuksen mukaisesti:

Ilman rantaa olevan rakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.

maa-alueen pinta-ala	porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
- 3000 m2	100 %
3 000 – 5 000 m2	50 %
5 000 – 10 000 m2	25 %
yli 10 000 m2	10 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo tonttikarttahinnan ja yllä olevan porrastuksen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

3.5 Vuokraoikeuteen perustuvat rakennuspaikat

Vuokraoikeuden arvo riippuu olennaisesti samoista tekijöistä kuin itse rakennuspaikankin arvo. Lisäksi vuokraoikeuden arvoon vaikuttavat vuokrasopimukseen liittyvät tekijät kuten vuokraoikeuden siirtokelpoisuus, vuokra-ajan pituus ja perityn vuokran määrä.

Jos vuokraoikeudesta peritään käypää vuokraa, vuokraoikeudella ei ole perintö- tai lahjatilanteessa erillistä varallisuusarvoa. Käyvän vuosivuokran määrä on yleensä noin 5 - 8 prosenttia rakennuspaikan käyvästä arvosta.

Jos peritty vastike alittaa käyvän tason, vuokraoikeuden arvo määritetään käyvän ja perittävän vastikkeen erotuksen sekä jäljellä olevan vuokra-ajan perusteella.

4 Rakennukset

4.1 Rakennusten arvostamisen lähtökohtia

Seuraavassa esitetään erilaisten rakennusten, kuten omakotitalojen, vapaa-ajanrakennusten sekä teollisuus-, toimisto- ja varastorakennusten arvostamisen lähtökohtia eri arvonmäärittämismenetelmien tarjoamien tietolähteiden kautta.

4.2 Kustannusarvomenetelmä

Rakennukset arvostetaan useimmiten kustannusarvomenetelmällä. Tähän perustuu myös rakennusten arvostaminen kiinteistöverotuksen tarpeisiin.

Kustannusarvomenetelmän ensimmäisessä vaiheessa määritetään keskimääräisten rakennuskustannusten perusteella rakennuksen jälleenhankinta-arvo (ns. uudishinta). Tämä on rahamäärä, jonka uuden vastaavan rakennuksen tarkoituksenmukainen rakentaminen maksaisi nykyaikaisilla rakennusmateriaaleilla ja niillä nykyaikaisilla rakennusmenetelmillä, joiden käytöstä määrätään voimassa olevissa säännöksissä ja ohjeissa.

Seuraavassa vaiheessa määritetään rakennuksen iästä ja kulumisesta sekä ajanmukaisuudesta aiheutuva arvon aleneminen eli ikäalennus (poisto). Vähentämällä jälleenhankinta-arvosta poisto, saadaan rakennuksen tekninen nykyarvo. Rakennuksen nykyarvo on kustannusarvomenetelmällä määritetty rakennuksen arvo (ns. nykyhinta).

Rakennuksen nykyarvoa tarkistetaan käyttöyksikkökohtaisilla arvotekijöillä, jolloin päädytään rakennuksen omaisuusosa-arvoon. Tarkistamisessa on kysymys siitä, vastaako rakennuksen nykyarvo sitä arvoa, mikä rakennukselle kiinteistön kaupassa yleensä muodostuu eli mikä on rakennuksen arvon osuus koko kiinteistön arvosta. Tämä tarkistus on arvonmäärittämisen vaikein kohta, koska tässä vaiheessa tulee huomioon otettavaksi sijainti-, arvostus, hintataso- ja muut sellaiset vaikeasti mitattavissa olevat tekijät. Omakotitalon arvo voi nousta rakennuksen teknistä nykyarvoa korkeammaksi voimakkaan kysynnän aikana arvostetulla, keskeisesti sijaitsevalla asuntoalueella. Vastaavasti syrjäisemmällä alueella arvo saattaa jäädä jonkin verran uudisrakennuksen nykyarvoa alhaisemmaksi.

4.3 Kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmät

Myös kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmää voidaan käyttää rakennuksen arvostamisessa. Kauppa-arvomenetelmän soveltamista vaikeuttaa se, että menetelmän edellyttämiä edustavia vertailuluovutuksia ei ole yleensä riittävästi käytettävissä.

Tuottoarvomenetelmän soveltamista vaikeuttaa tuoton määrittämiseen liittyvien epävarmuustekijöiden suuri määrä. Lähinnä kysymykseen voisi tulla vuokra-arvon käyttäminen tuottoarvon määrittämisen pohjana. Tuottoarvoa voidaan käyttää lähinnä toimitilakiinteistöjen arvostamisessa.

Sekä kauppa-arvo- että tuottoarvomenetelmän käyttämistä rakennusten arvostamisessa vaikeuttaa lisäksi se, että sekä kauppahintaan että vuokraan sisältyy usein myös maapohjan arvovaikutus.

4.4 Omakoti- ja vapaa-ajan rakennusten arvostaminen eräissä tilanteissa

4.4.1 Yleistä

Seuraavassa esitetään omakotikäytössä oleville rakennuksille ohjeelliset neliömetriarvot, joita voidaan soveltaa, jos muuta selvitystä arvostamisen perusteeksi ei ole käytettävissä. Nämä arvot perustuvat pääasiassa maanmittauslaitoksen omakotikiinteistöjen kauppahintatilastoihin. Tilastojen hintatiedoista on pyritty poistamaan maapohjan hintaosuus. Arvoja määritettäessä on otettu huomioon myös ArvL:n tarkoittamalla tavalla lasketun jälleenhankinta-arvon vaikutus. Viimeksi mainittua arvoa on käytetty erityisesti tilanteissa, joissa hintatilastoista ei ole ollut saatavissa rakennuksille käyttökelpoista arvostusperustetta, ja ohjearvot on tällöin johdettu ArvL:n tarkoittamista jälleenhankinta-arvoista.

Jos arvostuksen perusteeksi valittua arvoa alennetaan esimerkiksi sen vuoksi, että rakennus on ollut pitkään käyttämätön ja käyttämättömyys on vaikuttanut olennaisesti rakennuksen arvoon, rakennus arvostetaan kuitenkin vähintään ArvL:n mukaisin perustein määriteltävään verotusarvoon.

4.4.2 Asuinkäytössä olevat omakotirakennukset

Maakunnallisesti keskeisissä kaupungeissa tai niiden välittömässä läheisyydessä samalla talousalueella sijaitsevat asuinkäyttöiset omakotirakennukset voidaan arvostaa seuraavasti: Rakennuksen arvo lasketaan rakennusvuoden (jona käytetään Verohallinnon kiinteistölaskennassa käytettävää ikäalennuksen laskentavuotta) ja kokonaispinta-alan (joka sisältää myös viimeistelemättömän kellarin pinta-alan) perusteella taulukon mukaisesti.

Taulukoiden neliöhinnat on tarkistettu vuosittain tilastokeskuksen ja maanmittauslaitoksen laatimien vuositilastojen perusteella.

Omakotirakennusten neliöhinnat rakennusvuosittain.

rakennusvuosi	euroa/m2
ennen vuotta 1990	1400
1990 – 1999	1600
2000 – 2009	1800
2010 – 2019	2000
2020 –	2400

Pääkaupunkiseudulla sijaitsevat vastaavat omakotirakennukset voidaan arvostaa seuraavasti:

Omakotirakennusten neliöhinnat pääkaupunkiseudulla rakennusvuosittain

rakennusvuosi	euroa/m2
ennen vuotta 1990	2100
1990 – 1999	2400
2000 – 2009	2700
2010 – 2019	3000
2020 –	3600

Edellä mainittuja arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

Jos taulukossa esitetty arvo ei sovellu kohteen arvostamisen perusteeksi, voidaan arvostamisessa käyttää ArvL:n mukaista jälleenhankinta-arvoa, jota myös voidaan tapauskohtaisten ominaisuuksien ja olosuhteiden perusteella korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

Maanmittauslaitoksen hintatilastoista ei ole saatavissa eikä johdettavissa koko maata koskevia arvostusperusteita muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla sijaitseville asuinrakennuksille. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla olevan rakennuksen arvo on luotettavimmin määritettävissä kustannusarvomenetelmällä. Näissä tilanteissa arvostusperuste on johdettava ArvL:n tarkoittamasta jälleenhankinta-arvosta. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueella asuinrakennusten käyvät arvot vaihtelevat merkittävästi sijainnista, kunnosta, iästä, markkinatilanteesta ja muista vastaavista tekijöistä riippuen. ArvL:n mukaista jälleenhankinta-arvoa voidaan siten yksittäistapaukseen liittyvät erityiset olosuhteet huomioon ottaen korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

4.4.3 Vapaa-ajan rakennukset

Vapaa-ajan asunnot poikkeavat käytännössä huomattavasti toisistaan niin rakennusteknisen laadun kuin varustelunkin osalta. Yleistäen voidaan sanoa, että mitä uudempi rakennus on, sitä enemmän se vastaa tavanomaisen asuinrakennuksen rakennusteknistä tasoa ja mukavuuksia.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, vapaa-ajan rakennuksen arvo voidaan määrittää seuraavan taulukon mukaisesti. Taulukkoa voidaan soveltaa tavanomaisen kokoisen, noin 40–80 m2:n suuruisen, ja tavanomaisin varustein varustellun vapaa-ajan rakennuksen arvostamiseen.

Vapaa-ajan rakennusten neliöhinnat rakennusvuosittain.

rakennusvuosi	euroa/m2
ennen vuotta 1990	700
1990–1999	900
2000 – 2009	1000
2010 – 2019	1100
2020 –	1200

Taulukossa olevia arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla. Korottaminen on perusteltua silloin, kun kysymys on uudesta tai uudehkosta ja varusteiltaan omakotitaloa vastaavasta rakennuksesta. Korotusta voidaan perustella myös kohteen sijainnilla.

4.4.4 Talousrakennukset

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, talousrakennuksen arvo määritetään jälleenhankinta-arvon perusteella. Tällöin jälleenhankinta-arvosta tehdään enintään 50 prosentin ikäalennus.

4.5 Liike- ja teollisuusrakennukset

Liike- ja teollisuusrakennukset arvostetaan ensisijaisesti kauppahintoihin tai kustannuksiin perustuvin arvonmäärittämismenetelmin. Jos rakennus on vuokrattuna, sen arvo on määritettävissä myös nettovuokratuoton perusteella (ks. Verohallinnon ohjeen Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa kohta 4.3).

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, käyvän arvon määrittämisessä käytetään rakennuksen jälleenhankinta-arvoa.

Liike- ja teollisuusrakennusten käypiin arvoihin vaikuttavat merkittävästi useat sellaiset tekijät, joita ei jälleenhankinta-arvon laskennassa kuitenkaan oteta huomioon, esimerkiksi rakennuksen ikä, kunto, käyttötarkoitukseen liittyvät erityiset ominaisuudet sekä sijainti. Sen vuoksi jälleenhankinta-arvon perusteella laskettua rakennuksen arvoa voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa, ei kuitenkaan tasearvoa alemmaksi. Alennus tai korotus voi olla enintään 50 prosenttia. Tapauskohtaisessa arvioinnissa erityinen peruste arvon korottamiseen on esimerkiksi silloin, kun liikerakennus sijaitsee keskeisellä liikepaikalla. Vastaavasti alentaminen on perusteltua, jos rakennus on ollut pitkään tyhjillään tai se sijaitsee syrjässä haja-asutusalueella.

5 Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet sekä muut asunto-oikeudet ja -osuudet

5.1 Asuinhuoneisto-osakkeet

Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä edustavien vertailuluovutusten (sama yhtiö tai sama alue) perusteella määritettävän hintatason mukaiseen arvoon. Vertailuluovutusten edustavuudesta (vertailuluovutusten lukumäärä, vastaavuus, ajankohta) riippuen todettua hintatasoa voidaan tapauskohtaisen arvioinnin perusteella alentaa tai korottaa 10 - 20 prosentilla.

Jos vertailuluovutuksen kohde poikkeaa kooltaan arvostettavasta kohteesta, arvostuksen apuna voidaan käyttää seuraavaa taulukkoa:

Arvostettavan huoneiston arvon määritteleminen vertailuhuoneiston avulla.

Arvostettava huoneisto	Vertailuhuoneisto	Muutos vertailuhintaan
1 h + k (-> 32 m2)	1 h + k 2 h + k 3 h + k	0 % +15 % + 25 %
2 h + k (33-66 m2)	1 h + k 2 h + k 3 h + k	– 15 % 0 % + 10 %
3 h + k (67 m2 ->)	1 h + k 2 h + k 3 h + k	– 25 % – 10 % 0 %

Taulukossa suluissa olevat pinta-alat ovat kyseisen huoneistotyypin viitteellisiä pinta-aloja.

Jos asunto on hankittu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolin- tai lahjoitushetkeä, asunnon arvostuksen lähtökohtana pidetään asunnosta maksettua kauppahintaa. Hintatasossa tapahtunut muutos otetaan huomioon tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin mukaisesti.

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa perintö- tai lahjoitustapahtuman jälkeen, voidaan perintö- ja lahjaverotuksen mahdollisessa muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona pitää lähtökohtaisesti edellä mainitulla hintaindeksillä korjattua myyntihintaa.

Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden vertailuluovutuksia tarkasteltaessa on otettava huomioon, että myyntihinta ja asunnon velaton myyntihinta voivat olla erisuuruiset. Velaton myyntihinta osoittaa asunnon käyvän arvon siinä tilanteessa, että asuntoon ei kohdistu osuutta taloyhtiön lainasta. Myyntihinta puolestaan kertoo sen, mikä on kohteen arvo sen myyjälle.

Helsingissä käytössä on asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä (Hitas). Sen tarkoituksena on turvata, että asuntojen hinnat perustuvat niiden todellisiin tuotantokustannuksiin. Enimmäishinnan sääntely kohdistuu sekä uusiin että vanhoihin Hitas-asuntoihin. Hitas-rekisteriä ylläpitää ja asuntojen jälleenmyyntiä valvoo kaupunkiympäristön asuntopalvelut.

Hitas-asunnon omistaja ei voi luovuttaa asuntoa määritettyä enimmäishintaa kalliimmalla. Asunnon todennäköinen luovutushinta voi kuitenkin olla määritettyä enimmäishintaa alhaisempi. Lähtökohtaisesti hitas-asunnon käypänä arvona pidetään määritettyä enimmäishintaa. Asunnon arvo voidaan kuitenkin määrittää myös tämän luvun mukaisesti, jolloin vertailukelpoisia ovat vain samassa yhtiössä tapahtuneet luovutukset.

Tietolähteitä:

• Asuminen (Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu)
• Tilastokeskus
• Ympäristö (Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu)
• Etuovi.com
• Myytävät asunnot Oikotie-sivustolla
• Asuntojen.hintatiedot.fi-palvelu
• Asuntojen hinnat Suomessa (Wikipedia)
• Hitas (Wikipedia)
• Hitas-asunnot (Helsingin kaupunki)

5.2 Autotalliosakkeet

Autotalliosakkeet arvostetaan kuten asuinhuoneisto-osakkeet.

5.3 Ulkomaiset asuinhuoneisto-osakkeet

Muun kuin Suomessa olevan asuinhuoneisto-osakkeen arvostuksen lähtökohdaksi selvitetään perinnönjättäjän tai lahjanantajan asuinhuoneiston hankintahinta ja hankinta-ajankohta. Tuon ja muun asiassa saadun huoneistoa ja hintatasoa koskevan selvityksen perusteella määritetään asuinhuoneiston kuolin- tai lahjoitushetken käypä arvo.

5.4 Osaomistusasunnot

Omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuotoina on käytössä myös erilaisia osaomistusasuntoja. Esimerkiksi vapaarahoitteisessa Entré-rahoitusmallissa asunnon saa omistukseensa maksamalla 15 tai 30 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Tällaisen Entré-asunnon omistaminen vastaa luonteeltaan asunto-osakeomistusta. Vapaarahoitteiset osaomistusasunnot arvostetaan lähtökohtaisesti samalla tavoin kuin muut vastaavat asuinhuoneisto-osakkeet siihen arvoon, joka asunnolla on loppuosuuden hankinnan jälkeen. Näin saadusta asunnon arvosta vähennetään loppuosuuden lunastushinta samalla tavoin kuin esimerkiksi osakehuoneistoon kohdistuva yhtiölaina.

Osaomistusasuntoja tuotetaan myös lakisääteisten korkotukilainoitusten kautta. Tämän julkisesti tuetun rahoituksen avulla luodaan vuokra-asuntoja, joiden hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas omistaa vähemmistöosuuden. Näiden osaomistusasuntojen edelleen luovutukseen liittyy myyntirajoituksia. Myyntirajoituksen voimassa ollessa osaomistusosuuksia on mahdollista luovuttaa korkeintaan enimmäishinnalla, joka määräytyy vähemmistöosuuden omistajan maksamien osaomistusmaksujen sekä enemmistöosuuden omistajan luvalla tehtyjen korjaus- ja muutostöiden arvon perusteella. Tällaista lakisääteistä enimmäisluovutushintaa voidaan pitää sääntelyyn sidotun osaomistusasunnon arvona. Tiedon enimmäishinnan määrästä saa tarvittaessa taloyhtiön isännöitsijältä.

Tietolähteitä

• Asuminen (Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu)
• Ymparisto > Asumisoikeusasuminen

5.5 Asumisoikeusasunnot

Asumisoikeus perustuu asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden saajan väliseen asumisoikeussopimukseen. Asumisoikeuden saaja suorittaa asumisoikeutta perustettaessa asumisoikeustalon omistajalle asumisoikeusmaksun. Asumisoikeuden haltijan kuoltua asumisoikeus kuuluu kuolinpesään. Asumisoikeus voidaan myös lahjoittaa.

Asumisoikeusasunnon haltija voi luovuttaa asumisoikeuden korkeintaan asunnon sijaintikunnan vahvistamalla enimmäishinnalla. Enimmäishintaan luetaan asumisoikeuden haltijan talon omistajalle suorittama asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksillä korotettuna sekä asumisoikeuden haltijan huoneistoon tekemien parannusten kohtuullinen arvo. Kunnan vahvistamaa enimmäishintaa voidaan pitää asumisoikeuden käypänä arvona, ellei asumisoikeusasuntoja ole asunnon sijaintipaikalla yleisesti luovutettu tätä alemmalla hinnalla.

Tietolähteitä:

• Asumisoikeusasunto (Wikipedia)
• Ymparisto > Asumisoikeusasuminen

5.6 Toimitilaosakkeet

Liike-, myymälä-, toimisto- ja muiden vastaavien huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet (toimitilaosakkeet) arvostetaan ensisijaisesti samalla tavalla kuin asuinhuoneisto-osakkeetkin. Näiden osalta ei yleensä kuitenkaan ole käytettävissä edustavia vertailuluovutuksia.

Toimitilaosakkeiden (ja myös toimitilakiinteistöjen) arvostamisessa voidaan toissijaisesti käyttää apuna myös tuottoarvomenetelmää. Toimitilahuoneiston arvoa määrittävänä keskeisenä tekijänä on sen sijainti. Sijainti puolestaan heijastuu yleensä suoraan liikehuoneistosta maksettavan vuokran määrään.

Toimitilahuoneiston ja -kiinteistön arvoon (vuokratuottoon ja tuottovaatimukseen) vaikuttavat yleisesti mm. seuraavat seikat:

• taajaman suuruus ja alueen taloudellinen toimeliaisuus
• sijainti taajaman keskustaan nähden
• sijainti käytetyimpiin kulkuväyliin nähden
• paikoitustilojen läheisyys ja riittävyys
• alueen (ko. tontin) sisäinen liikennöitävyys
• kohteen koko, tilajakauma, muunneltavuus
• onko kysymyksessä koko kiinteistö vai yksittäinen huoneisto/osa kiinteistöstä
• huoneiston/rakennuksen kunto
• mahdolliset vuokrasopimukset
• tontin omistus (vuokra/omistustontti)
• kauppapaikkaimago

Todetun tai arvioidun vuokratason ja tuottovaatimuksen perusteella voidaan kohteen arvo määrittää tuottoarvona Verohallinnon ohjeen Varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa kohdassa 4.3 esitetyn mukaisesti.

Tuottoarvo määritetään siis vaiheittain seuraavasti:

1. käyvän vuokratason määrittäminen,
2. hoitokustannusten määrittäminen,
3. vuotuisen nettovuokratuoton määrittäminen,
4. pääomitusprosentin (= tuottovaatimuksen) määrittäminen,
5. tuottoarvon laskenta.

Tietolähteitä:

• Tilastokeskuksen asumista kuvaavat tilastot
• Catella Suomen markkinointikatsaukset
• Kiinteistötalouden instituutti ry
• Myytävät toimitilat Oikotie-sivustolla

pääjohtaja Markku Heikura

ylitarkastaja Markus Kautto