Vuokratulot – Kulujen vähentäminen kun loma-asunto annetaan vuokralle

Asian kuvaus

Loma-osakkeiden ja vapaa-ajan asuntojen (loma-asuntojen) vuokraukselle on tyypillistä, että vuokrakohde on vuokratuloa tuottavassa käytössä eli vuokrattuna vain lyhyehköjä aikoja vuodessa. Talviloma- ja kesälomasesonkien ulkopuolella kohteet ovat yleensä joko tyhjillään tai omistajiensa käytössä. Vuokrauskohteesta aiheutuu omistajalleen kuluja myös vuokrausajan ulkopuolella.

• Mitä kuluja ja miltä ajalta yksittäisen loma-asunnon vuokralle antamisesta saadusta vuokratulosta voi vähentää?
  
  
• Mikä merkitys kulujen vähennyskelpoisuuteen on
  vuokranantajan ja välitysliikkeen solmimalla loma-asunnon välityssopimuksella, jonka mukaan kohde on välitysliikkeen kautta joko määräajan tai jatkuvassa vuokrauksessa?

Taustaa

Yksittäisen loma-asunnon vuokrausta koskevaa korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytäntöä ei ole. Verotuskäytännössä on sovellettu korkeimman hallinto-oikeuden peiteltyä osingonjakoa koskevasta ratkaisusta KHO 13.8.2008 taltio 1881 ilmeneviä periaatteita. Korkein hallinto-oikeus katsoi päätöksessään, ettei asiassa ollut esitetty riittävää selvitystä siitä, että kiinteistöä olisi pyritty vuokraamaan myös todellisen vuokrausajan ulkopuolella. Kiinteistön katsottiin olleen yksityiskäytössä kaikkien niiden viikkojen aikana, jolloin se ei ollut vuokrattuna huolimatta siitä, että sitä oli tosiasiallisesti käytetty omaan käyttöön vain viikon ajan. Ratkaisun perusteella Verohallinto on antanut ohjeen vapaa-ajan asunnon käyttöajan laskemisesta (Vapaa-ajan yksityiskäyttö 11.9.2008, dnro 1359/345/2008).

Yksittäinen loma-asunto katsotaan hankitun ensisijassa omaan käyttöön vapaa-ajan asunnoksi. Lähtökohtaisesti tällaiseen loma-asuntoon kohdistuvat kulut ovat tuloverolain 31 §:n 4 momentissa tarkoitettuja vähennyskelvottomia elantomenoja. Jos verovelvollinen kuitenkin vuokraa loma-asuntoaan ja saa tästä vuokratuloa, katsotaan vuokraamisen tapahtuvan kohteesta aiheutuvien kustannusten kattamiseksi eikä varsinaisesti tuloverolain tarkoittamassa tulonhankkimistarkoituksessa. Tällaisessa tilanteessa on perusteltua rajoittaa vuokrakohteesta aiheutuneiden kulujen vähennyskelpoisuutta siten, että tuloverolain 54 §:n 1 momentissa tarkoitettuja vuokratulosta vähennyskelpoisia tulonhankkimismenoja ovat ainoastaan vuokra-aikaan kohdistuvat juoksevat kulut.

Myös loma-asunnon yleiskulut (kiinteistöverot, vakuutusmaksut, vuosikorjaukset jne.) ovat vähennyskelpoisia vain vuokralla oloaikaa vastaavalta osalta, jos verovelvollinen ei pysty näyttämään, että kulut kohdistuvat ainoastaan vuokraustoimintaan. Vuokranvälityspalkkiot ja vastaavat kulut, jotka jo luonteensakin puolesta ovat vain vuokraustoimintaan liittyviä, ovat kokonaan vähennyskelpoisia.

Edellä mainittu korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 13.8.2008 taltio 1881 ei näyttäisi suoraan vastaavan siihen, onko kulujen vähennyskelpoisuuden osalta ratkaisevana edellytyksenä pidettävä sitä, että loma-asuntoa on riittävästi yritetty vuokrata sen ollessa tyhjillään. Verovelvollinen saattaa tehdä määräaikaisen tai toistaiseksi voimassa olevan vuokravälityssopimuksen jonkin vuokra- tai majoitusvälitysliikkeen kanssa. Käytännössä välityssopimukset antavat omistajille kuitenkin laajan mahdollisuuden käyttää loma-asuntoaan muuhunkin kuin vuokraustoimintaan silloin, kun sitä ei ole tosiasiassa vuokrattu. Vuokratulosta vähennyskelpoisiksi tulonhankkimismenoiksi katsotaan ainoastaan vuokra-aikaan kohdistuvat kulut, jos välityssopimus mahdollistaa loma-asunnon oman käytön.

Jos verovelvollinen omistaa ja vuokraa useampaa kuin yhtä loma-asuntoa, on vuokraustoimintaa ja saaduista vuokratuloista vähennyskelpoisia kuluja tarkasteltava lähtökohtaisesti kuten yhden loma-asunnon vuokraustapauksessa. Verovelvollisen omistaessa useamman kuin yhden loma-asunnon, saattaa näiden vuokraustilanteessa kuitenkin olla ainakin osittain kyse aidosta tulonhankkimistoiminnasta. Tällöin vähennyskelpoisten kulujen määrää voidaan tapauskohtaisesti arvioida toisin kuin yllä käsitellyssä yhden loma-asunnon vuokraustapauksissa.

Päätös

Loma-asunnon vuokratulosta vähennyskelpoisia tulonhankkimismenoja ovat ainoastaan vuokra-aikaan kohdistuvat kulut ja suoraan vuokraustoimintaan liittyvät kulut. Asiassa ei ole merkitystä sillä, antaako verovelvollinen loma-asunnon vuokralle suoraan vai välitysliikkeen kautta.

Edellä esitettyä kantaa noudatetaan ensimmäistä kertaa vuoden 2011 verotusta toimitettaessa. Kantaa noudatetaan mahdollisuuksien mukaan myös vuoden 2012 ennakkoperinnässä.

johtava veroasiantuntija Tero Määttä

ylitarkastaja Janne Myllymäki