KVL:2017/6

Antopäivä
20.1.2017
Diaarinumero
A96/8210/2016
asunto-osakeyhtiö, oman asunnon luovutus, lisärakennusoikeus, yhtiöjärjestyksen muutos

Hakemuksen mukaan hakijat olivat 1970-luvulta asti omistaneet erillistalon hallintaan oikeuttavat osakkeet asunto-osakeyhtiössä. Hakijat olivat käyttäneet kyseistä erillistaloa perheensä vakituisena asuntona osakkeiden hankinnasta lähtien.

Asunto-osakeyhtiössä oli käynnistetty laaja korjaustyö, jonka yhteydessä talojen runkorakenteissa oli todettu vakavia homevaurioita. Vaurioiden perusteella talot oli sittemmin todettu asiantuntija-arvioissa purkukuntoisiksi.

Hakemuksen mukaan yhtiön tarkoituksena oli purkaa nykyiset erillistalot ja rakentaa tontille kaavamääräysten mukaisesti suurempi määrä uusia erillistaloja. Osa yhtiön nykyisistä osakkeenomistajista halusi pysyä osakkeenomistajina ja omistaa jatkossakin yhden rakennuspaikan ja sille rakennettavan erillistalon hallintaan oikeuttavat yhtiön osakkeet. Osa yhtiön osakkeenomistajista ei kuitenkaan erinäisistä syistä halunnut osallistua uusien talojen rakentamiseen, vaan sen sijaan he halusivat myydä osakkeensa yhtiössä.

Yhtiön osakkeenomistajien tarkoituksena oli lisätä yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään olemassa olevien huoneistojen lisäksi myös uudet lisähuoneistot. Yhtiöjärjestyksen muutoksen seurauksena kukin nykyisistä osakkeenomistajista omistaisi määräosan jokaisen lisähuoneiston hallintaan oikeuttavista ns. rakennuspaikkaosakkeista. Tämän jälkeen osakkeenomistajat myisivät lisähuoneistojen hallintaan oikeuttavat rakennuspaikkaosakkeet yksittäisillä kaupoilla ennen uusien korvaavien asuinrakennusten rakentamista.

Hakijoiden osalta yhtiöjärjestyksen muutos tarkoitti, että osa hakijoiden omistamista osakkeista muuttuisi rakennuspaikkaosakkeiksi, jotka oikeuttaisivat osiltaan jokaisen lisähuoneiston hallintaan. Järjestelyn tarkoituksena oli hakemuksen mukaan turvata osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen toteutuminen tilanteessa, jossa kaikki yhtiön osakkeenomistajat eivät aikoneet jatkaa yhtiön osakkeenomistajina. Hakemuksen mukaan kaikki osakkeenomistajat saisivat rakennuspaikkaosakkeiden myymisen kautta hyväkseen aiemmin osakashallinnassa olleisiin piha-alueisiin kohdistuvan käyttämättömän rakennusoikeuden merkittävän taloudellisen arvon.

Ennen hakemuksessa kuvattua yhtiöjärjestyksen muutosta hakijoiden omistamat asunto- ja rakennuspaikkaosakkeet olivat yhdessä oikeuttaneet hallinnoimaan hakijoiden vakituisena asuntonaan yli kahden vuoden ajan käyttämää huoneistoa. Keskusverolautakunta katsoi, että yhtiöjärjestyksen muutoksesta sekä vaurioituneiden asuinrakennusten purkamisesta huolimatta hakijoiden asunto-osakkeiden luovutukseen voidaan hakemuksessa kuvatuissa olosuhteissa soveltaa oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä.

Lisäksi, jos hakijat luovuttavat yhtiöjärjestyksen muuttamisen jälkeen sekä omistamansa asunto-osakkeet että rakennuspaikkaosakkeet, keskusverolautakunta katsoi, että kyseisissä olosuhteissa luovutukset muodostavat sellaisen kokonaisuuden, että myös rakennuspaikkaosakkeiden luovutukseen voidaan soveltaa oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä. Edellytyksenä verovapaussäännöksen soveltamiselle on, että hakijat luovuttavat kaikki omistamansa asunto- ja rakennuspaikkaosakkeet yhdellä luovutuksella tai usean osaluovutuksen kokonaisuutena siten, että olosuhteista voidaan päätellä, että hakijoiden tarkoituksena on realisoida aiemmin omana vakituisena asuntonaan käyttämänsä huoneiston hallintaan oikeuttaneet osakkeet kokonaisuudessaan lyhyen ajan kuluessa.

Jos sen sijaan hakijat luovuttavat ainoastaan rakennuspaikkaosakkeet ja jäävät omistamaan asunto-osakkeita, keskusverolautakunta katsoi, että kyseessä olevaan luovutukseen ei voida soveltaa oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä.

Keskusverolautakunta katsoi, että hakijoille ei muodostu yhtiöjärjestyksen muutoksesta veronalaista etuutta.

Ennakkoratkaisu verovuosille 2016 ja 2017

Tuloverolaki 29 §, 32 §, 48 § 1 mom. 1 kohta sekä 2 mom.

Päätös julkaistaan vain lyhennelmänä.

KHO T 125, 17.1.2018 vuosikirja (ei muutosta)