Vastuu aiempien luovutusten varainsiirtoverosta

Antopäivä
4.11.2019
Diaarinumero
VH/4332/00.01.00/2019
Voimassaolo
1.11.2019 - Toistaiseksi
Valtuutussäännös
Laki Verohallinnosta (503/2010) 2 § 2 mom.
Korvaa ohjeen
VH/2341/00.01.00/2018

Tässä ohjeessa käsitellään luovutuksensaajan verovastuuta niissä tilanteissa, joissa kiinteistön aiemmalle saannolle ei ole haettu lainhuutoa tai kirjaamista.

Ohjetta on päivitetty vastaamaan varainsiirtoverolain muuttamisesta annetulla lailla (18/2018) 1.11.2019 voimaan tulleita muutoksia. Muutoksista on kerrottu lyhyesti luvussa 1.1. Luvun 4 rakennetta ja sisältöä on muutettu siten, että se koskee ainoastaan viivästyskorotusta. Aiemman ohjeversion veronlisäystä koskenut alaluku 4.2 on poistettu tarpeettomana. Lisäksi ohjeen viittaukset toisiin Verohallinnon ohjeisiin on ajantasaistettu.

1 Johdanto

1.1 Yleistä

Kiinteistön luovutuksissa luovutuksensaaja voi joutua vastaamaan omaan saantoonsa liittyvän varainsiirtoveron ohella myös aiemmista luovutuksista suorittamatta olevista varainsiirtoveroista ja viivästyskorotuksista. Vastuuvelvollisuus syntyy, jos luovutuksen kohteena olevan kiinteistön tai kirjaamisvelvollisuuden alaisen vuokraoikeuden aiempia luovutuksia ei ole lainhuudatettu tai kirjattu ennen kuin viimeisin luovutuksensaaja hakee lainhuutoa tai kirjaamista omalle saannolleen. Myös kuolinpesäosuuden luovutus voi aiheuttaa varainsiirtoverovelvollisuuden, josta myöhempi luovutuksensaaja on vastuussa. Tähän verovastuuseen liittyviä kysymyksiä käsitellään erillisessä Verohallinnon ohjeessa Kuolinpesäosuuden luovutuksen verotus.

Verovastuu koskee kiinteistön ohella myös sen määräosaa ja määräalaa, kiinteistöjen yhteistä aluetta ja sen määräalaa, yhteisalueosuutta sekä kirjaamisvelvollisuuden alaista vuokra- tai käyttöoikeutta. Ohjeessa kiinteistöstä sanottua sovelletaan myös näihin omaisuuseriin. Arvopapereiden luovutuksista ei ole olemassa vastaavaa vastuusäännöstä. Vastuusäännös ei koske myöskään sellaisia luovutuksia, jotka eivät ole kirjaamisvelvollisuuden alaisia, esimerkiksi rakennuksen erillisluovutuksia.

Luovutuksensaajan on syytä selvittää jo ennen luovutussopimuksen allekirjoittamista, onko myyjän saanto kirjattu. Näin vältytään välisaannon verovastuun jälkiselvittelyltä. Jos kirjaamattomia välisaantoja ilmenee joko ennen tai jälkeen luovutuksen, tulee luovutuksen osapuolten ensisijaisesti keskenään järjestää puuttuvien veroseuraamusten maksaminen. Välisaannon vero on välisaannon luovutuksensaajan vero ja jatkoluovutuksensaajan kannalta kyse on vain vastuusta toisen varainsiirtoverosta, jonka suorittaminen on hänen lainhuutonsa edellytys. Verohallinnon ratkaistavaksi ei kuulu se, miten lopullinen vastuu välisaannon verosta jakautuu välisaannon luovutuksensaajan ja jatkoluovutuksen luovutuksensaajien keskinäisessä suhteessa.

Varainsiirtoverolain muuttamisesta annettu laki (18/2018) tuli voimaan 1.11.2019. Uutta on, että 1.11.2019 tai sen jälkeen tehdyistä kiinteistön ja kirjaamisvelvollisuuden alaisten vuokraoikeuksien luovutuksista on annettava varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisen laiminlyönti on sanktioitu. Veronlisäystä ei ole enää maksettava, mutta sen sijaan määräajan jälkeen suoritettavalle varainsiirtoverolle maksetaan jatkossa viivästyskorkoa riippumatta siitä, tuleeko luovutuksensaajan maksettavaksi myös viivästyskorotusta sen vuoksi, että lainhuudon tai kirjaamisen hakeminen määräajassa on laiminlyöty.

Varainsiirtoveroilmoituksen antamisen laiminlyönnistä johtuvien seuraamusmaksujen (myöhästymismaksu ja veronkorotus) sekä viivästyskoron valvonta kuuluu vain Verohallinnolle. Vastuu aiemman luovutuksen varainsiirtoverosta ei ulotu välisaantoa koskevan varainsiirtoveroilmoituksen laiminlyönnistä johtuviin seuraamusmaksuihin tai välisaannon varainsiirtoveron maksamisen viivästymisen vuoksi maksettavaan viivästyskorkoon. Tässä ohjeessa käsitellään tämän vuoksi ainoastaan  välisaannon varainsiirtoveroa ja viivästyskorotusta, joiden suorittaminen on vastuusäännöksen perusteella myöhemmän kiinteistösaannon lainhuudon tai kirjaamisen edellytyksenä.

1.2 Ohjeessa käytettävät termit

Ohjeessa käytetään yleisessä merkityksessä termiä kirjaaminen kattamaan sekä kiinteistön lainhuudatuksen että kirjaamisvelvollisuuden alaisen vuokraoikeuden kirjaamisen. Ohjeessa nimenomaisesti kiinteistön lainhuudon hakemisesta todettua sovelletaan vastaavasti myös vuokraoikeuden kirjaamiseen, vaikka tätä ei olisi erikseen mainittu.

Välisaanto-termiä käytetään kuvaamaan niitä aikaisempia kiinteistön saantoja, joille ei ole haettu kirjaamista ja joista suoritettavasta verosta viivästyskorotuksineen myöhempi luovutuksensaaja voi joutua vastuuseen.

Varainsiirtoverolain (785/2016) 33–33 e §:n mukaan maksamatta oleva varainsiirtovero voidaan määrätä maksettavaksi verosta vastuussa olevan vahingoksi. Tämä laki koskee 1.1.2017 ja sen jälkeen tapahtuneita luovutuksia. Sitä aikaisemmin tehdyistä luovutuksista maksuunpannaan maksamaton varainsiirtovero varainsiirtoverolain (931/1996) 33 §:n mukaisesti. Yksinkertaistamisen vuoksi ohjeessa käytetään yleisessä merkityksessä termiä veron määrääminen tarkoittamaan molempia edellä mainittuja tilanteita.

1.3 Lausuntomenettely aiempien luovutusten verovastuutilanteissa

Kun luovutuksen kohteena on kiinteistö tai kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokraoikeus, jonka aiempi luovutus on kirjaamatta, aiheutuu viimeisimmän saannon kirjaamisvaiheessa tyypillisesti tarve pyytää Verohallinnolta varainsiirtoverolain 29 §:ssä tarkoitettua lausuntoa. Lausuntopyyntöön on liitettävä kopiot kaikista niistä luovutussopimuksista, joihin perustuville saannoille ei ole haettu kirjaamista sekä kopiot näihin saantoihin liittyvistä varainsiirtoveron maksutositteista, jos ne ovat saatavilla.

Jos välisaannosta suorittamatta olevan veron määräämisestä on tehty päätös, rinnastuu tämä maksettuun varainsiirtoveroon. Sama koskee mahdollisesti maksettavaksi määrättyä viivästyskorotusta. Veron määräämistä koskevan päätöksen tekemisen jälkeen ei tästä syystä ole enää vastuusäännöksen taustalla olevaa tarvetta huolehtia kaupan osapuolten toimin veron kertymisestä ennen kiinteistön kirjaamista. Edellä todettu tarkoittaa käytännössä, että jos Verohallinto on tehnyt veron ja mahdollisen viivästyskorotuksen määräämisestä päätöksen, ei näiden perinnän mahdollinen keskeneräisyys ole este lainhuudon myöntämiselle. Tällaisissa tilanteissa Verohallinto antaa kirjaamisasian ratkaisemista varten varainsiirtoverolain 29 §:n mukaisen lausunnon, josta käy ilmi, että päätös välisaannon varainsiirtoveron ja mahdollisen viivästyskorotuksen määräämisestä on tehty.

1.4 Ohjeen rakenne

Verovastuuseen ja sen laajuuteen liittyvät keskeisesti varainsiirtoverolakiin sisältyvät säännökset vero- ja vastuuvelvollisuudesta sekä aikarajoista, joiden sisällä vero voidaan määrätä maksettavaksi. Nämä säännökset ohjaavat osaltaan sitä, kenen maksettavaksi varainsiirtovero viime kädessä tulee. Verovastuukysymysten hahmottamiseksi on myös olennaista tiedostaa perusasiat kirjaamisen hakemisen määräajoista sekä varainsiirtoveron ja viivästyskorotuksen määräytymisen perusteista. Edellä todettu huomioiden ohjeen rakenne on muodostunut seuraavaksi:

Luvussa 2 käsitellään kirjaamisen hakemisen määräaikoihin liittyviä perusasioita. Luvussa 3 on selvitetty välisaantojen verovastuuseen liittyvä varainsiirtoverolainsäädäntö ja verovastuun perustilanteet. Asiaa on havainnollistettu yksinkertaistetuin esimerkein, joissa perättäisten vastikkeellisten luovutusten kohteena on sama kiinteistö kokonaisuudessaan. Luvussa 4 käsitellään viivästysseuraamusten määräytymistä. Luvussa 5 käsitellään tilanteita, joissa jatkoluovutuksen kohde ei täysin vastaa välisaantoa (esimerkiksi lainhuudattamattomasta kiinteistöstä luovutetaan määräala). Luvussa 6 käsitellään tilanteita, joissa jokin luovutuksista on varainsiirtoverosta vapaa (esimerkiksi lainhuudattamaton kiinteistö on saatu perintönä).  Luvuissa 2, 3 ja 4 selvitettyjä määräaikoja tai viivästysseuraamuksia sovelletaan lukujen 5 ja 6 tilanteisiin.

2 Kirjaamisen hakemisen määräaika

Lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista on haettava pääsääntöisesti kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä. Tästä poikkeuksena ovat perhe- ja perintöoikeudelliset saannot ja viranomaisen päätökseen perustuvat saannot.

Esimerkiksi perintöön tai puolisoiden väliseen ositukseen perustuvissa saannoissa kirjaamisaika alkaa siitä, kun perinnönjako tai ositus tulee lainvoimaiseksi. Lähtökohta on, että perinnönjako ja ositus tulee lainvoimaiseksi kuuden kuukauden moiteajan jälkeen, jos toimitusta ei ole moitittu. Käytännössä perinnönjako- ja ositusasiakirjoihin sisällytetään hyvin usein ehto, jonka mukaan osapuolet sitoutuvat olemaan moittimatta tehtyä perinnönjakoa tai ositusta. Tällöin perinnönjako tai ositus tulee lainvoimaiseksi heti ilman moiteaikaa. Tämä tarkoittaa sitä, että kuuden kuukauden määräaika alkaa kulua jo asiakirjan allekirjoittamispäivästä. Jos perinnönjakoa ei ole omistusoikeuden saamiseksi toimitettava, määräaika alkaa kulua perunkirjoitusajan päättymisestä taikka, jos ositus on tarpeen kiinteistön erottamiseksi, kun ositus saa lainvoiman.

Jos saanto perustuu kirjaamisvelvollisuuden alaiseen kiinteistötoimitukseen, kirjaamisaika alkaa siitä, kun toimituksesta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin. Jos kiinteistöä ei ole aikaisemmin merkitty kiinteistörekisteriin, määräaika alkaa kiinteistörekisteriin merkitsemisestä. Muun kuin kiinteistönmuodostamistehtäviä hoitavan viranomaisen päätökseen perustuvan saannon kirjaamisaika alkaa siitä, kun päätös saa lainvoiman ja ulosottokaaren mukaiseen huutokauppaan tai ulosottomiehen toimittamaan vapaaseen myyntiin perustuvan saannon kirjaamisaika siitä, kun kauppakirja annetaan ostajalle.

Jos kirjaamisen hakemisen määräpäivä on arkipyhänä tai viikonloppuna, määräaika päättyy seuraavana arkipäivänä.

Jollei kirjaamista ole haettu säädetyssä ajassa, varainsiirtoveroa korotetaan 20 prosenttia jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona kirjaamista olisi viimeistään tullut hakea. Veroa korotetaan kuitenkin enintään kaksinkertaiseksi. Viivästyskorotuksesta kerrotaan tarkemmin ohjeen luvussa 4.1.

3 Vastuu välisaannon varainsiirtoverosta

3.1 Yleistä

Varainsiirtoverokanta kiinteistön luovutuksessa on neljä prosenttia. Vero lasketaan pääsääntöisesti kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Eräissä yhteisön perustamisvaiheen, elinkaaren ja purkautumisen aikana tehtävissä kiinteistön luovutuksissa veron perusteena on kuitenkin luovutetun kiinteistön käypä arvo. Veron perusteen määräytymistä kiinteistöjen luovutustilanteissa on käsitelty tarkemmin muun muassa Verohallinnon ohjeissa Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa ja Yhtiömuodonmuutosten ja yritysjärjestelyjen varainsiirtoverotus.

3.2 Verovelvollisuutta koskeva pääsääntö

Varainsiirtoverolain 4 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava veroa. Säännös on veron suorittamisvelvollisuutta koskeva pääsääntö. Lähtökohtaisesti kiinteistökaupan varainsiirtovero on siten luovutuksensaajan maksettavaksi kuuluva vero. Luovutuksensaajan verovelvollisuutta ei poista se, että luovutuksen osapuolet ovat sopineet varainsiirtoveron suorittamisesta toisin, vaan tällainen sopimus on sitova ainoastaan sopijapuolten keskinäisessä suhteessa.

3.3 Luovutuksensaajan vastuu aiemmista luovutuksista suoritettavasta verosta

Luovutuksensaaja voi kuitenkin joutua aiemman luovutuksensaajan ohella vastuuseen aiemmista luovutuksista suoritettavasta varainsiirtoverosta. Tällaista verovastuuta koskee varainsiirtoverolain 9 §. Verovastuusäännöksen mukaan, jos kiinteistö on useamman kerran luovutettu ennen kuin lainhuutoa tai kirjaamista haetaan, luovutuksensaajan on suoritettava vero viivästyskorotuksineen myös niistä aikaisemmista luovutuksista, jotka on tehty hakemuksen tekemistä edeltäneiden kolmen vuoden aikana.

Vastuusäännöstä muutettiin verovastuun ajallisen ulottuvuuden osalta 1.1.2017 voimaan tulleella lailla varainsiirtoverolain muuttamisesta (9.9.2016/785). Ennen lakimuutosta verovastuun määräaika oli 10 vuotta. Jos luovutus on tehty aikaisemmin kuin 1.1.2017, koskee luovutuksensaajan verovastuu niitä aiempia kirjaamattomia luovutuksia, jotka on tehty 10 vuoden sisällä ennen kirjaamishakemuksen vireilletuloa. Verovastuun ajallisen ulottuvuuden kannalta ratkaisevaa on sitovan kauppakirjan tai muun luovutussopimuksen tekopäivä, omistusoikeuden siirtymisajankohdalla ei ole asiassa merkitystä.

Myöhemmällä luovutuksensaajalla ei kuitenkaan ole vastuuta aiemmista luovutuksista suoritettavasta verosta, jos kiinteistö on myyty pakkohuutokaupalla. Tämän vastuusäännöksen soveltamisen rajoituksen piiriin kuuluu myös ulosottokaaren 5 luvun 75–80 §:n mukainen vapaa myynti.

Verovastuun määrä rajoittuu aiemmissa luovutuskirjoissa mainittuun kauppahintaan tai muun vastikkeen arvoon ja näiden perusteella määräytyvään viivästyskorotukseen. Varainsiirtoverolain mukaan veron perusteena on kuitenkin aina kiinteistön käypä arvo tilanteissa, joissa kiinteistö on luovutettu avoimeen yhtiöön, kommandiittiyhtiöön, osakeyhtiöön tai muuhun yhteisöön osaketta tai osuutta vastaan taikka muuna pääoman sijoituksena sekä saannoissa, jotka perustuvat yhteisön purkautumiseen, yhtiömiehen yksityisottoon tai muuhun varojen jakoon. Edellä mainituissa luovutuksissa luovutuskirjassa ei ole välttämättä lainkaan mainintaa kiinteistön käyvästä arvosta. Näissä tilanteissa verovastuun määrä rajoittuu siihen käypään arvoon, joka kiinteistöllä oli välisaannon tapahtuessa.

3.4 Veron maksuunpanon ja määräämisen määräajat

1.1.2017 voimaan tulleella lailla lyhennettiin myös määräaikoja, joiden kuluessa Verohallinto voi määrätä varainsiirtoveron verosta vastuussa olevan maksettavaksi. Myös veron jälkikäteiseen määräämiseen sovellettava laki määräytyy sen mukaan, onko sitova kauppakirja tai muu luovutussopimus tehty ennen 1.1.2017 vai myöhemmin.

Voimassa olevan lain 33 b §:n mukaan vero on määrättävä kolmen vuoden kuluessa verovuoden päättymisestä. Verovuodella tarkoitetaan kalenterivuotta, jonka aikana kiinteistön omistusoikeuden luovutus on tapahtunut tai verovelvollisuus on muutoin alkanut. 31.12.2016 asti voimassa olleen varainsiirtoverolain 33 §:n 3 momentin mukaan, jos lainhuutoa tai kirjaamista ei ole haettu, vero voidaan maksuunpanna kymmenen vuoden kuluessa sen vuoden päättymisestä, jona lainhuutoa tai kirjaamista olisi viimeistään ollut haettava.

Edellä mainitut määräajat koskevat vain sitä luovutuksensaajaa, joka ei ole täyttänyt veronmaksu- ja kirjaamisvelvollisuutta omasta kiinteistösaannostaan. Myöhemmän luovutuksensaajan aiempaa luovutusta koskevan verovastuun aikaraja määräytyy ainoastaan varainsiirtoverolain 9 §:n mukaan edellä luvussa 3.3 tarkemmin kuvatulla tavalla. Nämä määräajat voivat päättyä eri aikaan.

3.5 Verovelvollisuuden ja verovastuun ajallinen ulottuvuus esimerkkeinä

Luvuissa 3.3 ja 3.4 mainittujen varainsiirtoverolain 1.1.2017 voimaan tulleiden muutosten johdosta verovastuukysymysten ratkaisemiseksi on olennaista selvittää kulloinkin kyseessä oleva pohjatilanne. Pohjatilanteet voidaan jaotella karkeasti seuraavalla tavalla:

  • molemmat luovutukset on tehty ennen 1.1.2017
  • molemmat luovutukset on tehty 1.1.2017 tai sen jälkeen
  • kirjaamaton välisaanto on tapahtunut ennen 1.1.2017 ja myöhempi luovutus 1.1.2017 tai sen jälkeen.

Saantoketjussa voi myös olla useampia aikaisempia kirjaamattomia luovutuksia. Tällöin pohjatilanne voi muodostua edellä mainittua moninaisemmaksi. Tällöin kirjaamisen edellytyksenä on varainsiirtoveron suorittaminen kaikista sellaisista välisaannoista, joissa seuraavien esimerkkien edellytykset täyttyvät.

Verovelvollisuuden ja verovastuun ulottuvuutta eri pohjatilanteissa havainnollistavat seuraavat esimerkit.

3.5.1 Molemmat luovutukset tehty ennen 1.1.2017

Esimerkki 1:

A oli ostanut 1.4.2014 omakotikiinteistön B:ltä, jolla oli lainhuuto kiinteistöön. A:n olisi pitänyt hakea saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 1.10.2014. A ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa.

A oli myynyt omakotikiinteistön edelleen C:lle 1.12.2016. C:n olisi pitänyt hakea saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 1.6.2017. C on kuitenkin unohtanut lainhuudon hakemisen ja varainsiirtoveron maksamisen. C on jättänyt lainhuutohakemuksen vasta 1.8.2018.

Molemmat luovutukset on tehty ennen 1.1.2017, joten C:llä on verovastuu niistä aiemmista luovutuksista, jotka on tehty 10 vuotta ennen kuin hän on hakenut lainhuutoa. C:n vastuuta ei poista se, että varainsiirtoverolain mukaan A:lle voidaan määrätä varainsiirtovero viivästyskorotuksineen 31.12.2024 saakka.

Lainhuudattamattomasta kiinteistön välisaannosta on aikaa alle 10 vuotta, kun C hakee lainhuutoa. Tämän vuoksi C on vastuussa myös A:n saannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. C:n lainhuudon edellytyksenä on, että hänen omasta kaupastaan suoritetun varainsiirtoveron ja viivästyskorotuksen lisäksi myös 1.4.2014 tehdystä kiinteistökaupasta on maksettu varainsiirtovero viivästyskorotuksineen.

3.5.2 Molemmat luovutukset tehty 1.1.2017 tai sen jälkeen

Esimerkki 2:

A oli ostanut 1.3.2017 omakotikiinteistön B:ltä, jolla oli lainhuuto kiinteistöön. A:n olisi pitänyt hakea saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 1.9.2017. A ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa.

A on myynyt omakotikiinteistön edelleen C:lle 1.8.2018. C on jättänyt lainhuutohakemuksen 31.8.2018.

Molemmat luovutukset on tehty 1.1.2017 voimaan tulleen lakimuutoksen jälkeen, joten C:llä on verovastuu niistä aiemmista luovutuksista, jotka on tehty kolme vuotta ennen kuin hän on hakenut lainhuutoa. Koska lainhuudattamattomasta kiinteistön välisaannosta on aikaa alle kolme vuotta C:n hakiessa lainhuutoa, C on vastuussa oman saantonsa ohella myös A:n saannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. C:n vastuuta ei poista se, että varainsiirtoverolain mukaan A:lle voidaan määrätä varainsiirtovero viivästyskorotuksineen 31.12.2020 saakka.

C:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä on, että hänen omasta kaupastaan suoritetun varainsiirtoveron lisäksi myös 1.3.2017 tehdystä kiinteistökaupasta on maksettu varainsiirtovero viivästyskorotuksineen.

3.5.3 Välisaanto tapahtunut ennen 1.1.2017 ja myöhempi luovutus sen jälkeen

Esimerkki 3:

A oli ostanut 12.12.2012 omakotikiinteistön B:ltä, jolla oli lainhuuto kiinteistöön. A:n olisi pitänyt hakea saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 12.6.2013. A ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa.

A on myynyt omakotikiinteistön edelleen C:lle 1.8.2018. C on jättänyt lainhuutohakemuksen 31.8.2018.

Lainhuudattamaton kiinteistön välisaanto on tehty ennen 1.1.2017 voimaan tullutta lakimuutosta ja kiinteistön edelleenluovutus lain voimaantulon jälkeen. C:llä on verovastuu niistä aiemmista luovutuksista, jotka on tehty korkeintaan kolme vuotta ennen kuin hänen lainhuutohakemuksensa on tullut vireille. Koska lainhuudattamattomasta kiinteistön välisaannosta on aikaa yli kolme vuotta C:n hakiessa lainhuutoa, C ei ole enää vastuussa A:n 12.12.2012 tapahtuneen saannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta.

C:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä on, että hän on maksanut varainsiirtoveron omasta saannostaan. Välisaannon varainsiirtovero viivästyskorotuksineen voi tulla varainsiirtoverolakiin sisältyvien määräaikojen perusteella ainoastaan A:n maksettavaksi.

Esimerkki 4:

A oli ostanut 1.6.2016 omakotikiinteistön B:ltä, jolla oli lainhuuto kiinteistöön. A:n olisi pitänyt hakea saannolleen lainhuuto ja maksaa varainsiirtovero viimeistään 1.12.2016. A ei kuitenkaan ole hakenut lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa.

A on myynyt omakotikiinteistön edelleen C:lle 1.8.2018. C:n lainhuutohakemus on tullut vireille 31.8.2018.

Lainhuudattamaton kiinteistön välisaanto on tehty ennen 1.1.2017 voimaan tullutta lakimuutosta ja kiinteistön edelleenluovutus edellä mainitun ajankohdan jälkeen. C:llä on verovastuu niistä aiemmista luovutuksista, jotka on tehty korkeintaan kolme vuotta ennen kuin hänen lainhuutohakemuksensa on tullut vireille. Koska lainhuudattamattomasta kiinteistön välisaannosta on aikaa alle kolme vuotta, C on vastuussa oman saantonsa ohella myös A:n 1.6.2016 tapahtuneen saannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta. C:n vastuuta ei poista se, että varainsiirtoverolain mukaan A:lle voidaan määrätä varainsiirtovero viivästyskorotuksineen 31.12.2026 saakka.

C:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä on, että hänen omasta kaupastaan suoritetun varainsiirtoveron lisäksi myös 1.6.2016 tehdystä kiinteistökaupasta on maksettu varainsiirtovero viivästyskorotuksineen.

3.5.4 Useita huudattamattomia saantoja

Kiinteistö tai sen osa voi tulla luovutetuksi useita kertoja ennen kirjaamisen hakemista. Silloin kaikilla eri luovutuksensaajilla on vastuu oman luovutuksensa verosta. Kaikkien luovutusten varainsiirtoveron suorittaminen on edellytys lainhuudon myöntämiseksi kiinteistön omistajalle, jos luovutukset ovat tapahtuneet varainsiirtoverolain 9 §:n mukaisesti kolmen vuoden sisällä ennen kuin myöhemmän saannon luovutuksensaajan kirjaamishakemus on tullut vireille.

Varainsiirtoveroa ei tarvitse suorittaa luovutuksesta, joka on tapahtunut yli kolme vuotta aikaisemmin ennen kuin myöhemmän saannon luovutuksensaajan kirjaamishakemus on tullut vireille. Mahdollisista muista määräajan sisällä tapahtuneista välisaannoista on suoritettava varainsiirtovero.

Jos kirjaamista haetaan vasta nyt saannolle, joka on tapahtunut jo ennen 1.1.2017, edellä mainitut määräajat ovat kuitenkin 10 vuotta.

Esimerkki 5:

C on ostanut B:ltä omakotitalon 1.6.2020. B on ostanut A:lta kyseisen talon 1.8.2019. A puolestaan on ostanut talon 1.3.2017. A tai B eivät ole hakeneet lainhuutoa tai suorittaneet varainsiirtoveroa.

C hakee omakotitalolle lainhuutoa 1.10.2020. Aiemmista luovutuksista B:n kauppa on tapahtunut kolmen vuoden kuluessa ennen kuin C:n lainhuutohakemus tuli vireille. Koska tästä välisaannosta on aikaa alle kolme vuotta C:n hakiessa lainhuutoa, C on vastuussa oman saantonsa ohella myös B:n 1.8.2019 tapahtuneen saannon varainsiirtoverosta viivästyskorotuksineen. C:n vastuuta ei poista se, että varainsiirtoverolain mukaan B:lle voidaan määrätä varainsiirtovero viivästyskorotuksineen 31.12.2022 saakka. A:n lainhuudattamattomasta välisaannosta on aikaa yli kolme vuotta, joten C ei ole vastuussa 1.3.2017 tehdystä luovutuksesta suoritettavasta varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta.

C:n lainhuudon edellytyksenä on, että hänen omasta kaupastaan suoritetun varainsiirtoveron lisäksi myös B:n saannosta on suoritettu varainsiirtovero viivästyskorotuksineen. A:n saannon varainsiirtovero viivästyskorotuksineen voi tulla varainsiirtoverolakiin sisältyvien määräaikojen perusteella ainoastaan A:n maksettavaksi.

4 Välisaannon viivästyskorotuksen määräytyminen

4.1 Viivästyskorotuksen määräytymisperusteet

Viivästyskorotuksen tarkoitus on varmistaa kirjaamisen hakeminen määräajassa ja siten turvata kiinteistöomistusten rekisteröinnin luotettavuus. Siksi viivästyskorotuksen kertyminen katkeaa, kun lainhuuto- tai kirjaamishakemus tulee vireille, eikä varainsiirtoveron suorittaminen katkaise viivästyskorotuksen kertymistä. Viivästyskorotus on siten maksettava, vaikka luovutuksen varainsiirtovero olisi maksettu ajoissa (katso KHO 1986-B-II-617).

Viivästyskorotus lasketaan suoritettavaksi tulevan varainsiirtoveron määrästä. Viivästyskorotusta ei siten voi tulla maksettavaksi täysin vastikkeettomasta kiinteistön saannosta, kuten lahjasta. Viivästyskorotusta ei ole maksettava myöskään varainsiirtoverosta vapaasta saannosta, kuten ensiasunnosta (katso KHO 1992-B-557).

Viivästyskorotuksen määrä lisääntyy veron perusmäärästä laskettuna 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta siitä päivästä lukien, jona kirjaamista olisi tullut hakea. Jos korotusjaksoja tulee useampia, uusi jakso jatkuu suoraan edellisen korotusjakson päättymisestä huomioimatta sitä, osuuko korotusjakson vaihtuminen arkipäivälle vai ei. Viivästyskorotuksen määrään ei yhden korotusjakson sisällä ole vaikutusta sillä, minä kyseiseen korotusjaksoon kuuluvana päivänä kirjaamista haetaan. Alla on esimerkki viivästyskorotuksen kertymisestä täysimääräiseksi.

Esimerkki 6:

A oli ostanut kiinteistön 1.6.2015, joten sille olisi pitänyt hakea lainhuutoa viimeistään 1.12.2015. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä on 10 000 euroa.

Esimerkkilaskelma
Aikajakso Viivästyskorotus yhteensä (%) Viivästyskorotus yhteensä (€)
2.12.2015–1.6.2016 20 2 000
2.6.2016–1.12.2016 40 4 000
2.12.2016–1.6.2017 60 6 000
2.6.2017–1.12.2017 80 8 000
2.12.2017–1.6.2018 100 10 000

Koska viivästyskorotus on korkeintaan 100 prosenttia veron määrästä, ei viivästyskorotuksen määrä nouse enää 2.12.2017 jälkeen. Viivästyskorotus saavuttaa siten maksimimääränsä kahden vuoden päästä siitä, kun sen kertyminen on alkanut.

Jos kiinteistön aiempaa saantoa ei ole kirjattu ennen kuin se luovutetaan edelleen, viivästyskorotuksen kertyminen katkeaa kiinteistön edelleenluovutukseen.

4.2 Viivästyskorotus aiempien luovutusten verovastuutilanteissa

Viivästyskorotuksen kertymistä ja suorittamisvelvollisuutta havainnollistavat alla olevat esimerkit.

4.2.1 Edelleenluovutus välisaannon lainhuudatusajan päättymisen jälkeen

Esimerkki 7:

A oli ostanut kiinteistön 1.6.2015, joten kiinteistön lainhuudatusaika on päättynyt 1.12.2015. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä on 10 000 euroa. A ei ole hakenut saannolleen lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa ennen kuin hän on myynyt kiinteistön B:lle 30.11.2017.

B on hakenut lainhuutoa 15.5.2018. Lainhuudattamattomasta välisaannosta on maksettava varainsiirtoveroa 10 000 euroa ja viivästyskorotusta 8 000 euroa (80 prosenttia).

Viivästyskorotuksen kertyminen A:n saannosta on päättynyt edelleenluovutushetkellä 30.11.2017. Siten B:n saannon lainhuudatuksen edellytyksenä olevan viivästyskorotuksen määrä on 80 prosenttia (ei B:n lainhuutohakemuksen vireilletulohetken mukaan 100 prosenttia).

4.2.2 Edelleenluovutus ennen kuin välisaannon lainhuudatusaika on päättynyt

Esimerkki 8:

A on ostanut kiinteistön 14.2.2018, joten kiinteistön lainhuudatusaika on päättynyt 14.8.2018. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä on 10 000 euroa. A ei ole kuitenkaan hakenut saannolleen lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa ennen kuin hän yllättävän elämänmuutoksen vuoksi myi kiinteistön B:lle 15.5.2018.

B on hakenut saannolleen lainhuutoa 31.8.2018. Lainhuudattamattomasta välisaannosta on maksettava varainsiirtoveroa 10 000 euroa, mutta ei viivästyskorotusta, koska A:n saannon lainhuudatusaika ei ollut vielä päättynyt 15.5.2018, kun A luovutti kiinteistön edelleen. Asiassa ei ole merkitystä sillä, että B oli hakenut lainhuutoa omalle saannolleen vasta sen jälkeen, kun lainhuudon hakemisen määräaika aiemmasta, 14.2.2018 tapahtuneesta, saannosta oli jo umpeutunut.

4.2.3 Edelleenluovutuksen hetkellä myyjän saannosta lainhuutohakemus vireillä, mutta varainsiirtovero suorittamatta

Esimerkki 9:

A on saanut metsätalouskiinteistön perinnönjakosopimuksella 1.4.2020. Perinnönjakosopimus on tullut heti lainvoimaiseksi, joten kiinteistön lainhuudatusaika on päättynyt 1.10.2020.  A on hakenut saannolleen lainhuutoa 30.9.2020, mutta hän ei ole maksanut varainsiirtoveroa, koska hänen käsityksensä mukaan kyse on ollut varainsiirtoverovapaasta perintösaannosta. A on kuitenkin suorittanut perinnönjaossa ulkopuolisia varoja 100 000 euroa vastikkeena saamastaan perintöosuuttaan arvokkaammasta metsätalouskiinteistöstä, joten A:n on suoritettava varainsiirtoveroa näiden ulkopuolisten varojen määrästä.

A myi kiinteistön B:lle 15.10.2020 ennen kuin hänelle oli myönnetty lainhuuto luovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön. Lainhuutoa ei ollut ehditty myöntää sen vuoksi, että A ei ollut maksanut varainsiirtoveroa perinnönjaossa käyttämiensä ulkopuolisten varojen määrästä. B haki saannolleen lainhuutoa kaupantekopäivänä, jolloin välisaannon lainhuutohakemus vireillä, mutta ratkaisematta.

A oli hakenut lainhuutoa ajoissa, mutta hän oli laiminlyönyt varainsiirtoveron maksamisen määräajassa. A:n saannosta ei siten tule suoritettavaksi viivästyskorotusta, mutta myöhässä maksettavalle varainsiirtoverolle on maksettava viivästyskorkoa.

B:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä on, että varainsiirtovero on maksettu B:n oman kiinteistökaupan lisäksi myös 1.4.2020 tapahtuneesta luovutuksesta.

Kirjaamismenettelyssä myyjän kirjaamisasia tulee ratkaistavaksi itsenäisesti riippumatta siitä, että tämä on ehtinyt luovuttaa kiinteistön edelleen ja samanaikaisesti ratkaistavana on myös ostajan kirjaamishakemus. Myyjän saannon varainsiirtoveron ja mahdollisen viivästyskorotuksen suorittamisen valvontatoimenpiteet kohdistuvat kirjaamishakemuksen käsittelyn yhteydessä tällöin nimenomaan myyjään. Välisaannon luovutuksensaaja voi kuitenkin joutua vastuuseen myyjän saannon varainsiirtoverosta ja viivästyskorotuksesta siinä tapauksessa, että myyjän kirjaamishakemus jätetään tutkimatta.

4.2.4 Välisaannosta suoritettu varainsiirtovero, mutta lainhuuto hakematta

Esimerkki 10:

A on ostanut kiinteistön 1.6.2015, joten sille olisi pitänyt hakea lainhuutoa viimeistään 1.12.2015. Kiinteistön kauppahinta oli 250 000 euroa, joten siitä maksettavan varainsiirtoveron määrä oli 10 000 euroa. A on maksanut varainsiirtoveron, mutta on unohtanut hakea saannolleen lainhuutoa. Hän myi kiinteistön B:lle 1.11.2017.

B haki lainhuutoa kaupantekopäivänä. B:n lainhuudon edellytyksenä on, että hän on maksanut omasta kaupastaan aiheutuvan varainsiirtoveron ja lisäksi on maksettu viivästyskorotusta 8 000 euroa (80 prosenttia) lainhuudattamattomasta välisaannosta.

5 Verovastuu, kun jatkoluovutuksen kohde on erilainen kuin välisaannon kohteena ollut omaisuus

5.1 Määräalan tai määräosan luovutus kiinteistöstä

Määräalan luovutuksella tarkoitetaan tietyn alueellisen osan luovutusta kiinteistöstä. Silloin luovutetusta määräalasta muodostuu luovutuksensaajan oma kiinteistö. Määräosan luovutuksessa taas luovutetaan omistusoikeus kiinteistön murto-osaan, esimerkiksi kiinteistön neljäsosaan. Jos luovutuksensaaja ei ennestään omista muuta kuin luovutettua osuutta kiinteistöstä, muodostuu määräosan luovutuksen jälkeen kiinteistön yhteisomistussuhde.

Kiinteistöstä saatetaan luovuttaa edelleen määräala tai useita määräaloja, vaikka kiinteistölle ei ole haettu kirjaamista tai vaikka sen saannosta ei ole suoritettu varainsiirtoveroa. Määräaloja voidaan luovuttaa myös useille luovutuksensaajille. Vastaavasti kiinteistöstä voidaan tehdä yksi tai useita määräosan luovutuksia ennen sen kirjaamista tai varainsiirtoveron suorittamista.

Varainsiirtovero ei kohdistu erikseen mihinkään alueelliseen osaan kiinteistöstä. Siten koko kiinteistön välisaannon varainsiirtoveron suorittaminen on (kaikkien) siitä luovutettujen määräosien tai -alojen kirjaamisen edellytys.

Esimerkki 11:

A on ostanut 1.6.2018 miljoonan euron kauppahinnalla kiinteistön, jonka kaavoitus on meneillään. Hänen kuuluu suorittaa varainsiirtoveroa 40 000 euroa. A myy kiinteistöstä määräalan perustettavalle asunto-osakeyhtiölle 1.3.2019. A ei ole maksanut varainsiirtoveroa tai hakenut lainhuutoa kiinteistön saannolle.

Asunto-osakeyhtiön lainhuudon edellytyksenä on sen omasta saannosta suoritettavan varainsiirtoveron lisäksi se, että A:n puuttuva varainsiirtovero, 40 000 euroa, suoritetaan viivästyskorotuksineen.

5.2 Usean kiinteistön luovutuksessa saadun kiinteistön jatkoluovutus

Usein samalla (esimerkiksi maatilakokonaisuuden luovutus) luovutetaan useita kiinteistöjä kerralla. Tällaisessa luovutuksessa luovutushinta jaetaan käypien arvojen suhteissa kaikkiin luovutuksen kohteena oleviin kiinteistöihin ja mahdolliseen muuhun luovutuksessa siirtyneeseen omaisuuteen. Ennen saannon kirjaamista luovutuskokonaisuudessa saatuihin kiinteistöihin tai niiden varainsiirtoveron suorittamista voidaan luovuttaa osa kiinteistöistä edelleen. 

Tällaisessa luovutuskokonaisuudessa jokaiselle erilliselle kiinteistölle kohdistuu osa luovutushinnasta ja tätä osuutta vastaava varainsiirtovero kohdistuu kuhunkin erilliseen kiinteistöön. Siksi yksittäisen kiinteistön jatkoluovutuksen lainhuudon edellytyksenä on, että välisaannosta puuttuvasta varainsiirtoverosta ja mahdollisesta viivästyskorotuksesta suoritetaan se suhteellinen osa, joka vastaa jatkoluovutuksen kohteena olevan kiinteistön käyvän arvon suhteellista osaa välisaannon varainsiirtoverosta.

Esimerkki 12:

A on luovuttanut 1.6.2018 pojalleen B:lle maatilakokonaisuuden, joka koostuu kolmesta kiinteistöstä 1, 2 ja 3 sekä maatilairtaimesta. Kokonaiskauppahinta on 500 000 euroa. Se jaetaan myydylle omaisuudelle käypien arvojen suhteessa. Kiinteistön 1 osuus kauppahinnasta on 250 000 euroa. B myy 1.8.2019 C:lle kiinteistön 1. B ei ole hakenut lainhuutoa eikä suorittanut varainsiirtoveroa maatilakokonaisuuden ostosta. C hakee saannolleen lainhuutoa 5.9.2019.

C:n lainhuudon edellytyksenä on hänen omasta ostohinnastaan suoritettavan varainsiirtoveron lisäksi se, että B:n puuttuvasta varainsiirtoverosta suoritetaan kiinteistön 1 osuus korotuksineen. Kun kiinteistön 1 osuus kauppahinnasta oli 250 000 euroa, on siihen kohdistuva varainsiirtovero 10 000 euroa, jolle on suoritettava viivästyskorotusta 4 000 euroa (40 prosenttia).

Jos tällaisesta kiinteistöstä myydään määräala tai -osa, on sen kirjaamisen edellytyksenä koko tämän kiinteistön varainsiirtoveron suorittaminen siten kuin kohdassa 5.1 on kuvattu.

Kun jatkoluovutuksen kohteena on yksittäinen kiinteistö, joka on ollut osa laajemman kokonaisuuden muodostamaa välisaantoa, Verohallinnolle on toimitettava selvitys kiinteistön osuudesta kaiken välisaannossa luovutetun omaisuuden arvosta varainsiirtoverolain 29 §:n mukaisen lausunnon antamista varten. Selvitys on annettava myös silloin, kun jatkoluovutusta koskevaan luovutuskirjaan on merkitty osapuolten näkemys siitä, mikä osuus aiemman luovutuksen kauppahinnasta kohdistuu jatkoluovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön. Selvityksenä jatkoluovutuksen kohteena olevaan kiinteistöön kohdistuneesta kauppahinnasta voi toimittaa esimerkiksi välisaantoa koskevan kauppakirjan, jossa kauppahinta on kohdistettu luovutuksen kohteena olleille omaisuuserille tai välisaannon luovutushetkellä ajankohtaisia arviokirjoja, jotka osoittavat luovutukseen sisältyneiden omaisuuserien tuon hetkiset arvot. Verohallinto huomioi esitetyn selvityksen tapauskohtaisesti.    

On huomattava, että verotuksessa on mahdollista yhdistää usealla eri luovutuskirjalla tehdyt luovutukset, jos ne muodostavat toiminnallisesti, asiallisesti ja ajallisesti yhden luovutuksen. Näin voi olla esimerkiksi silloin, jos samojen osapuolten välillä tehdään samana päivänä useiden samaan tilakokonaisuuteen kuuluvien tilojen luovutuksia siten, että osa tiloista luovutetaan lahjakirjalla ja osa kauppakirjalla (katso luovutusten yhdistämisestä tarkemmin Verohallinnon ohjeesta Maatilan sukupolvenvaihdos verotuksessa). Tällöin vastike voi verotuksessa kohdistua kiinteistöille eri tavoin kuin luovutuskirjoissa on mainittu.  Edellisessä kappaleessa selvityksestä sanottu koskee myös tällaisia tilanteita.

6 Vastikkeettoman tai verovapaan saannon vaikutus vastuuvelvollisuuteen

6.1 Välisaanto ennen verovapaata luovutusta

Tietyt kiinteistön luovutukset ovat varainsiirtoverosta vapaita erityissäännöksen nojalla. Esimerkiksi varainsiirtoverolain 11 §:n mukaiset ensiasunnon varainsiirtoverovapauden edellytykset täyttävä luovutus ja varainsiirtoverolain 4 §:n 5 momentin mukainen toimintamuodon muutos osakeyhtiöksi voivat olla varainsiirtoverotuksessa verovapaita luovutuksia.

Jos kuitenkin ennen verovapaata luovutusta on tehty luovutus, jolle ei ole haettu kirjaamista, tämän välisaannon veron suorittaminen mahdollisine viivästyskorotuksineen on edellytyksenä myöhemmän luovutuksensaajan saannon kirjaamiselle. Myöhemmän saannon verovapauden edellytysten täyttyminen ei poista vastuuta aiemmista luovutuksista, joissa vastaavia verovapauden edellytyksiä ei ole.

Esimerkki 13:

A on 1.6.2018 ostanut B:ltä omakotitalon 260 000 euron kauppahinnalla. A on varainsiirtoverolain 11 §:ssä tarkoitettu ensiasunnon ostaja, joten tästä luovutuksesta ei tule suoritettavaksi varainsiirtoveroa. B on 1.9.2017 ostanut omakotitalon 250 000 euron kauppahinnalla. B:n olisi pitänyt hakea lainhuutoa ja suorittaa 10 000 euroa varainsiirtoveroa viimeistään 1.3.2018, mutta hän ei ole täyttänyt näitä velvollisuuksiaan.

A:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä on, että B:n saannosta suoritetaan vielä suorittamatta oleva varainsiirtovero 10 000 euroa ja viivästyskorotusta 2 000 euroa (20 prosenttia).

6.2 Välisaantoa seuraava vastikkeeton saanto

Kiinteistö, jolle ei ole haettu kirjaamista tai jonka saannosta ei ole suoritettu varainsiirtoveroa, voidaan luovuttaa kokonaan tai osittain edelleen sellaisella vastikkeettomalla saannolla, josta ei seuraa varainsiirtoveron suorittamisvelvollisuutta. Näin voi tapahtua esimerkiksi osituksessa tai perinnönjaossa, jossa ei käytetä ulkopuolisia varoja taikka luovutettaessa kiinteistö lahjana. Myös tällaisen vastikkeettoman saannon luovutuksensaajan lainhuudon edellytyksenä on, että välisaannosta suoritetaan varainsiirtovero mahdolline viivästyskorotuksineen.

Esimerkki 14:

A on 1.9.2017 ostanut B:ltä omakotitalon 250 000 euron kauppahinnalla. A:n olisi pitänyt hakea lainhuutoa ja suorittaa 10 000 euroa varainsiirtoveroa viimeistään 1.3.2018. A ei ole hakenut lainhuutoa tai suorittanut varainsiirtoveroa.

A on luovuttanut omakotitalon osituksessa C:lle 1.8.2018. Osituksessa ei käytetä ulkopuolisia varoja, joten C:n omasta saannosta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa.

C:lle myönnettävän lainhuudon edellytyksenä on, että A:n saannosta suoritetaan vielä suorittamatta oleva varainsiirtovero 10 000 euroa ja viivästyskorotusta 2 000 euroa (20 prosenttia).

6.3 Huudattamaton vastikkeeton saanto

Vastikkeettomalla saannolla, kuten lahjana taikka osituksessa tai perinnönjaossa, jossa ei käytetä ulkopuolisia varoja, saatu omaisuus voidaan luovuttaa edelleen ennen kuin saannolle on haettu kirjaamista. Kun tällaisessa tilanteessa välisaannosta ei kuulu suorittaa varainsiirtoveroa, ei ole olemassa välisaannon puuttuvaa veroa. Siten pelkkä kirjaamisen laiminlyönti ei aiheuta veroseuraamuksia.

Esimerkki 15:

A on 1.6.2018 ostanut B:ltä omakotitalon 250 000 euron kauppahinnalla. B on saanut omakotitalon testamentilla 1.9.2017. B ei ole hakenut lainhuutoa, vaikka hänen olisi pitänyt hakea sitä viimeistään 1.3.2018. A on hakenut lainhuutoa 1.8.2018.

B:n lainhuudon hakematta jättäminen ei vaikuta A:n lainhuudon edellyttämiin varainsiirtoveroihin, koska B:n saannosta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa. A:n lainhuudon edellytyksenä on, että A on suorittanut varainsiirtoveron omasta saannostaan.

Jos kuitenkin kyseessä on osittain vastikkeellinen saanto, kuten alihintainen kauppa tai perinnönjako, jossa käytetään ulkopuolisia varoja, tulee jatkoluovutuksensaajan vastattavaksi myös välisaannosta muodostuva varainsiirtovero mahdollisine viivästyskorotuksineen.

Esimerkki 16:

A on 4.6.2018 ostanut B:ltä metsäkiinteistön 250 000 euron luovutushinnalla. B on saanut metsäkiinteistön perinnönjaossa, joka tuli lainvoimaiseksi 1.9.2017. B oli maksanut perinnönjaossa ulkopuolisin varoin vastiketta, josta kohdistui metsäkiinteistöön 100 000 euroa. B ei ole hakenut lainhuutoa tai maksanut varainsiirtoveroa. Hänen olisi tullut hakea lainhuutoa viimeistään 1.3.2018 ja maksaa metsäkiinteistöön kohdistuneista ulkopuolisista varoista varainsiirtoveroa 4 000 euroa.

A hakee lainhuutoa 1.11.2018. A:n lainhuudon edellytyksenä on, että A:n oman saannon varainsiirtoveron (10 000 euroa) lisäksi on suoritettu B:n välisaannosta maksamatta oleva varainsiirtovero 4 000 euroa ja viivästyskorotusta 800 euroa (20 prosenttia).

johtava veroasiantuntija Tero Määttä

veroasiantuntija Terhi Lehikoinen