Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa

Avainsanat:

Tämä on vanha versio Versiohistoria Katso uusin versio
Antopäivä
21.12.2020
Diaarinumero
VH/8519/00.01.00/2020
Voimassaolo
1.1.2021 - 31.12.2021
Valtuutussäännös
Laki Verohallinnosta (503/2010) 2 § 2 mom.
Korvaa ohjeen
VH/5096/00.01.00/2019

Ohjeessa käsitellään käyvän arvon määrittämistä perintö- ja lahjaverotuksessa. Ensisijaisena tavoitteena on, että käytännöt ja menettelyt käyvän arvon antamiseksi ovat valtakunnallisesti yhtenäisiä. Ohjeessa kuvataan perintö- ja lahjaverotuksessa tapahtuvassa arvonmäärittämisessä yleisesti käytettäviä periaatteita, erilaisia arvonmääritysmenetelmiä sekä yksittäisten omaisuuserien käyvän arvon määrittämistä.

Verohallinto antoi 21.11.2019 edellisen päivitysversion ohjeesta ”Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa”. Vuodelle 2021 on ohjeen käytettävyyden ja ajantasaisuuden parantamiseksi eräitä tekstikohtia täsmennetty sekä tarkistettu tilastotietoihin perustuvia taulukointeja ja Internet-linkkejä. Merkittävimmät tekstimuutokset koskevat osaomistusasuntoja (kohta 2.9.4), ulkomaisia sijoitustuotteita (kohta 2.16) ja maa-alueita, joille on odotettavissa kaavamuutoksia (kohta 3.3 ja 4.9.4).

Myös edellinen 21.11.2019 annettu ohjeversio jää edelleen vero.fi-sivuille paikalleen.

Nyt tehdyt muutokset on laadittu ohjeen päivitystarpeen arviointia varten perustetun Verohallinnon asiantuntijatyöryhmän työn perusteella.

Ohjeen päivitettyä versiota sovelletaan niihin perintö- ja lahjaverotusasioihin, joissa verovelvollisuus on alkanut 1.1.2021 tai sen jälkeen.

1 Arvon määrittämisen lähtökohdat

1.1 Käyvän arvon periaate

Perintö- ja lahjaverolain (PerVL) 9.1 §:n mukaan omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoi­tetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa.

Perintö- ja lahjaverotuksen kohteena on se varallisuuden lisäys, joka saajalle perintönä tai lahjana tulee.  Varojen arvo on niiden käypä arvo sijaintipaikallaan verovelvollisuuden alkamishetkellä. Vastaavasti myös velat ja velvoitteet arvostetaan käy­vän arvon periaatteen mukaisesti.

Varallisuuden rahaksi muuttamisesta aiheutuvia kuluja ei oteta huo­mioon varalli­suuden ar­voa vähentävänä eränä (esimerkiksi arvopapereiden myynti- tai välityspalkkio tai muu vas­taava kustannus). Tällaiset kustannukset ote­taan huomioon luovutusvoittoverotuk­sessa. 

Käypä arvo toteuttaa osaltaan myös vaadetta verovelvollisten tasapuolisesta kohtelusta: eri va­rallisuuslajeja ei aseteta arvostamisen suhteen toisis­taan poikkeavaan ase­maan, ellei laissa ole nimenomaan jonkin omaisuuserän osalta toisin säädetty.

Arvonmäärittäminen perintö- ja lahjaverotuksessa poikkeaa arvostamislain (laki varojen ar­vostamisesta verotuksessa, ArvL) mukaan tapahtuvasta arvonmäärittämisestä. Arvostamislain mukainen arvostaminen on vuosittain toistuvaa massamenettelyä, jonka tarkoituksena ei ole määrittää kohteena olevan yksittäisen omaisuuserän käypää arvoa. Arvonmäärittäminen perintö- ja lahjaverotuksessa on arvostamislain mukaisesta arvonmäärittämisestä poiketen yksilöllistä ja kertaluonteista. Tä­män vuoksi näiden lakien mukaan määritetyt arvot poikkeavat monesti toisistaan.

1.2 Arvonmäärittämismenetelmät

1.2.1 Yleistä

Kohteen käypä arvo määritetään aina siitä saatujen ja saatavien tosiasiatietojen perusteella käyttäen kyseiseen tapaukseen parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää. Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan verotuksessa todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti juuri kyseistä kohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Toteutuneen tai toteutuneiden kauppahintojen käyttö käyvän arvon perusteena edellyttää, että luovutuksen osapuolina on ollut toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa. Kohteen arvonmuutokset aikaisemman ja/tai myöhemmän luovutuksen ja arvostamishetken välillä tulee ottaa huomioon. Arvo on voinut muuttua yleisen hintatason muutosten vuoksi tai omaisuuden ominaisuuksien muutoksen vuoksi, esimerkiksi rakennuksen remontoinnin, metsätilalta tehdyn puukaupan tai osakeyhtiön merkittävän varojenjaon vuoksi. Omaisuuden arvoon vaikuttavat muutokset arviohetken ja aiemman luovutuksen välillä huomioidaan oikaisuna aiemmassa luovutuksessa käytettyyn luovutushintaan. Jos muutos johtuu yleisen hintatason muutoksesta, luovutushintaa korjatataan  tarvittaessa indeksillä.

Jos kohteen käypää arvoa ei voida perustaa juuri kyseisen kohteen luovutushintaan, määritetään kohteen arvo vertailuluovutuksia koskevien tietojen perusteella. Tämä edellyttää, että arvostamiskohdetta vastaavista kohteista on yleensä saatavilla kauppahintatietoja (Kauppa-arvomenetelmä).

Toteutuneiden tai vertailuluovutuksissa käytettyihin luovutushintatietojen puuttuessa kohteen käypä arvo määritetään laskelmilla, jotka perus­tuvat tosiasiatietoihin arvonmäärittämisen kohteesta. Menetelminä voidaan käyttää esimerkiksi tuottoarvo- ja kustannusarvolaskelmia.

Verotuksessa käytettävän menetelmän tulee olla teoreettisesti pe­rusteltu, ja sen on tukeuduttava riittävästi tutkimustuloksiin markkinoiden käyttäytymi­sestä. Valitun menetelmän tulee ottaa huomioon kohteen mahdolliset erityispiirteet. Vaatimus parhaiten soveltuvan menetelmän käyttämisestä voi joissakin tilanteissa edellyttää kohteen jakamista osiin, jolloin kohteen kokonaisarvo saadaan eri menetelmillä arvostettujen osien summasta.

Lähtökohtaisesti Verohallinto käyttää tässä ohjeessa esitettyjä arvostamismenetelmiä, jos käyvästä arvosta ei ole käytettävissä parempaa selvitystä.

1.2.2 Kauppa-arvomenetelmä

Kauppa-arvomenetelmässä kohteen käypä arvo määritetään vertailukohteissa toteutuneiden kauppahintojen perusteella.

Vertailukelpoiselta luovutukselta edellytetään muun muassa seuraavia seikkoja:

  • luovutus on tapahtunut vapaassa markkinatilanteessa toisistaan riippumattomien osapuolten välillä;
  • luovutushetken ja arvonmäärittämishetken välillä tapahtuneet arvonmuutokset voidaan todentaa esimerkiksi korjaamalla vertailuluovutuksessa käytettyä hintaa indeksillä;
  • vertailukohde vastaa arvostamisen kohdetta.

Vertailukohteen ja arvostamiskohteen keskinäistä vastaavuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, koska varallisuuslajikohtaisesti käypään arvoon - todennäköiseen luovutushintaan - voivat vaikuttaa hyvin erilaiset tekijät. Esimerkiksi maatalousmaata arvostettaessa vertailukelpoisia voi­vat olla laajallakin alu­eella tehdyt maa­talousmaan kaupat, kun taas osa­kehuoneistoja arvostettaessa vertailukel­poisia voivat yleensä olla vain samassa taloyhtiössä tai ainakin välittö­mästi samalla asuntoalueella sijain­neiden huoneistojen luovutukset. Liikeosakkeiden osalta vain saman yhtiön osakeluovutukset voivat pääsääntöisesti olla vertailukelpoisia.

Esimerkiksi osakehuoneiston tai kiinteistön luovutuksen vertailukelpoisuus edellyttää ainakin seuraavien seikkojen toteutumista:

  • kohteen sama sijainti
  • kohteen sama laatu
  • luovutuksen ajallinen yhteensopivuus (tai mahdollisuus yhteen sovittaa yleisen hinta­kehityksen avulla)
  • normaali markkinatilanne.

Kauppa-arvomenetelmässä kohteen käypä arvo määritetään vertailukelpoisissa kaupoissa käytetyn hintatason perusteella. Poikkeuksellisesti kohteen käypä arvo voi perustua vain yhteen vertailukelpoiseen luovutukseen.

1.2.3 Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmä tarkoittaa menetelmää, jolla kohteen arvo (todennäköinen luo­vutus­hinta) määritetään kohteesta käyttöaikana tulevaisuudessa todennäköisesti saatavien vuo­situottojen pääomitettuna nykyarvona.

Tuottoarvomenetelmää käytettäessä kohteen arvo lasketaan kaavasta:

A = T / i

A = tuottoarvo
T = vuotuinen nettotuotto, nettotuottojen keskiarvo tai muu vastaava arvioitu netto­tuotto
i = pääomituskorkokanta (tuottovaatimus, esimerkiksi 8 prosenttia)

Koska verotusratkaisun perusteena olevilta tiedoilta vaaditaan todennettavuutta, joudutaan vuotuinen nettotuotto muun tiedon puuttuessa usein määrittämään historiatietojen perus­teella.

Pääomituskorkokanta kuvaa sijoitetulle pääomalle asetettavaa tuotto­vaatimusta. Pääomitus­korkokanta määritetään niin, että se kuvaa sa­manlaisen riskin sisältävän vaihtoehtoisen si­joituskohteen tuottoa. Riskien erosta johtuen esimerkiksi osakeyhtiön osakkeen tuottovaati­mus on suhteessa suurempi kuin riskittömällä joukkovelkakirjasijoituk­sel­la - esimerkiksi val­tion viitelainalla. Korkokantaa valittaessa on kuitenkin myös huomattava, että kohteen koko­naistuotto voi muodostua eri osatekijöistä. Esimerkiksi toimitilakiinteistön ko­konais­tuotto muo­dostuu vuokratuotosta, arvon­noususta ja kiinteistön jalostusmahdollisuudesta. Mikäli laissa ei muuta säädetä, pääomituskorkokantana voidaan muun selvityk­sen puuttuessa käyttää:

  • asumis- tai muussa vastaavassa käytössä olevien kiinteistöjen ja osakehuoneisto­jen osalta 5 prosenttia,
  • sijoituskäytössä (esimerkiksi vuokraus-, maa-aines- tai muu vastaava käyttö) ole­vien kiinteistöjen tai osakehuoneistojen osalta kuten myös yrittäjän omistamien yhtiömuotoisena toimivalle yritykselle vuokrattujen kiinteistöjen ja toimitilaosakkeiden osalta 8 prosenttia,
  • likvidien arvopapereiden osalta 8 prosenttia,
  • maatalouden tukioikeuden osalta 10 %,
  • osakeyhtiön osakkeen ja henkilöyhtiön yhtiöosuuden osalta 15 prosenttia (yrityksen varat arvostetaan kuitenkin kunkin varallisuuserän arvostamisperiaatteiden mukaan, yrityksen omistama asuinkäytössä oleva asunto esimerkiksi viiden prosentin tuottovaatimuksen mukaan)
  • muun passiivisluonteisen varallisuuden osalta 5 prosenttia.

Tuottoarvon laskennassa otetaan myös aikatekijä huomioon, koska menetelmässä tulevaisuuden tuotot diskontataan ny­kyarvoon. Jos tuoton katsotaan jatkuvan ra­joittamattoman ajan (kulumattoman sijoitus­luonteisen varallisuu­den tuottama vuokratulo, korkotulo tai muu tuotto), käytetään edellä esitettyä kaa­vaa sellaisenaan. Jos tuottoa puolestaan kertyy vain määräajan (esimerkiksi maa-ainesalue), saa laskentakaava muodon:

A = T x pääomituskerroin, jossa

T = vuotuinen tuotto
pääomituskerroin = pääomituskorkokannan ja määrävuosien mu­kainen kerroin

ks. Taulukko 1: samansuuruisen vuotuismaksun nykyar­von laskennan pääomitus­kertoimet korkokannoittain

Taulukko 1

Jälkeenpäin suoritettavien maksujen diskonttaustekijä, eli nykyarvon laskenta
(vuosittaiset suoritukset yhtäsuuria)

Samansuuruisen vuotuismaksun nykyarvon laskennan pääomituskertoimet korkokannoittain.
vuosi 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 %
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091
2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 1,8334 1,808 1,7833 1,7591 1,7355
3 2,941 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 2,673 2,6243 2,5771 2,5313 2,4869
4 3,902 3,8077 3,7171 3,6299 3,546 3,4651 3,3872 3,3121 3,2397 3,1699
5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 4,2124 4,1002 3,9927 3,8897 3,7908
6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 4,9173 4,7665 4,6229 4,4859 4,3553
7 6,7282 6,472 6,2303 6,0021 5,7864 5,5824 5,3893 5,2064 5,033 4,8684
8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 6,2098 5,9713 5,7466 5,5348 5,3349
9 8,566 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 6,8017 6,5152 6,2469 5,9952 5,759
10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 7,3601 7,0236 6,7101 6,4177 6,1446
11 10,3676 9,7868 9,2526 8,7605 8,3064 7,8869 7,4987 7,139 6,8052 6,4951
12 11,2551 10,5753 9,954 9,3851 8,8633 8,3838 7,9427 7,5361 7,1607 6,8137
13 12,1337 11,3484 10,635 9,9856 9,3936 8,8527 8,3577 7,9038 7,4869 7,1034
14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 9,295 8,7455 8,2442 7,7862 7,3667
15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 9,7122 9,1079 8,5595 8,0607 7,6061
16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 10,1059 9,4466 8,8514 8,3126 7,8237
17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 10,4773 9,7632 9,1216 8,5436 8,0216
18 16,3983 14,992 13,7535 12,6593 11,6896 10,8276 10,0591 9,3719 8,7556 8,2014
19 17,226 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 11,1581 10,3356 9,6036 8,9501 8,3649
20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 11,4699 10,594 9,8181 9,1285 8,5136

1.2.4 Kustannusarvomenetelmä

Kustannusarvomenetelmä on todellisiin tai todennäköisiin ja tar­koituk­senmukaisiin rakennus- tai muihin tuotantokustannuksiin sekä kohteen käytettävyyteen perus­tuva arvonmäärittämismenetelmä. Mene­telmässä otetaan tavallisesti huomioon myös koh­teen ikä ja kunto sekä niistä ai­heutuva arvonalennus.

Kustannusarvomenetelmää käytetään usein tilanteissa, joissa kauppa-arvo­menetelmä tai tuottoarvomenetelmä ei tule kysymykseen, kuten silloin kun markkinoita tai tuottoa ei ole lainkaan osoitettavissa. Tällöin on ainoa tapa välttää lopputulok­sen summittaisuus lähteä selvittämään kohteen valmistus­kustannuksia. Koska maalla ei ole val­mistuskustannuksia, sovelletaan kustannusarvomenetelmää yleensä rakennusten, rakenteiden tai kas­villisuuden (esimerkiksi metsässä taimi­kon pe­rustamiskustannukset) arvostamiseen.

Esimerkiksi vakuutusarvioinnissa käytetään usein kustannusarvomenetelmää. Tällöin pyritään määrittämään, mitä tuhoutuneen rakennuksen korvaaminen uudella vastaavalla rakennuksella tulisi maksamaan.

Käytettäessä kustannusarvoa arvostamisratkaisun pe­rusteena otetaan huomioon varallisuu­den hankinta-ajankohdan tai kus­tannusten syntyajan­kohdan hintatason ja verovelvollisuuden alkuajan­kohdan hintatason ero, sekä tällä välillä tapahtuneet muut muutokset varallisuu­dessa. Yhteismitallistaminen voi tapahtua erilaisten kauppahintatilastojen (esimerkiksi asunto-osakkeiden kaup­pahinnoista tehdyt tilastot) tai indeksisarjojen (esimerkiksi rakennus­kustannusin­deksi) avulla.

Tuotantokustannusten yhteismäärää kutsutaan usein myös jälleenhankinta-arvoksi, päivänarvoksi tai uudisarvoksi.  Jos arvostettavan kohteen tuotantokus­tannus vastaa uuden koh­teen kus­tannusarvoa, on päivänarvoon tehtävä kohteen iästä, kulu­mises­ta ja käytettävyy­den vähenemisestä johtuva arvonalennus (ikäalennus, pois­to). Arvoa kutsutaan tekniseksi nykyarvoksi. Poisto voidaan periaat­teessa määrittää tasa­poistona (kuten esimer­kiksi rakennusten ikäalennus määrite­tään ArvL:n mukaista arvoa laskettaessa), alenevana tai kohoavana poistona. Suomessa raken­nusten kohdalla sovelletaan yleensä alenevaa poistoa tai tasa­poistoa.

1.3 Veroviranomaisen tiedonsaantioikeus

Verovelvollisen tulee perintö- ja lahjaverotuksen toimittamisen yhteydessä antaa veroviranomaiselle kaikki tiedot, selvitykset ja asiakirjat, jotka ovat tarpeen perinnön tai lahjan selvittämiseksi. Myös sivullinen on velvollinen an­tamaan veroviranomaiselle hallussaan olevat verotusta varten tarpeelliset tiedot (PerVL 59 §, VML 3 luku).

2 Irtain varallisuus

2.1 Rahavarat, talletukset, saamiset

Euro-määräiset rahavarat arvostetaan nimellisarvoon.  Muu valuutta arvostetaan Euroopan Keskuspankin (EKP) julkaisemaan valuuttakurssiin. Jos kysymyksessä olevalle päivälle ei ole noteerausta, muun valuutan määräiset rahavarat arvostetaan lähimmän EKP:n noteera­uksen perusteella.

Talletusten pää­omaan lisätään kuolin- tai lahjoituspäivään mennessä kertynyt laskennallinen korko vähennettynä siihen mahdollisesti kohdistuvalla lähdeverolla.

Korollisen saamisen nimellisarvoon lisätään laskennallisella pääomatulon verokannan mu­kaisella verolla vähennetty kertynyt korko.

Käyvän arvon periaatteesta poiketen koroton saaminen, joka ei ole verovelvollisuuden alka­essa erääntynyt, arvostetaan perintö- ja lahjaverolain 10 §:n 1 momentin perusteella siihen arvoon, joka sillä oli verovelvollisuuden alkaessa laskettuna 8 prosentin korkokannan mukaan ja ot­taen lukuun vain täydet vuodet verovelvollisuuden alusta laskien.

Alikorkoinen saaminen, joka ei ole verovelvollisuuden alkaessa erääntynyt, arvostetaan käy­vän korkotason mukaisesti nimellisarvoa alempaan arvoon. Saamisen nykyarvoa lasketta­essa käypänä korkotasona voidaan muun selvityksen puuttuessa pitää kahdentoista kuu­kauden euriborkorkoa.

Epävarma saaminen arvostetaan todennäköi­seen arvoon. Vanhentunutta saatavaa voidaan pitää arvottomana, ellei velkojalla ole käytettävissään panttia tai kuittaus­kelpoista vastasaa­mista.

Tietolähteitä:

2.2 Virtuaalivaluutat

Erilaisten virtuaalivaluutoiden käypä arvo määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Koska hinta vaihtelee huomattavasti (ajan ja) eri kauppapaikkojen välillä, on tarkoituksenmukaista käyttää useamman vaihtokurssin perusteella määritettyä markkinahintaindeksiä. Internetistä löytyy useampia hintaindeksejä kullekin virtuaalivaluutalle. Esimerkiksi bitcoinin osalta edustavina pidetään tällä hetkellä Global Bitcoin Price Index (GBX) ja Bitcoin Price Index (XBP). Lahjaveroilmoituksessa tai perukirjassa on tieto vastikkeetta siirtyvän virtuaalivaluutan käyvästä arvosta annettava euromääräisenä. Verotusta toimitettaessa tämän perintönä tai lahjana saadun virtuaalivaluutan euromääräisen arvon tarkistamisessa voidaan käyttää apuna internetistä löytyviä julkisia tietoja. 

Tietolähteitä:

2.3 Joukkovelkakirjalainat sekä muut velkasitoumukset

Joukkovelkakirjalainat sekä muut velallisen sitoumuksesta annetut noteeratut arvopaperit arvoste­taan pörssissä toteutuneen kaupan notee­rauksen mu­kaiseen arvoon. Jos kauppoja ei ole ta­pahtunut, arvos­taminen tapahtuu ostokurssin arvoon tai lähimmän päivän kurssiin. Jos luo­tettavaa noteerausta ei ole saatavissa, arvostaminen tapahtuu nimellisarvoon tai hankinta­menoon kertyneine korkoineen.

Kun omaisuuden arvoon sisältyy perinnönjättäjän elinaikana tai lahjanantajan omistusaikana kertynyt veronalainen korko, vähennetään korkoon kohdistuva verovelka omaisuuden ar­vosta. Vähennettävän veron määrä lasketaan joko tuloverolaissa säädetyn pääomatulon tuloveroprosentin tai korkotulon lähdeverosta annetussa laissa säädetyn korkotulon lähdeveroprosentin mukaan.

Tietolähteitä:

2.4 Julkisesti noteeratut osakkeet ja muut arvopaperit

Julkisesti noteeratuilla osakkeilla ja muilla arvopapereilla tarkoitetaan tässä julkisen kaupan­käynnin kohteena viranomaisen valvonnassa olevalla markkinalla Suomessa tai ulkomailla olevia osakkeita, merkintäoikeuksia, optio-oikeuksia, indeksiosuuksia, warrantteja ja muita rahoitusinstrumentteja.

Julkisesti noteerattavien arvopapereiden arvon määrittäminen ta­pahtuu kuolinpäivänä tai lahjoituksen täyttymispäivänä (päivänä, jona arvo-osuus on kirjattu vas­taanottajan arvo-osuustilille) toteu­tuneen kaupan noteerauksen mukaiseen arvoon. Arvostus tapahtuu vähintään päivän kauppojen alimpaan arvoon. Jos arvopaperilla ei ole käyty kaup­paa, arvostus tapahtuu ostonoteerauksen mukaiseen arvoon. Ellei arvopaperia ole notee­rattu kuolin- tai lahjoituksen täyttymispäivänä, arvostus tapahtuu lähimmän noteerauksen mukaan.

Oikeuskäytännössä on edellä esitetystä pääsään­nöstä poikettu tilan­teessa, jossa jäämistöön tai lahjaan sisältyy huomattava määrä tietyn yhtiön osakkeita, jotka osakkeet oli myyty noin vuoden kuluttua verovelvollisuuden alkamisesta (KHO 1992 B 536). Läh­tökohtana oli tällöinkin käyvän arvon periaate, mutta huomioon otettiin se seikka, että suu­ren osakemäärän realisointi kerralla ei voisi tapahtua samaan hinta­tasoon kuin pienempien erien kauppa. Kysymys on siis ollut eräänlaisen tuk­kualennuksen käyttämisestä.  On huo­mattava, että kaavamaisesti näin ei voida menetellä, koska on tilanteita, joissa suuri osake-erä saattaa olla suh­teelliselta arvol­taan suurempi kuin pieni osake-erä.

Tietolähteitä:

2.5 Pörssissä noteeraamattomat osakkeet

Pörssissä noteeraamattomien osakkeiden arvostamista käsitellään luvussa 5 Yritysvarallisuus.

2.6 Sijoitusrahasto-osuudet

Sijoitusrahasto-osuudet arvostetaan rahastoyhtiön laskemaan ja julkaisemaan rahasto-osuuden arvoon. Ellei rahasto-osuuden arvoa ole laskettu kuolin- tai lahjoituspäivälle, ar­vostus tapahtuu lähimmän päivän arvon mukaisesti.

2.7 Osuuskuntien osuudet

Jos osuuskunnan osuudet ovat vaihdannan kohteena, arvostus tapahtuu kuolin- tai lahjoi­tusajankohdan vertailukauppojen osoittamaan käypään arvoon. Muussa tapauksessa osuuskunnan osuuden käypänä  arvona pidetään osuusmaksun määrää.

2.8 Työsuhdeoptiot

Työsuhdeoptioon perustuva oikeus voi optio-ohjelman ehdoista riippuen siirtyä perintönä perillisille. Tällöin perilliset saavat työsuhdeoptioon perustuvan edun samoilla ehdoilla kuin perinnönjättäjäkin olisi saanut. Perintöverotuksessa työsuhdeoptiolla on varallisuusarvoa vain silloin, jos oikeuden käyttöajanjakso on kuolinhetkellä meneillään tai jos optio on kuolinhetkellä luovutettavissa kolmannelle.

Työsuhdeoptio-oikeus voi olla myös lahjoitettavissa (ja se on siten luovutettavissa kolmannelle), jolloin optiolla on aina varallisuusarvoa. Työsuhdeoption lahjoittamisessa on kysymys veronalaisen lahjan antamisesta, vaikka optioiden käyttämisestä saatua tuloa verotetaan tuloverolain 66 §:n 3 momentin erityissäännöksen perusteella optiot lahjoittaneen palkansaajan tulona. Työsuhdeoption lahjajana saaneen henkilön on siten maksettava optiosta lahjaveroa (PerVL 18 §).

2.8.1 Perintönä siirtyvien työsuhdeoptioiden arvostaminen

Työsuhdeoptio arvostetaan perintöverotuksessa kuolinhetken käypään arvoon, joka määritetään seuraavasti: 

Julkisesti noteeratut optiot arvostetaan kuolinhetken kurssiin. Julkisesti noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään julkisesti noteerattuja osakkeita, arvostetaan kohdeosakkeen kuolinhetken kurssin perusteella. Noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään pörssissä noteeraamattomia osakkeita, arvostetaan kuolinpäivän kohdeosakkeen käyvän arvon perusteella. Optioihin optioehtojen mukaan mahdollisesti liittyvä osakkeen merkintähinta otetaan huomioon option arvoa pienentävänä tekijänä.

Työsuhdeoptioetuna verotettavan edun määrä on selvillä ja etua verotetaan vasta, kun työsuhdeoption perintönä saanut taho käyttää työsuhdeoptioita. Työsuhdeoption käyttämisen yhteydessä aiheutuva tulovero on siten kuolinpesän tai perillisen veroa. Näille tahoille aiheutuvan veron määrä on myös selvillä vasta omistajanvaihdoksen jälkeen. Tästä syystä perintötilanteissa työsuhdeoptioon kohdistuvaa laskennallista tuloverovelkaa ei oteta huomioon vahvistettaessa käypää arvoa perintöverotusta varten (KHO 2017:195, katso myös jäljempänä ohjeen kohta 2.15).

2.8.2 Lahjana siirtyvien työsuhdeoptioiden arvostaminen

Lahjana siirtynyt työsuhdeoptio arvostetaan seuraavasti:

Julkisesti noteeratut optiot arvostetaan lahjoitushetken kurssiin. Julkisesti noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään julkisesti noteerattuja osakkeita, arvostetaan kohdeosakkeen lahjoitushetken kurssin perusteella. Noteeraamattomat optiot, jotka oikeuttavat merkitsemään pörssissä noteeraamattomia osakkeita, arvostetaan kohdeosakkeen lahjoitushetken käyvän arvon perusteella. Optioihin optioehtojen mukaan mahdollisesti liittyvä osakkeen merkintähinta otetaan huomioon option arvoa pienentävänä tekijänä.

Jos työsuhdeoptio on lahjoitettu, option käyttämisestä saatu etu verotetaan alkuperäisellä option saajalla (lahjanantajalla). Tuloverotus ei siten kohdistu lahjansaajaan. Tämän vuoksi lahjansaajan lahjaverotuksessa ei vähennetä optioihin kohdistuvaa laskennallista tuloverovelkaa.

Ks. myös Verohallinnon ohje: Työsuhdeoptioiden verotus

2.9 Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet sekä muut asunto-oikeudet ja -osuudet

2.9.1 Asuinhuoneisto-osakkeet

Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä edusta­vien vertailuluovutusten (sama yhtiö tai sama alue) perusteella määritettävän hintatason mu­kaiseen arvoon. Vertailuluovutusten edustavuudesta (vertailuluovutusten lukumäärä, sa­muus, ajankohta) riippuen todettua hintatasoa voidaan tapauskohtaisen arvioinnin perus­teella alentaa tai korottaa 10 - 20 prosentilla. 

Jos vertailuluovutuksen kohde poikkeaa kooltaan arvostettavasta kohteesta, arvostuksen apuna voidaan käyttää seuraavaa taulukkoa:

Arvostettavan huoneiston arvon määritteleminen vertailuhuoneiston avulla.
Arvostettava huoneisto Vertailuhuoneisto Muutos vertailuhintaan

1 h + k (-> 32 m2)

1 h + k

2 h + k

3 h + k

0 %

+15 %

+ 25 %

2 h + k (33-66 m2)

1 h + k

2 h + k

3 h + k

– 15 %

0 %

+ 10 %

3 h + k (67 m2 ->)

1 h + k

2 h + k

3 h + k

– 25 %

– 10 %

0 %

Taulukossa suluissa olevat pinta-alat ovat kyseisen huoneistotyypin viitteellisiä pinta-aloja.

Jos asunto on hankittu normaalissa markkinatilanteessa lähivuosina ennen kuolin- tai lahjoi­tushetkeä, asunnon arvostuksen lähtökohtana pidetään asunnosta maksettua kauppahintaa. Hintatasossa tapahtunut muutos otetaan huomioon tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin mukaisesti.

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa perintö- tai lahjoitustapahtuman jälkeen, voidaan perintö- ja lahjaverotuksen mahdollisessa muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona pitää lähtökohtaisesti edellä mainitulla hintaindeksillä korjattua myyntihintaa.

Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden vertailuluovutuksia tarkasteltaessa on otettava huomioon, että myyntihinta ja asunnon velaton myyntihinta voivat olla erisuuruiset. Velaton myyntihinta osoittaa asunnon käyvän arvon siinä tilanteessa, että asuntoon ei kohdistu osuutta taloyhtiön lainasta. Myyntihinta puolestaan kertoo sen, mikä on kohteen arvo sen myyjälle.

Esimerkki lahjoitustilanteessa:

Asunnon velaton käypä arvo on 120 000 euroa. Asuntoon kohdistuu 20 000 euron osuus taloyhtiön lainasta.  Asunto lahjoitetaan siten, että lahjansaaja ottaa  yhtiölaina-osuuden vastattavakseen. Asunnon arvo sen saajalle on siten 100 000 euroa.

Jos asunnon omistaja maksaa yhtiölainaosuuden ennen lahjoitusta, asunnon käypä arvo sen saajalle on 120 000 euroa.

Esimerkki perintötilanteessa:

Perinnönjättäjän varoihin sisältyy asunto, jonka velaton käypä arvo on 150 000 euroa. Asuntoon kohdistuu 15 000 euron osuus taloyhtiön lainasta. Asunnon käypä arvo pe-rintöverotuksessa on 135 000 euroa.

Jos asunto myydään muutaman vuoden kuluessa kuolemasta tai lahjoituksesta, mah-dollisessa perintö- tai lahjaverotuksen muutosverotuksessa asunnon käypänä arvona voidaan pitää toteutuneen kaupan mukaista velatonta myyntihintaa, josta vähennetään kuolin- tai lahjoitushetkellä asuntoon kohdistunut osuus taloyhtiön lainasta. 

Helsingissä käytössä on asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä (Hitas). Sen tarkoituksena on turvata, että asuntojen hinnat perustuvat niiden todellisiin tuotantokustannuksiin. Enimmäishinnan sääntely kohdistuu sekä uusiin että vanhoihin Hitas-asuntoihin. Hitas-rekisteriä ylläpitää ja asuntojen jälleenmyyntiä valvoo kaupunkiympäristön asuntopalvelut.

Hitas-asunnon omistaja ei voi luovuttaa asuntoa määritettyä enimmäishintaa kalliimmalla. Asunnon todennäköinen luovutushinta voi kuitenkin olla määritettyä enimmäishintaa alhaisempi. Lähtökohtaisesti hitas-asunnon käypänä arvona pidetään määritettyä enimmäishintaa. Asunnon arvo voidaan kuitenkin määrittää myös tämän luvun mukaisesti, jolloin vertailukelpoisia ovat vain samassa yhtiössä tapahtuneet luovutukset.

Tietolähteitä:

2.9.2 Autotalliosakkeet

Autotalliosakkeet arvostetaan kuten asuinhuoneisto-osakkeet.

2.9.3 Ulkomaiset asuinhuoneisto-osakkeet

Muun kuin Suomessa olevan asuinhuoneisto-osakkeen arvostuksen lähtökohdaksi selvite­tään perinnönjättäjän tai lahjanantajan asuinhuoneiston hankintahinta ja hankinta-ajankohta. Tuon ja muun asiassa saadun huoneistoa ja hintatasoa koskevan selvityksen perusteella määritetään asuinhuoneiston kuolin- tai lahjoitushetken käypä arvo.

2.9.4 Osaomistusasunnot

Omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuotoina on käytössä myös erilaisia osaomistusasuntoja. Esimerkiksi vapaarahoitteisessa Entré-rahoitusmallissa asunnon saa omistukseensa maksamalla 15 tai 30 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Tällaisen Entré-asunnon omistaminen vastaa luon­teeltaan asunto-osakeomistusta. Vapaarahoitteiset osaomistusasunnot arvostetaan lähtökohtaisesti sa­malla tavoin kuin muut vastaavat asuinhuoneisto-osakkeet siihen arvoon, joka asunnolla on loppuosuuden hankinnan jälkeen. Näin saadusta asunnon arvosta vähennetään loppuosuuden lunastushinta samalla tavoin kuin esimerkiksi osakehuoneistoon kohdistuva yhtiölaina.

Osaomistusasuntoja tuotetaan myös lakisääteisten korkotukilainoitusten kautta. Tämän julkisesti tuetun rahoituksen avulla  luodaan vuokra-asuntoja, joiden hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas omistaa vähemmistöosuuden. Näiden osaomistusasuntojen edelleenluovutukseen liittyy myyntirajoituksia. Myyntirajoituksen voimassa ollessa osaomistusosuuksia on mahdollista luovuttaa korkeintaan enimmäishinnalla, joka  määräytyy vähemmistöosuuden omistajan maksamien osaomistusmaksujen sekä enemmistöosuuden omistajan luvalla teh­tyjen korjaus- ja muutostöiden arvon perusteella. Tällaista lakisääteistä enimmäisluovutushintaa voidaan pitää sääntelyyn sidotun osaomistusasunnon arvona. Tiedon enimmäishinnan määrästä saa tar­vittaessa taloyhtiön isännöitsijältä.

Tietolähteitä

2.9.5 Asumisoikeusasunnot

Asumisoikeus perustuu asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden saajan väliseen asumisoikeussopimukseen. Asumisoikeuden saaja suorittaa asumisoikeutta perustettaessa asumisoikeustalon omistajalle asumisoikeusmaksun. Asumisoikeuden haltijan kuoltua asu­misoikeus kuuluu kuolinpesään. Asumisoikeus voidaan myös lahjoittaa.

Asumisoikeusasunnon haltija voi luovuttaa asumisoikeuden korkeintaan asunnon sijaintikun­nan vahvistamalla enimmäishinnalla. Enimmäishintaan luetaan asumisoikeuden haltijan ta­lon omistajalle suorittama asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksillä korotettuna sekä asumisoikeuden haltijan huoneistoon tekemien parannusten kohtuullinen arvo. Kunnan vahvistamaa enimmäishintaa voidaan pitää asumisoikeuden käypänä arvona, ellei asumisoi­keusasuntoja ole asunnon sijaintipaikalla yleisesti luovutettu tätä alemmalla hinnalla.

Tietolähteitä:

2.9.6 Toimitilaosakkeet

Liike-, myymälä-, toimisto- ja muiden vastaavien huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet (toimitilaosakkeet) arvostetaan ensisijaisesti samalla tavalla kuin asuinhuoneisto-osakkeet­kin. Näiden osalta ei yleensä kuitenkaan ole käytettävissä edustavia vertailuluovutuksia.

Toimitilaosakkeiden (ja myös toimitilakiinteistöjen) arvostamisessa voi­daan toissi­jai­sesti käyttää apuna myös tuottoarvomenetelmää. Toimitilahuoneiston arvoa mää­rittä­vänä keskeisenä tekijänä on sen si­jainti. Sijainti puolestaan heijastuu yleensä suoraan liike­huoneistosta maksettavan vuokran määrään.

Toimitilahuoneiston ja -kiinteistön arvoon (vuokratuottoon ja tuotto­vaatimukseen) vaikutta­vat yleisesti mm. seuraavat seikat:

  • taajaman suuruus ja alueen taloudellinen toimeliaisuus
  • sijainti taajaman keskustaan nähden
  • sijainti käytetyimpiin kulkuväyliin nähden
  • paikoitustilojen läheisyys ja riittävyys
  • alueen (ko. tontin) sisäinen liikennöitävyys
  • kohteen koko, tilajakauma, muunneltavuus
  • onko kysymyksessä koko kiinteistö vai yksittäinen huoneisto/osa kiinteis­töstä 
  • huoneiston/rakennuksen kunto
  • mahdolliset vuokrasopimukset
  • tontin omistus (vuokra/omistustontti)
  • kauppapaikkaimago

Todetun tai arvi­oidun vuokratason ja tuot­tovaatimuksen perusteella voidaan kohteen arvo määrit­tää tuotto­ar­vona kohdassa 1.2.3 esitetyn mukaisesti.

Esimerkki:

Kohteena on toimistohuoneisto, jonka pinta-ala on 100 m2. Käypä vuok­rataso on 20 euroa/m2/kk, jolloin bruttovuokratulo on vuodessa 24.000 euroa. Kun hoitokulut (vastike) ovat 3,5 euroa/m2/kk eli vuodessa 4.200 euroa, saa­daan nettovuokratu­loksi 19.800 euroa/v. Kun tuottovaati­muksena käytetään 8 prosenttia ja kun laskennassa lähdetään siitä, että tuotto kertyy rajatto­man ajan, saadaan arvoksi:

Arvo = 19.800 / 0,08 = 247.500 euroa (2.475 euroa / m2)

Tuottoarvo määritetään siis vaiheittain seuraavasti:

  1. käyvän vuokratason määrittäminen,
  2. hoitokustannusten määrittäminen,
  3. vuotuisen nettovuokratuoton määrittäminen,
  4. pääomitusprosentin (= tuottovaatimuksen) määrittäminen,
  5. tuottoarvon laskenta.

Tietolähteitä:

2.10 Kulkuneuvot

Erilaisten kulkuneuvojen (henkilö- ja pakettiautot, asuntoautot ja -vaunut, moottoripyörät ja -kelkat, veneet ym.) arvostaminen tapahtuu merkin, vuosimallin ja tyypin perus­teella. Myös hankintahinta (arvonlisäveroineen) voi olla pohjana arvostamisessa. Yleensä lähtökohtana on vero­velvollisen oma arvio ja vain niissä tilan­teissa, jolloin kysymys on merkittä­västä omai­suuserästä, on tarpeen selvit­tää asiaa yksityiskohtaisemmin.

Tietolähteitä:

2.11 Asuntoirtaimisto

Tavanomainen koti-irtaimisto on perintö- ja lahjaverotuksessa verosta vapaa siltä osin kuin sen arvo on enintään 4.000 euroa. Tämän vuoksi asuntoirtaimiston arvoksi hyväksytään yleensä perukirjaan tai lahjaveroilmoitukseen merkitty arvo.

Arvokkaat kokoelmat sekä taide- ja antiikkiesineet eivät kuulu tavanomaiseen koti-irtaimis­toon. Arvoesineet arvostetaan esinekohtaisesti käypään arvoon. Esineen arvosta saatu ul­kopuolisen alan asiantuntijan lausunto voidaan ottaa yleensä perintö- tai lahjaverotuksen pe­rusteeksi. Muun selvityksen puuttuessa myös esineen hankintahintaa (arvonlisäveroineen) voidaan käyttää arvosta­misen perusteena.

Tietolähteitä:

2.12 Osuus toiseen kuolinpesään

Perinnönjättäjän tai lesken varoihin kuuluvan toisen kuolinpesän osuuden käypä arvo mää­räytyy kuolinhetkellä pesäosuuteen sisältyvien varallisuuserien käyvän arvon perusteella. Osuus kuolinpesästä voi olla myös lahjoituksen kohteena.           

Toisen kuolinpesän osuuden arvostuksessa voidaan lähtökohdaksi ottaa sen osalta toimi­tettu perintöverotus, jos kuolinpesän varallisuusasemassa ei ole tapahtunut merkittävää muutosta ja jos se on muodostunut enintään kaksi vuotta ennen jälkimmäistä perintötapah­tumaa tai lahjoitusta. Muussa tapauksessa kuolinpesäosuus on arvostettava uudelleen.

2.13 Immateriaalioikeudet

Immateriaalioikeuksia ovat tekijänoikeudet (oikeus kirjoitukseen, valokuvaan, nauhoitteeseen tai muuhun vastaavaan) sekä teollisoikeudet (patentti-, hyödyllisyysmalli-, malli-, tavara­merkki-, toiminimi-, integroidun piirin malli- ja kasvinjalostajan oikeus).

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisujen 1960 I 13 ja 2004:55, joista ensin mainittu koski oikeutta sävelteoksiin ja jälkimmäinen oikeutta kirjalliseen teokseen, mukaan mainitun kaltai­sia tekijänoikeuksia ei pidetä sellaisena omaisuutena, josta olisi suoritettava perintöveroa. Tähän nähden niitä ei ole myöskään arvostettava perintö- ja lahjaverotuksessa.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2016:5 mukaisesti teollisuusoikeudet kuuluvat perintö- ja lahjaverotuksen piiriin kaikissa tilanteissa. Kun teollisuusoikeudet ovat yrityksen varoja, ne arvostetaan ja verotetaan osana yritystä ohjeen kohdassa 5.2.3 kuvatulla tavalla.

Jos verotuksen kohteena oleva teollisuusoikeus tulee suoraan yksittäisen henkilön omistukseen eikä se ole osa elinkeinotoiminnan varoja, sille määritetään erillinen itsenäinen arvo. Tämä arvo lasketaan pääomittamalla oikeuden todennäköinen tuotto ohjeen kohdassa 1.2.3 kuvatulla tavalla. Pääomituksessa otetaan tapauskohtaisen selvityksen pohjalta huomioon oikeuden todennäköinen tuotto, sen kestoaika ja tuoton epävarmuuden huomioon ottava pääomituskorkokanta.

2.14 Henkivakuutussopimukset

Perinnönjättäjän lesken varallisuuteen luetaan hänen ottamiensa säästöhenki- ja vapaaeh­toisten eläkevakuutusten säästösummat vähennettynä laskennallisella tuloverolla. Tällaisella vakuutuksella on lesken omaisuutena (jäämistöosituksessa) varallisuusarvoa, jos vakuutuk­seen kertynyt säästösumma on vakuutuksen ehtojen mukaan perinnönjättäjän (ensin kuol­leen puolison) kuolinhetkellä takaisinostettavissa.

Lesken säästöhenkivakuutuksen ollessa kysymyksessä laskennallisena tuloverona vähennetään vakuutukseen kertyneen tuoton osalta pääomatulon tuloveroprosentin mukainen vero. Jos kysymys on eläkevakuutuksesta, laskennallisena tuloveron määränä voidaan muun selvityksen puut­tuessa vähentää ansiotulona verotettavan säästön osalta 50 prosenttia ja pääomatulona verotettavan säästön osalta pääomatulon tuloveroprosentin mukainen määrä.

Perinnönjättäjän itsensä ottamien vakuutusten verokohtelusta säädetään PerVL 7a §:ssä.

Katso myös Verohallinnon ohje Vakuutuskorvausten ilmoittaminen perintöverotukseen.

2.15 Kapitalisaatiosopimukset

Kapitalisaatiosopimukset kuuluvat vakuutusluokista annetun lain (18.7.2008/526) mukaan henkivakuutuksiin, vaikka niihin ei liity vakuutettua henkilöä. Kapitalisaatiosopimus on vakuutusyhtiön ja asiakkaan välinen sijoitussopimus, jossa asiakas sijoittaa tietyn pääoman kertamaksuna tai etukäteen sovittuina erinä. Vakuutusyhtiö omistaa kapitalisaatiosopimukseen liittyvät sijoituskohteet. Sijoituskohteiden tuotot maksetaan vakuutusyhtiölle, joka hyvittää niillä sopimuksen mukaisesti kapitalisaatiosopimuksen pääomaa.

Kapitalisaatiosopimuksiin perustuvilla oikeuksilla on omaisuutena varallisuusarvoa. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2017:195 mukaan kapitalisaatiosopimuksen tuottoon kohdistuvaa laskennallista verovelkaa ei vähennetä perintöverotuksessa kapitalisaatiosopimuksen arvosta. Siten kapitalisaatiosopimuksen käypänä arvona perintöverotuksessa pidetään sopimuksen takaisinostoarvoa perinnönjättäjän kuolinhetkellä. Kapitalisaatiosopimus arvostetaan samalla tavalla myös lahjoitustilanteessa.

KHO 2017:195: A:n jäämistöomaisuuteen oli muun ohessa kuulunut Henkivakuutusosakeyhtiö B:n myöntämä sijoitussidonnainen kapitalisaatiosopimus. A oli elinaikanaan maksanut sopimuksen perusteella vakuutusmaksuja 1 488 323,57 euroa. Sopimuksen mukaisille sijoituksille laskettavissa ollut tuotto oli A:n kuolinpäivänä ollut 609 953,31 euroa ja takaisinostoarvo 2 098 276,88 euroa.

Verohallinto oli A:n kuolinpesän hakemusten johdosta antanut perintöverotusta koskevan ennakkoratkaisun, jonka mukaan kapitalisaatiosopimuksen arvona A:n jälkeen toimitettavassa perintöverotuksessa oli pidettävä sen takaisinostoarvoa vähennettynä sopimuksen tuoton perusteella laskettavissa olevalla tuloverovelalla eli 1 897 892,29 euroa. Verohallinto oli tuloverotusta koskevana ennakkoratkaisuna lausunut, että sopimuksen pääoman arvona pidetään sen säästöä eli 1 488 323,57 euroa takaisinostohetkellä. Takaisinostoarvon pääoman ylittävästä osasta muodostuu sopimuksesta kertynyt tuotto, joka verotetaan omistajan muuna pääomatulona. Hallinto-oikeus oli hylännyt A:n kuolinpesän ennakkoratkaisuja koskevat valitukset.

Korkein hallinto-oikeus kumosi hallinto-oikeuden päätökset ja Verohallinnon antamat ennakkoratkaisut sekä lausui uutena perintöverotusta koskevana ennakkoratkaisuna, että sijoitussidonnaisen kapitalisaatiosopimuksen käypänä arvona perintöverotuksessa oli pidettävä sen takaisinostoarvoa perinnönjättäjän kuolinhetkellä. A:n kuolinhetkellä sopimuksen mukaisille sijoituksille laskettavissa olevan tuoton perusteella määritettävissä olevaa tuloverovelkaa ei siten vähennetty sopimuksen takaisinostoarvosta.

Korkein hallinto-oikeus lausui uutena tuloverotusta koskevana ennakkoratkaisuna, että veronalaista tuottoa laskettaessa verovelvollisen sijoittamana pääomana oli pidettävä A:n jälkeen toimitetussa perintöverotuksessa vahvistettua sijoitussidonnaisen kapitalisaatiosopimuksen käypää arvoa, jos kuolinpesä tai perillinen osti kapitalisaatiosopimuksen takaisin. Verovelvollisen saamana veronalaisena muuna pääomatulona oli pidettävä tämän arvon ylittävää osaa sopimuksen perusteella hänelle maksettavasta määrästä. Ennakkoratkaisu verovuodelle 2015.

Perintö- ja lahjaverolaki 9 §
Tuloverolaki 32 § ja 51 § (1246/2013)

Katso myös Verohallinnon ohje Kapitalisaatiosopimuksen verotus.

2.16 Ulkomaiset sijoitustuotteet

Perinnönjättäjän tai lesken varoihin voi kuulua ulkomaisia sijoitustuotteita. Nämä tuotteet on saatettu nimetä kapitalisaatiosopimuksiksi, henkivakuutuksiksi, sijoitusvakuutuksiksi tai joksikin muuksi. Näiden sijoitustuotteiden tosiasiallinen sisältö saattaa poiketa samannimisistä suomalaisista tuotteista ja niihin saatetaan soveltaa osin tai kokonaan muiden valtioiden yksityisoikeudellista lainsäädäntöä.Tällaisen sijoitustuotteen arvostaminen perustuu aina siihen, millaisia varallisuuteen liittyviä oikeuksia se tosiasiassa sisältää. Verotuksen perusteeksi tulee selvittää, mitä näille oikeuksille tapahtuu sijoitustuotteen omistajan, siitä sopimuksen tehneen henkilön, sijoitustuotteen edunsaajan tai jonkin muun tuotteen ehtojen mukaan sen perusteella oikeuksia saavan henkilön kuollessa.

3 Kiinteä varallisuus

3.1 Erillisarvosta koko kiinteistön arvoon

Kiinteistöjen arvostamista käsitellään erik­seen maapohjan ja rakennuk­sen osalta. Käytännössä arvostamisen kohteena on kuitenkin yleensä kiinteis­tö kokonaisuudessaan eli rakennus ja tontti yhdessä. Tällöin myös arvostamisratkaisu perustuu pääsääntöisesti kiinteistökokonaisuuden arviointiin.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen kauppa-arvomenetelmän mukaan, arvos­tamisratkaisu joudutaan tekemään useimmiten siten, että raken­nuk­sen ja tontin erillisten omaisuusosien arvon määrittämisen jälkeen päädy­tään ko­ko kiin­teistöä koskevaan arvostus­ratkaisuun. Rakennuksen arvostaminen ta­pahtuu tällöin kustannus­arvomenetelmää käyt­täen, kun taas maapohjan arvos­taminen tapahtuu kauppa-arvomenetelmällä. Maapoh­jan ar­vos­tamisratkaisua tehtäessä lähtökohtana voidaan käyttää niitä tietolähteitä ja menet­telyta­poja, joita käytetään rakenta­mattoman maan arvon määrittämisessä.

3.2 Taajama-alueella sijaitsevat tontit ja rakennuspaikat

Taajama-alueella tarkoitetaan tässä ohjeessa asemakaava-alueella tai ranta-asemakaava-alu­eella sijaitsevaa maata, jota käytetään tai tul­laan to­dennäköisesti käyttämään kaupunkimaisen taajaman erilaisissa toiminnoissa, kuten asuin-, teollisuus- tai muussa sellaisessa tarkoituksessa kuntamuodosta (kaupunki / muu kunta) riippumatta. Muusta maa-alu­eesta käytetään tässä ohjeessa nimitystä haja-asutusalue. Lisäksi ohjeen kohdassa 3.3 käsitellään sellaisia maa-alueita, joiden arvostamiseen vaikuttavat mahdolliset tulevat kaavoitusta koskevat muutokset.

Perintö- ja lahjaverotuksen arvostamistilanteissa käytetään hyväksi Vero­hallinnon kiinteistötietokannassa kustakin alueesta olevia tietoja.

Taajamassa olevan rakentamattoman kohteen arvo voidaan määrittää joko pinta-alan taikka rakennusoikeuden (kerrosala tai tonttitehokkuusluku) avul­la. Kerrosalaan luetaan rakennuspaikalle ra­kennettavien rakennusten ne kerrosalat, jotka palvelevat raken­nuk­sen pääasiallista käyttötarkoitusta. Tonttitehokkuusluku osoittaa raken­nuspaikan maksi­mirakennusoikeuden suhdetta rakennuspaikan pinta-alaan. Rakennuspai­kan rakennusoikeus saadaan siis kerto­malla tontti­tehokkuusluku (e) rakennuspaikan pinta-alalla.

Maapohjan arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

  • alueen koko ja rakennusoikeus
  • alueen keskustaetäisyys ja liikenneyhteydet
  • alueen kaavoitusvaihe
  • alueen pinnan muodostus
  • alueen käyttötarkoitus
  • alueen kunnallistekniikka
  • kunnan maapolitiikka

Kauppa-arvomenetelmä on ensisijainen tapa arvostaa tontteja ja rakennus­paikkoja, vaikka rakentamattoman maan kauppoja tehdään vähän ja raken­nettujen kiinteistöjen kauppojen osalta on vaikea erottaa maapohjan hinnan osuutta koko kiinteistön kauppahinnasta. 

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, tontti tai rakennuspaikka arvostetaan kiinteistöverotuksessa käytettävään aluehintaan (100 %). Näin menetellään kaikkien tonttityyppien kohdalla (asuin-, liike- ja teollisuustontit). Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa (17.5.2019 dnro VH/406/00.01.00/2019) -ohjeen mukaista alennuskaavaa ei oteta huomioon.

Tietolähteitä:

3.3 Maa-alueet, joille on odotettavissa kaavamuutoksia

Maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999, MRL) säädetyllä tavalla maan käyttötarkoitusta voidaan muuttaa kaavoituksella. Kaavamuutokset voivat merkittävästikin vaikuttaa maa-alueiden arvoon, jos muutetussa kaavassa rakennusoikeus lisääntyy tai alenee tai maan käyttötarkoitusta muutetaan arvoa korottavasti tai alentavasti. Tällaisten muutosten toteutuminen muuttuu vaiheittain todennäköisemmäksi kaavoituksen edetessä ja varmistuu lopullisesti kaavan tullessa lainvoimaiseksi. MRL mahdollistaa myös sen, että osa kaavamuutosten aiheuttamasta maan arvonnoususta tulee kunnan hyväksi esimerkiksi maankäyttösopimuksen tai kaavoitusmaksujen kautta. MRL antaa kunnille maapoliittista harkintavaltaa, joka voi vaikuttaa kaavamuutosten kohteena olevan maan arvoon kiinteistönomistajalle.

Kun arvostamisen kohteena olevan maan osalta on meneillään tai odotettavissa kaavoitustoimia, näiden toimien vaikutus tulee ottaa huomioon arvostamisessa. Arvioinnissa otetaan huomioon mahdolliset maankäyttösopimukset, kaavaluonnokset sekä kaavan valmiusaste mahdollisine kaavaluonnoksineen ja kaavasta annettuine lausuntoineen sekä kaavaa koskevat muistutukset ja valitukset.

Jos vireillä oleva kaavoitusprosessi on edennyt siinä määrin, että kaavan toteutuminen ja sen myötä muodostuva uusi rakennusoikeus on todennäköistä, voidaan arvostamisessa ottaa huomioon uuden rakennusoikeuden arvo sekä kaavoituksesta maanomistajalle aiheutuvat kustannukset. Tällöin rakennusoikeuden ja maan arvo voidaan käytännössä määrittää luvussa 3.2 kuvattuja periaatteita soveltaen kuten alue olisi jo kaavoitettu. Arvostamisessa tulee kuitenkin aina huomioida kaavamuutosten toteutumiseen liittyvät epävarmuudet.

Jos kyse on vielä toteutumattomista, mutta realistisista odotuksista kaavoitukseen liittyen, voidaan maan arvona pitää noin 40 % sellaisten rakennusoikeuksien arvosta, joita maa-alueella todennäköisesti tullaan vahvistamaan (KHO 1993 B 539).

Jos luovutuksen ehtona on kaavamuutosten toteutuminen, voidaan arvostus perustaa suoraan maan arvoon kaavoituksen jälkeen. Perintösaannot eivät voi olla tällä tavoin ehdollisia, joten kaavan toteutumisen epävarmuus voidaan huomioida arvoa alentamalla.

3.4 Haja-asutusalueella sijaitsevat rakennuspaikat

Haja-asutusalueella tarkoitetaan tässä yhteydessä muuta kuin edellä selvitettyä suunnittelu­tarvealuetta. Kuntien ra­kennusjär­jestyksissä on määräyksiä siitä, mikä on haja-asutus­alueen rakennuspaikan vähimmäiskoko. Minimikoko on yleensä suu­rempi kuin 2 000 m2.

Haja-asutusalueiden rakennuspaikkojen hintaan vaikuttavat muun muassa seu­raavat teki­jät:

  • yleinen hintakehitys
  • rakennuspaikan pinta-ala
  • tiluslaji (pelto/metsä)
  • etäisyys yleiseltä tieltä
  • etäisyys oman kunnan taajamasta
  • sijaintikunnan asukasmäärä
  • sijainti pääkeskuksiin nähden
  • valtakunnallinen sijainti
  • kunnan maapolitiikka

Kun kiinteistöverotuksessa käytetyt aluehinnat perustuvat kaup­pa-arvomenetelmän käyttöön, niitä voidaan sellaisenaan käyttää myös pe­rintö- ja lahjaverotuksen ar­vostamisratkaisun perus­teena. Näin menetellään kaikkien tonttityyppien kohdalla. Yksilöllisten tekijöiden perusteella, esi­merkiksi raken­nuspaikan sijaitessa vesistön rannalla, kysymyksessä olevaa arvoa voi­daan kui­tenkin tarkistaa joko ylös- tai alaspäin. Rannalla sijaitsevan rakennuspaikan arvostuksessa vertailukohtana voidaan käyttää myös kappaleessa 3.4 esitettyjä rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskiarvohintoja.

Rakennuspaikan koko otetaan huomioon hintaa porrasta­en, muun selvi­tyksen puuttuessa seuraavan taulukon mukaan:  

Rakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.
maa-alueen pinta-ala porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
- 3000 m2 100 %
3 000 – 5 000 m2 50 %
5 000 – 10 000 m2 25 %
yli 10 000 m2 10 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo aluehinnan, yksilöllisten tekijöiden ja yllä olevan porrastuksen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

Tietolähteitä:

3.5 Vapaa-ajan rakennuspaikat

Vapaa-ajan rakennuspaikan arvon määräytymiseen vaikuttavat muun muassa seu­raavat tekijät:

  • rakennuspaikan pinta-ala ja rakennusoikeuden määrä
  • rakennuspaikan ilmansuunta
  • rakennuspaikalta avautuva näkymä
  • sijaintivesistö (järvi, joki, meri)
  • sijainti mantereella vai saaressa
  • sijaintivesistön koko ja yhteydet muihin vesistöihin
  • vesistön veden laatu
  • rannan laatu
  • sijainti vapaa-ajan keskuksiin nähden

Mikäli kohteen arvoa ei voida määrittää toteutuneen kauppahinnan perusteella, arvostus voidaan tehdä seuraavasti:

Rantaan rajoittuvien vapaa-ajan tonttien ja rakennuspaikkojen arvo voidaan määrittää käyttäen alla ole­van taulukon maakuntakohtaisia neliöhintojen keskiarvoja. Sanotut arvot on johdettu maanmittauslaitoksen julkaisemista rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen kauppahintatilastoista käyttäen pitkän aikavälin keskiarvohintoja (keskiarvot 1.1.2017 – 31.12.2019). Arvoja käytettäessä on otettava huomioon taulukossa esitettyjen keskineliöhintojen muodostumisperusteet, kuten alueella ylipäänsä kauppojen kohteena olleiden tonttien sijainti eri vesistöjen rannalla, sekä arvostettavan kohteen pinta-ala ja kohteen sijainti suhteessa alueen tyypillisiin vesistöihin. Keskimääräisiä hintoja voidaan korottaa tai alentaa enintään 30 prosentilla arvostettavan kohteen sijainnin, koon ja muiden ominaisuuksien perusteella. Tässä voidaan käyttää apuna paikallisia vertailuhintoja.

Taulukon keskimääräiset hinnat soveltuvat parhaiten tyypillisen kokoisiin, noin 3 000 – 7 000 m2:n suuruisiin rantara­kennuspaikkoihin. Tätä suuremman tontin arvo voi olla matalampi, jos se muodostaa vain yhden rantarakennuspaikan, tai korkeampi, jos tontilla on useita rantarakennuspaikkoja. Yhden rantarakennuspaikan käsittävän tontin suuri koko otetaan huomioon porrastamalla hinta muun selvityksen puuttuessa seuraavasti:   

Rantarakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.
maa-alueen pinta-ala porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
– 7 000 m2 100 %
7 000 – 10 000 m2 75 %
yli 10 000 m2 50 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo taulukkojen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat yleis- ja ranta-asemakaava-alueella maakunnittain:

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat yleis- ja ranta-asemakaava-alueella maakunnittain.
Maakunta Keskiarvot täysin euroin, 1.1.2017-31.12.2019
Uusimaa 27
Varsinais-Suomi 15
Satakunta 24
Kanta-Häme 20
Pirkanmaa 26
Päijät-Häme 23
Kymenlaakso 13
Etelä-Karjala 9
Etelä-Savo 8
Pohjois-Savo 6
Pohjois-Karjala 8
Keski-Suomi 9
Etelä-Pohjanmaa 16
Pohjanmaa 16
Keski-Pohjanmaa 14
Pohjois-Pohjanmaa 6
Kainuu 6
Lappi 5
Ahvenanmaa tietoja ei saatavilla

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat haja-asutusalueella:

Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen keskineliöhinnat haja-asutusalueella.
Maakunta Keskiarvot täysin euroin, 1.1.2017-31.12.2019
Uusimaa 22
Varsinais-Suomi 24
Satakunta 10
Kanta-Häme 10
Pirkanmaa 16
Päijät-Häme 18
Kymenlaakso 13
Etelä-Karjala 4
Etelä-Savo 5
Pohjois-Savo 4
Pohjois-Karjala 4
Keski-Suomi 5
Etelä-Pohjanmaa 17
Pohjanmaa 26
Keski- ja Pohjois-Pohjanmaa 6
Kainuu 4
Lappi 4
Ahvenanmaa 7

Linkki:  

Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastot
Maakunnat 2020 -luokitus (Tilastokeskus)

Ilman rantaa olevat vapaa-ajan rakennuspaikat arvostetaan pääsääntöisesti  kiinteistöverotuksessa käytetyn aluehinnan mukaisesti (100 %). Jos rakennuspaikka sijaitsee esimerkiksi hiihto-, golf- tai muun vapaa-ajan keskuksen läheisyydessä tai muulla alueella, jolla hintataso poikkeaa tavanomaisesta, arvoa voidaan tarkistaa. Apuna voidaan käyttää paikallisia kauppahintatilastoja ja vertailukauppoja. Aluehintaa käytettäessä rakennuspaikan koko otetaan huomioon seuraavan porrastuksen mukaisesti: 

Ilman rantaa olevan rakennuspaikan koko ja hintojen porrastus pinta-alan ylimenevälle osalle.
maa-alueen pinta-ala porrastus perushinnasta pinta-alan ylimenevälle osalle
- 3000 m2 100 %
3 000 – 5 000 m2 50 %
5 000 – 10 000 m2 25 %
yli 10 000 m2 10 %

Jos yksittäisen rakennuspaikan arvo tonttikarttahinnan ja yllä olevan porrastuksen mukaan arvostettuna alittaa kiinteistöverotuksessa käytettävän maapohjan verotusarvon, rakennuspaikan käypänä arvona on kuitenkin pidettävä kyseisen rakennuspaikan verotusarvoa kiinteistöverotuksessa.

3.6 Vuokraoikeuteen perustuvat rakennuspaikat

Vuokraoikeuden arvo riippuu olennaisesti samoista tekijöistä kuin itse rakennuspaikankin arvo. Lisäksi vuokraoikeuden arvoon vaikuttavat vuokrasopimukseen liittyvät tekijät kuten vuokraoikeuden siirtokelpoisuus, vuokra-ajan pituus ja perityn vuokran määrä.

Jos vuokraoikeudesta peritään käypää vuokraa, vuokraoikeudella ei ole perintö- tai lahjati­lanteessa erillistä varallisuusarvoa. Käyvän vuosivuokran määrä on yleensä noin 5 - 8 prosenttia ra­kennuspaikan käyvästä arvosta.

Jos peritty vastike alittaa käyvän tason, vuokraoikeuden arvo määritetään käyvän ja perittävän vastikkeen erotuksen sekä jäljellä olevan vuokra-ajan perusteella.

3.7 Rakennukset

3.7.1 Rakennusten arvostamisen lähtökohtia

Seuraavassa esitetään erilaisten rakennusten, kuten omakotitalojen, vapaa-ajanrakennus­ten sekä teollisuus-, toimisto- ja varastorakennusten arvosta­misen lähtökohtia eri ar­vonmäärit­tämismenetelmien tarjoamien tietoläh­teiden kautta.

3.7.2 Kustannusarvomenetelmä

Rakennukset arvostetaan useimmiten kustannusarvomenetelmällä. Tähän perustuu myös rakennusten arvostaminen kiinteistöverotuksen tarpeisiin.

Kustannusarvomenetelmän ensimmäisessä vaiheessa määritetään keskimääräisten raken­nuskus­tannusten pe­rusteella rakennuksen jälleenhankinta-arvo (ns. uudishinta). Tämä on rahamäärä, jonka uuden vastaavan rakennuksen tarkoituksenmukainen rakentaminen maksaisi nykyaikai­silla rakennusmateriaaleilla ja niillä nykyaikaisilla rakennusmenetelmillä, joiden käytöstä määrä­tään voimassa olevissa säännöksissä ja ohjeissa.

Seuraavassa vaiheessa määritetään rakennuksen iästä ja kulumisesta sekä ajanmukaisuu­desta aiheutuva arvon aleneminen eli ikäalen­nus (poisto). Vähentämällä jälleenhankinta-ar­vosta poisto, saadaan ra­kennuksen tekninen nyky­arvo. Rakennuksen nykyarvo on kustan­nusar­vomenetelmällä määritetty rakennuk­sen arvo (ns. nykyhinta).

Rakennuksen nykyarvoa tarkistetaan käyttöyksikkökohtaisilla arvoteki­jöillä, jolloin päädytään rakennuksen omaisuusosa-arvoon. Tarkistamisessa on kysymys siitä, vas­taako rakennuk­sen nykyarvo sitä ar­voa, mikä rakennukselle kiinteistön kaupassa yleensä muodostuu eli mikä on rakennuksen arvon osuus koko kiinteistön arvosta. Tämä tarkistus on arvonmäärittämisen vaikein kohta, koska tässä vaiheessa tulee huomi­oon otettavaksi sijainti-, arvostus-, hintataso- ja muut sellaiset vaikeasti mitatta­vissa olevat tekijät. Omakotitalon arvo voi nousta rakennuksen teknistä nykyarvoa korkeam­maksi voimakkaan kysynnän aika­na arvostetulla, keskeisesti sijait­se­valla asuntoalueella. Vastaavasti syrjäisemmällä alueella arvo saattaa jäädä jonkin verran uudisrakennuksen nykyarvoa al­haisem­maksi.

3.7.3 Kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmät

Myös kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmää voidaan käyttää rakennuk­sen arvos­tamisessa. Kauppa-arvomenetelmän soveltamista vaikeuttaa se, että menetelmän edellyttämiä edusta­via vertailuluovutuksia ei ole yleensä riit­tävästi käytettävissä.

Tuottoarvomenetelmän soveltamista vaikeuttaa tuoton määrittämiseen liittyvien epävar­muustekijöiden suuri määrä. Lähinnä kysymykseen voisi tulla vuokra-arvon käyttäminen tuottoarvon määrittämisen pohjana. Tuottoarvoa voidaan käyttää lä­hinnä toimitilakiinteistöjen arvostami­sessa.

Sekä kauppa-arvo- että tuottoarvomenetelmän käyttämistä rakennus­ten arvostami­sessa vai­keuttaa lisäksi se, että sekä kauppa­hintaan että vuokraan sisältyy usein myös maapohjan arvovaikutus.

3.7.4 Omakoti- ja vapaa-ajanrakennusten arvostaminen eräissä tilanteissa

3.7.4.1 Yleistä

Seuraavassa esitetään omakotikäytössä oleville rakennuksille ohjeelliset neliömetriarvot, joita voidaan soveltaa, jos muuta selvitystä arvostamisen perusteeksi ei ole käytettävissä. Nämä arvot perustuvat pääasiassa maanmittauslaitoksen omakotikiinteistöjen kauppahinta­tilastoihin. Tilastojen hintatiedoista on pyritty poistamaan maapohjan hintaosuus. Arvoja määritettäessä on otettu huomioon myös ArvL:n tarkoittamalla tavalla lasketun jälleenhan­kinta-arvon vaikutus. Viimeksi mainittua arvoa on käytetty erityisesti tilanteissa, joissa hinta­tilastoista ei ole ollut saatavissa rakennuksille käyttökelpoista arvostusperustetta, ja ohjear­vot on tällöin johdettu ArvL:n tarkoittamista jälleenhankinta-arvoista.

Jos arvostuksen perusteeksi valittua arvoa alennetaan esimerkiksi sen vuoksi, että rakennus on ollut pitkään käyttämätön ja käyttämättömyys on vaikuttanut olennaisesti rakennuksen arvoon, rakennus arvostetaan kuitenkin vähintään ArvL:n mukaisin perustein määriteltävään verotusarvoon.

3.7.4.2 Asuinkäytössä olevat omakotirakennukset

Maakunnallisesti keskeisissä kaupungeissa tai niiden välittömässä läheisyydessä samalla talousalueella sijaitsevat asuinkäyttöiset omakotirakennukset voi­daan arvostaa seuraavasti. Rakennuksen arvo lasketaan rakennusvuoden (jona käytetään Verohallinnon kiinteistölasken­nassa käytettävää ikäalennuksen laskentavuotta) ja kokonaispinta-alan (joka sisältää myös viimeistelemättömän kellarin pinta-alan) perusteella taulukon mukaisesti:

Taulukoiden neliöhinnat on tarkistettu vuosittain tilastokeskuksen ja maanmittauslaitoksen laatimien vuositilastojen perusteella.

Omakotirakennusten neliöhinnat rakennusvuosittain.
rakennusvuosi euroa/m2
ennen vuotta 1990 1200
1990 – 1999 1400
2000 – 2009 1600
2010 – 2019 1800
2020 –  2000

Pääkaupunkiseudulla sijaitsevat vastaavat omakotirakennukset voidaan arvostaa seuraa­vasti:

Omakotirakennusten neliöhinnat pääkaupunkiseudulla rakennusvuosittain
rakennusvuosi euroa/m2
ennen vuotta 1990 1900
1990 – 1999 2200
2000 – 2009 2500
2010 – 2019 2800
2020 – 3100

Näitä arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

Jos taulukossa esitetty arvo ei sovellu kohteen arvostamisen perusteeksi, voidaan arvostamisessa käyttää ArvL:n mukaista jälleenhankinta-arvoa, jota myös voidaan tapauskohtaisten ominaisuuksien ja olosuhteiden perusteella korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla.

Maanmittauslaitoksen hintatilastoista ei ole saatavissa eikä johdettavissa koko maata koske­via arvostusperusteita muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla sijaitseville asuinrakennuksille. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueilla olevan rakennuksen arvo on luotettavimmin määritettävissä kustannusarvomene­telmällä. Näissä tilanteissa arvostusperuste on johdettava ArvL:n tarkoittamasta jälleen­hankinta-arvosta. Muissa taajamissa ja haja-asutusalueella asuinrakennusten käyvät arvot vaihtelevat merkittävästi sijainnista, kunnosta, iästä, markkinatilanteesta ja muista vastaavista tekijöistä riippuen. ArvL:n mukaista jälleenhankinta-arvoa voidaan siten yksittäistapaukseen liittyvät erityiset olosuhteet huomioon ottaen korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla. 

3.7.4.3 Vapaa-ajan rakennukset

Vapaa-ajan asunnot poikkeavat käytännössä huomattavasti toisistaan niin rakennusteknisen laadun kuin varustelunkin osalta. Yleistäen voidaan sanoa, että mitä uudempi rakennus on, sitä enemmän se vastaa tavanomaisen asuinrakennuksen rakennusteknistä tasoa ja muka­vuuksia.

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, vapaa-ajan rakennuksen arvo voidaan määrittää seuraavan taulukon mukaisesti. Taulukkoa voidaan soveltaa tavanomaisen kokoisen, noin 40–80 m2:n suuruisen, ja tavanomaisin va­rustein varustellun vapaa-ajan rakennuksen arvostamiseen.

Vapaa-ajan rakennusten neliöhinnat rakennusvuosittain.
rakennusvuosi euroa/m2
ennen vuotta 1990 600
1990–1999 800
2000 – 2009 900
2010 – 2019 1000
2020 – 1100

Taulu­kossa olevia arvoja voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 prosentilla. Korot­taminen on perusteltua silloin, kun kysymys on uudesta tai uudehkosta ja varusteiltaan oma­kotitaloa vastaavasta rakennuksesta. Korotusta voidaan perustella myös kohteen sijainnilla.

3.7.4.4 Talousrakennukset

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, talousrakennuksen arvo määritetään jälleenhankinta-arvon perusteella. Tällöin jälleenhan­kinta-arvosta tehdään enintään 50 prosentin ikäalennus. 

3.7.5 Liike- ja teollisuusrakennukset

Liike- ja teollisuusrakennukset arvostetaan ensisijaisesti kauppahintoihin tai kustannuksiin perustuvin arvonmäärittämismenetelmin. Jos rakennus on vuokrattuna, sen arvo on määritettä­vissä myös nettovuokratuoton perusteella (ks. luku 1.2.3).

Jos kohteen arvoa ei voida määrittää ensisijaisen arvonmäärittämismenetelmän mukaan, käyvän arvon määrittämisessä käytetään rakennuksen jälleenhankinta-arvoa.

Liike- ja teollisuusrakennusten käypiin arvoihin vaikuttavat merkittävästi useat sellaiset tekijät, joita ei jälleenhankinta-arvon laskennassa kuitenkaan oteta huomioon, esimerkiksi rakennuksen ikä, kunto, käyttötarkoitukseen liittyvät erityiset ominaisuudet sekä sijainti. Sen vuoksi jälleenhankinta-arvon perusteella laskettua rakennuksen arvoa voidaan tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa, ei kuitenkaan tasearvoa alemmaksi.  Alennus tai korotus voi olla enintään 50 prosenttia. Tapauskohtaisessa arvioinnissa erityinen peruste arvon korottamiseen on esimerkiksi silloin, kun liikerakennus sijaitsee keskeisellä liikepaikalla. Vastaa­vasti alentaminen on perusteltua, jos rakennus on ollut pitkään tyhjillään tai se sijaitsee syr­jässä haja-asutusalueella.

4 Maatilavarallisuus

4.1 Erillisarvosta koko maatilan arvoon

Maatilakokonaisuuden arvo määritetään yleensä siten, että maatilaan sisältyvän kunkin varallisuuslajin, kuten metsämaan, maatalousmaan, asuin- ja tuotantora­kennusten, koneiden ja kaluston, kotieläimien, varastojen, arvopapereiden ja tuotanto-oikeuksien arvot määritetään erikseen käyttäen kysymyksessä olevaan varallisuuslajiin parhaiten soveltuvaa ar­vonmäärittämismenetelmää ja näin saadut arvot lasketaan yhteen (summa-arvome­netelmä).   Kun maatilakokonaisuuden käypä hinta on tavallisesti jonkin verran alempi kuin erikseen luovutettavien osien käyvät hinnat yhteensä, tehdään summa-arvomenetelmässä usein tilakokonaisuusalennus. 

Perintö- ja lahjaverotuksessa tilakokonaisuusalennusta ei tehdä varallisuuslajien yhteisarvosta, vaan tilakokonaisuuteen kuuluminen otetaan arvoa alentavana tekijänä huomioon jo kunkin yksittäisen varallisuuslajin arvostuksessa.   Tarkoitus on, että ohjeen perusteella tehty arvostamisratkaisu palvelisi mahdollisimman hyvin sellaisenaan myös tuloverotuksen tarpeita.

Maatilatalouteen kuuluvan keskeisen varallisuuden, kuten maatalousmaan ja metsän ArvL:n tarkoittamat arvot poikkeavat olennaisesti käyvistä arvoista. Tämän vuoksi ArvL:n mukaiset arvot eivät muodosta lähtökohtaa näiden varallisuuslajien arvon määrittämiselle.

Maatilaan kuuluvat varallisuuserät tulevat perintö- ja lahjaverotuksessa arvostuksen koh­teeksi yleensä maatilan tai sen murto-osan omistuksen vaihdoksen yhteydessä. Tästä joh­tuen seuraavassa esitettävät maatilaomaisuuden arvostusperusteet on laadittu siitä lähtökohdasta, että omaisuus siirtyy sellaisen yhtenäisen maatilakokonaisuuden osana, jonka toimintaa jatketaan.

Vertailukauppoja käytettäessä on hintavertailussa otettava huomioon myös se, onko kysymys yksittäisen omaisuuserän vai maatilakokonaisuuden luovutuksesta. Kun maatilan varoihin kuuluvat omaisuuserät arvostetaan osana jatkettavaa maatilakokonaisuutta, käytetään arvonlisäverottomia hintoja. Ne vastaavat omaisuuden todennäköistä luovutushintaa arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa, jossa arvonlisävero on vain läpikulkuerä.

Kun maatila tai sen osa kuuluu perittävään omaisuuteen, maatila ei välttämättä siirry perillisille samalla tavoin yhtenäisenä maatilakokonaisuutena kuin on tyypillistä lahjoissa ja kaupoissa.  Jaksossa 4.11 käsitellään niitä arvostamiseen liittyviä erityispiirteitä, jotka on otettava huomioon perintönä saadun maatilan arvostamisessa.

4.2 Maa- ja metsätalouden irtaimisto

4.2.1 Koneet, kalusto ja laitteet

Myös maa- tai metsätalouden tuotantokäytössä olevat koneet, kalusto ja laitteet arvostetaan käypään arvoon. Menojäännös­ar­vo ei useimmissa tapauk­sissa vastaa käypää arvoa. Mer­kittävien koneiden, kuten traktoreiden ja leikkuupuimureiden, arvostaminen edellyttää yleensä niiden merkin, vuosi­mallin, tyypin ja hankintahinnan selvittämistä.

Aina ei ole tarpeen selvittää yksityiskohtaisesti tuotantokäytössä olevan konekannan arvoa. Osana maatilavarallisuutta konekanta voidaan lähtökohtaisesti arvostaa menojäännösarvon perusteella. Tällaisessa tilanteessa tulee arvoa kuitenkin korjata siten, että menojäännösar­voon lisätään siihen kolmena perintö- tai lahjaverovelvollisuuden alkamista edeltävänä vuo­tena kohdistetut tasausvaraukset sekä investointiavustukset tai muut vastaavat erät laskennallisilla poistoilla vähennettynä.

Tietolähteitä:

4.2.2 Kotieläimet

Maatalouden kotieläinten arvo on usein määriteltävissä eläimen hankintahinnan tai vertailu­luovutusten perusteella. Lihatuotantoa lukuun ottamatta tuotannollisessa käytössä olevien eläinten teurashintaa voidaan vain harvoin pitää maatalouden eläinten käypänä arvona.

Aina ei ole tarkoituksenmukaista selvittää yksityiskohtaisesti kotieläinten arvoja. Osana maa­tilavarallisuutta eläinten arvostamisessa voidaan tällöin käyttää maa- ja metsätalousministeriön asetuksella (834/2018) vahvistettuja eläinvahinkojen korvaamisessa käytettäviä käypiä arvoja; ks. asetuksen liitteenä oleva luettelo (Finlex).

Keskimääräistä selvästi arvokkaammat kotieläimet kuten menestyvät ravihevoset arvoste­taan edellä mainittuja arvoja korkeampaan käypään arvoon.

Muiden kuin edellä olevassa luettelossa mainittujen kotieläinten kuten biisonien ja strutsien käyvän arvon määrittämisessä käytetään apuna niiden hankintahin­toja.

4.2.3 Varastot

Maatilalla varastoituna olevien lannoitteiden, rehujen, siementen ja viljan yms. käy­pänä ar­vona voidaan pitää 80 prosenttia niiden hankintahinnasta. Varastossa olevien maataloustuotteiden yksikköhintoina voidaan käyttää 80 prosenttia niiden tuottajahinnoista.

Tietolähteitä:

4.2.4 Tuki- ja tuotanto-oikeudet

Maataloustuotannon sääntelyyn liittyy erilaisia tuki- ja tuotanto-oikeuksia, joista osa on erikseen luovutettavissa. Siirtokelpoisten oikeuksien arvo otetaan huomioon maatilan arvoa määritettäessä tai oikeuksia erikseen luovutettaessa.

Euroopan unionin suorista tuista maataloudelle annetun lain (193/2013) mukainen perustukioikeus on siirtokelpoinen tukioikeus. Tukioikeus voi siirtyä maatilan tai pellon luovutuksen yhteydessä tai tietyin rajoituksin myös erikseen. Tukioikeus yhdessä tukikelpoisen maatalousmaan hallinnan kanssa on perustuen saamisen edellytyksenä.  Perustuen lisäksi saman tukioikeuden ja peltoalan perusteella maksetaan tietyin edellytyksin viherryttämistukea. Tukioikeuksien määrä ilmenee viljelijällä olevasta lomakkeesta 103A.

Tukioikeuden käyvästä arvosta ei ole saatavissa kauppoihin perustuvia tilastotietoja. Tukioikeus sisältyy yleensä pellon kauppahintatilastoissa pellon kauppahintaan.

Luonnonvarakeskukselta (Luke) saadun tiedon mukaan tukioikeuden arvoa voidaan muun selvityksen puuttuessa määrittää tuottoarvomenetelmällä tuen vuotuisen nettotuoton perusteella. Tukioikeuden nettotuotto voidaan laskea vähentämällä tuen määrästä ne vähimmäiskustannukset, jotka aiheutuvat tukiehtojen noudattamisesta eli pellon pitämisestä viljelykunnossa. Näiden kustannusten määräksi Luke on laskenut noin 93 €/ha vuodessa.

Tuen kertymisaikaa ei ole rajoitettu, joten tuottoarvo voidaan laskea rajoittamattomalle ajalle (ks. luku 1.2.3). Tuen määrä ja tukiehdot tulevaisuudessa ovat kuitenkin varsin epävarmoja, koska EU:n maatalousbudjettia muutetaan ja maatalouspolitiikkaa uudistetaan noin 7 vuoden välein. Sen vuoksi diskonttokorkona on perusteltua käyttää suhteellisen korkeaa 10 %:n korkokantaa. Tasatuen ja viherryttämistuen hehtaarikohtaiset euromäärät säädetään valtioneuvoston asetuksessa perustuesta, viherryttämistuesta ja nuoren viljelijän tuesta (234/2015, Finlex) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen. Viimeisimmän tämän ohjeen julkaisuajankohtaan mennessä tehdyn muutoksen (419/2020) mukaisilla vuoden 2020 tukimäärillä tuottoarvot muodostuvat seuraaviksi:

Tukialue AB:

Perustuen (124,30) ja viherryttämistuen (75,00) yhteismäärä täysin euroin 199 €/ha
Tuottoarvolaskelma: vuotuinen nettotuotto (199 - 93) / 10 % = tuottoarvo 1.060 €/ha

Tukialue C:

Perustuen (108,20) ja viherryttämistuen (65,40) yhteismäärä täysin euroin 174 €/ha
Tuottoarvolaskelma: vuotuinen nettotuotto (174 - 93) / 10 % = tuottoarvo 810 €/ha

Edellä lasketut tuottoarvot muodostavat ylärajan tukioikeuden osuudelle pellon kauppahinnasta. Käytännössä tukioikeudella on erilainen arvo erilaisille yrittäjille, joilla on erilaisia tapoja ja kustannuksia täyttää tukiehdot. Myös pellon arvoissa on suuria eroja. Näistä syistä asianosaiset voivat määritellä tukioikeuden osuuden pellon arvosta yllä laskettua pienemmäksikin, kunhan sama arvo ilmoitetaan kaikkien osapuolten verotukseen kaikissa verolajeissa. Vähimmäisarvona voidaan pitää perustuen ja viherryttämistuen yhteismäärää, joka aiempina vuosina vakiintui arvostustasoksi. Jos muuta ei esitetä, verotuksessa käytetään yllä laskettuja tuottoarvoja.

Tietolähteitä:

4.3 Maatilan asuinrakennus

Maatilan asuinrakennuksen ja sen rakennuspaikan arvostaminen suoritetaan siten kuin edellä kohdissa 3.4 (Haja-asutusalueella sijaitsevat rakennuspaikat) ja 3.7 (Rakennukset) todetaan. Asuinrakennuksen arvostaminen tehdään tapauskohtaisesti, koska vertailuluovutuksia ei yleensä ole käytettävissä.

Kun maatalouskiinteistön asuinrakennuksen arvo määritetään jälleenhankinta-arvon perusteella, voidaan asunnon jälleenhankinta-arvoa korjata seuraavan taulukon mukaisesti:

Maatilan asuinrakennuksen jälleenhankinta-arvon korjaaminen asunnon rakennusvuoden perusteella.
Asunnon rakennusvuosi Jälleenhankinta-arvon korjaus
ennen vuotta 1970 -30 %
1970–1979 -20 %
1980–1989 0 %
1990–1999 +10 %
2000–2009 +20 %
2010– +30 %

4.4 Maa- ja metsätalouden tuotantorakennukset

Verohallinnossa ei ole käytettävissä maa- ja metsätalouden tuotantorakennusten ominai­suustietoja muiden rakennustyyppien tapaan. Yksilöllinen arvostaminen edellyttää mer­kittävimpien tuotantoraken­nusten ominaisuustietojen selvittämistä arvostamisratkaisun pe­rus­teeksi.

Uusien tai uudehkojen rakennusten osalta rakennuskustannukset muo­dostavat lähtökohdan arvostamisratkaisulle. Rakennuskustannuksia korja­taan tarvittaessa siten kuin kohdassa 3.7 on esitetty.

Jos tuotantorakennusten käyvän arvon selvittämiseksi ei ole käytettävissä edellä mainittuja rakennusten ominaisuustietoja tai rakennuskustannuksia, arvostuksen perusteena voidaan käyttää rakennusten menojäännösarvoja. Tällöin on rakentamisen tai perus­korjauksen kohteena olleiden rakennusten arvoa korottavana tekijänä otettava huomioon niiden hankintamenon kattamiseen viimeisten kolmen vuoden aikana käytettyjen tasausva­rausten sekä epäsuorasti tuloutettujen rakennusavustusten ja vakuutuskorvausten määrät. Myös rakentamiseen ja peruskorjaukseen kohdistuva oman työn arvo on kohtuullisen mää­räisenä otettava arvostuksessa huomioon. Jos rakennustyö on tapahtunut pääosin omana työnä, voidaan menojäännöstä korottaa oman työn arvon huomioon ottamiseksi 40 prosentilla. Edellä mainituista rakennusten arvoa korottavista eristä on vähennettävä niihin kohdistuvat vuosittaiset laskennalliset poistot.

Maatiloilla, joilla harjoitetaan aktiivista tuotannollista toimintaa, rakennusten arvoksi tulee menojäännösarvon pienuudesta huolimatta katsoa yleensä vähintään 5.000 - 10.000 euroa.

Tuotantorakennusten rakennuspaikan arvostaminen suoritetaan luvun 3 Kiinteä varallisuus mukaisesti.

4.5 Maatalousmaa

Maatalousmaan arvon määräytymisessä on suuri merkitys pellon alueellisella sijainnilla. Pellon arvoon vaikuttavat myös peltokohtaiset tekijät ja pellon sidonnaisuus siihen viljel­mään, josta se on osa tai johon se on tarkoitus liittää.

Suurin osa maatalousmaan luovutuksista tapahtuu sukupolvenvaihdos­ten yhteydes­sä.  Näissä luovutuksissa käytetty kauppahintataso poikke­aa va­pailla markki­noilla käytettävästä hintatasosta. Vapailla markkinoilla tapahtuvat maa­talousmaan kaupat ovat yleensä niin sanottuja lisämaakauppoja, joissa hintataso puolestaan yleensä ylittää sel­västi tilakokonaisuuden osana arvostetun pellon hinnan.

Maatalousmaan arvostamisessa tavallisimmin käytetty menetelmä on kauppa-arvo­mene­telmä. Menetelmää käytettäessä on kuitenkin huomattava, että edustavat vertailukelpoiset luovutukset ja niissä maksetut kauppa­hinnat kuvaavat nimenomaan lisämaa-alueista mak­settuja kauppahin­toja. Jos käytettävissä on tieto arvostuksen kohteena olevan peltoalan va­paassa markkinatilanteessa lähivuosina tehdystä kauppahinnasta, se tulee ottaa lähtökoh­daksi käyvän arvon määrittämisessä.  

Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston mukaisia kauppahintoja voidaan käyttää lähtökoh­tana maatila­kokonaisuuteenkin kuuluvien peltojen arvostamisessa. Kauppahintatilastoissa sisältyy pellon hintaan yleensä myös tukioikeus. Maatilaa koskevassa ar­vostamistilanteessa pellon arvoa pienentävänä tekijänä on otettava huomioon se, että pelto on osa tilakokonaisuutta. Salaojitetun pellon arvoa määritettäessä voidaan salaojituskustannuksia pitää yhtenä arvon määrittämisen lähtökohtana.

Pellon arvo määritetään ensisijaisesti kauppahintatiedon tai vertailukauppojen perusteella. Jos mainitunlaista tietoa ei ole käytettävissä, arvostus voidaan suorittaa seuraavassa taulu­kossa esitettyjen maakuntakohtaisten keskiarvojen perusteella. Arvot on johdettu Maanmittaus­laitoksen maatalousmaan kauppahintatiedoista käyttäen yli 2 ha viljeltyä maata koskevien kiinteistökauppojen keskiarvohintoja vuosilta 2015-2019. Näitä arvoja voidaan yksittäistapauksissa korottaa tai alentaa, jos se tiedossa olevien erityisten seikkojen johdosta on perusteltua.

Taulukossa esitettyihin hehtaarihintoihin sisältyy tukioikeuden arvo  ja salaojien arvo. Salaojien osuudeksi katsotaan 10 % pellon taulukkoarvosta ennen tilatukioikeuden arvon vähentämistä, kuitenkin vähintään 500 euroa.  Salaojien arvona voidaan vaihtoehtoisesti käyttää niiden jäljellä olevaa poistamatonta hankintamenoa korjattuna varausten käytön ja epäsuorien tuloutusten johdosta kuten kaluston menojäännös (ks. 4.2.1). Menojäännösarvoa käytettäessä pellon arvona käytetään salaojittamattoman pellon arvoa, joten taulukkoarvoista vähennetään 10 %, kuitenkin vähintään 500 euroa.  Silloin, kun maatalousmaan arvo perustuu yksilölliseen selvitykseen, myös salaojien arvo voidaan määrittää yksilöllisesti.

Yli kymmenen vuotta viljelemättä olleen pellon, laitumen ja niityn arvoksi kat­sotaan 100 euroa/ha.

Maatalousmaan arvo maakunnittain.
Maakunta euroa/ha
Uusimaa 9 500
Varsinais-Suomi 10 900
Satakunta 9 900
Ahvenanmaa 15 500
Keski-Suomi 5 300
Kanta-Häme 8 600
Pirkanmaa 8 200
Päijät-Häme 8 300
Kymenlaakso 6 600
Etelä-Karjala 5 500
Etelä-Savo 4 900
Pohjois-Karjala 4 100
Pohjois-Savo 5 000
Etelä-Pohjanmaa 8 700
Pohjanmaa 10 100
Keski-Pohjanmaa 7 300
Pohjois-Pohjanmaa 6 100
Kainuu 2 100
Lappi 2 300

Kun maatalousmaan kuolinhetken käypä arvo määritetään perukirjaa laadittaessa, on perukirjaan tärkeää eritellä, onko pelto salaojitettua. Koska salaojitus yleensä vaikuttaa sekä pellon arvoon että osin tulo- ja perintöveroseuraamuksiin, on perukirjaan selvästi merkittävä, mikä osa kiinteistön maatalousmaasta on salaojitettua ja arvostaa erikseen salaojitettu ja salaojittamaton maatalousmaa.  Peltoa sisältävään perintöön yleensä kuuluu myös tilatukioikeuksia. Koska tilatukioikeus on pellosta erillinen oikeus, se pitää merkitä ja arvostaa perukirjassa maatalousmaasta erikseen. Tilatukioikeutta saattaa olla eri hehtaarimäärä kuin peltoa. Jos koko peltoalaa vastaavaa tilatukioikeutta ei ole, tämä tulee selvästi merkitä perukirjaan. Lisäksi peltoalan ylittävä tilatukioikeuden määrä tulee merkitä ja arvostaa kuolinpesän maatalousmaasta erikseen. 

Tietolähteitä:

4.6 Metsämaa

4.6.1 Arvon määrittämisen lähtökohtia

Metsän arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

  • puuston määrä, laatu ja lajijakauma kokonaisuutena
  • heti hakattavissa olevan puun määrä
  • jatkossa saatavat puun myyntitulot (odotusarvo)
  • taimikkojen suhteellinen osuus
  • maapohjan laatu
  • alueen metsänhoidollinen tila
  • metsän sijaintiin liittyvät tekijät, kuten ilmasto ja kulkuyhteydet
  • metsän moninaiskäyttömahdollisuudet
  • maankäyttöä koskevat rajoitukset 

Metsän arvostamisessa kauppa-arvomenetelmä ei yleensä voi olla lähtökohtana. Tämä johtuu siitä, että sellaisia edustavia vertailuluovu­tuksia, joista puustotiedot tunnettaisiin kohteittain, ei yleensä ole käytettävissä. Tämän vuoksi esimer­kiksi kauppahintatilastoista il­mene­vät keskimääräiset metsän hehtaarihinnat voivat olla arvostusratkaisun pohjana vain silloin, kun mitään muuta selvitystä ei ole käytettävissä.

Metsän arvon määrittämisessä käytetään yleensä yksityismetsissä tuotto- ja kustannusarvo­menetelmien yhdistelmää, niin sanottua summa-arvomenetelmää, jossa laske­taan yhteen metsän omai­suusosat:

  • laskennalliseen tuottoon perustuva maapohjan arvo
  • taimikon kustannusarvo
  • puuston hakkuuarvo
  • mahdollinen odotusarvolisä

Näin laskettua kohteen yhteisarvoa korjataan kokonaisarvon korjauksella eli ns. tukkualen­nuksella. Tukkualennuksella otetaan huomioon vähennyksenä arvioinnin eri osatekijöihin liittyvä epätarkkuus, arvioitavan metsän erityispiirteet sekä yleiset hallintomenot. Tukkualen­nuksen suuruus on yleensä 30 prosenttia, mutta voi perustelluista syystä olla suurempi tai pienempi­kin.

Erityisesti suurempien metsäalueiden arvon määrityksessä käytetään myös tuottoarvomenetelmää.

Tietolähteitä:

4.6.2 Tila-arviosta metsän arvostamisen tietolähteenä

Ensisijaisena selvityksenä metsän arvosta voidaan pitää metsätalouden asiantuntijatahojen antamia tila-arvioita.

Metsätalouden asiantuntijatahojen laatimia asianmukaisia tila-arvioi­ta voidaan pitää sellaisenaan arvostusratkaisun perusteena. Tila-arviossa tulee olla eriteltynä kaikki metsän arvon laskennan osatekijät laskennassa käytettyine yksikköhintoineen, ja arviossa tulee olla sovellettu vastaavia laskentaperusteita kuin muihinkin käyttötarkoituksiin metsän käypää arvoa selvitettäessä.

Luonnonvarakeskuksen ja Suomen metsäkeskuksen keräämiin numeerisiin metsävaratietoihin perustuvat metsän arvon määrittämisen automaattisovellukset sisältävät vastaavat laskentaperusteet kuin perinteiset tila-arviot. Näiden sovellusten, joita tarjoavat esimerkiksi pankit ja metsäyhtiöt asiakkailleen, tuottamia metsän arvoja voidaan pitää tila-arvioihin rinnastuvina.

Tila-arvion tai vastaavan laskelman hankkiminen ei ole kuitenkaan yleensä tarpeen vähäisistä 15 hehtaaria pienemmistä metsäalueista. Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun maakuntien alueella vähäisenä metsäalueena voidaan tässä yhteydessä pitää 30 hehtaaria ja Lapin maakunnan alueella 60 hehtaaria.

Käytännössä metsätalouden asiantuntijoiden laatimat tila-arviot tai vastaavat laskelmat kuvaavat lähinnä metsätilan metsätaloudellista nykyarvoa. Metsämaan arvoa korottavien erityisten tekijöiden kuten ranta-alueiden ja laajenevan taajaman läheisyyden arvo on tällöin lisättävä metsätaloudelliseen arvoon.

4.6.3 Kiinteistöjen kauppahintatilastointiin perustuvasta metsän arvostamisesta

Arvostamisen perustaksi ei aina ole käytettävissä tila-arviota tai vastaavaa laskelmaa. Tässä tilanteessa metsän arvo voidaan määritellä alla olevassa taulukossa esitettyjen maakuntakohtaisten hehtaariarvojen ja metsämaan pinta-alan perusteella. Taulukossa olevat arvot on otettu Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kiinteistöjen kauppahintarekisterin metsäkiinteistöjen kauppahintatiedoista (vuosien 2017 - 2019 puhtaiden metsämaakauppojen keskiarvohinnat).

Alla olevassa taulukossa esitetyn hehtaariarvon perusteella laskettavan metsän arvoa voidaan yksittäistapauksissa korottaa tai alentaa, jos se tiedossa olevien erityisten seikkojen johdosta on perusteltua.

Metsän arvo maakunnittain.
Maakunta euroa/ha
Uusimaa 5 400
Varsinais-Suomi 5 200
Satakunta 4 200
Ahvenanmaa 5 400
Keski-Suomi 3 900
Kanta-Häme 5 000
Pirkanmaa 4 800
Päijät-Häme 4 800
Kymenlaakso 3 900
Etelä-Karjala 4 300
Etelä-Savo 4 200
Pohjois-Karjala 3 200
Pohjois-Savo 3 200
Etelä-Pohjanmaa 2 900
Pohjanmaa 3 400
Keski-Pohjanmaa 2 600
Pohjois-Pohjanmaa 1 900
Kainuu 1 900
Lappi 1 200

Tietolähteitä:

4.7 Osuus yhteismetsään

Yhteismetsäosuus on luovutettavissa oleva etuus, joka sisältää oikeuden päättää yhdessä muiden osakkaiden kanssa koko yhteismetsään kuuluvan alueen hoidosta ja käytöstä ja saada osuusluvun mukainen osa sen tuotosta.  Tällaisen etuuden arvoksi voidaan katsoa osuusluvun mukainen osa yhteismetsään kuuluvan alueen arvosta ja yhteismetsän muusta omaisuudesta. Arvon määrittämisessä sovelletaan tämän ohjeen metsämaata ja muuta omaisuutta koskevia arvostusperusteita.

4.8 Joutomaa ja luonnonsuojelulain nojalla perustetut suojelualueet

Joutomaan arvostuksessa on otettava lukuun alueella olevat omaisuusarvot. Luvussa 4.10 Maa-ainesten ottoalueet käsitellään alueella mahdollisesti olevien turve-/maa-ainesvarojen arvostamista.

Verotuksessa joutomaan käsite kattaa metsäsuunnitelmien joutomaat sekä myös kitumaat. Joutomaalla mahdollisesti oleva puusto tulee arvostettua tila-arviota tai vastaavaa laskelmaa arvostamisen pohjana käytettäessä osana kokonaispuuston hakkuuarvoa. Tällöin ei joutomaan maapohjalle yleensä ole tarvetta vahvistaa erillistä arvoa. Jos metsän arvostuksen perusteena on käytetty edellä kohdassa 4.6 mainittuja hehtaariarvoja, arvot kohdistuvat vain metsämaan pinta-alalle. Tällöin joutomaa arvostetaan erikseen.

Käytännössä tilanne on yleensä se, että jouto- ja kitumaan arvostamiseen vaikuttavista tekijöistä ei ole olemassa minkäänlaista tietoa. Tällaisessa tilanteessa alueen arvoksi voidaan katsoa 50 euroa hehtaarilta.

Myös luonnonsuojelulain nojalla perustettujen suojelualueiden arvoksi katsotaan 50 euroa hehtaarilta.

4.9 Lomamökit, ranta-alueet ja vesialueet

4.9.1 Maatilalla olevat lomamökit

Maatilalla olevan vapaa-ajan asunnon sekä vuokrattavien lomamökkien arvot määritetään kohdan 3.7.4.3 (Vapaa-ajan rakennukset) mukaisesti.  Niiden tonttimaan arvo määritetään kohdassa 3.5 (Vapaa-ajan rakennuspaikat) kuvatulla tavalla.  Tilakokonaisuuteen kuuluminen otetaan tapauskohtaisesti huomioon arvoa alentavana tekijänä.

4.9.2 Rakentamattomat vapaa-ajan rakennuspaikat

Myös maatilaan kuuluvien rakentamattomien vapaa-ajan rakennuspaikkojen arvo määritetään kohdassa 3.5 kuvatulla tavalla, jos niille on ranta-asemakaavassa tai muulla tavoin jo vahvistettu rakennusoikeutta.  Tilakokonaisuuteen kuuluminen otetaan tapauskohtaisesti huomioon. Kun kysymys käyvästä arvosta, asiaan ei vaikuta se, onko rakennuspaikkoja jo alettu myydä. Käyvän arvon määritys poikkeaa siten kiinteistöverotusta varten tehtävästä ArvL 29.2 §:n mukaisesta arvostuksesta, jossa maatilaan kuuluva rakennus­maa katsotaan kiinteistöverotettavaksi tonttimaaksi siitä lähtien, kun rakennuspaikkojen myynti maatilalla on alkanut nykyisen omis­ta­jan toimesta.

4.9.3 Laajat ranta-alueet

Laajalla ranta-alueella tarkoitetaan tässä normaalia rakennuspaikkaa merkittävästi suurempia rantaan rajoittuvia maa-alueita, joita voidaan käyttää myös vapaa-ajan rakennusmaana, mutta joille ei vielä ole vahvistettu rakennusoikeutta. Myös tällaiset alueet vaikuttavat tilan käypään arvoon.

Ratkaisussa KHO 1993 B 539 katsottiin, että maatilan ranta-alueille ei voitu, kun kaavaa ei ollut eikä myyntitoimintaa ollut aloitettu, määrittää erityistä erillistä rantaraken­nuspaikan "lisäarvoa", mutta että ranta-alueet sinänsä tulee ottaa huomioon kiinteistön arvoa määritettäessä.

Laajat ranta-alueet otetaan tapauskohtaisesti huomioon kiinteistön arvoa määritet­täessä. Jos ranta-alueen käytölle on kaavoituksella tai muutoin vahvistettu erityisiä käyttö­rajoi­tuksia, tulee nämä seikat myös ottaa tapauskohtaisesti huomioon.

Laajojen ranta-alueiden arvoa korottavan vaikutuksen määrittelyä varten tulisi arvioida, kuinka monta rantatonttia kiinteistölle olisi periaatteessa muodostettavissa. Kiinteistön arvoa voidaan tällöin korottaa määrällä, joka vastaa noin 40 prosenttia erillisten rantatonttien arvojen yhteismäärästä.

Tietolähteitä:

  • Rantojen rakennusoikeuksien selvittelyssä voidaan käyttää hyväksi ranta-asemakaavojen tai valmisteilla olevien ranta-asemakaavojen tietoja ja tarvittaessa myös kuntien rakennusviranomaisten tietoja.

4.9.4 Maa-alueet, joille on odotettavissa kaavamuutoksia

Erityisesti taajamien läheisyydessä sijaitseviin maatiloihin voi kuulua ohjeen kohdassa 3.3 tarkoitettuja maa-alueita, joiden osalta on odotettavissa muunlaisia kaavamuutoksia kuin rantarakennusoikeuksien vahvistamista. Sellaisten maa-alueiden arvostaminen tapahtuu ohjeen kohdassa 3.3 kuvatulla tavalla.

4.9.5 Vesialueet

Kiinteistöön kuuluvan vesialueen arvo tulee yleensä otetuksi huomioon määritettä­essä kiinteistön arvoa (kuten edellä ranta-alueen arvon määrittämisen yhteydessä). Vesialueen arvostaminen erikseen voi tulla kyseeseen silloin, jos omistaja saa siitä erityistä tuloa kuten tuloa vedenalaisten soraesiintymien tai kalavesien vuokraami­sesta. Kalankasvatukseen käytettävät rakennetut altaat tai luonnonaltaat arvoste­taan erikseen rakennelmina tai osana yritysvarallisuutta.

Perintö- ja lahjaverotuksessa vesialueiden erillinen arvostaminen on yleensä tarpeen vain laajojen yli 10 hehtaarin suuruisten erillisten vesitilojen osalta. Arvostaminen suoritetaan tapauskohtaisesti alueen ominaisuuksien perusteella. Arvon määrittäminen voinee käytännössä vain poikkeuksellisesti tapahtua todellisen kaupan tai vertailuluovutusten hintatietojen perusteella. Jos muuta perustetta ei ole käytettävissä, vesialueen käyväksi arvoksi voidaan katsoa 80 euroa hehtaarilta. Yksittäistapauksessa arvoa voidaan korottaa tai alentaa alueen erityisten ominaisuuksien perusteella (soranottoalue, luonnonsuojelualue, puolustusvoimien käyttämä alue).

4.10 Maa-ainesten ottoalueet

4.10.1 Arvon määrittämisen lähtökohta

Maa-aineksella tarkoitetaan tässä soraa, kiviainesta, kalliota, savea, tur­vetta ja multaa. Maa-aineksen käyttäjän maksama hinta koostuu aines­kustannuksesta sekä usein olennaiselta osaltaan jalostus- ja kuljetus­kustannuksista. 

Maa-aineksen ottoalueen arvoon vaikutta­vat ottoalu­eella hyödynnettävissä olevan maa-aineksen määrä, ottoaika ja aineksen pääasiallinen laatu (soraa vai kiveä, poltto- vai kasvuturvetta) sekä ot­toalueen etäisyys maa-aineksen käyttäjistä.

Kun perintö- ja lahjaverotuksessa varallisuus arvostetaan todennäköi­seen luovu­tushintaan, tulee maa-aineksen ottoalue arvostaa maa-ai­ne­salueena, vaikka var­sinaista ottotoimintaa ei olisi aloitettukaan. Esimerkiksi, jos maa-aineksen ottolupa on olemassa, tulee ottoalue arvostaa ainesalueena, vaikka otto-toimintaa ei olisi aloitettu.

Määriteltäessä maa-aineksen ottoalueen arvoa perintö- ja lahjaverotuksessa ei olla sidottuja sen enempää luovuttajan kuin luo­vutuksensaajan tulo- tai kiinteistöverok­seen ja siellä käytettyihin arvoihin. Maa-ainesalue arvostetaan perinnön tai lahjan saamishetken käypään arvoon riippumatta siitä, mi­ten maa-aine­saluetta muissa verolajeissa käsitellään.

4.10.2 Soranottoalueen arvon määrittäminen

Soranottoalueen, kuten yleensä muidenkin maa-ainesten ottoalueiden, käypä arvo määritetään luotettavimmin tuottoarvomenetelmällä. Perintö- ja lahjaverotuksessa tuottoarvon määrittäminen ta­pah­tuu seuraavasti:

  1. alueen ainesvarojen määrittäminen luovutushetkellä
  2. ainesvarojen ottoajan ja vuosittaisen käyttömäärän määrittäminen
  3. maa-aineksen käypä myyntihinta tai vuokratuotto luovutushet­kellä
  4. maa-aineksen vuotuisen tuoton määrittäminen luovutushetkellä
  5. laskentakorkokantana voidaan käyttää 8 prosenttia
  6. maa-ainesalueen arvon määrittäminen ottotoiminnan päätyttyä

Vuotuista tuottoa määritettäessä tulee ottaa huomioon se, että irrotetun maa-aineksen käyvän myyntihinnan (kohta 3) pe­rusteella ei suo­raan voida laskea koko maa-ainesalueen arvoa eli sitä arvoa, joka saadaan, jos alue realisoitaisiin kokonaisuutena. Muun selvityksen puuttuessa läh­tökohtana voidaan pi­tää sitä, että huomioon otettava tukkualennus on 20 prosenttia.

Esimerkki:

A on harjoittanut vuosia soranotto­toimintaa omistamallaan maatilalla. Soraa on jäljellä 300.000 m3 otto­alueella, jonka pinta-ala on 30 ha. Vuosittain alueelta otetaan noin 50.000 m3 soraa, jolloin todennäköinen jäljellä oleva ottoaika on 6 vuotta. A kuolee ja perinnön saa yksin B. Soran käypä myyn­ti­hinta perintösaannon hetkellä on 2 euroa/irtom3. Perintöverotuksessa aine­salueen käypä arvo lasketaan seuraavasti (edellä esitetty nume­rointi):

  1. ainesvarat 300.000 m3 = 420 000 irtom3 (kerroin 1,4)
  2. jäljellä oleva ottoaika on 6 vuotta ja vuotuinen ottomäärä 70.000 irtom3
  3. irrotetun soran käypä myyntihinta on 2 euroa/irtom3
  4. vuotuinen tuotto on 0,8 x 2 euroa/ irtom3 x 70.000 m3 = 112 000 euroa/v
  5. 8 prosentin korkokanta, jolloin 6 vuoden kerroin on 4,62
  6. raakamaan arvo otto-toiminnan jälkeen arviolta 200 euroa/ha eli 6 000 euroa.

Tuottoarvoksi saadaan siis 4,62 x 112 000 euroa = 517 000 euroa, kun tulo pyöristetään täysiin tuhansiin euroihin. Tähän määrään li­sä­tään 6 000 euroa, jolloin kokonaisarvoksi saadaan 523 000 euroa.

4.10.3 Turpeennostoalueen arvon määrittäminen

Turvetuotteiden päätyypit ovat energiaturve (jyrsinpolttoturve ja palaturve) ja kasvu­turve. Etelä- ja Lounais-Suomen suot si­sältävät pääosin kasvuturvetta. Muualla maassa sijaitsevat suot ovat pääosin energiaturvesoita.

Turpeennostoalueiden arvon määrittäminen tapahtuu useimmiten tuotto­arvomene­telmällä. Alueen tuottoarvo perustuu suon vuokraamisesta tai turpeen nostosta saatavaan tuottoon. Myös kauppa-arvomenetelmän käyttäminen on mahdollista.

Turvealueen tuottoarvon määrittäminen tapahtuu periaatteessa samalla tavalla kuin sora-alueenkin. Turpeen nosto ei edellytä maa-aineslain (555/1981) tar­koittamaa lupaa. Valtaosa turvealueista on vuokrattu, joten vuokrasopi­mus on arvon määrittämisen tärkein tietolähde. Vuokran määrän ja vuosittaisen ottomäärän perusteella saa­daan tuottoarvo laskettua.

Esimerkki jyrsinpolttoturvetuotannossa olevasta turvesuoalueen tuotto­arvon määrit­tämisestä:

Vuotuinen keskimääräinen vuokratuotto on 13 000 euroa/vuodessa (tuloveroilmoitustietojen perusteella arvioitu keskimääräinen vuok­ra­tuotto). Kyse on noin 130 hehtaarin suuruisesta turvealueesta. Arvioitu turpeennostoaika on 12 vuotta. Korkokantana käytetään 8 prosenttia.

Tuottoarvo:

13 000 euroa x 7,54 = 98 020 euroa, joka pyöristäen on 98 000 euroa. Näin laskettuun arvoon voidaan lisätä tapauskohtaisen harkinnan perusteella alueen arvioitu arvo ottotoiminnan päätyttyä.

Turvesuoalueiden arvon määrittämisessä voidaan käyttää myös kauppa-arvomene­telmää.  Turvesuoalueet, toisin kuin sora-alueet, ovat yleensä alueellisesti varsin vertailukelpoisia. Turpeenottoalueiden kauppahinnat on tilastoitu erikseen Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastossa. Näitä tilastoja voidaan käyttää ainakin kontrolliarvona tuottoarvon las­ken­nassa.

Tietolähteitä:

4.11 Erityispiirteet maatilavarallisuuden perintöverotusarvon määrittämisessä

Maatilakokonaisuutena säilyvän varallisuuden arvo määritetään perintöverotuksessakin edellä kuvatulla tavalla. Apuna käytetään esimerkiksi perinnönjakoa varten hankittuja arviolausuntoja, jos ne osoittavat omaisuuden käyvän arvon kuolinhetkellä tarkemmin kuin edellä tässä luvussa kuvatut menetelmät.

Perintönä saadun maatilan toiminta voi kuitenkin oleellisesti muuttua kuoleman jälkeen. Maa- ja metsätalouden harjoittaminen saattaa joko loppua kokonaan tai supistua oleellisesti verrattuna perittävän toimintaan. Esimerkiksi muutettaessa kuoleman johdosta tuotantosuuntaa tai siirrettäessä pellot vuokralle osa maatalouden kalustosta tai muusta maatalousomaisuudesta voidaan myydä tai siirtää pois maatalouden käytöstä.

Jos toiminnan muutoksista esitetään selvitys perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä, omaisuuden arvostamisessa voidaan ottaa huomioon se, miltä osin maatila säilyy kokonaisuutena. Maatilakokonaisuudesta kuoleman jälkeen erotettavat omaisuuserät arvostetaan perintöverotuksessa vastaamaan yksittäisten omaisuuserien todennäköistä luovutushintaa. Tällaisten yksittäisten omaisuuserien arvona voidaan pitää arvonlisäveron sisältäviä hintoja ja realisoinnista seuraava arvonlisävero otetaan huomioon erikseen jäljempänä kuvatusti.

Arvonmääritys voidaan usein perustaa omaisuuden todellisiin luovutushintoihin. Perukirja-arvostus joudutaan ajoittain tekemään ennen omaisuuden realisoimista ja tulevat myyntihinnat joudutaan arvioimaan. Jos toteutuvat myyntihinnat poikkeavat tehdyistä arvioista, voidaan toteutuneet kauppahinnat toimittaa lisäselvityksenä ja perukirjassa tehtyjä arvioita oikaista tältä osin perintöverotusta toimitettaessa.

Jos perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä selvitetään, että maatalous lopetetaan perittävän kuoleman johdosta, lopettamisen yhteydessä väistämättä realisoituvat verot voidaan ottaa huomioon perintöverotuksessa. Kun maatilan varat on arvostettu niiden todennäköisiin tai toteutuneisiin luovutushintoihin, perintöverotuksessa voidaan erillisenä vähennyksenä vähentää lopettamisesta seuraavat tulo-, arvonlisä- ja muut verot, joiden selvitetään syntyvän maatilan varojen ottamisesta maataloudesta yksityiskäyttöön tai myynnistä enintään perintöverotusarvoja vastaavilla hinnoilla joko välittömästi tai pian kuoleman jälkeen.

Tuloverotuksesta lopettamistilanteissa on Verohallinnon kannanotto Perintönä saadun elinkeino- tai maatalousomaisuuden myynti, kun toimintaa ei jatketa. Toiminnan lopettamisen vaikutuksista arvonlisäverotukseen kerrotaan Verohallinnon ohjeissa Sukupolvenvaihdos perintötilanteissa, luku 6, sekä Arvonlisäverollisen toiminnan lopettaminen ja konkurssi.

5 Yritysvarallisuus

5.1 Yrityksen arvon määrittämisen lähtökohdat

Tässä luvussa käsitellään julkisesti noteeraamattoman osakeyhtiön osakkeen, elinkeinoyhtymän yhtiöosuuden sekä liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoiminnan käyvän arvon määrittämistä yritystoiminnan jatkuessa. Käypänä arvona pidetään luovutettavan osakkeen, osuuden tai liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoiminnan todennäköistä luovutushintaa.

Tässä luvussa ei käsitellä yritysvarallisuuden arvon määrittämistä niissä tilanteissa, joissa luovutuksen kohteena on yksittäisiä omaisuuseriä (ks. luvut 2 Irtain varallisuus ja 3 Kiinteä varallisuus). Kun yritys tai sen osa kuuluu perittävään omaisuuteen, yritys ei välttämättä siirry perillisille samalla tavoin yhtenäisenä kokonaisuutena kuin on tyypillistä lahjoissa ja kaupoissa.  Jaksossa 5.8 käsitellään niitä arvostamiseen liittyviä erityispiirteitä, jotka on otettava huomioon perintönä saadun yrityksen arvostamisessa.

Osakeyhtiön osakkeen käypä arvo määritetään ensisijaisesti saman yhtiön osakkeista maksettujen eli vertailuluovutuksissa käytettyjen kauppahintojen perusteella. Vertailuluovutuksia voidaan periaatteessa käyttää myös yhtiöosuuden arvon määrittämisessä, joskin yhtiöosuuksien luovutukset ovat osakkeiden luovutuksiin verrattuna harvinaisia.

Luovutuksen vertailukelpoisuudelta edellytetään, että vertailuluovutus on tapahtunut lähellä verovelvollisuuden syntyhetkeä ja luovutuksen osapuolina ovat toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa. Vertailuluovutuksen ja verovelvollisuuden syntyhetken läheisyyttä arvioidaan yrityksen toiminnasta ja toimintaympäristöstä käsin; vertailukelpoisena voidaan pitää vain sellaista luovutusta, jonka jälkeen yrityksen toiminnassa tai toimintaympäristössä ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia.

Vertailuluovutusten käyttö osakkeen tai yhtiöosuuden käyvän arvon määrittämisessä edellyttää markkinaehtoisuuden ja ajallisen läheisyyden lisäksi muiden käypää arvoon vaikuttavien seikkojen huomioon ottamista. Esimerkiksi moniääniosakkeista maksettu epätavallisen korkea kauppahinta päätäntävallan saavuttamiseksi ei osoita muiden kuin jo myytyjen osakkeiden käyvän arvon, sillä tavoitteen saavuttamisen jälkeen kyseisten osakkeiden ky­syntä ja hinta varsin todennäköisesti laskee.

Saman yhtiön osakkeista tai osuuksista aikaisemmin maksetut kauppahinnat eivät myöskään sovellu sellaisinaan käytettäväksi osakkeiden tai osuuksien käypänä arvona silloin, kun yrityksen arvo perustuu olennaisesti osakkuudestaan luopuvan henkilön osaamiseen ja työpanokseen, eikä omistuksesta luopuva henkilö ole jäämässä yrityksen palvelukseen.

Jos käypää arvoa ei voida perustaa vertailuluovutuksiin, määritetään osakkeen, osuuden tai liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoiminnan käypä arvo perintö- ja lahjaverotuksessa yleensä yrityksen substanssiarvon ja tuottoarvon perusteella, mikä johtaa monesti varovaiseen arvioon yrityksen käyvästä arvosta. Lisäksi käyvän arvon määrittäminen substanssi- ja tuottoarvon perusteella on kaavamaista eikä anna juurikaan mahdollisuuksia yrityksen tai sen toimintaympäristön ominaispiirteiden huomioon ottamiselle. Tämän vuoksi muita kuin oh­jeessa esitettyjä arvonmäärittämismenetelmiä (esimerkiksi kassavirtojen nykyar­volaskelmia) voidaan käyttää silloin, kun yrityksen käypä arvo voidaan perustaa ohjeen mukaista tietopohjaa laajempaan tosiasia-aineistoon. Yrityksen arvonmäärittämisessä käytettävästä menetelmästä riippumatta verotuksessa yrityksen minimiarvona pidetään substanssiarvon perusteella laskettua arvoa.

Tietolähteitä:

5.2 Yrityksen substanssiarvo

5.2.1 Varat ja velat

Yrityksen substanssiarvo lasketaan yritykseen verovelvollisuuden syntyhetkellä kuuluvan varallisuuden perusteella. Substanssiarvo saadaan, kun yrityksen varoista vähennetään yrityksen velat. Varoina ja velkoina otetaan huomioon osakeyhtiön ja henkilöyhtiön kaikkiin tulolähteisiin sekä liikkeen- ja ammatinharjoittajan elinkeinotoimintaan kuuluvat varat ja velat. Jos yrityksen velat ovat varoja suuremmat, pidetään yrityksen substanssiarvona nollaa ja velkojen varat ylittävä määrä otetaan huomioon käypää arvoa pienentävänä tekijänä.

Yrityksen varat ja velat määritetään verovelvollisuuden alkamisajankohtaan nähden viimeksi päättyneen tilikauden taseen mukaan. Jos tilikausi on kuitenkin päättymässä kahden kuukauden kuluessa verovelvollisuuden alkamisajankohdasta lukien, voidaan lähtökohtana pitää pian päättyvältä tilikaudelta laadittua tasetta. Arvonmäärittämisessä voidaan käyttää myös osatilikaudelta laaditun tilinpäätöksen mukaista tasetta, jos yhtiökokous on vahvistanut kyseisen tilinpäätöksen ennen verotuksen toimittamista.

Perusteeksi valittua tasetta oikaistaan vastaamaan verovelvollisuuden alkamishetken varallisuustilannetta, jos tilinpäätösajankohdan ja verovelvollisuuden syntyajankohdan välisenä aikana yrityksen omaisuuden määrä on olennaisesti muuttunut.

5.2.2 Varojen ja velkojen arvostaminen

Yrityksen varat ja velat arvostetaan niiden käypään arvoon. Yksittäisen varallisuuserän käypä arvo määritetään joko tasearvon tai muun käytettävissä olevan tiedon perusteella. Lähtökohtana ei siten pidetä verotuksessa poistamattomia hankintamenoja, joskin tasearvot monesti vastaavat tuloverotuksen nettovarallisuuslaskelmassa käytettäviä arvoja.

Seuraavassa käydään läpi yksittäisien yritysvarallisuuteen kuuluvien erien arvostamisperiaatteet yrityksen substanssiarvoa määritettäessä. Koska substanssiarvon tarkoituksena on määrittää koko yrityksen arvo, voidaan joitain omaisuuseriä arvostaa kaavamaisesti tasearvoihin. Tämä arvostamistapa ei ole suoraan siirrettävissä yksittäisen omaisuuserän luovutustilanteisiin. Kun kyse on yksittäisen omaisuuserän arvostamisesta, tarvitaan yleensä tasearvon ohella muuta selvitystä omaisuuden arvosta. Jatkettavassa yrityksessä arvot eivät sisällä arvonlisäveroa, koska arvonlisäverollisessa liiketoiminnassa arvonlisävero on vain läpikulkuerä.

5.2.3 Aineettomat hyödykkeet

Perustamis- ja järjestelymenoilla ei katso­ta olevan varallisuusar­voa, joten niitä ei lueta varoiksi. Tutkimus- ja kehittämismenot sekä liikearvo (goodwill) arvostetaan tase-arvoon kuten myös lähtökohtaisesti aineettomat oi­keudet (immateriaalioikeudet). Kuitenkin merkittä­vät tuloa tuottavat oikeudet voidaan arvostaa tuottoarvo­n perusteella.

Muut pitkävaikut­teis­et me­not (esimerkiksi mainoskampanjat) arvostetaan tasearvoon.

5.2.4 Kiinteistöt

Maa- ja vesialueet sekä rakennukset ja rakennelmat arvostetaan käypään arvoon siten kuin edellä luvussa 3 on esitetty, kuitenkin aina vähintään tasearvoon.

5.2.5 Koneet ja kalusto

Koneet ja kalusto arvostetaan lähtökohtaisesti tasearvoon. Tasearvoa korkeampaa käypää arvoa käytetään kuitenkin siinä tapauksessa, että yrityksen varallisuus merkittäviltä osin muodostuu esimerkiksi ajoneuvoista, työkoneista tai muista vastaavista hyödykkeistä, joille voidaan määrittää todennäköinen luovutushinta. 

5.2.6 Muut aineelliset hyödykkeet, ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat

Muut aineelliset hyödykkeet sekä suoritetut ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat arvostetaan tasearvoon.

5.2.7 Sijoitukset 

Julkisesti noteeratun tytäryhtiön ja osakkuusyrityksen osakkeet arvostetaan niiden käypään arvoon, kuten luvussa 2.4 on esitetty. Mikäli substanssi- ja tuottoarvoa ei määritetä konsernitilinpäätöksen perusteella (ks. kohta 5.5), arvostetaan julkisesti noteeraamattoman tytäryhtiön ja merkittävän osakkuusyrityksen osakkeet käypään arvoon tässä luvussa 5 kerrotulla tavalla, yleensä substanssi- ja tuottoarvon perusteella. Tytäryhtiön ja osakkuusyrityksen (sekä julkisesti noteeratun että noteeraamattoman) osakkeiden arvona pidetään aina vähintään niiden tasearvoa silloin, kun yhtiön arvoa määritetään tilanteessa, jossa sen toimintaa on tarkoitus jatkaa.

Muut kuin tytäryhtiöiden ja osakkuusyritysten julkisesti noteeratut osakkeet ja muut arvopaperit arvostetaan myös käypään arvoon luvussa 2.4 esitetyllä tavalla. Sijoitusrahasto-osuudet arvostetaan käypään arvoon kuten luvussa 2.6 ja osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuten luvussa 2.9 on selvitetty. Myös muu merkittävä osuus tai sijoitus voidaan arvostaa tasearvoa korkeampaan käypään arvoon

5.2.8 Vaihto-omaisuus 

Vaihto-omaisuus arvostetaan tasearvoon lukuun ottamatta arvopapereita ja sijoitusrahasto-osuuksia, jotka arvostetaan käypään arvoon luvussa 2 esitetyllä tavalla.

5.2.9 Saamiset

Saamiset arvostetaan tasearvoon. Kirjanpitolain (KPL) 5:18 §:n mukaisia laskennallisia verosaamisia ei kuitenkaan lähtökohtaisesti lueta varoiksi. Laskennallisia verosaamisia voi syntyä kirjanpidon ja verotuksen jaksotuseroista sekä eroavuuksista kirjanpitoarvojen ja tuloverotuksessa käytettyjen arvojen välillä.

5.2.10 Rahoitusarvopaperit

Rahoitusomaisuuteen sisältyvät julkisesti noteeratut arvopaperit ja sijoitusrahasto-osuudet arvostetaan käypään arvoon luvussa 2 esitetyllä tavalla.

5.2.11 Rahat ja pankkisaamiset

Rahat ja pankkisaamiset arvostetaan tasearvoon.

5.2.12 Pakolliset varaukset

Taseen mukaiset pakolliset varaukset vähennetään varoista. 

5.2.13 Laskennalliset/piilevät verovelat

Kirjanpitolain 5:18 §:n mukaisia taseessa tai sen liitteissä esitettyjä laskennallisia verovelkoja ei yleensä voida pitää velkoina, joten niitä ei lähtökohtaisesti oteta huomioon substanssiarvoa pienentävänä tekijänä. Kirjanpitolain mukaisia laskennallisia verovelkoja voi aiheutua tilinpäätössiirroista, kuten vapaaehtoisista varauksista ja poistoerosta sekä arvonkorotuksista. Velkana ei pääsääntöisesti pidetä myöskään sellaista laskennallista verovelkaa, joka aiheutuu omaisuuserän tasearvoa korkeamman käyvän arvon käyttämisestä yrityksen substanssiarvon laskemisessa (piilevä verovelka).

Laskennallinen (piilevä) verovelka voidaan kuitenkin vähentää varoista silloin, kun verovelvollinen selvittää, että kyseinen erä tulee lähiaikoina realisoitumaan. Esimerkiksi kiinteistön arvostamiseen liittyvä piilevä tuloverovelka otetaan huomioon, jos verovelvollinen on osoittanut, että kyseessä oleva kiinteistö luovutetaan pian perintö- tai lahjaverovelvollisuuden synnyttävän saannon jälkeen. Piilevä tuloverovelka lasketaan osakeyhtiössä kertomalla käyvän arvon ja tasearvon erotus voimassa olevalla yhteisön tuloveroprosentilla. Muun yrityksen kohdalla tuloveroprosenttina käytetään muun selvityksen puuttuessa 35 prosenttia.

5.2.14 Vieras pääoma

Vieras pääoma arvostetaan tasearvoon. Varoista vähennetään myös sellaiset arvoltaan olennaiset velvoitteet, jotka ovat syntyneet arvostuksen perusteeksi valitun tilinpäätöksen mukaisen tilikauden päättymishetken jälkeen. Tällainen huomioon otettava erä on esimerkiksi ennen verovelvollisuuden syntyhetkeä jaettavaksi päätetty osinko, joka suoritetaan osakkeiden aiemmalle omistajalle.

5.3 Yrityksen tuottoarvo

Koska verotusratkaisun perusteena olevilta tiedoilta vaaditaan todennettavuutta, joudutaan yrityksen tuottoarvo verotuksessa määrittämään lähtökohtaisesti historiatietojen perus­teella. Tuottoarvon laskennassa käytetään yleensä kolmen viimeisimmän tilikauden kirjanpitolain mukaan laadittujen tuloslaskelmien mukaisia tuloksia. Jos tilikausi on kuitenkin päättymässä lyhyen ajan kuluessa verovelvollisuuden alkamisajankohdasta lukien, voidaan tuottoarvon laskemisessa käyttää päättyvältä tilikaudelta laadittua tuloslaskelmaa vanhimman tuloslaskelman sijaan. Myös osatilikaudelta laaditun tilinpäätöksen osoittamaa tulosta voidaan käyttää tuottoarvoa laskettaessa, jos osatilikauden tulos antaa luotettavan kuvan koko tilikauden tuloksesta ottaen huomioon esimerkiksi monella alalla tyypilliset kausivaihtelut.

Tuottoarvon perusteena olevat tulokset oikaistaan poistamalla niistä seuraavat erät:

  • satunnaiset erät (mm. saadut ja annetut konserniavustukset, käyttöomaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot sekä lahjoitukset)
  • tilinpäätössiirrot (poistoeron ja vapaaehtoisten varausten muutokset).

Tilikauden tuloksesta voidaan vähentää myös yrittäjän laskennalliset palkkakustannukset, jos YEL-vakuutettu yrittäjä työskentelee yrityksessä, mutta hänelle ei ole maksettu käypää palkkaa. Vähennys on käyvän palkan ja maksetun palkan erotus. Käyväksi palkaksi vähennystä laskettaessa katsotaan lähtökohtaisesti yrittäjän vahvistetun YEL-työtulon määrä, joka kohdistuu siihen yritykseen ja siihen tilikauteen, jonka tuottoarvon laskennasta on kyse. Työtulo perustuu yrittäjän omaan arvioon siitä, mitä vastaavan ammattitaidon omaavalle henkilölle kyseisestä työstä maksettaisiin. Vähennys voidaan tehdä kaikissa yritysmuodoissa.

Tuloverot otetaan laskelmassa huomioon verovuoden oikaistun tuloksen mukaisena laskennallisena kustannuksena. Myös henkilöyhtiön tuloksesta voidaan vähentää laskennalliset tuloverot, vaikka tuloverot tosiasiassa määrätään yhtiön osakkaille maksettaviksi. Verokustannusta laskettaessa osakeyhtiön yhteisöverokantana käytetään voimassa olevaa verokantaa. Muun yrityksen kuin osakeyhtiön osalta tuloverokantana käytetään oikaistusta tuloksesta todennäköisesti menevän veron määrää, muun selvityksen puuttuessa 35 prosenttia. Jos yrityksen tulos on tappiollinen, otetaan tappion vähentämisestä aiheutuva verovaikutus huomioon lisäämällä tappiolliseen tulokseen em. verokannan mukainen vero.

Jos yrityksen tulos on laskettu 12 kuukaudesta poikkeavalta tilikaudelta, muutetaan tulos 12 kuukauden tulosta vastaavaksi.

Laskelmaan mukaan otetuista tuloksista lasketaan keskiarvo, joka pääomitetaan 15 prosentin korkokannalla. Korkokantana voidaan perustellusta syystä käyttää 15 prosenttia alhaisempaa (matala riski) tai korkeampaa (hyvin korkea riski) korkoa.

Tuottoarvo lasketaan kaavasta: arvo = T/i, jossa T on keskimääräinen vuositulos ja i on pääomituskorkokanta.

Esimerkki tuottoarvon laskemisesta:

Yhtiön tulos on 1. vuonna 40.000, 2. vuonna -30.000 ja 3. vuonna 50.000. Vuositulosten keskiarvo on siten (40.000 - 30.000 + 50.000) / 3 = 20.000.

Yhtiön tuottoarvoksi 15 pro­sentin korkokannalla tulee 20.000 / 0,15 = 133.333,33.

Jos yrityksen vuositulosten keskiarvoksi saadaan negatiivinen luku, pidetään tuottoarvona nollaa.

5.4 Yrityksen käypä arvo substanssi- ja tuottoarvon perusteella

Yrityksen käypä arvo määritetään edellä esitetyllä tavalla lasketun tuottoarvon ja substanssiarvon perusteella yleensä seuraavasti:

  • jos tuottoarvo on suurempi kuin substanssiarvo, käypä arvo on tuottoarvon ja substanssiarvon keskiarvon määrä
  • jos substanssiarvo on suurempi (tai yhtä suuri) kuin tuottoarvo, käypä arvo on yhtiön substanssiarvon määrä.

Esimerkki:

Yrityksen tuottoarvo on 120.000 euroa ja substanssiarvo on 10.000 euroa. Yrityksen käypä arvo on (120.000 + 10.000) / 2 = 65.000 euroa.

Yrityksen arvon määrittämisessä on kuitenkin aina otettava huomioon sekä määritettävän yrityksen toiminta että tilanne, jossa yrityksen arvoa määritetään. Tapauskohtaisen arvioinnin tuloksena yrityksen käypä arvo voi perustua painotetusti joko substanssi- tai tuottoarvoon. Yrityksen toimialasta tai toiminnan luonteesta riippuen tuottoarvon painoarvo voi olla suurempi esimerkiksi silloin, kun yrityksen tulos on jatkuvasti suuri eikä tuloja ole jätetty yritykseen.  Taseessa näkyvien erien sijasta yrityksen arvo voi perustua pääasiassa muihin tekijöihin, esimerkiksi ammattitaitoiseen henkilökuntaan, tuotteisiin, palveluihin, aineettomiin oikeuksiin, asiakasverkostoon, markkinaosuuteen tai muihin vastaaviin tekijöihin. Tällöin tuottoarvoa voidaan painottaa tai käypä arvo voidaan määrittää pelkän tuottoarvon perusteella.

Substanssiarvon painoarvo on puolestaan keskimääräistä suurempi ja käypä arvo voidaan tapauskohtaisesti määrittää pelkän substanssiarvon perusteella silloin, kun yrityksen tuottama tulos perustuu olennaisesti yrityksen toiminnasta pois jäävän henkilön työpanokseen. Myös tilanteissa, joissa yritystoimintaa ei ole tarkoitus jatkaa, määritetään yrityksen arvo pelkän substanssiarvon mukaan yritysmuodosta riippumatta.

Jos arvostamisen kohteena olevassa yhtiössä on monenlaista toisistaan riippumatonta toimintaa, voidaan yhtiön osat arvostaa erikseen. Esimerkiksi jos holdingyhtiö omistaa erillisen elinkeinotoimintaa harjoittavan osakeyhtiön ja lisäksi siihen toimintaan liittymätöntä sijoitusvarallisuutta, voidaan yhtiön kokonaisarvo määrittää arvostamalla itsenäiset osat erikseen. Esimerkiksi yhtiön elinkeinotoiminta arvostetaan tuotto- ja substanssiarvon keskiarvoon ja tähän arvoon lisätään erillisten sijoitusvarojen käypä arvo. 

5.5 Konsernin emoyhtiön osakkeen arvon määrittäminen tuotto- ja substanssiarvon perusteella

Jos arvonmäärityksen kohteena oleva julkisesti noteeraamaton osakeyhtiö on konsernin emoyhtiö, lasketaan sen tuotto- ja substanssiarvo pääsääntöisesti konsernitilinpäätöksen perusteella. Tällöin arvonmäärityksen perusteena olevat tuloslaskelma ja tase sisältävät myös tytäryhtiön ja osakkuusyritysten kaikki varat ja velat sekä tuotot ja kulut. Muiden kuin konserniyritysten omistusta vastaavat osuudet tytäryritysten tuloksista ja varoista näkyvät konsernituloslaskelmassa ja konsernitaseessa vähemmistöosuus-nimisinä erinä (kirjanpitolaki 6:7).  Emoyhtiön tuotto- ja substanssiarvoja konsernitilinpäätöksen perusteella laskettaessa konsernin tuotoista ja varoista vähennetään muun selvityksen puuttuessa nämä kirjanpidolliset erät silloinkin, kun esimerkiksi tasearvoista on joiltain osin poikettu.

Silloinkin, kun konsernitilinpäätöstä ei ole käytettävissä, voidaan tytäryhtiöt ja merkittävät osakkuusyhtiöt huomioida emoyhtiön tuotto- ja substanssiarvon laskennassa yhdistämällä emoyhtiön taseeseen ja tulokseen sen osuus tytär- ja osakkuusyhtiöiden taseesta ja tuloksesta. Näin on syytä menetellä tilanteissa, joissa konsernin yhtiöiden varat ja tuotot jakaantuvat yhtiöiden sisällä siten, että yhtiöiden erillinen arvostus johtaa olennaisesti erilaiseen tulokseen kuin koko konsernin substanssi- ja tuottoarvojen keskiarvo.

Edellä mainituissa tilanteissa noudatetaan muutoin soveltuvin osin tässä luvussa olevia ohjeita yritysvarallisuuden ja osakkeen käyvän arvon määrittämisestä.

Muissa kuin edellä mainituissa tilanteissa julkisesti noteeraamattoman tytäryhtiön tai merkittävän osakkuusyrityksen osakkeiden tai osuuksien käypä arvo määritetään emoyhtiön substanssiarvoa laskettaessa tässä luvussa kerrotulla tavalla niiden oman substanssi- ja tuottoarvon perusteella.

5.6 Osakeyhtiön osakkeen käypä arvo

Osakkeen käypä arvo saadaan, kun yrityksen käypä arvo jaetaan yhtiön osakkeiden lukumäärällä. Osakkeiden lukumääränä käytetään verovelvollisuuden syntyhetkellä yhtiön ulkona olevien osakkeiden määrää.

Jos osakkeen arvoa määritetään tilanteessa, jossa yrityksen nettovarallisuus on negatiivinen, mutta yrityksellä on kuitenkin tuottoarvoa ja yritystoimintaa on tarkoitus jatkaa, otetaan velkojen varat ylittävä osuus huomioon yrityksen käypää arvoa vähentävänä tekijänä, esimerkiksi seuraavalla tavalla:

Osakeyhtiön varojen käypä arvo on 100.000 ja velkojen määrä 150.000. Yhtiön tuottoarvo on 200.000 (keskimääräinen tuotto 30.000 viimeisen kolmen vuoden aikana) ja yhtiön toimintaa on tarkoitus jatkaa. Substanssi- ja tuottoarvon keskiarvo on (0 + 200.000) / 2 = 100.000, josta vähennetään varojen ylimenevä osa veloista 50.000. Yrityksen käyväksi arvoksi saadaan 50.000. Osakkeen käypä arvo saadaan jakamalla yhtiön arvo yhtiön ulkona olevien osakkeiden lukumäärällä.

Osakkeen arvon määrittämisessä ei lähtökohtaisesti oteta huomioon osakkeen kuulumista enemmistö- tai vähemmistöosakkeisiin, osakkeiden erilajisuutta, osakkeeseen liittyvää lunastus- tai suostumuslauseketta tai muuta osakkeen erityispiirrettä. Jos osakkeiden erilajisuus merkitsee erilaisia oikeuksia yhtiön varojen jaossa (esimerkiksi osingonjaossa), sen vaikutus osakkeiden arvoon voidaan ottaa huomioon myös veroviranomaisen aloitteesta.

Lunastuslauseke voi ratkaisun KHO 2018:129 mukaisesti vaikuttaa osakkeen arvostukseen, kun lunastuslausekkeen avulla muodostetaan tehokas ja toimiva lunastusuhka osakekaupan estämiseksi muista kuin verotuksesta johtuvista syistä. Lunastusuhkaa ei voida pitää tehokkaana, jos osakkeita on tosiasiassa myyty kalliimmalla kuin lunastuslausekkeen mukaisella  hinnalla. Lunastuslauseketta ei huomioida arvostamisessa, jos luovutuksensaajalla ja hänen lähipiirillään on tosiasiallisesti vaikutusvaltaa poistaa lunastuslauseke tai muutoin torjua lunastusuhka yksittäisessä myyntitilanteessa.

Ratkaisussa KHO 2018:129 lahjoitetun yhtiön osakeomistus oli jakautunut lähes sadalle omistajalle ja monet osakkeenomistajista olivat vain kaukaista sukua keskenään. Yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke tilanteisiin, joissa osakkeita luovutetaan suvun ulkopuolelle. Lunastushinta oli korkeintaan osakkeen matemaattinen arvo. Osakkeilla ei ollut tehty sellaisia vertailuluovutuksia, joissa osakkeista olisi maksettu yhtiöjärjestyksen mukaista lunastushintaa korkeampi hinta.  Lunastuslauseke oli lisätty yhtiöjärjestyksiin vuosikymmeniä ennen lahjoitusta. Lahjansaajan ja hänen lähipiirinsä osakeomistuksen määrä oli niin vähäinen, ettei heillä ollut yhtiössä sellaista vaikutusvaltaa, johon tukeutuen lunastuslauseke olisi ollut poistettavissa tai siitä aiheutuva lunastusuhka torjuttavissa.

Ratkaisun tilanteeseen rinnastuvissa olosuhteissa lunastuslausekkeen voidaan katsoa osoittavan osakkeiden arvon.  

Osakkaiden kesken on voitu osakassopimuksella tai muutoin sopia osakkeiden luovutuksia koskevat ehtoja, joita ei huomioida yhtiöjärjestyksessä.  Osakassopimusten vaikutus arvostamiseen on osin sidoksissa arvostustilanteeseen. Tällaista voi tapahtua esimerkiksi yhtiöissä, joiden arvon määrityksessä merkittävä rooli on yksittäisten henkilöiden työskentelyssä, esimerkiksi ratkaisu KHO 2016:18. Joskus taas osakassopimus omistajien keskinäisenä sopimuksena ei vaikuta osakkeen arvoon, mutta voi muulla tavoin vaikuttaa osakkeiden luovutuksen verotukseen.  Esimerkiksi ratkaisussa KHO 2016:104 osakassopimus ei vaikuttanut osakkeen arvoon, mutta vaikutti osakkeen luovutuksessa muodostuvan lahjan suuruuteen. Osakassopimusten vaikutus verotusratkaisuihin arvioidaan aina huomioiden yhtiön varat, omistussuhteet, toiminta sekä osakassopimuksen ehdot ja luovutuksen muut olosuhteet.

Jos verovelvollinen vetoaa lunastuslausekkeeseen, osakassopimukseen tai muuhun erityispiirteeseen, jonka hän katsoo vaikuttavan osakkeen arvoon tai verotusratkaisuun muulla tavoin, hänen on esitettävä asiasta luotettava ja perusteltu selvitys. Selvityksestä tulee käydä ilmi, miten ja millä perusteella  erityispiirre vaikuttaa osakkeen todennäköiseen luovutushintaan, mitkä ovat luovutuksen osapuolten ja heidän lähipiirinsä mahdollisuudet vaikuttaa asiaan, millaisia luovutuksia yhtiön osakkeilla on tosiasiassa aiemmin tapahtunut, sekä muut asiassa huomioon otettavat seikat.

5.7 Kommandiitti- ja avoimen yhtiön yhtiöosuuden käypä arvo

Yhtiöosuuden käyvän arvon määrittäminen perustuu niihin oikeuksiin, jotka yhtiöosuuden saaja yhtiösopimuksen ja luovutuskirjan mukaan saa yhtiön varoihin. Yleensä kommandiittiyhtiön äänettömillä yh­tiömiehillä on oikeus yhtiön varoihin vain sijoittamansa pääomapanoksen määrään asti ja vastuunalaisten yhtiömiesten oikeudet määräytyvät suhteellisina osuuksina jäljelle jäävään osaan yrityksen nettovaroista. Vastuunalaisten yhtiömiesten osuuksiin vaikuttavat lisäksi heidän yksityistiliensä saldot ja se, mitä niistä luovutuksen yhteydessä sovitaan.

Äänettömän yhtiömiehen yhtiöosuuden käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti hänen sijoittamaansa pääomapanoksen määrää. Vastuunalaisen yhtiömiehen yhtiöosuuden arvo saadaan, kun koko yhtiön käyvästä arvosta vähennetään äänettömien yhtiömiesten pää­omapanosten määrä ja loppu jaetaan vastuunalaisten yhtiömiesten varallisuusosuuksien suhteessa. Vastaavasti avoimessa yhtiössä yhtiöosuuden käypä arvo lasketaan jakamalla yhtiön käypä arvo yhtiömiesten varallisuusosuuksien mukaan.

Esimerkki:

Ky:n substanssiarvo on 40.000 ja tuottoarvo on 100.000, jolloin käyväksi ar­voksi saadaan 70.000 euroa ((40.000 + 100.000) / 2). Yhtiössä on yksi äänetön ja kaksi vas­tuunalaista yhtiömiestä. Äänetön on sijoittanut yhtiöön 10.000 euroa ja kum­mankin vas­tuunalaisten osuus yhtiön varoihin on ½. Vastuunalaisten yhtiömiesten yksityistilien saldot ovat keskenään samat.

Äänettömän yhtiömiehen yhtiöosuuden käypä arvo on 10.000 euroa.

Vastuunalaisten yhtiömiesten yhtiöosuuksien käyvät arvot ovat (70.000 - 10.000) / 2 = 30.000 euroa.

Jos A olisi nostanut voitto-osuuksistaan 10.000 euroa vähemmän kuin B ja hänen yksityistilinsä saldo olisi siten 10.000 euroa korkeampi, heillä olisi erilaiset oikeudet yhtiön varoihin. Silloin A:n yhtiöosuus olisi 10.000 euroa arvokkaampi kuin B:n.  A:n yhtiöosuuden arvo olisi silloin 35.000 euroa ja B:n yhtiöosuuden arvo 25.000 euroa.

Kommandiitti- ja avoimen yhtiön yhtiöosuuden käyvän arvon määrittämistä on tarkemmin käsitelty Verohallinnon ohjeen Henkilöyhtiön yhtiöosuuden luovutus tuloverotuksessa ja lahjaverotuksessa kohdassa 3.2 sekä ohjeessa Henkilöyhtiön ja yksityisliikkeen sukupolvenvaihdos verotuksessa.

Perintöverotuksessa voi esiintyä tilanteita, joissa kuolinpesä joutuu vastaamaan ylivelkaisen kommandiittiyhtiön tai avoimen yhtiön veloista. Kun yritystoimintaa ei ole tarkoitus jatkaa, muodostuu yhtiöosuuden käypä arvo yrityksen substanssiarvosta, joka on tällaisessa tilanteessa nolla. Perintöverotuksessa kuolinpesän vastattavaksi tulevista yrityksen veloista otetaan velkana huomioon se osuus, joka ylittää kuolinpesälle tulevaan yhtiöosuuteen kuuluvien varojen määrän.

5.8 Erityispiirteet yritysvarallisuuden perintöverotusarvon määrittämisessä

Jos yritys kuoleman jälkeen säilyy kokonaisuutena ja yritystoiminta jatkuu, yrityksen arvo määritetään perintöverotuksessakin edellä tässä luvussa kuvatulla tavalla. Apuna käytetään esimerkiksi perinnönjakoa varten hankittuja arviolausuntoja, jos ne osoittavat omaisuuden käyvän arvon kuolinhetkellä tarkemmin kuin edellä tässä luvussa kuvatut menetelmät.

Perintönä saadun yrityksen toiminta voi oleellisesti muuttua kuoleman jälkeen. Yritys saatetaan joko lopettaa kokonaan tai supistaa yritystoimintaa oleellisesti verrattuna perittävän elinaikaiseen yritystoimintaan.

Jos toiminnan muutoksista esitetään selvitys perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä, omaisuuden arvostamisessa voidaan ottaa huomioon se, miltä osin yritys säilyy kokonaisuutena. Yritysvarallisuudesta kuoleman jälkeen erotettavat omaisuuserät arvostetaan perintöverotuksessa vastaamaan yksittäisten omaisuuserien todennäköistä luovutushintaa. Siltä osin kuin kyse ei ole jatkettavasta yrityksestä, myytävän tai yksityiskäyttöön siirrettävän omaisuuden arvona voidaan pitää arvonlisäveron sisältäviä hintoja ja realisoinnista seuraava arvonlisävero otetaan huomioon erikseen jäljempänä kuvatusti.

Jos yritys lopetetaan yrittäjän kuoleman johdosta, arvostettavana ovat vain yrityksen varat eli substanssiarvo. Kun yrityksen varat myydään pian kuoleman jälkeen, omaisuuden substanssiarvon määritys voidaan usein perustaa omaisuuden todellisiin luovutushintoihin. Perukirja-arvostus joudutaan ajoittain tekemään ennen omaisuuden realisoimista ja tulevat myyntihinnat joudutaan arvioimaan. Jos toteutuvat myyntihinnat poikkeavat tehdyistä arvioista, voidaan toteutuneet kauppahinnat toimittaa lisäselvityksenä ja perukirjassa tehtyjä arvioita oikaista tältä osin perintöverotusta toimitettaessa.

Jos perukirjassa tai muuten perintöverotuksen yhteydessä selvitetään, että yritystoiminta päättyy perittävän kuoleman johdosta, voidaan lopettamisen yhteydessä väistämättä realisoituvat verot ottaa huomioon substanssiarvoa määritettäessä.  Tämä koskee toiminnan lopettamisesta aiheutuvia niin tulo-, arvonlisä- kuin muitakin mahdollisia veroseuraamuksia (esimerkiksi toiminnan lopettamisesta seuraavia autoveron maksuunpanoja). Arvonlisäveroa ei kuitenkaan vähennetä, jos jo omaisuuden arvo on määritetty arvonlisäverottomin hinnoin.

Osake- ja henkilöyhtiössä nämä veroseuraamukset yleensä aiheutuvat yhtiölle. Kun omaisuus selvitetään realisoitavan pian kuoleman jälkeen, luotettavasti selvitetyt myynneistä aiheutuvat veroseuraamukset voidaan ottaa huomioon osakkeiden tai henkilöyhtiöosuuden substanssiarvoa määritettäessä.

Kun kuoleman jälkeen lopetettava toiminta on yksityisliike, kyse on kuolinpesän suoraan omistamista varallisuuseristä ja lopettamisesta aiheutuvat veroseuraamukset aiheutuvat suoraan kuolinpesälle. Arvostuksen kohteena ovat suoraan yritykseen kuuluvat substanssivarat. Kun yrityksen substanssiarvo on laskettu varojen todennäköisten tai toteutuneiden luovutushintojen mukaan, tästä arvosta voidaan erillisenä vähennyksenä vähentää lopettamisesta seuraavat tulo-, arvonlisä- ja muut verot, joiden selvitetään syntyvän yksityisliikkeen varojen ottamisesta yrityksestä yksityiskäyttöön tai myynnistä enintään perintöverotusarvoja vastaavilla hinnoilla.

Tuloverotuksesta yksityisliikkeen lopettamistilanteissa on Verohallinnon kannanotto Perintönä saadun elinkeino- tai maatalousomaisuuden myynti, kun toimintaa ei jatketa. Toiminnan lopettamisen vaikutuksista arvonlisäverotukseen kerrotaan Verohallinnon ohjeissa Sukupolvenvaihdos perintötilanteissa, luku 6, sekä Arvonlisäverollisen toiminnan lopettaminen ja konkurssi.

6 Velat ja velvoitteet

6.1 Velat, vähennykset ja erityisesti ns. piilevä verovelka

Velat arvostetaan käypään arvoon vastaavia periaat­teita noudat­taen kuin saamisten arvos­tamisesta luvussa 2.1 on esitetty.

Varallisuuden arvostamisen yhteydessä joudutaan usein ratkaisemaan, miten va­ral­lisuuteen liittyvä realisoitumaton verovelka otetaan huomioon. Lähtökohtana on, että varalli­suuden arvoa määritettäessä tätä verovelkaa ei oteta huomioon, ellei se kohdistu perittävän elinaikaan tai ole väistämättä realisoitumassa kuolinpesälle esimerkiksi perittävän yritystoiminnan päättymisen vuoksi.

Verovelka, joka kohdistuu perittävän omistusaikaan, otetaan huomioon omaisuutta arvostettaessa. Esimerkkinä velkana huomi­oon otettavasta verovelasta voidaan mainita korkotulon lähdevero, joka kohdistuu perittävän elinaikana kertyneeseen ja hänen va­rallisuudekseen luettavaan korkotuloon. Velkana huomioon otettavasti autoverosta on erillinen Verohallinnon kannanotto Autoveron vähennyskelpoisuus perintöverotuksessa

Lahjoitustilanteessa verovelat kuuluvat yleensä lahjanantajalle eivätkä siten vaikuta lahjan arvoon. Jos lahjaan sisältyy lahjanantajan omistusajalta kertynyttä tuottoa ja vero siitä tulee saajan maksettavaksi, vero vähennetään edellä luvussa 2 kerrotuin tavoin.

Tämän ohjeen eri kohdissa on selostettu myös muita tilanteita, joissa tulee esille kysymys piilevän verovelan vähentämisestä.

6.2 Tuotto-oikeuden pidätys

6.2.1 Pidätetyn oikeuden arvo

PerVL 9 §:n 3 momentin mukaan varallisuuden arvosta saadaan vähen­tää erilaisten velvoit­teiden arvo. Myös niiden arvo tulee määrittää käy­vän arvon periaatetta sovel­taen. Pidätetyn oikeuden arvo lasketaan kertomalla oikeuden keskimääräinen vuotuistuotto pääomituskertoimella.

6.2.2 Pääomituskerroin

Jos oikeus on pidätetty elinajaksi, käytetään PerVL 10 §:ssä säädettyjä ikäkertoimia.

Jos oikeus on pidätetty määrävuosiksi, käytetään kahdeksan prosentin pääomituskoron mukaan laskettuja kertoimia (katso taulukko kappaleen lopussa). Omaisuuden luovuttaja ei voi pidättää itselleen määräaikaista hallintaoikeutta siten, että pääomituskerroin olisi suurempi kuin hänen ikäkertoimensa.

Jos omaisuuden luovuttaja on pidättänyt elinikäisen hallintaoikeuden samaan omaisuuteen (esimerkiksi asuntoon) sekä itselleen että muille henkilöille siten, että omistaja ei saa omaisuutta osaksikaan hallintaansa ennen kuin kaikkien hallintaoikeuden haltijoiden oikeus on päättynyt,  lasketaan hallintaoikeusvähennys  heistä nuorimman ikäkertoimen mukaan. Sen sijaan jos yhteisesti omistetun omaisuuden (esimerkiksi metsätilan) luovuttajat pidättävät kukin hallintaoikeuden vain itselleen, hallintaoikeus koskee vain jokaisen luovuttamaa osuutta ja lasketaan jokaisen oman ikäkertoimen mukaan.  Hallintaoikeusvähennys lasketaan aina sen mukaan, miltä osalta ja kuinka kauan sen oletetaan rajoittavan omistajan oikeuksia.

6.2.3 Vuotuistuotto

Pidätetyn oikeuden vuotuistuottona käytetään ensisijaisesti todellista tuottoa, kuten talletuksen korkotuloa, vuokratun osakehuoneiston vuokratuloa, vakiintuneen osingonjakokäytännön mukaista osinkoa tai muuta vastaavaa tuloa. Tuotolla tarkoitetaan tässä luonnollisilla vähennyksillä vähennettyä tuoton määrää, jossa veroa ei ole otettu huomioon vähennyksenä.

Talletuksen korkotuloa käytetään vuotuistuottona silloin, kun hallintaoikeus kohdistuu tiettyyn yksittäiseen tiliin tai velkakirjaan eikä sisällä oikeutta varojen sijoittamiseen muulla tavoin.

Osakkeisiin pidätetyn osinko-oikeuden vuosituottona käytetään vakiintunutta osingonjakoa silloin, kun yhtiön omistuspohja on laaja ja omistajat toisistaan riippumattomia. Kun luovutuksen kohteena ovat perheyhtiöiden ja muiden harvojen omistajien omistamien yhtiöiden osakkeet, oikeuden pidättämisestä sopineiden osapuolten tulee esittää perusteltu arvio oikeuden arvosta sekä selvitys siitä, onko tulevasta varojenjaosta sovittu jotain osapuolten kesken. Ratkaisevaa on oikeuden tosiasiallinen sisältö. Jos selvitystä ei saada, oikeuden arvo arvioidaan.  Jos lähtökohtana käytetään jäljempänä mainittavaa viiden prosentin laskennallista vuotuistuottoa, sitä voidaan joko alentaa tai korottaa arvionvaraisesti oikeuden sisällön ja tulevaisuuden osingonjakonäkymien perusteella.

Jos etuuden todellista vuosituottoa ei tiedetä, jou­dutaan tuotto verotuksessa arvioi­maan. Tällöin voidaan esimerkiksi osakehuoneis­toon tai kiinteis­töön kohdistuvan hallinta- tai asumisoikeuden osalta pitää perusteena paikka­kun­nan käypää vuokrata­soa. Maatalous­maan osalta tuottona pidetään arvioitua pellon vuokratuottoa. Vuosituottoa arvioitaessa on otettava huomioon, että esimerkiksi vapaa-ajan asunnosta vuokratuottoa kertyy yleensä vain osalta vuotta.  Arvioitu tuotto osoittaa aina osaltaan myös kohteen arvoa, joten hallintaoikeuden laskennan perusteeksi ilmoitettua tuottoarviota voidaan käyttää myös kohteen arvon arvioimisessa.  Jos omaisuudelle osoitetaan luotettavasti todellinen vuotuinen tuotto, joka on huomattavan korkea verrattuna muutoin selvitettyyn omaisuuden käypään arvoon, voidaan yleensä myös omaisuuden arvo määrittää pääomittamalla kyseinen vuosituotto ohjeen kohdassa 1.2.3 tarkoitetulla tavalla.

Jos tuottoa ei voida määritellä edellä kuvatuilla tavoilla, arvioidaan tuotto laskennallisesti viideksi prosentiksi varallisuuden käyvästä arvosta (KHO 1987 B 624). Viittä prosenttia käytetään esimerkiksi metsän, osakeyhtiön osakkeen sekä asunnon laskennallisena vuotuistuottona. Vapaa-ajan asuntoon pidätetyn hallinta­oikeuden laskennallisena vuotuisarvona käytetään vakiintuneesti kolmea prosenttia.

Hallinta-, käyttö- ja asumisoikeuden arvo lasketaan lähtökohtaisesti aina sanotun oikeuden kohteena olevan omaisuuden koko arvosta, vaikka myös omaisuuden saaja voisi samanaikaisesti käyttää kohdeomaisuutta. Mikäli saantokirjaan on kirjattu oikeuden kohdistuvan rajattuun osaan omaisuudesta (esimerkiksi pinta-alan mukaan tai tiettyihin huoneisiin rajattuna), oikeus lasketaan rajauksen mukaisesti.

6.2.4 Oikeuden arvo siitä luovuttaessa

Hallintaoikeuden arvo lasketaan samojen periaatteiden mukaan myös silloin, kun oikeudesta luovutaan ennenaikaisesti ja arvioitavana on sen edun arvo, jonka omistaja tästä luopumisesta saa.  Pääomituskerroin määräytyy luopumishetken mukaan.  Myös vuotuistuottona käytetään luopumisajankohdan tuottotasoa.

Hallintaoikeudesta luopumisesta ja hallintaoikeuden vaikutuksesta omaisuuden luovutustilanteisiin on Verohallinnon ohje Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa.

Jos hallintaoikeuden alkuperäinen kohde (esimerkiksi asunto) on ennen luopumista muutettu rahaksi, luopumisajankohdan tuottoa ei voida määritellä yksinomaan rahan sijoitustavan perusteella.  Oikeudenhaltija on aikanaan saanut oikeuden alkuperäisen kohteen tuottoon eikä kohdetta ole voitu muuttaa rahaksi ilman hänen suostumustaan.  Hallintaoikeuden kohteena olevat rahavarat on perintökaaren (12:5) mukaan sijoitettava omistajan nimiin varmalla tavalla ja tuottavasti, jollei omistaja ole antanut lupaa toisin menetellä.  Näistä syistä vuotuistuottona käytetään tällaisessa tilanteessa pääsääntöisesti viittä prosenttia, vaikka varat oikeudesta luovuttaessa olisivat yhteisestä sopimuksesta esimerkiksi vähätuottoisella tilillä.

6.2.5 Keinotekoiset järjestelyt

Olosuhteiden perusteella selkeästi keinotekoisena pidettävää hallinta-, käyttö- tai asumisoikeuden pidätystä voidaan arvioida ja tarvittaessa puuttua asiaan PerVL 33a §:n veronkiertämistä koskevan säännöksen nojalla.

6.2.6 Esimerkki pidätetyn oikeuden arvon määrittämisestä:

A, joka on 60-vuotias, lahjoittaa B:lle omistamansa asuinhuo­neiston hallintaan oikeutta­vat osakkeet (3 h + k, 70 m2) pidättäen itsel­leen elinikäisen hallintaoikeuden huoneis­toon. Osakkeiden käypä arvo on 100 000 euroa. Käypä vuokra paikkakunnalla on noin 800 euroa/kk ja nettovuokra vastikkeella vähennettynä 450 euroa/kk.

Asumisoikeuden arvoksi saadaan siten:

12 kk x 450 euroa/kk x 9 = 48 600 euroa.

Määräaikaisen hallintaoikeuden arvon laskenta poikkeaa elinikäisen hallintaoikeuden arvon laskemisesta siten, että ikäkertoimen sijasta käytetään alla olevassa taulukossa olevaa diskonttauskerrointa. Jos edellä olevan esimerkin tilanteessa hallintaoikeus pidätetään esimerkiksi 10 vuodeksi, saadaan hallintaoikeuden arvoksi 12 kk x 450 euroa/kk x 6,71 = 36 234 euroa.

Määrävuotisessa tuotto-oikeuden pidätyksessä käytettävä kerroin:

Määrävuotisessa tuotto-oikeuden pidätyksessä käytettävät kertoimet vuosittain.
Vuosien luku Pääoma-arvo Vuosien luku Pääoma-arvo Vuosien luku Pääoma-arvo Vuosien luku Pääoma-arvo
1 0,93 26 10,81 51 12,25 76 12,46
2 1,78 27 10,94 52 12,27 77 12,47
3 2,58 28 11,05 53 12,29 78 12,47
4 3,31 29 11,16 54 12,30 79 12,47
5 3,99 30 11,26 55 12,32 80 12,47
6 4,62 31 11,35 56 12,33 81 12,48
7 5,21 32 11,44 57 12,34 82 12,48
8 5,75 33 11,51 58 12,36 83 12,48
9 6,25 34 11,59 59 12,37 84 12,48
10 6,71 35 11,65 60 12,38 85 12,48
11 7,14 36 11,72 61 12,39 86 12,48
12 7,54 37 11,78 62 12,39 87 12,48
13 7,90 38 11,83 63 12,40 88 12,49
14 8,24 39 11,88 64 12,41 89 12,49
15 8,56 40 11,92 65 12,42 90 12,49
16 8,85 41 11,97 66 12,42 91 12,49
17 9,12 42 12,01 67 12,43 92 12,49
18 9,37 43 12,04 68 12,43 93 12,49
19 9,60 44 12,08 69 12,44 94 12,49
20 9,82 45 12,11 70 12,44 95 12,49
21 10,02 46 12,14 71 12,45 96 12,49
22 10,20 47 12,16 72 12,45 97 12,49
23 10,37 48 12,19 73 12,45 98 12,49
24 10,53 49 12,21 74 12,46 99 12,49
25 10,67 50 12,23 75 12,46 100 12,49

Seuraavan taulukon avulla voidaan määritellä korottoman tai alikorkoisen saatavan arvo. Taulukko osoittaa alla mainittujen vuosien kuluttua erääntyvän 100 euron suuruisen korottoman saatavan arvon laskettuna 8 prosentin korkokannan mukaan.

  • Merkitse saatavan nimellisarvo 100.
  • Merkitse prosentti seuraavasti: 1 % = 1,01; 2 % = 1,02 ja niin edelleen.
100 euron suuruisen korottoman saatavan arvo vuosittain. 
Vuosien luku Pääoma-arvo Vuosien luku Pääoma-arvo Vuosien luku Pääoma-arvo Vuosien luku Pääoma-arvo
1 92,59 26 13,52 51 1,97 76 0,29
2 85,73 27 12,52 52 1,83 77 0,27
3 79,38 28 11,59 53 1,69 78 0,25
4 73,50 29 10,73 54 1,57 79 0,23
5 68,06 30 9,94 55 1,45 80 0,21
6 63,02 31 9,20 56 1,34 81 0,20
7 58,35 32 8,52 57 1,24 82 0,18
8 54,03 33 7,89 58 1,15 83 0,17
9 50,02 34 7,30 59 1,07 84 0,16
10 46,32 35 6,76 60 0,99 85 0,14
11 42,89 36 6,26 61 0,91 86 0,13
12 39,71 37 5,80 62 0,85 87 0,12
13 36,77 38 5,37 63 0,78 88 0,11
14 34,05 39 4,97 64 0,73 89 0,11
15 31,52 40 4,60 65 0,67 90 0,10
16 29,19 41 4,26 66 0,62 91 0,09
17 27,03 42 3,95 67 0,58 92 0,08
18 25,02 43 3,65 68 0,53 93 0,08
19 23,17 44 3,38 69 0,49 94 0,07
20 21,45 45 3,13 70 0,46 95 0,07
21 19,87 46 2,90 71 0,42 96 0,06
22 18,39 47 2,69 72 0,39 97 0,06
23 17,03 48 2,49 73 0,36 98 0,05
24 15,77 49 2,30 74 0,34 99 0,05
25 14,60 50 2,13 75 0,31 100 0,05

pääjohtaja Markku Heikura

ylitarkastaja Markus Kautto

Sivu on viimeksi päivitetty 21.12.2020