Huoneisto-osakkeiden myynti – elinkeinotoiminnan ja muun toiminnan tulolähteen välinen rajanveto

Asian kuvaus

Luonnollinen henkilö käy kauppaa huoneisto-osakkeilla. Milloin hänen huoneisto-osakkeilla käymäänsä kauppaa verotetaan elinkeinotoimintana?

Taustaa

Sovellettavat säännökset

Elinkeinotoiminnan verotettava tulo määritetään elinkeinotulon verottamisesta annetun lain (360/1968) mukaisesti. Mainitun lain 1 §:n mukaan elinkeinotoiminnalla tarkoitetaan liike- ja ammattitoimintaa. Laissa ei ole tämän tarkemmin määritelty sitä, milloin toimintaa pidetään elinkeinotoimintana.

Elinkeinotoiminnan tunnusmerkit

Oikeus- ja verotuskäytännön perusteella elinkeinotoiminnan yleisinä tunnusmerkkeinä pidetään muun muassa voiton tavoittelua, toiminnan itsenäisyyttä, laajuutta, suunnitelmallisuutta ja jatkuvuutta sekä toiminnan taloudellista riskiä. Toimintaa arvioidaan tunnusmerkkien täyttymisen perusteella kokonaisuutena.

Kannanotto

Yhteys rakennusalaan

Oikeus- ja verotuskäytännössä rakennusalalla toimivien tai siihen muutoin yhteydessä olevien henkilöiden huoneisto-osakkeilla käymään kauppaan on sovellettu elinkeinotulon verottamisesta annettua lakia helpommin kuin muiden henkilöiden huoneisto-osakkeilla käymään kauppaan. Tällaisia rakennusalaan yhteydessä olevia henkilöitä ovat sellaiset henkilöt, jotka ovat tai ovat olleet rakennusliikkeen omistajia sekä muut rakennusalalla toimivat tai alasta hyvin perillä olevat henkilöt. Samoin kirvesmiesten ja muiden rakennusalan ammattityöntekijöiden harjoittama, rakentamiensa rakennuskohteiden myyntitoiminta katsotaan helposti elinkeinotoiminnaksi.

Myös muiden kuin edellä mainittujen rakennusalaan yhteydessä olevien henkilöiden harjoittama huoneisto-osakkeiden osto- ja myyntitoiminta voidaan katsoa elinkeinotoiminnaksi, toiminta täyttää edellä mainitut elinkeinotoiminnan yleiset tunnusmerkit.

Grynderitoiminta

Jos henkilö on perustajaosakkaana rakennushankkeessa tarkoituksenaan myydä voitollisesti merkitsemänsä asuntoyhteisön osakkeet, voidaan toiminta katsoa elinkeinotoiminnaksi. Tällainen niin sanottu grynderitoiminta sisältää suuren voiton mahdollisuuden, mutta samalla myös suuren riskin.

Huoneisto-osakkeiden osto ja myyntitoiminta

Pelkkä huoneisto-osakkeilla käytävä kauppa ei täytä yhtä helposti elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä kuin edellä mainittu grynderitoiminta. Siten useampienkaan osakehuoneistojen ostaminen ja myyminen ei vielä ole elinkeinotoimintaa (KHO:2009:50). Myöskään vuokraustoimintaan liittyneiden huoneistojen realisointi ei ole elinkeinotoimintaa, vaikka myytäisiin useitakin tällaisia huoneisto-osakkeita.

Kaupankäynnin kohteena olevien huoneistojen remontointi ja saneeraus

Jos huoneisto-osakkeiden osto- ja myyntitoimintaan liittyy merkittävässä määrin huoneistojen remontointia ja saneeraamista, katsotaan toiminta helpommin elin-keinotoiminnaksi kuin pelkkä huoneisto-osakkeilla käytävä kauppa. Huoneistojen merkittävä remontointi osoittaa toiminnan harjoittajan omaa aktiivista panostusta huoneiston arvon nostamiseksi. Huoneiston myyntihintaan sisältyy tällöin myös saneeraustoiminnalla aikaan saatua arvonnousua. Jos tällaista huoneistojen osto-, saneeraus- ja myyntitoimintaa harjoitetaan suunnitelmallisesti ja aktiivisesti ja tarkoituksena on tuottaa voittoa, pidetään toimintaa elinkeinotoimintana, vaikka toiminnan harjoittaja ei olisikaan rakennusalan ammattilainen (KHO: 2011:79).

Oman asunnon myynti

Vaikka henkilön harjoittama huoneisto-osakkeiden osto- ja myyntitoiminta katsottaisiin muutoin elinkeinotoiminnaksi, hänen oman asuntonsa myyntiä ei yksistään tällä perusteella veroteta elinkeinotoimintana, vaan asunnon myyntiin voidaan soveltaa tuloverolakia (1535/1992, TVL).

Tulon jakaminen ansio- ja pääomatuloon

Jos huoneisto-osakkeilla käytävä kauppa katsotaan elinkeinotoiminnaksi ja tulo verotetaan elinkeinotulon verottamisesta annetun lain mukaan, toiminnasta saatava yritystulo jaetaan TVL 38 §:n säännösten mukaisesti ansio- ja pääomatuloksi.

johtava veroasiantuntija Sami Varonen

ylitarkastaja Janne Myllymäki