Vesijättöalue kiinteistöverotuksessa

Tämä ohje käsittelee vesijättöalueen vaikutusta kiinteistöjen verotusarvon määrittämiseen kiinteistöverotuksessa.

Ohjeessa on kuvattu, mitä vesijättöalueella tarkoitetaan ja selostettu sitä, miten ja millä perusteilla se vaikuttaa kiinteistön verotusarvoon.

1 Vesijättöalue

Vesijättöalue on yleensä maan kohoamisen tai vedenpinnan pysyvän laskemisen takia vapautunutta maa-aluetta. Vesijättöalue voi syntyä myös vesialuetta täyttämällä tai kuivattamalla taikka joen patoamisen tai laskusuunnan muuttamisen johdosta. Tilapäisen vedenlaskun seurauksena paljastunutta maa-aluetta ei pidetä vesijättöalueena.

Vesijättöalueet eivät yleensä kuulu kiinteistöön, vaan vesialueen omistajalle. Tavallisesti vesialueen omistaa osakaskunta eli esimerkiksi vesialueen ympärillä olevat osakastilat (yhteinen vesijättö). Yksityinen vesijättö on kyseessä, kun vesialue, josta se on muodostunut, kuuluu kokonaisuudessa tietylle kiinteistölle.

Näiden lisäksi on olemassa erillisiä vesijättöjä. Nämä alkavat olla nykyään harvinaisia. Erillinen vesijättö on voinut syntyä vain ennen asetuksen erillisten vesijättöjen muodostumisesta (28/1911) voimaantuloa 13.11.1911. Erillinen vesijättö on voinut syntyä, kun seuraavat ehdot ovat täyttyvät:

• Vesistöä on laskettu asianmukaisella luvalla ja näin on syntynyt vesijättö.
• Se on joutunut jonkun omaksi joko viranomaisen suorittaman tai yksityisen jaon perusteella tai laskemislupaan sisältyvän määräyksen nojalla.
• Se ei kuulu mihinkään tilaan.

TAI

• Kyseessä on sellaiseen tilaan kuulunut vesijättö, joka on luovutettu toiselle sitä tilasta erottamatta.

JA

• Edellä mainitut edellytykset ovat täyttyneet ennen 13.11.1911 ja ovat edelleen olemassa.

Erillisen vesijätön ollessa kyseessä voi olla syntynyt tilanne, jossa vesijätöllä ja siihen rajoittuvalla kiinteistöllä on eri omistajat.

2 Vesijättöalueen lunastaminen

Kiinteistönmuodostamislain (12.4.1995/554) 5 luvussa on säädökset vesijätön lunastamisesta.

Vesijättöön rajoittuvan kiinteistön omistaja voi hakea tonttiinsa rajoittuvan vesijättöalueen lunastamista. Myös vesijättöalueen omistaja (esimerkiksi vesialueen osakaskunta) voi hakea vesijätön lunastamista Maanmittauslaitokselta.

Kiinteistön omistajalla on oikeus vesijätön lunastamiseen, jos:

• kyseessä on yksityinen vesijättö,
• vesijättö vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai
• vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä.

Jos vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä, kiinteistön omistaja on myös velvollinen lunastamaan vesijättöalueen tai sen osan sen omistajan tai, jos vesijättö on yhteinen, osakaskunnan vaatimuksesta (kiinteistönmuodostamislaki 60 §). Vesijätön lunastustoimituksen jälkeen Maanmittauslaitos rekisteröi kiinteistön uudet tiedot.

Vesilaki (27.5.2011/587) tosin takaa varsin laajat oikeudet hyödyntää rantaa ilman vesijätön lunastamistakin. Rannan omistajalla tai haltijalla on yksityistä tarvettaan varten oikeus sijoittaa rannan edustalle vesistöön veneen kiinnityspaalu tai -poiju, rakentaa rantaansa toisen vesialueelle ulottuva laituri, venevaja tai muu näihin verrattava rakennelma. Hänellä on tällaiset oikeudet, vaikka hän ei olisi vesialueen omistaja tai osakas (Vesilain 2 luvun 5 §). Toimenpiteiden edellytyksenä on, että rakennelman tekeminen tai käyttäminen ei edellytä vesilain 3 luvun 2 tai 3 §:n nojalla lupaa ja se voi tapahtua tuottamatta vesialueen omistajalle vahinkoa tai huomattavaa haittaa.

Niin ikään lietteen, matalikon tai muun niihin verrattavan vesistön käyttöä koskevan haitan saa poistaa vesistön tilan ja käyttömahdollisuuksien parantamiseksi ilman vesialueen omistajan suostumusta (Vesilain 2 luvun 6 § 1 momentti). Lietteen, matalikon tms. haitan poistamisen osalta vaaditaan lisäksi, että se voi tapahtua tuottamatta ympäristönsuojelulain 3 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua ympäristön pilaantumista vesialueella. Sama koskee ruoppausmassan sijoittamista toisen vesialueelle.

Yhteisaluelain (18.8.1989/758) mukaan osakkaalla on oikeus käyttää yhteistä aluetta sen käyttötarkoitus huomioon ottaen hyväkseen sillä tavoin, ettei se estä muita osakkaita vastaavanlaisella tavalla käyttämästä aluetta hyväkseen, jollei osakaskunta toisin päätä, osakaskunnan säännöissä toisin määrätä tai laissa säädetä toisin.

Osakas saa myös ilman muiden osakkaiden suostumusta tai osakaskunnan lupaa käyttää yhteistä aluetta hyväkseen alueen käyttötarkoituksesta poikkeavalla tavalla tai ryhtyä muuhun aluetta koskevaan toimenpiteeseen, jos se ei aiheuta muille osakkaille haittaa tai häiriötä taikka estä heitä vastaavanlaisella tavalla käyttämästä aluetta hyväkseen osakkuuden mukaisessa suhteessa, jollei osakaskunnan päätöksestä, säännöistä tai muusta laista muuta johdu (28a §).

Erityiseen käyttöön otetulla vesialueella rannan omistajan oikeudet ovat rajoitetummat. Tällöin hänellä ei ole vesilain 2 luvun 5 §:ssä mainittuja oikeuksia laituriin, kiinnityspaaluun yms. (vesilain 2 luvun 5 §).

Tilanne, jossa kiinteistön omistaja voi käyttää vesijättöaluetta vesilain (5 § ja 6 §) nojalla ei lopulta suuresti eroa tilanteesta, jossa tämä lunastaisi vesijätön itselleen. Tällöin vain osakaskunnan muiden osakkaiden kulkuoikeus lunastetulla vesijätöllä lakkaisi. Tosin kiinteistön muodosta riippuen kulkuoikeus jokamiehen oikeuden nojalla saattaa edelleen säilyä.

3 Vesijättöalueen vaikutus maapohjan arvostamiseen

Vesijättöalueeseen rajoittuvan kiinteistön maapohja arvostetaan ilman vesijättöalueen liittämistäkin rantarakennuspaikkana, jos se vastaa rantarakennuspaikkaa tai yhteisrantaista rakennuspaikkaa.

Vesijättöalue vaikuttaa todellisuudessa siihen rajoittuvan kiinteistön käyttöön ja arvoon ja tulee tämän vuoksi ottaa huomioon maapohjan verotusarvoa määrättäessä. Kiinteistön käytön kannalta ei ole juurikaan käytännön eroa sillä, onko näissä tilanteissa vesijättöalue lunastettu vai ei. Tästä syystä ei ole perusteltua arvostaa keskenään samankaltaisissa olosuhteissa kiinteistöjä eriarvoisiksi pelkästään sen perusteella, onko vesijättöalueen lunastaminen tapahtunut vai ei.

Tätä vesijättöalueeseen rajoittuvan kiinteistön arvostamistapaa tukevat myös viimeisimmät lunastamiskorvausta koskevat Korkeimman oikeuden (KKO) ratkaisut KKO:1996:103 ja KKO:2000:38.

KKO 1996:103: Lunastuksen kohteena olevaa vesijättöaluetta voitiin käyttää siihen rajoittuvan loma-tonttikiinteistönä käytetyn tilan yhteydessä. Vesijättöalueen lunastamisella tilasta muodostui omarantainen lomarakennuspaikka. Lunastuskorvauksen määrään, jota harkittaessa otettiin huomioon vesijättöalueen arvo luovuttajan hallussa, katsottiin vaikuttavan muun ohella vesijättöalueen käyttömahdollisuus lunastavan kiinteistön yhteydessä, kun sen voitiin arvioida vaikuttaneen alueen arvoon.

KKO 2000:38: Lunastuksen kohteena oleva vesijättöalue rajoittui tilaan, joka oli rantakaavassa osoitettu osaksi lomarakennuspaikaksi ja osaksi yhteiskäyttöön varatuksi puistoksi. Arvioitaessa kiinteistönmuodostamislain 200 §:ssä tarkoitettua lunastuskorvausta otettiin huomioon vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olevan tilan yhteydessä.

Maapohjan arvostamista käsitellään tarkemmin Verohallinnon päätöksessä rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista (31.12.2012, diaarinumero A9/3600/2012) ja laissa varojen arvostamisesta verotuksessa (22.12.2005/1142, jatkossa arvostamislaki). Arvostamislain 5 luvun 28 – 29 §:ssä on säädökset maapohjan verotusarvon laskemisesta.

Arvostamislain mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon muun ohessa kiinteistön sijainti, käyttötarkoitus, rakennusoikeus, liikenneyhteydet ja kunnallistekninen valmiusaste sekä paikkakunnalla maksettujen kauppahintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Verohallinnon päätöksen mukaan rakennusmaan verotusarvon laskennassa käytetään kuntakohtaisia tonttihintakarttoja ja arviointiohjeita.

Vesijättöalueiden arvostamisesta ei ole nimenomaista säädöstä kiinteistöverolaissa (20.7.1992/654) eikä arvostamislaissa. Asiasta ei ole mainittu myöskään Verohallinnon ohjeessa Kiinteistöverolain soveltamisohje (2.1.2014, diaarinumero A197/200/2013) eikä ohjeessa kiinteistöjen arvostamisesta (30.6.1993, diaarinumero 6290/1/41/93). Vesijättöalueen kiinteistöön liittämisen jälkeen kiinteistön maapohja arvostetaan kuten muutkin alueen rantarakennuspaikat.

Vesijättöalueen jättäminen ottamatta huomioon siihen rajoittuvan kiinteistön maapohjan arvoa määritettäessä voi tulla kyseeseen vain, jos vesijätön laadusta tai tontin muodosta tai muista syistä johtuu, että vesijättö ei tosiasiallisesti ole kiinteistön käytettävissä. Vesijättö voidaan jättää huomioon ottamatta esimerkiksi silloin, kun kiinteistö rajoittuu pystysuoraan rantakallioon ja rantakallion alapuolelle on muodostunut vesijättöalue.

4 Rakennukset ja rakennelmat vesijättömaalla

Vesijättömaalla saattaa sijaita kiinteistöveron piiriin kuuluvia rakennuksia tai rakennelmia. Kiinteistöverolain 2 §:n 2 momentin 3 kohdan mukaan yhteisaluelaissa (18.8.1989/758) tarkoitettuun yhteisalueeseen tai yhteismetsälaissa (14.2.2003/109) tarkoitettuun yhteismetsään kuuluva rakennusmaa kuuluu kiinteistöverotuksen piiriin. Niin ikään kiinteistöverolain 2 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan rakennukset ja rakennelmat, joilla on eri omistaja kuin maapohjalla kuuluvat kiinteistöveron piiriin.

Verohallinnon ohjeen rakennusten jälleenhankinta-arvoasetuksen soveltamisesta (13.11.2012, diaarinumero A117/200/2012) mukaan rakennelmana voidaan pitää esimerkiksi siltaa tai laituria. Laiturilla ei tarkoiteta tavanomaista vapaa-ajan asunnon uima- tai venelaituria. Tyypillisin vesijättömaalla sijaitseva rakennus tai rakennelma on yleensä kalamaja tai venevaja. Näiden arvo lasketaan arvostamislain (22.12.2005/1142) ja Valtiovarainministeriön rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista antaman asetuksen mukaisesti. Asetus annetaan vuosittain. Viimeisin asetus (847/2013) on annettu 27.11.2013.

Johtava veroasiantuntija Tero Määttä      

Veroasiantuntija Mikko Rongas