Rakentamattomien rakennuspaikkojen ilmoittaminen

Tämä ohje korvaa Verohallituksen 4.1.2006 antaman ohjeen (Dnro 1768/35/2005). Ohjetta on päivitetty vastaamaan voimassa olevaa lainsäädäntöä.

1 Perusteet

Kiinteistöverolain 12 a §:n mukaan kunnanvaltuusto voi määrätä asuntotarkoitukseen kaavoitetulle rakentamattomalle rakennuspaikalle erillisen veroprosentin, joka on vähintään 1,00 ja enintään 3,00. Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti on voitu määrätä kiinteistöverolain 12 a §:n mukaan ensimmäisen kerran vuodelle 2001.

Pääkaupunkiseudun ja sen kehysalueen kuntia koskeva erityissäännös

Kiinteistöverolain 12 b §:ään sisältyy pääkaupunkiseudun ja sen kehysalueen kuntia koskeva erityissäännös. Sen mukaan poiketen siitä, mitä 12 a §:ssä säädetään, Espoon, Helsingin, Hyvinkään, Järvenpään, Kauniaisten, Keravan, Kirkkonummen, Mäntsälän, Nurmijärven, Pornaisten, Sipoon, Tuusulan, Vantaan ja Vihdin kunnanvaltuustojen on määrättävä rakentamattomalle rakennuspaikalle veroprosentti, joka on vähintään 1,5 prosenttiyksikköä yleistä kiinteistöveroprosenttia korkeampi. Täksi veroprosentiksi voidaan määrätä kuitenkin enintään 3,00.

Erillistä veroprosenttia ei ole määrätty

Erillistä rakentamattoman rakennuspaikan veroprosenttia ei ole pakko määrätä lukuun ottamatta kiinteistöverolain 12 b §:ssä mainittuja kuntia.

Jos veroprosenttia ei ole määrätty, kiinteistövero asuntotarkoitukseen kaavoitetusta rakentamattomasta rakennuspaikasta maksuunpannaan yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan.

Kunnan tiedonantovelvollisuus

Kunnan, joka määrää kiinteistöverolain 12 a tai 12 b §:ssä tarkoitetun veroprosentin, on kiinteistöverolain 20 a §:n mukaan selvitettävä samalla vuosittain yllä mainitussa lainkohdassa tarkoitetut rakennuspaikat ja ilmoitettava ne samoin kuin muut tarpeelliset tiedot ja asiakirjat Verohallinnolle verotuksen toimittamista ja muutoksenhakua varten.

2 Verohallinnolle ilmoitettavat tiedot

Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin soveltamista varten kunnan on annettava asemakaavan mukaisen asuinrakennuksen rakennuspaikasta seuraavat tiedot:

1) rakennuspaikkaa koskevat tiedot

• kiinteistörekisteriin merkitty kiinteistötunnus tai jos kyseessä ei ole itsenäinen kiinteistö, tonttijaon mukaisen tontin tunnus tai kaavan mukainen korttelin numero,
• kaavan vahvistamispäivä ja kaavanumero
• tontin kaavan mukainen käyttötarkoitus,
• rakennuspaikan pinta-ala ja rakennusoikeus sekä siitä asuinrakentamiseen kaavoitettu osuus 

2) kiinteistöä koskevat tiedot

• jos kaavan mukainen rakennuspaikka ei ole itsenäinen kiinteistö, lisäksi on ilmoitettava kiinteistö / kiinteistöt kiinteistötunnuksineen, joista ko. rakennuspaikka muodostuu,
• kaavan mukaiseen rakennuspaikkaan kuuluva osa kiinteistön pinta-alasta ja jos mahdollista, kiinteistön osalle kohdistuva osuus rakennusoikeudesta

3) omistajaa koskevat tiedot

• kiinteistön omistajan / omistajien nimet ja henkilö- /Y-tunnukset, sekä
• mahdollisuuksien mukaan tieto siitä, onko osa rakennuspaikasta verovelvollisen pääasiallisesti omistaman yhtiön tai muun yhteisön omistuksessa taikka samaan konserniin kuuluvien yhtiöiden omistuksessa

Lisäksi mukaan on liitettävä asemakaavakartat ja mahdolliset tonttijakokartat, jos niitä ei ole jo aikaisemmin toimitettu verotoimistolle tiedoksi.

Tietojen antamista varten ei ole vahvistettu erillistä lomaketta.

3 Tietojen antamisaika

Tiedot rakentamattomista rakennuspaikoista on annettava Verohallinnolle kunkin vuoden tammikuun loppuun mennessä. Esimerkiksi verovuotta 2014 koskevat tiedot on siten ilmoitettava viimeistään 31.1.2014.

Tiedot voi antaa joko paperilla tai myös konekielisenä, jos näin on paikallisesti sovittu. Tiedot tulee lähettää suoraan siihen verotoimistoon, jonka toimialueella asianomainen kunta on. Vastaanottajaksi on hyvä merkitä myös sopimanne yhteyshenkilön nimi verotoimistossa.

4 Kiinteistöverolain 12 a ja 12 b §:n soveltamisohje

Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin soveltamisedellytyksistä on säädetty kiinteistöverolain 12 a §:n 2-5 momenteissa. Samoin perustein ratkaistaan myös 12 b §:n soveltamisedellytykset.

Asemakaavan mukainen asuinrakennuksen rakennuspaikka

Asemakaavan mukaisella asuinrakennuksen rakennuspaikalla tarkoitetaan

1) asemakaavan mukaista kiinteistörekisteriin merkittyä tonttia tai muuta rakennuspaikkaa;
2) asemakaavan mukaista sitovan tai ohjeellisen tonttijaon mukaista rakennuspaikkaa; ja
3) asemakaavaan merkittyä korttelia, jolla ei ole sitovaa tai ohjeellista tonttijakoa.

Asemakaavalla tarkoitetaan sekä maankäyttö- ja rakennuslain mukaista asemakaavaa että kyseistä lakia edeltäneen rakennuslain mukaista asema- ja rakennuskaavaa. Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosenttia ei sovelleta loma-asutusta varten kaavoitettuihin rakennuspaikkoihin (maankäyttö- ja rakennuslain mukainen ranta-asemakaava, entinen rantakaava).

Asemakaavaa laadittaessa voimassa olevista kiinteistön rajoista ja omistussuhteista voidaan poiketa. Rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveroprosentti tulee sovellettavaksi myös sellaiseen maahan, jota ei vielä ole muodostettu erilliseksi kiinteistöksi, jos sille kuitenkin voidaan rakentaa maanomistajan omien toimenpiteiden perusteella kaavan mukaisesti.

Rakennuspaikalle voidaan rakentaa maanomistajan omien toimenpiteiden perusteella, jos rakennuspaikka on määritelty sitovan tonttijaon mukaisesti ja se on saman omistajan omistuksessa. Rakennuspaikalle saa rakennusluvan, kun tontti on merkitty kiinteistörekisteriin. Rekisteriin merkitseminen edellyttää omistajan omia toimenpiteitä.

Myös ohjeellisen tonttijaon korttelissa, jolle ei ole tarpeen laatia sitovaa tonttijakoa, rakennuslupa voidaan myöntää, vaikka rakennuspaikkaa ei ole muodostettu itsenäiseksi kiinteistöksi. Riittää, että rakennusluvan hakija osoittaa hallitsevansa koko rakennuspaikkaa. Jos tällainen rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa, rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveroprosentti voi tulla sovellettavaksi.

Niin ikään saman omistajan omistuksessa olevaan, asemakaavassa asuntorakentamiseen kaavoitettuun kortteliin voidaan tonttijaon olemassa olosta riippumatta soveltaa erillistä kiinteistöveroprosenttia.

Itsenäisten kiinteistöjen lisäksi Verohallinnolle tulee ilmoittaa myös edellä kohdissa 2 ja 3 tarkoitetut rakennuspaikat, jos ne täyttävät myös muut laissa säädetyt edellytykset.

Muut edellytykset

1) Alueella on asemakaava, joka on ollut voimassa vähintään vuoden ennen kalenterivuoden alkua

Esimerkiksi vuoden 2014 kiinteistöverotusta varten kunnan on ilmoitettava ne kiinteistöverolain 12 a ja b §:ssä tarkoitetut rakentamattomat rakennuspaikat, joiden osalta asema- tai rakennuskaava on tullut voimaan viimeistään vuoden 2012 lopussa.

2) Asemakaavan mukaan rakennuspaikan rakennusoikeudesta yli puolet on kaavoitettu asuntotarkoitukseen

Asuntotarkoitukseen kaavoitettua maata on sellainen maa, joka kaavamerkinnöin tai määräyksin on osoitettu asuntorakentamiseen. Näin myös silloin, kun aluetta voi käyttää osittain myös muuhun tarkoitukseen. Asuntotarkoitukseen kaavoitetun osuuden on kuitenkin oltava yli puolet rakennusoikeudesta.

Säännös ei koske muita rakentamattomia rakennuspaikkoja, kuten esimerkiksi liike-, toimisto- tai teollisuusrakentamiseen kaavoitettuja alueita. Niitä ei myöskään tarvitse ilmoittaa Verohallinnolle erillisen veroprosentin soveltamista varten.

3) Rakennuspaikalla ei ole käytössä olevaa asuinrakennusta eikä sille ole ryhdytty rakentamaan sellaista ennen kalenterivuoden alkua

Veroa ei voida määrätä erillisen kiinteistöveroprosentin mukaan sellaisesta rakennuspaikasta, jolla on asuinkäytössä oleva asuinrakennus. Myös vapaa-ajan asumisen käytössä olevat rakennukset ovat asuinrakennuksia (katso KHO 14.7.2010 taltio 1717). Rakennus voi olla myös vuokrattu asuinkäyttöön. Merkitystä ei myöskään ole sillä, että vain osa rakennusoikeudesta on käytetty. Edellytyksenä on vain, että rakennuspaikalla on käytössä oleva asuinrakennus. Rakennuspaikkoja, joilla on käytössä oleva asuinrakennus, ei tarvitse ilmoittaa Verohallinnolle.

Jos sitä vastoin asuinrakennus on muutoin kuin tilapäisesti pois käytöstä (esimerkiksi autiotalo) tai asuinrakennusta käytetään muuhun kuin asumiseen, tiedot rakennuspaikasta on annettava.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 72 §:n mukaan rakennustyö katsotaan aloitetuksi, kun on ryhdytty perustuksen valutöihin tai perustukseen kuuluvien rakennusosien asentamiseen. Kiinteistövero määrätään sille, joka omistaa kiinteistön kalenterivuoden alkaessa eli 1.1. tilanteen mukaan. Rakentaminen on aloitettava edellä kerrotulla tavalla viimeistään 31.12. edellisenä vuonna, jotta erillistä veroprosenttia ei sovellettaisi. Näin ollen esimerkiksi vuoden 2014 kiinteistöverotusta varten Verohallinnolle ilmoitetaan vain ne kiinteistöverolain 12 a ja 12 b §:ssä tarkoitetut rakennuspaikat, joiden rakentamista ei ole aloitettu viimeistään 31.12.2013.

4) Rakennuspaikalla on tietty kunnallisteknillinen valmius

Erillisen kiinteistöveroprosentin soveltamisen edellytyksenä on, että rakennuspaikalle on maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 135 §:ssä tarkoitettu käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen. Käyttökelpoisella pääsytiellä tai mahdollisuudella sellaisen järjestämiseen tarkoitetaan siten samaa kuin rakennusluvan edellytyksenä olevalla kulkuyhteydellä.

Lisäksi edellytetään, että rakennuspaikka on liitettävissä yleiseen vesijohtoon ja viemäriin terveydensuojeluasetuksen (1280/1994) 10 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Terveydensuojeluasetuksen 10 § on kumottu valtioneuvoston asetuksella 23.3.2006/207. Kumotun säännöksen mukaan asema- ja rakennuskaava-alueella kiinteistön omistaja tai haltija oli velvollinen rakentamaan liittymisjohdon yleiseen vesijohtoon ja viemäriin, jos ne ovat enintään 20 metrin päässä tontin tai rakennuspaikan rajasta.

Terveydensuojeluasetuksen 10 § kumoaminen liittyy vesihuoltolain (119/2001) voi-maantuloon. Vesihuoltolain 10 §:ään sisältyvän pääsäännön mukaan vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella oleva kiinteistö on liitettävä laitoksen vesijohtoon ja viemäriin. Vesihuoltolaitoksen tulee määrätä vesihuoltolain 12 §:n nojalla jokaista verkostoonsa liitettävää kiinteistöä varten liittämiskohdat, joiden tulee sijaita kiinteistön välittömässä läheisyydessä. Tämän tarkemmin liittämiskohdan enimmäisetäisyydestä ei vesihuoltolaissa säädetä. Vesihuoltolakia koskevan hallituksen esityksen (HE 2000/85) perusteluissa kuitenkin todetaan, että enimmäisetäisyydet olisivat käytännössä vastaavat kuin nykyisissä säädöksissä.

Jos kunnallistekninen valmius puuttuu, rakennuspaikkaan ei voida soveltaa rakentamattoman rakennuspaikan veroprosenttia. Tällaisia rakennuspaikkoja ei myöskään tarvitse ilmoittaa Verohallinnolle.

5) Rakennuspaikka ei ole rakennuskiellossa

Erillisen kiinteistöveroprosentin soveltamisen edellytyksenä on lisäksi, että rakennuspaikalla ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 53 §:ssä tai 58 §:n 4 momentissa tarkoitettua rakennuskieltoa.

Kunta voi määrätä rakennuskiellon alueelle, jolla asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä. Kunta voi myös asemakaavassa kieltää uuden rakennuksen rakentamisen kaavan toteuttamisen ajoittamisen vuoksi. Rakennuskielto voi myös johtua hyväksytystä asemakaavasta tai asemakaavan muutoksesta, kunnes hyväksymispäätös on saanut lainvoiman. Jos rakennuspaikalle on annettu em. rakennuskielto, rakennuspaikkaa ei ilmoiteta Verohallinnolle rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin soveltamista varten.

6) Omistuksen yhtenäisyys

Erillisen veroprosentin soveltamisen edellytyksenä on, että rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa. Rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa myös silloin, kun puolisot yhdessä omistavat rakennuspaikan tai rakennuspaikka on muutoin määräosaisessa omistuksessa.

Rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa esimerkiksi silloin, kun sen omistavat puolisot, kiinteistöyhtymä tai kuolinpesä. Verotuksessa puolisoina pidetään myös henkilöitä, jotka elävät jatkuvasti avioliitonomaisissa olosuhteissa yhteisessä taloudessa avioliittoa solmimatta ja jotka ovat aikaisemmin olleet keskenään avioliitossa tai joilla on yhteinen lapsi.

Jos esimerkiksi kaavan mukainen rakennuspaikka on kahden kiinteistön alueella, joista toisen kiinteistön omistaa vaimo yksinään ja toisen kiinteistön mies, rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa.       

Niin ikään rakennuspaikan katsotaan olevan saman omistajan omistuksessa silloin, kun osa siitä on verovelvollisen pääasiallisesti omistaman yhtiön tai muun yhteisön omistuksessa taikka kun rakennuspaikka on samaan konserniin kuuluvien yhtiöiden omistuksessa.

Jos rakennuspaikan osalta ei varmuudella tiedetä, onko se saman omistajan omistuksessa, tiedot rakennuspaikasta on annettava Verohallinnolle. Omistajaan liittyvät seikat voidaan tutkia myöhemmin verotuksen yhteydessä.

ylijohtaja Heli Lähteenmäki

ylitarkastaja Justus Hollo