Kiinteistön verotusarvo kiinteistöverotuksessa

Kiinteistöverolakia (654/1992) sovellettaessa kiinteistön arvona pidetään varojen arvostamisesta verotuksessa annetun lain (1142/2005) 5 luvun ja sen nojalla annettujen säännösten ja päätösten mukaisesti laskettavaa arvoa kiinteistöveron määräämisvuotta edeltävältä kalenterivuodelta. Verotusarvo määrätään erikseen rakennusten ja maapohjan osalta. Tämä ohje käsittelee kiinteistön verotusarvon määräytymistä.

1 Yleistä

Kiinteistöverotusta varten kiinteistölle vahvistetaan verotusarvo. Kiinteistön verotusarvo määrätään varojen arvostamisesta verotuksessa annetun lain (1142/2005), jäljempänä arvostamislaki, 5 luvun säännösten mukaan. Tarkemmat säännökset rakennuksen jälleenhankinta-arvon perusteista sisältyvät valtiovarainministeriön asetukseen. Rakennusmaan tarkemmat laskentaperusteet vahvistaa Verohallinto vuosittain.

Kiinteistön verotusarvo vahvistetaan pääasiassa kaavamaisin perustein. Verotusarvo määrätään erikseen maapohjan ja rakennusten osalta. Kiinteistön verotusarvo saadaan laskemalla yhteen maapohjan ja rakennusten verotusarvot. Jos kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien verotusarvojen yhteismäärä on niiden käypää arvoa suurempi, kiinteistöveron alaisten osien arvoksi katsotaan kuitenkin enintään käypä arvo eli todennäköinen luovutushinta. Käypään arvoon verrattaessa mukaan ei lueta kiinteistöverosta vapaita kiinteistön osia kuten esimerkiksi maatalousmaata ja metsää. Kaavamaisista arvostussäännöksistä johtuen kiinteistön verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja alempia. Jäljempänä mainittuja rakennusmaan arvostusperiaatteita sovelletaan myös maatilalla olevaan rakennusmaahan ja rakennusten arvostamisperusteita myös muihin maatilan rakennuksiin kuin tuotantorakennuksiin.

2 Maapohjan verotusarvo

Arvostamislain mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon muun ohessa kiinteistön sijainti, käyttötarkoitus, rakennusoikeus, liikenneyhteydet ja kunnallistekninen valmiusaste sekä paikkakunnalla maksettujen kauppahintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso.

Jollei maapohjan osalta ole erikseen muuta säädetty, sen arvoksi katsotaan käypä arvo.

Rakennusmaan arvo

Arvostamislain mukaan Verohallinto vahvistaa vuosittain kunkin kunnan osalta tarkemmat rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteet. Verohallinnon antaman päätöksen (1329/2013) mukaan rakennusmaan verotusarvon laskennassa käytetään kuntakohtaisia tonttihintakarttoja ja arviointiohjeita. Tonttihintakarttoja ja arviointiohjeita laadittaessa perusteena ovat olleet arvostamislain säännökset maapohjan arvoon vaikuttavista tekijöistä. Tonttihintakartat ja arviointiohjeet ovat kuntakohtaisia. Kunnat on jaettu edelleen pienempiin yksikköihin eli hinta-alueisiin. Aluejaon kannalta merkityksellisiä ovat olleet paitsi etäisyys keskustasta (sijainti), liikenneyhteydet ja kaavatiedot (käyttötarkoitus ja rakennusoikeus) myös kiinteistökauppojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Ohjeiden arvot ovat rakennusmaan keskimääräisiä käypiä arvoja ja ne perustuvat pääsääntöisesti toteutuneisiin kauppahintoihin. Hinnaltaan samanarvoiset alueet muodostavat yhden hinta-alueen.

Tonttihintakartassa oleva arvo (aluehinta) osoittaa rakennusmaan arvon joko kerrosneliömetriä tai tonttineliömetriä kohden kaavan mukaisessa käytössä tietyllä alueella. Käyvät, aluekohtaiset arvot on annettu muun muassa asuinpientalojen, asuinkerrostalojen, liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuusrakennusten tonteille. Haja-asutusalueella käytetään rakennusmaan arvostuksessa kuntakohtaisia perushintoja neliömetriä kohti. Lisäksi arviointiohjeissa on selvitetty erikseen ne kunnan rakennuspaikkojen perushinnat, jotka ovat muiden rakennuspaikkojen hintoja korkeampia kuten esimerkiksi loma- ja rantarakennuspaikat. Nykyiset tonttihintakartat ja arviointiohjeet otettiin käyttöön ensimmäisen kerran vuodelta 1994 toimitetussa verotuksessa. Ohjeet on tämän jälkeen tarkistettu vuosittain. Mahdollista hintojen nousua ei kuitenkaan yleensä heti siirretä täysimääräisesti verotusarvoihin, vaikka verotusarvojen tasoksi on määrätty 75 prosenttia kullekin vuodelle vahvistettujen tonttihintakarttojen ja arviointiohjeiden osoittamasta käyvästä hintatasosta (tavoitearvo). Käytännössä verotusarvot nousevat vähitellen Verohallinnon päätöksellä mahdollistetun siirtymäkauden kuluessa.

Verohallinnon päätöksen mukaan vuoden 2013 aluehinta on vuoden 2012 aluehinta korotettuna 2 prosentilla. Aluehinta on vuodesta 2013 alkaen aina vähintään 1 euro neliömetriltä.  Verotusarvojen tason ollessa 75 % aluehinnasta verotusarvo on aina vähintään 0,75 euroa neliömetriltä.

Verohallinnon päätökseen sisältyy säännös, jonka mukaan verotusarvo voi nousta enintään 30 tai 20 prosenttia edellisestä vuodesta. Nousun suuruus riippuu verotusarvon ja tavoitearvon suhteesta. Jos vuoden 2012 verotusarvo on vähintään 80 prosenttia tavoitearvosta, sitä korotetaan 20 prosenttia laskettaessa vuoden 2013 verotusarvoa. Verotusarvo voi kuitenkin nousta enintään tavoitearvoon. Jos vuoden 2012 verotusarvo on alle 80 prosenttia tavoitearvosta, korotus on 30 prosenttia, kuitenkin enintään tavoitearvoon. Edellä mainittu verotusarvojen nousua tasoittava säännös ei kuitenkaan tule sovellettavaksi, jos verovuoden yksikköhinta neliömetriltä jäisi sen johdosta alle 0,75 euron.  

Rakennusmaan verotusarvo on vähintään 0,75 euroa neliömetriltä, vaikka alueella sovellettaisiin haja-asutusalueen alennuskaavaa. Alennuskaavan vaikutus loppuu viimeistään siinä vaiheessa, kun verotusarvo laskee alennuskaavan vaikutuksesta 0,75 euroon neliömetriltä.

Maatilan tuotantorakennuksen rakennuspaikan verotusarvo

Maatalouteen ja metsätalouteen kuuluvan tuotantorakennuksen rakennuspaikan, joka käsittää rakennuksen alla olevan maan sekä sen välittömässä läheisyydessä olevan pihamaan, arvoksi katsotaan vastaavan suuruiselle maatalousmaalle arvostamislain 20 §:n nojalla määrätty arvo kerrottuna neljällä.

Muu maatilatalouden maa

Muulla maatilatalouden maalla ei katsota olevan arvoa.

Muuna maatilatalouden maana pidetään aluetta, josta ei säännöllisesti saada maatalouden tai metsätalouden tuottoa. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi maa- ja metsätalouden joutomaat sekä leveät voimansiirtolinjojen johtoaukeat.

Eräiden etuuksien verotusarvo

Kiven-, soran-, saven- ja turpeenottopaikan tai muun vastaavan etuuden, jota käytetään muuhun kuin maa- tai metsätalouden omiin tarpeisiin, arvoksi katsotaan se pääoma-arvo, joka sillä on verovuoden päättyessä laskettuna etuudesta saatavan puhtaan tulon, etuuden todennäköisen kestoajan ja kahdeksan prosentin korkokannan mukaan.

3 Rakennuksen verotusarvo

Rakennusten verotusarvo määrätään jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella. Rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteet vahvistaa valtiovarainministeriö.

Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Rakennusten arvostuksessa ei oteta huomioon rakennuskustannusten alueellisia eroja, vaan rakennukset arvostetaan samoin perustein koko maassa. Valtiovarainministeriön vahvistamassa rakennusten jälleenhankinta-arvoasetuksessa jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 75 prosenttia keskimääräisistä rakennuskustannuksista. Rakennuksen myyntihinnalla ja todellisilla rakennuskustannuksilla ei siten yleensä ole merkitystä rakennuksen jälleenhankinta-arvoa määrättäessä.

Valtiovarainministeriön asetus rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista annetaan vuosittain. Asetuksessa on määritelty eri rakennustyypeille omat arviointiohjeet, joiden mukaan jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen koon sekä laatu- ja varustetason perusteella. Rakennuksen jälleenhankinta-arvo saadaan kertomalla rakennuksen pinta-ala tai tilavuus kyseisen rakennuksen varustetason mukaan korjatulla pinta-alan tai tilavuuden perusarvolla. Asetuksen sisältämät yksikköarvot tarkistetaan vuosittain rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Vuoden 2013 verotusarvoa määrättäessä sovelletaan Valtiovarainministeriön asetusta 847/2013. Vesivoimalaitoksen ja sen rakenteiden osalta sovelletaan asetusta 848/2013. Rakennuksen verotusarvo saadaan, kun sen jälleenhankinta-arvosta tehdään vuotuiset ikäalennukset.

Ikäalennukset

Ikäalennuksista on säädetty arvostamislaissa. Käytössä oleva ikäalennusjärjestelmä perustuu rakennuksen taloudellisena käyttöaikana tasaisesti tapahtuvaan arvon alentumiseen. Tästä syystä rakennuksen verotusarvo ei välttämättä kuvaa rakennuksen todellista arvoa.

Ikäalennukset lasketaan rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen. Käytössä olevan rakennuksen arvoksi katsotaan aina vähintään 20 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Ikäalennukset voivat tällöin olla enintään 80 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.

Asuinrakennuksen arvoksi katsotaan edellä selostetusta poiketen aina vähintään 30 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Asuinrakennuksella tarkoitetaan tämän säännöksen kohdalla pientaloa, vapaa-ajan asuntoa ja asuinkerrostaloa. Tätä säännöstä sovelletaan ensimmäisen kerran määrättäessä vuoden 2013 verotusarvoa.

Vesivoimalaitokseen kuuluvien rakennusten, altaiden, patojen ja rakennelmien, välittömästi ydinvoimalaitostoimintaa palvelevien rakennusten ja rakennelmien sekä tuulivoimalaitokseen kuuluvien rakennusten ja rakennelmien arvoksi katsotaan vähintään 40 prosenttia niiden jälleenhankinta-arvosta.

Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitotöiden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti. Jos rakennuksen taloudellinen käyttöikä pitenee peruskorjaustoimenpiteiden johdosta, rakennuksen ikäalennusta alennetaan vastaavasti. Käytännössä tämä tehdään niin sanotusti nuorentamalla rakennusta eli määrittämällä ikäalennusten laskentavuosi uudelleen vastaamaan peruskorjaustoimenpiteistä johtuvaa käyttöiän pidennystä.

Maatilan tuotantorakennuksen verotusarvo

Poiketen siitä, mitä edellä on sanottu, maa- ja metsätalouteen kuuluvan tuotantorakennuksen verotusarvoksi katsotaan tuloverotuksessa verovuoden päättyessä poistamatta oleva hankintamenon osa.

johtava veroasiantuntija Tero Määttä

ylitarkastaja Justus Hollo