Kiinteistön yksityiskäyttö tuloverotuksessa

Diaarinumero
A47/200/2015
Voimassaolo
Toistaiseksi

Asian kuvaus

Yrityksen omistaja käyttää yrityksen varoihin kuuluvaa kiinteistöä yksityistaloudessaan vastikkeetta. Miten kiinteistön yksityiskäyttö huomioidaan tuloverotuksessa?

Taustaa

Yhtiöoikeudelliset lähtökohdat

Avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön (henkilöyhtiö) osakas voi ottaa yhtiöstään tavaroita ja palveluita yksityiskäyttöönsä. Samoin yksityinen liikkeen- ja ammatinharjoittaja voi ottaa liikkeestään tai ammatistaan tavaroita ja palveluita omaan yksityiskäyttöönsä.

Osakeyhtiön varoja voidaan osakeyhtiölain (624/2006) 13 §:n 1 momentin perusteella jakaa ainoastaan mainitussa lainkohdassa säädetyllä tavalla. Muunlainen varojenjako on laitonta varojenjakoa. Osakeyhtiölain varojenjakoa koskeva sääntely ei siten mahdollista sellaista osakkeenomistajan yksityiskäyttöä, joka on mahdollista henkilöyhtiön osakkaalle tai yksityiselle liikkeen- ja ammatinharjoittajalle.

Yksityiskäytön verosäännökset

Yksityiskäyttöönoton verotusta koskevat säännökset ovat elinkeinotulon verottamisesta annetun lain (368/1968, EVL) 51 b §:ssä ja tuloverolain (1535/1992, TVL) 26 §:ssä.

Yksityisen liikkeen- ja ammatinharjoittajan osalta yksityiskäyttöönotosta säädetään EVL 51 b §:n 1 momentissa. Sen mukaan verovelvollisen ottaessa liikkeestään tai ammatistaan yksityistalouteensa vaihto- tai käyttöomaisuutta tai muuta omaisuutta, palveluksia tai muita etuuksia tai oikeuksia, katsotaan luovutushinnaksi otetun etuuden tai oikeuden alkuperäistä hankintamenoa vastaava määrä tai sitä alempi todennäköinen luovutushinta.

Avoimen yhtiön ja kommandiittiyhtiön osakkaan osalta yksityiskäyttöönotosta säädetään EVL 51 b §:n 3 momentissa. Mainitun lainkohdan mukaan yhtymän osakkaan ottaessa yhtymästä kiinteistön, rakennuksen, rakennelman, arvopaperin tai oikeuden katsotaan luovutushinnaksi omaisuuden tai oikeuden todennäköinen luovutushinta. Muun yhtymästä otetun omaisuuden, palvelun tai etuuden luovutushinnaksi katsotaan alkuperäinen hankintameno tai sitä alempi todennäköinen luovutushinta.

TVL 26 §:n 2 momentissa säädetään yhtymän osakkaan yksityiskäyttöönotosta henkilökohtaisen toiminnan tulolähteen osalta. Kyseisen lainkohdan mukaan yhtymän osakkaan ottaessa yhtymästä kiinteistön, rakennuksen, rakennelman, arvopaperin tai oikeuden katsotaan luovutushinnaksi omaisuuden tai oikeuden todennäköinen luovutushinta. Muun yhtymästä otetun omaisuuden, palvelun tai etuuden luovutushinnaksi katsotaan alkuperäinen hankintameno tai sitä alempi todennäköinen luovutushinta. Yhtymän osakkaan verotuksessa katsotaan hankintamenoksi yhtymän verotuksessa luovutushinnaksi luettava määrä.

Kannanotto

Osakeyhtiö

Jos osakkeenomistajan käytössä olevaa kiinteistöä on käsitelty yhtiön kirjanpidossa ja vuosi-ilmoituksella luontoisetuna, kiinteistön luontoisetuarvo on osakkeenomistajan veronalaista palkkatuloa. Muussa tapauksessa yksityiskäytöstä saatu etu on verotusmenettelystä annetun lain (1558/1995) 29 §:ssä tarkoitettua peiteltyä osinkoa.

Avoin ja kommandiittiyhtiö

Jos henkilöyhtiön omistama kiinteistö on yhtiömiehen yksityiskäytössä, eikä etua ole käsitelty yhtiön kirjanpidossa palkkana (luontoisetuna), kysymyksessä on yksityiskäyttö. Yksityiskäyttöä vastaava osuus kirjanpidossa vähennetyistä kiinteistöstä aiheutuneista menoista lisätään tällaisessa tilanteessa yhtymän veronalaiseen tuloon. Yksityiskäytöstä ei muodostu yhtiömiehelle erillistä veronalaista etua.

Esimerkki: X Ky:n yhtiönmies A käyttää yhtiön omistamaa rakennusta yksityistaloudessaan. X Ky:n kirjanpitoon on merkitty kiinteistöstä johtuneita menoja seuraavasti:

korkokulut 10.000 euroa,
poistot rakennuksesta 3.000 ja
muut kulut 2.000 euroa.

X Ky:n tuloon lisätään EVL 51 b §:n 3 momentissa tarkoitettuna yksityiskäyttöönottona 15.000 euroa.

Liikkeen- ja ammatinharjoittaja

Jos liikkeen- tai ammatinharjoittaja käyttää yritystoimintansa kirjanpidossa olevaa kiinteistöä yksityistarkoituksiin, yksityiskäyttöä vastaava osuus kiinteistön kuluista ja poistosta lisätään EVL 51b §:n 1 momentissa tarkoitettuna yksityiskäyttönä hänen elinkeinotoiminnan tuloonsa. Yksityiskäytöstä ei muodostu liikkeen- ja ammatinharjoittajalle erillistä veronalaista etua.

Henkilökohtaisen toiminnan tulolähde

Kun kiinteistön pääasiallinen käyttö on muuta kuin elinkeinotoimintaa palvelevaa, kiinteistön tuotot kuuluvat henkilökohtaiseen tulolähteeseen ja vähennyskelpoiset kulut vähennetään henkilökohtaisen tulolähteen kuluina. Jos tällaista kiinteistöä käytetään osittain elinkeinotoiminnassa, kiinteistön kulut vähennetään elinkeinotoiminnan käyttöä vastaavilta osin elinkeinotoiminnan tulosta.

Vapaa-ajan asunnot

Vapaa-ajan asunnon elinkeinotoimintaan kohdistuvien menojen vähentämistä verotuksessa on käsitelty Verohallinnon ohjeessa ”Kiinteistön ja osakehuoneiston tulolähde”.


johtava veroasiantuntija Sami Varonen

ylitarkastaja Janne Myllymäki