Isännöitsijä – milloin osakkaan varainsiirtovero on vanhentunut?
Vanhojen taloyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään viimeistään 31.12.2023.
Ennen osakeluettelon siirtoa isännöitsijän on selvitettävä kaikki keskeneräiset tapaukset, joissa osakkaat eivät ole esittäneet selvitystä suoritetusta varainsiirtoverosta. Taloyhtiö voi joutua vastuuseen osakkaan varainsiirtoverovelasta, jos omistajanvaihdos on merkitty osakeluetteloon ilman todistusta varainsiirtoverosta tai vanhanmallista varainsiirtoveroilmoitusta.
Tarkista, onko vero vanhentunut
Varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut. Pyydä osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso mistä todistus löytyy
Jos asunto-osakkeet on luovutettu vuonna 2020, varainsiirtovero on pääsääntöisesti vanhentunut.
Jos kyse on ollut uudiskohteesta, varainsiirtovero on kuitenkin vanhentunut vain siinä tapauksessa, että asunnon omistusoikeus on siirtynyt viimeistään 31.10.2020 (eli vero olisi pitänyt suorittaa vuoden 2020 aikana). Jos uudiskohteen omistusoikeus on siirtynyt 1.11.2020 tai sen jälkeen, varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut. Tällöin taloyhtiön täytyy pyytää osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso mistä osakas löytää todistuksen.
Huomaa, että vaikka vuoden 2020 kaupoista vero on pääosin vanhentunut, aiempina vuosina tehdyistä kaupoista varainsiirtovero ei ole välttämättä vielä vanhentunut. Tämä johtuu 1.1.2017 voimaan tulleen lakimuutoksen siirtymäsäännöksistä. Katso tarkemmin kohdasta Ennen vuotta 2020 tehdyt luovutukset.
Varainsiirtovero on lähtökohtaisesti vanhentunut, jos asunto-osakkeiden kauppa on tehty vuonna 2019 tai aiemmin.
Jos kysymys on uudiskohteen kaupasta, varainsiirtovero ei välttämättä ole vielä vanhentunut. Uudiskohteissa määräaika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä.
- Jos uudiskohteen kauppa on tehty vuonna 2019 ja omistusoikeus uudiskohteeseen on siirtynyt 1.11.2020 tai sen jälkeen varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut. Pyydä osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso, mistä todistus löytyy.
- Jos uudiskohteen kauppa on tehty ennen 1.1.2017 (esim. vuonna 2016) ja omistusoikeus on siirtynyt ostajalle 31.10.2018 jälkeen, ei varainsiirtovero välttämättä ole vanhentunut. Pyydä osakkaalta todistus varainsiirtoverosta. Katso, mistä todistus löytyy.
- Jos uudiskohteen kaupat on tehty ennen 1.1.2017 ja omistusoikeus on siirtynyt ennen 31.10.2018 (veron eräpäivä olisi ollut viimeistään 31.12.2018) on varainsiirtovero vanhentunut. Tällöin isännöitsijän ei tarvitse pyytää omistajalta todistusta varainsiirtoverosta.
Jos vero ei ole vanhentunut, pyydä puuttuva todistus varainsiirtoverosta
Jos varainsiirtovero ei ole vanhentunut tai olet siitä epävarma, pyydä todistus varainsiirtoverosta niiltä osakkailta, joilta se puuttuu. Varainsiirtoverotukseen tuli uudistuksia marraskuussa 2019, joten todistuksia voi olla erilaisia riippuen siitä, milloin varainsiirtoveroilmoitus on annettu Verohallinnolle:
Ennen 1.11.2019 tehdyt kaupat
- verotoimistossa leimattu paperinen varainsiirtoveroilmoitus tai kiinteistönvälittäjän allekirjoittama paperinen varainsiirtoveroilmoitus
- kopio Lomake.fi:n kautta annetusta sähköisestä varainsiirtoveroilmoituksesta. Kyseessä voi olla joko ostajan tai kiinteistönvälittäjän antama ilmoitus.
1.11.2019 tai sen jälkeen tehdyt kaupat
- Verohallinnon antama todistus varainsiirtoverosta (omatoimiset kaupat)
- kopio kiinteistönvälittäjän antamasta todistuksesta (kiinteistönvälittäjän kautta tehdyt kaupat).
Usein kysyttyä
Jos huoneiston omistaja on kadottanut todistuksen eikä varainsiirtovero ole vielä vanhentunut, omistaja voi saada todistuksen seuraavasti:
- Jos kaupat on tehty 1.11.2019 tai sen jälkeen, todistus varainsiirtoverosta on OmaVerossa. Jos asunto-osakkeen kaupat on tehty kiinteistönvälittäjän kautta, todistus ei näy OmaVerossa vaan ostaja saa sen välittäjältä.
- Jos kaupat on tehty ennen 1.11.2019, omistaja voi pyytää todistuksen Verohallinnolta numerosta 029 497 022 (Varainsiirtoverotus). Jos ostaja on antanut varainsiirtoveroilmoituksen aikanaan sähköisesti Lomake.fi:ssä, se säilyy Tallennetut lomakkeet -palvelussa 2 vuoden ajan, josta ostaja saa sen itse.
Varainsiirtoverolaki muuttui 1.1.2017. Silloin lyhennettiin määräaikoja, joiden sisällä varainsiirtovero voidaan määrätä maksettavaksi.
Siirtymäsäännöksistä johtuen varainsiirtovero on pääsääntöisesti vanhentunut vuosina 2017–2020 tehdyistä asunto-osakkeiden luovutuksista mutta ei välttämättä vuonna 2016 tehdyistä uudiskohteen kaupoista (uudiskohteissa ratkaisee omistusoikeuden siirtymispäivä).
Esimerkki. Mikko osti uudiskohteesta asunnon ja kauppakirja allekirjoitettiin 1.4.2016. Omistusoikeus siirtyi Mikolle 1.12.2018. Varainsiirtovero olisi pitänyt maksaa viimeistään 1.2.2019. Mikko ei ole antanut Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitusta. Varainsiirtovero ei ole vielä vanhentunut, joten isännöitsijän on pyydettävä Mikolta selvitys varainsiirtoverosta.
Lahjana, perintönä tai osituksessa saaduista asunto-osakkeista ei tarvitse antaa varainsiirtoveroilmoitusta, jos asunto-osakkeista ei ole suoritettu mitään vastiketta.
Erityisesti perinnönjakoon ja ositukseen liittyvissä omistajanvaihdoksissa voi kuitenkin olla epäselvää, onko kyse sellaisesta luovutuksesta, josta on annettava varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava varainsiirtovero. Epäselvyyttä voi olla myös varainsiirtoveron oikeasta määrästä. Osakas voi antaa varainsiirtoveroilmoituksen myös tällaisissa tilanteissa, joissa ilmoittamis- ja maksuvelvollisuuteen liittyy epävarmuutta.
Jos isännöitsijä on merkinnyt omistajanvaihdoksen osakeluetteloon ilman selvitystä varainsiirtoveron suorittamisesta ja myöhemmin osoittautuu, että luovutuksesta olisikin pitänyt maksaa varainsiirtovero (esimerkiksi perinnönjaossa tai osituksessa on käytetty vastikkeena niin sanottuja ulkopuolisia varoja), taloyhtiö voi joutua vastuuseen suorittamatta olevasta varainsiirtoverosta.
Lue lisää perhe- ja perintöoikeudellisiiin tilanteisiin liittyvästä varainsiirtoverosta: