Näin tarkistat ja ilmoitat kiinteistöinvestointien arvonlisäveron

Yritys voi vähentää tekemiensä kiinteistöinvestointien arvonlisäveron, jos kiinteistö tulee arvonlisäverolliseen käyttöön. Kiinteistön käyttötarkoitus vaikuttaa vähennykseen, joten jos käyttötarkoitus myöhemmin muuttuu tai kiinteistö esimerkiksi myydään, yrityksellä on oikeus ja velvollisuus tarkistaa kiinteistöinvestointien arvonlisäveron vähennyksiä.

Tarkistuksia on tehtävä 10 vuoden ajan rakennuksen tai sen perusparannuksen valmistumisvuodesta. Tarkistusta ei tehdä, jos tarkistusoikeus- ja velvollisuus siirtyy ostajalle.

 

Kiinteistön määritelmä on muuttunut 1.1.2017.

Kiinteistöjä ovat maa-alueet, rakennukset, pysyvät rakennelmat ja niiden osat.

Vuoden 2017 alusta kiinteistönä pidetään myös kiinteistöllä harjoitettavaa erityistä toimintaa palvelevaa konetta, laitetta tai osaa, kun se täyttää seuraavat vaatimukset:

  • se palvelee erityistä toimintaa, jota kiinteistöllä harjoitetaan
  • se on asennettu pysyvästi rakennukseen tai rakennelmaan
  • sitä ei voi siirtää ilman tuhoamatta tai muuttamatta rakennusta tai rakennelmaa.

Esimerkki: Kaupungin sairaalan keittiöön asennetaan suurkeittiökalusteet. Jos kalusteet on poistettavissa vain siten, että rakennusta jouduttaisiin tuhoamaan tai merkittävästi muuttamaan, ne katsotaan osaksi kiinteistöä.

Kiinteistön määritelmän muutos vaikuttaa siihen, mihin kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyä voi soveltaa. Sitä sovelletaan myös edellä mainittuihin kiinteistöinä pidettäviin koneisiin, laitteisiin tai osiin, jotka on hankittu vuonna 2016 tai myöhemmin.

Mitä kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan?

Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista tai suorittamista itse. Kiinteistöinvestoinniksi katsotaan myös sellaisen uudisrakennuksen hankkiminen, josta myyjä on maksanut rakentamispalvelun oman käytön veroa. Jos yritys on hankkinut kiinteistön liikeomaisuudeksi, sillä on velvollisuus ja oikeus tarkistaa kiinteistöstä tehtyjä vähennyksiä tarkistuskauden aikana.

Milloin vähennyksiä pitää tarkistaa?

Tarkista kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverovähennystä seuraavissa tilanteissa:

  • yritys käyttää kiinteistöä vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen enemmän tai vähemmän kuin aiemmin
  • yritys luovuttaa kiinteistön
  • yrityksen verovelvollisuus päättyy
  • yritys poistaa kiinteistön liikeomaisuudesta.

Tarkistuskausi on ajanjakso, jonka aikana tapahtuneet muutokset kiinteistön käytössä oikeuttavat tai velvoittavat tarkistamaan alun perin tehtyä vähennystä.

Tarkistuskauden pituus on 10 vuotta sen kalenterivuoden alusta, jonka aikana uudisrakentamisen tai perusparantamisen rakentamispalvelu on valmistunut. Jos kiinteistö on ostettu, 10 vuoden aika alkaa sen vuoden alusta, jona valmis kiinteistö on vastaanotettu.

Käytön muutoksia tarkastellaan kalenterivuoden (tarkistusvuosi) ajalta. Tarkistukset tehdään, jos kiinteistön käyttö on tarkistuskauteen kuuluvan kalenterivuoden aikana muuttunut. Jokaisena vuonna tarkistetaan 1/10 arvonlisäverosta, joka sisältyi kiinteistöinvestoinnin hankintaan. Tämä tarkoittaa rakentamispalvelun hintaan sisältyvää veroa, jonka myyjä on suorittanut.

Laske tarkistettavan veron määrä seuraavalla kaavalla:    

1/10 x (alkuperäiseen vähennykseen oikeuttavan     käytön osuus koko käytöstä – tarkistusvuoden vähennykseen oikeuttavan     käytön osuus koko käytöstä) x hankintaan sisältyvä vero   

 Lue lisää:

Näin ilmoitat tarkistuksen arvonlisäveroilmoituksella

Kun kiinteistöinvestointia koskevaan hankintaan sisältyvän veron vähennyskelpoinen määrä muuttuu tarkistuksen jälkeen, ilmoita muutoksen määrä arvonlisäveroilmoituksella. Merkitse muuttuneet määrät kohdassa ”Verokauden vähennettävä vero” joko vähennettävien verojen lisäyksenä tai vähennyksenä. Kun tarkistettava määrä on miinusmerkkinen, se lisää verokauden vähennettävien verojen määrää. Jos taas tarkistettava määrä on plusmerkkinen, se pienentää vähennettävää veroa.

Kun käyttötarkoitus on muuttunut, kohdista tarkistus kunkin tarkistusvuoden joulukuulle.

Jos kiinteistö on luovutettu, verovelvollisuus päättynyt tai kiinteistö on poistettu liikeomaisuudesta, kohdista tarkistus sille kalenterikuukaudelle, jonka aikana muutos on tapahtunut.     

Esimerkki: Kun vähennettävien verojen määrä kasvaa

Vähittäiskauppaa harjoittavan yrityksen liikekiinteistö on valmistunut 1.1.2013. Tiloista 20 % on ollut vuokrattuna arvonlisäverottomasti toiselle yritykselle 2 vuoden sopimuksella. Vuokrasopimuksen päätyttyä yritys ottaa liiketilan kokonaan oman arvonlisäverollisen toimintansa käyttöön 1.1.2016 alkaen. Kiinteistön rakentamiskustannuksiin on sisältynyt arvonlisäveroa 100 000 euroa. Vähennys on tehty arvonlisäverollista käyttöä (80 %) vastaavasta osasta.

 

Vuosina 2013–2015 kiinteistön arvonlisäverollisen käytön osuus ei muutu, joten tarkistusta ei tehdä.

Vuoden 2016 tarkistettava määrä lasketaan seuraavasti:

1/10 x (80 100 %) x 100 000 e = −2 000 e

 

Arvonlisäveroilmoituksessa muusta toiminnasta ilmoitettavat myynnin verot ovat 50 000 euroa ja vähennettävät verot ennen tarkistusta 30 000 euroa. Tarkistettava määrä vuonna 2016 on −2 000 euroa. Tarkistettava määrä lisää vähennettäviä veroja 2 000 eurolla. Koska kyseessä on käyttötarkoituksen muutos, ilmoitetaan tarkistus kalenterivuoden viimeisellä arvonlisäveroilmoituksella.

 

Arvonlisäveroilmoitus:

+ myynnin verot                                      50 000 e

− vähennettävät verot                             32 000 e

= maksettava vero                                  18 000 e

   

Esimerkki: Kun vähennettävien verojen määrä pienenee

Yritys myy liikuntapalveluita omassa kiinteistössään, joka on valmistunut 1.1.2010. Toiminta on arvonlisäverollista. Yritys laajentaa toimintaansa ja ryhtyy tarjoamaan liikuntapalveluiden ohella arvonlisäverotonta hierontaa. 1.1.2016 yritys ottaa 15 % arvonlisäverollisessa käytössä olleista tiloistaan arvonlisäverottoman toiminnan käyttöön. Investointiin on sisältynyt alun perin 40 000 euroa arvonlisäveroa.

 

Vuosina 2010–2015 kiinteistön arvonlisäverollisen käytön osuus ei muutu, joten tarkistusta ei tehdä.

Vuoden 2016 tarkistettava määrä lasketaan seuraavasti:

1/10 x (100−85 %) x 40 000 € = 600 e

Arvonlisäveroilmoituksessa muusta toiminnasta ilmoitettavat myynnin verot ovat 10 000 euroa ja vähennettävät verot ennen tarkistusta 4 000 euroa. Tarkistettava määrä vuonna 2016 on 600 euroa. Tarkistettava määrä pienentää vähennettäviä veroja 600 eurolla. Kun kyseessä on käyttötarkoituksen muutos, ilmoitetaan tarkistus kalenterivuoden viimeisellä arvonlisäveroilmoituksella.

 

Arvonlisäveroilmoitus:

+ myynnin verot                                      10 000 e

− vähennettävät verot                               3 400 e

= maksettava vero                                    6 600 e

Lue lisää: